房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制問題探討.doc

芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃袁螆莁節(jié)薁羈芇芁蚃螄膃芀螆羀聿荿蒅螂羅荿薇羈芃莈螀螁艿莇袂肆膅莆薂衿肁蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆肅膂蒃薈袆肈蒂蟻肁羄蒁袃襖莃蒀薃螇羋葿蚅羂膄蒈螇螅肀蕆蕆羀羆蕆蕿螃芅薆蟻罿膁薅螄螂肇薄蒃羇肅薃蚆袀莂薂螈肅羋薁袀袈膄薁薀肄肀膇螞袆羆芆螅肂芄芅蒄裊膀芅蚇肀膆芄蝿羃肂芃 作者 竇錦凱指導(dǎo)教師 邱兆學(xué)提綱：題目摘要關(guān)鍵詞正文參考文獻(xiàn)論房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制摘要：商品房?jī)r(jià)格持續(xù)居高不下，房地產(chǎn)投資不斷增大，引起社會(huì)各階層廣泛關(guān)注。針對(duì)這一社會(huì)熱點(diǎn)問題，本文從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀入手，闡明政府及消費(fèi)者不同態(tài)度，并針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，較為詳細(xì)地論述了房地產(chǎn)行業(yè)的成本構(gòu)成即土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)，建筑安裝工程費(fèi)，市政公共設(shè)施費(fèi)用，管理費(fèi)用，貸款利息，稅費(fèi)及其他費(fèi)用。從土地供應(yīng)價(jià)格，政府行政性收費(fèi)，市政公共設(shè)施分?jǐn)偅髽I(yè)稅收負(fù)擔(dān)，信貸政策，物價(jià)水平等方面分析引起房地產(chǎn)開發(fā)成本加大的主要原因，重點(diǎn)揭示商品房?jī)r(jià)格上漲與其開發(fā)成本不斷增加緊密相關(guān)。在上述基礎(chǔ)上，提出通過控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià)；清理不合理行政收費(fèi)；合理分?jǐn)偸姓苍O(shè)施費(fèi)用；降低稅收負(fù)擔(dān)；拓寬融資渠道；保持物價(jià)穩(wěn)定；維持合理利潤(rùn)空間等主要措施來真正有效實(shí)現(xiàn)平抑商品房?jī)r(jià)格過高之目的。關(guān)鍵詞：開發(fā)成本 合理利潤(rùn)空間 平抑房?jī)r(jià)近幾年來，隨著福利分房制度的結(jié)束，商品房便成為眾所矚目的焦點(diǎn)。它不僅與人們生活息息相關(guān)，并且成為居民消費(fèi)支出的重點(diǎn)和投資領(lǐng)域的全新選擇。居民改善居住條件的“主動(dòng)型”需求，城市改造房屋拆遷帶來的“被動(dòng)型”需求，城市化加速農(nóng)民進(jìn)城帶來的“自動(dòng)型”需求，使得房?jī)r(jià)在短短幾年內(nèi)，一路攀升。根據(jù)國(guó)家計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)表明，2003年四季度，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，與上年同季相比，房屋銷售價(jià)格上漲5.1%，土地交易價(jià)格上漲8.9%，房屋租賃價(jià)格上漲2.2%。政府、金融部門、開發(fā)商、建筑商建材行業(yè)對(duì)此都有不同的認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，成為拉動(dòng)GDP快速增長(zhǎng)的重要因素，也成為政府和金融部門關(guān)注的重點(diǎn)。同時(shí)，房?jī)r(jià)的每次波動(dòng)，也無不觸動(dòng)消費(fèi)者敏感的神經(jīng)，房?jī)r(jià)居高不下，成為壓在百姓心頭的一座大山。畢竟一套好房子是百姓?qǐng)A一個(gè)幸福家園的夢(mèng)想。因此，如何正確處理房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)水平的關(guān)系，在不影響國(guó)家稅收前提下有效控制房?jī)r(jià)的攀升，創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)的運(yùn)行機(jī)制，已成為房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展的一個(gè)迫切問題。一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀1、市場(chǎng)現(xiàn)狀19982002年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長(zhǎng)速度接近25%。從國(guó)際到國(guó)內(nèi)，都可以看出房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用。根據(jù)建設(shè)部提供的數(shù)據(jù)顯示，2003年度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資8285億元，同比增長(zhǎng)32.5%，占同期固定資產(chǎn)投資的23.9%，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅近3個(gè)百分點(diǎn)。