




已閱讀5頁(yè),還剩2頁(yè)未讀, 繼續(xù)免費(fèi)閱讀
版權(quán)說(shuō)明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請(qǐng)進(jìn)行舉報(bào)或認(rèn)領(lǐng)
文檔簡(jiǎn)介
陽(yáng)光水岸價(jià)格建議項(xiàng)目概況“陽(yáng)光水岸”位于位于張家港市區(qū)東環(huán)路,緊鄰東環(huán)路和暨陽(yáng)路交匯處的11城中城,這里各式政府設(shè)施,銀行、酒店林立,交通方便,人流量大??傆玫孛娣e145384平方米,規(guī)劃建設(shè)面積3367029平方米。項(xiàng)目由兩棟小高層組成,總共172套住宅,其中回遷安置16套住宅。戶型面積為7612463。項(xiàng)目規(guī)劃定位為小規(guī)模高品質(zhì)住宅小區(qū)。港城市場(chǎng)狀況目前張家港整體經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài),人口增長(zhǎng)速度10萬(wàn)/年,為港城房產(chǎn)發(fā)展,作為良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。截止2008年,房產(chǎn)銷(xiāo)售縱向的可售與已售的情況來(lái)看,270萬(wàn)平方米的待售按120萬(wàn)平方米的年成交量來(lái)看,需要兩年才能消化??v看2007年與2008年第一季度的土地成交情況050000010000001500000200000025000003000000可銷(xiāo)售面積已銷(xiāo)售面積可預(yù)售面積已預(yù)售面積系列1000003432067156091127963441082701148055305000010000015000020000025000030000035000040000012345678910系列1系列2過(guò)2006年后,房產(chǎn)體現(xiàn)出回暖現(xiàn)象,從07年到08年第一季度土地出讓?zhuān)塾?jì)1035258平方米。由2008年第一季度的土地成交狀況來(lái)看在一定程度上可以看出目前地產(chǎn)市場(chǎng)觀望態(tài)度,港城七一廠土地的二次流拍,足以說(shuō)我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在政策、市場(chǎng)等多重因素的作用下,投資增長(zhǎng)速度緩慢。同時(shí)我們關(guān)注下2008年上半年,張家港市二手房市場(chǎng)也與新房市場(chǎng)一樣經(jīng)歷了一段時(shí)間的購(gòu)房者持幣觀望,作為市場(chǎng)真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力剛性需求的反映,市區(qū)二手房的交易量去年同期相當(dāng),月交易量基本接近;從價(jià)格上看,經(jīng)過(guò)大半時(shí)間的時(shí)間,張家港市區(qū)二手房已經(jīng)隨著新房一樣水漲船高地漲了500元/平方。張家港二手房量?jī)r(jià)同比分析1557900341239160500100015002000250030003500400045002008年18月2008年15月二手房成交量(套)二手房成交價(jià)(元/平米)以上二手房交易數(shù)據(jù)只是單純顯示過(guò)戶協(xié)議中的一些數(shù)據(jù),前5個(gè)月市區(qū)二手房均價(jià)為3916元平方米,如果算上交易稅費(fèi),市區(qū)二手房的均價(jià)約2元平方米。另外,市區(qū)一些地段好、配套好二手房的報(bào)價(jià)已經(jīng)超過(guò)4500元平方米,甚至一些裝修和室內(nèi)配套較好的房源已經(jīng)報(bào)到了近5000元平方米。價(jià)格定位以市場(chǎng)為導(dǎo)向的定價(jià),我們采取以權(quán)重系數(shù)指數(shù)來(lái)衡量?jī)r(jià)格定位可比物業(yè)A可比物業(yè)B可比物業(yè)C可比物業(yè)D可比物業(yè)E評(píng)估物業(yè)住宅名稱(chēng)住宅價(jià)格影響因素權(quán)數(shù)景江花園帝景豪園藍(lán)湖灣藍(lán)波金典公園八號(hào)陽(yáng)光水岸地理位置1501020203010公共配套1201010203020交通因素901010102020項(xiàng)目外部因素景觀環(huán)境1002030402010(一般)項(xiàng)目規(guī)模5010702020250(體量?。