幾年來外資對房地產(chǎn)業(yè)的投資注入變化分析.doc

江西財經(jīng)大學普通本科畢業(yè)論文第1頁目錄1.我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀.21.1我國房地產(chǎn)業(yè)的市場供給狀況分析.21.2我國房地產(chǎn)業(yè)的市場需求狀況分析.42.入世后外資對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響.52.1外資對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)影響的宏觀分析.52.2外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響的中觀分析.72.3外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場影響的微觀分析.83.房地產(chǎn)業(yè)應對對于外資的對策.93.1練好內(nèi)功，求強求活，提高生存能力.103.2“規(guī)管并用”，從根本上建立和發(fā)展一個穩(wěn)定合理的房地產(chǎn)市場.10參考文獻.15致謝.16江西財經(jīng)大學普通本科畢業(yè)論文第2頁幾年來外資對房地產(chǎn)業(yè)的投資注入變化分析中國加入世貿(mào)以后的這幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)一直保持著較快的增長態(tài)勢。盡管我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中還存在一些問題，商品房空置量居高不下，房地產(chǎn)開發(fā)投資仍在持續(xù)增長，但是從總體上看，目前的房地產(chǎn)市場還不能稱為過熱，主要問題是結構性供求矛盾。從長期來看，房地產(chǎn)市場潛在需求巨大，房地產(chǎn)市場總體走勢仍然看好。為了促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，充分發(fā)揮其對經(jīng)濟的拉動作用,必須加大力度引入外資。1外資大量進入大陸開發(fā)和建設領域也帶來了很多新的競爭，特別是中國大陸現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介服務業(yè)和物業(yè)管理比較稚嫩，外商進入后已經(jīng)產(chǎn)生較大沖擊。但從積極方面看是極好的機遇，可以化沖擊為動力，加速企業(yè)改革和調(diào)整，促進行業(yè)整體素質(zhì)的提高，也有利于國有企業(yè)改制、擴充資本金提供條件。1.我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)一直持續(xù)增長。2006年1-9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7863億元，比去年同期增長29.4%。我國房地產(chǎn)市場持續(xù)快速發(fā)展，主要得益于國家宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長，得益于國家對住宅建設的重視，將住房消費作為擴大內(nèi)需的重要方面。近幾年陸續(xù)出臺的房改政策、開放住房二級市場政策、稅收鼓勵政策及住房信貸政策，對啟動個人住房消費，搞活房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極的影響。1.1我國房地產(chǎn)業(yè)的市場供給狀況分析首先，就我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資狀況而言，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)是一致的。2000年至2002年是房地產(chǎn)開發(fā)投資的高峰時期，2002年以后隨著全行業(yè)步入調(diào)整時期，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資呈現(xiàn)出增速減緩的態(tài)勢，2003年房地產(chǎn)逐步走向復蘇后，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資增長率也走向回升。2005年，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成額6245.5億元，同比增長25.3%。至2006年前9月，全國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資同比增長達到29.4%。2從房地產(chǎn)業(yè)的投資結構來看，2004年開始，我國房地產(chǎn)業(yè)投資結構開始向1潘艷.2003.12：我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及趨勢分析.貴州大學學報(社會科學版)，p174-1782白光.2005：品牌資本運營通鑒，中國統(tǒng)計出版社，p86江西財經(jīng)大學普通本科畢業(yè)論文第3頁住宅轉(zhuǎn)移，住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比重逐漸上升。2004年住宅投資占房地產(chǎn)業(yè)的投資比例為68.5，2005年1至9月，這一比例己上升為71.1。