花園項目可行性研究報告

1 *花園項目 一、 項目背景 1、項目名稱： *花園 居住小區(qū)（現(xiàn)名） 2、可行性研究報告的編制依據(jù)： （ 1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 （ 2） A 市城市拆遷管理條例 （ 3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 （ 4）住宅設(shè)計規(guī)范 （ 5）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （ 6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) （ 7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范 （ 8）高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 3、項目概況 1 ）地塊位置： *花園基地東起虹橋路，南至前進路，西至鹿 城路、北至香榭水岸項目南側(cè)，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約 55212平方米，該地塊屬昆山市 A 類地段，規(guī)劃分三期開發(fā)建設(shè)，以地塊東西中軸以西地塊開發(fā)建設(shè)的一期總面積 88000，已于 2013年 8 月交房。 二期總面積49114 ，已于 2014 年 9 月開工，現(xiàn)正在建造中。 2 2 ）建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) *花園三期： 土地面積： （ 方米） 容積率： 發(fā)周期： 2015 年 11 月至 2017年 10月 土地價格： （昆山市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起 價） 建筑面積： 33690 3 ）周圍環(huán)境與設(shè)施 （ 1） *花園擁有昆山城西最核心的優(yōu)質(zhì)配套資源，是城西中環(huán)內(nèi)唯一既能享受生態(tài)，又享有繁華商業(yè)的區(qū)域。目前周邊 3鐘路程內(nèi)擁有世界 500 強的歐尚購物中心、超華商貿(mào)城、明鑫凱迪城、華東海鮮城等繁華商業(yè)配套。此外，項目距家樂福超市、百盛百貨以及沃爾瑪?shù)却笮唾徫飶V場也只要 6鐘的車程，生活配套極為便利。 （ 2） *的交通配套立體完善， *南側(cè)的前進路是昆山東西城市是昆山第一市政大道，連接的是市政 府和玉山鎮(zhèn)政府；同時，前進路是昆山第一金融大道，匯集著各大銀行總行分行以及保險、證券公司等相關(guān)金融機構(gòu)；前進路也是昆山第一行政生活大道，擁有大型購物中心，五星級酒店、市級醫(yī)院、城市公園以及眾多行政辦公窗口前進路是昆山名副其實的中軸線，它串聯(lián)著城東、城中、城西三大版塊，沿著前進西路，正在進行一場造城運動，所有的生活配套都隨著前進西路的發(fā)展搬到了城西，城西擁有最好的基礎(chǔ)路網(wǎng)和軌道交通、最好的 3 生活配套、最好的教育醫(yī)療配套。因此， *作為前進路第一排的住宅，便意味著可以輕松享有最完善的配套。 *西側(cè)緊鄰昆山中 環(huán)線城西出入口，昆山中環(huán)線預(yù)計投資 120億，預(yù)計 2014 年底建成通車，昆山由此邁入立體快速交通時代。 中環(huán)快速化改造工程的落成將形成昆山中心城區(qū)對外輻射的快速路網(wǎng)體系，奠定昆山城市發(fā)展框架。對于緩解昆山城區(qū)交通壓力，完善城市綜合交通體系，實現(xiàn)城市各組團間的快速聯(lián)系，推動中心城區(qū)空間合理布局和優(yōu)化發(fā)展，具有十分重要的意義。 屆時，中環(huán)高架將成為連接昆山市區(qū)與東、西、南、北各區(qū)的交通大動脈，便捷的交通讓“工作在別處，居住在城西”不再是夢想，可以預(yù)見，對城西自然、生態(tài)居住環(huán)境向往的其他區(qū)域的客戶，將因為交通的便利而更 多地選擇到城西居住，對 *而言，與中環(huán)線入口僅 1 分鐘車程，可以享受快速便捷的交通，也因此將成為置業(yè)城西的首選。 此外，規(guī)劃中的昆山 軌道交通 1 號線 也是 *備受矚目的重要交通配套。規(guī)劃中的昆山 軌道交通 1 號線 ， 沿前進路東西貫穿核心區(qū)，在核心區(qū)內(nèi)共設(shè)置 6個站點，由西向東分別為江浦路站、白馬涇路站、玉山廣場站、珠江路站、長江路站、青陽中路站。 預(yù)計工程投資 240億，未來將連接蘇州 3 號線和上海 11 號線，將實現(xiàn) 滬蘇輕軌無縫對接 ，而 *臨近規(guī)劃中的江浦路站，既可享受地鐵帶來的便利性，又避免了站點周邊人潮的干擾，還享受比其他樓 盤更大的增值空間。 （ 2） *花園所屬的城西板塊是昆山生態(tài)、文化居住區(qū)，因為 *周邊公園配套及文化、體育配套豐富： 4 距離項目只有 6150 畝華東最大的城市森林公園。 昆山市政府本著 “ 以人為本，先創(chuàng)環(huán)境，后建城市 ” 的原則，根據(jù) 昆山市 城市總 體規(guī)劃 ，為了早日將昆山建設(shè)成為現(xiàn)代化的 中等城市 ，進一步加快昆山西部開發(fā)，興建的城市生態(tài)森林公園。昆山森林公園內(nèi)精心布置了跑馬場、原生態(tài)森林、珍禽觀賞區(qū)、鹿苑、情侶灘、 百花園 、高級休閑會所等十多處情趣各異的公園景點，并在園內(nèi)建造了 50 萬平方米的 中心湖泊，栽種了 100 多種花草樹木，移植了 250 萬多株珍貴樹木，整個生態(tài)森林公園宛如一個巨大的天然氧吧。森林公園以城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃為依據(jù)，充分尊重公園的功能和市民活動的需要，結(jié)合氣候、土壤、地形等特點，以生態(tài)為原則，以生物的多樣性為特點進行構(gòu)思。 還原自然的壯麗美景及休閑設(shè)施配套，在提供芬多精的同時，為人們提供了假日休閑的好去處。 此外，占地面積 850 畝的亭林公園也緊鄰 *花園， 亭林園是昆山文化傳承和創(chuàng)新發(fā)展的見證 ，步行可達的距離，使得 *花園的業(yè)主可以隨時至亭林公園休憩，在郁郁蔥蔥中，體悟昆山文化的歷史氣息 。 文體，讓城市更美好。在文化體育配套方面， *花園距昆山市體育中心僅 5 分鐘車程，昆山市體育中心由昆山市政府重點打造，并由上 海建筑設(shè)計研究院設(shè)計，形成似 “ 水中瓊花 ” ，體育場似“ 天上彩虹 ” 的總體布局。整個體育中心地塊規(guī)劃與城市設(shè)計由海南雅克設(shè)計機構(gòu)精心設(shè)計，充分體現(xiàn)了 昆山 市 “ 兩個率先 ” 的發(fā)展態(tài)勢，形態(tài)富有時代氣息，充分體現(xiàn) “ 體育公園 ” 式的國際化標(biāo)準(zhǔn)理念。其中昆山新體育館占地近百畝，總建筑面積 27680 ，建筑 5 高度 38m，內(nèi)場設(shè)一個 40m70m 的比賽大廳和一個 20m80m 的訓(xùn)練館，可容納觀眾近 6000 人， 為多功能、綜合性、節(jié)能型、現(xiàn)代化室內(nèi)館，除可舉辦國際國內(nèi)單項體育比賽外，還能開展大型綜合文藝演出、群眾性集會、文化娛樂、全民健身和商貿(mào)展覽等活動。未來昆山體育中心將建成集休閑、健身中心、高尚生活領(lǐng)地于一體的體育公園。 同時與之相鄰的昆山文 化藝術(shù)中心 也是 由中國建筑設(shè)計研究所國內(nèi)著名建筑大師 崔愷 擔(dān)綱設(shè)計，地上 4 層、底下 3層，整個建筑選取 昆曲 和 并蒂蓮 作為母體，沿水體曲線布置具有水鄉(xiāng)的 “ 神韻 ” 。整體建筑包含大劇院和會議中心、影視中心、配套車庫，是集文化交流、會議、展覽、休閑、娛樂等多功能為一體的綜合性文化 建 筑。 昆山大劇院為昆山文化藝術(shù)中心主體建筑之一，內(nèi)部設(shè)有大劇場、多功能廳、高檔貴賓廳、會議廳、新聞發(fā)布廳。同時配有妝間、普通化妝間、排練廳、貴賓接待室等多項服務(wù)設(shè)施，可滿足國內(nèi)外大型文藝演出、音樂會、會議等各種文化需求。大劇場觀眾席共設(shè)有軟席座椅，保證觀眾寬松舒適的欣賞空間及良好的視聽效果。能充分滿足音樂劇、芭蕾舞劇、歌劇、話劇、交響樂、戲曲及綜藝匯演等演出需求 ， 此外也可滿足企業(yè)新 聞發(fā)布會、各類活動秀等需求。 2013年 1 月，由 北京市保利劇院管理有限公司接洽管理 的昆山文化藝術(shù)中心正式開業(yè)， 為昆山和周邊地區(qū)居民提供理想的文化精神家園。 精彩紛呈、提升文化品位的歌舞劇表演、鋼琴表演等等，讓人身在昆山也能欣賞到國際水準(zhǔn)的藝術(shù)演出，如此呈現(xiàn)高雅藝術(shù)的殿堂，成為 *良好的文化配套。 6 （ 3） *花園周邊配置優(yōu)秀的教育資源。在幼兒園方面， *花園北側(cè)緊鄰的昆山鹿城幼兒園成為 *最便利的教育配套，步行 3 分鐘可達到，成為名符其實的家門口的學(xué)校； *小學(xué)屬于昆山培本實驗學(xué)校西校區(qū)。昆山培本實驗學(xué)校 創(chuàng)辦 于清光緒三十一（ 1905）年，至今已有一百多年的歷史 ， 從九十年代起學(xué)校先后被評為 “ 全國體育傳統(tǒng)項目先進學(xué)校 ” 、 “ 全國群眾體育先進學(xué)校 ” 、 “ 全國體育衛(wèi)生先進單位 ” 、 “ 江蘇省實施素質(zhì)教育先進學(xué)校 ” 、 “ 蘇州市文明單位 ” 和 “ 蘇州市德育先進學(xué)校 ” 等 。 