安全的操作給排水設備設施.ppt

第六章 給排水設備管理 給排水設備管理概述 給排水設備設施的日常操作管理 給排水設備運行管理 給排水設備設施的維修養(yǎng)護管理,第一節(jié) 給排水設備管理概述 一、給排水設備系統(tǒng)簡介 （一）概念 是指小區(qū)內的各種冷水、熱水、開水供應和污水排放的工程設施的總稱。 （二）組成部分 1、供水設備系統(tǒng) （1）含義：物業(yè)小區(qū)通過城市供水管網，供入小區(qū)內的給水設備系統(tǒng)。由供水箱、供水泵、水表、供水管網等設備構成。 （2）分類 生活用水 生產用水 消防用水,2、排水設備系統(tǒng) （1）含義：指用來排除生活污水和屋頂雨雪水的設備，包括排水管道、通風管道、清通設備、抽升設備、室外排水管道等。 （2）構成。根據接納污（廢）水性質，房屋的排水管道可分為生活污水管道、工業(yè)廢水管道、室內雨水管道。 生活污水排水系統(tǒng) 生產污水排水系統(tǒng) 雨（雪）水排水系統(tǒng),其排水體制可分為分流制和合流制。 分流制和合流制適應條件幻燈片 10,整流罩,下沉式雨水斗,進水格柵,排出管,虹吸式雨水斗,分流制和合流制的適應范圍 (1) 下列情況，宜采用分流排水體制： 兩種污水合流后會產生有毒有害氣體或其他有害物質時； 污染物質同類，但濃度差異大時； 醫(yī)院污水中含有大量致病菌或含有放射性元素超過排放標準規(guī)定的濃度時； 不經處理和稍經處理后可重復利用的水量較大時； 建筑中水系統(tǒng)需要收集原水時； 餐飲業(yè)和廚房洗滌水中含有大量油脂時； 工業(yè)廢水中含有貴重工業(yè)原料需回收利用及夾有大量礦物質或有毒和有害物質需要單獨處理時； 鍋爐、水加熱器等加熱設備排水水溫超過40等。 (2) 下列情況，宜采用合流排水體制： 城市有污水處理廠，生活廢水不需回用時； 生產污水與生活污水性質相似時。,3、用水設備 （1）含義：指建筑物內或構筑物內各類衛(wèi)生器具和生產生活用水設備。 （2）構成：洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化設備等。,4、熱水供應設備系統(tǒng) （1）含義：指為滿足對水溫的某些特征要求而設置的設備系統(tǒng)。 （2）構成：包括淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、自動溫度調節(jié)器、減壓閥等。,淋浴器,感應淋浴器,5、消防設備 （1）含義：指房屋設備中的消防裝置部分 （2）構成：包括供水箱、消防箱、滅火機、消防栓、消防泵等,消防自動穩(wěn)壓設備,消防箱,滅火器,閱讀材料：換水表出意外水失控家被淹 意外損失，責任在誰？本報訊（記者姜學峰）更換水表，引出賠償糾紛，居民、物業(yè)各執(zhí)一詞：居民說，物業(yè)部門沒關閉單元總閘，該負全責；物業(yè)部門認為，居民私改管線，亦應當承擔責任。 陸女士家住南崗區(qū)電興綠色家園，7日，剛出差歸來的陸女士從鄰居處得知，小區(qū)正在統(tǒng)一更換水表。在與物業(yè)部門取得聯系后，維修工來到陸女士家中，可是在換水表時，管線意外失控，噴出的水流將住在7樓陸女士的家中淹沒，關閉總閘后，水勢才得到控制。陸女士估算了一下，按兩年前裝修時的價格，被泡地板的損失應該在千元以上，她提出：維修工操作不當，在沒關閉單元總閘的情況下導致她家受損，物業(yè)部門應負全責，并提出1000元的賠償要求。 負責此處物業(yè)管理的負責人認為，他們已在該小區(qū)更換過3000余塊水表，從沒發(fā)生類似的事情。陸女士的遭遇是由于她家在裝修時被私改自來水管線，將原本距離地面1米的管線改到僅約距地10厘米高、管線粘接不牢導致的。對此，陸女士并不否認。現在，物業(yè)部門同意賠償陸女士損失費500元。 這場意外，該由誰來承擔責任？元辰律師事務所律師趙長江認為，根據民法通則第117條規(guī)定，損壞財產的，應當恢復原狀或折價賠償，故物業(yè)部門要承擔一定的責任；但是陸女士私自改動管線在先，也存在相應的過錯，根據相關規(guī)定，可以減輕物業(yè)部門的民事責任。,案例：消防栓為何噴不出水 先生入住小區(qū)一高層住宅還不到1個月。一天，先生家因煙頭引起紙簍內紙張燃燒，其家人急忙跑到樓層消防栓處，打開水源開關，拉著軟管一邊向屋里跑，一邊打開噴槍開關，結果噴槍內滴水未出。幸虧樓層滅火器箱內有幾只滅火器，在聞訊趕來的周圍鄰居和物業(yè)管理公司值班保安員的幫助下，及時撲滅了火焰。后經了解，消防栓噴不出水，是因為小區(qū)內有居民盜用消防栓里的水，物業(yè)管理公司擔心水費超標，所以擅自將消防栓的閥門關掉了。于是，先生向該小區(qū)物業(yè)管理公司投訴，要求賠償經濟損失。 請問：你作為管理人員如何處理此事？平時應該做好哪些事情？,案例分析 消防管理涉及物業(yè)轄區(qū)內的人身、財產安全，是物業(yè)管理公司各項管理中的重點工作，物業(yè)管理公司應按照規(guī)定配置消防設施和器材，設置消防安全標志，并注意抓好以下工作：一是要加強消防設備設施及消防器材的配置，使用先進的消防安全系統(tǒng)；二是要加強消防設備設施的維修保養(yǎng)，使這些設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)；三是要加強轄區(qū)內的消防巡查，重點檢查易出現隱患的區(qū)域或部位，巡查消防設備設施是否齊全完好；四是要加強消防宣傳，樹立“群放群治”的意識，樹立全民全員的消防安全意識；五是要做好火災處置預案，定期組織學習消防演習，培訓員工和用戶的火災應變處理能力。 