張家港陽光水岸房地產(chǎn)項(xiàng)目價格建議報(bào)告

陽光水岸價格建議項(xiàng)目概況“陽光水岸”位于位于張家港市區(qū)東環(huán)路,緊鄰東環(huán)路和暨陽路交匯處的11城中城,這里各式政府設(shè)施，銀行、酒店林立，交通方便，人流量大?？傆玫孛娣e145384平方米，規(guī)劃建設(shè)面積3367029平方米。項(xiàng)目由兩棟小高層組成，總共172套住宅，其中回遷安置16套住宅。戶型面積為7612463。項(xiàng)目規(guī)劃定位為小規(guī)模高品質(zhì)住宅小區(qū)。港城市場狀況目前張家港整體經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，人口增長速度10萬/年，為港城房產(chǎn)發(fā)展，作為良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。截止2008年，房產(chǎn)銷售縱向的可售與已售的情況來看，270萬平方米的待售按120萬平方米的年成交量來看，需要兩年才能消化?？v看2007年與2008年第一季度的土地成交情況050000010000001500000200000025000003000000可銷售面積已銷售面積可預(yù)售面積已預(yù)售面積系列1000003432067156091127963441082701148055305000010000015000020000025000030000035000040000012345678910系列1系列2過2006年后，房產(chǎn)體現(xiàn)出回暖現(xiàn)象，從07年到08年第一季度土地出讓，累計(jì)1035258平方米。由2008年第一季度的土地成交狀況來看在一定程度上可以看出目前地產(chǎn)市場觀望態(tài)度，港城七一廠土地的二次流拍，足以說我市房地產(chǎn)開發(fā)投資在政策、市場等多重因素的作用下，投資增長速度緩慢。同時我們關(guān)注下2008年上半年，張家港市二手房市場也與新房市場一樣經(jīng)歷了一段時間的購房者持幣觀望，作為市場真實(shí)購買力剛性需求的反映，市區(qū)二手房的交易量去年同期相當(dāng)，月交易量基本接近；從價格上看，經(jīng)過大半時間的時間，張家港市區(qū)二手房已經(jīng)隨著新房一樣水漲船高地漲了500元/平方。張家港二手房量價同比分析1557900341239160500100015002000250030003500400045002008年18月2008年15月二手房成交量（套）二手房成交價（元/平米）以上二手房交易數(shù)據(jù)只是單純顯示過戶協(xié)議中的一些數(shù)據(jù)，前5個月市區(qū)二手房均價為3916元平方米，如果算上交易稅費(fèi)，市區(qū)二手房的均價約2元平方米。另外，市區(qū)一些地段好、配套好二手房的報(bào)價已經(jīng)超過4500元平方米，甚至一些裝修和室內(nèi)配套較好的房源已經(jīng)報(bào)到了近5000元平方米。價格定位以市場為導(dǎo)向的定價，我們采取以權(quán)重系數(shù)指數(shù)來衡量價格定位可比物業(yè)A可比物業(yè)B可比物業(yè)C可比物業(yè)D可比物業(yè)E評估物業(yè)住宅名稱住宅價格影響因素權(quán)數(shù)景江花園帝景豪園藍(lán)湖灣藍(lán)波金典公園八號陽光水岸地理位置1501020203010公共配套1201010203020交通因素901010102020項(xiàng)目外部因素景觀環(huán)境1002030402010（一般）項(xiàng)目規(guī)模5010702020250（體量小）房產(chǎn)商品牌303010201010（良）容積率6015010101030園林設(shè)計(jì)1102020301010（良）內(nèi)部配套1203030102020（良）物業(yè)管理301010101010項(xiàng)目內(nèi)部因素戶型設(shè)計(jì)140301010000（良）修正指數(shù)90108610219729665100銷售均價62007000850056007800修正價格55807602867855443275387可比權(quán)重見附件0302020102558003760202867850254432017538702698216元/平方米針對本案我司除了對各個樓盤的調(diào)研之外另采用了以下幾種方式1我司對市區(qū)人群做了電話隨機(jī)的訪問調(diào)查，對本案的價格最高接受度在7000元/平方米以內(nèi)。