2011 年，培本實驗小學(xué)在高新區(qū)西部再安一個 “ 家 ” 西校區(qū)。學(xué)校設(shè)計規(guī)模為 12 軌 72 班，目前，第一期工程 6 軌 36 班（占地面積 38038 平方米、建筑面積 23620 平方米，教育設(shè)施均按省一類標(biāo)準(zhǔn)配備，投資資金約 1 億元）已完成。兩校區(qū)實行教師統(tǒng)一調(diào)配，教學(xué)統(tǒng)一進度，管理統(tǒng) 一要求，教育資源一體化共享，教育責(zé)任一體化共擔(dān)，實現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)資源的無縫對接。西校區(qū)的開辦，可以讓更多人享受到優(yōu)質(zhì)的教育，將優(yōu)質(zhì) “ 品牌 ” 教育資源 培本實小向西輻射，帶動玉山鎮(zhèn)西部地區(qū)的教育發(fā)展 ，也讓 *的業(yè)主子女得以享受優(yōu)質(zhì)的教育。 *中學(xué)學(xué)區(qū)歸屬為婁江實驗學(xué)校，學(xué)校創(chuàng)建于 2010 年 9 月，以昆山母親河命名，是一所全新的九年制公辦學(xué)校，緊鄰昆山市體育中心，占地 多平方米，總建筑面積為 多平方米，元，是目前昆山市為數(shù)不多的江蘇省重點示范學(xué)校。婁江實驗學(xué)校以優(yōu)秀師資為辦學(xué)依托，以精細 化管理為辦學(xué)支撐，以現(xiàn)代化教學(xué)設(shè)施為辦學(xué)保障，致力于筑就昆山軟硬件設(shè)施最好的學(xué)校。校園 7 設(shè)計布局合理，建筑風(fēng)格獨特新穎，既承接江南園林的典雅，又具備現(xiàn)代建筑風(fēng)格，無處不滲透濃郁的文化氣息。從舉辦法制安全教育到全面承擔(dān)昆山市音樂學(xué)科培訓(xùn)活動，再到成為“昆曲回故鄉(xiāng)”高雅藝術(shù)進學(xué)校的第一站，婁江實驗學(xué)校除在傳道授業(yè)方面有突出表現(xiàn)之外，致力于下一代人文素養(yǎng)的全方位培育。 此外， *東面近鄰昆山市玉峰實驗小學(xué)，西南靠近昆山市第一中學(xué)。昆山市玉峰實驗學(xué)校，全國首家新教育實驗掛牌學(xué)校，坐落于“百里平疇，一峰獨秀”的玉峰山下 ，校園環(huán)境優(yōu)美，布局合理，設(shè)施先進，創(chuàng)建于 2001 年， 2011 年 1 月轉(zhuǎn)制為公辦學(xué)校， 2013年 7 月轉(zhuǎn)成教育局直屬公辦小學(xué)。學(xué)校先后獲得全國新教育實驗先進學(xué)校、江蘇省綠化達標(biāo)先進單位等稱號。昆山市第一中學(xué) 培養(yǎng)了許多聞名于海內(nèi)外的專家、學(xué)者，如世界著名電腦科學(xué)家 王安 博士，國際著名音樂家丁善德 教授，聯(lián)合國副秘書長 金永健 先生等 。 早在 1926 年就建立了中共昆山獨立支部，在各個革命歷史時期造就了一大批革命骨干學(xué)校占地 180 多畝。 2000 年辦學(xué)規(guī)模：教職員工共 168 名，高中部辦班25 個，初中部辦班 13 個，在職教師 126 名，其中大學(xué)本科 87 名，占 69%；專科 35%。 目前已經(jīng)獲得 昆山市文明單位、昆山市教育系統(tǒng)先進基層黨組織、江蘇省德育先 進學(xué)校、全國中學(xué)文學(xué)社團先進單位等 稱號 。 環(huán)繞社區(qū)的諸多教育配套，賦予了區(qū)域更多的人文氣息，也凸顯了 *周邊區(qū)域內(nèi)的人文價值。 自 2011 年 *花園一、二期開盤銷售至今，城西的商業(yè)發(fā)展可謂日新月異，尤其是城市中環(huán)線兩側(cè)，商業(yè)配套的發(fā)展尤為迅速。 2013 8 年， 位于 昆山 市朝陽西路以南、江浦路（ 339省道）以西，昆山糧油市場對面 ，總建筑面積達 21 萬的昆山市重點服務(wù)業(yè)項目 萬家匯商 貿(mào)城盛大開幕；位于前進路南側(cè)、江浦路東側(cè)交匯處、由 一醉集團投資 興建 的 集大型會展、住宿、餐飲、娛樂、休閑為一體的五星級國際酒店 昆山皇冠國際會展酒店開業(yè)；備受市場期待的華潤國際社區(qū)所配套約 20萬商業(yè)啟動在即。 此外，規(guī)劃中位于 馬鞍山路北側(cè)、江浦路東側(cè) ，總建筑面積 22萬、計劃總投資 的 昆山西部醫(yī)療中心 也為城西的配套帶來全方位的提升，極大地提升了 *的居住價值。 昆山萬家匯商貿(mào)城 萬家匯商貿(mào)城占地 8 萬方，總建筑面積 21 萬方，坐擁朝陽西路商圈主軸，傳承朝陽西路天賦商脈，客源核心。