華庭街項目市場調查報告.doc

房產資料網 地產人的百科全書華庭街項目市場調查情況 1、嘉興目前城市現(xiàn)狀2、嘉興目前的主要業(yè)態(tài)3、嘉興目前主要業(yè)態(tài)分布4、華庭街地塊特征5、華庭街項目區(qū)域市政配套分析6、嘉興市民對地塊的看法7、華庭街項目目前主要競爭市場8、華庭街項目產品定位 1、嘉興目前城市現(xiàn)狀a、嘉興的地理位置嘉興位于浙江省的東北部、長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶。東臨大海，南倚錢塘江，北負太湖，滬杭甬高速公路、京杭大運河貫穿境內。東接上海、北鄰蘇 州、西通湖州，南接杭州，嘉興與這幾個城市相距均不到百公里。鐵路、公路、水路網絡交織，四通八達，交通十分便利。 目前，乍嘉蘇高速公路（乍浦-嘉興-蘇州）已通車，杭州灣跨海大橋（寧波慈溪-嘉興乍浦）也于2002年開始動工興建，嘉興的交通將越將發(fā)達。b、嘉興的經濟發(fā)展狀況嘉興作為浙江的北大門，同時也是浙北的經濟重鎮(zhèn)。國內生產總值、財政收入、城鎮(zhèn)居民收入等主要經濟指標的增幅領先全省，所轄五個縣（市）（即桐鄉(xiāng)、海 寧、嘉善、平湖、海鹽）全部進入全國縣（市）綜合發(fā)展水平前50位，綜合經濟實力進一步增強。c、嘉興的人口嘉興城區(qū)現(xiàn)有人口約40萬，城區(qū)面積30平方公里。未來十年人口將達到50萬。新興的產業(yè)和居住大多集中在城市的西部和北部。城南以政府機關、文化教 育體育、展覽為主，加上南湖的旅游功能，將成為嘉興文化價值較高的區(qū)域，本項目地塊與城南的聯(lián)系也較為密切。2、嘉興目前的主要業(yè)態(tài)零售業(yè)態(tài)：百貨店、超市、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場、專賣店等；餐飲類：大型酒店、風味美食店、休閑小吃店等；娛樂類：迪廳、茶吧、咖啡吧等；文化類：電影院、書店等；雖然主要的業(yè)態(tài)包括了許多種類，但都缺乏一定的品牌和知名度，也都沒有形成一定的經營規(guī)模和經營思路。3、嘉興目前主要業(yè)態(tài)分布 （1）百貨店：a、江南大廈：位于市中心禾興北路和中山路交界處，是嘉興市僅有的二個大型購物中心之一。該大廈由南北樓組成，營業(yè)面積1.8萬平方米，就業(yè)人員1000余人，整幢大廈共5層，地下一層，地上四層，其中地下一層為各類家用電器，地上一層經營家 電、化裝品、黃金珠寶，二層經營男女服飾鞋帽，三層經營書籍文具、床上用品與工藝品等，四層為兒童娛樂廣場與美食城，南樓的一二層部分區(qū)域為超市。大廈主 要經營中檔商品。該大廈的顧客為中高收入階層，其出行方式80%為非機動車和步行，20%為機動車，經營場地前無停車場。b、戴夢得購物中心是嘉興市最高檔的購物中心，位于禾興南路，與江南大廈隔路相望，為26層高的戴夢得大酒店的裙房。該購物中心原為杭州百貨大樓嘉興分店，后因租金過 高，加之百貨業(yè)利潤較薄，于2000年撤出，由戴夢得自行接管。其周邊圍繞中山影城、麥當勞等休閑場所。戴夢得購物中心營業(yè)面積約1萬平方米左右，共設5層：地下一層為超市；地上為一層經營黃金珠寶、化妝品、工藝品；二層為男女服飾鞋帽；三層經營家電；四、五層空置。該購物中心主要經營中檔商品，消費導向以高檔服飾為主，但其家電種類、品牌比江南大廈貧乏。從以上兩點可以看出，嘉興目前缺乏一個規(guī)模大、有檔次的購物中心或購物場所，以此來滿足嘉興人民越來越高的生活水平，這同時也說明，華庭街內將設立一 萬多平方米的主力百貨店（簡稱主力店）的思路是十分正確的，同時它也會帶動華庭街整個街區(qū)的繁榮。（2）超市a、江南超市：于1999年9月20日開業(yè)，位于市中心禾興北路和中山路交界處的江南大廈內，營業(yè)面積1500平方米左右，裝修較為簡單，以經營各種中檔食品為主，價位中檔，整個超市共兩層。整個超市經營狀況良好，人氣旺盛，在春節(jié)等高峰期營業(yè)額可達20萬元左右/天，平均日營業(yè)額在5-10萬元之間。但其略勢有：1、場地前交通組織混亂，2、規(guī)模小，攤貨場地擁擠，購物環(huán)境差，3、打折促銷活動少。b、戴夢得超市：于2000年開業(yè)，位于戴夢得購物中心底層，營業(yè)面積約300平方米左右，中檔裝修，以經營中高檔食品和中高檔酒類為主，兼顧部分日用品。 