2通過對友邦、方程置業(yè)、金城、我愛我家以及毗鄰項(xiàng)目所在地梁豐路上數(shù)家二手中介公司以買家身份咨詢了解11城中城買入價格區(qū)間在6000多元/平方米。東環(huán)路以東10年以上房價5000元/平方米左右，5年房價6000元/平方米左右。多數(shù)中介公司對陽光水岸的將來售價預(yù)估為接近7000元/平方米。3以買家的名義通過網(wǎng)絡(luò)搜尋到業(yè)主直接放盤價格15層/9層1496平方米，中檔裝出讓報(bào)價為119萬（其中含裝修成本近20萬，聲稱保留有裝修期間所有原始發(fā)票），以此推算該套房毛胚轉(zhuǎn)讓價格為661765元/平方附件景江花園與本案比較接近，屬同一版塊，周遍的地段一定程度上比較接近，而且樓盤體量上差距不是很大，故此權(quán)重系數(shù)設(shè)置為30。藍(lán)湖灣區(qū)域城市步行街為中心的立體商業(yè)調(diào)查圈中，與帝景豪園同屬第二層范圍，同時分別取于城南和城北具有代表性樓盤。權(quán)重系數(shù)為20。藍(lán)波經(jīng)典，位于步行街為中心的立體商業(yè)調(diào)查圈的，第三層；而且在城南有一定的代表性，在價格都在7000以上的其他樓盤中，獨(dú)立一面，故此考慮權(quán)重系數(shù)為10。公園八號，為城西很具有代表性的樓盤，標(biāo)榜新城新的商業(yè)圈中心，有城西各樓盤的一定號召力。與此我們將他納入我案的立體商業(yè)調(diào)查范圍中，并且處于本次調(diào)查的第三商業(yè)圈。設(shè)置權(quán)重系數(shù)為20。第一、要做到短頻快，就必須價格定位準(zhǔn)確，以藍(lán)湖灣與公園八號為列，銷售均小于等于50，銷售周期長，無法做到短頻快第二、陽光水岸在體量上和城市版塊的關(guān)注度無法與他們持橫，無疑銷售周期的加長，廣告等投入必定是增加，銷售的成本加大。結(jié)合我們以上定價參考的樓盤來看，我們是否單兵作戰(zhàn)還是集體價格拉伸我公司認(rèn)為由集體作戰(zhàn)到單兵作戰(zhàn)，從市場大的環(huán)境中，我們遠(yuǎn)超過景江花園，追尋我市一等樓盤，價格的拉升；但我們有版塊的特殊性和體量小等原因，也就決定了我案要做到短快；第三、市場投資行為的增長緩慢，土地成交量的增加幅度較小，一度持平；加上政策和市場本身自有的產(chǎn)品累計(jì)，現(xiàn)有土地開發(fā)率的提高，短期的市場產(chǎn)品飽和；再次城區(qū)二手市場的暫緩交易，持幣觀望，也一定程度上說明了投資回報(bào)率，與價格的上揚(yáng)不成比例。鑒于以上三點(diǎn)，我公司建議以短期熱賣，用理性銷售撞擊非理性購買。力求短頻快的銷售模式建議價格7150元/平方米以下是我公司簡單對該項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)算序號項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量（元/平方米）總計(jì)（一）開發(fā)成本估算1255169住宅總占地面積200827（建筑面積）1地價5250525659029621411土地使用權(quán)出讓金12契稅1145986751344162前期工程費(fèi)42005271709821勘察，設(shè)計(jì)費(fèi)16002008270422可行性研究費(fèi)10020082723三通一平費(fèi)250050206753建安工程費(fèi)820001646781431土建部分700001405789032設(shè)備1200024099244基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)9018074435室外配套費(fèi)1000020082706公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)800016066167開發(fā)期間市政費(fèi)408033088不可預(yù)見費(fèi)33966820084合計(jì)1077477279（二）開發(fā)費(fèi)用估算序號項(xiàng)目名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量（元/平方米）總計(jì)1管理費(fèi)用163