F13房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略.pptVIP

13 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略,13.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 13.2 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 13.3 本世紀(jì)初期中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展戰(zhàn)略的選擇,13.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略,一、住宅主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論 住宅產(chǎn)業(yè)：各種產(chǎn)業(yè)中跟住宅有關(guān)的行業(yè)的集合，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷售的全過(guò)程。 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，本身具較高增長(zhǎng)率，且能帶動(dòng)其它部門增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)。,主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的三個(gè)基本點(diǎn)：,1. 能有效吸收新技術(shù) 2. 較高增長(zhǎng)率 3. 能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有擴(kuò)散性： （1）回顧影響 （2）旁側(cè)影響 （3）前瞻影響 對(duì)提供生產(chǎn)資料產(chǎn)業(yè)的影響 對(duì)所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)的影響 對(duì)新工藝、新技術(shù)、新能源、新材料影響,注,關(guān)鍵是 1 和 3 中的（3），故須強(qiáng)調(diào)吸收新技術(shù)。 對(duì)于 1 由于建筑用的是低檔材料，有時(shí)反而會(huì)阻礙上游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,二、房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步,1房地產(chǎn)科技創(chuàng)新戰(zhàn)略 2房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步論 3我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化,住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化水平較低 的主要表現(xiàn)：建筑設(shè)計(jì)與市場(chǎng)需求脫節(jié)；住宅建設(shè)勞動(dòng)生產(chǎn)率低；住宅建設(shè)工業(yè)化程度低；主要以傳統(tǒng)建筑材料為主；設(shè)備和模數(shù)體系不健全；制成品質(zhì)量差。,住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化：以科技進(jìn)步為先導(dǎo)，以改善住宅使用功能和居住環(huán)境為宗旨，以提高生產(chǎn)率和質(zhì)量為目標(biāo)，在科學(xué)規(guī)劃基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，工業(yè)化生產(chǎn)，規(guī)范化管理的社會(huì)化大生產(chǎn)。 注土地、勞動(dòng)、資本、技術(shù)四大要素。,三、房地產(chǎn)非均衡發(fā)展,（一）房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)空差異的非均衡 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的非均衡發(fā)展 （三）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的非均衡 （四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展分析,（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)非均衡發(fā)展分析,1.時(shí)空差異的非均衡 2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)非均衡 （1）供需不平衡 （2）價(jià)格和購(gòu)買力不平衡 3.房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)非均衡 （1）經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)盲目增多 （2）高檔品過(guò)多 （3）購(gòu)置費(fèi)過(guò)高，其它費(fèi)用多 4.房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不均衡 一級(jí)市場(chǎng)活躍，二、三級(jí)不發(fā)達(dá),13.2 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,一、房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 （一）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略概述 企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境中，在總結(jié)歷史經(jīng)驗(yàn)、調(diào)查現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)未來(lái)的基礎(chǔ)上，為謀求生存和發(fā)展而作出的帶長(zhǎng)遠(yuǎn)性、全局性的謀劃或方案。,（一）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略概述,企業(yè)戰(zhàn)略體現(xiàn)一定的經(jīng)營(yíng)思想，是一系列戰(zhàn)略性決策的結(jié)果，又是制定中長(zhǎng)期計(jì)劃的依據(jù)。它具有全局性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性和相對(duì)穩(wěn)定性、風(fēng)險(xiǎn)性、創(chuàng)新性等特征。 企業(yè)戰(zhàn)略分為成長(zhǎng)戰(zhàn)略和競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略，這里重點(diǎn)探討競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略,（一）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略概述,競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是指企業(yè)在特定產(chǎn)品與市場(chǎng)范圍內(nèi)，為了取得優(yōu)勢(shì)，維持和擴(kuò)大市場(chǎng)占有率所采取的戰(zhàn)略。它主要是解決如何去參加競(jìng)爭(zhēng)，贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，改善競(jìng)爭(zhēng)地位，以克敵制勝的問(wèn)題。 競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略是從企業(yè)自身所處地位決定的，處于優(yōu)勢(shì)地位的企業(yè)，通過(guò)這種戰(zhàn)略來(lái)維持并擴(kuò)大這種優(yōu)勢(shì)；處于劣勢(shì)地位的企業(yè)，要以競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略去改變或縮小同優(yōu)勢(shì)企業(yè)的差距。,（二）房地產(chǎn)企業(yè)制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的必要性,企業(yè)必須適應(yīng)市場(chǎng)，研究市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，謀劃自己的行動(dòng)策略。 企業(yè)面對(duì)國(guó)內(nèi)外眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，必須提高自己的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，在競(jìng)爭(zhēng)中求生存發(fā)展。,（三）房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析,房地產(chǎn)行業(yè)存在五種基本的競(jìng)爭(zhēng)力量：現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；替代品的威脅；供方的侃價(jià)能力；買方的侃價(jià)能力。