經營狀況良好。C、大潤發(fā)超市：于2000年開業(yè)，位于嘉興市中山西路，距市區(qū)較遠，只有9路專線車，來回市區(qū)接送顧客。營業(yè)面積1.5萬平方米左右，共一層，是目前嘉興規(guī)模最大的超市，實行倉儲式經營，日用品批量采購，價格與市區(qū)其它超市相比較低。由于該超市距市區(qū)較遠，加之受本地人購物觀念影響-不習慣批量采購，因此經營狀況一般。從以上的幾個超市的情況可以說明，嘉興目前缺乏一個既在市中心、配套設施又十分齊全的大型超市，而華庭街將設立一萬多平方米的地下超市正符合了這一點。華 庭街地下超市（1）準備請國內外著名的超市進行經營管理，（2）超市旁邊有大型的地下停車場，（3）在真正的市中心，（4）逛完超市再到上面的步行街，可 以享受一站式的購物全新體驗。所以，華庭街的地下超市肯定會有十分旺盛的人氣。（3）專賣店a、少年南路專賣店少年南路，位于嘉興市區(qū)北部，是中低檔服飾的集聚地。此路為二車道支路，機非混行。兩邊多為五六層的商住樓，多數建成于90年代初，外立面陳舊，一樓為各種服飾店，店面面積小，大部分在二三十方，個別店面達七八十方。路上的商家原先都在建國路開店經營，后因建國路拆遷改造，才搬遷于此。以經營中低檔服飾、大眾休閑品牌為主，而知名品牌較少。店面96年售價12000元/平方米，2001年售價17000元/平方米，店面租金170-200元/平方米/月，各店經營狀況良好，但與前幾年相比，營業(yè)額普遍下降1/3，部分承租戶抱怨租金高。少年路路窄店密，尺度宜人，但由于街道功能的限制，加之人車混行，外部購物環(huán)境較差，因此形不成真正意義上的步行街。b、勤儉路專賣店生活性交通次干道，兩車道，機非劃線分隔，道路兩側建筑多為底商上住宅或寫字樓。商業(yè)形態(tài)以條商為主，塊商為輔，整條街集聚了眾多的專賣店。店面租金100-180元/平方米/月。華庭街今后的經營除了大型主力百貨店和大型地下超市后，另一個重要的業(yè)態(tài)就是單個專賣店的經營，而且，華庭街內的專賣店將彌補以上街區(qū)存在的不足： （1）華庭街今后將劃功能區(qū)塊進行經營，如服飾、黃金珠寶、鞋帽、工藝品、兒童游藝館等將各有各的區(qū)塊，這樣有利于統(tǒng)一管理，也有利于帶動整條街的人氣； （2）靠近建國路，交通便利，而且有大型的地下停車場；（3）將對各業(yè)態(tài)進行品牌招商，使其進入街內的專賣店進行經營，而且突出招商的品牌性；（4）品種 將會十分的齊全，真正讓顧客享受到一種一站式購物的體驗。（4）便利店a、陽光購物中心于97年開業(yè)，營業(yè)面積8000平方米左右，經營日用百貨、服飾及家電。因遠離市區(qū)，經營狀況較差，1999年利潤僅為8.6萬元（不包括其連鎖店），相比之下其市區(qū)內的連鎖店則人氣旺盛，經營狀況甚佳。b、可的便利店于2002年底開始進入嘉興，并且迅速在市區(qū)內開出多家分店，由于其為24小時經營，經營狀況良好。（5）專業(yè)市場a、嘉興商城位于建國南路，營業(yè)面積7000平方米左右，共兩層，第一層各類低檔服飾，二層經營燈具、童裝、床上用品、窗簾等。攤位面積小，多為15-20平方米，其余為70平方米左右。主要經營低檔商品。97年開業(yè)，租金一層為90-120元/月/平方米，二層為14元/月/平方米，二層的租金比一層銳減，人氣也隨之下降。經營狀況良好。 b、姚氏廣場2000年9月28日開張，位于勤儉路、中山路之間，標準層面積在3000-4000平方米，一樓部分為商場、銀行；二樓為名門和貴屬大酒店，且有地下停車場；三、四樓空置。租金50-100元/月/平方米。（6）其它其它的專業(yè)市場包括，嘉興大都市、電腦市場、家電市場、燈具城、窗簾城、家具城等經營狀況都一般，主要是缺乏有效的管理。（7）大型酒店嘉興的大型酒店包括，金龍船海鮮城、戴夢得大酒店、名門大酒店、貴屬酒家、金悅大酒樓、太陽宮大酒店等，其經營狀況都非常好。嘉興市民現(xiàn)希望有面積更大、更有經營特色菜肴的酒店出現(xiàn)。一個城市的流動人口決定了其市場的興旺，而專業(yè)市場更是由此原因受制約，嘉興的專業(yè)市場由于沒有統(tǒng)一有效的管理，開設的情況參差不齊，而華庭街決不會 走專業(yè)市場這條路，而是向集多種業(yè)態(tài)的步行商業(yè)街方向發(fā)展；位于華庭街北端的大型觀景酒店將滿足嘉興市民希望更有經營特色菜肴出現(xiàn)的需求，使人們就餐有了 一個新的去處，也是最理想的一個去處，讓市民在就餐的同時，也能欣賞窗外美麗的古運河與保存完好的古名居，讓吃飯也真正成為一種享受。