吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃可行性研究報告

某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 1 某某 信托 吉鴻地產改擴建項目 集合資金信托計劃 可行性研究報告 2010 年 11月 某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總 論 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目概述 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 編制的依據和原則 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 可行性研究的過程與范圍 . 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 研究工作概要 . 錯誤 !未定義書簽。 第五節(jié) 主要經濟技術指標表 . 錯誤 !未定義書簽。 第六節(jié) 研究結論 . 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目建設的必要性及可行性 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目建設的必要性 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項目建設的可行性 . 錯誤 !未定義書簽。 第三章 項目區(qū)旅游資源分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 旅游資源現狀 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 旅游資源類型、分布與評價 . 錯誤 !未定義書簽。 第四章 市場需求分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 國內旅游基本特征 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 市場發(fā)展現狀 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 本地市場分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 周邊市場分析 . 錯誤 !未定義書簽。 第五節(jié) 遠程市場與機會市場 . 錯誤 !未定義書簽。 第六節(jié) 市場定位與預測 . 錯誤 !未定義書簽。 第五章 項目建設地點與建設條件 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目建設地點 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項目建設條件 . 錯誤 !未定義書簽。 第六章 項目建設規(guī)劃 . 錯誤 !未定義書簽。 第七章 建設規(guī)模及主要建設內容 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目設計的原則 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 建設規(guī)模及主要建設內容 . 錯誤 !未定義書簽。 第八章 項目建設方案 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 建筑工程 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 道路工程 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 沿湖護岸工程 . 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 公用工程 . 錯誤 !未定義書簽。 第九章 節(jié)能專篇 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 編制的依據 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 采取的措施 . 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 節(jié)能效果 . 錯誤 !未定義書簽。 第十章 環(huán)境保護工程 . 錯誤 !未定義書簽。 第十一章 勞動 安全衛(wèi)生 消防 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 職業(yè)安全衛(wèi)生 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 消 防 . 