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買(mǎi)房全程指導(dǎo)第一步:明確購(gòu)房目的,做好買(mǎi)房準(zhǔn)備1、 買(mǎi)房的資金準(zhǔn)備你準(zhǔn)備用多少錢(qián)買(mǎi)房?2、 買(mǎi)房的心理準(zhǔn)備你想把家安在什么地方?3、 買(mǎi)房的知識(shí)準(zhǔn)備先讓自己成為半個(gè)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士。4、 買(mǎi)房的選擇準(zhǔn)備查詢(xún)打聽(tīng)情報(bào)與實(shí)地看盤(pán)第二步:擦亮眼睛,挑選房源1、 價(jià)格挑選比較個(gè)人承受范圍、交通狀況、社區(qū)環(huán)境、戶(hù)型結(jié)構(gòu)等條件衡量樓盤(pán)價(jià)格。2、 位置選擇樓盤(pán)位置是否優(yōu)越的判斷,是否滿(mǎn)足個(gè)人的各類(lèi)需求。3、 面積選擇考慮經(jīng)濟(jì)能力和購(gòu)房預(yù)算正確處理套面積和功能的關(guān)系。4、 戶(hù)型結(jié)構(gòu)根據(jù)使用功能及家庭基因素,如人員數(shù)量等選擇合適戶(hù)型結(jié)構(gòu)。第三步:選定目標(biāo),實(shí)地考察1、 房產(chǎn)證件房產(chǎn)證書(shū)是否齊全決定了房產(chǎn)的合法性,避免日后眾多的不便。2、 房屋質(zhì)量買(mǎi)房子,最重要的是所購(gòu)房屋質(zhì)量要有保證,否則價(jià)格再便宜、朝向再理想,都會(huì)給自己生活帶來(lái)無(wú)窮的后患和煩惱。3、 周邊設(shè)施小區(qū)景觀(guān)、會(huì)所、綠化、配套等因素與生活密切相關(guān),更是樓盤(pán)質(zhì)量的體現(xiàn)。第四步:簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)1、 了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展情況,確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。2、 認(rèn)購(gòu)書(shū)基本條款要約定詳細(xì),應(yīng)當(dāng)對(duì)所要購(gòu)買(mǎi)房屋的主要情況在認(rèn)購(gòu)書(shū)中予以約定。3、 條款內(nèi)容的約定要合法有效,應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供座位正事簽約的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本。4、 購(gòu)房人一定要謹(jǐn)慎簽訂定金條款。第五步:簽訂購(gòu)房合同八大注意:1、 關(guān)于五證2、 關(guān)于公攤面積3、 關(guān)于房產(chǎn)證4、 關(guān)于書(shū)面通知5、 關(guān)于所售房屋的坐落位置6、 關(guān)于所售房屋的抵押7、 關(guān)于物業(yè)管理公約8、 關(guān)于各方責(zé)任范圍第六步:貸款與保險(xiǎn)房貸:1、 申請(qǐng)貸款額度要量力而行2、 辦按揭要選擇好貸款銀行3、 要選定最合適自己的還款方式4、 想銀行提供資料要真實(shí)5、 提供本人住址要準(zhǔn)確、及時(shí)6、 每月要按時(shí)還款避免罰息。辦理購(gòu)房保險(xiǎn)步驟:填投保單簽發(fā)保險(xiǎn)單收取保險(xiǎn)費(fèi)第七步:驗(yàn)收房屋1、 檢查房屋有無(wú)裂縫2、 檢查房屋有無(wú)傾斜3、 檢查房屋有無(wú)滲漏4、 檢查墻面、地面5、 檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過(guò)找坡處理6、 檢查門(mén)窗第八步:物業(yè)管理服務(wù):1、 清潔衛(wèi)生管理。2、 綠化物日常維護(hù)管理。3、 治安管理。4、 維護(hù)公共蓄水池。5、 水電管理。6、 排污設(shè)施管理。7、 高層樓宇增設(shè)。8、 增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。第九步:產(chǎn)權(quán)辦理資料:1、 房地產(chǎn)交易申請(qǐng)表2、 辦證委托書(shū)3、 按揭的賣(mài)家還需提交他項(xiàng)全屬書(shū)4、 身份者復(fù)印件5、 已監(jiān)證的預(yù)售合同1-3項(xiàng)的表格、文件發(fā)展商會(huì)統(tǒng)一購(gòu)領(lǐng),并指導(dǎo)買(mǎi)家填寫(xiě)。第十步:裝修入住1、 選擇正規(guī)的家裝公司2、 新手出游先做功課了解產(chǎn)品3、 采購(gòu)計(jì)劃心中有數(shù)4、 潔具一定要有品質(zhì)5、 選擇成套門(mén)為佳6、 選新產(chǎn)品做好“冒險(xiǎn)”準(zhǔn)備 買(mǎi)房第一步:明確購(gòu)房目的1、買(mǎi)房的資金準(zhǔn)備您準(zhǔn)備用多少錢(qián)買(mǎi)房? 購(gòu)樓者(潛在業(yè)主)在購(gòu)樓前需要無(wú)數(shù)遍地問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題:為什么要買(mǎi)房?到底需要什么樣的房子?思考清這兩個(gè)方面的內(nèi)容,對(duì)多數(shù)購(gòu)樓者都有所幫助,大家知道買(mǎi)房前準(zhǔn)備的資金數(shù)額,決定了買(mǎi)房中的一切重要行為。2、.買(mǎi)房的心理準(zhǔn)備你想把家安在什么地方? 購(gòu)房者一般都有地域的偏好,東西南北中,漢口、武昌、漢陽(yáng)購(gòu)房者需要反復(fù)思考的第二個(gè)問(wèn)題是:到底想把家安在什么地方?多數(shù)人在購(gòu)房時(shí)會(huì)考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況,包括公共交通體系、路況和路程長(zhǎng)短。但值得提醒的是,購(gòu)房是長(zhǎng)期行為,購(gòu)樓前對(duì)交通狀況的考慮要預(yù)留工作變動(dòng)的充分余地。在郊區(qū)購(gòu)房時(shí)還要注意樓盤(pán)與城市之間的交通情況,想必經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間堵車(chē)的人都有體會(huì)。 買(mǎi)房第二步:了解樓市狀況 1、買(mǎi)房的知識(shí)準(zhǔn)備先讓自己成為半個(gè)房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士。孫子說(shuō)過(guò)“多算勝少算”,對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)對(duì)售購(gòu)雙方來(lái)說(shuō)信息不對(duì)稱(chēng)的市場(chǎng),消費(fèi)者主動(dòng)縮小信息差距,總會(huì)減少盲目購(gòu)買(mǎi)或者上當(dāng)購(gòu)買(mǎi)的機(jī)會(huì)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè),老百姓自己購(gòu)買(mǎi)住房也是近幾年才開(kāi)始的新鮮事,所以購(gòu)房者在準(zhǔn)備購(gòu)房之前更需要對(duì)樓市有所了解。 2、.買(mǎi)房的選擇準(zhǔn)備查詢(xún)打聽(tīng)情報(bào)與實(shí)地看盤(pán)。 這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的“工序”,因?yàn)橘?gòu)房者要學(xué)的東西比較多,而且,購(gòu)房者在此期間所得知的信息,對(duì)是否買(mǎi)到滿(mǎn)意的房產(chǎn)至關(guān)重要。查詢(xún)和打聽(tīng)情報(bào)不是漫無(wú)目的的大海撈針,要想看出門(mén)道還要靠朋友的介紹,房展的樓書(shū)、報(bào)紙上的廣告,當(dāng)然不要忘了上網(wǎng)查查看買(mǎi)房第三步:與開(kāi)發(fā)商過(guò)招 1、買(mǎi)房的最終抉擇確定購(gòu)買(mǎi)目標(biāo) 經(jīng)過(guò)深思熟慮之后,購(gòu)房者對(duì)幾個(gè)入圍樓盤(pán)進(jìn)行了篩選,在這個(gè)時(shí)候,千萬(wàn)要記?。骸奥?tīng)別人千句不如聽(tīng)家人一句”房子終歸要自己和家人一起住的。選擇自己的房屋,首先要從小區(qū)的整體規(guī)劃入手,對(duì)整個(gè)項(xiàng)目有個(gè)通盤(pán)考慮。一般來(lái)講,能占據(jù)最多小區(qū)綠化的樓盤(pán)位置最好,因?yàn)榫G化不僅是賞心悅目的景觀(guān),它對(duì)隔離噪音、粉塵,制造良好的小氣候,比如濕度、溫度等十分有效。2、買(mǎi)房的談判階段壓價(jià)與取得優(yōu)惠 開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)的銷(xiāo)售上有一整套的銷(xiāo)售技巧,其中包括:優(yōu)惠、折扣、造就搶購(gòu)態(tài)勢(shì)等。