供銷總量基本平衡，全年實(shí)現(xiàn)商品房銷售1.99億平方米，占同期竣工面積的95%，其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大于同期竣工面積增幅3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中有漲，去年商品房?jī)r(jià)格每平方米2458元，同期上升4.7%，全國(guó)有近20個(gè)地區(qū)商品房銷售價(jià)格有較大幅度上漲。以上數(shù)據(jù)充分顯示中國(guó)的房地產(chǎn)正處在一個(gè)發(fā)展的熱潮中，供求兩旺，產(chǎn)業(yè)興旺是無可否認(rèn)的。但中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既處于高速發(fā)展期，又處于轉(zhuǎn)型、過渡期，市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，行為還不規(guī)范，市場(chǎng)運(yùn)行中還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。既需要警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫性過熱”現(xiàn)象出現(xiàn)，還需要警惕由于政府工程規(guī)模過大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過熱”危險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)要求政府和企業(yè)要共同把握市場(chǎng)脈搏，通過“無形的手”和“有形的手”，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展。2、政府對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求的內(nèi)在要求，有利于促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資，增加就業(yè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。中央提出了四個(gè)新的消費(fèi)熱點(diǎn)，即住宅、汽車、通訊、旅游。盡管汽車增長(zhǎng)速度快于房地產(chǎn)，但汽車在消費(fèi)總額中的量比房地產(chǎn)要小。房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)占整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的四分之一，也就是說GDP增長(zhǎng)78個(gè)百分點(diǎn)，其中有兩個(gè)百分點(diǎn)是房地產(chǎn)拉動(dòng)的。國(guó)務(wù)院18號(hào)文件首次提出房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。這表明了政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的明確態(tài)度。同時(shí)，為了密切掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，建設(shè)部，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)，財(cái)政部，國(guó)土資源部，中國(guó)人民銀行，國(guó)家稅務(wù)總局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2004年初聯(lián)合發(fā)出關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同作好房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系有關(guān)工作的通知要求各地區(qū)按照“統(tǒng)籌規(guī)劃，分布實(shí)施，互聯(lián)互通，信息共享”的原則對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況和發(fā)展趨勢(shì)做出準(zhǔn)確判斷。及時(shí)處理和解決發(fā)展中存在的問題，并通過向社會(huì)發(fā)布市場(chǎng)信息，引導(dǎo)市場(chǎng)理性投資和消費(fèi)。緊縮房地產(chǎn)信貸的央行121號(hào)文件給房地產(chǎn)業(yè)也帶來不小的震撼和影響。.3、消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度大多數(shù)消費(fèi)者關(guān)心的問題是現(xiàn)在買房是否合算，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再度升高，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房產(chǎn)是否能夠真正買到，購(gòu)房置業(yè)成為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)和投資關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。隨著銀行按揭貸款對(duì)居民個(gè)人消費(fèi)的政策傾斜，個(gè)人買房已不再是不可企及的事情。很多大的樓盤，剛開盤就被搶購(gòu)一空，有的地區(qū)甚至出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的局面。購(gòu)房一族，炒房一族在全國(guó)很多城市都不同程度地出現(xiàn)。1997年，全國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額是190億元，到2003年底是8000億元，是1997年的43倍。