附件一消費商圈調查

【附件一】廈門市湖里區(qū)江頭商貿區(qū)商業(yè)網點布局規(guī)劃廈門市主要百貨零售市場調查報告廈門元成企管咨詢有限公司廈門辦公室廈門市嘉禾路388號24B電話：0592-傳真：0592-臺北辦公室臺北市110基隆路一段432號6樓之2電話：886-2-傳真：886-2-報告日期：2005年5月25日目 錄一. 中山路商圈3二. 火車站商圈7三. 富山蓮坂商圈9四. 江頭商圈14五. 禾祥商業(yè)區(qū)17一 廈門市商業(yè)發(fā)展概述廈門市做為中國最繁榮的經濟特區(qū)之一，商業(yè)的發(fā)展也一步步地由傳統(tǒng)型向現代型、都會型過渡，由最為古老、傳統(tǒng)的中山路區(qū)域一步步向北進深，陸續(xù)形成了火車站、富山、江頭等新的商業(yè)區(qū)，隨著近幾年內多個大型商業(yè)項目陸續(xù)上馬，廈門市的商業(yè)面積呈成倍增長趨勢，市場空間有限，在這樣的形勢下，必然經歷一個優(yōu)勝劣汰、重新洗牌的過程。從某種程度上來說，這樣重組的過程必然促進廈門商業(yè)向更穩(wěn)定、更適應市場的層面進發(fā)。隨著廈門市向海灣型城市發(fā)展的方向的確立，交通聯動的多個項目陸續(xù)上馬，大大方便了島外各地進入島內，吸引了更多的人流入市，這樣的商業(yè)重組過程必然提高整個廈門市商業(yè)的核心競爭力與輻射能力，成為一定區(qū)域內的商業(yè)中心，創(chuàng)造更廣泛的經濟效益。二 中山路商圈 1. 范圍：北至廈禾路，東至文圓路，南至鎮(zhèn)海路、鴻山、虎溪巖一側，西靠鷺江道。2. 商圈分析2.1 概述廈門最早的商業(yè)街，周邊聚集超過1000家店，其中包括華聯、巴黎春天、萊雅、富山誠達等大型店，復合機能強，享觀光資源，但近年生意稍遜。中山路商業(yè)區(qū)范圍北至廈禾路舊城改造控規(guī)南側規(guī)劃界線，東至文園路，南到鎮(zhèn)海路、鴻山、虎溪巖一側，西靠鷺江道，用地總面積近250公頃。歷史悠久，知名度高，南洋風格騎樓式建筑別具特色。以傳統(tǒng)商業(yè)為重點，生活居住等功能為一體，是廈門市重點歷史風貌保護街區(qū)和旅游區(qū)。其規(guī)劃結構可概括為：“兩街一帶數區(qū)”。 “兩街”為以中山路、思明南北路為主的“十字型”傳統(tǒng)商業(yè)街。 “一帶”為隨著鷺江道的沿江興起的以海濱、海關及郵電大廈、國際銀行大廈等一批標識性建筑組成的濱江商務帶。 “數區(qū)”是分布在規(guī)劃區(qū)內各個相對獨立居住小區(qū)（營平小區(qū)、同文頂小區(qū)、中華小區(qū)、思東小區(qū)、華新小區(qū)、百家村居住小區(qū)、將軍祠居住小區(qū)、白鹿洞小區(qū)）及中山公園文化、娛樂、休閑區(qū)與警備區(qū)特殊用地。中山路片區(qū)規(guī)劃人口為5.9萬人.總規(guī)劃容積率控制在1.25以內.日平均人流量8萬多人次，節(jié)假日高達10萬多人次。2.2 問題分析商業(yè)種類齊全但結構不合理，特色不明顯，休閑購物環(huán)境不佳，旅游發(fā)展不充分。受到其他商業(yè)區(qū)挑戰(zhàn)，人氣指數下降。此外，公共設施和公共環(huán)境還需進一步建設。3. 主要商業(yè)標的：2.1 來雅百貨中山店樓層面積經營種類B11，000體育服裝及用品1F3，000化妝品、皮件2F3，000少女裝3F3，000淑女裝4F3，000男裝5F3，000嬰童裝合計16，0002.2 巴黎春天百貨中山店樓層面積經營種類B11，200男女裝1F3，000名品2F3，600男女鞋、女裝3F6，600女裝4F6，600男裝合計21，0002.3 華聯商廈樓層面積經營種類1F4，250鐘表、數碼、超市2F2，750超市3F4，250男裝、體育用品4F4，250男裝5F4，250女裝6F4，250電器電訊合計24，0002.4 誠達廣場中山店樓層面積經營種類1F4，000百貨商品專柜2F4，000大型超市3F4，000大型超市合計12，0002.5 達意商城中山店樓層面積經營種類1F6，250商店街2F6，250商店街3F6，250商店街4F6，250商店街合計25，0004. 