（8）風味美食店包括五芳齋、永和豆?jié){等，其經營狀況都良好。（9）休閑小吃店包括麥當勞、肯得基、唯新食品等經營狀況都尚可。嘉興目前的各類小吃種類不是很多，市民也急盼有新的種類出現(xiàn)，而華庭街今后將引進各類洋快餐及全國各地的各類風味小吃品種，以滿足市民的普遍需求，同時將彌補目前嘉興市場上存在的空缺。（10）娛樂類迪廳包括凱旋門夜總會、滾石夜總會、太陽吧、金碧輝煌等每天生意都十分火爆。茶館包括鉆石雨、香菊、藍沙、上島咖啡、名典等，其經營檔次不同，但其經營都甚佳。（11）文化類包括中山影城、新華書店等經營狀況都一般。目前嘉興的娛樂和文化設施檔次都十分的低，與嘉興的城市發(fā)展極不匹配，華庭街建成后將開設一個五星級的多廳影院，同時，攝影展、書畫展等將會不定期的 在華庭街內舉辦，將增強整條街的文化內涵；華庭街也將引進相關的休閑娛樂設施，如酒吧、咖啡吧、茶吧等，以彌補嘉興市場存在的空缺。4、華庭街地塊特征（1）、華庭街地塊位置華庭街地塊東靠建國中路、南依勤儉路、北頻環(huán)城北路、西臨少年路。從華庭街地塊周圍區(qū)域看，有眾多的老字號分布；華庭街所在的建國路在歷史上就是嘉興最繁華的商業(yè)中心、文化中心，被稱為-北大街，雖然現(xiàn)代商業(yè)的發(fā) 展逐步西移，但其商業(yè)黃金中心地段的概念仍在嘉興市民和周邊地區(qū)市民心目中保留著重要的地位。從城市中心區(qū)域看，華庭街項目地塊位于中心區(qū)東北部，與禾興路并行成為南北向貫穿市中心區(qū)域的主要干道。且為規(guī)劃中子城軸（詳見城市發(fā)展與城市規(guī)劃）北部。從整個嘉興市區(qū)范圍看，本項目地塊位于城市中心區(qū)域，是城市東部、西部、北部人流進入市中心的主要入口。從未來城市發(fā)展看，嘉興城市中心（環(huán)河內環(huán)線以內）不會隨著城市發(fā)展而變遷，只會隨著城市規(guī)模的擴大而進一步增強。（2）建國路歷史變遷建國路被確定為具有深厚歷史文化積淀的、可加以挖掘的傳統(tǒng)商業(yè)文化街區(qū)。如該地塊上曾有百年老店五芳齋粽子店（原在華庭街地塊上）、正春和布店（原在 華庭街地塊上）等；有孩兒塔、嚴助墓、天寧寺等文物古跡和特色建筑，周邊尚有明倫堂、瓶山、文廟等文物古跡，這些歷史文化遺產體現(xiàn)了城市原有的場所文化內 涵和空間序列，可重點恢復少量在城市歷史文化環(huán)境中曾有重要作用、知名度高，在市民心目中仍保留有親切記憶的建筑物，如正春和布店、孩兒塔等，以后都將在 華庭街項目中重現(xiàn)。 建國路（原先也為步行街）在80年代中旬前一直是嘉興最繁華的商業(yè)中心，是嘉興市民和郊區(qū)進城農民購物、餐飲、娛樂最主要的去處，80年代后期，因城市向西發(fā)展，建國路繁華程度減弱，建國路道路改造破壞了原有步行街的格局。本項目屬于舊城復興項目，在嘉興人民的心目中有著重要的影響和地位，華庭街項目的建設和今后的經營發(fā)展會時刻牽動著嘉興人民的心，所以也志在必得。5、華庭街項目區(qū)域市政配套分析（1）華庭街項目周圍道路狀況及人流方向本項目南至勤儉路，北至環(huán)城北路，東靠建國路，周邊的主要交通干道為建國路、環(huán)城北路、勤儉路及中山路。拓寬后的建國路為機非實物分割的四車道市級主 干道，南起環(huán)城南路，北至中環(huán)北路。環(huán)城北路同樣為市級交通主干道，與環(huán)城東路、環(huán)城西路相連，形成市中心內環(huán)線。 人流的導入主要通過三條路進來，即建國路、勤儉路、環(huán)城北路，建國路是最大人流導入量的道路，主要方向為建國北路由北向南，將嘉興市北部人流輸入建國 中路，雖然北部由嘉禾北京城項目扼守，但其無論是規(guī)?；蛞?guī)劃都無法同本案匹敵，雖然可能有部分客流流失，但可能只是很小的一部分，相反的還可以與之形成客 源的互補。建國南路由南向北，另兩股人流方向是從環(huán)城北路直接進入建國中路，環(huán)城北路西段與禾興路交匯，直接將嘉興市北部西北部人流輸入到建國路上，東段的環(huán)城北路連秀州路，環(huán)城路為第二大人流導入口。 