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 項目管理 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目管理 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項目施工進度 . 錯誤 !未定義書簽。 第十三章 投資估算及資金籌措 . 錯誤 !未 定義書簽。 第 一節(jié) 投資估算 . 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 資金籌措 . 錯誤 !未定義書簽。 第十四章 財務評價 . 錯誤 !未定義書簽。 第十五章 結論與建議 . 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 結論 . 錯誤 !未定義書簽。 某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 3 第二節(jié) 建議 . 錯誤 !未定義書簽。 第一 章 信托業(yè)務摘要 某某 信托擬與佛山市南海區(qū)吉鴻房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“吉鴻地產”）合作設立“ 某某 信托吉鴻地產 改擴建項目 集合資金信托計劃 ”，向投資者募集集合資金， 某某 信托以增資擴股、 收購債權 等形式將信托資金投資于 吉鴻地產 ，占 90%的股權 ,資金用于 解決吉鴻地產的債務問題與項目 一期的運作開發(fā)。 1. 信托 名稱： 某某 信托吉鴻地產 改擴建項目 集合資金信托計劃。 2. 受托人 ： 某某 信托股份有限公司 3. 交易對手 ： 佛山市南海區(qū)吉鴻房地產 ； 開發(fā)有限公司 4. 信托規(guī)模 ： 4億元，以實際募集金額為準 5. 信托期限 ： 18個月， 滿 12個月可提前 結束 。 6. 資金運用方式： 不高于 元的信托資金 用于 解決吉鴻地產的債務問題。剩余資金（不低于 于吉鴻地產一期項目的開發(fā)建設。 7. 投資者 收益： 由 吉鴻地產 按預期收益率支付至信托專戶， 滿第一個信托年度時支付第一年的投資者收益，信托到期時支付第二年的投資者收益， 由受托人根據與投資者簽訂的資金信托合同 約定進行分 配 。 若 信托計劃 提前結束 ， 吉鴻地產需額外支付一個月的信托投資收益。 8. 信托資金 還款來 源 ： （ 1）項目一期銷售回款，預計 （ 2） 獲取項目公司分紅和減資 ； （ 3） 轉讓項目公司股權 。 9. 信用增級措施 信托資金進入解決吉鴻地產有關土地查封的債務問題后， 吉鴻地產所擁有的 325畝土地的土地使用權抵押在 某某 信托名下 ，成為第一抵押權人。 根據佛山市南海區(qū)有關土地基準地價以及相鄰土地目前市場價值，認購金額 預期年收益率 100萬元投資者 300萬元 年 300萬元投資者 年 某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 4 該項目土地價值每畝市值不低于 250萬元人民幣 （ 詳見 第八章第四節(jié)抵押物價值分析 ） ，吉鴻地產所有 500畝土地市值不低于 于抵押的 325畝土地使用權市場價值 不低于 鴻地產實際控制人胡光曉對信托資金本金及預期收益的如期足額退出提供不可撤銷的無限連帶責任擔保。 某 信托所持有的吉鴻地產公司股權。 4. 吉鴻地產實際控制人胡光曉出具承諾函件，承諾： （ 1）對吉鴻地產的或有債務提供擔保。 胡光曉對所有或有負債負 全 責， 其中或有負債額度在 1億元以內的由胡光曉個人 在 1個月內 另行安排資金 解決； （ 2）在 某某 信托持股期間，胡光曉對吉鴻地產所有的投資不享受分紅，胡光曉擁有吉鴻 地產 元人民幣債 權不予追償。 （ 3）若信托計劃成立 14 個月后項目銷售回款不足 2 億元，則 某某 信托 可以對項目未銷售部分 行使 處置權。 10. 信托報酬及支付方式 信托報酬：信托財產承擔，由吉鴻地產按 4%/年， 每半 個信托年度 支付一次 ，信托成立之立之日起三天內支付第一筆信托報酬 。 11. 銀行費用 包括保管費、代收付費等。 信托財產承擔，由吉鴻地產按 年， 根據簽署的相關協議進行支付 。 12. 管理方案 鴻地產實際控制人胡光曉 將 1100 萬保證金存至 某某 信托指定帳戶，若信托計劃成立后 2個月內胡光曉未能完成下列全部 兩 個條件，則信托計劃提前結束， 某某 信托沒收保證金用以支付受益人的收益及信托費用。 1）胡光曉與所有債權人達成和解協議； 2） 胡光曉 對吉鴻地產新增 款根據 某某 信托要求劃入指定帳戶 。 托向吉鴻地產委派董事 ， 對公司重大事項擁有一票否決權 。 該重大事項是指對本信托計劃的運營會帶來重大影響或風險的事項。主要包括：重大經濟合同；經營計劃；工程預算、決算；固定資產的處置；對外融資、負債；對外某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 5 擔保等事項。 