《土地市場(chǎng)概論》PPT課件.ppt

第十四章 土地市場(chǎng)概論,第一節(jié) 土地市場(chǎng)的一般概論 第二節(jié) 中國(guó)土地市場(chǎng)體系 第三節(jié) 中國(guó)土地市場(chǎng)管理,第一節(jié) 土地市場(chǎng)的一般概論,一、土地市場(chǎng)的內(nèi)涵與特點(diǎn) 二、土地市場(chǎng)的功能與運(yùn)行條件 三、土地市場(chǎng)運(yùn)行模式與運(yùn)行機(jī)制,土地市場(chǎng)的內(nèi)涵,市場(chǎng)是商品交換的場(chǎng)所,實(shí)質(zhì)是商品交換中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和. 土地市場(chǎng)是土地這種特殊商品在流通過(guò)程中所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和 土地市場(chǎng)的主體是土地的供給者、購(gòu)買者和其他參與者 土地市場(chǎng)的客體是各種內(nèi)涵不同的土地權(quán)利,1、僅針對(duì)待售財(cái)產(chǎn)總供給量的一部分而言 2、產(chǎn)品位置固定 3、產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化和異質(zhì)性 4、受特別法律條例影響 5、依賴當(dāng)?shù)毓┣鬆顩r 6、高額交易 7、采用貸款 8、普通買者非經(jīng)常市場(chǎng)參與 9、廣泛的經(jīng)紀(jì)人服務(wù),土地市場(chǎng)的特點(diǎn)巴洛維的觀點(diǎn),土地市場(chǎng)的特點(diǎn) 美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)術(shù)界的分析,1、不同質(zhì)，位置固定，無(wú)高效率 2、買賣者少，價(jià)值高 3、因價(jià)值高，融資情況影響投資決策 4、政府的法律法規(guī)限制多 5、不動(dòng)產(chǎn)供給對(duì)市場(chǎng)需求調(diào)整慢，難實(shí)現(xiàn)均衡 6、多數(shù)人缺乏不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和標(biāo)的物的必要知識(shí) 7、參與者較難適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)變化 8、供給相對(duì)無(wú)彈性,土地市場(chǎng)的一般特點(diǎn),地域性 不充分性 供給滯后 供給彈性較小 低效率性 政府管制較嚴(yán),土地市場(chǎng)的功能,優(yōu)化配置土地資源 調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化生產(chǎn)力布局 健全市場(chǎng)體系，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的最佳組合,建立土地市場(chǎng)的必要條件,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 土地產(chǎn)權(quán)明晰 發(fā)達(dá)的土地金融市場(chǎng) 完善的土地法規(guī) 良好的土地市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu),1,2,5,4,3,土地市場(chǎng)的運(yùn)行模式,1、西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的土地市場(chǎng)兩種運(yùn)行模式 以土地私有制為基礎(chǔ)的完全市場(chǎng)模式 以土地國(guó)家所有制為基礎(chǔ)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式 2、兩種運(yùn)行模式的共同特點(diǎn) 3、兩種模式的不同之處,兩種運(yùn)行模式的共同特點(diǎn),土地市場(chǎng)的基礎(chǔ)是資本主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 有形市場(chǎng)和無(wú)形市場(chǎng)相結(jié)合 土地市場(chǎng)的供給與需求決定土地價(jià)格 土地市場(chǎng)的進(jìn)出是自由的 政府都對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù),兩種模式的不同之處,土地所有制不同 市場(chǎng)客體不同 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度不同,土地市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制,土地的供求機(jī)制和價(jià)格決定機(jī)制是土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的核心 土地的供給機(jī)制 土地的需求機(jī)制 供求決定價(jià)格,價(jià)格也會(huì)影響供求.,土地的供給機(jī)制,土地供給：在某一特定時(shí)間內(nèi)，在某一土地市場(chǎng)，某類用途土地在某一價(jià)格下可供出售或出租的數(shù)量 土地經(jīng)濟(jì)供給有彈性 影響土地經(jīng)濟(jì)供給量的因素主要有：土地價(jià)格、稅收等政府政策、土地利用計(jì)劃和規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)成本及機(jī)會(huì)成本、建筑技術(shù)水平等。 “在土地市場(chǎng)實(shí)際運(yùn)行中，供給的關(guān)鍵在于時(shí)間”,土地的需求機(jī)制,土地需求：在某一特定時(shí)間內(nèi)，在某一土地市場(chǎng)，某類用途土地在某一價(jià)格下被購(gòu)買或租出的數(shù)量 土地的需求是一種引致需求 土地需求量的影響因素主要有：土地價(jià)格、消費(fèi)者或投資者的貨幣收入和融資能力、土地投機(jī)、人口因素和家庭因素、消費(fèi)者或投資者偏好、對(duì)未來(lái)的預(yù)期等。,第二節(jié) 中國(guó)土地市場(chǎng)體系,一 中國(guó)土地市場(chǎng)的建立與發(fā)展 二 中國(guó)土地市場(chǎng)的特點(diǎn)與構(gòu)成 三 中國(guó)城市土地市場(chǎng) 四 中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng),中國(guó)土地市場(chǎng)體系建立 與發(fā)展的歷程,中國(guó)土地市場(chǎng)的特點(diǎn),土地市場(chǎng)是政府驅(qū)動(dòng)型市場(chǎng) 目前城市土地市場(chǎng)占主導(dǎo)地位 城市土地市場(chǎng)具有壟斷競(jìng)爭(zhēng)型市場(chǎng) 在企業(yè)改制中實(shí)行土地政策性入市,中國(guó)土地市場(chǎng)的構(gòu)成,中國(guó)土地市場(chǎng)是由多種市場(chǎng)構(gòu)成的市場(chǎng)體系 按地域分 1 城市國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng) 2 農(nóng)村集體土地使用權(quán)市場(chǎng) 按市場(chǎng)主體分 1 涉外市場(chǎng) 2 境內(nèi)市場(chǎng) 中國(guó)城市國(guó)有土地使用權(quán)市場(chǎng)按交易梯次分為出讓市場(chǎng)和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) 中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)按市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的課題劃分，分為農(nóng)地使用權(quán)市場(chǎng)，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)和土地產(chǎn)權(quán)股份化改制等。,中國(guó)城市土地市場(chǎng),土地使用權(quán)出讓市場(chǎng) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng) 土地使用權(quán)租賃市場(chǎng) 土地使用權(quán)抵押市場(chǎng),土地使用權(quán)出讓市場(chǎng),出讓市場(chǎng)的主體與客體 出讓交易的方式 出讓市場(chǎng)的特點(diǎn),土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng),市場(chǎng)的主體與客體 轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的特點(diǎn),中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng),一 農(nóng)村集體所有農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng) 二 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng),第三節(jié) 中國(guó)土地市場(chǎng)管理,土地市場(chǎng)管理是政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì),法律,和行政等各種手段,影響土地的供給與需求,在宏觀上對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控與管理,以促進(jìn)土地市場(chǎng)正常運(yùn)行,更有效地配置土地資源.,第三節(jié) 中國(guó)土地市場(chǎng)管理,一、土地市場(chǎng)管理的原則 二、政府管理土地市場(chǎng)的基本手段,一、土地市場(chǎng)管理的原則,堅(jiān)持以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主,政府干預(yù)為輔的原則 實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置 平穩(wěn)發(fā)展原則 多手段,多方式共同運(yùn)用的原則,政府管理土地市場(chǎng)的基本手段,在中國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)展中，政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理有效地促進(jìn)了土地市場(chǎng)的正常發(fā)展，土地資源市場(chǎng)配置效率逐步提高，土地資源的利用逐步優(yōu)化。政府對(duì)土地市場(chǎng)的管理基本上是綜合運(yùn)用法律的、經(jīng)濟(jì)的和行政的三種手段。,（一）法律手段,實(shí)施相關(guān)法律法規(guī)： 1.中華人民共和國(guó)憲法 2.中華人民共和國(guó)土地管理法 3.中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán) 出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 4.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法,（二）經(jīng)濟(jì)手段,1.稅收措施 2.金融措施,（三）行政手段,1.制定全國(guó)土地利用計(jì)劃 2.規(guī)定限制供地和禁止供地的范圍 3.建立土地有形市場(chǎng) 4.建立交易許