寶山羅店鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告

第1頁(yè)共49頁(yè)寶山羅店鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告謹(jǐn)呈上海信達(dá)銀泰置業(yè)有限公司第2頁(yè)共49頁(yè)寶山羅店鎮(zhèn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究報(bào)告目錄第一部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析3第二部分項(xiàng)目地脈特征分析17附錄一上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析20附錄二寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析42第3頁(yè)共49頁(yè)第一部分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析一、住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析1競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)界定羅店鎮(zhèn)位于寶山區(qū)西北部，與本市嘉定區(qū)接壤，和江蘇太倉(cāng)市相鄰，是二省三地的交匯處。全鎮(zhèn)現(xiàn)轄行政村21個(gè)，居委10個(gè)。鎮(zhèn)域面積45平方公里，戶籍人口48758人，外來(lái)人口37405人，實(shí)有人口86163人。寶山區(qū)房地產(chǎn)板塊主要分為上大板塊、廟行通河板塊、淞南高境板塊、顧村板塊、西城板塊、淞寶板塊、羅店板塊、月浦板塊，以及北部其他板塊。本案位于寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)，屬于羅店板塊，位于羅芬路以東、美丹路以北、荻涇以西、陶浜以南。通過(guò)實(shí)地調(diào)查分析，選擇與本項(xiàng)目規(guī)模、檔次、產(chǎn)品類型相近的羅店鎮(zhèn)樓盤(pán)和臨近的西城、月浦板塊樓盤(pán)作為本案的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。板塊樓盤(pán)羅店板塊美蘭湖頤景園、順馳美蘭湖畔雅苑月浦板塊富浩河濱花園、嘉誠(chéng)國(guó)際花園西城板塊海尚明城、歐郡、天馨花園、麗景翠庭、萬(wàn)科四季花城羅店板塊月浦板塊西城板塊第4頁(yè)共49頁(yè)2市場(chǎng)特征分析（1）供應(yīng)特征分析A供應(yīng)規(guī)模分析羅店板塊內(nèi)多為配套商品房和別墅項(xiàng)目，樓市規(guī)模和成交量沒(méi)有西城和月浦板塊好。羅店板塊是三大板塊中距離市區(qū)最遠(yuǎn)的一個(gè)，在交通上它也明顯落后于上述二大板塊，因此，在平均單價(jià)上，羅店板塊的報(bào)價(jià)相對(duì)較低。板塊內(nèi)除配套住宅外，還有大量動(dòng)遷房和別墅住宅。羅店板塊內(nèi)商品房樓盤(pán)較少，總體樓市規(guī)模和成交量沒(méi)有西城和月浦板塊好。西城板塊內(nèi)樓盤(pán)眾多，以大型樓盤(pán)為主。西城板塊相對(duì)靠近市區(qū)，隨著軌道交通1號(hào)線延伸段的建設(shè)以及3號(hào)線延伸段的通車，西城板塊內(nèi)的住戶可方便的到達(dá)市中心。正是因?yàn)橛写私煌ㄅc地段上的優(yōu)勢(shì)，吸引了眾多商品住宅樓盤(pán)項(xiàng)目。西城板塊聚集了不少大型的樓盤(pán)，且板塊內(nèi)樓市日漸成熟。月浦板塊內(nèi)商品住宅樓盤(pán)數(shù)量不多，以中型樓盤(pán)為主。月浦板塊為本案所屬板塊，屬于近幾年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，軌道交通1號(hào)線和3號(hào)線的延伸段均進(jìn)入該板塊。板塊內(nèi)多為配套房，在銷商品住宅項(xiàng)目只有兩個(gè)。區(qū)域良好的規(guī)劃和相對(duì)較低的價(jià)格吸引著市區(qū)年輕白領(lǐng)來(lái)此置業(yè)安家。月浦板塊由于相對(duì)交通優(yōu)勢(shì)不明顯，所以區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商拿地規(guī)模相對(duì)適中，以中型規(guī)模樓盤(pán)為主。隨著西城板塊規(guī)劃不斷成熟，可開(kāi)發(fā)地塊逐步減少，與其相鄰的月浦板塊很快將會(huì)成為下一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。隨著羅店新鎮(zhèn)建設(shè)初具規(guī)模，美蘭湖高爾夫賓館、高爾夫球場(chǎng)、北歐風(fēng)情街等一批工程相繼建成，羅店城鎮(zhèn)建設(shè)將實(shí)現(xiàn)新突破。第5頁(yè)共49頁(yè)從具體供應(yīng)體量上看，三大板塊區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)眾多，而且多是大盤(pán)，雖然目前不少樓盤(pán)銷售量已經(jīng)過(guò)半，但后續(xù)供應(yīng)體量仍然較大。B主力戶型分析二房、三房為區(qū)域內(nèi)主力戶型。在對(duì)月浦、西城、羅店三個(gè)板塊的市調(diào)中，我們發(fā)現(xiàn)該區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)多是以二房和三房作為主力戶型，唯一有不同的是海尚明城是以一房、二房作為主力戶型的，且吸引的都是新晉的白領(lǐng)顧客群。二房的顧客群多是2口之家，而三房主要滿足的是3口、4口之家。區(qū)域案名主力戶型二房美蘭湖頤景園三房二房羅店板塊順馳美蘭湖畔雅苑三房二房富浩河濱花園三房一房二房月浦板塊嘉誠(chéng)國(guó)際花園三房一房二房海尚明城三房二房歐郡三房二房天馨花園三房二房麗景翠庭三房一房二房西城板塊萬(wàn)科四季花城三房C主力戶型面積分析區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)主力戶型面積為一房6070M2、二房80100M2、三房110130M2。區(qū)域案名主力戶型面積（M2）二房89108美蘭湖頤景園三房110137羅店板塊順馳美蘭湖畔雅苑二房96第6頁(yè)共49頁(yè)三房90128二房97102富浩河濱花園三房120130一房7276二房7890月浦板塊嘉誠(chéng)國(guó)際花園三房120一房6065二房95105海尚明城三房115125二房90歐郡三房114124二房9095天馨花園三房113131二房96100麗景翠庭三房103115一房6065二房75100西城板塊萬(wàn)科四季花城三房125135D戶型配比分析總體上，二房和三房的戶型比例都差不多，二房配比在4050之間，三房配比在3050之間，一房的配比則是在1530之間。區(qū)域內(nèi)只有海尚明城把一房作為其主力戶型，配比比例達(dá)到40。區(qū)域案名戶型配比二房44美蘭湖頤景園三房56二房49羅店板塊順馳美蘭湖畔雅苑三房51二房76富浩河濱花園三房24一房28二房37月浦板塊嘉誠(chéng)國(guó)際花園三房35一房40二房44海尚明城三房16二房35歐郡三房65二房45西城板塊天馨花園三房55第7頁(yè)共49頁(yè)二房84麗景翠庭三房16一房6二房49萬(wàn)科四季花城三房45E市場(chǎng)供應(yīng)特征表戶型配比區(qū)域案名項(xiàng)目體量（萬(wàn)平方米）上市體量（萬(wàn)平方米）戶型（平方米）配比二房8910844美蘭湖頤景園158三房11013756二房9649羅店板塊順馳美蘭湖畔雅苑1086三房9012851二房9710276富浩河濱花園847三房12013024一房727628二房789037月浦板塊嘉誠(chéng)國(guó)際花園5617三房12035一房606540二房9510544海尚明城2517三房11512516二房9035歐郡11653三房11412465二房909545天馨花園6018三房11313155二房9610084麗景翠庭7524三房10311516一房60656二房7510049西城板塊萬(wàn)科四季花城5032三房12513545（2）需求特征分析從在銷的情況來(lái)看，一房、二房的銷售好于三房的銷售。主要原因是隨著軌道交通1號(hào)線和3號(hào)線延伸段的通車，交通變得相對(duì)便捷，寶山的未來(lái)發(fā)展和規(guī)劃也帶動(dòng)著地區(qū)新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，吸引大量市區(qū)白領(lǐng)和新興白領(lǐng)階層前來(lái)工作購(gòu)房，且一房和二房總價(jià)相對(duì)較低，也深受投資者的喜愛(ài)。羅店板塊由于有大量動(dòng)遷房和別墅項(xiàng)目，因此銷售情況不如月浦、西城板塊。