產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度和產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率就取決于這五種基本競(jìng)爭(zhēng)力量。,1現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,影響現(xiàn)有企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的因素很多，當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)者個(gè)數(shù)多且規(guī)模和能力比較接近，產(chǎn)品需求增長(zhǎng)緩慢，競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品和服務(wù)差異極小等情況下，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)變得激烈。由于競(jìng)爭(zhēng)者可以利用許多形式和不同強(qiáng)度的各種競(jìng)爭(zhēng)手段來(lái)爭(zhēng)奪優(yōu)勢(shì)地位，企業(yè)家必須搞清楚競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手使用的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并確定競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)之間的力量對(duì)比。,1現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已逐漸走向成熟，但競(jìng)爭(zhēng)卻異常激烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)約5萬(wàn)家左右，為了贏得市場(chǎng)，各廠家紛紛在價(jià)格、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施以及品牌形象等方面進(jìn)行激烈的競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，實(shí)力強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛走出自身所在的城市，向異地的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)軍。 在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)只有充分利用自身的資源優(yōu)勢(shì)，形成自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，才能在競(jìng)爭(zhēng)中取得一席之地。,2潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,對(duì)于一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)入威脅的大小取決于進(jìn)入壁壘和企業(yè)對(duì)新進(jìn)入者的預(yù)期反應(yīng)。,進(jìn)入壁壘的形成主要有：,規(guī)模經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品差異、資本需求、獲得分銷渠道、政府行為和政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須注意潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。 我國(guó)加入WTO以后，外國(guó)知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)將積極搶灘中國(guó)，這些房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)論在資金實(shí)力、技術(shù)或是營(yíng)銷手段等方面都具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。 因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮這些潛在競(jìng)爭(zhēng)者的威脅。,3替代品的威脅,替代品的競(jìng)爭(zhēng)力量主要在于低價(jià)、優(yōu)質(zhì)或適用，這些會(huì)迫使企業(yè)降低價(jià)格、減少市場(chǎng)份額、從而限制收益。 替代品的價(jià)格越低、質(zhì)量和績(jī)效越高、消費(fèi)者的轉(zhuǎn)換成本越小、競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的特性，決定了它的不可完全替代性。 房地產(chǎn)產(chǎn)品有區(qū)位上的差異，即使是在相同的區(qū)位，同一棟建筑，也存在著樓層、戶型、朝向等方面的差異。,4供方的侃價(jià)能力,供方侃價(jià)實(shí)力取決于： 供方產(chǎn)業(yè)由幾個(gè)公司支配，而且集中化的程度是否比買方產(chǎn)業(yè)高； 供方?jīng)]有受到替代品的威脅； 供方的產(chǎn)品已經(jīng)形成差異化或已經(jīng)建立起轉(zhuǎn)換成本等。,4供方的侃價(jià)能力,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是房屋和土地，尤其是城鎮(zhèn)國(guó)有土地，作為一種位置固定、用途多樣、數(shù)量有限的稀缺資源，其供給狀況直接決定了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 這使得作為房地產(chǎn)企業(yè)土地的主要供應(yīng)方，政府具有很強(qiáng)的議價(jià)能力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)水平具有重要的影響。,5買方的侃價(jià)能力,買方的侃價(jià)能力決定了他們?cè)趬旱蛢r(jià)格、要求較高的產(chǎn)品質(zhì)量或獲取更多的服務(wù)的力量，從而促使企業(yè)間相互傾軋來(lái)影響產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)的獲利能力。 買方的侃價(jià)能力取決于：是組織集中購(gòu)買還是顧客零散購(gòu)買；房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)差異；顧客與開(kāi)發(fā)商存在較大的信息不對(duì)稱；潛在的需求。,（四）房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析,面對(duì)日益激烈的房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，只關(guān)注行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況是不足夠的，更重要的是對(duì)企業(yè)自身進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)自身的分析建立自己的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。 在企業(yè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略作出選擇之前，必須對(duì)企業(yè)內(nèi)外因素進(jìn)行綜合的分析。 SWOT分析就是針對(duì)企業(yè)內(nèi)外環(huán)境中關(guān)鍵戰(zhàn)略要素進(jìn)行匹配，是企業(yè)戰(zhàn)略分析和選擇的重要指南。,（四）房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析,企業(yè)的內(nèi)部條件包括優(yōu)勢(shì)（S）和劣勢(shì)（W） 企業(yè)的外部環(huán)境包括機(jī)會(huì)（O）和威脅（T） 這種分析方法的基本出發(fā)點(diǎn)是企業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)該以己之長(zhǎng)，克敵之短，利用機(jī)會(huì)，避免威脅；既能積極地進(jìn)攻，又能積極地防御。,（四）房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析,制訂企業(yè)戰(zhàn)略就是要使企業(yè)通過(guò)發(fā)揮自己的長(zhǎng)處來(lái)抓住機(jī)會(huì)，避免威脅達(dá)到積極地進(jìn)攻，或者能夠使企業(yè)利用機(jī)會(huì)和長(zhǎng)處來(lái)克服自己的弱點(diǎn)和避免威脅的打擊。 通過(guò)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行匹配可以設(shè)計(jì)出四大類基本戰(zhàn)略：SO戰(zhàn)略、OW戰(zhàn)略、ST戰(zhàn)略、WT戰(zhàn)略。,1SO戰(zhàn)略,SO戰(zhàn)略是依靠企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)和利用外部環(huán)境的機(jī)會(huì)而設(shè)計(jì)的一種戰(zhàn)略方案。 