物業(yè)管理公司在發(fā)現有人使用消防栓的水時，應該依法耐心說服并制止，必要時可處以適當的處罰，但決不能因噎廢食，關掉消防栓。,解決方法 物業(yè)管理公司針對投訴，深刻認識自己錯誤，與協(xié)商，賠償了部分財產損失。先生也因火情控制較早，損失相對不大，尤其是物業(yè)管理公司較好的認識態(tài)度，表示不再追究法律責任。 消防部門處罰了小區(qū)物業(yè)主管人員，并要求物業(yè)管理公司限期整改消費隱患。 物業(yè)管理公司痛定思痛，大力落實各項消防措施，加強消防巡查。另外，物業(yè)管理公司還充分利用這一典型案例，宣傳消防法有關規(guī)定，要求廣大業(yè)主用戶配合做好消防工作，不得隨意使用、挪用消防器材，樹立消防意識，促成小區(qū)的安全環(huán)境。,二、給排水設備設施的管理內容 （一）給排水設備設施的基礎資料管理 1、原始資料檔案 合格證、竣工圖、給排水設備的檢驗合格證書、供水的試壓報告，等等。 2、維修資料檔案 報修單、運行記錄、運行月報、考評資料、技術革新資料 （二）給排水設備設施的日常操作管理 1、規(guī)范給排水設備的操作程序 2、確保正確安全地操作給排水設備設施 （三）給排水設備運行管理 1、建立合理的運行制度 2、建立運行操作規(guī)定,（四）給排水設備設施的維修養(yǎng)護管理 （五）文明安全管理 1、對給排水設備設施的運行操作、使用進行文明安全管理 2、定期檢查操作人員、維修人員的安全操作 ，并進行安全作業(yè)訓練 3、建立安全責任制 4、對用戶進行安全教育，宣傳一些安全規(guī)范的使用知識,三、給排水設備管理機構構成及職責 （一）組織機構圖,總經理,工程部經理,管理組,維修組,運行組,（二）職責 1、運行組的主要職責 2、管理組的主要職責 3、維修組的主要職責,四、給排水設備設施管理的范圍界定 （一）給水設備 高層樓宇以樓內供水泵房總計費用水表為界，多層樓房以樓外自來水表為界。 城市供水：界線以外 物業(yè)管理公司：界線以內 （二）排水設備 城市市政管理部門：道路3.5米以上 物業(yè)管理公司：道路3.5米以內 （三）沒有做統(tǒng)一規(guī)定的 相關部門依據國家有關規(guī)定協(xié)商,小區(qū)公共設施責、權、利如何劃分困擾業(yè)主（每日新報） 生活中遇到哪些問題可以找物業(yè)？綠地、電梯、二次供水設施等共用部位、共用設施設備的主人是誰？對其維修、養(yǎng)護應當由誰埋單？在日前結束的市國土房管局物業(yè)處與新報聯合推出的網上問卷調查中，有60%以上的業(yè)主對小區(qū)物業(yè)的維修、養(yǎng)護責任如何劃分存有疑惑，有的業(yè)主也因為責權不明引發(fā)與物業(yè)服務企業(yè)之間的糾紛。今天，新報記者走訪了相關專家，為您解析、支招。 一、問卷透視 業(yè)主：有事就找物業(yè) 在調查中，66.18%的業(yè)主都是因為對物業(yè)的此類“不及時”服務的問題提出意見，一些業(yè)主也以拒交物業(yè)費的方式來表達自己的不滿。業(yè)主們認為：自己交了物業(yè)費，共用設施設備以及自己住宅的維護就要由物業(yè)負責，房屋質量、綠地、路燈、管道不通、暖氣跑水、數字電視沒有接入、高層供水水壓不足等等，都要找物業(yè)，物業(yè)“不作為”當然業(yè)主不高興。但是，對于哪些問題應該是物業(yè)服務企業(yè)負責的，自己的要求是不是在物業(yè)服務范圍之內還存在著困惑。,物業(yè)：代人受過很委屈 記者在調查中也發(fā)現，不少物業(yè)也有一肚子委屈，他們覺得：“很多時候我們是代人受過，這也是物業(yè)服務企業(yè)的無奈。”有些小區(qū)存在房屋質量、項目配套不到位、共用設施設備等問題，主要是因為“先天性”原因造成的，同時，也還存在一個保修期限問題。而一些文體設施和活動器材的配備、社區(qū)文化活動的組織等是街道與居委會來實施，因為業(yè)主們不了解物業(yè)的職能，覺得物業(yè)“不管”就會不滿，又因此拒交物業(yè)費，雙方產生矛盾和糾紛。 專家解惑：哪些問題該找物業(yè) 對于一個住宅物業(yè)小區(qū)來講，在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)進行專業(yè)化管理后，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)之間對物業(yè)的維修、養(yǎng)護責任是如何劃分的呢？市國土房管局物業(yè)處的專家解釋：根據天津市物業(yè)管理條例第三十三條的規(guī)定：“物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內，由房地產開發(fā)企業(yè)負責維修。保修期限屆滿后，自用的部位、設施、設備，由業(yè)主負責維修、養(yǎng)護；共用的部位、設施、設備，由物業(yè)管理服務企業(yè)負責維修、養(yǎng)護?！?房地產企業(yè)：保修期內負責維修 對于一個新建住宅物業(yè)小區(qū)，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照國家規(guī)定的保修期限負責維修。根據建設工程質量管理條例規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；、電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。