別墅產(chǎn)品的月去化套數(shù)只有幾套，而公寓產(chǎn)品可達(dá)到30套以上；此外，區(qū)域內(nèi)住房缺乏別墅情調(diào)，周邊多為公寓產(chǎn)品，客戶對(duì)該區(qū)域的認(rèn)同感不高。第8頁(yè)共49頁(yè)A所有羅店板塊住宅在銷樓盤(pán)一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址總套數(shù)（套）總面積（平方米）銷售狀況備注羅新苑集賢路800弄65060927金星綠苑集賢路501弄89485682配套商品房美蘭湖頤景園美艾路198弄1006124647銷售率78富泰苑南衛(wèi)路38弄16615842金星綠苑一期集賢路500弄87495157金星綠苑一期1集賢路501弄72066434富麗苑富南路199弄67272897富南苑南長(zhǎng)路111弄48247727富秀苑富南路256弄25426057配套商品房順馳美蘭湖畔雅苑羅迎路558弄72886858銷售率98美蘭金邸美蘭湖路333弄22659061金蘭雅墅美蘭湖路98弄21347649別墅羅溪花苑羅溪路671弄36839755動(dòng)遷房羅南二村擴(kuò)建東太路80弄19217280羅南二村羅南二村19819135配套商品房美蘭湖別墅美蘭湖路555弄5714136別墅B所有月浦板塊住宅在銷樓盤(pán)一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址總套數(shù)（套）總面積（平方米）銷售狀況備注新月明月園鶴林路78弄1059104487新月明星園塔源路58弄92285128新月時(shí)代家園德都路28弄80774377配套商品房富浩河濱花園德都路88弄83384096售罄嘉誠(chéng)國(guó)際花園德都路50弄1821676092208531開(kāi)盤(pán)寶蓮湖景園綏化路260弄30134293售罄萬(wàn)升家園綏化路265弄606966售罄C所有西城板塊住宅在銷樓盤(pán)一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址總套數(shù)（套）總面積（平方米）銷售狀況備注柏麗華庭蘊(yùn)川路1623弄70084000售罄海尚明城友誼路1869弄1972173497銷售率8220086月中旬開(kāi)盤(pán)麗景翠庭商品住宅盤(pán)古路2618弄71972006銷售率572008619開(kāi)盤(pán)第9頁(yè)共49頁(yè)天馨花園蘊(yùn)川路1498弄2057214087銷售率66200859開(kāi)盤(pán)歐郡友誼路1999弄57864693銷售率9920069開(kāi)盤(pán)四季花城松蘭路1166弄2436248628銷售率9120064開(kāi)盤(pán)東方麗都友誼路2858弄83884500銷售率88海德花園蕰川路2488弄32661872銷售率71康橋水都水產(chǎn)路2600弄2392261788銷售率97楊泰公寓梅林路666弄46556552銷售率96祿德嘉苑竹韻路259弄71384893銷售率96D市場(chǎng)需求特征表區(qū)域案名開(kāi)盤(pán)時(shí)間去化面積（萬(wàn)平方米）去化率美蘭湖頤景園2005116278羅店板塊順馳美蘭湖畔雅苑200598498富浩河濱花園200412469790月浦板塊嘉誠(chéng)國(guó)際花園2008531169220海尚明城2006111482歐郡20069599天馨花園20085911766麗景翠庭20086191457西城板塊萬(wàn)科四季花城200642991（3）市場(chǎng)價(jià)格特征分析由于相對(duì)靠近市區(qū)，西城板塊的樓盤(pán)價(jià)格普遍高于月浦，而羅店板塊位置相對(duì)更加遠(yuǎn)離市區(qū)，因此樓盤(pán)價(jià)格低于月浦板塊樓盤(pán)。從總體上看，三大板塊的房?jī)r(jià)是消費(fèi)者可以接受的，因其樓盤(pán)面積的合理控制，總價(jià)相對(duì)比較低。市場(chǎng)價(jià)格特征表區(qū)域案名主力房型（平方米）銷售均價(jià)（元/平方米）主力總價(jià)范圍（萬(wàn)元/套）二房89108二房6781美蘭湖頤景園三房1101376000三房83103二房96二房73羅店板塊順馳美蘭湖畔雅苑三房901286100三房6897月浦板塊富浩河濱花園二房971026200二房7882第10頁(yè)共49頁(yè)三房120130三房96104一房7276一房6366二房7890二房6878嘉誠(chéng)國(guó)際花園三房1208500三房104一房6065一房5964二房95105二房93103海尚明城三房11512510800三房113122二房90二房86歐郡三房1141249350三房109119二房9095二房8690天馨花園三房1131319500三房107124二房96100二房8690麗景翠庭三房1031158700三房93104一房6065一房7885二房75100二房98130西城板塊萬(wàn)科四季花城三房12513512000（裝修）三房1621753產(chǎn)品特征分析A規(guī)劃設(shè)計(jì)分析區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)多為大型和中型樓盤(pán)。在布局上，大型樓盤(pán)采用組團(tuán)式分布格局，若干棟樓成一個(gè)組團(tuán)，中型樓盤(pán)采用圍合式分布格局。兩種布局都選擇配以中央綠色景觀區(qū)，使小區(qū)布局看起來(lái)錯(cuò)落有致。在小區(qū)景觀布局上，區(qū)域內(nèi)大、中型樓盤(pán)都選擇在小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)若干景觀花園，并配有可供小區(qū)住戶玩賞活動(dòng)的觀光亭落、噴泉廣場(chǎng)。綠化帶的設(shè)計(jì)采用中央綠色景觀區(qū)設(shè)計(jì)，各綠化帶之間通過(guò)小區(qū)道路相接。B戶型設(shè)計(jì)分析戶型設(shè)計(jì)以二房和三房為主，一房面積6070平方米，二房面積90100平方米，三房面積115130平方米。由于區(qū)域內(nèi)購(gòu)房者以普通客戶為主，所以在房型面積上都選擇比較適中的房型，一房主力面積在6070之間；二房分為小二房和大二房，小二房面積在第11頁(yè)共49頁(yè)7585之間，大二房面積在90100之間；三房同樣分小三房和大三房，小三房面積在110115之間，帶一個(gè)衛(wèi)生間，大三房面積在120130之間，帶二個(gè)衛(wèi)生間。C配套情況分析由于是新開(kāi)發(fā)區(qū)域，周邊的配套設(shè)施比較少，因此生活配套比較缺乏，很多小區(qū)都是依靠?jī)?nèi)部配套設(shè)施來(lái)滿足日常基本需求，但從寶山區(qū)的未來(lái)幾年規(guī)劃中可以看到隨著配套設(shè)施建設(shè)，生活配套將不斷完善。具體來(lái)看，區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)主要缺乏的是商業(yè)、體育設(shè)施、銀行、醫(yī)院等配套。在樓盤(pán)內(nèi)部，大型樓盤(pán)由于體量大，居住人群多，因此有的配有會(huì)所、內(nèi)部幼兒園和小區(qū)診所等，同時(shí)由于外部配套不齊全，所以擁有社區(qū)商業(yè)街，為業(yè)主提供日常購(gòu)物消費(fèi)需求，內(nèi)部公共配套比較齊全。中型樓盤(pán)規(guī)模較小，從經(jīng)濟(jì)的角度考慮，基本沒(méi)有會(huì)所、內(nèi)部幼兒園和中小學(xué)，這些公共配套主要依托外部配套設(shè)施，但一般建有小區(qū)商業(yè)街，滿足日常購(gòu)物消費(fèi)需求。物業(yè)名稱餐飲娛樂(lè)商業(yè)銀行體育場(chǎng)館學(xué)校醫(yī)院郵局公園景區(qū)車站智能系統(tǒng)富浩河濱花園有有有無(wú)有有有有有有嘉誠(chéng)國(guó)際花園有有有有有有有有有有海尚明城有有有無(wú)有有有有有有歐郡無(wú)有無(wú)無(wú)有有無(wú)有有有天馨花園無(wú)有有無(wú)有無(wú)無(wú)有有有麗景翠庭無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)有有萬(wàn)科四季花城有有有有有有有有有有美蘭湖頤景園無(wú)有無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)有有有順馳美蘭湖畔無(wú)有無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)有有有D物業(yè)管理分析物業(yè)名稱物業(yè)管理公司物業(yè)管理費(fèi)（元/平方米/月）社區(qū)規(guī)模富浩河濱花園三湘物業(yè)多層08，小高層135小型社區(qū)嘉誠(chéng)國(guó)際花園高層17小型社區(qū)海尚明城中遠(yuǎn)物業(yè)15大型社區(qū)歐郡上海保集物業(yè)管理有限公司135中型社區(qū)天馨花園上海天馨物業(yè)13大型社區(qū)麗景翠庭上海民強(qiáng)物業(yè)管理有限公司198中型社區(qū)萬(wàn)科四季花城上海萬(wàn)科物業(yè)管理公司195大型社區(qū)美蘭湖頤景園三盛物業(yè)13中型社區(qū)順馳美蘭湖畔雅苑順馳物業(yè)中型社區(qū)第12頁(yè)共49頁(yè)從上表中可以看出，區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)多聘請(qǐng)的是知名的物業(yè)公司，這在物業(yè)管理上給樓盤(pán)帶來(lái)了良好的聲譽(yù)，在物業(yè)品質(zhì)上也會(huì)使業(yè)主客戶感到放心。