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有優(yōu)勢(shì)，而且外部環(huán)境的機(jī)會(huì)也很大時(shí)，應(yīng)采用SO戰(zhàn)略。,2OW戰(zhàn)略,OW戰(zhàn)略是利用外部環(huán)境的機(jī)會(huì)，克服企業(yè)內(nèi)部某些劣勢(shì)而設(shè)計(jì)的一種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方案。 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件處于劣勢(shì)，但是外部環(huán)境機(jī)會(huì)很多時(shí)，企業(yè)應(yīng)采用OW戰(zhàn)略。,3ST戰(zhàn)略,ST戰(zhàn)略是依靠企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)，避開(kāi)外部環(huán)境給企業(yè)帶來(lái)的威脅而設(shè)計(jì)的一種戰(zhàn)略方案。 當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件很有優(yōu)勢(shì)，但是外部威脅也很大時(shí)，應(yīng)采用ST戰(zhàn)略。,4.WT戰(zhàn)略,WT戰(zhàn)略是為了減少企業(yè)內(nèi)部劣勢(shì)和回避環(huán)境對(duì)企業(yè)的威脅而設(shè)計(jì)的一種經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略方案。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部條件處于劣勢(shì)，而且外部環(huán)境又很不利時(shí)，應(yīng)采用WT戰(zhàn)略。,（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析,90年代初，戰(zhàn)略管理學(xué)家哈默爾和普拉哈拉德提出了核心競(jìng)爭(zhēng)力理論。 根據(jù)現(xiàn)有的研究，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，可以將房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力界定為企業(yè)各方面技能和企業(yè)運(yùn)行機(jī)制的有機(jī)融合，是不同的技術(shù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)及技能的有機(jī)結(jié)合，是企業(yè)在特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境中的競(jìng)爭(zhēng)能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的合力。 核心競(jìng)爭(zhēng)力不僅僅表現(xiàn)為關(guān)鍵技術(shù)、關(guān)鍵設(shè)備或企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制，而更為重要的是它們之間的有機(jī)融合，是各種能力的綜合提升。,（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析,從房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈本身入手，可將房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具體界定為： 市場(chǎng)(全面市場(chǎng)調(diào)研能力、把握個(gè)體需求能力、把握群體需求能力、快速反應(yīng)能力和資源整合能力等)、 品質(zhì)(項(xiàng)目管理品質(zhì)保證、規(guī)劃設(shè)計(jì)品質(zhì)保證、工程質(zhì)量品質(zhì)保證、產(chǎn)品文化和藝術(shù)品質(zhì)保證)、 品牌(整體企業(yè)形象、項(xiàng)目產(chǎn)品形象、企業(yè)人員形象、營(yíng)銷組合能力、整合傳播能力、全過(guò)程個(gè)性化服務(wù)能力)。,（五）房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力分析,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的界定，不僅具有一般企業(yè)的特征，還具有房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身的特點(diǎn)，如受國(guó)家政策導(dǎo)向性強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)，受市場(chǎng)波動(dòng)影響大，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中受資金、市場(chǎng)環(huán)境、目標(biāo)控制等問(wèn)題影響較大，需要開(kāi)發(fā)企業(yè)有很強(qiáng)的資源整合能力等等。,房地產(chǎn)企業(yè)最重要的核心能力是三大 資源和三大能力，即： 人力資源、資金資源和土地資源； 營(yíng)銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計(jì)能力和技術(shù)創(chuàng)新能力,人力資源,人力資源是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保證。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)對(duì)人才要求較高的行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)人員具有特定的要求。 核心競(jìng)爭(zhēng)力培育的最大問(wèn)題是獨(dú)特知識(shí)資源的積累，而知識(shí)資源的載體往往體現(xiàn)為人力資源，即規(guī)劃設(shè)計(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育很大程度上是人力資源的配置問(wèn)題。 因此，要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中引入與強(qiáng)化人力資源管理，培育、引進(jìn)、留住高水平的管理人才和技術(shù)人才，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理，促進(jìn)人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本,資金資源,資金資源是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)資金用量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大的企業(yè)。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，資本規(guī)模將會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼，這是因?yàn)橘Y金雄厚的企業(yè)可進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)，而且大規(guī)模開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配套齊全、規(guī)劃一致、居住環(huán)境優(yōu)美，可以大幅度降低成本，提高資源的利用效率。,土地資源,土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。土地資源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心資源，獲得優(yōu)質(zhì)低價(jià)的土地成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為關(guān)鍵的能力。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有大規(guī)模的土地資源，以縱向一體化的企業(yè)運(yùn)作方式，形成整體建設(shè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈。,營(yíng)銷策劃能力,營(yíng)銷策劃能力是一種導(dǎo)向行為，是貫穿于房地產(chǎn)定位、開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管理。營(yíng)銷策劃是一種主動(dòng)行為，它采用市場(chǎng)調(diào)研、分析、營(yíng)銷策略、銷售技巧和控制措施來(lái)保證引導(dǎo)、開(kāi)拓、擴(kuò)大有效市場(chǎng)。,規(guī)劃設(shè)計(jì)能力,規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是綜合考慮人的因素、社會(huì)的因素、環(huán)境的因素和科技的因素。實(shí)行適宜的規(guī)劃，使居住小區(qū)充分滿足目標(biāo)客戶的需求。