《城市房屋拆遷》PPT課件.ppt

第五節(jié) 城市房屋拆遷,城市房屋拆遷管理條例基本內容 第一章 總 則 第二章 拆遷管理 第三章 拆遷補償與安置 第四章 罰 則 第五章 附 則,一、概述,（一）概念 房屋拆遷是指拆遷人在建設活動中，因建設項目用地需要而對在建設項目用地范圍內，屬于他人所有或使用的房地產權益，依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章制度的規(guī)定而實施的依法轉移房地產權益的行為。,（二）房屋拆遷形式,自行拆遷、委托拆遷和統(tǒng)一拆遷。 1、自行拆遷：拆遷人自己對被拆遷人進行拆遷安置和補償。 2、委托拆遷：指拆遷人在取得拆遷許可證后，與取得房屋拆遷資格證書的被委托人訂立委托拆遷合同，由被委托人組織拆遷房屋及附屬物，并負責對被拆遷人進行安置和補償。,3、統(tǒng)一拆遷： 指城市人民政府或由其指定的行政管理部門，對具體拆遷項目的實施實行統(tǒng)一的組織管理。經常用于市政拆遷、舊城改造、城市綜合開發(fā)等成片建設地段的拆遷項目。,進入2008年，石家莊規(guī)模龐大的拆遷改造開始轟轟烈烈的展開。一、全力推進主路主街沿線30個大型項目拆遷改造項目，目前完成拆遷面積107萬平方米。二、加快城中村拆遷，目前省會已經有46個舊村改建啟動拆遷，其中沿主路主街30個村，完成拆遷面積253萬平方米。三、拆違綠化工作緊隨其后,二、房屋拆遷實施程序,1、提出拆遷申請 任何單位或個人需要進行房屋拆遷，必須持國家規(guī)定的批準文件和拆遷方案，向縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門提出拆遷申請，經批準發(fā)給拆遷許可證后方可拆遷。 申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料： （1）建設項目批準文件；（項目建議書或計劃任務書） （2）建設用地規(guī)劃許可證；,房屋拆遷實施程序 （3）拆遷計劃和拆遷方案； （具體拆遷地段、范圍、預訂拆遷面積、拆遷期限、安置面積、回遷期限、過渡方式、拆遷補償費預算等） （4）房屋拆遷申請表 （建設單位名稱、建設項目名稱、建設項目計劃批準文號、建設用地批準文號、拆遷范圍、被拆遷房屋總面積、被拆遷戶數(shù)及房屋分類情況、具體實施拆遷方式、安置方式、拆遷期限等。加蓋申請單位公章。）,房屋拆遷實施程序 2、房屋拆遷審批與房屋拆遷許可證 房屋拆遷主管部門在收到拆遷申請和提交的有關批準文件、拆遷計劃和拆遷方案后，應當及時進行檢查，并對拆遷范圍進行現(xiàn)場調查。審查的主要內容包括：進行建設的批準文件是否齊全、有效；確定的拆遷范圍和對象是否與國家規(guī)定的要求一致；用于拆遷的資金是否落實；臨時周轉房準備是否充足；拆遷的期限和步驟是否切實可行等。,房屋拆遷實施程序 經過審查后應及時給拆遷人核發(fā)房屋拆遷許可證。雖然取得了拆遷許可證，但在實施拆遷行為的過程中違背房屋拆遷許可證中的規(guī)定內容，是違法拆遷行為。,房屋拆遷實施程序 3、簽訂拆遷協(xié)議 拆遷人必須對被拆遷人進行補償安置，被拆遷人必須執(zhí)行批準的拆遷決定。拆遷人和被拆遷人必須在拆遷管理部門規(guī)定的拆遷期限內，就有關問題簽訂書面協(xié)議，以協(xié)議方式確定拆遷當事人雙方的權利與義務。 4、實施拆遷 拆遷人必須在拆遷許可證規(guī)定的范圍和期限內進行拆遷，不得超過規(guī)定的范圍和期限。,房屋拆遷實施程序 5、監(jiān)督檢查 房屋拆遷主管部門應當對房屋拆遷活動進行檢查。被檢查者應當如實提供情況和資料，檢查者有責任為被檢查者保守技術和業(yè)務秘密。 6、檔案歸檔 房屋拆遷主管部門應對批準拆遷項目的有關資料按要求進行歸檔保存。,三、房屋拆遷補償,形式：貨幣補償，產權調換。被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。,（一）貨幣補償,1、含義： 指拆遷人對拆遷的房屋，按其價值，以付給貨幣的方式對被拆遷人的經濟損失進行補償。金額按照等價有償?shù)幕驹瓌t，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。 貨幣補償?shù)慕痤~，根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。,2、貨幣拆遷方法 （1）被拆遷人放棄安置權，建設單位按拆遷房屋的面積和單位面積價格的乘積付給被拆遷人。 （2）建設單位把按政府規(guī)定應該安置房屋折合成價款交給被拆遷人自己去買房，盈虧與建設單位無關。 （3）建設單位確定一個購房價格，根據被拆遷人的選擇和意愿去購房，價格差由被拆遷人承擔。