也有不少用的是自家的物業(yè)公司，如海尚明城和萬(wàn)科四季花城。在物業(yè)管理費(fèi)上看，一般該區(qū)域內(nèi)物業(yè)費(fèi)都集中在1315元/平方米/月和1519元/平方米/月兩個(gè)區(qū)段上。4典型案例分析（1）順施美蘭湖畔雅苑（公寓部分）項(xiàng)目地址寶山羅店北歐新鎮(zhèn)羅迎路558弄所屬區(qū)域羅店板塊總規(guī)劃面積6,800,000平方米總建筑面積1,800,000平方米容積率107綠化率372建筑形態(tài)6層，1梯2戶發(fā)展商上海順馳置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司天津順馳物業(yè)管理公司上海分公司物業(yè)管理費(fèi)用15元/月上市面積17萬(wàn)平方米成交均價(jià)7600元/平方米去化率98（2）嘉誠(chéng)國(guó)際花園項(xiàng)目地址月浦鎮(zhèn)德都路50弄第13頁(yè)共49頁(yè)所屬區(qū)域月浦板塊占地27778平方米總建筑面積56000平方米容積率18綠化率50建筑形態(tài)高層交房時(shí)間09年下半年發(fā)展商上海頤新置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司未定物業(yè)管理費(fèi)用高層17元/月主力客戶當(dāng)?shù)鼐用瘢瑢氫摵椭幸奔瘓F(tuán)職工，市區(qū)年輕白領(lǐng)上市面積17萬(wàn)平方米成交均價(jià)8400元/平方米去化率922優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處月浦鎮(zhèn)核心位置，周邊生活配套成熟；分商業(yè)和住宅兩部分，呈圍合式布局；建有兒童樂(lè)園、水面和噴泉、雕塑、休憩景觀亭等；劣勢(shì)項(xiàng)目體量?。蝗狈Υ笮偷纳钆涮谆蛏蠙n次的生活配套；距離軌道交通1、3號(hào)線有700多米的距離；（3）富浩河濱花園項(xiàng)目地址月浦鎮(zhèn)德都路88弄第14頁(yè)共49頁(yè)所屬區(qū)域月浦板塊占地50000平方米總建筑面積80000平方米容積率16綠化率50建筑形態(tài)小高層交房時(shí)間現(xiàn)房發(fā)展商上海富中置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司三湘物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用多層08元，小高層135元主力客戶當(dāng)?shù)鼐用?，寶鋼和中冶集團(tuán)職工，市區(qū)年輕白領(lǐng)上市面積47萬(wàn)平方米成交均價(jià)8000元/平方米去化率98優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處月浦鎮(zhèn)核心位置，周邊生活配套成熟；項(xiàng)目綠化率高，8萬(wàn)平方米景觀河道；最大棟距達(dá)到84米，保證了采光質(zhì)量；戶型設(shè)計(jì)都較為方正，適于居家；劣勢(shì)距離市區(qū)較遠(yuǎn)，到市中心的交通不大方便；主要由當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買，對(duì)市區(qū)客戶的吸引力不大；（4）海尚明城（福地苑）第15頁(yè)共49頁(yè)項(xiàng)目地址寶山區(qū)靠近友誼路江楊北路所屬區(qū)域西城板塊占地17萬(wàn)平方米總建筑面積25萬(wàn)平方米容積率15綠化率40建筑形態(tài)小高層交房時(shí)間現(xiàn)房發(fā)展商上海萬(wàn)業(yè)企業(yè)寶山新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理公司中遠(yuǎn)物業(yè)物業(yè)管理費(fèi)用15元/平方米/月主力客戶以在市區(qū)上班族為主上市面積17萬(wàn)平方米成交均價(jià)9800元/平方米去化率部分新開(kāi)盤(pán)，之前開(kāi)盤(pán)銷售率82優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處西城區(qū)的核心區(qū)域；是區(qū)域內(nèi)少有的全裝修房；劣勢(shì)周邊配套缺乏，除社區(qū)商業(yè)外，周邊沒(méi)有大型的商業(yè)設(shè)施；項(xiàng)目目前交通還不是很方便，距軌道1、3號(hào)線有一定距離；5市場(chǎng)發(fā)展分析（1）供應(yīng)發(fā)展分析第16頁(yè)共49頁(yè)未來(lái)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)量主要集中在幾個(gè)大型樓盤(pán)，可以預(yù)見(jiàn)，隨著區(qū)域規(guī)劃和開(kāi)發(fā)的不斷成熟，未來(lái)區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)將會(huì)隨以上一些大型樓盤(pán)的去化完成而有所減少。（2）需求發(fā)展分析寶山是上海的工業(yè)重地，也是上海未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)，第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃已躍然紙上，前景不可限量。市區(qū)房?jī)r(jià)的高不可攀使越來(lái)越多的消費(fèi)者將實(shí)線轉(zhuǎn)移到外環(huán)以外，寶山相對(duì)低廉的價(jià)格必將吸引多數(shù)人的目光。隨著軌道交通線路的完善，使寶山與市區(qū)的聯(lián)系日趨緊密，將會(huì)吸引大量市區(qū)年青消費(fèi)者和年青白領(lǐng)前往寶山購(gòu)房置家，而他們將是未來(lái)樓市的重要組成部分。此外，寶山的迅速發(fā)展，尤其是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模的不斷擴(kuò)大，將會(huì)產(chǎn)生新一批白領(lǐng)階層，他們對(duì)住房投資的需要，也將成為寶山未來(lái)樓市發(fā)展的重要因素。（3）價(jià)格發(fā)展分析上海市政府對(duì)寶山的重點(diǎn)發(fā)展已及規(guī)劃發(fā)展的開(kāi)始實(shí)施都將提升寶山自身的價(jià)值水平；軌道交通1號(hào)線和3號(hào)線延伸段的通車，公交線路的完善，使本區(qū)域與市區(qū)交通更加便利，聯(lián)系更加緊密；區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展實(shí)施，配套設(shè)施的不斷完善，將使區(qū)域生活更加便利。所有這一切都將會(huì)吸引大量的客戶前來(lái)置業(yè)，隨著區(qū)域樓市的不斷成熟，樓盤(pán)價(jià)格也會(huì)不斷上漲。6住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析結(jié)論及對(duì)本案的啟示寶山的未來(lái)發(fā)展被外界及其看好，其未來(lái)的客戶群來(lái)源也不一定局限于上海市，應(yīng)針對(duì)現(xiàn)有客戶和未來(lái)潛在客戶做好相應(yīng)的應(yīng)對(duì)方案。軌道交通線路系統(tǒng)的完善，將使寶山成為全市住宅項(xiàng)目新的熱點(diǎn)區(qū)域，本案所在板塊同樣屬于熱點(diǎn)板塊，將成為這種利好趨勢(shì)的受益者。隨著發(fā)展熱潮的到來(lái)，區(qū)域樓盤(pán)增多，競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，高品質(zhì)樓盤(pán)將最終在競(jìng)爭(zhēng)中勝出。高品質(zhì)將體現(xiàn)在建筑外觀、建筑質(zhì)量、戶型面積、小區(qū)景觀綠化和物業(yè)管理等各個(gè)方面。經(jīng)濟(jì)房型受到普通購(gòu)房者的喜愛(ài)，樓市價(jià)格的普遍攀高使購(gòu)房者對(duì)一些贈(zèng)送面積的樓盤(pán)項(xiàng)目尤其熱衷，但在寶山區(qū)內(nèi)還沒(méi)有此類住宅項(xiàng)目，建議本項(xiàng)目可以考慮通過(guò)合理設(shè)計(jì)戶型，對(duì)房型面積采取靈活的尺度，讓購(gòu)房者“在小戶型上享受大面積”，以獲得第17頁(yè)共49頁(yè)市場(chǎng)人氣，滿足客戶需求。