,技術(shù)創(chuàng)新能力,技術(shù)創(chuàng)新能力是企業(yè)為適應(yīng)人們生活水平和居住水平的提高，以及對(duì)房地產(chǎn)商品的質(zhì)量、功能提出的新要求，通過(guò)研究和開(kāi)發(fā)而形成的增加建筑、建材及相關(guān)產(chǎn)品的科技含量，獲得新技術(shù)和新產(chǎn)品的能力。,問(wèn)題,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的現(xiàn)實(shí)選擇？,二、房地產(chǎn)企業(yè)總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略,（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述 所謂“總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略”，是指企業(yè)通過(guò)在內(nèi)部加強(qiáng)成本控制，在研究、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務(wù)和廣告等領(lǐng)域里把成本降到最低限度，成為行業(yè)中的成本領(lǐng)先者的戰(zhàn)略。,（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述,其核心內(nèi)容是通過(guò)降低產(chǎn)品成本來(lái)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，即要使企業(yè)的全部成本低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本。只要成本低，企業(yè)盡管面臨著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力量，仍可以在本行業(yè)中獲得高于平均水平的收益。因此，總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略對(duì)于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位具有重要的作用。,（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述,企業(yè)采用總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略的動(dòng)因主要是要形成進(jìn)入障礙、增強(qiáng)議價(jià)能力、抵御替代品的威脅、保持領(lǐng)先的競(jìng)爭(zhēng)地位。,（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述,總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略對(duì)于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位具有重要的作用。 產(chǎn)品成本低，可以使企業(yè)處于低成本高利潤(rùn)的良性循環(huán)之中，因?yàn)樵趦r(jià)格不變的情況下，成本低則利潤(rùn)大，而利潤(rùn)的再投資可以用來(lái)更新設(shè)備，從而使成本更低，利潤(rùn)更大。,（一）總成本領(lǐng)先戰(zhàn)略概述,可以提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)處于低成本的地位上，可以抵擋住現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)抗。因?yàn)槌杀镜?，可以獲得高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的平均收益以便有充足的資金進(jìn)行促銷，從而提高企業(yè)的知名度，即使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手降價(jià)到利潤(rùn)為零，自己仍可獲利。 當(dāng)面對(duì)強(qiáng)有力的購(gòu)買者要求降低產(chǎn)品價(jià)格時(shí)，處于低成本地位上的企業(yè)仍然可以獲得較好的效益。同時(shí)，成本低可以更好地滿足消費(fèi)者的需求。當(dāng)強(qiáng)有力的供應(yīng)者抬高企業(yè)所需資源的價(jià)格時(shí)，處于低成本地位上的企業(yè)可以有更多、更好的靈活性來(lái)解決這一問(wèn)題。,（二）房地產(chǎn)企業(yè)降低產(chǎn)品成本的途徑,通過(guò)降低設(shè)計(jì)成本、工藝成本、采購(gòu)成本、運(yùn)輸費(fèi)用、規(guī)模效益、資金運(yùn)用、銷售成本等都能夠使產(chǎn)品成本降低。 一般地說(shuō)，實(shí)現(xiàn)這種戰(zhàn)略的主要措施有： 提高開(kāi)發(fā)規(guī)模，講究規(guī)模效益，以利于降低單位產(chǎn)品成本。 增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，提高市場(chǎng)營(yíng)銷能力，盡可能地縮短銷售周期，盡力擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。 有較高的管理水平，不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，降低人力、物力和財(cái)力的消耗，特別是降低產(chǎn)品的單耗。,三、房地產(chǎn)企業(yè)差異化戰(zhàn)略,（一）差異化戰(zhàn)略概述 差異化戰(zhàn)略就是依靠產(chǎn)品的質(zhì)量、性能、品牌、外觀形象、用戶服務(wù)等方面的差別化來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，要求企業(yè)的產(chǎn)品或服務(wù)具有特色，對(duì)特定的顧客具有強(qiáng)大的吸引力，而使顧客們對(duì)價(jià)格不甚敏感，甚至愿出較高的價(jià)來(lái)購(gòu)買。,（一）差異化戰(zhàn)略概述,差異化戰(zhàn)略之所以能夠在競(jìng)爭(zhēng)中為企業(yè)帶來(lái)超常的收益，是因?yàn)樗軌蚪⑵饘?duì)付五種競(jìng)爭(zhēng)力的有效防御。 首先，通過(guò)實(shí)施差異化戰(zhàn)略，使得顧客對(duì)品牌的忠誠(chéng)度上升，對(duì)價(jià)格的敏感性下降，企業(yè)得以避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。,（一）差異化戰(zhàn)略概述,其次，顧客的忠誠(chéng)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為克服這種“獨(dú)特性”付出的努力構(gòu)成了潛在進(jìn)入者的進(jìn)入壁壘。另外，當(dāng)顧客的選擇余地不多時(shí)對(duì)價(jià)格的敏感性就會(huì)降低，產(chǎn)品的差異化為企業(yè)帶來(lái)了較高的收益，從而使企業(yè)可以對(duì)付供方的壓力，也可以緩解買方的壓力。 最后，采取差異化戰(zhàn)略贏得了顧客的忠誠(chéng)，在面對(duì)替代品的威脅時(shí)，其所處的地位就比其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更為有利。,（二）房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差別策劃,房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品差別策劃應(yīng)該從以下三方面著手： 1產(chǎn)品質(zhì)量。 2企業(yè)品牌。 3客戶服務(wù)。,四、房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)集中戰(zhàn)略,（一）重點(diǎn)集中戰(zhàn)略概述 重點(diǎn)集中戰(zhàn)略是指企業(yè)將經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重點(diǎn)集中在一個(gè)特定目標(biāo)市場(chǎng)上，為特定的地區(qū)或特定的購(gòu)買集團(tuán)提供特殊的產(chǎn)品和服務(wù)。在目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)追求成本領(lǐng)先，就是成本集中戰(zhàn)略；在目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)上追求差異性優(yōu)勢(shì)，就是差異化集中戰(zhàn)略。,（一）重點(diǎn)集中戰(zhàn)略概述,實(shí)施重點(diǎn)集中戰(zhàn)略必須通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分尋找目標(biāo)顧客和市場(chǎng)供應(yīng)的空白點(diǎn)。要靈活地運(yùn)用市場(chǎng)細(xì)分的理論，根據(jù)消費(fèi)者的需求，從產(chǎn)品的類型，檔次去細(xì)分市場(chǎng)，去發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)的空白點(diǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重點(diǎn)集中戰(zhàn)略的捷徑。,（二）房地產(chǎn)業(yè)集中化,房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)分散的具有年齡、性別、地理、生活方式、文化教育、收入等差別特征的微觀市場(chǎng)。