怎樣逃脫銷(xiāo)售技巧的“欺騙”,以最低價(jià)格取得自己選中的房屋就需要特別的談判技巧。需要明白的是在廣州購(gòu)樓者能夠通過(guò)談判取得利益包括:銷(xiāo)售小姐手中2到3個(gè)百分點(diǎn)的折扣、煤氣電話(huà)安裝費(fèi)、1到2年的管理費(fèi)、其他優(yōu)惠銷(xiāo)售贈(zèng)品等。 買(mǎi)房第四步:簽單與過(guò)戶(hù) 1、買(mǎi)房的簽單階段預(yù)售登記與合同 與發(fā)展商簽合同時(shí)要千萬(wàn)小心,不妨詢(xún)問(wèn)一些法律方面的人士,要知道房產(chǎn)糾紛的產(chǎn)生多半是由于合同出現(xiàn)了問(wèn)題,合同沒(méi)簽好,今后的煩惱會(huì)像滔滔江水。2、買(mǎi)房的實(shí)質(zhì)階段交易與過(guò)戶(hù)契約有預(yù)售契約和買(mǎi)賣(mài)契約兩種,預(yù)售契約是相對(duì)于期房而論的;買(mǎi)賣(mài)契約則用于現(xiàn)房交易。立契過(guò)戶(hù)是發(fā)展商和買(mǎi)房人進(jìn)行交易、更換房屋產(chǎn)權(quán)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。 立契過(guò)戶(hù)應(yīng)該是買(mǎi)房人親自辦理的,如果不能親自辦理而需他人代辦的,買(mǎi)房人一定要出具委托書(shū),委托書(shū)上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區(qū)縣房地產(chǎn)交易所要求同時(shí)具有公證處的公證書(shū))。買(mǎi)房第五步:驗(yàn)收與入住 1、買(mǎi)房的收尾工作驗(yàn)收與繳納稅費(fèi) 拿到新房鑰匙先別高興,經(jīng)過(guò)驗(yàn)收才能入住。驗(yàn)收方面需要特別注意,首先要知道驗(yàn)收房屋的標(biāo)準(zhǔn),還需要清楚不合格的房屋是否有權(quán)向開(kāi)發(fā)商拒收,這個(gè)階段需要在專(zhuān)家的指導(dǎo)下進(jìn)行。在辦理入住之前,購(gòu)樓者還需要交清合同款,辦理結(jié)算;發(fā)展商要統(tǒng)一審核的付款情況,每期付款的底單復(fù)印件都須立檔保存,在最后入住時(shí)以供審核。購(gòu)房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙,拿鑰匙時(shí),要求簽訂物業(yè)管理公約。2、買(mǎi)房的清理工作裝修和入住 裝修在購(gòu)房之中是個(gè)可有可無(wú)的過(guò)程,因?yàn)橛邢喈?dāng)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的是毛坯房,自己在找裝修公司進(jìn)行裝修,此時(shí)發(fā)生的糾紛和業(yè)務(wù)已和購(gòu)房沒(méi)有關(guān)系。購(gòu)買(mǎi)基本裝修房屋的購(gòu)樓者需要在房屋的裝修的驗(yàn)收時(shí)倍加小心。裝修完成之后,至于什么時(shí)候真正入住就完全取決于業(yè)住自己了。消費(fèi)者選擇房子應(yīng)重視的11個(gè)問(wèn)題價(jià) 格: 如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資, 您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然,最好還是聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家建議??纯窗偌译s談(什么樣的地段最火、那種戶(hù)型最熱、何等價(jià)位熱銷(xiāo)等) 交通狀況:衣食住行、人生四事,交通是買(mǎi)方考慮的重要因素,四通八達(dá)、進(jìn)出方便,有停車(chē)位物業(yè)才算物盡其用。 社區(qū)環(huán)境:在人口越來(lái)越密集的大城市,社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購(gòu)房者投資前越來(lái)越重視的因素,小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對(duì)您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。 戶(hù)型結(jié)構(gòu):戶(hù)型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求,如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。 位 置 如果您想購(gòu)買(mǎi)的是房子,那么,首先要考慮的是位置是否優(yōu)越,因?yàn)樘幱诤梦恢玫姆孔硬拍軡M(mǎn)足您的各類(lèi)需求。它通常具有下列特征: 城市上風(fēng)上水。在城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向,城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向,如北京的上風(fēng)上水方向?yàn)槲鞅狈较颉?交通便捷。從住所到工作地點(diǎn)或常去的其他地點(diǎn)或市中心區(qū),不超過(guò)可接受的時(shí)間并且有保障,一家兩三口人都有些要求時(shí),應(yīng)盡可能多的照顧到,并考慮將來(lái)可能的變化情況,如工作調(diào)動(dòng)、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。 城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子,這些地段一般位于城市主干道、次干道附近,不應(yīng)超過(guò)公里,否則有些設(shè)施難以接通,對(duì)外交通也會(huì)有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶,要么基本設(shè)施不全,要么花大量投資搞市政設(shè)施,導(dǎo)致房?jī)r(jià)增加。 生活便利。步行分鐘左右即可到達(dá)各類(lèi)商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn),滿(mǎn)足日常生活物品的采購(gòu)及其他服務(wù)需求,醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設(shè)施也可就近找到。 環(huán)境宜人,自然、人文景觀(guān)優(yōu)雅。綠地、公園步行可達(dá),空氣清新、水面清澈,有早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末游玩娛樂(lè)之所,社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況良好。 面 積 在我國(guó)大部分城市,根據(jù)建設(shè)部商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則的規(guī)定,房屋銷(xiāo)售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格,那么單元住宅的銷(xiāo)售面積怎樣測(cè)算?商品房按“套”或“單元”出售,商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱(chēng)套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶(hù)門(mén)內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶(hù)內(nèi)樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時(shí),其一半的面積凈高不低于米,其余部分最小凈高不低于米,符合以上要求的可計(jì)入使用面積;否則不算使用面積。每戶(hù)陽(yáng)臺(tái)(無(wú)論凹、凸陽(yáng)臺(tái))面積在6平方米以下的,不計(jì)算使用面積;超過(guò)6平方米的,超過(guò)部分按陽(yáng)臺(tái)凈面積的折算計(jì)入使用面積。 套內(nèi)墻體面積:商品房各套(單元)內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻,共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 陽(yáng)臺(tái)建筑面積:按國(guó)家現(xiàn)行建筑面積計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。 