托管理吉鴻地產的公章。 托對信托資金的使用進行監(jiān)管。 某 信托進行監(jiān)管。 4個月后項目銷售回款不足 2億元，則 某某 信托 可以 對項目未銷售部分 行使處置權 。 個月時存入 信托專戶 內余額不低于需償還金額的 10%，信托資金到期前 2個月時存入信托專戶內余額不低于需償還金額的 20%，信托資金到期前 1個月時存入信托專戶內余額不低于需償還金額的 40%。 某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 6 第 二 章 信托資金運用方式 吉鴻地產實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產的 元與不高于 元的信托資金，一起 解決吉鴻地產的債務問題。剩余資金（于吉鴻地產一期項目的開發(fā)建設。 一、項目公司債務情況 截止 2010年 10 月 31日 ， 項目公司共有債務 分別為個人債務 構債務 元、實際控制人借款 元。具體情況如下： （ 一 ） 個人債務 因吉鴻地產在 2008 年前后，對外銷售房產時，未能交付房屋，經與購房者協商，將購房款項轉為債務予以承接，經過債務清理，截止 2010 年 10 月 31 日，吉鴻地產按合同約定債務本息為人民幣 元，受法律保護的債務本息（ 按 銀行同類貸款利率的四 倍 計算本息 ） 為人民幣 此受法律保護及需實際承擔的債務本息會比合同約定債務本息要低，所涉自然人債權人為 七人。詳細情況如下表： 個人債務清單 單位：萬元 序號 借款合同簽署人 實際付款人 按合同計算本利 訴訟情況 解決方案 1 何永沖 劉錦魁 已簽署協議 并由胡光曉關聯方墊付 100萬定金，待付全款即可完全解決。（見備查資料四 2 張華勝 張華勝 經協商已同意簽署和解 協議。 3 黃贊清 黃熾雄、李賀偉、文 杰旺、楊金宏 經協商已同意簽署和解 協議。 4 張俊仁 彭清華、鄧藤茂、劉 大泉、何興 經協商已同意簽署和解 協議。 5 蔡大杰 謝浩彪 訴至南海法 院 已有判決，還未付款。 （見備查資料四 6 王志偉 王志偉 經協商已同意簽署和解 協議。 7 王春華 通過收購區(qū)玉華、梁鳳林、陸滿佳等個人債權 經協商已同意簽署和解 協議。 合計 個人債務現狀： 劉錦魁、謝浩彪已簽署協議 （累計金額 5000萬元） ，其余 5某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 7 個債權人經協商均 已同意簽署和解協議 （累計金額 10700萬元） ，待信托資金進入后均可順利解決，總金額不超過 （二） 機構債務 因吉鴻地產項目開發(fā)建設需要，向三家金融機構融資用于項目開發(fā)建設，目前對金融機構的負債情況為：南海區(qū)農村信用合作聯社 達資產管理公司 廣州辦事處 元；中國農業(yè)銀行西樵支行 此之外，拖欠工程款 述各項債務合計為 機構名稱 債務金額 解決方案 南海區(qū)農村信用合作聯社 通過購買資產包的方式解決 信達資產 管理公司 廣州辦事處 通過購買資產包的方式解決 中國農業(yè)銀行西樵支行 通過購買資產包的方式解決 中國建筑一局（集團）有限公司 直接還款 江蘇 中 恒建設 有限公司 直接還款 總計 機構債務現狀： 通過與機構債權人交流，南 海區(qū)農村信用合作聯社表示愿意出售債權并全力配合我方進行債權、相應抵押權及查封權轉讓的相關工作；信達資產管理公司廣州辦事處 、 中國農業(yè)銀行西樵支行 亦 示愿出售債權。信托資金進入后各金融機構債務問題均可順利解決。 （三）實際控制人 借款 胡光曉先生作為吉鴻地產實際控制人，向吉鴻地產借款 元人民幣，擁有吉鴻地產 胡光曉先生承諾，在信托計劃期間不予追償該債權。 （四）需信托資金解決部分 綜上所述，在信托 計劃成立后 ，項目公司需償還的債務總額為 個人債務與機構債務不超過 吉鴻地產實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產的 起解決吉鴻地產的債務問題。 二 、項目公司名下土地 情況 狀 吉鴻地產 共 擁 有 26塊土地（ 500畝 ） 的土地使用權，現均處于查封狀態(tài) 。 項某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 8 目 原 已經 取得四證并且已建成各類住宅及配套設施 平方米 ，其中有 有 平方米售出。 由于建筑設計過時， 政府計劃 將已經建設住宅重新規(guī)劃、設計并建設，以配合佛山市建設 國家旅游產業(yè)集聚區(qū) (實驗區(qū) )。 解除項目用地抵押、查封手續(xù)后擬重新規(guī)劃、設計并建設， 一期開發(fā) 其中的175畝。該 175畝土地中 有 2000多平米 通過工程驗收 ， 其中 469平方米被抵押，涉及業(yè)主 區(qū)玉華、劉錦奎兩人 ， 均已達成協議搬 離（見 備查資料 ： 四 現 無人居住 。 