項目位于朝 陽西路以南、江浦路以西，毗鄰糧油市場、柏廬市場，萬家匯商貿(mào)城與兩市場相輔相成、融為一體。 作為 昆山市重點服務(wù)業(yè)項目 ， 萬家匯商貿(mào)城 由政府強力主導(dǎo) ， 整合蘇南小商品市場，陸楊市場，朝陽路機電五金一條街等 ， 徹底擯棄老市場的臟亂差現(xiàn)狀，打造全新的商業(yè)模式，集超市、商場、市場三位于一體，構(gòu)筑一個高檔商場業(yè)態(tài)、批發(fā)市場的經(jīng)營模式、超市功能服務(wù)的黃金市場，業(yè)態(tài)涵蓋小商品、副食品、五金機電、餐飲娛樂等，融合吃、喝、玩、樂、購五大主流業(yè)態(tài)為一體，攜多重業(yè)態(tài)之精華，構(gòu)筑昆山城西商業(yè)新旗艦 。 昆山市皇冠會展酒店 9 由一醉集團投資興 建，國際知名品牌設(shè)計公司設(shè)計，是一家集大型會展、住宿、餐飲、娛樂、休閑為一體的五星級國際酒店，是昆山市各類大中型會議、大型展覽、商務(wù)辦公的接待中心。酒店位于昆山前進西路與江浦路交叉口，交通十分便利，是一座綜合性酒店建筑群，酒店由 29 層的主樓和 19層的副樓兩棟構(gòu)成，主樓高 119米，總建筑面積 平方米。 酒店 8 至 29層擁有充滿現(xiàn)代氣息的客房共 700間（套）； 1 至 7樓擁有 3600平米的會展中心，可容納 3000 人的大型會議， 6 個600米不同規(guī)格的宴會廳；擁有大小會議室 40 間，可滿足20不同的會議需求和高檔宴會；擁有 80 間風(fēng)格迥異的豪華中餐包廂、 110 間頂級豪華 型健身中心、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球中心、酒吧、 店設(shè)有商務(wù)秘書服務(wù)、代客訂票、會展服務(wù)、婚禮服務(wù)等專業(yè)服務(wù)。 一醉酒店將提升片區(qū)的商業(yè)高檔屬性，為 *提供了高端的配套。 昆山西部醫(yī)療中心 昆山西部醫(yī)療中心 規(guī)劃 位于馬鞍山路北側(cè)、江浦路東側(cè)，占地面積約 200畝?？偼顿Y 元，建設(shè)大型綜合醫(yī)院，項目占地面積 131418 平方米，總建筑面積 220273 平方米，建設(shè)內(nèi)容有 4F 的門診、急診樓 1棟； 5F 的醫(yī)技樓 1 棟； 2F 的會議中心 1棟； 2 棟； 13 層的科研綜合樓 1 棟（遠東置業(yè)大廈改建）； 10F 的住院部大樓 1 棟； 7棟。 據(jù)了解，昆山西部醫(yī)療中心的設(shè)計理念為中央公園式體驗的醫(yī) 藥 在感官體驗上，詮釋公園般的情景，自然，生態(tài)。在 10 長遠意義上，體現(xiàn)紐約中央公園般的意義，帶動周邊共同發(fā)展，實現(xiàn)土地價值最大化利用。設(shè)計中柔化醫(yī)院和商業(yè)兩個不同功能區(qū)域之間的界限，在心理上消除人對醫(yī)院的恐懼、隔閡感；自然的過渡使不同功能區(qū)塊間產(chǎn)生互動，相互帶動、共同發(fā)展。 三 級甲等醫(yī)院（簡稱 “ 三甲醫(yī) 院 ” ），在中國是國家特殊醫(yī)院以外的最高等級的醫(yī)院。是中國內(nèi)地對醫(yī)院實行 “ 三級六等 ” 的劃分等級中最高的一級。三級醫(yī)院：（病床數(shù)在 501 張以上）是向幾個地區(qū)提供高水平?？菩葬t(yī)療衛(wèi)生服務(wù)和執(zhí)行高等教育、科研任務(wù)的區(qū)域性以上的醫(yī)院。 目前昆山知名的 昆山市第一人民醫(yī)院 ，到 2011 年 12月才被 確認(rèn)為三級乙等綜合醫(yī)院 ， 醫(yī)院 的 一院三區(qū)，總占地面積 120 畝，建筑面積 平方米，設(shè)置床位 1500 張。本部院區(qū)位于市中心，占地面積 50畝，建筑面積 平方米 。 未來的西部醫(yī)療中心，相當(dāng)于 4 個人民醫(yī)院本部，將成為昆山最大的醫(yī)療 中心，極大地提升了城西的醫(yī)療配套。 4、項目 析 優(yōu)勢及機會 (1) 本項目地處昆山市最具發(fā)展?jié)摿?、生活舒適性最佳的地段，區(qū)域內(nèi)新建的公共配套設(shè)施優(yōu)質(zhì)、齊全，與市民健康和時尚高端的生態(tài)系統(tǒng)相互搭配，已成為最佳的居住區(qū)域。 (2) 隨著近幾年來昆山經(jīng)濟的高速發(fā)展，對于城西片區(qū)的經(jīng)濟外向型拓展，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 (3) 項目所在的區(qū)域價值被市場所認(rèn)可，從之前的北側(cè)香榭水岸項目、魚尾獅、阿里山的成功開發(fā)，到如今 *花園、華潤昆玉九 11 里、長順濱江皇冠等高檔住宅的 開工建設(shè)、推廣及銷售，城西已經(jīng)成為昆山高端客戶心目中理想的居住地，區(qū)域的房地產(chǎn)定位得到了極大的提升。 (4) 周邊日趨成熟的居住配套及城西中心商業(yè)氛圍的逐步形成，在提供完善生活配套的同時，也為本項目后續(xù)的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。 (5) 新昆山人的剛需、首次改善，以及及具有昆山本地戶口居民的改善型購房需求提升，區(qū)域內(nèi)的購買力相對較高，對本項目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 本項目以毛地出讓，起價 180 萬元 /畝，使得取得本項目地塊的前期資金較少。 (7)項目規(guī)劃定位為昆山市城 西標(biāo)志性高層住宅小區(qū)，與周邊的高端項目為臨，共同打造中環(huán)區(qū)域生態(tài)富人區(qū)，同時我公司在多市開發(fā)高層住宅的數(shù)十年經(jīng)驗可以為之借鑒。 (8) 我公司與昆山市的政府及建設(shè)主管部門有著良好的聯(lián)系，協(xié)助本項目地塊在一期建設(shè)時完成拆遷，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。 (9) 蘇州易亞物業(yè)管理公司列在昆山市物業(yè)行業(yè)先列，且該項目一期已交房，易亞物業(yè)已進駐提供服務(wù)，良好的物業(yè)管理對項目也起到了一定的優(yōu)勢互補。 劣勢及威脅 (10) 市政配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)不斷提升，標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使得成本的測算具有一定的不 確定性。 12 (11) 規(guī)劃中設(shè)計定位，隨著時間政策加強，規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。 (12) 高層高檔居住小區(qū)，地下停車面積不斷增大，電梯的運行和室內(nèi)外裝飾裝修、景觀綠化維護等，使得標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費難以承受，將給今后售后服務(wù)帶來一定的負面影響。 (13) 一路之隔的華潤國際社區(qū)，作為央企華潤集團旗下的綜合體項目，其強大的品牌號召力及覆蓋性的廣告推廣對本項目后續(xù)的銷售產(chǎn)生一定的影響。 二、 市場分析 1 昆山市概況 昆山 地處長江三角洲經(jīng)濟核心圈 ，位于 江蘇省 東南部，處 上海 與蘇州 市區(qū) 之間；北至東北與常熟、太倉兩市相連，東與上海嘉定、青浦兩區(qū)交界，西與蘇州工業(yè)園區(qū)及吳中區(qū)接壤，南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn) 周莊 與浙江 相通。目前是江蘇省 3個試點 省直管縣 （市）之一， 行政區(qū)劃 仍屬 蘇州 ，干部管理、統(tǒng)計口徑等仍由 蘇州市 統(tǒng)籌。東西最大直線距離33 公里，南北 48 公里，總面積 方公里， 常住人口 ，其中戶籍人口 71萬，有 1 個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、 1 個國家級綜合保稅區(qū)、 1 個國家級高新區(qū)、 2 個省級開發(fā)區(qū)和 10個鎮(zhèn)。 昆山歷史悠久，人文薈萃。這里是聯(lián)合國 “ 人類口述與非物質(zhì)遺產(chǎn)代表作 ” 、擁有 “ 百戲之祖 ” 之稱的昆曲發(fā)源地，千年古鎮(zhèn)周莊被譽為 “ 中國第一水鄉(xiāng) ” ，陽澄湖大閘蟹享譽海內(nèi)外。古代數(shù)學(xué)家祖沖 13 之曾在此擔(dān)任過縣令，大思想家顧炎武、文學(xué)家歸有光、教育家朱柏廬、電腦大王王安，以及航天英雄費 俊龍等也都是昆山人。 在傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明的融合中，昆山充滿著生機和活力。先后榮獲最佳中國魅力城市、國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、國家園林城市、國家生態(tài)市和 “ 聯(lián)合國人居獎 ” 。改革開放 30多年來，昆山 均增長 財政收入年均增長 綜合實力連續(xù)多年位居全國百強縣市首位，成為全國改革開放 18個典型地區(qū)之一。昆山，以全國萬分之一的土地，萬分之五的人口，集聚了占全國千分之十六的到賬外資，實現(xiàn)了占全國千分之二十八的進出口，創(chuàng)造了占全國千分之五的 2012 年，昆山全市地區(qū)生產(chǎn)總值達到 現(xiàn)價計算，比上年增長 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，二、三產(chǎn)業(yè)共同推動經(jīng)濟增長的格局進一步鞏固。