每一個(gè)群體都有他們自己強(qiáng)烈的愛(ài)好和消費(fèi)特點(diǎn)，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目必須突出自己的特色個(gè)性。,注產(chǎn)業(yè)集中化程度,根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，市場(chǎng)集中度通過(guò)考察產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模分布狀況，從整體上反映出企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度以及資源利用效率，其合理的指標(biāo)能在保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)活力的同時(shí)，優(yōu)化企業(yè)規(guī)模，形成對(duì)資源利用和交易費(fèi)用的節(jié)約，提高產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。,注產(chǎn)業(yè)集中化程度,市場(chǎng)結(jié)構(gòu)過(guò)于分散可能形成一種過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，造成資源過(guò)于分散使用，利用效率低下。而市場(chǎng)過(guò)于集中，少數(shù)占市場(chǎng)支配地位的“大廠商”則可能缺乏潛在競(jìng)爭(zhēng)壓力，而通過(guò)自身的壟斷地位獲取長(zhǎng)期的高額壟斷利潤(rùn)，損害消費(fèi)者利益，造成社會(huì)總福利的損失。 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模較小，市場(chǎng)集中度低，應(yīng)當(dāng)適度提高房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度。,13.3 本世紀(jì)初期中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇,21世紀(jì)初期，我國(guó)應(yīng)選擇什么樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略？ 在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整中應(yīng)選擇那些產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)？ 這些問(wèn)題不僅直接關(guān)系到21世紀(jì)初期國(guó)家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，而且事關(guān)我國(guó)工業(yè)化和產(chǎn)業(yè)革命的雙重任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。,一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路,過(guò)去我們完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略任務(wù)主要靠增加經(jīng)濟(jì)總量和擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)規(guī)模，但這種粗放型的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式存在高投入低產(chǎn)出的弊端。20世紀(jì)90年代，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式逐步由外延發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向內(nèi)涵發(fā)展戰(zhàn)略，不僅關(guān)注經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)大，而且更注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)效益的提高。,一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“九五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要中，提出我國(guó)2010年要形成比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值比2000年翻一番。 為此，要大力發(fā)展高產(chǎn)高效農(nóng)業(yè)；改造和提高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)；推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)信息化。,一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路,“十五”計(jì)劃建議進(jìn)一步提出要力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，優(yōu)先發(fā)展信息業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 這些都表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略重點(diǎn)的確定是建立在科技進(jìn)步的基礎(chǔ)上，是科技主導(dǎo)型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。,一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路,顯然，這一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)思路，是強(qiáng)調(diào)高科技的發(fā)展在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略中處于優(yōu)先位置，其具體內(nèi)容主要是采用高新技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行技術(shù)改造，優(yōu)化現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，同時(shí)以信息化帶動(dòng)工業(yè)化，以技術(shù)創(chuàng)新促進(jìn)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和工業(yè)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。,一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路,勿庸置疑，科技主導(dǎo)型增長(zhǎng)戰(zhàn)略的選擇，主要是依靠發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在高科技領(lǐng)域形成自主創(chuàng)新能力，增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)的總體素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展。 這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，得到了國(guó)內(nèi)理論界的普遍認(rèn)同，但有些學(xué)者也提出了質(zhì)疑，他們認(rèn)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)資本密集程度相當(dāng)高，偏重發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，將使資本大幅度向高新技術(shù)企業(yè)集中，加大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的融資難度，使這類企業(yè)的資金更為短缺，對(duì)其適用技術(shù)改造產(chǎn)生抑制效應(yīng)。,一、21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的基本思路,由此引起國(guó)民經(jīng)濟(jì)存量資產(chǎn)的整體技術(shù)素質(zhì)的提升受阻，國(guó)民收入總體增長(zhǎng)的進(jìn)程明顯減緩，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)形成的供給能力與城鄉(xiāng)居民收入水平及市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性錯(cuò)位，將導(dǎo)致高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展難以為繼，勞動(dòng)力資源稟賦的比較優(yōu)勢(shì)和技術(shù)進(jìn)步的后發(fā)優(yōu)勢(shì)均難以發(fā)揮作用。