而勤儉路由于路幅較窄，且人車混流，它將是主要以步行進入本項目的人流主要導入口，禾興路、少年路上諸多客流可通過勤儉路間接導入本項目。勤儉路為城市中心區(qū)生活性干道，因商業(yè)氣氛較濃，甚至有夜市?，F(xiàn)在勤儉路、少年路由于沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃管理，而且車輛通行也十分困難，據調查分析，勤儉路、少年路一帶的經營戶都認為現(xiàn)在這兩條街雖然人氣比較 旺，但由于缺乏好的規(guī)劃，等華庭街開出后都表示愿意進入經營；況且，原先少年路上的許多經營戶都是從華庭街地塊上拆遷過去的。（2）項目地塊及周圍的公交線路建國路及周圍的主要干道上有相當多的公交線路。建國路上有四條公交線路，位于地塊南端建國路上和環(huán)城北路地塊西側：4路，從東方路-火車站6路，從火車站-汽車西站23路，從陽光小區(qū)-大潤發(fā)超市其周圍主要干道上有其他公交線路可到達本項目地塊：5路，從昌盛北路-三水灣小區(qū)9路，行政中心-秀州花園2路，從科技館-東柵3路，從汽車西站-火車站12路，從汽車北站-王江涇23路，陽光小區(qū)-秀州公園51路，從城建培訓中心-火車站一條商業(yè)街的興旺主要靠人流來帶動，這些公交路線的設立都會給本項目導入諸多的客流。（3）、靠近地塊的市政設施建國路：市二醫(yī)院、中國銀行嘉興支行、瓶山公園、五芳齋粽子店、貴屬酒樓、名門大酒店勤儉路：博物館、市一幼、嘉興衛(wèi)校、銀行少年路：實驗小學、郊區(qū)電影放影公司、房管處中山路：嘉興三中、戴夢得大酒店、市自考辦、省榮譽軍人康復醫(yī)院、子城樂園禾興路：第一醫(yī)院、工行市分行這些設施都會給入華庭街經營的客戶提供方便，同時這也是吸引客戶入市的一個重要原因，而且今后華庭街內也將會設立銀行、郵局等設施。6、嘉興市民對地塊的看法根據專業(yè)機構對嘉興市區(qū)的實地考察及有目的性深入性的需求調研，并結合調查的實際數據，得出對華庭街地塊的看法，這也是客戶能入市經營的一個重要因素。下面的幾個問題都是對本項目有著重要的意義。（1）是否平時經常到這一帶（建國中路地塊）去？在調查的人數中有83.6%常去該地區(qū)，這一比例足以說明這一結論：華庭街項目地塊所處地區(qū)在嘉興市民心目中有相當高的地位，是市民消費去處的一個重要組成部分，也是居民生活的一個必去之處。 （2）平時一個月會去幾次（建國路該地塊及附近）？在調查者總數當中，分別有37.5%、20.4%、16.7%和16.1%的人平均每月會到該地區(qū)4次以上、1-2次、3-4次和2-3次。數據顯 示，每月去建國路4次以上的占總樣本量的37.5%，占據了最高份額，每月去1-4次的占總樣本量的53.2%，兩者之和為89.7%。可見，將有九成的受訪者會定期到本區(qū)域來，由此，建國路本身在嘉興市民心目中就有非常的知名度，也驗證了建國路是嘉興市民習慣性消費或休閑的一大區(qū)域。（3）到這一區(qū)域的主要目的是什么？從調查結果顯示，有51.5%的受訪者到此區(qū)塊的主要目的是購物，除此之外，有24.7%的人是散步，有9.4%的人是娛樂，以上三項合計共占被調查 總數的85.6%，可以看出，建國路是嘉興市民的理想的購物、休閑場所。滾石等大型娛樂廳的開設，為建國路帶來了不少的人流。人流即代表了商機，雖在以娛 樂為目的抵達的人流比例相對小是因為嘉興或本區(qū)域娛樂設施的提供較為稀缺，意向未被激發(fā)罷了。所以，在華庭街上設立娛樂、休閑設施是十分必要的，它在帶動人氣的同時，就是帶動了整條街的商機。（4）對這一區(qū)域最滿意的是？購物是受訪者最滿意的，占總量的58%，可見，雖然建國路在拓寬后造成的客源流失、商業(yè)氣氛減弱，但改建后的建國路環(huán)境有所提升，老牌的商業(yè)街的印象 在嘉興市民心中仍占有相當高的地位，加上許多商家對建國路的肯定，在嘉興人心目中建國路依然是購物的好去處。接下來依次為娛樂/休閑、交通和環(huán)境衛(wèi)生選 項?？梢姡▏烦速徫锓矫娴膬?yōu)勢外，也存在著其他方面的優(yōu)勢，但這些優(yōu)勢表現(xiàn)不很明顯，所以建國路的再次復興，務必要做到各方面包括環(huán)境、配套服務等 多方面的改進和提升，而本項目是嘉興市政府重點支持的建設項目，對本項目的優(yōu)惠措施和相關的配套服務措施相當的多，這將會帶動整條建國路的興旺。