元，增長 第二產(chǎn)業(yè)增加值 元，增長 第三產(chǎn)業(yè)增加值 長 服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重達到 比上年提高 百分點。按常住人口計算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達 元（按現(xiàn)行匯率折 財政收入總量增長質(zhì)量提升， 2012 年全年實現(xiàn)全口徑財政收入 中公共財政預(yù)算收入 上年增長 稅收占比達 11個區(qū)鎮(zhèn)中 8 個區(qū)鎮(zhèn)公共財政預(yù)算收入超 10億元。全市財政收入總量、增量、質(zhì)量在全省縣級市中繼續(xù)位居前列。連續(xù)四年在福布斯中國大陸最佳縣級城市排名中位列第一，連續(xù)八年獲得中國中小城市綜合實力百強縣市第一。 昆山投資環(huán)境良好。昆山東面毗鄰上海，經(jīng)濟極其發(fā)達，在吸引 14 外資、臺資方面取得了令人矚目的成果，尤其以吸引臺資為主。 自1990 年 10 月昆山首家臺資企業(yè)順昌紡織有限公司成立以來，截至2013 年 4 月底， 4264 家臺資企業(yè)先后落地昆山。大部分臺資企業(yè)在二次投 資地的選擇中仍首選昆山，紛紛在原投資基礎(chǔ)上進行了增資。截至 2012 年底，昆山累計增資項目達 2012 個 ， 業(yè)已吸引 500 多億美元臺資 。良好的投資環(huán)境，使得昆山實現(xiàn)臺灣電電公會“大陸綜合實力極力推薦城市”四連冠。 隨著經(jīng)濟的不斷增漲，外來移民也逐年遞增，已成為名符其實的新移民城市，長駐昆山經(jīng)商、工作的臺灣人眾多，故當(dāng)?shù)赜小靶?臺北 ”的外號。大量臺資的涌入也帶動了周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計， 常駐昆山的臺籍人士已超過 10萬人，臺商及其家屬構(gòu)成了一個超出平均水準(zhǔn)的高消費人群，直接帶動了昆山的消費水平和房地產(chǎn)的購買力。商業(yè)的發(fā)展和城市化進程的加快也帶動了昆山房地產(chǎn)市場的發(fā)展，萬科、華潤、世茂、綠地、綠城、中航等大型房產(chǎn)開發(fā)公司紛紛涌入。2012年，全年商品房銷售面積 中住宅銷售 別比上年增長 商品房銷售額 中住宅銷售 元，分別增長 （摘自 2012 年昆山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 ） 城市經(jīng)濟的發(fā)展帶動了城市空間的拓展和人口分布的變化。由于經(jīng)濟的快速發(fā)展，原有的人民路和亭林路商圈已無法滿足商業(yè)發(fā)展的需要， 大潤發(fā)、卜蜂蓮花、樂購、 沃爾瑪、歐尚、易買得、 家樂福、百盛、 麥德隆、農(nóng)工商、 紅星美凱隆、好家居等大超市紛紛進駐，逐步形成了多個新興商圈。同時原有的商業(yè)中心也繼續(xù)發(fā)展成為集購 15 物、休閑、娛樂為一體的綜合性中心商業(yè)區(qū)。 昆山生態(tài)環(huán)境優(yōu)良 。全市耕地 畝，園地 畝，畝，全市綠地覆蓋率達 56；全境河流總長 里，其中主要干支河流 62條，長 里；湖泊 41個，水面 10 余萬畝，座有著名的陽澄湖水禽濕地保護區(qū)。 交通通信便捷。航空：距蘇南碩放國際機場 40 公里，約 40分鐘車程，距上海虹橋國際機場 42公里，約 50分鐘車程； 港口：距蘇州港太倉港 區(qū) 25 公里、距上海港 60 公里，貨物經(jīng)區(qū)內(nèi)水道運達以上各港口可直接出口； 鐵路： 京滬線在昆山設(shè)有一等客貨運輸綜合站，寧城際高速鐵路在昆山境內(nèi)設(shè)有昆山南站、陽澄潮站、花橋站； 京滬高速鐵路也設(shè)站于昆山南區(qū)； 公路：滬寧高速、蘇州繞城高速、蘇滬高速、蘇昆太高速、常昆高速、 312 國道等穿過境內(nèi)；城區(qū)內(nèi)高架環(huán)線快速路已全面建成； 水運：據(jù)上海港 60公里、太滄港 20 公里，區(qū)內(nèi)支流可直達該港口； 通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。 2 昆山市房地產(chǎn)住宅市場分析 昆山市房地產(chǎn) 業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段： 1988 年至 1993 年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為 主 ，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。 