,觀點(diǎn),對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇應(yīng)采用系統(tǒng)分析的方法，必須考察經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)的生產(chǎn)要素、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)功能差異的內(nèi)在聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇既要依據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段的客觀條件，又不排斥主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇考慮比較優(yōu)勢(shì)和后發(fā)優(yōu)勢(shì)的作用。,毋庸置疑，科技主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是以高科技產(chǎn)業(yè)為支柱，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)主要依靠勞動(dòng)者的智力，而不是依賴資本和自然資源的消耗。但能夠發(fā)揮勞動(dòng)力資源稟賦比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，并非必然排斥技術(shù)進(jìn)步的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 在選擇經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，應(yīng)把房地產(chǎn)業(yè)置于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的地位，逐步發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)的作用。,正是基于上述考慮，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)向高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，要為全社會(huì)提供知識(shí)含量豐富的房地產(chǎn)產(chǎn)品，要提高房地產(chǎn)企業(yè)職工的綜合素質(zhì)，要制定合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。但這并不排斥普通的勞動(dòng)者，并不是要改變房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)密集型特性，而是要擴(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)品的科技含量，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，使之成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要增長(zhǎng)點(diǎn)。,分析,（1）房地產(chǎn)業(yè)具有勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的基本特性，是能夠發(fā)揮我國(guó)勞動(dòng)力資源稟賦的比較優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。 （2）房地產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品一般體型龐大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、涉及諸多技術(shù)因素，高科技應(yīng)用有極大的空間，房地產(chǎn)業(yè)是能夠發(fā)揮技術(shù)進(jìn)步的后發(fā)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可以向高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過(guò)提高企業(yè)職工的素質(zhì)，提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)質(zhì)量，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品的科技含量，使之成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。,說(shuō)明,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，要從社會(huì)再生產(chǎn)和第三產(chǎn)業(yè)的角度去進(jìn)行系統(tǒng)分析，全面地考察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)及其運(yùn)行環(huán)境。對(duì)房地產(chǎn)的理解不能囿于狹義的房屋形態(tài)，更不能局限于住房，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的理解不能囿于房屋的建造和銷售。,說(shuō)明,廣義的房地產(chǎn)應(yīng)理解為包括陸地、內(nèi)陸水域、森林等資源在內(nèi)的土地和土地上的永久性建筑物及其衍生的權(quán)力，而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)則要理解其本質(zhì)上是屬于服務(wù)業(yè)，是一個(gè)企業(yè)種類繁多、內(nèi)外聯(lián)系復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)群，是涉及房地產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)的全過(guò)程，兼容房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理，并提供相應(yīng)的技術(shù)、中介和勞務(wù)的產(chǎn)業(yè)。,注,應(yīng)當(dāng)充分的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品為國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門各行業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)，為工業(yè)（如家用電器業(yè)、家具業(yè)）、商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)（如搬家公司）、建筑業(yè)（如房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)）、金融業(yè)（如房屋金融保險(xiǎn)業(yè)）、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)、郵政通訊和環(huán)境保護(hù)等行業(yè)的發(fā)展提供了場(chǎng)所。第三次產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)資料是房屋，房屋為其發(fā)展提供了前提。,注,在先進(jìn)的工業(yè)化國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)通常都是發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)，它對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用顯著。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，可以通過(guò)為城市提供配套設(shè)施及增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的勞動(dòng)力、物資和資金投入，增加就業(yè)，提高國(guó)民收入。 因此，在1996年我國(guó)政府在制定“九五”與“2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要”中，就提出了住宅和汽車要成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展思路。2003年8月，在國(guó)務(wù)院發(fā)出的關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知中明確指出，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。,二、21世紀(jì)初期中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇的理論辨析,大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，加速推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，應(yīng)作為21世紀(jì)初期中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的一項(xiàng)重要選擇，這主要是基于以下的理論分析：,1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論的要求,作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其本身應(yīng)具有較高的增長(zhǎng)率；能有效地吸引新技術(shù)；產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，擴(kuò)散效應(yīng)顯著，能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。