單元分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由兩部分組成:電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門(mén)廳和過(guò)道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積;各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車(chē)棚等,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 公用建筑面積按以下方法計(jì)算: 整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積,即為整棟建筑物的公用建筑面積。 將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內(nèi)建筑面積之和,得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算:各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù),得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積一般高層住宅公建分?jǐn)傁禂?shù)為左右。 室內(nèi)格局 現(xiàn)在居民購(gòu)房,一般都會(huì)考慮做再次裝修,所以室內(nèi)有無(wú)橫穿的大梁或回水管道要先看清楚,因?yàn)榱旱椎母叨葘⒅苯佑绊懙降蹴數(shù)母叨?,否則將暴露橫梁;同時(shí),橫窗的管道需要特別花功夫和材料去處理,再裝飾也會(huì)影響美觀(guān)。 其次,應(yīng)注意整個(gè)室內(nèi)格局力求方方正正,避免有三角形(尖角形)等不規(guī)則形狀出現(xiàn),也應(yīng)避免室內(nèi)中央有拄穿過(guò)。因?yàn)椴灰?guī)則的房形影響家具布置,且造成的浪費(fèi)面積多,很多缺陷面靠裝飾裝修去彌補(bǔ);且突兀的斜角或銳角對(duì)室內(nèi)居者會(huì)造成一種不適的壓迫感,能夠避免還應(yīng)盡量避免。 再次,對(duì)房?jī)?nèi)各功能居室的配置安排及行走動(dòng)線(xiàn),要做仔細(xì)考量。一般而言,住宅空間可以分為三部分:起居空間、服務(wù)空間與睡眠空間。起居空間包括:人口、玄關(guān)、起居室、客廳、餐廳等。服務(wù)空間包括:廚房、儲(chǔ)藏室、浴廁等。睡眠空間包括:臥房、客人房、孩童房、書(shū)房等。在以上三部分中,起居室空間的位置與布置最為重要,因?yàn)榭蛷d是家庭活動(dòng)和對(duì)外交際的中心,也是日常生活中使用率最高的區(qū)域,所以客廳采光一定好,格局要方正,與餐廳和其他臥室之間聯(lián)系要緊湊;同時(shí),在位置上應(yīng)具有相對(duì)的獨(dú)立性,不應(yīng)成為其他功能居室間穿行的通道。 主臥室是最具機(jī)密性的地方,其與客餐廳的關(guān)系不僅不應(yīng)有“開(kāi)門(mén)見(jiàn)山”之感,且應(yīng)有良好的隔音和充足的光線(xiàn)。主臥室之窗戶(hù)要盡量避免與鄰棟建筑的門(mén)窗相對(duì),以免破壞機(jī)密性,給生活造成不便。一般而言,主臥室應(yīng)有足夠空間可以放置雙人床、床頭柜、衣柜等,如條件好一些,可考慮擁有一套獨(dú)立的衛(wèi)生設(shè)備。 廚房與衛(wèi)生間是居室內(nèi)最重要的服務(wù)空間,首先應(yīng)選擇明衛(wèi)與明廚,因?yàn)樽匀煌L(fēng)與采光對(duì)廚房與衛(wèi)生間的潔凈干燥效果是最佳的。另外,廚房的位置也很重要,其與餐廳之間聯(lián)系要緊湊,兩者之間的行走路線(xiàn)不能被破壞;除此之外,尚應(yīng)考量廚房面積形狀是否合理,是否兼顧了儲(chǔ)藏、清洗和烹調(diào)各功能,能同時(shí)容納幾個(gè)人作業(yè)。 對(duì)于浴廁,主要應(yīng)考慮自然通風(fēng)與采光,位置應(yīng)處在隱密次要處,如有條件,可考慮將廁所和淋浴區(qū)分隔開(kāi),以方便使用。 戶(hù)型結(jié)構(gòu) 隨著房改的深入進(jìn)行,個(gè)人購(gòu)房比例逐漸上升,對(duì)產(chǎn)型的要求也隨之提高,戶(hù)型設(shè)計(jì)的合理與否是決定消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)心態(tài)的重要因素。在這方面有以下幾點(diǎn)需要提醒購(gòu)房者予以關(guān)注。(一)根據(jù)使用選擇戶(hù)型 對(duì)于住宅的戶(hù)型,消費(fèi)者應(yīng)如何選擇呢?住宅的戶(hù)型按平面組織可分為:獨(dú)幢公寓、二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳等。按剖面變化可分為:復(fù)式,躍層式,錯(cuò)層式等。消費(fèi)者在挑選時(shí),應(yīng)結(jié)合平面、剖面一起考慮。對(duì)于一室一廳、二室一廳、二室二廳等戶(hù)型,因主要的目的是滿(mǎn)足使用功能,且面積控制緊張,故應(yīng)選擇剖面上無(wú)大動(dòng)作的設(shè)計(jì)。對(duì)于獨(dú)幢公寓、三室二廳、四室二廳等高標(biāo)準(zhǔn)住宅,剖面上應(yīng)有變化才好。若全從一個(gè)標(biāo)高上展開(kāi),空間感覺(jué)較死板,而且也需要一些走道。若能結(jié)合剖面變化,水平走道會(huì)減少,空間也多了一個(gè)層次。所以消費(fèi)者在選擇此類(lèi)住宅時(shí),應(yīng)選擇剖面有變化設(shè)計(jì)。從戶(hù)型結(jié)構(gòu)分析,超大戶(hù)型與超小產(chǎn)型的設(shè)計(jì)不是大眾的需求對(duì)象,而面積大小適中、居室功能分開(kāi)、雙廳雙衛(wèi)雙陽(yáng)臺(tái)的戶(hù)型設(shè)計(jì)較受歡迎。目前較為流行的躍層設(shè)計(jì)及外廊式廚衛(wèi)設(shè)計(jì)則得到更多消費(fèi)者的青睞,銷(xiāo)售前景看好。(二)各地戶(hù)型各有差異 由于歷史的原因,各地的房產(chǎn)戶(hù)型存在著差異,相比上海、深圳等城市,北京的戶(hù)型設(shè)備確實(shí)是相對(duì)落后。其中主要是兩方面的原因:首先是北京對(duì)限高、樓距等要求十分嚴(yán)格,出于容積率的考慮,發(fā)展商為了盡可能多出面積的考慮,發(fā)展商為了盡可能多出面積,只好犧牲了戶(hù)型的合理性;另外,由于從前北京住宅市場(chǎng)消費(fèi)主體是集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力,在購(gòu)房時(shí)更多考慮的是住宅面積和居室數(shù),對(duì)戶(hù)型的要求不太高。這也使發(fā)展商忽略了居室戶(hù)型的完善與創(chuàng)新。缺少市場(chǎng)的壓力,自然使北京的戶(hù)型設(shè)計(jì)缺乏新意,落后于南方城市。(三)室外景觀(guān)成新寵客戶(hù)在購(gòu)房時(shí),住宅的面積、居室數(shù)、朝向、內(nèi)部布局都是應(yīng)該考慮的重要因素,但目前客戶(hù)挑選住房時(shí)有一個(gè)新的趨勢(shì),即客戶(hù)選房時(shí)對(duì)居室朝向有逐漸淡化的傾向,而對(duì)室外景觀(guān)的重視程度正日漸加強(qiáng)。如果室外景觀(guān)優(yōu)美,即使傳統(tǒng)上讓為較差的朝北戶(hù)型也會(huì)受到認(rèn)可。這主要是由于現(xiàn)在人們工作繁忙,白天較少有時(shí)間在家休息,加之空調(diào)等電器的普及,人們對(duì)日照等自然條件的要求有所減弱,而對(duì)優(yōu)美景色的需求卻在增強(qiáng)。 (四)先廳后臥,順序選擇 客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序是:第一看起居室(廳)是否好用,包括廳的面積、布局等;第二是主臥室的合理性,如面積、采光條件、居室私密性;第三是相對(duì)獨(dú)立的餐廳的功能;第四考慮的是廚房的環(huán)境,一個(gè)寬敞好用的廚房,往往比次臥室更為客戶(hù)所看重;第五才是次臥室(書(shū)房、客房);最后考慮陽(yáng)臺(tái)。 另外,在廳的選擇和設(shè)計(jì)時(shí),面寬也是一個(gè)較為關(guān)鍵的因素。面寬大小會(huì)給使用帶來(lái)極大不便。一般應(yīng)在米以上較為適宜,至少也應(yīng)滿(mǎn)足米。 由于現(xiàn)在主臥室已逐漸成為人們的重要生活空間,功能較以前增加了許多,相應(yīng)也要求擴(kuò)大主臥室的面積。而戶(hù)型設(shè)計(jì)上,可進(jìn)入式衣帽間(WALKINCLOSET)的出現(xiàn),也使主臥室布局更為靈活,房間進(jìn)深可以適當(dāng)增加。 朝 向 在中國(guó),挑選住宅商品房的客廳,以朝南為最佳。北方地區(qū)歷來(lái)形成的坐北朝南的住宅為最佳的生活習(xí)慣,造成消費(fèi)者“有錢(qián)就買(mǎi)東南房”的需求心理。因此,東南朝向的房屋較其它朝向的房屋要好銷(xiāo)售。因客廳朝南,在冬天無(wú)凜冽寒風(fēng)呼嘯,在夏天又是涼風(fēng)習(xí)習(xí)。其它朝向的優(yōu)劣順序大致為東南、東、西南、北、西。其次,消費(fèi)者應(yīng)挑臥室的朝向。一套房?jī)?nèi),臥室一般有二三間,其朝向也不會(huì)完全一致。而且在大多數(shù)情況下是有好有差。 