廣東金誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司二0一六年十月.ppt

,廣東金誠(chéng)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 二0一六年十月,番禺區(qū)大石街猛涌村105國(guó)道西側(cè)地塊 可行性研究報(bào)告,Part 1,現(xiàn)狀價(jià)值分析,項(xiàng)目地址位于廣州市番禺區(qū)大石街猛涌村105國(guó)道旁邊，緊臨長(zhǎng)隆野生動(dòng)物園北門，靠近南大路。項(xiàng)目目前分為綜合樓及宿舍樓，總占地面積9259.37 ，總建筑面積19141.86 。,項(xiàng)目現(xiàn)狀,綜合樓共 6層，總建筑面積16873.94 。一、二層為漁意舫酒樓，三至六層為維也納酒店（共計(jì)客房200間，其中第六層無(wú)房產(chǎn)證）。臨街店鋪為真功夫、藥房等。綜合樓后為大型停車場(chǎng)。,綜合樓現(xiàn)狀,綜合樓現(xiàn)狀,綜合樓現(xiàn)狀,綜合樓現(xiàn)狀,宿舍樓現(xiàn)狀,宿舍樓共6層，總建筑面積2267.92 。現(xiàn)為員工宿舍及公司辦公地點(diǎn)。,項(xiàng)目地址位于廣州市番禺區(qū)大石街猛涌村105國(guó)道旁，正對(duì)長(zhǎng)隆野生動(dòng)物園北門，距離大石地鐵站約1.4公里，樓下有“香江動(dòng)物園站”公交車站10余班公交直達(dá)，交通便捷度高。,交通狀況：,本案,周邊配套,項(xiàng)目附近有工商銀行、廣州農(nóng)商銀行、交通銀行、浦發(fā)銀行、九江銀行等銀行服務(wù)；廣東省總隊(duì)醫(yī)院番禺武警醫(yī)院、廣州市 番禺區(qū)第二人民醫(yī)院、大石冶金醫(yī)院、番禺區(qū)大石街社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等醫(yī)院機(jī)構(gòu)；榕樹頭、大石城、天和百貨、富麗城購(gòu)物廣場(chǎng)、105新地娛樂(lè)美食購(gòu)物廣場(chǎng)等生活購(gòu)物中心。周邊配套設(shè)施完善。,現(xiàn)狀價(jià)值分析,宿舍樓,宿舍樓總建筑面積2267.92 ，共6層，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，規(guī)劃用途為住宅。,估價(jià)師經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，比較分析番禺區(qū)大石街同類型住宅的價(jià)格，綜合運(yùn)用市場(chǎng)法及收益法，得出宿舍樓的單價(jià)為11500元/ ，總價(jià)為11500*2267.92 2600萬(wàn)元。（計(jì)算過(guò)程略）,現(xiàn)狀價(jià)值分析,綜合樓,綜合樓總建筑面積16873.94，共6層，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，規(guī)劃用途為綜合樓。1-2層為漁意舫酒樓，三至六層為維也納酒店（共計(jì)客房200間，其中第6層無(wú)房產(chǎn)證） 。臨街店鋪出租給真功夫、藥房、便利店等。,估價(jià)師經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，比較分析番禺區(qū)大石街同類型商業(yè)物業(yè)的價(jià)格，綜合運(yùn)用市場(chǎng)法及收益法，得出綜合樓的單價(jià)為28500元/ ，總價(jià)為28500*16873.94 4.8億元。 （計(jì)算過(guò)程略）,現(xiàn)狀價(jià)值分析,項(xiàng)目現(xiàn)狀條件下總價(jià)值為綜合樓和宿舍樓價(jià)值之和，即2600萬(wàn)+48000萬(wàn)=5.06億元,Part 2,改造價(jià)值分析,三舊改造各項(xiàng)數(shù)據(jù),據(jù)委托人介紹，參照番禺華凌空調(diào)地塊三舊改造項(xiàng)目，華凌空調(diào)地塊位于本項(xiàng)目的東側(cè)約50米處，設(shè)定容積率為5，得出以下指標(biāo)：,用地面積 9259.37 容積率 5 總建筑面積 55296.85 計(jì)容總建筑面積 46296.85 不計(jì)容面積 9000 商業(yè)建筑面積 18518.74 住宅建筑面積 27778.11 地下車位 600,亞藝,東平新城,項(xiàng)目位于番禺區(qū)大石街105國(guó)道旁，大石商業(yè)圈中心位置，臨近番禺區(qū)東西方向交通主干道南大干線（在建）及新光快速入口，距離廣州南站高鐵站約5公里，距離廣州市中心約10公里，地理位置好。距離地鐵大石站約1.4公里，樓下有十余班公交車直達(dá)，交通方便。,地理位置分析,市場(chǎng)分析,近期公寓成交活躍，其實(shí)有跡可循。陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2015年10月，廣州一手公寓成交約為13.5萬(wàn)平方米，同比增幅達(dá)92.7%；2015年12月，公寓成交面積增至18.7萬(wàn)平方米，同比增幅為11%；進(jìn)入2016年，1月份成交面積11.8萬(wàn)平方米，同比增加27%；2月份成交量約為7.1萬(wàn)平方米，同比去年有近一倍的增幅。 分析認(rèn)為，連續(xù)出臺(tái)系列利好對(duì)樓市回暖起了很大的作用，無(wú)論是一手住宅、二手住宅，還是公寓等產(chǎn)品，成交量都有所增加。目前廣州住宅市場(chǎng)依然限購(gòu)，商業(yè)公寓產(chǎn)品不限購(gòu)、不限貸，既可自住又可辦公，備受投資者關(guān)注。,成交均價(jià)約為24000-28000元/，低總價(jià)產(chǎn)品具備較大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，熱銷項(xiàng)目主要集中在商務(wù)區(qū)及商業(yè)區(qū),在售公寓情況,改造后住宅部分的建筑面積為約27778平方米，預(yù)計(jì)住宅部分的銷售均價(jià)為30000元/平方米，則住宅部分銷售總價(jià)為2777830000=8.3億元 商業(yè)部分的可出售面積為18519平方米，預(yù)計(jì)商業(yè)部分的銷售均價(jià)為48000元/平方米，則商業(yè)部分的銷售總價(jià)為1851948000=8.9億元 車位的共計(jì)約600個(gè)，銷售均價(jià)為28萬(wàn)元/個(gè)，則車位的銷售總價(jià)為600280000=1.68億元 則改造后的總價(jià)值為8.3+8.9+1.68=18.9億元,價(jià)值測(cè)算,項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)成本,項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)成本包括取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)等費(fèi)用。,本次后續(xù)開發(fā)成本也采用靜態(tài)分析法，具體計(jì)算過(guò)程略。粗略估算得出后續(xù)開發(fā)成本為6500元/平方米,則后續(xù)開發(fā)成本=650055297=3.6億元,開發(fā)價(jià)值,開發(fā)價(jià)值=開發(fā)完成后的價(jià)值-后續(xù)