住房消費(fèi)發(fā)展速度之快令人吃驚。市場(chǎng)也在呼喚理性的消費(fèi)者。當(dāng)然，以上局面的出現(xiàn)關(guān)鍵影響因素還是房?jī)r(jià)的上漲二、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成1、土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。2、前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。3、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程廢紙房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。4、市政公共設(shè)施費(fèi)用市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公公配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%30%左右。5、管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過2%。6、貸款利息房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。7、稅費(fèi)稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%25%左右。8、其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過10%。三、引起房地產(chǎn)價(jià)格居高不下的主要原因1、土地供應(yīng)價(jià)格上升據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003年二季度開始，全國(guó)很多地區(qū)土地交易價(jià)格持續(xù)保持較高上漲幅度，于2002年統(tǒng)計(jì)相比上漲5.4%。土地價(jià)格上漲主要是市場(chǎng)需求趨旺，部分地區(qū)調(diào)整土地基準(zhǔn)地價(jià)，很多地區(qū)在土地交易中主要采用招標(biāo)，拍賣方式造成。全國(guó)35個(gè)大中城市中杭州，太原，南昌，成都等分別比去年同期上漲28.3%，34.6%，14.3%和13.3%。以山東威海為例，在同一相鄰地段2000年度取得土地每畝約需80萬元，到2003年則需近150萬元。漲幅之大令人吃驚。2004年1月1314日全國(guó)住宅與房地產(chǎn)會(huì)議在武漢召開，主管房地產(chǎn)工作的劉志峰副部長(zhǎng)明確指出：“目前部分地區(qū)投資增幅過大，土地供應(yīng)過量，價(jià)格上漲過快，出現(xiàn)不同程度的過熱，虛熱和結(jié)構(gòu)性問題，存在較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)”。個(gè)別城市有些區(qū)位的地價(jià)上漲了1倍以上。以威海為例，按80萬元每畝價(jià)格容積率為1.2計(jì)算，樓面地價(jià)為667元/每平方米，如按150萬元/畝計(jì)算，同樣的容積率，樓面地價(jià)將達(dá)1250元/每平方米。同一地段因地價(jià)上漲，開發(fā)成本每平方米就從677元上漲到了1250元，漲幅達(dá)87%。從2003年四季度開始，國(guó)土資源部對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行清理整頓，各地方政府抓緊土地儲(chǔ)備。這些措施的施行，使建設(shè)用地更趨緊張。全國(guó)新一輪房地產(chǎn)圈地?zé)岢辈坏纯s相反更趨高漲，地價(jià)更是一路上漲。有些城市在此過程中都暫停一段時(shí)間的土地交易，土地供不應(yīng)求導(dǎo)致炒地盛行。許多人看到炒地炒樓有利可圖便投身其中，形成新的需求，使土地供應(yīng)壓力更大，造成惡性循環(huán)。政府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)，而土地的供應(yīng)量決定市場(chǎng)冷熱和房?jī)r(jià)高低。地方政府在土地市場(chǎng)上的調(diào)控力度和水平，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。作為成本轉(zhuǎn)嫁對(duì)象，地價(jià)的上漲，最終由消費(fèi)者埋單。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近兩年部分城市在此影響下房?jī)r(jià)上漲較快，上海繼2002年房?jī)r(jià)平均上漲約10%以后，去年又上漲約29%，北京上漲近15%，南京上漲了23%。2、政府行政性收費(fèi)項(xiàng)目繁多，費(fèi)用偏重導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的原因之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的行政性收費(fèi)過重。從各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目看，不但繁多而且混亂。據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)稅費(fèi)聯(lián)合調(diào)查統(tǒng)計(jì)，1996年北京.上海.廣州三城市稅費(fèi)占商品房?jī)r(jià)格比重分別為18%，15.7%和24%。其中廣州市1985年有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)僅五項(xiàng)，到1995年增至85項(xiàng)，其中80%以上為地方政府或部門規(guī)定的行政性收費(fèi)項(xiàng)目。