剩余 325 畝土地擬 后期開發(fā) ，該 325 畝土地中 有 平方米建筑已通過工程驗收 并取得預售證 ，其中 3000 平方米已售出，剩余 4 萬平方米解除抵押、查封手續(xù)后可隨時出售變現， 以每平方米 目附近的高明碧桂園地理位置、自然環(huán)境均不如該項目，現售價為每平方米 2 萬 之間）的低價計算可 實現 銷售收入 6億元。 封情況 （ 備查資料 一 ） 吉鴻地產名下的 26 塊土地， 其中 4 塊共 平方米（ 365 畝）處于抵押狀態(tài)，具體抵押權 人為： （ 1） （ 2） 該債權已被 信達資產管理公司 廣州辦事處通過購買資產包的形式買走）。 （ 3） 吉鴻地產名下的 26塊土地 ，均被相關法院予以查封，具體查封權人為： （ 1）農信社：農信社通過訴訟保全方式申請廣東省佛山市中級人民法院于2008 年 7 月 2 日予以查封，查封文號為（ 2008）佛中法立保字第 246裁定書，主張的債權額度為 （ 2）中國農業(yè)銀行南海西樵支行：中國農業(yè)銀行南海西樵支行申請廣東省佛山市中級人民法院于 2010 年 6 月 22 日以（ 2010）佛中法立保字第 77 號裁定書予以查封，吉鴻地產向本所律師提交的佛山 中級法院的保全期限通知書沒有載明具體的債權金額，但根據吉鴻地產所提供的 資料 顯示，主張的債權額度應不某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 9 超過 （ 3）中國建筑一局廣東分公司：中國建筑一局廣東分公司以 元人民幣債權向佛山市南海區(qū)人民法院提起訴訟，并以（ 2010）南民三初字第 304 三 、 信托資金運用 計劃 信托計劃項下資金主要用于兩部分 ：吉鴻地產實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產的 元，共計 以解除項目用地的 抵押和查封手續(xù)， 剩余的信托資金 用于 吉鴻地產一期項目 的開發(fā)建設，具體為： 1、 吉鴻地產 債務的解決 吉鴻地產實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產的 元與信托資金 計 （ 1） 元由 某某 信托對吉鴻地產增資擴股獲得吉鴻地產 80%的股權。吉鴻地產將所獲資金 （ 2） 元用于吉鴻地產償還自然人債務。 若信托發(fā)行前 胡光曉通過關聯方開始墊付資金解決個人債務 ，則以信托資金置換該部分墊付資金。 （ 3） 元由 某某 信托分別向 3 家金融機構以購買資產包的形式購買吉鴻地產的債權，同時受讓相應的抵押、查封權利。若由于某些不可預見因素導致無法通過購買資產包的方式解決上述 3家金融機構債務，則該 某 信托以股東借款的形式進入吉鴻地產，由吉鴻地產償還金融機構債務。 （ 4） 最大的債權人南海區(qū)農村信用合作聯社表示愿意出售債權并全力配合我方進行債權、相應抵押權及查封權轉讓的相關工作； 信達資產管理公司 廣州辦事處 、 中國農業(yè)銀行西樵支行 也表示愿出售債權。信托資金進入后各金融機構債務問題均可順利解 決。 2、 吉鴻地產一期項目的開發(fā)建設 在解決 上述金融機構債務與自然人債務 且將不用于一期開發(fā)的 325 畝土地使用權抵押 在 某某 信托名下使 某某 信托享有 完全的、第一順位的抵押權利與查封權利 后， 某某 信托予以釋放 用于一期開發(fā)的 175 畝土地使用權（即將該 175 畝土地使用權予以解除查封并解除抵押）用于項目的一期建設開發(fā)。剩余信托資金（不低于 9000 萬元）由 某某 信托對吉鴻地產第二次增資擴股獲得吉鴻地產 90%的股某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 10 權，吉鴻地產 原股東持有的剩余 10%股權質押給 某某 信托，吉鴻地產將所得資金用于本項目一期的開發(fā)建設。 項目一期需開發(fā)、建 設成本 見 第四章第六節(jié)項目投資估算及資金計劃 ）， 由于施工單位 無需 期初一次性全額付款，所以不高 于 元的 55%即 元即可啟動建設并達到可預售狀態(tài) ，即建筑物封頂 。 另外個人債務解決實際支付金額低于 元， 以信托規(guī)模完全可以覆蓋項目一期建設。 第 三 章 項目 介紹 一、項目公司概況 佛山市南海區(qū)吉鴻房地產開發(fā)有限公司成立于 1995年 12月 18日 (營業(yè)執(zhí)照注冊號為： 440682000043903)，注冊資金：人民幣伍仟零貳拾玖萬元， 是一家大型民營房地產開發(fā)企業(yè)，目前主要開發(fā)“畔山水岸”別墅樓盤 項目 ， 項目位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)西岸，與高明市區(qū)一江之隔。 占地 500畝，規(guī)劃建筑面積 348000平方米。 1995年，原股東區(qū)玉華先生通過 以橋易地 的方式 （詳見 備查資料 一 取 得該項目的土地使用權，并成立公司經營該項目 ，項目用地性質為“高級 別墅 及商住”。 2，因資金短缺，項目被閑置 。 2，在中國銀行南海支行的引薦下由李宏先生收購，在收購完成后，李宏因資金短缺 無法解決債務和工程款問題 ，導致銷售因債務問題無法有效開展 。 