幾年來外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資注入變化分析.doc

江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文第1頁(yè)目錄1.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀.21.1我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)供給狀況分析.21.2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求狀況分析.42.入世后外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響.52.1外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)影響的宏觀分析.52.2外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的中觀分析.72.3外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的微觀分析.83.房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)對(duì)于外資的對(duì)策.93.1練好內(nèi)功，求強(qiáng)求活，提高生存能力.103.2“規(guī)管并用”，從根本上建立和發(fā)展一個(gè)穩(wěn)定合理的房地產(chǎn)市場(chǎng).10參考文獻(xiàn).15致謝.16江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文第2頁(yè)幾年來外資對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資注入變化分析中國(guó)加入世貿(mào)以后的這幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直保持著較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中還存在一些問題，商品房空置量居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在持續(xù)增長(zhǎng)，但是從總體上看，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不能稱為過熱，主要問題是結(jié)構(gòu)性供求矛盾。從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)仍然看好。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，充分發(fā)揮其對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用,必須加大力度引入外資。1外資大量進(jìn)入大陸開發(fā)和建設(shè)領(lǐng)域也帶來了很多新的競(jìng)爭(zhēng)，特別是中國(guó)大陸現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)和物業(yè)管理比較稚嫩，外商進(jìn)入后已經(jīng)產(chǎn)生較大沖擊。但從積極方面看是極好的機(jī)遇，可以化沖擊為動(dòng)力，加速企業(yè)改革和調(diào)整，促進(jìn)行業(yè)整體素質(zhì)的提高，也有利于國(guó)有企業(yè)改制、擴(kuò)充資本金提供條件。1.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀近年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)一直持續(xù)增長(zhǎng)。2006年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7863億元，比去年同期增長(zhǎng)29.4%。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，主要得益于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，得益于國(guó)家對(duì)住宅建設(shè)的重視，將住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的重要方面。近幾年陸續(xù)出臺(tái)的房改政策、開放住房二級(jí)市場(chǎng)政策、稅收鼓勵(lì)政策及住房信貸政策，對(duì)啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)，搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了積極的影響。1.1我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)供給狀況分析首先，就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況而言，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。2000年至2002年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時(shí)期，2002年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢(shì)，2003年房地產(chǎn)逐步走向復(fù)蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長(zhǎng)率也走向回升。2005年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成額6245.5億元，同比增長(zhǎng)25.3%。至2006年前9月，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)達(dá)到29.4%。2從房地產(chǎn)業(yè)的投資結(jié)構(gòu)來看，2004年開始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)開始向1潘艷.2003.12：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及趨勢(shì)分析.貴州大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，p174-1782白光.2005：品牌資本運(yùn)營(yíng)通鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，p86江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文第3頁(yè)住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升。2004年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5，2005年1至9月，這一比例己上升為71.1。辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)。投資結(jié)構(gòu)的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。1其次，從房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積來看，2004年，全國(guó)房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2004年施工面積和新開工面積都有較快增長(zhǎng)，新開工面積比去年同期增長(zhǎng)27.2%，施工面積增速21.5%。去年1-9月份，全國(guó)商品房施工面積73749萬平方米，增長(zhǎng)22.1。其中新開工面積27981萬平方米，增長(zhǎng)18.2?？紤]到新開工面積的較高增速，可以預(yù)見，今后幾年內(nèi)施工面積還會(huì)出現(xiàn)較快的增長(zhǎng)。從竣工面積來看，2004年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長(zhǎng)速度開始回升，受工程建設(shè)工期較長(zhǎng)的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。2005年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)竣工面積11342萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)26.4%。再次，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)的分析：住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主要構(gòu)成部分。其中住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重最大，商業(yè)用房市場(chǎng)次之，辦公樓市場(chǎng)所占的比重最小。近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)存在著以下特點(diǎn)：第一,住宅供給平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅供給的內(nèi)部結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展中國(guó)家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5-10左右比較合適，而在前幾年房地產(chǎn)過熱時(shí)，我國(guó)別墅、高檔公寓等高檔物業(yè)所占的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠(yuǎn)高于普通住宅。因此近幾年我國(guó)政府嚴(yán)格控制高檔物業(yè)的投資，商檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10以下，普通住宅的投資比例開始上升。2005年1-9月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達(dá)71.1%以上，比去年同期增長(zhǎng)32.8%。2第二,辦公樓市場(chǎng)供給有所增加。2004年，辦公樓投資完成額僅為293萬平方米，與2003年同期相比增速下降12.9%。2004年投資額較上年有所增長(zhǎng),但增1白光.2005：品牌資本運(yùn)營(yíng)通鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，p862潘艷.2003.12：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及趨勢(shì)分析.貴州大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，p174-178江西財(cái)經(jīng)大學(xué)普通本科畢業(yè)論文第4頁(yè)幅較小。1自今年以來,辦公樓開發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，可以預(yù)見，今年辦公樓市場(chǎng)供給將出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。與此同時(shí)，辦公樓市場(chǎng)的地區(qū)間差異不斷擴(kuò)大，如北京云集了世界各國(guó)5000多家駐華機(jī)構(gòu)和外資企業(yè)，還有全國(guó)地方政府和各地大企業(yè)的駐京辦事處，其辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢(shì)。北京辦公樓租金現(xiàn)已僅次于香港和東京，處于世界第三位。但是象廣州、深圳、海口等城市由于前幾年辦公樓投資過于膨脹，而這些城市又不具有北京、上海那樣的旺盛需求，所以出現(xiàn)了辦公樓市場(chǎng)供需都出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。第三,商業(yè)用房的供求矛盾比較突出。在前幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱時(shí)，商業(yè)用房比較暢銷，各地商場(chǎng)、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費(fèi)疲軟困擾著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而導(dǎo)致了與消費(fèi)水平和消費(fèi)能力直接相關(guān)的商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。1.2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求狀況分析目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)需求存在以下特點(diǎn)：第一，近幾年市場(chǎng)需求呈上升趨勢(shì)。近兩年來，在中央擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)銷售擺脫了前幾年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2005年1-9月,全國(guó)商品房銷售額達(dá)2635億,同比增長(zhǎng)31.9%。2第二，個(gè)人消費(fèi)成為市場(chǎng)需求的主體。近幾年，個(gè)人購(gòu)買商品房的絕對(duì)額高速增長(zhǎng)。1987年，個(gè)人購(gòu)買的商品房只有42666萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的17.9%；而到了2002年，個(gè)人購(gòu)買的商品房達(dá)523372萬平方米，占當(dāng)年商品房銷售的666%；2003年，雖然受住房制度改革的影響，集團(tuán)突擊購(gòu)房的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但個(gè)人購(gòu)房也增長(zhǎng)很快，2003年個(gè)人購(gòu)房的比例比2002年上升了7個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到736%。市場(chǎng)消費(fèi)主體的這種變化對(duì)開發(fā)商提出了更高的要求。2004年這一比例已達(dá)到87%；2005年1-9月，個(gè)人購(gòu)買商品房的比例為92.8，個(gè)人購(gòu)