消費(fèi)者應(yīng)以主臥室朝向好或多數(shù)臥室朝向好為評(píng)判斷標(biāo)準(zhǔn)。臥室也以南向?yàn)榧?,但最好不要靠外墻。因在夏天,南向臥室涼風(fēng),但射入的陽(yáng)光也較北向房間多,若是西向外墻,那么室內(nèi)溫度一定較高。臥室朝向?yàn)闁|南、東、東北也可,最好不選朝西的臥室。朝北的臥室不要太多,有一間尚可,因北向臥室冬天寒風(fēng)呼嘯,但是,夏天北向的房間卻是十分涼快。廚房、衛(wèi)生間的朝向相對(duì)要次要一些。衛(wèi)生間只要能直接采光、通風(fēng)就行。因其使用是間斷的和短時(shí)間的,但最好還是避免選擇西向的衛(wèi)生間。 在南方炎熱地區(qū),除了要看單個(gè)房間通風(fēng)是否良好外,還要看房間與房間之間的組織,是否利于風(fēng)的直線(xiàn)流動(dòng),在夏季是否能形成“穿堂風(fēng)”。具體的方法是看各個(gè)房的門(mén)、窗是否在一個(gè)方向上,如果建筑與建筑之間間距過(guò)小,底層就會(huì)由于上面建筑的遮擋,而終年不見(jiàn)陽(yáng)光。最好的情況是在北面的底層房間冬天也能接受陽(yáng)光照射。廚房由于本身會(huì)產(chǎn)生許多油煙,因此,其室內(nèi)空氣最須與外界經(jīng)常保持交換。由于廚房的油煙產(chǎn)生量大,形成時(shí)間短,靠自然通風(fēng)實(shí)難將其在短時(shí)間內(nèi)排出,所以一般會(huì)用同抽煙機(jī)或排氣扇向外排氣。一般來(lái)說(shuō),要防止由于朝向不好、外面風(fēng)壓太大,引起油煙的“倒灌”或風(fēng)將油煙引入其他房間。因此,廚房以不選北向?yàn)橐恕?一般來(lái)說(shuō),一天之內(nèi)陽(yáng)光能射入時(shí)間小時(shí),對(duì)于消除房間內(nèi)濕氣,殺滅細(xì)菌,調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度,加速空氣流動(dòng)均有好處。對(duì)于客廳、臥室的朝向,要以能接受光線(xiàn)直接射入為宜,以南向或偏南方向?yàn)榧?。?duì)于廚房,應(yīng)避免西向?yàn)橐?,因廚房?jī)?nèi)本來(lái)已有熱源,再接受陽(yáng)光直射,其溫度會(huì)更高。衛(wèi)生間也以能接受一定的陽(yáng)光照射為宜。因衛(wèi)生間相對(duì)來(lái)說(shuō)陰暗潮濕,有陽(yáng)光的射入能避免病菌滋生。一套居室內(nèi),最好能有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái),其中一個(gè)陽(yáng)臺(tái)一定要向陽(yáng),使晾曬和休息有充足的陽(yáng)光。 現(xiàn)在多數(shù)的商品房住宅為一梯二戶(hù)型。對(duì)于條式一梯二戶(hù),一套只有二個(gè)方向來(lái)通風(fēng)、采光。而這種建筑的朝向多為南北向,因此,有一半左右的房間均是朝北的。消費(fèi)者在挑選時(shí),就要看設(shè)計(jì)者是否將較次要的房間放在北向。對(duì)于點(diǎn)式一梯二戶(hù),一套房至少有三個(gè)面臨空,因此其房間的朝向應(yīng)該都較滿(mǎn)意。對(duì)于一梯三戶(hù),一梯四戶(hù),由于套數(shù)多,要為各戶(hù)都留有一個(gè)相對(duì)較好的主朝向,故一戶(hù)的朝向很難完善,有時(shí)候,會(huì)出現(xiàn)有較大缺陷的朝向。 樓 層 低層建筑一般為一至二層。多層建筑一般為三至七層。高屋建筑一般為八至三十層。超高層建筑一般為三十層以上。因此,這就為建筑層數(shù)的挑選提供了可能和廣闊的天地。 大多數(shù)消費(fèi)者在挑選底樓時(shí),一般不會(huì)去過(guò)問(wèn)其有關(guān)防潮設(shè)計(jì)的具體細(xì)節(jié),但是,在天連續(xù)下雨的情況下不去觀(guān)察房屋的潮濕程度,就太不應(yīng)該了。底層還有一個(gè)特點(diǎn)是下水管道容易堵塞。因此,消費(fèi)者在挑選底層時(shí)一定要看各排水管道、系統(tǒng)是否經(jīng)過(guò)特殊處理。底層的排水系統(tǒng)是否單獨(dú)和獨(dú)立。如果底層的廁所管道、下水管道不接受來(lái)自上面各層的排水,自成系統(tǒng),那么就不會(huì)出現(xiàn)由于上面各戶(hù)的不正常使用而使一樓發(fā)生堵塞的局面。如果底層的管道與上面各層是相連,那么消費(fèi)者要看其管道是否在一樓變粗、變大。底層最容易接受地面環(huán)境的影響,如果地面植物繁茂、景色優(yōu)美,底層的住戶(hù)當(dāng)然是“近水樓臺(tái)先得月”。自然界有好的一面,也有不利的一面,如果底層四周下水道管處理不當(dāng)、化糞池處理不當(dāng),往往會(huì)造成臭氣熏天、蚊蟲(chóng)蒼蠅滋生。對(duì)這些底層自然是首當(dāng)其沖、深受其害,故消費(fèi)者在看完底層的室內(nèi)時(shí),千萬(wàn)不要忘記要看看室外??搓?、陽(yáng)溝是否通暢,看化糞池口是否離自己住宅較遠(yuǎn)。地面的排水系統(tǒng)是否完善,有沒(méi)有積水的可能?有沒(méi)有一些死角地帶等。消費(fèi)者在選擇底層時(shí),對(duì)這些問(wèn)題一定要一察之,不然等搬進(jìn)去再后悔,已是悔之晚矣。 一些家庭之所以選底層,就是考慮到家中有老人,可避免上下樓之苦。但是,買(mǎi)房不在冬天,一到冬天才知此房終日不見(jiàn)太陽(yáng)。老人住的房屋沒(méi)有陽(yáng)光,不是讓人苦不堪言嗎?提前請(qǐng)有關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行咨詢(xún)還是有必要的。 設(shè) 施 業(yè)主們都希望項(xiàng)目?jī)?nèi)“家園”內(nèi)有一個(gè)好的環(huán)境,這是千真萬(wàn)確的。但業(yè)主們?nèi)绻理?xiàng)目里要建公園,則會(huì)有不同意見(jiàn) 特別是當(dāng)他們認(rèn)識(shí)到,這項(xiàng)投資及以后的維護(hù)費(fèi)用要由他們來(lái)出的話(huà),可能更有爭(zhēng)議。我看到有些報(bào)道說(shuō),某項(xiàng)目花了幾千萬(wàn)造了什么空中花園或空中巴比倫之類(lèi)的,就個(gè)人觀(guān)點(diǎn)而言,實(shí)屬不當(dāng)投資。有人會(huì)說(shuō)我土老帽,其實(shí)不全是這么回事。一個(gè)好的家園,環(huán)境應(yīng)該是干凈、整潔、方便,有樹(shù)、有花、有草,車(chē)、人各行其道,訪(fǎng)客停車(chē)方便。 另外,園林建設(shè)還可以發(fā)揮業(yè)主的積極性,如一樓的住戶(hù)可在開(kāi)發(fā)商以樹(shù)籬或其他方式標(biāo)出的花園內(nèi)種樹(shù)、種花、種草,不僅可以美化環(huán)境,突出個(gè)性,而且不用花開(kāi)發(fā)商和以后的物業(yè)管理一分錢(qián)。總之,環(huán)境綠化實(shí)屬必要,但實(shí)在沒(méi)有必要投資搞華而不實(shí)的公園式的園林,特別是投資巨大,維護(hù)費(fèi)用很大的園林,這一點(diǎn),買(mǎi)房者在選房需引起重視。 至于會(huì)所,當(dāng)然是很必要的,高檔社區(qū)更少不了。但是,會(huì)所體量應(yīng)與項(xiàng)目大小相匹配,也就是利用率和維護(hù)費(fèi)用的問(wèn)題。另外,會(huì)所內(nèi)容也很重要。我個(gè)人覺(jué)得,除其他設(shè)施外,有兩樣設(shè)施必不可少,特別是對(duì)高檔家園而言:一是健身設(shè)施,包括健身器械室,還有可用于健美操等的室內(nèi)空間;二是室內(nèi)游泳池。成功的業(yè)主都十分注重鍛煉,至少每周二至三次或更多,越是“新新人類(lèi)”越是如此,這是健康的生活方式。其他的可視需要和預(yù)期利用率加以考慮。本人看到有的會(huì)所搞什么棋牌室,個(gè)人認(rèn)為不當(dāng),搓麻當(dāng)然可以,但不是健康的生活方式,如要搓,可以到家里去,不必要會(huì)所用大家的錢(qián)來(lái)建棋牌室,畢竟高檔社區(qū)應(yīng)該倡導(dǎo)健康生活方式,這和今后社區(qū)的環(huán)境直接相關(guān)。 設(shè) 計(jì) ()房屋間距窄 人們發(fā)現(xiàn),這幾年城市的建筑多了,同時(shí)越來(lái)越密,而這種密有時(shí)到了令人尷尬的地步。如果你住在八樓伸出手來(lái)幾乎可與對(duì)面一幢的住戶(hù)在空中相握,而住在低層次的,白天卻要開(kāi)燈,過(guò)著近似暗無(wú)天日的生活。過(guò)于狹窄的房屋間距,造成采光不足,通風(fēng)不良,也影響了住房的私密性。造成這一局面的原因,則是有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了增加住房和營(yíng)業(yè)面積,擠占了本該留存的正??臻g,從而無(wú)形中增加了出售面積。事實(shí)上,這不僅損害了消費(fèi)者的權(quán)益,同時(shí)也是一種短視行為。這樣的房子不僅賣(mài)不出價(jià),有時(shí)還會(huì)出現(xiàn)積壓,即便一時(shí)賣(mài)出去了,也會(huì)留下后患。