未來商業(yè)標的：3.1 中南商業(yè)廣場座落：思明西路、泰山路口面積：84，5423.2 名匯廣場座落：思明東路、霞溪路口面積：92，3153.3 霞溪廣場座落：思明東、西、南、北路交會口面積：40，000三 火車站商圈1 范圍：于嘉禾路、廈禾路及湖濱東路交會而成之T字型商圈。2 商圈分析2.1 概述廈門市火車站前因世貿購物廣場進駐，掌握火車站進出及廈門市當地居民以此為轉運站的人流，佐以世貿購物廣場內有沃而瑪大賣場、巴黎春天百貨及購物廣場內的商鋪街，吸引相當多當地居民及到訪廈門的游客消費者?；疖囌境擞惺蕾Q購物廣場外，尚有其它小型百貨公司及各式各樣電子電器賣場相結合，未來2007年尚有位于湖濱南路與廈禾路交接處-羅賓森購物廣場的完工加入，本商業(yè)區(qū)的商業(yè)設施將趨近飽和。本商業(yè)區(qū)是自中山路商業(yè)區(qū)沿著廈禾路向北發(fā)展，第一個相連系的最近商業(yè)區(qū)。2.2 問題分析沃爾瑪與美食廣場業(yè)績紅火，但巴黎春天表現不佳，交通問題對火車站商業(yè)區(qū)來說是功過參半，一方面交通便利促成商業(yè)區(qū)發(fā)展，一方面這里又是個堵車的節(jié)點，成為可能影響商業(yè)區(qū)繁榮的因素。3 主要商業(yè)標的：2.1 世貿廣場樓層面積經營種類1F16，000百貨街、大型超市2F16，000百貨商店街3F16，000百貨商店街4F16，000百貨商店街5F16，000百貨商店街合計80，0002.2 嘉年名華家具城樓層面積經營種類1F2，400家具2F2，000家具3F2，400家具4F2，400家具5F2，400家具合計11，6002.3 燦坤3C樓層面積經營種類1F2，000數碼館2F1，200數碼館3F3，600生活館4F3，600家電館5F3，600家電館6F3，600Hi-Fi館合計17，6004 未來商業(yè)標的：3.1 梧村地下商店街座落：嘉禾路上、湖濱東路口面積：22，0003.2 羅賓森廣場座落：廈禾路上、湖濱東路交會口面積：100，000四 富山蓮坂商圈 1 范圍：嘉禾路上，北起蓮花北路，南至蓮前西路口。2 商圈分析2.1 概述富山商業(yè)區(qū)是年輕消費族群，娛樂休閑購物消費的流連場所，因各式各樣的茶館、歡唱量販式KTV、餐廳、商場、百貨公司、書城及各式餐飲美食街與小吃店林立。目前購物商場計有誠達購物廣場富山店、富山女人街及2004年12月剛開幕的PARTYGIRL派對八八等新穎賣場集結，未來尚有號稱中國東南最大的明發(fā)購物廣場進駐，影響將日趨擴大。蓮坂商業(yè)區(qū)因廈門市娛樂行業(yè)集中于此，高消費族群娛樂休閑購物消費的常去場所，因有各式各樣的商務式KTV、康康柳丁KTV、KKDISCOPUB、百貨公司及各式餐廳林立。目前購物商場計有來雅百貨嘉禾店、大型家俬大賣場及思文電器賣場等集結于此，未來尚有東方明珠購物廣場進駐，商業(yè)區(qū)影響力不至于受富山商業(yè)區(qū)的影響，甚至可營造商業(yè)區(qū)競合的局面，聚焦更多的廈門市以及漳泉消費族群。