（5）在印象中，這一區(qū)域以前最具特色的方面是什么？ 從調查中顯示，本建設區(qū)域以往就是嘉興市民主要的購物、飲食和娛樂場所，這對日后的建設是十分有利的。分別有53.7%、19.3%、17.3%的消 費者認為以往該地區(qū)最大的特色是購物、飲食和娛樂。在建國路未拓寬以前，更是由于商業(yè)的聚集而一直是嘉興市中心所在區(qū)域。所以，華庭街會借助建國路原有的特色，設立更有特色的產品，也將進一步繁榮華庭街。（6）嘉興目前最具特色的購物場所或購物街？對最具特色的購物街嘉興市民對江南大廈、建國路、少年路、中山路、勤儉路、北京路認同的比例分別是32.7%、24.4%、15.1%、12%、 10.4%、2.7%，盡管近兩年建國路、勤儉路一帶的商貿地位有所削弱，但到目前為止，它在嘉興市民心目中仍然占有相當高的地位。調查還顯示，嘉興目前還未形成富有特色的餐飲業(yè)市場，市民對飲食方面具有較高的需求，所以，華庭街設立一個大型的觀景酒店是十分必要和正確的；嘉興市 民在喜愛家鄉(xiāng)所特有的文化外也希望有一點酒吧歌舞表演等外來的新鮮事物來充實他們的生活，提高他們的生活質量，因此，華庭街將引進一些外來的休閑文化。7、華庭街項目目前面對主要的競爭市場（1）、寫字樓前幾年，嘉興市場的寫字樓有些怪，有些樓盤的寫字樓均價比住宅還便宜。不過，最近一段時間寫字樓市場開始活躍，價格也逐步的開始上升。而華庭街寫字樓 的面積不大，而且又處于黃金地段，所以，根本不存在著有競爭市場，反而會帶動整個嘉興的寫字樓市場。a、眾安商務中心位于禾興北路，地理位置優(yōu)越，共7層，總面積約3200平方米，地下一層為車庫，一層為商鋪，二至七層為寫字樓、住宅。寫字樓均價2000元/平方米，有一部國產電梯。眾安商務中心作為中高檔純寫字樓的出現(xiàn)，填補嘉興市場的空白，銷售率達100%。目前已逐步裝修入戶，辦公樓環(huán)境好，但因場地前無停車場，臨時停車不方便。b、禾興北路寫字樓共六層，為普通商住樓，每層的建筑面積約為800平方米，均價2000元/平方米。c、少年北路寫字樓于98年竣工，老式商住樓，共六層，無電梯，每層面積約為四、五百方，均價1900元/平方米，租售率85%。因少年北路路窄店多，客戶普遍反映車輛通行不便，停車較為困難。d、勤儉路寫字樓共7層，無電梯，均價1500元/平方米。從以上的寫字樓可以看出，目前嘉興還沒有設施齊全的寫字樓，也急需這樣的寫字樓出現(xiàn)，而華庭街正好彌補這一空缺。（2）、同類產品開發(fā)情況a、少年路商業(yè)步行街（中和路步行街）開發(fā)單位：嘉興興嘉房地產有限公司設計單位：嘉興中房建筑設計研究院總占地面積5025平方米，總建筑面積12560平方米，一、二層商鋪高3.6米，開間3.6米，進深12米，3-4層以上為辦公。沿少年路商鋪的單個店面，面積約為40多平方米，單個店面單價已達20000元/平方米，目前已全部售完，二、三層均價在2000-3000元，都已售完。沿中和路的店面，單個店面單價為17000元/平方米。銀行提供六成十年按揭。但是，步行街沒有統(tǒng)一管理，私人業(yè)主在招租，而且此地交通也不方便，且沒有停車場。b、嘉禾北京城開發(fā)商：浙江東方萊茵達置業(yè)有限公司建筑設計：杭州江南工程設計院此項目總地價1.6億元，土地單價2125元/平方米，樓面地價1328元/平方米。嘉禾北京城建筑占地面積31298平方米，總建筑面積120191平方米，商業(yè)面積46792平方米。建筑為二層的條型結構，分別沿北京路和建國路布置，由于北麗橋產生的高差，使得橋邊的入口廣場高度與地面產生2米左右的高差，進入地面層需從廣場一側的臺 階向下步行，二層則通過向上的臺階方能進入。這使得嘉禾北京城的主入口人流將受到嚴重影響，從而影響整條街的人流和經營情況。據銷售人員介紹：北京城是集商貿、旅游、休閑、娛樂為一體的步行街。具體經營內容為：流行服飾、化妝品、音響制品、傳統(tǒng)工藝品、連鎖快餐、酒吧、茶 樓、小影院等，但它沒有明確的功能分區(qū)和定位，即使對建筑結構有較大要求的餐飲業(yè)，設計上也無特別安排（如上下水、排氣、廚房位置等）。從客戶購買用途 看，同樣無明確意向。從以上可以看出，北京城的經營將會受到嚴重影響。而華庭街在每個店面都考慮了上下水、排污等設施，經營戶入內后無需再考慮這些問題。