辦公樓投資稍有上升,商業(yè)用房投資的比重則呈現(xiàn)出下降的趨勢。投資結構的這種變化基本符合房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律。1其次，從房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積來看，2004年，全國房地產(chǎn)新開工面積、施工面積、竣工面積都出現(xiàn)了快速增長的勢頭。2004年施工面積和新開工面積都有較快增長，新開工面積比去年同期增長27.2%，施工面積增速21.5%。去年1-9月份，全國商品房施工面積73749萬平方米，增長22.1。其中新開工面積27981萬平方米，增長18.2?？紤]到新開工面積的較高增速，可以預見，今后幾年內(nèi)施工面積還會出現(xiàn)較快的增長。從竣工面積來看，2004年以來，房地產(chǎn)業(yè)投資的增長速度開始回升，受工程建設工期較長的影響，商品房的竣工面積一直呈現(xiàn)增長的趨勢。2005年1-9月，全國房地產(chǎn)竣工面積11342萬平方米，比去年同期增長26.4%。再次，對我國房地產(chǎn)市場的供給結構的分析：住宅、辦公樓、商業(yè)用房是房地產(chǎn)市場供給的主要構成部分。其中住宅市場在房地產(chǎn)市場中所占的比重最大，商業(yè)用房市場次之，辦公樓市場所占的比重最小。近幾年來，我國房地產(chǎn)市場的供給結構存在著以下特點：第一,住宅供給平穩(wěn)增長，住宅供給的內(nèi)部結構發(fā)生變化，其中別墅和高檔公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根據(jù)國際經(jīng)驗，發(fā)展中國家高檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例在5-10左右比較合適，而在前幾年房地產(chǎn)過熱時，我國別墅、高檔公寓等高檔物業(yè)所占的比例遠遠超過了這一數(shù)字，從而造成了高檔物業(yè)的空置率遠高于普通住宅。因此近幾年我國政府嚴格控制高檔物業(yè)的投資，商檔物業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例已降低到10以下，普通住宅的投資比例開始上升。2005年1-9月，住宅投資占房地產(chǎn)行業(yè)總投資的比例已達71.1%以上，比去年同期增長32.8%。2第二,辦公樓市場供給有所增加。2004年，辦公樓投資完成額僅為293萬平方米，與2003年同期相比增速下降12.9%。2004年投資額較上年有所增長,但增1白光.2005：品牌資本運營通鑒，中國統(tǒng)計出版社，p862潘艷.2003.12：我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、問題及趨勢分析.貴州大學學報(社會科學版)，p174-178江西財經(jīng)大學普通本科畢業(yè)論文第4頁幅較小。1自今年以來,辦公樓開發(fā)投資額呈現(xiàn)較快增長，可以預見，今年辦公樓市場供給將出現(xiàn)較大增長。與此同時，辦公樓市場的地區(qū)間差異不斷擴大，如北京云集了世界各國5000多家駐華機構和外資企業(yè)，還有全國地方政府和各地大企業(yè)的駐京辦事處，其辦公樓市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢。北京辦公樓租金現(xiàn)已僅次于香港和東京，處于世界第三位。但是象廣州、深圳、?？诘瘸鞘杏捎谇皫啄贽k公樓投資過于膨脹，而這些城市又不具有北京、上海那樣的旺盛需求，所以出現(xiàn)了辦公樓市場供需都出現(xiàn)下降的趨勢。第三,商業(yè)用房的供求矛盾比較突出。在前幾年經(jīng)濟發(fā)展過熱時，商業(yè)用房比較暢銷，各地商場、商鋪紛紛涌現(xiàn)，出現(xiàn)了嚴重的供過于求的現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控政策的實施，商業(yè)用房的銷售率迅速下降，近兩年消費疲軟困擾著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，從而導致了與消費水平和消費能力直接相關的商業(yè)用房的需求下降，但每年商業(yè)用房的竣工面積卻不斷增加，這就加劇了商業(yè)用房的供求矛盾。1.2我國房地產(chǎn)業(yè)的市場需求狀況分析目前，我國房地產(chǎn)業(yè)的市場需求存在以下特點：第一，近幾年市場需求呈上升趨勢。近兩年來，在中央擴大內(nèi)需和全面推進住房制度改革等宏觀經(jīng)濟政策引導下，我國房地產(chǎn)銷售擺脫了前幾年徘徊不前的局面，出現(xiàn)高速增長態(tài)勢。2005年1-9月,全國商品房銷售額達2635億,同比增長31.9%。2第二，個人消費成為市場需求的主體。近幾年，個人購買商品房的絕對額高速增長。1987年，個人購買的商品房只有42666萬平方米，占當年商品房銷售的17.9%；而到了2002年，個人購買的商品房達523372萬平方米，占當年商品房銷售的666%；2003年，雖然受住房制度改革的影響，集團突擊購房的現(xiàn)象比較嚴重，但個人購房也增長很快，2003年個人購房的比例比2002年上升了7個百分點，達到736%。市場消費主體的這種變化對開發(fā)商提出了更高的要求。2004年這一比例已達到87%；2005年1-9月，個人購買商品房的比例為92.8，個人購