購(gòu)房者對(duì)小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施尤為看重，景觀綠化越來(lái)越受到重視，綠化景觀社區(qū)受到購(gòu)房者喜愛(ài)，區(qū)域內(nèi)的一些湖景樓盤(pán)受到購(gòu)房者追捧。區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)基本采用板式結(jié)構(gòu)，房型南北通透，采光通風(fēng)良好，受到客戶青睞。因此本案在建筑類型上也可以做板式結(jié)構(gòu)，滿足采光通風(fēng)要求，打造生態(tài)綠色住宅。第18頁(yè)共49頁(yè)第二部分項(xiàng)目地脈特征分析、項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析1項(xiàng)目四至項(xiàng)目位于羅芬路以東、美丹路以北、荻涇以西、陶浜以南。A項(xiàng)目區(qū)位交通線路一閔行、徐匯、盧灣、黃浦、閘北、寶山區(qū)域可乘坐地鐵一號(hào)線，到終點(diǎn)站富錦路站下車，步行約1分鐘到換乘點(diǎn)轉(zhuǎn)錢(qián)泰線（楊北站）上車，乘坐6站至（刁家浜路站）下車。下車后步行約13分鐘到達(dá)本案。B區(qū)域發(fā)展規(guī)劃羅店鎮(zhèn)羅店鎮(zhèn)總體發(fā)展目標(biāo)為形成具有典型北歐城鎮(zhèn)特色的現(xiàn)代化生態(tài)城鎮(zhèn)。中心鎮(zhèn)鎮(zhèn)域結(jié)構(gòu)規(guī)劃由羅店老鎮(zhèn)、新鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、羅南老鎮(zhèn)、東部生態(tài)園區(qū)、東北部工業(yè)區(qū)和北部倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)六大板塊組成，鎮(zhèn)域外圍由現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)園、三高農(nóng)業(yè)區(qū)和蔬菜區(qū)圍合而成。羅店新鎮(zhèn)區(qū)主要公共建筑結(jié)合核心綠地位于新鎮(zhèn)區(qū)中央，其東側(cè)河流潘涇以東規(guī)劃34平方公里左右的生態(tài)林地，即森林和湖泊區(qū)。羅店新鎮(zhèn)區(qū)將進(jìn)一步規(guī)劃道路系統(tǒng)，加地鐵一號(hào)線與公交錢(qián)泰線（楊北站）的換乘點(diǎn)第19頁(yè)共49頁(yè)強(qiáng)東西向交通聯(lián)系；合理設(shè)置公交樞紐；在市政基地設(shè)施系統(tǒng)與城鎮(zhèn)空間、建筑及環(huán)境的結(jié)合上，高起點(diǎn)編制各專項(xiàng)規(guī)劃和新鎮(zhèn)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃；在規(guī)劃實(shí)施中，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)地塊管理和周邊區(qū)域的規(guī)劃控制，保證核心風(fēng)貌區(qū)的特色品質(zhì)和城鎮(zhèn)區(qū)的集聚。羅店鎮(zhèn)規(guī)劃總平面圖第20頁(yè)共49頁(yè)2項(xiàng)目劣勢(shì)和威脅的化解方法I劣勢(shì)項(xiàng)目周邊居住環(huán)境、配套商業(yè)、交通網(wǎng)絡(luò)等條件較差，可通過(guò)自身環(huán)境打造、短途接駁、未來(lái)前景預(yù)期等來(lái)消除購(gòu)房者的顧慮。II威脅小環(huán)境市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大環(huán)境銷售觀望，可通過(guò)推盤(pán)較早，增值前景預(yù)期來(lái)吸引購(gòu)房者。第21頁(yè)共49頁(yè)附錄一上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、上海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r人均GDP與GDP增長(zhǎng)動(dòng)因分析2001年至2007年，上海的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持著高位增長(zhǎng)，相應(yīng)其人均GDP也保持著快速增長(zhǎng)。2007年，上海人均GDP為870368元，同比上漲149，增幅上漲24個(gè)百分點(diǎn)。上海市穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)保證了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，并且其合理的增長(zhǎng)速度和房地產(chǎn)對(duì)GDP貢獻(xiàn)比重的下降也增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。將從投資和需求雙方面支撐房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。20012007年上海人均GDP發(fā)展情況0200004000060000800001000000005001000150020002500人均GDP（元）人均GDP增長(zhǎng)率人均GDP（元）392583430288498910596931673702757731870368人均GDP增長(zhǎng)率8409601590196129125149200120022003200420052006200720012007年上海GDP發(fā)展情況0500010000150000510152025GDP（億元）增長(zhǎng)率GDP（億元）5210157416649280728916411036612001增長(zhǎng)率91020166020601350131015802001200220032004200520062007第22頁(yè)共49頁(yè)固定資產(chǎn)投資2007年指標(biāo)上海全國(guó)GDP（億元）12001246619固定資產(chǎn)投資（億元）4458137239占GDP比例375565房地產(chǎn)投資（億元）127625280占GDP比例10631025上海固定投資保持在3000億元以上,占全國(guó)固定投資的325，20042007年呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)。上海固定投資漲幅,均處于15以上。2004年2007年,上海固定投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)均處于35以上,GDP增長(zhǎng)對(duì)于固定資產(chǎn)投資的依賴性過(guò)重,存在潛在危險(xiǎn)。全國(guó)在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)占據(jù)了1/5的份額；上海在固定資產(chǎn)投資中,房地產(chǎn)占據(jù)了1/3的份額，明顯表明上海的房地產(chǎn)投資有投資過(guò)熱的嫌疑。全社會(huì)固定資產(chǎn)總額與增長(zhǎng)05001000150020002500300035004000450050002003200420052006200700050010001500200025003000全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額比上年增長(zhǎng)第23頁(yè)共49頁(yè)2產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將產(chǎn)生新的富裕階層，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大購(gòu)買群體工業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度將有所放緩，但在電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、汽車制造業(yè)和化工區(qū)新增項(xiàng)目增量的推動(dòng)下，總體仍將保持較快增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)中，金融、信息、交通、批發(fā)零售和住宿餐飲等行業(yè)仍將保持較快增長(zhǎng)，二三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的格局不會(huì)改變。