在此提醒廣大業(yè)主，建設工程的保修期，應當自竣工驗收合格之日起計算。另外根據規(guī)定，對施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，由相關行政主管部門責令整改，處10萬元以上20萬元以下的罰款，并對在保修期內因質量缺陷造成的損失承擔賠償責任。 業(yè)主：依照合同找物業(yè) 在保修期限屆滿后，業(yè)主自用的部位、設施、設備，按照規(guī)定由自己負責維修、養(yǎng)護。在實行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)內，屬于業(yè)主共用的部位、設施、設備，按照規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)負責維修、養(yǎng)護。但是，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的關系是合同關系，是委托與被委托的關系，具體判定哪些屬于物業(yè)服務企業(yè)維修、養(yǎng)護的范圍，還要看合同是如何約定的。從目前來講，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的合同約定一般包括房屋管理、設施設備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理和其他綜合管理服務6個方面。,按照物權法規(guī)定：業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。住宅物業(yè)小區(qū)內的共用部位、共用設施設備應當屬于業(yè)主所有。另外，按照物權法規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。所以，對于住宅物業(yè)小區(qū)內共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護應當由全體業(yè)主承擔維修、養(yǎng)護費用。 物業(yè)：應該提供質價相符服務 根據國務院物業(yè)管理條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。因此，作為企業(yè)要進一步增強合同意識，要按照合同約定的服務內容、服務標準為業(yè)主提供質價相符的服務。為方便企業(yè)的維修、養(yǎng)護工作，在此也提醒廣大業(yè)主，在物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用的部位、設施、設備進行維修、養(yǎng)護時，相關業(yè)主和使用人應當給予配合。 物業(yè)共用部位一般包括：房屋全部承重結構（樓蓋、梁、柱、內外墻、基礎）、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、公用門廳、設備層、院墻等；共用設施設備一般包括：小區(qū)內道路、戶分電表以外的設備和線路，戶分水表以外的上下管道和配件，下水道干管、化糞井、雨水管、垃圾道、排氣孔道、信報箱、避雷設施、電梯、二次供水設備、監(jiān)控系統(tǒng)等。 職能部門：直接提供相應服務 按照國務院物業(yè)管理條例、天津市物業(yè)管理條例規(guī)定：供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營服務部門，應當直接為業(yè)主提供服務，并向最終用戶收取有關費用。因此，業(yè)主在遇到供水、供電、供氣、供熱等問題時應當直接找相關專業(yè)經營服務部門，而不是去找物業(yè)服務企業(yè)。,第二節(jié) 給排水設備設施日常操作管理 一、目的 規(guī)范給排水設備設施的操作程序，確保正確、安全的操作給排水設備設施。 二、具體操作程序 （一）啟動水泵前的檢查 1、檢查水泵(潛水泵)進、出水閘閥是否已打開 2、檢查水泵機組是否有空氣 3、檢查電壓表、信號燈等儀表指示是否正常 4、檢查水泵軸是否靈活無阻滯 （二）啟動水泵 1、合上水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關，將轉換開關置于“手動”位置。 2、按下啟動按鈕，水泵(潛水泵)啟動，注意觀察啟動電流。 3、如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次應間隔3分鐘。如果3次都未啟動成功，則應停下來查找原因，排除故障后才能再啟動。,4、啟動成功后，讓其運轉5分鐘，以觀察運轉電流。 5、確認一切正常后，按下水泵(潛水泵)“停止”按鈕，水泵(潛水泵)停止。 6、將轉換開關置于“自動”位置，水泵(潛水泵)自動啟動并運行 （三）停止水泵(潛水泵) 1、將轉換開關置于“0”(停止)位置，水泵(潛水泵)停止運轉。 2、拉下水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關(如果需要)。 3、關水泵(潛水泵)進、出水閘閥(如果需要)。 4、檢查有無不正常情況，如有則及時處理。,三、職責劃分 1、工程部經理：制定給排設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程 2、工程部管理組：檢查該規(guī)程的執(zhí)行情況。 3、水泵房的管理員：負責給排水設備的具體操作；發(fā)現不正常情況，及時進行調試維修。若出現重大異常，向領導匯報，填寫有關記錄。