,1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)理論的要求,考察目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)情況，房地產(chǎn)業(yè)已具備成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的條件： 一是我國(guó)人口眾多，人均居住面積較少，潛在的住宅需求量巨大。 二是我國(guó)建筑工業(yè)化程度低，通過(guò)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和工業(yè)化生產(chǎn)，能有效地吸納新技術(shù)、新工藝和新材料，房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步和產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化取向，能產(chǎn)生新的生產(chǎn)函數(shù)，并帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)集群的創(chuàng)新活動(dòng)和技術(shù)進(jìn)步； 三是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，波及效應(yīng)顯著。具體表現(xiàn)為具有前瞻效應(yīng)、回顧效應(yīng)和旁側(cè)效應(yīng)。,注,房地產(chǎn)兼有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，相應(yīng)的居民住房需求，也包括住房消費(fèi)需求和住房投資需求。 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)重心轉(zhuǎn)移，居民住房消費(fèi)需求逐步加大。中國(guó)現(xiàn)有人口近13億，每年凈增人口1200萬(wàn)，到21世紀(jì)中葉，我國(guó)的人口將達(dá)到16億。如果按照一個(gè)家庭的住房建筑面積約100平方米測(cè)算，至少需要40年以上的時(shí)間，才能使全國(guó)城市家庭達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)。,注,可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的發(fā)展空間。同時(shí),人們對(duì)住宅的投資需求也在不斷上升，住房投資需求的潛力很大。 我國(guó)的富裕階層有較多的收入，積累了可觀的財(cái)富，其住房消費(fèi)需求一般已基本滿足，鑒于住房固有的保值增值性，他們把一部分資金用于住房投資。 隨著我國(guó)小康階層的擴(kuò)大和基尼系數(shù)的逐漸上升，對(duì)住房的增值有信心的投資者也會(huì)參與住房投資。,注,房地產(chǎn)商品的消費(fèi)（特別是住房消費(fèi)）是綜合性消費(fèi)，波及和帶動(dòng)生活消費(fèi)的各方面，如吃、穿、用、住、行、娛樂(lè)、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。 住房有高低檔之分，高級(jí)住宅不僅是生存資料，還是享受發(fā)展資料。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，有利于提高居民住房消費(fèi)水平，從住房綜合消費(fèi)方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進(jìn)生活消費(fèi)水平全面提高。買車需要有車庫(kù)，健身需要有放置健身器械的地方。 可見(jiàn)，住房水平的提高和居住環(huán)境的改善，可以拉動(dòng)多方面產(chǎn)品銷售和勞務(wù)交換。,三是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，波及效應(yīng)顯著。具體表現(xiàn)為具有前瞻效應(yīng)、回顧效應(yīng)和旁側(cè)效應(yīng)。 （1）房地產(chǎn)業(yè)可以對(duì)新材料、新工藝、新技術(shù)的運(yùn)用產(chǎn)生前瞻效應(yīng)； （2）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要建筑、建材、設(shè)備、儀表、冶金、機(jī)械、化工、紡織、陶瓷、森工、五金、玻璃、燃料動(dòng)力等諸多部門和行業(yè)提供物質(zhì)資料、產(chǎn)品和勞務(wù)，可以對(duì)這些向自己提供生產(chǎn)資料的產(chǎn)業(yè)形成回顧效應(yīng)；,（3）房地產(chǎn)所具有的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)使之能夠?qū)λ诘貐^(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生旁側(cè)效應(yīng)。以關(guān)聯(lián)度較強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)其技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)獲得生產(chǎn)效率的提高，而且還通過(guò)創(chuàng)新效應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)產(chǎn)生影響，促進(jìn)和帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的迅速增長(zhǎng)。 實(shí)證研究表明，房地產(chǎn)業(yè)能直接或間接帶動(dòng)約 60多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展。,注,國(guó)際上對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)有如下的統(tǒng)計(jì)和記錄：工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)值增加1個(gè)單位，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加1.5單位到2個(gè)單位（即帶動(dòng)系數(shù)為1.52）。,注,據(jù)上海社會(huì)科學(xué)院1981年對(duì)我國(guó)投入產(chǎn)出表的研究表明，我國(guó)住宅業(yè)每投入增加1億元，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加1.479億元的投資，其中建材、冶金、農(nóng)林業(yè)、機(jī)械工業(yè)等四部門增加投入0.70億元。,2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合比較優(yōu)勢(shì)理論的要求,根據(jù)比較優(yōu)勢(shì)理論進(jìn)行產(chǎn)業(yè)技術(shù)進(jìn)步類型的選擇，是利用本國(guó)的資源比較優(yōu)勢(shì)，選擇產(chǎn)業(yè)的“適用技術(shù)”。也就是說(shuō)，在產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)類型選擇上，究竟是采用勞動(dòng)力密集的技術(shù)、還是資本密集的技術(shù)，抑或知識(shí)密集的技術(shù)，主要依據(jù)成本最小化原理，充分利用本國(guó)生產(chǎn)要素的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。,2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合比較優(yōu)勢(shì)理論的要求,顯然，我國(guó)現(xiàn)階段勞動(dòng)力資源相對(duì)豐富而資本相對(duì)匱乏的狀況不會(huì)改變，城市工業(yè)企業(yè)減員增效和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移帶來(lái)的巨大就業(yè)壓力短期內(nèi)也不會(huì)改變。 因此，我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)技術(shù)創(chuàng)新中還不能放棄勞動(dòng)密集的技術(shù)類型。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是采用勞動(dòng)密集型為主的技術(shù)類型，無(wú)論是現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)施工，還是預(yù)制件的組裝和安裝，其人工成本都相對(duì)較低，且可以吸納較多的勞動(dòng)力。,3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合增長(zhǎng)極理論的要求,根據(jù)增長(zhǎng)極理論，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)通常是從若干增長(zhǎng)節(jié)點(diǎn)（增長(zhǎng)中心）逐漸向其他部門或周邊地區(qū)擴(kuò)散。 