從上海各個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資傾向來(lái)看,第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長(zhǎng)比例稍快，將會(huì)在近期產(chǎn)生新的富裕階層，這些富裕階層也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大購(gòu)買群體。2007年人口抽樣調(diào)查產(chǎn)業(yè)比例14752第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)上海三大產(chǎn)業(yè)變化趨勢(shì)圖100909084824864854665085055065260204060801002004年2005年2006年2007年第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第24頁(yè)共49頁(yè)3引資數(shù)量及結(jié)構(gòu)20012007年，上海市引資金額平均每年以10的速度增長(zhǎng)，并且每年占全國(guó)比重約10。2007年中國(guó)吸引外商直接投資（FDI）實(shí)際使用額將達(dá)到6381億美元左右，與2006年比增幅約為4，變化趨勢(shì)與2006年基本相近。在引資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，上海引進(jìn)的外資產(chǎn)業(yè)也悄然發(fā)生變化，先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為重點(diǎn)，而一批占地多、能耗大的工業(yè)項(xiàng)目則被拒之門(mén)外，到2010年引進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項(xiàng)目300家，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)年?duì)I業(yè)收入達(dá)到工業(yè)總產(chǎn)值的20。隨著商業(yè)領(lǐng)域?qū)ν赓Y的開(kāi)放，結(jié)合全市規(guī)劃和實(shí)際需要，適當(dāng)發(fā)展高檔賓館和寫(xiě)字樓，提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)層次，并為各區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。20012007年上海占全國(guó)比重439150305850654168507170792046852753560660325694783594951091081141029500010000200003000040000500006000070000800009000020012002200320042005200620070020406080100120上海（億美元）全國(guó)（億美元）上海占全國(guó)比重20012007年上海市引資金額情況4391503058506541685071707920390146163118474710500010002000300040005000600070008000900020012002200320042005200620070050100150200250300350400450引資金額（億美元）增長(zhǎng)率第25頁(yè)共49頁(yè)4經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)上海GDP近幾年持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了良好的環(huán)境按照國(guó)際研究慣例GDP增長(zhǎng)與城市房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4萎縮45停滯甚至倒退510穩(wěn)定發(fā)展1015高速發(fā)展大于15飛速發(fā)展上海市的GDP以平均每年10以上的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)的繁榮能帶來(lái)旺盛的購(gòu)買欲和強(qiáng)大的購(gòu)買力，為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。2007年，全市經(jīng)濟(jì)保持了又好又快發(fā)展的良好勢(shì)頭，繼續(xù)呈現(xiàn)增長(zhǎng)較快、結(jié)構(gòu)趨優(yōu)、效益提高、民生改善的總體特征。全年實(shí)現(xiàn)上海市生產(chǎn)總值1200116億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)133，連續(xù)第16年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性進(jìn)一步提高。上海良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，為上海市各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。20012007年上海GDP發(fā)展情況0500010000150000510152025GDP（億元）增長(zhǎng)率GDP（億元）5210157416649280728916411036612001增長(zhǎng)率91020166020601350131015802001200220032004200520062007第26頁(yè)共49頁(yè)經(jīng)濟(jì)綜述宏觀經(jīng)濟(jì)綜述房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境較好，新興富裕階層支撐起一定購(gòu)買力上海的GDP保持著高位增長(zhǎng)，相應(yīng)其人均GDP也保持著快速增長(zhǎng)，穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)走勢(shì)保證了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。GDP上海GDP增長(zhǎng)對(duì)固定資產(chǎn)投資過(guò)度依賴，上海存在房地產(chǎn)投資過(guò)熱的嫌疑。上海第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，產(chǎn)生了新的富裕階層，他們將成為房產(chǎn)市場(chǎng)的一大客群。房?jī)r(jià)又開(kāi)始反彈，同比去年同期房?jī)r(jià)上漲近一半多水平。價(jià)格的大幅飆升，并有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭，并有脫離多數(shù)潛在購(gòu)房者承受能力的趨勢(shì)。固定資產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)政策背景第27頁(yè)共49頁(yè)5城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及發(fā)展（含舊城改造速率、重大城市發(fā)展規(guī)劃等）上海舊區(qū)改造上海舊區(qū)改造突出重點(diǎn)，動(dòng)遷仍然集中世博園區(qū)的居民動(dòng)遷，全年動(dòng)拆遷保持在合理規(guī)模。上海市“十一五”規(guī)劃明確，要重點(diǎn)完成中心城區(qū)400萬(wàn)平方米成片二級(jí)舊里以下房屋改造。目前，“十一五”計(jì)劃的400萬(wàn)平方米只完成了120萬(wàn)平方米。上海市拆遷面積變化0500100015002000拆遷面積（萬(wàn)平方米）拆遷面積（萬(wàn)平方米）3657751565644535849330841222531516858522000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年第28頁(yè)共49頁(yè)6重大城市發(fā)展規(guī)劃核心城鎮(zhèn)體系（19992020年）2020年，全市實(shí)際居住人口1600萬(wàn)左右，其中，非農(nóng)人口1360萬(wàn)，城市化水平達(dá)到85，集中城市化地區(qū)城市建設(shè)總用地約1500平方公里。2020年，把上海初步建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，基本確立上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)中心城市的地位，基本建成上海國(guó)際航運(yùn)中心。發(fā)揮上海國(guó)際國(guó)內(nèi)兩個(gè)扇面輻射轉(zhuǎn)換的紐帶作用，進(jìn)一步促進(jìn)長(zhǎng)江三角洲和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的共同發(fā)展。