(二)面積短缺 據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所的一項(xiàng)調(diào)查表明,住戶(hù)在對(duì)商品住房的投訴中,其中有8O是反映面積問(wèn)題。這份調(diào)查其實(shí)反映了時(shí)下大部分購(gòu)房者的擔(dān)憂(yōu),而買(mǎi)商品房的短斤少兩現(xiàn)象,百姓是十分痛恨的,因?yàn)槎探锷賰稍斐闪舜蟮膿p失,短少幾平方米的面積,在大中城市是好幾萬(wàn)元,在小城市也是好幾千元,況且在物業(yè)管理費(fèi)中也是以此面積來(lái)決定費(fèi)用檔次的,這樣造成的損失會(huì)更大。因此,國(guó)家對(duì)此有了規(guī)定,并相繼出臺(tái)一些相應(yīng)措施進(jìn)行規(guī)范。但百姓還是希望,開(kāi)發(fā)商能自己約束自己,以實(shí)實(shí)在在的面積來(lái)對(duì)待消費(fèi)者,因?yàn)橛谜袨閬?lái)制約房產(chǎn)短斤少兩現(xiàn)象,運(yùn)作起來(lái)一時(shí)也非易事。 (三)室內(nèi)設(shè)計(jì)欠科學(xué) 在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí),消費(fèi)者普遍希望其所購(gòu)住房能充分利用面積,設(shè)施配套也適當(dāng)合理。而事實(shí)上,一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅,往往讓消費(fèi)者大失所望。120平方米的住房竟然只有兩室兩廳,廁所竟然沒(méi)有窗戶(hù)因此,消費(fèi)者希望,開(kāi)發(fā)商在這上面多動(dòng)動(dòng)腦筋,從消費(fèi)者的角度去設(shè)計(jì)。首先可采用內(nèi)涵挖潛式,在固定的面積中進(jìn)行內(nèi)涵挖潛,避免面積浪費(fèi),充分利用空間,這樣的住房設(shè)計(jì)會(huì)討百姓喜歡。其次是設(shè)計(jì)、設(shè)置讓住戶(hù)方便,這一點(diǎn)尤其要?jiǎng)幽X筋。譬如如今一些開(kāi)發(fā)商針對(duì)住戶(hù)洗衣機(jī)不好擺放的情況,在陽(yáng)臺(tái)設(shè)置了拱排水管讓住戶(hù)在陽(yáng)臺(tái)洗衣、晾衣;有的開(kāi)發(fā)商在建設(shè)中就將空調(diào)管線(xiàn)等預(yù)先裝好;廚房的排煙口先留好 (四)公共空間少 這主要反映在綠地面積和建身地域少兩方面上。對(duì)于這一點(diǎn),許多住戶(hù)是深有體會(huì)的。有的住宅設(shè)計(jì)時(shí)由于沒(méi)有預(yù)留綠化面積,環(huán)境不好,沒(méi)有一定的公共空間,做做操都沒(méi)有地方。住在這樣的住宅里,何談生活質(zhì)量的提高?值得高興的是,一些有眼光的開(kāi)發(fā)商,開(kāi)始注意營(yíng)造良好的居住環(huán)境,干方百計(jì)留一點(diǎn)綠地面積,即使在受地域限制時(shí),也不惜花錢(qián)建起屋頂花園,在走廓上預(yù)留綠化帶。同時(shí),留下一些讓住戶(hù)健身的空間。一些開(kāi)發(fā)商以此為賣(mài)點(diǎn)竟收效很大。所以,百姓希望開(kāi)發(fā)商都以發(fā)展的眼光看問(wèn)題,要善于留一定的公共空間,保持一定的綠化率,預(yù)留給住戶(hù)健身、活動(dòng)的空間。 質(zhì) 量 為了便于客戶(hù)檢查房屋質(zhì)量,這里附上一則驗(yàn)查房屋質(zhì)量的簡(jiǎn)易方法,你不妨記住并逐條檢查看一看。 門(mén) ()大門(mén)、房門(mén)的插銷(xiāo)、門(mén)鎖是否太長(zhǎng)太緊 ()門(mén)插是否插入得太少?門(mén)間隙是否太大(特別是門(mén)鎖的一邊) ()門(mén)四邊是否緊貼門(mén)框?門(mén)開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音 ()窗臺(tái)下面有無(wú)水漬?如有則可能是窗戶(hù)漏水。 ()窗邊與混凝土接口有無(wú)縫隙? ()開(kāi)關(guān)窗戶(hù)是否太緊?可否妥當(dāng)關(guān)上? ()窗戶(hù)玻璃是否完好? 地板 ()地板有無(wú)松動(dòng)?爆裂?撞凹?行走時(shí)是否吱吱作響? ()地板間隙是否太大? ()柚木地板無(wú)大片黑色水漬? ()地腳線(xiàn)接口是否妥當(dāng)?有無(wú)松動(dòng)? 頂棚 ()頂棚有無(wú)水漬?裂痕?特別留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。 墻身 ()墻身、頂棚樓板有無(wú)特別傾斜?彎曲?起浪?隆起或凹陷的地方? ()墻身頂棚有無(wú)部分隆起,用木棍敲一下有無(wú)空聲?墻角接位有無(wú)水漬?裂痕? ()墻身、墻角接位有無(wú)水清?裂痕? 廚廁 ()廁、浴具有無(wú)裂痕?裂痕有時(shí)細(xì)如毛發(fā),要仔細(xì)觀(guān)察。 ()坐廁下水是否順暢?沖水聲響是否正常?沖廁水箱有無(wú)漏水聲? ()浴缸、面盆與墻或拒的接口處防水是否妥當(dāng)? ()廚房瓷磚、馬賽克有無(wú)疏松脫落及凹凸不平?磚縫有無(wú)滲水現(xiàn)象? ()廚具、瓷磚及下水管上有無(wú)粘上水泥尚未清洗? ()水池龍頭是否妥當(dāng)?下水是否順暢? ()廚房、浴廁地漏下水是否快速妥當(dāng)? ()廚柜柜身有無(wú)變形?門(mén)能否順利開(kāi)合? 其他 ()壁柜門(mén)是否牢固周正? ()試一下全部開(kāi)關(guān)、插座及總電閘有無(wú)問(wèn)題? ()試煤氣熱水器開(kāi)關(guān)是否妥當(dāng)? 以上條,均是新樓容易發(fā)生的問(wèn)題。購(gòu)房時(shí)應(yīng)充分注意。 小區(qū)環(huán)境的選擇誤區(qū) 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,房子的地理位置、住宅戶(hù)型、朝向、外觀(guān)曾是大家最關(guān)注的內(nèi)容,住宅也往往是以低廉的造價(jià),“多快好省”地建造的混凝土盒子,正是這些冰冷的人造建筑物將人與自然割裂開(kāi),而與我們血脈相通的自然卻只有在零星的被圍墻圈起來(lái)的公園中可以找到。隨著生活要求的提高以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的導(dǎo)引,住宅小區(qū)環(huán)境越來(lái)越為人們所重視,但因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間被無(wú)環(huán)境的水泥叢林迷惑了眼睛,人們?cè)谂袆e住宅環(huán)境時(shí)往往陷入這樣的誤區(qū): 環(huán)境=綠化率 住宅小區(qū)環(huán)境包括的內(nèi)容絕不僅僅是綠化覆蓋率不低于33,它包括綠化硬質(zhì)鋪裝,圍墻、大門(mén)、活動(dòng)設(shè)施,各種指示標(biāo)牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設(shè)施、音響設(shè)施等,而這些內(nèi)容又必須與住宅建筑形成一個(gè)有機(jī)的聯(lián)合體。 單就綠化而言,也不是簡(jiǎn)單的綠了就可以了,而必須考慮喬木、灌木、藤本、草本、花冠木的適當(dāng)配植以及與四季相適應(yīng)的種植方式,而硬質(zhì)鋪裝及活動(dòng)設(shè)施應(yīng)充分考慮其使用功能,如無(wú)障礙設(shè)計(jì)就有規(guī)范的嚴(yán)格規(guī)定,藝術(shù)品的陳設(shè)則要更多考慮其文化涵義和藝術(shù)品位。從學(xué)科來(lái)說(shuō),環(huán)境則涉獵土建、園林綠化、藝術(shù)、市政等許多工程領(lǐng)域,而這些都得由有豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)人員將它們有機(jī)組合起來(lái)。 小區(qū)景觀(guān)“中看”就行 我們強(qiáng)調(diào)人的主體性是對(duì)人本身的一種尊重,這并不是一句空話(huà),許多具體的工作就體現(xiàn)了這一點(diǎn)。如活動(dòng)設(shè)施的設(shè)置主要考慮老人、孩子的戶(hù)外活動(dòng),它的尺度應(yīng)與人體工程學(xué)諸尺度相適應(yīng),從材料的色彩、質(zhì)地和化學(xué)性質(zhì)上都要考慮人與其相接觸時(shí)的舒適性和安全性以及使用的耐久性。 小區(qū)里的景觀(guān)不只是供居民觀(guān)賞的,它必須與居民的休閑活動(dòng)相匹配,也就是說(shuō)居民可以徜徉其中,能夠?qū)崒?shí)在在地使用這些景觀(guān)設(shè)施,比如小區(qū)的集中空地做出高低錯(cuò)落的構(gòu)筑物應(yīng)該形成或大或小、或公共或私密的活動(dòng)空間,以滿(mǎn)足不同活動(dòng)的使用要求,開(kāi)闊的場(chǎng)地可以供居民集體晨練或舉辦群眾文娛活動(dòng),而相對(duì)隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場(chǎng)所。