適當(dāng)選擇增長(zhǎng)極，優(yōu)先發(fā)展某些特定的地區(qū)或部門，通過(guò)相對(duì)集中生產(chǎn)要素，優(yōu)先發(fā)展某些部門或特定的地區(qū)，有利于形成集聚效應(yīng)，使資源配置趨向合理。,3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合增長(zhǎng)極理論的要求,這可以從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面分析： （1）就產(chǎn)業(yè)特征而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有顯著的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性、外部經(jīng)濟(jì)性和區(qū)位經(jīng)濟(jì)性，是能夠促使資源配置趨向合理，凸現(xiàn)集聚效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)。,這種集聚效應(yīng)表現(xiàn)為：,一是通過(guò)擴(kuò)大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模而深化專業(yè)分工，降低管理成本，可獲得內(nèi)部的要素節(jié)約； 二是通過(guò)適當(dāng)集中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域使相關(guān)廠商以低成本獲得產(chǎn)品和勞務(wù)，節(jié)約交易費(fèi)用，從而實(shí)現(xiàn)外部經(jīng)濟(jì)； 三是利用房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目策劃、勘察設(shè)計(jì)、征地拆遷、建筑設(shè)計(jì)、工程施工和物業(yè)管理等多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的縱橫聯(lián)系，有利于企業(yè)間的技術(shù)交流和市場(chǎng)體系的形成，以獲得綜合的區(qū)位經(jīng)濟(jì)效益。,3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合增長(zhǎng)極理論的要求,（2）就區(qū)域經(jīng)濟(jì)而言，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)具有顯著的技術(shù)擴(kuò)散效應(yīng)。實(shí)施增長(zhǎng)極戰(zhàn)略的核心是增長(zhǎng)節(jié)點(diǎn)的發(fā)展能帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)所具有的技術(shù)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，選擇具有擴(kuò)散效應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)群為突破口，通過(guò)推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新，使其產(chǎn)出增長(zhǎng)率、投資回報(bào)率大大高于落后地區(qū)同類企業(yè)，從而引起周圍和其他企業(yè)的學(xué)習(xí)和效仿，從而促進(jìn)和帶動(dòng)周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。,注比較產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略： 國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心是產(chǎn)業(yè)選擇，選擇什么樣的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展十分關(guān)鍵。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇條件是它能導(dǎo)致相關(guān)產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。,在產(chǎn)業(yè)的選擇上，與其他產(chǎn)業(yè)相比具有比較優(yōu)勢(shì)。要促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的跳躍式發(fā)展，需要選擇的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)應(yīng)具有這樣幾個(gè)特征： (1) 所提供的產(chǎn)品和服務(wù)是其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得以進(jìn)行的基礎(chǔ)； (2) 生產(chǎn)這些產(chǎn)品和服務(wù)所誘導(dǎo)的投資乘數(shù)要大得足以刺激其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)展開(kāi)； (3) 這些產(chǎn)品和服務(wù)缺乏彈性，也不能從國(guó)外進(jìn)口。滿足以上三個(gè)條件的投資項(xiàng)目是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。,設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，應(yīng)選擇具有比較優(yōu)勢(shì)和具有擴(kuò)散效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)群。 在選擇具有比較優(yōu)勢(shì)和擴(kuò)散效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)時(shí)，要分析的因素主要有： （1）要素條件及相應(yīng)的成本。包括自然資源、資本資源、人力資源、知識(shí)資源等，以及獲得相關(guān)要素的成本； （2）市場(chǎng)需求。主要是本國(guó)居民有較大的需求，對(duì)外國(guó)機(jī)構(gòu)和外籍人員也有一定的需求； （3）支持產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)。,區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：,實(shí)施增長(zhǎng)極戰(zhàn)略的核心是增長(zhǎng)節(jié)點(diǎn)（增長(zhǎng)中心）的發(fā)展能夠有效地帶動(dòng)周邊落后地區(qū)共同發(fā)展。因此，對(duì)增長(zhǎng)節(jié)點(diǎn)（增長(zhǎng)中心）的確定應(yīng)以要素優(yōu)勢(shì)為基礎(chǔ)。要推動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必須選擇若干特定的區(qū)域或產(chǎn)業(yè)為突破口。這種選擇是在比較分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。,區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略：,一是合理選擇區(qū)位，即城市建設(shè)區(qū)域所處的空間位置及建設(shè)條件； 二是考察經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和生產(chǎn)能力； 三是考慮人口規(guī)模、收入水平和潛在的市場(chǎng)需求； 四是生產(chǎn)資源的供給； 五是文化發(fā)展?fàn)顩r，即該地區(qū)的教育水平，它決定了該地區(qū)的人口素質(zhì)。,4房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇符合城市化理論的要求,提高我國(guó)城市化水平，適度轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口，可以增大市場(chǎng)容量，優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)社會(huì)各階層的關(guān)系，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，為經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速和穩(wěn)定發(fā)展提供強(qiáng)大的推力。 目前我國(guó)正處于城市化的加速階段，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它不僅直接為社會(huì)再生產(chǎn)提供物質(zhì)基礎(chǔ)，而且關(guān)系到城鄉(xiāng)居民的基本生活條件的改善，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市建設(shè)有不可替代的作用。,5房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇與非均衡協(xié)調(diào)發(fā)展理論相適應(yīng),盡管從表面上看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略選擇似乎與非均衡協(xié)調(diào)發(fā)展理論之間缺