┓慨a(chǎn)商品牌303010201010(良)容積率6015010101030園林設(shè)計(jì)1102020301010(良)內(nèi)部配套1203030102020(良)物業(yè)管理301010101010項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素戶型設(shè)計(jì)140301010000(良)修正指數(shù)90108610219729665100銷(xiāo)售均價(jià)62007000850056007800修正價(jià)格55807602867855443275387可比權(quán)重見(jiàn)附件0302020102558003760202867850254432017538702698216元/平方米針對(duì)本案我司除了對(duì)各個(gè)樓盤(pán)的調(diào)研之外另采用了以下幾種方式1我司對(duì)市區(qū)人群做了電話隨機(jī)的訪問(wèn)調(diào)查,對(duì)本案的價(jià)格最高接受度在7000元/平方米以?xún)?nèi)。2通過(guò)對(duì)友邦、方程置業(yè)、金城、我愛(ài)我家以及毗鄰項(xiàng)目所在地梁豐路上數(shù)家二手中介公司以買(mǎi)家身份咨詢(xún)了解11城中城買(mǎi)入價(jià)格區(qū)間在6000多元/平方米。東環(huán)路以東10年以上房?jī)r(jià)5000元/平方米左右,5年房?jī)r(jià)6000元/平方米左右。多數(shù)中介公司對(duì)陽(yáng)光水岸的將來(lái)售價(jià)預(yù)估為接近7000元/平方米。3以買(mǎi)家的名義通過(guò)網(wǎng)絡(luò)搜尋到業(yè)主直接放盤(pán)價(jià)格15層/9層1496平方米,中檔裝出讓報(bào)價(jià)為119萬(wàn)(其中含裝修成本近20萬(wàn),聲稱(chēng)保留有裝修期間所有原始發(fā)票),以此推算該套房毛胚轉(zhuǎn)讓價(jià)格為661765元/平方附件景江花園與本案比較接近,屬同一版塊,周遍的地段一定程度上比較接近,而且樓盤(pán)體量上差距不是很大,故此權(quán)重系數(shù)設(shè)置為30。藍(lán)湖灣區(qū)域城市步行街為中心的立體商業(yè)調(diào)查圈中,與帝景豪園同屬第二層范圍,同時(shí)分別取于城南和城北具有代表性樓盤(pán)。權(quán)重系數(shù)為20。藍(lán)波經(jīng)典,位于步行街為中心的立體商業(yè)調(diào)查圈的,第三層;而且在城南有一定的代表性,在價(jià)格都在7000以上的其他樓盤(pán)中,獨(dú)立一面,故此考慮權(quán)重系數(shù)為10。公園八號(hào),為城西很具有代表性的樓盤(pán),標(biāo)榜新城新的商業(yè)圈中心,有城西各樓盤(pán)的一定號(hào)召力。與此我們將他納入我案的立體商業(yè)調(diào)查范圍中,并且處于本次調(diào)查的第三商業(yè)圈。設(shè)置權(quán)重系數(shù)為20。第一、要做到短頻快,就必須價(jià)格定位準(zhǔn)確,以藍(lán)湖灣與公園八號(hào)為列,銷(xiāo)售均小于等于50,銷(xiāo)售周期長(zhǎng),無(wú)法做到短頻快第二、陽(yáng)光水岸在體量上和城市版塊的關(guān)注度無(wú)法與他們持橫,無(wú)疑銷(xiāo)售周期的加長(zhǎng),廣告等投入必定是增加,銷(xiāo)售的成本加大。結(jié)合我們以上定價(jià)參考的樓盤(pán)來(lái)看,我們是否單兵作戰(zhàn)還是集體價(jià)格拉伸我公司認(rèn)為由集體作戰(zhàn)到單兵作戰(zhàn),從市場(chǎng)大的環(huán)境中,我們遠(yuǎn)超過(guò)景江花園,追尋我市一等樓盤(pán),價(jià)格的拉升;但我們有版塊的特殊性和體量小等原因,也就決定了我案要做到短快;第三、市場(chǎng)投資行為的增長(zhǎng)緩慢,土地成交量的增加幅度較小,一度持平;加上政策和市場(chǎng)本身自有的產(chǎn)品累計(jì),現(xiàn)有土地開(kāi)發(fā)率的提高,短期的市場(chǎng)產(chǎn)品飽和;再次城區(qū)二手市場(chǎng)的暫緩交易,持幣觀望,也一定程度上說(shuō)明了投資回報(bào)率,與價(jià)格的上揚(yáng)不成比例。鑒于以上三點(diǎn),我公司建議以短期熱賣(mài),用理性銷(xiāo)售撞擊非理性購(gòu)買(mǎi)。力求短頻快的銷(xiāo)售模式建議價(jià)格7150元/平方米以下是我公司簡(jiǎn)單對(duì)該項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量(元/平方米)總計(jì)(一)開(kāi)發(fā)成本估算1255169住宅總占地面積200827(建筑面積)1地價(jià)5250525659029621411土地使用權(quán)出讓金12契稅1145986751344162前期工程費(fèi)42005271709821勘察,設(shè)計(jì)費(fèi)16002008270422可行性研究費(fèi)10020082723三通一平費(fèi)250050206753建安工程費(fèi)820001646781431土建部分700001405789