,第三節(jié) 給排水設備運行管理 一、目的 加強運行管理工作，確保給排水設備設施的良好運行。 二、日常巡視內容 （一）水泵房的巡視內容：每2小時1次。 1、水泵房是否異常：聲響和震動 2、壓力表、電機控制框的指示燈有無異常 3、電機溫度是否正常 4、閘閥、法蘭連接處是否正常 5、水泵漏水是否成線 6、水池、水箱水位是否正常 7、止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠,法蘭是一種盤狀零件，在管道工程中最為常見，法蘭都是成對使用的。 在管道工程中，法蘭主要用于管道的連接。在需要連接的管道，各種安裝一片法蘭盤，低壓管道可以使用絲接法蘭，4公斤以上壓力的使用焊接法蘭。兩片法蘭盤之間加上密封點，然后用螺栓緊固。不同壓力的法蘭有不同的厚度和使用不同的螺栓。 水泵和閥門，在和管道連接時，這些器材設備的局部，也制成相對應的法蘭形狀，也稱為法蘭連接。 凡是在兩個平面在周邊使用螺栓連接同時封閉的連接零件，一般都稱為“法蘭”，如通風管道的連接，這一類零件可以稱為“法蘭類零件”。 但是這種連接只是一個設備的局部，如法蘭和水泵的連接，就不好把水泵叫“法蘭類零件”。比較小型的如閥門等，可以叫“法蘭類零件”。,法蘭,接口,(二)小區(qū)給排水設備巡視的內容：1次/周 1、主供水管上閘閥及道路上的給水井、檢查井、雨水井是否有堵塞現象 注意：1、發(fā)現不正常，及時采取措施。2、問題嚴重，及時上報。 三、給排水設備設施異常情況處理 （一）住供水管爆裂 1、關閘閥 2、關水泵房 3、通知工程部管理組及總值班室 4、搶修 5、開水試壓 6、恢復原貌,（二）水泵房發(fā)生火災 1、發(fā)現人 （1）就近取滅火器滅火 （2）呼叫并切斷電源 2、消防中心 （1）啟動應急預案 （2）現場控制 （3）向119報警 （4）進行人員疏導 （5）通知工程部切斷相關電源，開啟相關系統(tǒng) 3、工程部 （1）檢查和清點消防設備設施 （2）修復設備或申請設備 （3）填寫記錄和報告單,（三）水泵房發(fā)生浸水 1、水泵房管理員 （1）少量漏水，采取堵漏措施；大量浸水，關停設備 （2）通知工程部管理組，阻滯進水，協(xié)助維修人員堵住水源 （3）排水 （4）對浸水設備除濕處理 （5）試機運行 2、市電停電 啟動自有柴油機設備發(fā)電,四、水泵房的管理 （一）管理職責 1、工程部：制定水泵房管理規(guī)定和給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 2、工程部管理組：負責檢查實施情況 3、運行組水泵房組長：負責運行管理工作的組織實施 4、水泵房管理員：具體負責運行管理并執(zhí)行管理規(guī)定。 （二）水泵房管理規(guī)定 （三）交接班要求 1、準時交接班 2、接班人聽取交班人交代，查看并填寫給排水設備設施運行日記 3、檢查工具、物品是否齊全 4、運行日記上簽字 （四）填寫有關記錄：填寫給排水設備設施運行管理日記,水泵房管理規(guī)定 第一條 目的 水泵房是提供住戶生活用水、大廈消防用水的關鍵部位，直接關系到業(yè)主的生活和生命財產安全，因此必須加強供水管理，確保正常運行。 第二條 內容 1、值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水的現象。 2、經常檢查水泵控制柜的指示燈、觀察停泵時水泵的壓力表。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。 3、生活水泵按規(guī)定每星期至少輪換一次，消防泵每月自動和手動操作試機一次，確保消防泵在事故狀態(tài)下能被正常啟用。 4、泵房每星期由分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的清潔。 5、水池觀察孔應加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應用紗布包扎，以防雜物掉入池中。 6、按照水泵保養(yǎng)要求定期進行維修保養(yǎng)。 7、保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常啟用。,給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程 一、目的。規(guī)范給排水設備設施運行管理工作，確保給排水設備設施良好運行。 二、適用范圍。適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內給排水設備設施的運行管理。 三、職責。 1、機電維修部主管負責檢查給排水設備設施運行管理工作的實施情況并負責給排水設備設施運行管理工作的組織實施。 2、管理員具體負責給排水設備設施的運行管理。 四、程序要點 1、巡視監(jiān)控 （1）管理員應每兩個小時巡視一次小區(qū)內水泵房（包括機房、水池、水箱），每周巡視一次小區(qū)內主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。 （2）巡視監(jiān)控內容如下： 泵房有無異常聲響或大的振動； 電機、控制柜有無異常氣味； 電機溫升是否正常（應不燙手），變頻器散熱通道是否順暢；,電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確，控制柜內各元器件是否工作正常； 機械水壓表與PC上顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力要求（正常值為4.5kgf/cm2）； 水池、水箱水們是否正常； 閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線； 主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閽是否漏水，標識是否清晰； 止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠； 臨時接駁用水情況； 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現象。 （3）管理員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現給排水設備設施有不正常情況時，應及時采取措施加以解決；處理不了問題，應及時詳細地匯報給機電維修部主管，請求協(xié)助解決；整改時，應嚴格遵守給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程。,2、給排水設備設施異常情況的處理 （1）主供水管爆裂的處置； 立即關閉相關連的主供水管上的閘閥； 如果關閉了主供水管上相關連的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應關停 相應的水泵房； 立即通知服務中心主管及機電維修部主管。機電維修部主管聯絡供水公司進行搶修；負責通知相關的用水單位和用戶關于停水的情況； 服務中心在機民維修主管的組織下，盡快開挖出所爆部位水管； 供水公司修好所爆部位水管后應由維修管理員開水試壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動現象； 確認一切正常后，回填土方，恢復水管爆裂前的原貌。 （2）水泵房發(fā)生火災時按火警、火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程處置。,（3）水泵方發(fā)生水浸時的處置； 視浸水情況關掉機房內運行的設備設施并拉下電源開關； 堵住漏水源； 如果漏水較大，應立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水； 漏水源堵住后，應立即排水； 排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹而擦拭、熱風吹干，自然通風、更換相關管線等； 確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則可以投入正常運行。 3、水泵房管理 （1）非值班人員不準進入水泵房，若需要進入，須經機電維修部主管同意并在值班人員的陪同下方可進入水泵房。 （2）水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品。 （3）水泵房內應備齊消防器材并應放置在方便、顯示眼處。水泵房內嚴禁吸煙。,（4）定期打掃水泵房的衛(wèi)生，清潔水泵房內的設備設施，做到地面、墻壁、天花、 門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。 （5）水泵房內應當通風良好，光線足夠，門窗開啟靈活。 （6）水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由機電維修部主管統(tǒng)一保管，其他管理員不得私自配鑰匙。 4、管理員應將給排水設備設施的運行數據（環(huán)境溫度、電壓、電流、運行頻率）及運行狀況完整、規(guī)范地記錄在給排水設備設施運行日記表內，于每月的3日前將上一個月的記錄整理成冊后交機電維修主管存檔，保存期為二年。 五、記錄。給排水設備設施運行管理日記 六、相關支持文件 1、給排水設備設施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程 2、火警火災應急處理標準作業(yè)規(guī)程,第四節(jié) 給排水設備設施的維修養(yǎng)護管理 一、給排水設備管理制度 （一）接管驗收制度 新建房屋給排水設備的驗收 維修后給排水設備的驗收 委托加工或購置的更新給排水設備的開箱驗收 第一次驗收稱為“初驗” 發(fā)現問題，“復驗” （二）預防性維修保養(yǎng)制度 目的是延長使用壽命 預防性計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據給排水設備的使用特性和使用條件來決定的 根據維修與管理相結合的方法，物業(yè)管理公司一般采取大修集中、中修分散的形式組織給排水設備的維修保養(yǎng)。 具體內容包括日常定時定點的常規(guī)保養(yǎng)（分周保養(yǎng)、半年保養(yǎng)、一年保養(yǎng)三個等級）、中修、大修、專項修理和更新改造等內容。,（三）值班制度 (1)值班人員必須堅守崗位 (2)密切注意給排水設備運行情況 (3)出現給排水設備故障時，按制度及時報告 (4)處理好請求修理的問題 (5)調班等 （四）交接班制度 （五）報告制度 建立報告記錄制度可以讓物業(yè)管理公司經理、工程部經理、維修主管主管和班組長及時了解給排水設備的運行情況和給排水設備維修管理情況，及時發(fā)現給排水設備管理中存在的問題，并采取措施加以解決。,扁鵲三兄弟 魏文王問名醫(yī)扁鵲說：“你們家兄弟三人，都精于醫(yī)術，到底哪一位醫(yī)術最好呢？” 扁鵲回答說：“大哥最好，二哥次之，我最差?！蔽耐踉賳枺骸澳敲礊槭裁茨阕畛雒?？” 