所以說(shuō)景觀(guān)不僅是給人看的,同時(shí)也應(yīng)該是給人用的。 過(guò)多追求環(huán)境個(gè)性 居住區(qū)中的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)該是豐富多彩的,會(huì)有許多視覺(jué)上、使用上的興奮點(diǎn),而這些點(diǎn)必須有一個(gè)內(nèi)在的秩序?qū)⑺鼈兘y(tǒng)一組織起來(lái),形成既獨(dú)立存在又集中有序的畫(huà)面,否則就是一盤(pán)散沙,而這一切的最終目的是為居民服務(wù),而非設(shè)計(jì)師表現(xiàn)個(gè)人色彩的場(chǎng)所。 環(huán)境設(shè)計(jì)是一門(mén)綜合的學(xué)科,從歷史上看,西方在城市公共環(huán)境的設(shè)計(jì)中有許多不朽的典范及相關(guān)理論,而東方則在造園藝術(shù)中有著獨(dú)到的意匠,就像油畫(huà)與國(guó)畫(huà)一樣以不同的手法創(chuàng)造不同形式,但同樣是美的生活圖景,我們當(dāng)今的環(huán)境設(shè)計(jì)則應(yīng)是博采眾長(zhǎng),繼承傳統(tǒng)來(lái)為今天的生活很好地服務(wù)。選擇目標(biāo) 實(shí)地考察要了解所購(gòu)商品房是否適用,首先應(yīng)確定購(gòu)買(mǎi)目的,從以下兩個(gè)方面來(lái)考核: 1用來(lái)自己居住的,要根據(jù)家庭人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)、工作特點(diǎn)、對(duì)交通的要求狀況、對(duì)小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及特點(diǎn)要求,以及將來(lái)自己的經(jīng)濟(jì)變化所引起的生活要求變化程度來(lái)確定。2用來(lái)投資的,主要考慮保值增值潛力,對(duì)于長(zhǎng)期出租的,要考慮出相機(jī)會(huì)、投資回報(bào)率、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于準(zhǔn)備隨時(shí)轉(zhuǎn)讓取得收益的,要考慮物業(yè)的升值潛力、轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)等因素。查視五證二書(shū)購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商提供齊全的“五證”和“兩書(shū)”,這是法律對(duì)銷(xiāo)售方的基本要求。五證: (1)國(guó)有土地使用證:國(guó)有土地使用證是單位和個(gè)人使用國(guó)有土地的法律憑證,受法律保護(hù)。(2)建設(shè)工程規(guī)劃許可證:建設(shè)工程規(guī)劃許可證是建設(shè)單位用地和建設(shè)工程的法律憑證,沒(méi)有該證的用地單位屬非法用地,其工程建筑也是違章建筑,不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 (3)建筑工程用地規(guī)劃許可證:建筑工程用地規(guī)劃許可證是辦理建筑工程用地規(guī)劃許可證后必須經(jīng)過(guò)的程序。(4)建設(shè)工程施工許可證:建設(shè)工程施工許可證是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證,也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒(méi)有開(kāi)工證的建設(shè)項(xiàng)目均屬違章建筑,不受法律保護(hù)。武漢市建委負(fù)責(zé)開(kāi)工審批等項(xiàng)工作。 (5)商品房預(yù)售許可證:商品房預(yù)售證的主管機(jī)關(guān)是武漢市城市綜合開(kāi)發(fā)管理辦公室,證書(shū)由市開(kāi)發(fā)辦統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書(shū)。 “五證”中最重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證,兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。在審查時(shí),應(yīng)注意“五證”的用地單位、建設(shè)單位及銷(xiāo)售單位是否與實(shí)際的售樓單位一致,用地范圍、銷(xiāo)售范圍是否包括您所購(gòu)買(mǎi)的房屋。在其領(lǐng)取的商品房?jī)?nèi)外銷(xiāo)預(yù)售許可證的銷(xiāo)售范圍中,僅包括規(guī)劃項(xiàng)目的部分樓號(hào),甚至僅包括一棟樓的部分樓層。因此,應(yīng)著重審查您所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否在預(yù)銷(xiāo)售范圍之內(nèi)。二書(shū):(1)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照:該執(zhí)照是取得企業(yè)法人資格的合法憑證,有限公司即屬此類(lèi)。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等進(jìn)行核定。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)資質(zhì)證書(shū))的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。住宅外部環(huán)境交通是否便利,是否遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū),空氣、水質(zhì)有無(wú)污染; 周邊是否有綠化帶或河流、湖泊;附近是否有文化機(jī)構(gòu)、商業(yè)服務(wù)場(chǎng)所;小區(qū)內(nèi)是否有較好的綠化,無(wú)干擾、噪音;社區(qū)居民是否有同等的文化層次;社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是否美觀(guān)、完整,學(xué)校、醫(yī)療、商業(yè)服務(wù)等配套設(shè)施是否健全。房屋內(nèi)部情況 是否有私搭私建部分,特別注意騎樓、檐棚以及陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)加建等是否搭建。如果由于搭建或改建使基本結(jié)構(gòu)遭到破壞,必須讓對(duì)方拆除還原,以免被管理部門(mén)責(zé)罰或留下隱患。 戶(hù)型是否合理,有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn);管線(xiàn)是否太多或者走線(xiàn)不合理;天花板是否有滲水的痕跡?墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問(wèn)題 打開(kāi)水龍頭觀(guān)察水的質(zhì)量、水壓;打開(kāi)電視看一看圖象是否清楚,能收視多少臺(tái)的節(jié)目;確認(rèn)房子的供電容量,避免出現(xiàn)夏天開(kāi)不了空調(diào)的現(xiàn)象;觀(guān)察戶(hù)內(nèi)外電線(xiàn)是否有老化的現(xiàn)象;電話(huà)線(xiàn)的接通情況,是普通電話(huà)線(xiàn)還是ISDN電話(huà)線(xiàn);煤氣的接通情況,是否已經(jīng)換用天然氣;冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取,暖氣片數(shù)夠不夠,暖氣溫度夠不夠。了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖,包括管線(xiàn)的走向、承重墻的位置等,以便重新裝修。物業(yè)管理的水平水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收???是上門(mén)代收還是自己去繳?三表是否出戶(hù);觀(guān)察電梯的品牌、速度及管理方式;觀(guān)察公共樓道的整潔程度及布局;小區(qū)是否封閉?保安水平怎樣?觀(guān)察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心;小區(qū)綠化工作如何?物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)? 入住以后的費(fèi)用了解水、電、煤、暖的價(jià)格;物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn);車(chē)位的費(fèi)用。查清原房主是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤、暖的費(fèi)用。舊房的歷史哪一年蓋的?還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限; 哪些人住過(guò)?什么背景?是何種用途; 是否發(fā)生過(guò)不好的事情?是否欠人錢(qián)?