032設(shè)備1200024099244基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)9018074435室外配套費(fèi)1000020082706公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)800016066167開(kāi)發(fā)期間市政費(fèi)408033088不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)33966820084合計(jì)1077477279(二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量(元/平方米)總計(jì)1管理費(fèi)用163
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無(wú)特殊說(shuō)明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請(qǐng)下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請(qǐng)聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容里面會(huì)有圖紙預(yù)覽,若沒(méi)有圖紙預(yù)覽就沒(méi)有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 人人文庫(kù)網(wǎng)僅提供信息存儲(chǔ)空間,僅對(duì)用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護(hù)處理,對(duì)用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對(duì)任何下載內(nèi)容負(fù)責(zé)。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當(dāng)內(nèi)容,請(qǐng)與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準(zhǔn)確性、安全性和完整性, 同時(shí)也不承擔(dān)用戶因使用這些下載資源對(duì)自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 北??叼B(yǎng)職業(yè)學(xué)院《古典園林藝術(shù)鑒賞》2023-2024學(xué)年第二學(xué)期期末試卷
- 保定職業(yè)技術(shù)學(xué)院《體育學(xué)科教學(xué)理論與教學(xué)設(shè)計(jì)》2023-2024學(xué)年第二學(xué)期期末試卷
- 2025至2031年中國(guó)調(diào)酒香料行業(yè)投資前景及策略咨詢(xún)研究報(bào)告
- 保山學(xué)院《故事寫(xiě)作與分鏡》2023-2024學(xué)年第二學(xué)期期末試卷
- 2025至2031年中國(guó)紫芯木防水地板行業(yè)投資前景及策略咨詢(xún)研究報(bào)告
- 2025至2031年中國(guó)玻璃噴砂保護(hù)膜行業(yè)投資前景及策略咨詢(xún)研究報(bào)告
- 蚌埠醫(yī)學(xué)院《文學(xué)理論與文學(xué)研究》2023-2024學(xué)年第二學(xué)期期末試卷
- 2025年中國(guó)泵浦消防車(chē)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景分析預(yù)測(cè)報(bào)告
- DB13T 5147-2019 有機(jī)廢氣凈化裝置臭氧釋放量檢測(cè)技術(shù)要求
- DB13T 2906-2018 非煤礦山井下民用爆炸物品儲(chǔ)存庫(kù)安全規(guī)范
- 2025年生物統(tǒng)計(jì)學(xué)考試題及答案詳解
- 2025年蘇教版數(shù)學(xué)五年級(jí)下冊(cè)期末考試真題及答案(五)
- 護(hù)士鼻飼考試題及答案
- 建筑智能化試題及答案
- 倉(cāng)管面試試題及答案
- 廣西南寧市2025屆普通高中畢業(yè)班第二次適應(yīng)性考試(二模)數(shù)學(xué)試題【含答案】
- 2024年四川省考公務(wù)員考試結(jié)構(gòu)化面試綜合崗真題試題試卷答案解析
- 2025-2030中國(guó)氮化鋁基板行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與前景展望戰(zhàn)略研究報(bào)告
- GB/T 3091-2025低壓流體輸送用焊接鋼管
- 湖北省武漢市2025屆高中畢業(yè)生四月調(diào)研考試生物試題及答案(武漢四調(diào))
- 人音版七年級(jí)下冊(cè)賽乃姆教學(xué)設(shè)計(jì)
評(píng)論
0/150
提交評(píng)論