商鋪從2000年12月開始預定，2001年5月正式銷售（1）沿建國路一層店面，每間面積約為150平方米，小面積也有，單價13500元/平方 米，開間靠建國路8*15米、靠住宅區(qū)8*7.5米；（2）北京城內純底樓店面，每間面積約為40多平方米，單價9500元/平方米；（3）北京城內一樓 一底店面，各間面積不等，單價底樓8500元/平方米，二樓3800元/平方米；（4）沿北京路中庭步行街，一層靠南沿河8*9米，兩面開門，靠北面住宅 區(qū)為4*12米。住宅共10幢樓，均價2600元/平方米?？蛻?0%為投資客，溫州人與本地人相當，欲經營內容不明。付寬方式是預定是以總房價的10%作為訂金，五月份簽定合同，再付20%的房款，其余70%作為按揭。目前，北京城的經營業(yè)態(tài)已在原先的基礎上進行了調整，變成以家居（裝）一條街、小商品市場與蘇寧電器業(yè)態(tài)為主，而且經營狀況一般。8、華庭街項目的產品定位 a、綜合各方面因素，本項目產品定位為具有下列特征的綜合性商業(yè)文化娛樂設施：（1）、以小型商鋪為主（零售店）、在節(jié)點上間插規(guī)模較大的主力店（一萬多平方米），以步行街方式進行組合，地下設立大型超市及大型地下停車場。（2）、功能：零售業(yè)（包括大型超市）、餐飲、文化娛樂、美容健身及運動設施，主要功能為零售業(yè)，但強調文化娛樂運動、餐飲等功能對帶動本地人氣的作用。（3）、經營內容：超市、服飾、現(xiàn)代家居用品及飾品、文化旅游、銀行、大型中高檔餐飲和美食小吃、兒童娛樂設施、影城、美容美發(fā)及健身。零售業(yè)經營內容除 服飾外，還挖掘大商場中適宜于小規(guī)模、面對面服務的商品，豐富商品種類，強調顧客的一次購齊。（4）、建筑環(huán)境宜人、室內外空間設計優(yōu)美的商業(yè)步行街。b、與其他商業(yè)形態(tài)的關系（1）、不受建國路已有的商業(yè)形態(tài)影響。（2）、嘉禾北京城在原先業(yè)態(tài)未調整前與華庭街在銷售、招商上都存在著競爭，但后期嘉禾北京城經過業(yè)態(tài)調整，已不存在著真正意義上的競爭。如有競爭也是相 當競爭，既與之形成競爭，有需要共同繁榮，增加本區(qū)域的興旺。若北京城經營成功，將帶旺這一帶人氣。本項目在功能定位、建筑形態(tài)、物業(yè)經營管理等方面競爭 優(yōu)勢明顯。c、本項目優(yōu)勢（1）、有深厚的商業(yè)文化底蘊，在市民心目中仍有相當重要的地位； （2）、位于以文化休閑為主題的子城軸，符合現(xiàn)代商業(yè)向娛樂型、休閑型發(fā)展的趨勢；（3）、城市北部復興或新區(qū)開發(fā)速度加快，本地人口增加；（4）、建國路為二車道的生活性干道，機非以劃線分隔，易形成商業(yè)環(huán)境；（5）、道路通達程度好，交通便利；（6）、本項目建筑環(huán)境與經營內容方式互相配合，將是與其他商業(yè)設施競爭的一大優(yōu)勢。d、本項目機會（1）、比較目前市中心其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購物環(huán)境、結合娛樂休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設施，這為本項目提供了市場機會； （2）、少年路離本項目地塊不遠，其聚集的人氣是寶貴的資源，而其購物環(huán)境的惡劣為本項目提供了競爭機會；（3）、利用建國路將在本項目建成后通至中環(huán)路、而另一條南北向道路禾興路將作為交通干道的機會，將目前分布在禾興路上的店鋪引至本項目；（4）、嘉興市民以市中心為工作場所、以自行車為交通工具、購物小量而頻繁、主要以市中心為購物地點的特征在較長時間不會改變，說明市中心有機會設置一大 型超市，江南大廈和戴夢得中超市的興旺就說明這一點，但應該說這兩家都不是真正意義上的超市，其天然缺陷為真正超市提供了市場機會。（5）、從房地產市場需求看，雖然存量商業(yè)用房量已經足以滿足需求，但由于人們投資增值保值的心理，在投資回收期已較長的情況下，對商業(yè)用房的需求仍十分強烈，而且可以預計，在本項目銷售期內，這種現(xiàn)象還將持續(xù)。