1995，1996年國(guó)家計(jì)委和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)文，后經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)雖然取消了48項(xiàng)不合理收費(fèi)項(xiàng)目，但房地產(chǎn)企業(yè)仍然面對(duì)沉重的行政收費(fèi)。下面是某市收費(fèi)項(xiàng)目一覽表 項(xiàng) 目 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大配套費(fèi)150元/M2墻體材料押金10元/M2人防費(fèi)25元/M2測(cè)繪定點(diǎn)費(fèi)1元/M2教育附加費(fèi)20元/M2三通一平1元/M2小區(qū)配套開發(fā)費(fèi)90元/M2定額測(cè)試費(fèi)造價(jià)的1%勞保統(tǒng)籌費(fèi)造價(jià)的2.6%開發(fā)管理費(fèi)5元/M2上表并沒有列全該市行政性收費(fèi)項(xiàng)目，但從上表中還是可以看出，僅各種收費(fèi)，每建筑平方米就達(dá)近350400元。3、市政公共設(shè)施由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，加大企業(yè)成本開支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建設(shè)任務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施。這些本應(yīng)由政府負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目移嫁由開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)，在加重成本開支的同時(shí)，無形增加了消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。很多公用設(shè)施不但要繳納配套增容費(fèi)，還要承擔(dān)相關(guān)的建安，設(shè)備費(fèi)用。這些配套設(shè)施的投入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)贏利目的，只有通過提高商品房售價(jià)的方式以確保投資的回收。4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅賦偏重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按收入額的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7%交納城建稅，按營(yíng)業(yè)稅的3%交納印花稅，按實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額的33%交納企業(yè)所得稅，按0.310元標(biāo)準(zhǔn)/M2交納城鎮(zhèn)土地稅，按房產(chǎn)余值的1.2%交納房產(chǎn)稅，按營(yíng)業(yè)收入的1%預(yù)征土地增值稅，按交易額的3%5%交納契稅，還有諸如印花稅，耕地占用費(fèi)，車船使用稅種，按這些稅種綜合計(jì)算，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)可達(dá)到12%14%，雖然說依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的社會(huì)責(zé)任，但稅收偏高，負(fù)擔(dān)加重。企業(yè)要保證合理的利潤(rùn)，唯一有效途徑就是提高房屋售價(jià)。5、融資渠道相對(duì)薄弱，貸款利率居高不下雖然近幾年，中國(guó)人民銀行幾次下調(diào)貸款利率，但到目前為止，企業(yè)承擔(dān)貸款利率仍要高出同期存款利率息的近3.5倍，下面是企業(yè)貸款利率一覽表貸款期限基準(zhǔn)利率浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)6個(gè)月1年5.31%最高可上浮30%1年2年5.49%最高可上浮30%3年5年5.76%最高可上浮30%從上表可以看出，企業(yè)最低貸款年利率是5.31%，最高貸款年利率可達(dá)7.49%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有項(xiàng)目運(yùn)作周期長(zhǎng)，資金集中投入并且量大，投資回收周期相對(duì)偏長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)銀行信貸資金的依賴十分嚴(yán)重。按10萬平方米居住小區(qū)計(jì)算，前期購(gòu)地，交配套費(fèi)，辦開工手續(xù)所需啟動(dòng)資金以威海市為例約需6000萬元8000萬元，按目前商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定，只有交齊土地出讓金，并且投資額達(dá)25%以上才可預(yù)售，按央行規(guī)定，商品房只有達(dá)到主體封頂才可發(fā)放按揭貸款。這些規(guī)定雖然可避免一定的風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)流動(dòng)資金不足的企業(yè)，只能是自古華山一條路貸款。按上面所需啟動(dòng)資金計(jì)算企業(yè)應(yīng)承但貸款利息每年達(dá)415萬元552萬元，按項(xiàng)目周期3年計(jì)算，每平方米成本利息費(fèi)用將達(dá)到125元165元。如果銷售不暢，企業(yè)更將是雪上加霜，利息費(fèi)用更不可預(yù)測(cè)。