或者發(fā)生過(guò)盜竊案。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂流程及注意事項(xiàng)認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂必須的流程:你在選好房源,談妥價(jià)格后,便是該去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)了,這個(gè)時(shí)候還得交付一定額度的定金,發(fā)展商此時(shí)會(huì)把有關(guān)的資料和相關(guān)文件交給你,并講清項(xiàng)目進(jìn)展情況。認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括:1認(rèn)購(gòu)物業(yè);2房?jī)r(jià),包括戶(hù)型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等;3付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;4認(rèn)購(gòu)條件,包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、鑒定正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。在簽定完認(rèn)購(gòu)書(shū)后,銷(xiāo)售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放簽約須知,以便使購(gòu)房者明白下一個(gè)細(xì)節(jié),購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容,才能順利簽定購(gòu)房契約,其內(nèi)容包括:簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。注意事項(xiàng):1、 認(rèn)識(shí)“定金” 筆者近來(lái)在辦理有關(guān)商品房買(mǎi)賣(mài)的業(yè)務(wù)中,遇到一個(gè)較為普遍的問(wèn)題,即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商正式簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之前所預(yù)繳的定金,在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商最終沒(méi)能達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議或購(gòu)房者因種種原因放棄所認(rèn)購(gòu)的房屋時(shí),能否要求開(kāi)發(fā)商返還的問(wèn)題。具體情形大致分為兩種:一是開(kāi)發(fā)商在物業(yè)正式開(kāi)盤(pán)前,以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式開(kāi)始發(fā)售,認(rèn)購(gòu)期間的價(jià)格要比正式開(kāi)盤(pán)后便宜一些,有的還以打折或抽獎(jiǎng)等方式促銷(xiāo)。購(gòu)房者在價(jià)格優(yōu)惠的誘惑下簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議并繳納了定金;二是正式開(kāi)盤(pán)后,購(gòu)房者在正式簽合同前與開(kāi)發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)并繳了定金,在正式簽合同時(shí),因某些條款與開(kāi)發(fā)商不能達(dá)成一致意見(jiàn)或開(kāi)發(fā)商拒絕簽訂購(gòu)房者提出的補(bǔ)充條款,購(gòu)房者提出退房,而開(kāi)發(fā)商拒絕返還定金。 對(duì)于第一種情況,沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)多因?yàn)槟撤N手續(xù)未辦理妥當(dāng),或因國(guó)有土地使用證在制作過(guò)程中,或因銷(xiāo)售許可證未正式下發(fā),那么這一時(shí)期購(gòu)房者所繳的定金應(yīng)當(dāng)返還,因?yàn)樗N(xiāo)物業(yè)不具備商品房正式上市的法定條件,認(rèn)購(gòu)協(xié)議不受法律保護(hù)。對(duì)于第二種情況,筆者認(rèn)為要對(duì)定金的性質(zhì)予以界定,如果構(gòu)成經(jīng)濟(jì)合同法意義上的定金就不能返還,如果不構(gòu)成就應(yīng)予返還。定金是保證合同履行的擔(dān)保方式之一,是指合同當(dāng)事人一方為保證合同的履行,在合同成立后未履行前給付對(duì)方一定數(shù)額的款項(xiàng)。我國(guó)民法通則第八十九條第(三)項(xiàng)規(guī)定“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?!倍ń鸬男再|(zhì)和作用一是證明合同的成立,二是保證合同的履行。筆者認(rèn)為購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)所交的“定金”不是法律意義的定金,因?yàn)楹贤形凑胶炗?,合同沒(méi)有成立何來(lái)定金?所以開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)時(shí)約定“定金”不予返還是沒(méi)有法律根據(jù)的。認(rèn)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)和保障銷(xiāo)售的一種方式,做得好確實(shí)有利于房屋的快速銷(xiāo)出。但房屋銷(xiāo)售好的根本原因還在于其質(zhì)量、位置、價(jià)格和交通等等條件。一些質(zhì)量好價(jià)格又可接受的樓盤(pán)就沒(méi)有所謂“定金”不予返還的約定,比如今日家園。相反認(rèn)購(gòu)時(shí)交定金不予返還的約定,大有強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)之嫌,倒不利于房屋的銷(xiāo)售。為了減少這方面的糾紛,今后開(kāi)發(fā)商應(yīng)免去這樣的約定,購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)也要慎重考慮,別輕易交所謂的“定金”。2、 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前應(yīng)當(dāng)心訂金風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房者往往先通過(guò)廣告或銷(xiāo)售人員的介紹感覺(jué)某處樓盤(pán)比較好,有購(gòu)買(mǎi)的意向,這時(shí),售房人員會(huì)要求您先交納200500元的“小訂”。并承諾,交款后,可以為您保留35天的房號(hào),在這幾天內(nèi),如果您決定購(gòu)買(mǎi)此房,就要交納1萬(wàn)元或2萬(wàn)元不等的定金,即“大訂”,并簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),然后在規(guī)定的期限內(nèi)雙方簽訂房屋預(yù)售或銷(xiāo)售合同。實(shí)踐中,購(gòu)房者如果在交納“小訂”后不愿購(gòu)買(mǎi)此房,開(kāi)發(fā)商一般會(huì)很痛快地將錢(qián)款退還給購(gòu)房者。由于購(gòu)房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區(qū)別,往往認(rèn)為交納“大訂”后,在簽訂正式合同前如果不愿購(gòu)房或不能就購(gòu)房協(xié)議與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致,“大訂” 依然可以退還。但當(dāng)要求退款時(shí),卻被告知該定金不予退還。特別是有些開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳與實(shí)際狀況存在較大差距,使購(gòu)房者不愿再購(gòu)買(mǎi)時(shí),爭(zhēng)議比較多。由于沒(méi)有明確的法律規(guī)定,當(dāng)前法律界也存在著不同的意見(jiàn)。有的觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為,認(rèn)購(gòu)書(shū)是購(gòu)房者保證按時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同,如果不能按時(shí)簽訂此合同,則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任,所以“大訂”應(yīng)該屬“定金”性質(zhì)。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi),賣(mài)房者有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金;如果賣(mài)房者將房屋賣(mài)給他人,應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。