華庭街項目銷售、招商情況介紹 華庭街位于浙江省嘉興市中心商貿地帶建國中路，地塊長約500米，北端最窄處月40米，南端最寬處約100多米，呈狹長型分布，總占地3.7萬平方米， 東臨建國中路，南靠勤儉路商業(yè)街，北貼環(huán)城北路，由嘉興市港澳華庭房地產有限公司在2000年12月26日以1.929億元人民幣（創(chuàng)嘉興土地拍賣單價與 總價兩個最高）競拍所得，并決定在此地塊上興建一條集購物、休閑、娛樂、餐飲、辦公于一體的大型商業(yè)步行街，街內有大型主力百貨店、大型地下超市、大型觀 景酒店、多廳影院等四大主力業(yè)態(tài)及精品店、男人街、女人街、兒童樂園及各種風味小吃等。華庭街項目為嘉興市政府重點支持的商業(yè)建設項目，受到了省市政府領 導的大力支持與全體嘉興市民的殷切關注。華庭街項目所在的建國中路從宋代起就是嘉興人民的光榮和驕傲，這里名店云集、商賈如流，是嘉興的商業(yè)中心與商業(yè)文化發(fā)源地。20世紀初期，民族工商業(yè) 興起，建國路崛起了如正春和布店、五芳齋粽子店等全國老字號名店，更把嘉興的繁榮推向了一個高峰-逛在建國路、買在建國路、玩在建國路成了 歷代嘉興市民的共識。老建國路共有四個特點，第一個特點，建國路到改革開放時一直是嘉興的心臟，是嘉興的精華所在，是嘉興的一個樣本，是嘉興歷史文化的一 個縮影，總之是嘉興最熱鬧、最繁華、最方便的一個商業(yè)區(qū)，它的特點就是商業(yè)眾多，結構非常合理，到建國路可以說商業(yè)購物一應俱全，有銀行、有理發(fā)店、有影 樓，還有錢莊、保險公司、最大的布店、最大的水果店服務業(yè)最好的飲食店、點心店、江蘇幫的、江西幫的都有；從文化講，嘉興最大的裱畫店、字畫店都在這 里。老百姓到這里來，什么樣的商業(yè)要求都能滿足。都是精華的東西，又是最普及的東西。 第二，建國路的歷史文化非常深厚，歷史文化的遺跡在建國路上還有不少。第三個特點是，建國路是嘉興老城市組成的一部分，它是整個城市的通道，它聯(lián)系一切，我們從商業(yè)上來講，建國路與北京路是互通的，往南走是勤儉路，它有 最重要的地位，它和各個街區(qū)都是互通的，建國路聯(lián)系著十幾條街巷這些街上都有很多的掌故，比如天寧寺街應當說，這些街是建國路的延伸，它的文化含 量很高。 第四個特點，建國路應當把它放在嘉興整個城市構成上來看，不要孤立看，建國路最大的特點是真正達到了便利市民的目的，它形成的過程是經過歷史提煉的，今天建國路能成為嘉興的精華，這是有規(guī)律的，所以研究建國路要研究它的精髓。華庭街項目于2001年12月29日正式開始動工興建，其建筑設計方案通過國際招標而確定，同時這也是嘉興歷史上第一次建筑設計國際招標，目的是希望 今后建造的華庭街是一個國際水準的、一個跟嘉興跟建國路協(xié)調的商業(yè)街，也是能夠完全滿足嘉興市民期望的全新的街，此次國際招標共邀請了香港鄧振威建筑設計 事物所、巴馬丹拿集團、美國SMITH國際集團公司、同濟大學建筑設計院、紐約城市建筑設計事物所等五家國內外著名設計公司參加，并最終確定了美國 SMITH國際集團公司的建筑設計方案。華庭街項目于2002年8月28日正式開盤銷售，開盤銷售當天就創(chuàng)造了嘉興商鋪銷售史的一個奇跡-8月28日當天銷售額達4000余萬元，每平方米 最高單價達40000元。而當時嘉興商鋪銷售的均價在5000元左右，最高價也只有15000元左右，這個價格在浙江省商鋪銷售史上也是極為罕見的。華庭 街項目主體工程為三層，另外包括一個近30000平方米的地下室、一幢九層高共10000平方米的精裝修寫字樓、一幢五層高的主力百貨店與多廳影院及一個 五層高的大型觀景酒店，華庭街商業(yè)建筑近10萬平方米。一樓商鋪銷售 在正式開盤銷售前，經過公司決策層的研究與銷售、策劃部門的市場調查研究，最終決定華庭街項目只銷售整個商業(yè)建筑面積的30%，即3萬平方米左右，其余 70%商業(yè)物業(yè)（即7萬平方米左右）作為公司的自有資產，同時也作為給客戶回報的一個有力保證（華庭街一樓商鋪的銷售采取3年10%的返租方式、二樓采取 3+7財富節(jié)節(jié)高計劃，以下做解釋）。經過對嘉興及嘉興周邊地區(qū)的周密市場調查，銷售部門把華庭街項目一樓的銷售均價定位在25000元/平方米（而當時嘉興市場商鋪銷售均價在5000- 8000元左右），并采取3年10%的返租銷售方式，即客戶在購買商鋪后，前三年無權經營該商鋪，由嘉興港澳華庭房地產有限公司代為經營，但客戶在前三年 中每年可獲得該商鋪總價10%的回報（即房價的30%）。