5、建材價(jià)格波動(dòng)，帶動(dòng)建安成本提高建筑所需原材料中鋼材，水泥，木材三大項(xiàng)所占比重最大，近幾年來價(jià)格均有不同程度上漲，以鋼材為例，建筑需要最多的螺紋鋼和各種線材，今年的價(jià)格較去年平均漲幅達(dá)200元，有的最多每噸漲幅達(dá)500元，建材價(jià)格的上漲，直接影響了建安成本提高，如果說幾年前建安造價(jià)普通住宅在650750元/M2之間，那麼現(xiàn)在的框架鋼混結(jié)構(gòu)住宅可達(dá)9501350元/M2之間，漲幅每平方米達(dá)到300元。四、如何行之有效地控制房地產(chǎn)開發(fā)中的成本1、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價(jià)（1）規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)，拍賣，掛牌制度。在全國(guó)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一，開放，競(jìng)爭(zhēng)有序的土地市場(chǎng)，并且逐步要使行政性配置方式從經(jīng)營(yíng)性土地領(lǐng)域退出。土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式只會(huì)導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)，容易出現(xiàn)黑箱操作，引發(fā)腐敗和國(guó)有資產(chǎn)流失。（2）加強(qiáng)政府調(diào)控，力求土地供需總量平衡。土地供應(yīng)量不足，價(jià)格就一定會(huì)上漲。適量的供應(yīng)維持動(dòng)態(tài)平衡，使土地價(jià)格平穩(wěn)上漲，甚至維持相對(duì)平衡的價(jià)格，避免因總量不足導(dǎo)致炒地之風(fēng)盛行，地價(jià)狂漲。（3）逐步建立強(qiáng)制性退出機(jī)制，避免因土地供應(yīng)方式招拍掛后，因受資金規(guī)模限制，而使大量土地集中到少數(shù)資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商手中，以便其囤積居奇。政府應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定對(duì)超過規(guī)定期限而未進(jìn)行開發(fā)的土地在進(jìn)行合理性補(bǔ)償后要強(qiáng)制性收回，以保持足量的用地規(guī)模，來平抑過高的地價(jià)。2、加大對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)的清理力度各級(jí)地方政府應(yīng)認(rèn)真落實(shí)國(guó)家已出臺(tái)的各項(xiàng)清理收費(fèi)政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域和消費(fèi)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)不合理收費(fèi)應(yīng)切實(shí)進(jìn)行全面清理整頓。對(duì)國(guó)家已明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目，不能再繼續(xù)征收和變相征收。對(duì)現(xiàn)有收費(fèi)項(xiàng)目，適當(dāng)調(diào)低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)可收可不受的項(xiàng)目予以停收，以利降低開發(fā)建設(shè)成本，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。3、完善市政配套，履行政府職責(zé)，合理分?jǐn)偝鞘泄苍O(shè)施費(fèi)用對(duì)應(yīng)有政府負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)切實(shí)負(fù)起責(zé)任。不能再通過變相方式繼續(xù)轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商頭上，對(duì)確需應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的市政配套設(shè)施，適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，避免壟斷性經(jīng)營(yíng)加重開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。4、適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)依法納稅是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，適當(dāng)?shù)亩愂照?，?huì)對(duì)某一行業(yè)的健康發(fā)展起到積極促進(jìn)作用。房地產(chǎn)行業(yè)也不利外。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅稅率，并可減免部分小稅種，如契稅等。這對(duì)降低房地產(chǎn)業(yè)成本開支，平抑過高的房?jī)r(jià)，促進(jìn)居民住房消費(fèi)將起事半功倍的效力。5、開拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用金融資本同產(chǎn)業(yè)資本的互相分離而又緊密結(jié)合，是當(dāng)代資本主義國(guó)家發(fā)展商品經(jīng)濟(jì)的共同規(guī)律。房地產(chǎn)業(yè)離