扁鵲答說：“我大哥治病，是治病于病情發(fā)作之前。由于一般人不知道他事先能鏟除病因，所以他的名氣無法傳出去，只有我們家里的人才知道?！?“我二哥治病，是治病于病情剛剛發(fā)作之時。一般人以為他只能治輕微的小病，所以他只在我們的村子里才小有名氣?！?“而我扁鵲治病，是治病于病情嚴重之時。一般人看見的都是我在經脈上穿針管來放血、在皮膚上敷藥等大手術，所以他們以為我的醫(yī)術最高明，因此名氣響遍全國?！?啟示 事后控制不如事中控制，事中控制不如事前控制。 可惜大多數的事業(yè)經營者均未能體會到這一點，等到錯誤的決策造成了重大的損失才尋求彌補。彌補得好，當然是聲名鵲起，但更多的時候是亡羊補牢，為時已晚。 對管理者來說，最重要的才能莫過于能作出正確的判斷。,二、給排水設備設施維修養(yǎng)護管理計劃的制定與職責 1、工程部經理：負責審核給排水設備設施維修養(yǎng)護的年度計劃 2、工程部：制定給排水設備設施維修養(yǎng)護標準作業(yè)規(guī)程 3、工程部管理組：負責組織制定給排水設備設施維修養(yǎng)護的年度計劃并組織監(jiān)督該計劃的實施。 4、工程部維修組：負責實施給排水設備設施的維修養(yǎng)護 5、公共事務部（客戶服務中心）：負責向有關用戶通知停水情況，以便用戶做好準備，遇突發(fā)停水，應向用戶做出解釋。,三、維修組的運作程序 1、按管理組編制的維修養(yǎng)護計劃對設施設備進行維修養(yǎng)護工作并巡檢，發(fā)現問題及時處理 2、經管理組調動，對運行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，在運行組配合下負責完成 3、維修組常駐總部成員接到突發(fā)情況報告后，及時搶修 4、維修組成員離開駐地須向組長報告去向,四、水泵機組的維修養(yǎng)護 （一）水泵維修養(yǎng)護 （二）控制柜的維修養(yǎng)護 （三）電機的維修養(yǎng)護 （四）相關閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護 五、水池、水箱的維修養(yǎng)護 六、室外給排水設施的維修保養(yǎng) 七、室內給排水設備設施的維修養(yǎng)護 1、消防設備的維修養(yǎng)護 2、住戶室內給排水管道及附件的維修養(yǎng)護,閱讀材料：董某訴物業(yè)管理公司和建筑單位噪聲擾民案 案情介紹原告董某是華北電力物資總公司職工。1998年4月30日，她入住豐臺區(qū)馬某小區(qū)。入住后，她發(fā)現生活用水泵房建在她家居住的樓下，水泵產生的噪音嚴了其正常生活。經多次與有關部門交涉，未能解決。于是董某便把物業(yè)管理公司和兩家建筑單位告上法庭，要求他們立即停止侵害、排除妨礙，并鑒于噪聲無法排除要求調整住房。同時，要求被告賠償由于噪聲污染給她造成的經濟損失十六萬余元。 法院經審理查明，1996年5月，北京市小型動力機械廠與華北電力公司訂聯建住宅樓協(xié)議，在豐臺區(qū)馬家堡路某地建住宅樓，1998年4月，電力公司將其所分到的一套樓房分給董某。2001年9月，機械廠取得2號樓房屋所有權證。董某居住的房屋地下設有水泵，水泵工作時發(fā)出聲響。經環(huán)保部門監(jiān)測噪聲超標排放。 法院認為，設在該樓地下的水泵屬雙方共同使用，因水泵產生的噪聲擾民責任理應由雙方共同承擔，噪聲治理任務亦應由雙方完成。物業(yè)公司系管理人不承擔責任。法院對董某提出的賠償經濟損失之請求，可酌情予以考慮。,閱讀材料：集中供熱制冷 尷尬背后凸現無法回避的現實矛盾 提要：集中制冷供熱，這一“大鍋飯”的方式也給人們帶來了許多美麗的幻想，但在實際操作中遭遇的種種矛盾卻讓人陷入了一個又一個“集中困局”。從根本來看，在先天設計、后天維護以及收費制度等方面，集中式供應容易產生眾多無法回避的現實矛盾。 集中制冷供熱，從其運作的本意來說還是會有著不少“動人之處”，用“看上去很美”這句話來形容可能并不過分。從住宅小區(qū)的集中式供應的初衷來看，節(jié)能、省錢、方便無疑是其最主要的三個方面，但在實際的運作中我們發(fā)現，由于受到多重矛盾的困擾，集中供應并沒有想像中的那樣“美麗”。其實這些問題在實行“集中供暖”的我國北方早就已經不是什么新鮮事了，有關專家認為，矛盾背后隱藏的是“集中供暖”體制的種種弊端。同樣的道理，在當前不少住宅小區(qū)集中制冷供熱尷尬現象的背后，其實也凸現出許多我們無法回避的現實矛盾。,制冷供熱能不能達標 集中制冷供熱供應的產品能不能達標，換句話說就是制造的冷氣夠不夠冷，提供的熱水夠不夠熱，而其中熱水的溫度就是一個頗為敏感的熱點問題。有不少業(yè)主常常會遇到這樣的現象，水管里流出的是“溫吞水”，其熱度根本達不到要求，而開發(fā)商在合同中并不會把熱水的溫度等標準寫進去。上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務有限公司總經理劉生敏認為，集中式供應的問題主要體現在質量和性能方面，比如供暖、供熱、凈水質量標準方面的糾紛，業(yè)主與經營單位因為質量是不是符合標準容易產生矛盾。其實對于集中制冷供熱國家還是有標準的，比如熱水較早的標準是建筑給水排水設計規(guī)范（GBJ15-88），這是從1998年1月1日開始施行的， 而后又進行了修訂，現在采用的是建筑給水排水設計規(guī)范（GB50015-2002），我們可以發(fā)現，其中對于集中供應的熱水溫度標準都有著明確的規(guī)定。 有了這樣的標準就要遵照執(zhí)行，如果制冷供熱不能達到相應的標準，其實就是提供了不合格的產品，但在現實中這樣的問題卻是經?？