2009 年 11 月，當時項目公司最大的債權人胡光曉經過充分調查并認為風險可控后以債轉股的方式成為吉鴻地產實際控制人。項目公司現股權結構為潘金海持股 70%、柳楊持股 30%，兩位股東均為胡光曉指認的持股人。 二 、項目公司團隊介紹 項目公司實際控制人 胡光曉先生 2002年起創(chuàng)業(yè)經商，有良好的政府、社會及商業(yè)人脈資源。 接手項目至今從 佛山市奧園置業(yè) 、 中信保利達地產 、 雅居樂集團 、瑞安地產 等知名地產商招募了一只專業(yè)的房地產開發(fā)團隊： 總經理李力先生，生于 1970年，畢業(yè)于成都地質學院和中央財經大學，中山大學嶺南學院高級工商管理碩 士。 19929982003年加入佛山市奧某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 11 園置業(yè)投資有限公司歷任財務總監(jiān)、副總經理， 2005 年任 佛奧集團有限公司常務副總裁 負責集團日常經營管理工作。李力先生從商多年，有著豐富的企業(yè)管理經驗及良好的社會關系，對房地產業(yè)有著深厚的了解和多年實際運作管理經驗，先后主持或分管開發(fā)多個房地產項目，如占地 1000 畝的“中國十大別墅豪宅” 佛奧 320畝“巴厘島風情半山別墅豪宅” 佛奧 “新生活領跑者” 佛 奧 340畝“中山東鳳首席生態(tài)品質社區(qū)” 佛奧 順德龍江 佛奧康橋水岸 等等大型、高端地產項目，是佛山房地產界知名領軍人物。 2010年 10月加入本公司全面負責公司經營管理工作。 財務總監(jiān)曹其福先生， 1973年 9月出生。本科畢業(yè)于天津商學院會計系會計學專業(yè)，會計師，從事財務管理工作多年。曾先后在餐飲旅游業(yè)、建筑業(yè)、房地產業(yè)工作過，任財務主管、財務經理、財務總監(jiān)等職，諳熟會計核算、財務管理、籌融資、招投標管理、內部審計、稅務籌劃等工作。 技術總監(jiān)鄧振強先生，生于 1972年 4月 20 日， 1995年畢業(yè)于天津大學建筑系建筑學專業(yè)，建筑學學士，建筑工程師，二級注冊建筑師。從事建筑設計及大型房地產設計管理工作至今已 16 年，曾就職于佛奧集團技術中心，廣州美林基業(yè)集團技術中心任項目負責人， 中信保利達地產（佛山）有限公司任設計部經理 ，負責規(guī)劃及建筑設計管理工作，管理項目有 佛山奧園 （ 1000 畝）、 美林湖國際社區(qū) （ 10000畝）四、五期， 中信山語湖 項目 （ 7000畝）。所管理項目先后獲得“中國十大別墅豪宅”、“中國國際花園社區(qū)”、“ 建設部優(yōu)秀景觀社區(qū)”、“亞洲綠色人居獎”等榮譽。 公司營銷總監(jiān)楊雨順先生， 1972年 4月出生。湖南教育學院中文系中文專業(yè)畢業(yè)。畢業(yè)后曾先后在雅居樂集團、祈福集團、世博嘉園等大型房地產公司從事房地產營銷策劃工作多年。楊先生有多年大型樓盤整體營銷策劃工作經驗，對房地產市場有著深刻的認識，擅長市場營銷、地產項目策劃。 開發(fā)經理盧振波先生， 1981年出生，畢業(yè)于華南建設學院建筑學專業(yè)，先后任職于深圳同致地產、香港瑞安地產佛山公司等知名地產業(yè)公司，有著良好的專業(yè)背景和多年房地產行業(yè)開發(fā)工作經驗，諳熟政府部門運作、職能、辦事程序與標準，與政府各部門保持著良好的人際關系，擅長辦理公共事務、長于溝通；對房地產行業(yè)運作認識深刻，具有房地產企業(yè)項目規(guī)劃、公司開發(fā)管理經驗。 工程總監(jiān)鐘煥標先生， 1972 年 11 月出生，畢業(yè)于華南理工大學工業(yè)與民用某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 12 建筑專業(yè)，工程師。曾在廣東省六建集團有限公司工作，擔任項目經理，曾組織管理過多個大型建設項目，如佛山中醫(yī)院住院大樓、佛山賓館客房大樓、 佛山奧園奧林匹克中心 及 佛奧棕櫚園 項目的開發(fā)建設工作。鐘先生從事工程項目建設多年，有豐富的項目管理經驗和良好的社會關系。 三項目 合作單位介紹 合作單位 簡介 規(guī)劃設計 柏濤咨詢（深圳）有限公司 全國別墅設計前三名，波托菲諾、黃山國際中 心、水榭花都、萬科第五園均為該公司作品 。 景觀設計 施工單位 中建八局第一建設有限公司 國有房屋建筑工程施工總承包壹級資質企業(yè) ,具有安裝、裝飾、鋼結構、基礎施工和預應力等 5 個專業(yè)施工壹級資質。先后獲得 “魯班獎 ”、國家優(yōu)質工程獎 14項 。 監(jiān)理單位 廣州高新工程顧問有限公司 具有國家建設部頒發(fā)的甲級監(jiān)理資質、甲級招標代理資質和乙級造價咨詢資質 ， 是廣東省政府指定的 “政府采購招標代理單位 ”，財政部授予的甲級政府采購代理機構 ， 是廣州市工商局年檢免檢企業(yè)，并通過 000 質量管理體系認證。 