拓展沿江沿海發(fā)展空間，形成寶山新城、外高橋港區(qū)（保稅區(qū)）、空港新城、海港新城、上海化學(xué)工業(yè)區(qū)、金山新城等組成的濱水城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；繼續(xù)推進(jìn)浦東新區(qū)功能開(kāi)發(fā)和形象建設(shè)；集中建設(shè)新城和中心鎮(zhèn)；將崇明作為21世紀(jì)上海可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間。城橋新城寶山新城空港新城海港新城惠南新城金山新城南橋新城閔行新城松江新城青浦新城嘉定新城第29頁(yè)共49頁(yè)7軌道交通（19992020年）1號(hào)線2號(hào)線3號(hào)線4號(hào)線5號(hào)線6號(hào)線7號(hào)線8號(hào)線9號(hào)線10號(hào)線11號(hào)線12號(hào)線13號(hào)線14號(hào)線15號(hào)線16號(hào)線17號(hào)線18號(hào)線19號(hào)線20號(hào)線21號(hào)線22號(hào)線對(duì)外交通以“三港兩路”建設(shè)為重點(diǎn)，建設(shè)上海國(guó)際航運(yùn)中心，建設(shè)國(guó)際集裝箱樞紐港、亞太地區(qū)航空樞紐港、現(xiàn)代化信息港和以高速公路、高速鐵路、骨干航道為構(gòu)架的水、陸、空交通運(yùn)輸系統(tǒng)，形成銜接國(guó)內(nèi)外、輻射長(zhǎng)江三角洲的快速、便捷的客貨運(yùn)交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。市域交通規(guī)劃市域交通以“兩網(wǎng)”建設(shè)為重點(diǎn)，加快大容量城市軌道交通系統(tǒng)的建設(shè)；形成市域高速公路網(wǎng)，完善中心城道路網(wǎng)絡(luò)；加強(qiáng)對(duì)外交通和市內(nèi)交通的銜接，建設(shè)客運(yùn)換乘樞紐和停車場(chǎng)，充分發(fā)揮交通系統(tǒng)的綜合效率；到2010年將有13條軌道交通線第30頁(yè)共49頁(yè)路，到2020年將發(fā)展到22條軌道交通車線路，那時(shí)上海市民出行將更為方便。8土地使用及商業(yè)發(fā)展中央商務(wù)區(qū)由浦東小陸家嘴（浦東南路至東昌路之間的地區(qū)）和浦西外灘（河南路以東，虹口港至新開(kāi)河之間的地區(qū)）組成，規(guī)劃面積約為3平方公里。中央商務(wù)區(qū)集金融、貿(mào)易、信息、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、都市旅游以及商務(wù)辦公等功能為一體，并安排適量居住。主要公共活動(dòng)中心指市級(jí)中心和市級(jí)副中心。市級(jí)中心以人民廣場(chǎng)為中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四條商業(yè)街和豫園商城、上海站“不夜城”為依托，具有行政、辦公、購(gòu)物、觀光、文化娛樂(lè)和旅游等多種公共活動(dòng)功能。副中心共有四個(gè)，分別是徐家匯、花木、江灣五角場(chǎng)、真如。徐家匯副中心主要服務(wù)城市西南地區(qū)，規(guī)劃用地約22平方公里；花木副中心主要服務(wù)浦東地區(qū)，規(guī)劃用地約20平方公里；江灣五角場(chǎng)副中心主要服務(wù)城市東北地區(qū)，規(guī)劃用地約22平方公里；真外高橋保稅區(qū)金橋出口加工區(qū)張江高科技園區(qū)江灣五角場(chǎng)陸家嘴市北工業(yè)區(qū)人民廣場(chǎng)外灘徐家匯上海南站漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)真如浦東客站上?？驼净镜?1頁(yè)共49頁(yè)如副中心主要服務(wù)城市西北地區(qū)，規(guī)劃用地約16平方公里?？偨Y(jié)優(yōu)化人口布局未來(lái)的發(fā)展重心就是使上海人口總量與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和資源、環(huán)境容量相適應(yīng)，充分考慮經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資源的總體保障能力。在郊區(qū)創(chuàng)造良好的居住、交通和生態(tài)環(huán)境，從而加大郊區(qū)對(duì)中心城人口轉(zhuǎn)移的吸引力度，同時(shí)鼓勵(lì)農(nóng)村人口向新城、中心鎮(zhèn)集中。優(yōu)化城鎮(zhèn)布局完善市域城鎮(zhèn)體系，充分發(fā)揮郊區(qū)城鎮(zhèn)在人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面的集聚作用，促使這些城鎮(zhèn)組團(tuán)式發(fā)展，形成層次分明、功能完善、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域城鎮(zhèn)體系。集中力量，規(guī)劃建設(shè)若干個(gè)人口規(guī)模達(dá)到30萬(wàn)人以上的新城，同時(shí)結(jié)合市級(jí)工業(yè)園區(qū)、高速公路節(jié)點(diǎn)和軌道交通站點(diǎn)，集中建設(shè)一批各具特色、相對(duì)獨(dú)立的小城鎮(zhèn)。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局加快全市產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，中心城區(qū)進(jìn)一步完善和強(qiáng)化金融、商貿(mào)、信息、管理功能，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，適度發(fā)展無(wú)污染、高附加值的都市型工業(yè)，加快老工業(yè)基地的改造、升級(jí)。各區(qū)縣發(fā)展各具特色的產(chǎn)業(yè)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)、協(xié)調(diào)發(fā)展。此外，要加快推進(jìn)微電子、汽車、石油化工、精品鋼和現(xiàn)代裝備、船舶6個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)。第32頁(yè)共49頁(yè)9人口總量及結(jié)構(gòu)近幾年上海戶籍人口增長(zhǎng)平穩(wěn)，2007年統(tǒng)計(jì)戶籍人口為137886萬(wàn)人，其每年更新居住環(huán)境需求客觀存在。每年平均增長(zhǎng)在4045萬(wàn)左右，居住半年以上的常住人口增幅較大，此類人群不斷的進(jìn)入上海城市，一方面推動(dòng)了上海的經(jīng)濟(jì)，另一方面起到了對(duì)上海房產(chǎn)的居住需求的不斷擴(kuò)充。2007年全市各區(qū)域年末常住人口中，最多的浦東新區(qū)有30536萬(wàn)人，最少的靜安區(qū)有2521萬(wàn)人。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)會(huì)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)寶山、嘉定、浦東這三個(gè)新城區(qū)建設(shè)。上海有2007年全市各區(qū)域人口總數(shù)0005000100001500020000250003000035000浦東新區(qū)盧灣區(qū)長(zhǎng)寧區(qū)普陀區(qū)虹口區(qū)寶山區(qū)嘉定區(qū)松江區(qū)南匯區(qū)崇明區(qū)年末常住人口（萬(wàn)人年末戶籍人口（萬(wàn)人20002007年上海人口變化情況12801300132013401360138014002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年000010020030040050060070080090年末戶籍人口（萬(wàn)人）增長(zhǎng)率第33頁(yè)共49頁(yè)固定的居住需求人群，加上不斷增加的大量外來(lái)常住人群的有力支撐，上海房地產(chǎn)需求會(huì)有保障，隨著上海人均消費(fèi)能力、特別是居住消費(fèi)能力的提高，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)朝著健康有序的方向發(fā)展。10人均收入、消費(fèi)指量結(jié)構(gòu)及增長(zhǎng)速率上海的居民消費(fèi)水平在逐漸地提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨合理，到了2002年，上海的居民生活水平就已經(jīng)到了富裕的水平。而醫(yī)療保健、交通通訊、教育娛樂(lè)等支出比重不斷地上升，從另一側(cè)面反應(yīng)了居民消費(fèi)能力的擴(kuò)大。