1994年至 1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開 16 發(fā)逐漸興起。 1999 年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造及多條交通疏紐建成，各類商業(yè)、住宅配套設(shè)施完善；城東夏家灣改造，世茂東一號的成片開發(fā)，城西前進路拓寬改造及兩側(cè)眾多如中茵世貿(mào)廣場、超華等大型商業(yè)，住宅樓盤興建，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。 隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城 市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)進入有序發(fā)展時期。到目前為止，昆山市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。 二 0 一二年，昆山市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面： 表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 47 億元，投資增幅達 占全市建設(shè)系統(tǒng)投資 45%，占全市固定資產(chǎn)投資 表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。全年建成量為 45700 套，全年成交量達到 41300 套，同比 2011 年漲幅達 到了 51%，成為近三年來的最高峰。 表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲 12%，凈增 600元 /左右。 表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。而從區(qū)域上看，城西 2012 年總成交量 6242 套，同比增長了 137%；城南總成交量 6212 套，同比增長97%；城北總成交量 6054 套，同比增長 57%；花橋總成交 6237 套，同比增長 61%。此外，延續(xù) 2011 年態(tài)勢，城東區(qū)域以 7236套的成績再次奪得區(qū)域榜成交量冠軍。 17 表現(xiàn)之五：拉動 經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市 加值 帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 動社會商品銷售 地產(chǎn)營業(yè)稅收達 4051億元。 對今后市場的預(yù)測： 從宏觀經(jīng)濟來看 世界整體經(jīng)濟還在緩慢復(fù)蘇中，美國、日本、歐洲、巴西、土耳其等國家都采取一種貨幣貶值的態(tài)度，這種全球量化寬松的貨幣政策使得熱線不斷地涌入到國內(nèi)，逐步推升國內(nèi)房地產(chǎn)投資。 從國家政策來看 持續(xù)數(shù)年的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)見底，近期閉幕的十八屆三中全會并沒有加大對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，而是出臺了一系列的長效機制，將房 地產(chǎn)的問題交由市場來解決，房地產(chǎn)的健康發(fā)展將改變客戶的觀望心態(tài)，使市場逐步釋放出購買力。 新一屆政府強力推行的新型城鎮(zhèn)化將帶來新一輪的農(nóng)民進城，城鎮(zhèn)化需要巨量的資金作為支撐，這些資金將被用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、保障房建設(shè)，以及醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等公共服務(wù)支出，面對城鎮(zhèn)化新增的巨量公共投入，地方政府的可用財力增長能力卻相對有限，導(dǎo)致地方政府不得不依賴土地出讓金，土地財政短期內(nèi)不可能改變。 從購房能力看 伴隨著昆山經(jīng)濟的快速增長，昆山城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多。 2012 年，受工資水平穩(wěn)步提高、政府大幅上調(diào)企業(yè)離 退休人員 18 基本養(yǎng)老金、最低生活保障金標(biāo)準(zhǔn)等拉動，居民收入水平再上新臺階。