策 劃代理 世聯地產 上市公司， 多次參與 國內 豪華別墅銷售、策劃的國內頂級物業(yè)代理公司。 造價咨詢 廣州市永隆工 程造價咨詢 甲級工程造價資質 ， 并取得 量體系認證。 物業(yè)管理 第一太平戴維 斯物業(yè) 。 1855 年創(chuàng)立 ， 在倫敦股票交易所上市的全球領先房地產服務提供商。 處于中國物業(yè)市場領導地位 。 四 、 項目 背景 該項目 位于佛山市南海區(qū)，項目占地 方米（合計 500畝）， 項目用地性質均為“高級別墅及商住”。 項目在 2000 年左右開始建設， 由于建筑設計過時， 政府計劃 將已經建設住宅重新規(guī) 劃 、 設計并建設，以配合佛山市建設國家旅游產業(yè)集聚區(qū) (實驗區(qū) )。 目前，根據佛山市南海區(qū)國土規(guī)劃部門的相關要某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 13 求，正做相關的項目 規(guī)劃 調整，隨著新的規(guī)劃調整，該項目將更具有升值潛力和市場前景 ，根據佛山市南海區(qū)有關土地基準地價以及相鄰土地目前市場價值，該項目土地價值每畝市值不低于 250 萬元人民幣， 500 畝土地市值不低于 元人民幣 。 由于建筑設計過時， 政府計劃 將已經建設住宅重新規(guī)劃 、 設計并建設，以配合佛山市建設 國家旅游產業(yè)集聚區(qū) (實驗區(qū) )。 項目一期擬 重新規(guī)劃、設計并建設 其中 的 175畝。 預計明年 9月完工，明年12月 完成 一期項目銷售的 90%（詳見： 第八章 項目改建進程時間安排 ） 。 剩余 325 畝土地擬后期開發(fā)，該 325 畝土地中 現 有 平方米建筑已通過工程驗收并取得預售證，其中 3000 平方米已售出，剩余 4 萬平方米可隨時出售變現， 以每平方米 元（項目附近的高明碧桂園地理位置、自然環(huán)境均不如該項目，現售價為每平方米 2 萬 之間）的低價計算可實現銷售收入 6 億元。 五 、 項目優(yōu) 勢及定位 1、地理優(yōu)勢 畔山水岸項目地處佛山著名風景旅游名勝地 南海西岸風景區(qū)，南海西岸風景區(qū)，位于珠三角腹地的佛山南海區(qū)西南，全區(qū)總面積 方公里，是珠江三角洲腹地最后一片凈土 。 西岸風景區(qū)，素有“小九寨溝”之稱，眾多自然景觀和歷史人文景觀在此匯聚，其保存完好的自然生態(tài)植被和天然水系，成為大佛山不可多的天然大氧吧、城市后花園 。 目前南海西岸風景旅游區(qū)已經由中旅集團負責整體開發(fā)建設， 今年廣東省最大的旅游投資項目、總投資逾 68 億元的廣東中旅南海西岸旅游產業(yè)園（ 8500 畝） 8 月 30 日奠基動工，國家旅游局 當 日還授予該項目 “ 國家旅游產業(yè)集聚區(qū) (實驗區(qū) )” 牌匾。 未來 5年廣中旅將 把 南海西岸打造成類似深圳東部華僑城的旅游休閑地區(qū) ， 規(guī)劃為酒店別墅區(qū)、國際會所區(qū)、道家文化區(qū)溫泉養(yǎng)生區(qū)等八個區(qū)域，第一期預計 2012 年開業(yè)。 隨著中旅集團的進駐，該區(qū)域內的土地及房產價值獲得巨大的提升空間。 其市場空間可借力互動，對項目尤為有利。 別墅用地為稀缺資源，其項目所在地的自然環(huán)境是不可多得的稀缺原生態(tài)旅游資源， 旅游景點：慶云洞風景區(qū)、銀湖景區(qū)、獅子嶺森林公園和農業(yè)某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 14 生態(tài)旅游莊園四大景區(qū)；素有“小九寨”之稱，是珠三角地區(qū)有名的“山水游泳之都”，每年可吸引游客上百萬人次。特色農莊以“綠色餐飲”馳名廣佛圈，客源 以 廣州客為主，佛山客為 輔。 區(qū)域配套：西岸小學、信用社、郵局等。項目周邊多農莊，特色餐飲業(yè)發(fā)達 。 2、交通優(yōu)勢： 項目與高明中心城區(qū)僅一江之隔，到高明中心城區(qū)僅 5 分鐘車程，到西樵、九江等周邊區(qū)域僅 20 分鐘車程，到佛山中心城區(qū)僅 40分鐘車程，交通便利通達；而建設中的廣明高速預計 2012年可建成通車，建成后，從高明的任何一個鎮(zhèn)（街道）上高速公路只需要花 15 分鐘，到禪城只需要 30 分鐘，到廣州也只需 40 分鐘。 廣州亞運會重要配套工程、國內第一條城際輕軌 廣州至佛山輕軌 2011年11 月 3 日正式開通，最高時速可達 200 公里。車輛為城際 A 型車 6 輛編組，屆時將在佛山設 5 站，肇慶設 6 站，運營時間為清晨 6 時至晚上 12 時，從佛山到肇慶最快將只需 25 分鐘。無縫換乘廣佛環(huán)線再到佛山地鐵一號線（廣佛地鐵）直接到達廣州。 該輕軌距離項目一公里處有站，使項目交通更加便利。 