而剩余不銷售的70%商業(yè)物業(yè)就是對客戶回報的有力保證，其中包括對四大主力業(yè)態(tài)：多廳影院、大 型地下超市、大型觀景酒店、大型主力百貨店等的出租經營，免除了客戶對回報的真實性抱懷疑的態(tài)度。在一樓的銷售過程中，銷售、策劃部門針對項目的實際情況，提出了以華庭街-嘉興財富新坐標與投資商鋪 信賴華庭街為銷售推廣主線，并以此來進行各項SP推廣活動。對客戶提出價格銷售較高的不利因素，銷售部門從華庭街項目本身的優(yōu)勢出發(fā)進行逐個攻破： （1）項目所在地本身就是嘉興的商貿中心地帶；（2）項目是一個集多種業(yè)態(tài)于一體的大型商業(yè)步行街，顧客只要到華庭街就能享受到一站式購物的樂趣； （3）華庭街項目有四大主力業(yè)態(tài)的支持，人氣完全可以保證；（4）項目周邊有勤儉路、少年路、建國路等商圈包圍，這更加增強的華庭街作為商業(yè)中心的位置； （5）嘉興市民對項目寄予了很高的厚望。通過一段時間的銷售宣傳攻勢，華庭街受到了嘉興及周邊市區(qū)投資客戶的強烈關注，上海、杭州、寧波、溫州、臺 州，甚至北至吉林、南至廣州的投資客戶也極為關注華庭街項目，當時每天有成群的客戶光顧華庭街銷售中心。在媒體宣傳的過程中我們始終堅持以華庭街是嘉興的 商業(yè)地王、是嘉興今后商業(yè)的至尊黃金旺鋪、極具升值潛力為原則。為了使所做的每一項SP推廣活動、所做的每一次報紙廣告及每一篇軟文都能起到應有的效果， 在近一年時間的銷售過程中我們盡量壓縮了報紙廣告的投放量，把客戶群的吸引主要著眼于給老客戶及潛在客戶寄送資料、各專業(yè)市場資料的分發(fā)、報紙夾報及各項 專項推廣為主來進行，并特別注重以客戶帶客戶的銷售方式。通過對一樓商鋪的銷售，華庭街項目也創(chuàng)造了一系列嘉興市乃至浙江省商鋪銷售：嘉興市單套商鋪單價（6萬元/平方米）和總價的最高記錄（總價971萬 元）；嘉興市售樓單筆成交的最高記錄（2700萬元）；創(chuàng)造了單日和單月房產銷售的嘉興記錄，分別為4000萬元和8000萬元；第一個采取在異地（溫 州）設點（售樓處）銷售的方式，成果斐然；采取銷售回租的方式，回租后由商業(yè)管理公司統(tǒng)一經營和管理，利于客戶長遠之利益。二樓商鋪銷售 二樓商鋪在嘉興商鋪銷售史上一直是一個老大難問題，而且經營狀況也一直不是十分的理想。為了改變這種現(xiàn)象，華庭街項目的銷售、策劃部門經過數天的研 究決策，制定了一種嘉興市乃至浙江省也未曾出現(xiàn)過的銷售方式-3+7財富節(jié)節(jié)高計劃，即自購鋪之日起，投資者將一次性獲得前3年共計21%（以每年 7%計算）的投資收益，后7年，商鋪業(yè)主將按7%、7%、8%、8%、9%、9%、9%遞增的比例獲得可觀的投資收益，并且后7年的投資收益將遵循回報 在先，租賃在后的原則，讓您輕松坐享高枕無憂的財富增值旅程。為造就嘉興獨樹一幟的黃金商業(yè)步行街，嘉興港澳華庭房地產有限公司全權承包商業(yè)風險，三年 磨劍，十年煉刀，生鋪變旺鋪！十年之后，還給投資者一個人氣生騰的黃金旺鋪。華庭街二樓3+7財富節(jié)節(jié)高計劃一推出，立即受到投資者的狂熱追捧，二樓商鋪的均價在10000元/平方米。2003年7月18日，二樓一期共 100余間商鋪正式推出，三天時間里就被客戶搶購一空；7月25日，二期近100間商鋪，三天時間里又被搶購一空；至8月初，整個二樓近300間商鋪已全 部銷售完成，但想購買二樓商鋪的客戶還是絡繹不決。這同時也證明了兩點：一、華庭街所處優(yōu)越的地理位置，具有良好的發(fā)展前景；二、3+7財富節(jié)節(jié)計劃 的吸引力。而且二樓商鋪的銷售的宣傳費用幾乎只在當地報紙上刊登了4次廣告。華庭街一、二樓通過一年時間的銷售，完成了全部應售面積（2萬多平方米），銷售額達到了4億元人民幣。華庭街項目的招商華庭街的招商工作真正啟動是在2003年年初，針對銷售前期制定的業(yè)態(tài)布局，并通過招商人員的一致努力，在不到一年的時間里，完成了華庭街10萬平方米商業(yè)經營面積近95%的招商工作。華庭街的招商工作首先從大型地下超市、大型觀景酒店、大型主力百貨店與多廳影院等四大主力業(yè)態(tài)入手，并逐步深入到男人街、女人街、專賣店、餐飲區(qū)的招 商工作中去。并提出了街在華庭 贏在華庭街-華庭街盛世招商的招商推廣主線，使四大主力業(yè)態(tài)的招商非常的順利，前期與華庭街有過接觸的商家別有