有的觀(guān)點(diǎn)則認(rèn)為,認(rèn)購(gòu)書(shū)是在購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買(mǎi)賣(mài)的意向初步達(dá)成協(xié)議后,準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議,通常的做法是在約定面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后,約定一個(gè)期限,買(mǎi)方需在此期限內(nèi)與賣(mài)方簽署正式合同。買(mǎi)方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),在約定的時(shí)間內(nèi),賣(mài)方不得將該房屋售予他人,所以“大訂”應(yīng)該是“訂金”。所謂“定金”,既是一種重要的擔(dān)保方式,又是一種違約責(zé)任的形式。是指?jìng)鶛?quán)債務(wù)關(guān)系中,為了擔(dān)保債的履行,一方當(dāng)事人在債務(wù)未履行之前先行交付給另一方當(dāng)事人一定數(shù)額的貨幣。如果一方當(dāng)事人不能履行規(guī)定的義務(wù),可以定金形式承擔(dān)違約責(zé)任。民法通則、合同法和擔(dān)保法等均有專(zhuān)門(mén)規(guī)定。從法律規(guī)定的定金罰則來(lái)看,定金為解約定金,即交付定金的一方當(dāng)事人不履行約定債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。同時(shí),定金也具有證約定金的性質(zhì),即具有證明合同成立和存在的作用。此外,因?yàn)槎ń鹩趥鶆?wù)履行后可以抵作價(jià)款,所以定金也就具有預(yù)先給付的性質(zhì),這是定金與訂金的相同之處。而“訂金”一詞在法律上沒(méi)有明文的規(guī)定,它在生活中往往“定金”相混同,有時(shí)因?yàn)楣P誤或認(rèn)識(shí)上的不清,往往將“定金”寫(xiě)成或說(shuō)成是“訂金”?!坝喗稹迸c“定金”的債務(wù)性質(zhì)完全不同,“訂金”屬于預(yù)付款性質(zhì),它不起擔(dān)保作用。賣(mài)方違約,買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還,只能得到原額。如買(mǎi)方?jīng)Q定不購(gòu)買(mǎi),賣(mài)方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還;但如果買(mǎi)方超過(guò)規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)買(mǎi),認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣(mài)方保留房號(hào)期間損失的賠償,不退給買(mǎi)方,因此,“訂金”有時(shí)也被稱(chēng)為認(rèn)購(gòu)金、誠(chéng)意金。 由于“訂金”與“定金“的法律后果不同,買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預(yù)留的期限以及開(kāi)發(fā)商違約時(shí)是否雙倍返還等問(wèn)題加以明確或溝通,以避免糾紛。同時(shí),如果購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與賣(mài)房者簽訂合同,但因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款使雙方發(fā)生爭(zhēng)議而不能達(dá)成一致意見(jiàn),致使購(gòu)房者不能認(rèn)購(gòu)房屋的,此責(zé)任不應(yīng)由購(gòu)房者獨(dú)自承擔(dān),發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還“訂金”。否則,購(gòu)房者交納了此筆費(fèi)用后,一旦與開(kāi)發(fā)商不能就正式合同達(dá)成一致意見(jiàn),就要受到嚴(yán)重?fù)p失,這對(duì)購(gòu)房者是不公平的。因此,購(gòu)房者在買(mǎi)房前一定要注意認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定內(nèi)容,分辨清楚是“定金”還是“訂金”,留意“定金”風(fēng)險(xiǎn)。 簽訂購(gòu)房合同八大注意事項(xiàng)第一項(xiàng):關(guān)于五證陷阱:有些開(kāi)發(fā)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí),為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件;或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買(mǎi)受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)策:1、復(fù)印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少。3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商,可約定開(kāi)發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。律師建議增加補(bǔ)充條款:出賣(mài)人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性、有效性。若因此導(dǎo)致買(mǎi)受人退房的,出賣(mài)人愿向買(mǎi)受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第二項(xiàng):關(guān)于公攤面積陷阱:建設(shè)部格式合同第五條只有對(duì)建筑面積出現(xiàn)變化的處理,這樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積,而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約,買(mǎi)受人也起訴無(wú)據(jù)。對(duì)策:1、在合同第三條中寫(xiě)明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積。2、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。3、按套購(gòu)買(mǎi)使用面積,雙方不涉及公攤處理。律師建議增加補(bǔ)充條款:雙方協(xié)商一致,同意對(duì)公攤面積的變化按下列幾種方式處理:1、如果實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的,買(mǎi)受人在超出暫測(cè)面積的3%以?xún)?nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算,超出3%以上的部分由出賣(mài)人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用;如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積,買(mǎi)受人據(jù)實(shí)結(jié)算。2、買(mǎi)受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān),僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以?xún)?nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。第三項(xiàng):關(guān)于房產(chǎn)證陷阱:建設(shè)部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限,所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明??赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對(duì)策:1、五證齊全的項(xiàng)目一般買(mǎi)受人得到房產(chǎn)證有保證,所以五證不全就免談。2、將不能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來(lái),開(kāi)發(fā)商是具體行政行為的相對(duì)人,買(mǎi)受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。律師建議增加補(bǔ)充條款:如果因出賣(mài)人的原因,導(dǎo)致其在交房后360日內(nèi)不能為買(mǎi)受人辦理取得房產(chǎn)證的,雙方選擇以下幾種方式處理:1、買(mǎi)
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