赡軙霈F。,先天設計不規(guī)范留隱患 集中制冷供熱往往會成為不少樓盤的一個賣點，但在不少城市中，由于不少開發(fā)商雖然有建設樓盤的經驗，但對于集中制冷供熱系統(tǒng)的設計和施工卻了解并不多，這容易造成先天設計的不規(guī)范，從而對日后的日常運行帶來影響。建設部給水排水產品產品標準化技術委員會委員姜文源對記者說：“比如集中供應熱水，首先要看集中供應熱水采用什么樣的方式，這對熱水供應的影響是不小的。前一陣上海就有一個工程，集中供應的熱水是忽冷忽熱的，后來我們去調查后發(fā)現，熱水系統(tǒng)的設計存在問題，比如說水泵的選型就不是越大越好，關鍵是要合適，不然就會出問題。還有就是管材的使用和鋪設也非常有講究，一些沒有經驗的工程師往往對此重視不夠，造成部分配水點水溫不穩(wěn)和黃水等現象。熱水系統(tǒng)的一個最大特點就是它是在不斷循環(huán)的，這樣才可以保證整個系統(tǒng)的熱水溫度，如果循環(huán)系統(tǒng)設計得不好也會影響到供應質量，如開始放熱水時冷水流出的時間過長，而國外對此都有著嚴格的規(guī)定。總而言之集中供應熱水是非常復雜的，它涉及到標準、安全等方方面面，切不可等閑視之?！?記者從建筑給水排水設計規(guī)范（GB50015-2002）中發(fā)現，對于集中供應熱水其實有著非常嚴格的規(guī)定，比如所有集中熱水供應系統(tǒng)均應設熱水回水管道，強調采用機械循環(huán)，并特別提出“居住小區(qū)集中熱水供應的設計小時耗熱量計算條文”。,日常維修資金難以落實 集中制冷供熱是一個非常復雜的系統(tǒng)，所以日常的維護是相當重要的，尤其當這個系統(tǒng)出了故障的時候，立即維修恢復正常運作就是頭等大事。但是在實際運作中卻往往會發(fā)生維修費用無法落實的情況，物業(yè)管理公司往往會認為維修費用不在他們的責任范圍之內，由此也常常會引發(fā)矛盾而耽誤了維護的時間，從而影響了業(yè)主的正常生活。有一個小區(qū)的案例可以說是頗為典型，這個樓盤按合同規(guī)定是24小時集中供應熱水并且規(guī)定業(yè)主不能私自安裝熱水器，而當集中供應熱水系統(tǒng)發(fā)生故障時卻立刻引發(fā)了矛盾，連續(xù)幾天的停水使得居民只能用冷水洗澡，但負責小區(qū)的物業(yè)管理公司卻認為，熱水中斷是因為熱水系統(tǒng)中的一個熱交換器壞了，而更換需要90萬元。由于小區(qū)業(yè)主委員會尚未啟動，維修基金也無法啟用，所以無法維修，但肯定要有資金才能修。這種維修資金無法落實的情況，往往會成為困擾集中供應系統(tǒng)正常運行的一大隱患。 收費標準影響實施效果 集中制冷供熱的單價究竟如何來制定，這也是眾多此類小區(qū)矛盾的焦點。從本質上來看，水費、電費都有政府相關部門來進行規(guī)定，但是集中供暖、供熱、凈水在全國并沒有統(tǒng)一的收費標準，這也造成了最終由物業(yè)管理公司來說了算的情況，由此也引發(fā)了許多深層次的問題。,案例： 夏季來臨，P小區(qū)的物業(yè)公司按規(guī)定打算清洗屋頂水箱，并向小區(qū)的業(yè)主委員會提出依據物價局的規(guī)定標準向業(yè)主收取有關費用開支。但業(yè)主委員會主任還是感到物業(yè)公司的收費太高，為節(jié)省開支，他決定自行在外找?guī)酌麩o任何健康證明的民工來清洗水箱。物業(yè)公司得知后表示反對。雙方各持己見，相持不下。,【分析解答】 清洗水箱是物業(yè)管理中共用設備管理服務的一項具體作業(yè)行為，根據國家有關主管部門制定的物業(yè)管理條列的有關條款規(guī)定：“物業(yè)管理服務合同中當事人應當約定下列服務事項：（一）住宅公共部位、公用設備的使用管理、維修和更新；”的規(guī)定及雙方合同約定而產生的。 本案中業(yè)主委員會已將其物業(yè)的專業(yè)管理委托給物業(yè)公司，按規(guī)定不能違約另請民工來清洗水箱；再者，根據國家生活飲用水二次供水衛(wèi)生管理辦法的規(guī)定，水箱的清洗消毒人員應取得衛(wèi)生行政部門核發(fā)的健康合格證，沒有健康合格證的，不能清洗水箱。,案例：應由誰來承擔過錯責任？ 某小區(qū)內5號樓因排污水管堵塞，污水從2樓203室的地漏中倒灌出來。因203室系業(yè)主新購住房，亦未裝修，房屋內暫時無人居住，所以導致203室內大幅漫水，并從樓地面滲漏到底樓103室的屋頂，使得103室業(yè)主精心裝修的室內屋頂嚴重受損。 此后，在現場疏通時，未發(fā)現任何人為的不當使用致使排污管堵塞，因無法確定責任者，103室業(yè)主氣憤之余，將203室業(yè)主和物業(yè)公司訴至法院。,【分析解答】 根據國家居住物業(yè)管理條例有關條款的規(guī)定，物業(yè)公司應經常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養(yǎng)護。在污水管正常使用的情況下發(fā)生的堵塞事件，說明物業(yè)公司對此共用設備疏于定期維護和保養(yǎng)，203室與103室業(yè)主的室內受損與物業(yè)公司未按規(guī)定履行管理服務義務有因果關系，因此，物業(yè)公司應承擔事故的賠償責任。而203室業(yè)主對該事的發(fā)生并無過錯，不需承擔賠償責任。,物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務？ 