本案 某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 15 3、產業(yè)優(yōu)勢 本項目半小時車程范圍內規(guī)模成市民營經濟發(fā)達，孕育大批有經濟實力的企業(yè)，如高明、西樵紡織生產及貿易行業(yè)，龍江、樂從家具生產及貿易行業(yè)，南莊陶瓷業(yè)，各行業(yè)都有數百家企業(yè)。 目標客戶地區(qū) （ 1） 佛山：佛山市的順德、南海、禪城、三水、高明地區(qū)的客戶，尤以龍江、九江、樂從、南莊、西樵地區(qū)的購買為主。 （ 2） 廣州：廣明高速全線通車后，廣州至本項目車程 40 分鐘，會成為廣州地區(qū)客戶的理想選擇。 （ 3） 其他地區(qū)：江門、肇慶和深圳、珠海、東莞地區(qū)的客戶 。 目標客戶人群 （ 1） 廣佛區(qū)域休閑度假客戶，追求休閑度假第二居所； （ 2） 周邊工業(yè)園區(qū)私營企業(yè)主，投資或自??； （ 3） 政府高官、壟斷事業(yè)單位高層 ； 本案 某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 16 （ 4） 、下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企業(yè)主、商業(yè)老板。 六 、 項目區(qū)域經濟環(huán)境 及房地產市場整體分析 濟增長迅速 佛山 09年 速位列全省地級市之首 。 2009年佛山長的一個顯著特點，是人均 量均保持了 同步增長，人均生產總值達到 79200 元，折合 11590 美元，達到中等發(fā)達國家水平。 目前佛山整個 經濟、社會等各方面數量比重已經排在了廣東省第 3位，當前佛山的經濟社會發(fā)展已經占到了新的歷史起點上，正向“現代制造基地、產業(yè)服務中心、嶺南文化名城、富裕和諧家園”邁進。 2。 廣佛同城 利好高明房地產市場 2009 年珠三角城市經濟水平11%10002000300040005000600070008000900010000廣州 深圳 佛山 東莞 中山 惠州 江門億元0%2%4%6%8%10%12%14%16%速佛山歷年 G D P 002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009億元0510152025%速某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 17 （ 1） 隨著珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要的出臺，廣佛同城戰(zhàn)略的全面實施，高明已經變成名副其實的珠三角中心地區(qū)之一。尤其是隨著交通規(guī)劃建設的不斷完善，高明迅速崛起為廣佛經濟圈的新都會。接駁高明 區(qū)域珠三角城市的多條交通干線正火熱施工，高明區(qū)的區(qū)位價值日益突顯，區(qū)域樓市上升速度明顯加快。 （ 2） 2008 年 12 月 22 日，廣明高速公路廣州段正式開通建設，該高速公路可直通番禺廣州新火車站，計劃于 2012 年建成，由此廣明高速全線工程全部落實。廣明高速位于廣州環(huán)城高速公路南段與國道主干線廣州繞城公路南端之間，同時它還連接廣珠東線、南部快速干線、東新高速和廣珠西線等多條南北縱線。此條高速通車后，將有效改善廣佛東西向的交通，為高明區(qū)的交通帶來極大的便利。高明市民可通過廣明高速到達廣州中心城區(qū)、廣州新火車站、廣州新 機場等地，時間將不超過 1 小時，高明暢享廣佛 1 小時生活圈真正指日可待。據了解，廣明高速項目共分三期進行施工：第一期更樓至西樵段已于今年 6 月份通車，在新江新城北部明城設有出入口，出入口隔碧桂園西江新城項目僅 2 分鐘車程；二期陳村至西樵段也于今年 6 月開工建設，計劃 2011 年 12 月建成通車；廣州段是廣明高速的第三期，起于廣州市番禺區(qū)化龍鎮(zhèn)復蘇村東北側，經番禺區(qū)南崗鎮(zhèn)，已于 2008年 12月 22 日 正式開工。 2009年 12月 10日高明大道的部分路段已經建起圍蔽，禪高快速路正式開工。禪高快速化公路起點在魁奇路佛山大道互通立 交，往西沿今年動工的魁奇路西沿線 崇民西路 高明大橋，全長約 30公里，設計時速 80公里，沿線將盡量少設紅綠燈，如將現有的樵高路 6個路口全部改成互通立交，全名實現道路快速化。屆時，禪高快速化公路開通后，從佛山市中心到高明僅需 20分鐘。 （ 3）廣佛同城 對房地產效應體現在：一、加快房地產基礎建設，二是推動佛山商品房運作成熟，三是提升佛山房地產前景 。 廣州、佛山兩地市均價存大三分之一差價，廣佛同城化意味樓市一體化 。 兩地住宅市場價格差有利好佛山房地產市場發(fā)展 。 某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 18 09年佛山成交量位于廣東省第二位，但成交價格處于珠三角城市的中間水平。 2009年 廣東 省房地產銷售市場暢旺，增幅明顯，同時房價持續(xù)高位運行，個別城市房價漲幅過大，積累了市場風險。 2010年房地產市場面臨復雜多變的經濟形勢，不確定性加大，政府宏觀調控增強，金融環(huán)境與稅收政策處于變化調整之中。 