反觀居民居住的支出，從2000年開(kāi)始至今，基本保持在10的水平上，主要由于房?jī)r(jià)的快速上升抑制了消費(fèi)能力的上升，從而使支出比重維持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平上。在上海的十一五計(jì)劃中，房地產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)是“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展”，可以預(yù)期的是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度將下降，行業(yè)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步調(diào)整，使其更加符合市場(chǎng)需求，這樣會(huì)刺激對(duì)住房的自住需求，所以上海居民的居住消費(fèi)能力與比重將會(huì)逐漸地加大。20002007年人均年收入及漲幅05000100001500020000250003000035000400002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年0050100150200人均年收入（元）人均可支配收入（元）人均年收入漲幅第34頁(yè)共49頁(yè)11人均居住條件及發(fā)展人均居住面積不斷增加，目前達(dá)到165平方米上海市人均居住面積總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是2001年首次增長(zhǎng)接近10后，逐年呈現(xiàn)穩(wěn)步提升態(tài)勢(shì)。截至2007年統(tǒng)計(jì)，上海市城鎮(zhèn)居民人均居住面積達(dá)到165平方米，環(huán)比2006年增長(zhǎng)了31。上海市居民人均住房面積增長(zhǎng)，其原因包括近年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展以及上海市民對(duì)住房改善需求得到釋放的結(jié)果。20002007年上海人均居住面積及增長(zhǎng)0246810121416182000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年00020040060080010001200人均居住面積（平方米）增長(zhǎng)率第35頁(yè)共49頁(yè)12社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)分析A深化城市化進(jìn)程，城市密集人口外向化上海城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市人口增加給中心城區(qū)的交通出行帶來(lái)不便，上海目前正處于城市化水平高位運(yùn)行期，將通過(guò)縱橫的交通網(wǎng)線和各商圈的升級(jí)來(lái)分化因人口過(guò)于密集造成的城市腹地負(fù)荷過(guò)重的矛盾。隨著中環(huán)線浦西段即將合攏和多條軌道交通的按期通車，上海市中心人口正在按照市府的人口導(dǎo)向規(guī)劃向城市邊緣引導(dǎo)，最新公布的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)字也表明了中心城區(qū)的人口密度正在減少的趨勢(shì)。配合眾多居住區(qū)的交付入住，社區(qū)商圈的建設(shè)應(yīng)該引起開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。隨著農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市化進(jìn)程加快和房地產(chǎn)發(fā)展，市郊商業(yè)突破傳統(tǒng)農(nóng)村商業(yè)模式，購(gòu)物環(huán)境不斷改善，積極引進(jìn)先進(jìn)業(yè)態(tài)，商業(yè)成為市郊經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。B產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化穩(wěn)定，未來(lái)人均GDP將會(huì)大幅度提高通過(guò)引入大量國(guó)外先進(jìn)和適用技術(shù)，推動(dòng)上海各類高新產(chǎn)業(yè)調(diào)整、升級(jí)，上海經(jīng)濟(jì)今后仍將保持良好發(fā)展勢(shì)頭，預(yù)計(jì)到2010年人年均GDP約達(dá)到12000美元；同時(shí)政府將致力于全力打造以世博會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、以浦東為載體張江高科技園區(qū)為代表的園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并通過(guò)洋山深水港的港口經(jīng)濟(jì)來(lái)促進(jìn)上海經(jīng)濟(jì)更快的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高，將為房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)增量需求市場(chǎng)。第36頁(yè)共49頁(yè)二、城市宏觀社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r1土地放量土地放量減少,市場(chǎng)體現(xiàn)在未來(lái)兩年的商品住宅供應(yīng)上。從04年到07年，上海土地出讓總量總體呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。0405年遭遇國(guó)家宏觀調(diào)控，土地政策收緊，供應(yīng)量出現(xiàn)下降。到2006年，局勢(shì)并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)，開(kāi)始大幅度下降并保持在1500公頃左右。土地供應(yīng)的稀缺將體現(xiàn)在未來(lái)兩年的商品住宅供應(yīng)上，供應(yīng)的缺口將會(huì)由目前市場(chǎng)上積壓的存量住宅彌補(bǔ)。上海近三年的土地出讓以寶山、浦東、松江為代表的近郊區(qū)域?yàn)橹?，這些區(qū)域的土地出讓規(guī)模巨大，顯示出上海土地出讓存在極大的區(qū)域不均衡性。據(jù)了解，2006年前7個(gè)月，寶山、閔行等五個(gè)區(qū)域土地出讓面積占到同期總出讓面積的60。20042007年上海市土地供應(yīng)情況25003000250020003407320614161500050010001500200025003000350040002004年2005年2006年2007年計(jì)劃供應(yīng)量（公頃）實(shí)際供應(yīng)量（公頃）第37頁(yè)共49頁(yè)1商品住宅成交面積變化A供求情況2007620086上海市商品住宅成交量及供求比走勢(shì)05010015020025030035040020076200772007820079200710200711200712200812008220083200842008520086萬(wàn)平方米005115225335供應(yīng)量成交量供求比今年6月成交量100萬(wàn)平方米，比2007年6月成交量266萬(wàn)平方米，減少了166萬(wàn)平方米，縮減幅度達(dá)624。比去年同期，成交量縮水有近一半多水平；2007年下半年商品住宅供小于求，但好景不長(zhǎng)，這種局勢(shì)沒(méi)有持續(xù)到2008年，上半年整個(gè)市場(chǎng)處于供過(guò)于求的趨勢(shì)，樓市出現(xiàn)不溫不火狀態(tài)。第38頁(yè)共49頁(yè)B價(jià)格情況2007620086上海市商品住宅成交均價(jià)走勢(shì)0500010000150002000020076200772007820079200710200711200712200812008220083200842008520086元/平方米商品住宅2008年6月上海商品住宅成交價(jià)17116元/平方米，同比去年價(jià)格飛漲了63，上漲了一半有余，有繼續(xù)上漲的勢(shì)頭，并有脫離多數(shù)潛在購(gòu)房者承受能力的趨勢(shì)。高昂的房?jī)r(jià)不利開(kāi)發(fā)商打開(kāi)樓盤(pán)銷售局面。近12個(gè)月以來(lái)上海商品住宅平均成交價(jià)格，整體呈小幅上漲之勢(shì)。第39頁(yè)共49頁(yè)總結(jié)2007年上海全年住宅推地量701萬(wàn)平方米左右，是四年來(lái)最多的一次，上半年推地量100萬(wàn)平方米左右，下半年達(dá)到了600萬(wàn)平方米左右，其中寶山出讓面積最多，為11089萬(wàn)平方米；嘉定出讓面積為11016萬(wàn)平方米。