【專案簡介】 某商品房業(yè)主因夜間使用家用電器不當，而使自家的保險絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)公司報修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點較遠，且收費不高，故答復業(yè)主：“你反正一樣要交錢，就近找個人修修算了。再說自用部位的維修應由業(yè)主自己負責?！?【分析解答】 根據國家物業(yè)管理條例及有關補充解釋的一些規(guī)定：“業(yè)主自用部位和原有自用設備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報修，也可以向其他維修單位報修。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理?！薄拔飿I(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的，應在24小時內修理?！?本案中，保險絲燒斷雖是家用電器使用不當引起，但屬因室內線路故障引起的停電事故，屬于規(guī)定的物業(yè)急修項目。物業(yè)公司在接到居民報修后，應該在2小時內到達現場進行處理，24小時內修復。自用部位和自用設備的維修、更新費用，應由業(yè)主承擔。,八、室內給排水設備設施維修程序 1、住戶或使用者向管理處登記 2、值班人員填寫“維修登記表” 3、維修組組長（班長或主管）派工，并填寫派工單 4、維修組工人上門維修 5、維修完畢，業(yè)主驗收并簽名 6、派工單分送：一式三份 7、繳費,九、室內維修服務標準 （一）預約維修時間 1、無特殊情況，接到維修申請，30分鐘到達；如果沒有維修人員應向住戶解釋 （二）維修時間 1、按故障大小 （1）小故障：30分鐘 （2）一般故障： 2小時，最多不超過8小時 （3）較難故障： 72小時（3天） 2、按維修的部位 （1）廚房、衛(wèi)生間、陽臺等設施出現堵、漏、滲或無水等2小時 （2）水管、閘、閥、水表滲漏2小時，不超過8小時 （3）廚房、衛(wèi)生間等滲水4小時 （4）其他,3、提供的材料：必須100%合格 4、服務態(tài)度：熱情、禮貌和舉止談吐得體 案例：萬科的客戶理念 客戶是我們永遠的伙伴。 客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。 在客戶眼中，我們每一位員工都代表萬科。 我們的失誤，對于客戶而言，就是的損失。 衡量我們成功與否的最重要的標準，是我們讓客戶滿意的程度。 與客戶一起成長，讓萬科在投訴中完美。,閱讀材料：我們需要怎樣的物業(yè)管理？（搜房網） “買房一時，住房一世”，越來越多的業(yè)主意識到了物管的重要性：房子不管有多好，沒有好的物管，入住后的舒適度仍得不到保障。事實上，越來越多的房產開發(fā)企業(yè)早已意識到了物管是與業(yè)主生活質量息息相關的?！皷|湖天下”，邀請英國管家協(xié)會大管家安東尼為其物業(yè)管理人員進行服務內容、禮儀等培訓、“宜家湯臣”公開向全球招聘物業(yè)管理公司不少樓盤聲稱，他們引進的物業(yè)公司，不僅可以為業(yè)主洗衣服、送報紙，送小孩去幼兒園，還可幫您打理小花園，按您的預約上門為您掌勺 居住在這個時代的我們究竟需要怎樣的物管？ 在本網對萬科四季花城、統(tǒng)建大江園、百步庭小區(qū)、水木清華等幾個小區(qū)部分業(yè)主共50人余的采訪中了解到，有近80%的受訪者表示，在他們心中，物管對業(yè)主安全的保障是最重要的。所有受訪業(yè)主均認為，物管對小區(qū)清潔衛(wèi)生的維護非常重要。另外，小區(qū)內車輛的停放，外來人員進出管理，工作人員的服務水平和工作態(tài)度等問題，也是業(yè)主們比較關心和看重的地方。,好物管：七大條件成就品牌 熱情真誠的服務態(tài)度。好的物業(yè)管理不僅僅能夠提供各種基礎的服務，也應該設身處地地為業(yè)主著想，讓業(yè)主感受到精神上的尊重和愉悅。服務態(tài)度的好壞不僅體現了物業(yè)管理的水平，也體現了物管公司的精神理念。記者在招商局物業(yè)所轄的任何一個項目都可以看到，每一位物業(yè)管理人員，包括保安和保潔，在社區(qū)內見到業(yè)主都會微笑著用普通話打招呼。業(yè)主們說：“雖然只是一件小事，但就是諸如此類的細節(jié)感動了我們，也讓我們無時無刻都能感受到物管對業(yè)主的關心和服務?！?完好齊全的服務設備。買房子是買環(huán)境，更是買服務。對于很多業(yè)主而言，家不僅僅是自己掏錢購買的那百十個平方米，而是居住的整個社區(qū)。物管要做的主要是為大家把“大家”管理好，保障舒適的居住氛圍。兒童區(qū)、游泳池、網球場社區(qū)內的硬件設施是開發(fā)商為了滿足業(yè)主娛樂生活提供的配套，而它是否完好運行是體現物業(yè)管理高低的先決條件。通過為社區(qū)內包括房屋建筑、機器設備(如空調、電梯)、衛(wèi)生設備、通訊設備、交通工具、電器設備提供管理和維護而為業(yè)主提供歸屬感，是一個好的物管必須做到的。,周到便捷的服務意識。我們都有過這樣的生活體驗：今天燈泡壞了，明天水龍頭有問題了，后天馬桶有點堵塞了當遇到這樣或那樣的生活問題時，現在人們大多都能在第一時間想到“找物管”。因此，為業(yè)主考慮到方方面面的問題，提供各種各樣的生活服務，也是如今考量物管水平的一個因素。記者從東方時空的業(yè)主處了解到，入住后每名業(yè)主都從物管處拿到了一張便民卡，上面詳細記載了洗衣店、管道修理等的電話號碼。居家生活中所有可能遇到的麻煩，應該找尋幫助的電話號碼都全部提供，甚至細致到了每一家不同品牌的熱水器維修站電話！看來，好的物管