高明成為珠三角唯一個 09 年成交均價低于 08 年成交均價的地區(qū)，而銷售市場暢旺，可以預測，該區(qū)域商品房升值潛力巨大。 3 項目區(qū)域經濟環(huán)境總結： 大佛山的房地產剛性需求底蘊充足； 年遞升，南海受廣 佛同城的政策利好帶動，且大佛山（五區(qū)）屬藏富于民的城市，民營個體經濟支撐強； 工業(yè)園區(qū)發(fā)展迅猛，從培育期開始進入發(fā)展期， 高明 區(qū)經濟向善明顯； 廣州 佛山09 年成交均價 9351 58550200040006000800010000元 / 平方米廣佛 09 年住宅成交均價比較某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 19 七 、 項目周邊 在售樓盤價格 項目 占地 總建 戶型 面積 價格 高明碧桂園 1500畝 45萬 別墅 獨棟： 185排： 170棟： 23000 聯排： 15000 秀麗花園 別墅 2483000 凰樵假日 8萬 17萬 別墅 別墅 :242 別墅： 23000 上述三個在售樓盤地理位置、環(huán)境均不如本項目， 獨 棟別墅售價為 元/平方米 ， 因此項目一期保守定價為均價 元 /平方米。 八 、項目改建進程時間安排 項目公司根據項目的現實情況，并結合信托計劃的方案進行討論研究，現初步制定以下項目改建進程的時間安排： 日期 進程安排 2010 年 9 月 12 月 改建方案的設計、規(guī)劃 2010 年 11 月 5 月 各項證件的辦理 2011 年 1 月 開始進場施工準備 2011 年 3 月 開始正式施工 2011 年 5 月 綠化施工 2011 年 9 月 第一期項目開始銷售 2011 年 12 月 第 一期項目銷售完成 90% 由此可見，項目至 2011 年 12 月即可完成 90%的銷售，信托資金進入后一年半內產生的現金流足以覆蓋信托本金及預期收益 。某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 20 九 、投資估算 （一）項目經濟指標： 某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 21 （二）項目投資估算 及資金計劃 項目公司自有資金投入比例為 項目開發(fā)建設成本為 元。由于施工單位無需期初一次性全額付款，所以不高于 元的 55%即 元即可啟動建設并達到可預售狀態(tài)，即建筑物封頂。某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 22 （三）資金來源與運用表 由于項目銷售收入客觀， 項目在信托到期時支付完信托本金及預期收益后仍累計盈余資金 元 ，信托資金安全性較高。 某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 23 十 、項目經濟效益分析 1、項目 一期損益表 某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 24 2、項目 一期現金流量表 測算 某某 信 托 吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 25 3、 項目敏感 性分析 由此可見， 由于 項目利潤率較高，即使銷售價格下降 20%，項目仍能達到 70%的投資利潤率。26 第 四 章 項目 要 點 分析 （一） 吉鴻地產債務問題的解決 （ 1） 7個 自然人債權人 中有 2個已經 達成協議，其余 5個債權人經協商均 已同意簽署和解協議。 信托資金進入后各自然人債務問題均可順利解決。 （ 2） 最大的債權人南海區(qū)農村信用合作聯社表示愿意全力配合我方進行債權、相應抵押權及查封權轉讓的相關工作； 信達資產管理公司 廣州辦事處 、 中國農業(yè)銀行西樵支行 也表示愿 出售債權 。信托資金進入后各金融機構債務問題均可順利解決。 （ 3） 某某 信托對吉鴻地產增資擴股 0%的股權。吉鴻地產將所獲資金 綜上所述，吉鴻地產實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地 產的 元與信托資金 共計 順利 解決吉鴻地產的現有債務。 （二） 或有負債： (1)項目存在或有負債的可能性?。?1） 吉鴻地產 現 實際控制人胡光曉 06年開始向吉鴻地產借款，并委派兩名員工到吉鴻地產進行監(jiān)督。 08年 組織 28人工作組（包括會計師、律師等）到現場進行調查 ，經過充分調查并認為風險可控后以債轉股的方式成為吉鴻地產實際控制人，并在債轉股時于項目周邊 30公里范圍內廣貼公告提請申報債權，最終查明吉鴻地產債務共 含胡光曉個人向吉鴻地產的 元貸款）。 2） 經過我部到國土城建與水務局、法 院、土地檔案館實地走訪調查，到目前為止所有提起訴訟債權人的只有 1家金融機構、 1個工程隊、 3個自然人 （其中 2個已解決） ，且相對應的債務共計約 明項目存在的債權債務已充分暴露。隨著時間的推移，再出現或有負債的可能將越來