2008年住宅的銷售熱點(diǎn)將出現(xiàn)三個(gè)一、上海臨港新城產(chǎn)業(yè)推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展；二、黃浦江沿線區(qū)域重大利好因素支撐；三、外圍景區(qū)淀山湖稀缺資源優(yōu)勢(shì)獨(dú)顯。將顯現(xiàn)三大特點(diǎn)一、70/90政策兩極分化產(chǎn)品創(chuàng)新，大戶型熱銷；二、別墅用地停建低密度產(chǎn)品供不應(yīng)求；三、全裝修房比例提升部分企業(yè)成為全裝修房的標(biāo)桿。市場(chǎng)特點(diǎn)住宅銷售土地放量第40頁(yè)共49頁(yè)三、宏觀政策環(huán)境分析20062008年金融、土地、稅收相關(guān)政策稅收政策發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響2006531國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知200661后，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售全額征收營(yíng)業(yè)稅增加短期投資倒賣商品房的成本2006726國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知各地稅局將在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅打擊投資，加大投資房產(chǎn)的成本2006914國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理問(wèn)題；關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售稅收管理問(wèn)題；關(guān)于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)后續(xù)管理的問(wèn)題增強(qiáng)房地產(chǎn)商品房交易的稅收，從而減少頻繁交易2007116國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知要求從2007年2月起正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收3060不等的土地增值稅。從1993年就出臺(tái)的土地增值稅這一稅種將開(kāi)始實(shí)行嚴(yán)格征收。20071128國(guó)家稅務(wù)總局上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定自2007納稅年度起，上海開(kāi)始對(duì)使用土地的單位和個(gè)人征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年30元/平方米。雖然是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，但是開(kāi)發(fā)商可能將這部分成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。第41頁(yè)共49頁(yè)土地政策發(fā)布時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱政策內(nèi)容潛在影響200681國(guó)土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范200681國(guó)土資源部協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范規(guī)定六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地范圍供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，杜絕不正當(dāng)?shù)乃较陆灰?00695國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對(duì)土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。嚴(yán)格控制城市用地，強(qiáng)化對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)控2007427國(guó)土資源部，國(guó)家工商行政管理總局國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議對(duì)出讓土地的竣工時(shí)間、投資總額、投資強(qiáng)度、宗地容積率、建筑系數(shù)、工業(yè)項(xiàng)目用地中非生產(chǎn)性設(shè)施用地比例、閑置土地認(rèn)定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定。補(bǔ)充協(xié)議的出臺(tái)一定程度上打壓了開(kāi)放公司屯房行為2007109國(guó)土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用防范金融風(fēng)險(xiǎn)第42頁(yè)共49頁(yè)地使用權(quán)證書(shū)。金融政策時(shí)間發(fā)布機(jī)構(gòu)政策名稱主要內(nèi)容影響2007927中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知規(guī)定對(duì)以利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的11倍，借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50。通過(guò)第二套房貸新政達(dá)到“保障自住、抑制投資、打擊投機(jī)、平抑房?jī)r(jià)”的目的。2008623財(cái)政部和國(guó)土資源部新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)資金管理辦法規(guī)定了土地有償使用費(fèi)的支出范圍，專項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)支出、土地整理支出、耕地開(kāi)發(fā)支出、基本農(nóng)田保護(hù)支出以及與之相關(guān)的其他支出。在上海農(nóng)村宅基地置換過(guò)程中應(yīng)該關(guān)注政府、農(nóng)民、開(kāi)發(fā)商各方利益將發(fā)生何種直接聯(lián)系，以及如何平衡和監(jiān)督。第43頁(yè)共49頁(yè)附錄二寶山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、寶山區(qū)經(jīng)濟(jì)總量2007年，寶山區(qū)完成工農(nóng)業(yè)增加值432億元，可比增長(zhǎng)14；完成區(qū)地方財(cái)政收入522億元，同比增長(zhǎng)156，區(qū)可用財(cái)力達(dá)到799億元；萬(wàn)元生產(chǎn)總值綜合能耗下降5；工業(yè)園區(qū)單位土地產(chǎn)出增長(zhǎng)95；城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入和農(nóng)村居民家庭人均純收入分別達(dá)到20015元和13213元，增幅首次雙雙達(dá)到11以上；新增就業(yè)崗位33288個(gè)。從投資主體看，國(guó)有經(jīng)濟(jì)投資1975億元，占固定資產(chǎn)投資總額的104；集體經(jīng)濟(jì)投資3579億元，占189；外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)投資3028億元，占160；私營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資5726億元，占303；其他經(jīng)濟(jì)投資4611億元，占244。第44頁(yè)共49頁(yè)050000010000001500000200000025000002005年2006年2007年20052007年寶山區(qū)固定資產(chǎn)投資額固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元第45頁(yè)共49頁(yè)0608年寶山區(qū)上半年固定資產(chǎn)投資額及漲幅64000066000068000070000072000074000076000078000080000082000020062007200886420246固定資產(chǎn)投資（萬(wàn)元）同期漲幅寶山區(qū)2006年固定資產(chǎn)投資為189億元左右，比2005年下降66左右，2007年固定資產(chǎn)投資為159億元左右，同比06年下降16左右。而2008年16月份寶山區(qū)固定資產(chǎn)投資額為69億元，同比07年16月下降67，比06年同期下降13。表07年房地產(chǎn)投資比例2007指標(biāo)寶山區(qū)嘉定區(qū)浦東新區(qū)上海市GDP（億