全市在崗職工平均工資 53461 元，比上年增長 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 39740元，增長 其中中位數(shù)為 34047元；農(nóng)村居民人均純收入 23186 元，增長 中位數(shù)為 20495元。年末城鄉(xiāng)居民按戶籍人口計算人均儲蓄余額（本外幣） 元，比上年末增長 （摘自 2012年昆山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報） 持續(xù)增長的收入水平，使得人們有能力進行住宅的改善升級。 從投資角度看 由于股市長 期低迷，盡管銀行多次上調(diào)貸款政策，中央及地方政府也相繼出臺政策對房地產(chǎn)進行調(diào)控，但鑒于房地產(chǎn)業(yè)的保值、增值功能顯著及投資渠道的缺乏，房地產(chǎn)投資需求依然強勁。加上消費能力提升，改善型住房需加大，新昆山人購房刺激了市場的需求。 從消費結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。 據(jù)調(diào)查， 65%以上購房戶均為子女婚房，房改房。 從 需求關(guān)系看 根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由 30 平方公里，城市人口由 76 萬人增加到 200 萬人。在不考慮 19 有效購買力的情況下，單從住房需求分析，昆山市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 3、主要競爭項目分析 住宅小區(qū)詳細情況如表： 項目 套數(shù) 建筑面積（萬） 平均單價（元 /） 位置 昆玉九里 537 28 15000 虹橋路 /冠軍路 中大未來城 491 500 前進路 /體育場路 順城濱江皇冠 496 1000 虹橋路 /前進路 伯爵大地 431 600 馬鞍山路 /體育場路 華潤國際社區(qū) 1234 500 前進路 /鹿城路 玉荷春天 96 500 馬鞍山路 /凌家路 同進君望 212 11000 登云路 /葦城路 部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況 ： 項目 總面積 單價萬元 / 位置 時代中央社區(qū) 28000 進西路 /思常路 凱迪城 37000 進西路 /虹橋路 中茵世茂廣場 100000 進西路 /中山路 20 超華世紀(jì)廣場 24000 進西路 /白馬涇路 香榭水岸 16000 橋路 /馬鞍山路 三、 項目財務(wù)分析 （一）拆遷成本分析 本項目用地在 2006年底已經(jīng)拍買取得的毛地，無拆遷內(nèi)容，并在 2007 年完成圍圈及平整，一期已開發(fā)完成，拆遷成本忽略不計。 （二）建筑成本分析 本案宗地塊三面臨市政主通道，總占地 ，容積率 地價： 15618 萬元。建設(shè)規(guī)劃方案為圍合式高層建筑組成的高檔住宅小區(qū)，一期為地 塊東西中軸西側(cè)、沿前進西路、鹿城路的5#、 6#、 7#、 10#及北側(cè)的 9#樓，共計 已建成交房；二期為地塊東西中軸以東，沿前進西路 3#、 4#樓、北側(cè)的 8#樓及一期人防地下車庫，總建筑面積 在建造中。 本次申報的三期立項范圍為： 東西中軸以西，沿虹橋路 1#、 2#樓，總建筑面積 33690， 其中：地面建筑：地上建筑面積 21340 （其中住宅建筑面積 17170，商鋪建筑面積 3800 ，其他建筑面積 370），地下建筑面積 12350。 21 各建筑體數(shù)據(jù) 名稱 層數(shù) 建筑面積 戶數(shù) 1#樓： （ 25 17170 14（底商） 207 2#樓： （ 3 1300 9（底商） 人防地下室 175 265 占地面積： 7542 ， 高層均設(shè)計地下室，總戶數(shù) 23（底商）十 207戶。 建設(shè)成本估算 （一）工程前期費： 1、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費： 33690 *200 元 / = 6738000元 2、人防基金：配套建地下室 4000元 / *6175/ =24700000元 3、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費： 21340 * / +12350 *=57046 元 4、墻改： 33690 *8 元 / =269520元 5、散裝水泥： 33690 *2 元 / =67380元 6、白蟻防治費： 33690 *2元 / =67380 元 7、質(zhì)量監(jiān)督費： 33690 *2元 / =67380 元 8、施工圖審查： 33680 *1元 / =33690 元 9、防雷審查： 33690 *1 元 / =33690元 22 10、消防審查： 3