2.2 問題分析目前沒有大規(guī)模的量體存在，成為都會型商業(yè)中心，吸引廣域來客，隨著明發(fā)這一巨型商業(yè)旗艦的進入，將大大改變現狀，從根本上改變廈門市現有的商業(yè)格局，但是，這一區(qū)域商業(yè)基本屬于商業(yè)返租的形式，有賴于后續(xù)強大的商業(yè)經營管理，物業(yè)管理能力，這將是這一區(qū)域商業(yè)面臨的最大的挑戰(zhàn)；同時廈門各商業(yè)區(qū)陸續(xù)崛起的大型商業(yè)項目對市場的沖擊也不容忽視。3 主要商業(yè)標的：2.1 派對女孩樓層面積經營種類1F2，750女裝、珠寶2F2，750女裝、飾品3F2，750女裝、飾品4F2，750女裝、飾品合計11，0002.2 來雅百貨嘉禾店樓層面積經營種類1F3，250化妝品、皮件2F3，250女裝3F3，250男裝4F3，250體育用品、童裝合計13，0002.3 誠達廣場富山店樓層面積經營種類1F5，000百貨商店街2F5，000大型超市3F5，000大型超市4F5，000書店合計20，0002.4 富山女人街樓層面積經營種類1F5，000男裝2F5，000男女裝3F5，000女裝、飾品4F5，000美食街合計20，0002.5 摩爾蓮花樓層面積經營種類1F19，000百貨商店街2F19，000百貨商店街3F19，000百貨商店街4F19，000百貨商店街合計76，0004 未來商業(yè)標的3.1 明發(fā)商業(yè)廣場座落：嘉禾路上，蓮前西路以北。面積：400，000。3.2 東方明珠購物廣場座落：嘉禾路、蓮花路口。面積：30，000。3.3 裕達廣場座落：嘉禾路（誠達廣場富山店旁）面積：10，000五 江頭商圈 1 范圍：于嘉禾路北段、仙岳路、圓山南路、呂嶺路之區(qū)塊內。2 商圈分析2.1 概述江頭商業(yè)區(qū)涵蓋的范圍較大，北自仙岳路的SM購物廣場，南至湖濱北路與呂嶺路交接的摩爾蓮花都市休閑廣場，此商業(yè)區(qū)因處商業(yè)辦公樓盤區(qū)、員當湖江頭別墅及高級住宅樓盤區(qū)，上班族及高所得消費族群群聚之處。其中尚包含臺灣街、江頭東西路建材市場，現在新興住商混合樓盤林立，廈門市中產階級紛紛遷入進住。所以，天虹商場鎖定消費族群中的女性消費大眾；摩爾蓮花都市休閑廣場因是剛成立，二樓蓮花電子廣場尚在招商籌備中，看不出端倪；而SM購物廣場乃廈門市親子購物休閑逛街的第一選擇處所。2.2 問題分析SM商業(yè)城和天虹百貨相距太遠，客流不能共享，不像其他商業(yè)區(qū)那樣商場連接成片，互相帶動人氣。3 主要商業(yè)標的2.1 天虹商場樓層面積經營種類1F4，500化妝品、皮件飾品2F4，500超市、商店街3F4，500女裝、內衣4F4，500男裝、寢具合計18，0002.2 永樂生活電器樓層面積經營種類1F2，400計算機、通訊、數碼2F2，400大、小家電3F2，400影視音響合計7，2002.3 SM樓層面積經營種類B124，000大型超市、商店街1F24，000來雅百貨、商店街2F18，000來雅百貨、商店街3F18，000書店、數碼、商店街4F18，000家具城5F18，000家飾燈具（招商中）合計120，0002.4 國美電器樓層面積經營種類2F4，500計算機、通訊3F4，500大家電、影視音響合計9，0004 未來商業(yè)標的3.1 SM二期座落：嘉禾路、仙岳路口面積：280，000六 禾祥商業(yè)區(qū) 1 范圍：禾祥路上，東起湖濱東路，西至湖濱西路，約4.2公里。2 商圈分析2.1 概況禾祥商業(yè)區(qū)曾第一個挑戰(zhàn)中山路商業(yè)區(qū)，禾祥商業(yè)區(qū)的形成主要得益于周邊住宅小區(qū)居民的購買力，位于廈禾路和湖濱南路之間，交通便利，原來以精品店和美食店居多，誠達購物廣場的入駐使得禾祥商業(yè)區(qū)更加名副其實。2.2 問題分析隨著行人和車輛的增多，停車和交通成為關鍵問題，沒有大量體的順應市場需求的商業(yè)模式存在，也難抵御廈門商業(yè)新一輪的洗牌。3 主要商業(yè)標的：2.1 誠達購物