,3、貨幣拆遷注意事項 （1）因地制宜確定貨幣拆遷政策。 （2）貨幣拆遷應保護原產權人的利益。 貨幣拆遷安置的現(xiàn)居住人、被拆遷人拿到補貼購買自己如意的房子，產權歸自己。 （3）被拆遷人得到安置款后，必須用于購房，憑購房交款通知書由拆遷人將應付安置款付給售房單位，不宜將安置款交給個人，以便堵塞漏洞。 （4）按拆遷政策確定拆遷安置面積和安置單位面積價格標準。,貨幣拆遷注意事項 （5）貨幣安置應與房改政策結合起來。 被拆除房屋的性質有公、私之分，被拆遷人有所有人、使用人之分，實行貨幣安置讓被拆遷人用貨幣到市場購房，必然會產生該房屋購買款的多渠道性、權屬性質的多樣性。因此，應通過住房制度改革的售房政策加以規(guī)范和調整。 （6）拆遷安置實行貨幣安置時，必須簽好協(xié)議。 協(xié)議要明確被拆遷人所購房屋的地點、產權單位名稱、購房面積、貨幣安置款數(shù)額、付款方式、搬遷時間等雙方認為應該明確的其他事項。,（二）產權調換 指拆遷人以其他的或在建的房屋與被拆遷人的被拆遷房屋相交換，使被拆遷人對拆遷人提供的房屋有所有權。 實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。,四、拆遷補償?shù)木唧w規(guī)定 1、公益事業(yè)房屋及其附屬物的拆遷補償 拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。 2、對租賃房屋的拆遷補償 （1）拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。貨幣補償或產權調換，由被拆遷人選擇。,對租賃房屋的拆遷補償 （2）被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。,3、對產權不明確的房屋的拆遷補償安置 拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。,4、對設有抵押權房屋的拆遷補償 拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執(zhí)行。 五、房屋拆遷安置與補助（略）,問題： 1、城鎮(zhèn)房屋拆遷補償款征個人所得稅嗎？ 2、用房屋拆遷補償款買房契稅如何計算？,1、城鎮(zhèn)房屋被拆遷人按照有關規(guī)定取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。,2、例： 李女士最近獲得一筆20萬元的房屋拆遷補償款，拿著這筆錢后，她準備花50萬元在通州區(qū)買一所普通住宅。 她購買這所普通住宅后，只要到通州地稅局辦理契稅減免手續(xù)，20萬元的補償款部分就可以完全免征契稅，剩余30萬元房款可以在3%的比例上再減半征收，只要按1.5%的比例繳納契稅就可以。,北京文物四合院被拆案:居民訴建委違規(guī)頒拆遷證,“文物局發(fā)函保護 四合院被拆大半”追蹤： 北京市宣武區(qū)西河沿222號院兩戶居民簽訂拆遷協(xié)議未搬遷，被宣武市政管委訴至法院，在此案確定的開庭時間前，兩戶居民起訴了頒發(fā)拆遷許可證的宣武建委，請求法院撤銷許可證。 昨天（9月11日），宣武法院開庭審理拆遷許可證被訴撤銷案。兩戶居民被訴搬遷的案件受此案影響，宣武法院決定中止審理。,爭議焦點1 房子是文物？是否該拆？ 居民郭女士訴稱，她居住的房子是市級文物保護單位正乙祠的附屬部分，郭女士當庭出示了從市文物局網站上下載的正乙祠文物保護范圍圖，稱房子屬文物建筑。 宣武區(qū)建委代理人當庭對此圖表示認可，稱拆遷范圍內是不是有文物建筑，和是否應該拆遷是兩回事。該代理人說真正拆遷時，如果不是文物建筑的房屋，將予以拆除，而遇有文物建筑的房屋，會原址保護。 作為第三人出庭的宣武市政管委代理人也認可此圖，并同意建委代理人的意見。,爭議焦點2 拆遷許可證頒發(fā)程序違規(guī)？ 宣武區(qū)建委代理人稱頒發(fā)拆遷許可證前，曾召集居民召開聽證會，頒發(fā)程序是合法的。 郭女士的律師朱壽全表示，聽證前，北京市文物局已經將郭女士所在的222號院列入原址保護、不得拆毀的保護范圍，居民在聽證會上出示了該文件。朱律師說，文物保護法和北京市文物保護管理條例明確規(guī)定，在文物保護單位的保護范圍內進行建設工程，必須經相應級別的文物部門同意后，報規(guī)劃部門批準。 “宣武建委明知拆遷范圍內包含文物建筑且未經文物部門審查，而且明知文物部門要求不得拆除，仍舊核發(fā)拆遷許可證，違反了法定程序。”朱律師對法官說。 對此，宣武區(qū)建委代理人稱，拆遷許可證是根據北京市規(guī)委的建設用地規(guī)劃許可證頒發(fā)的，程序合法。宣武區(qū)市政管委代理人同意這一意見。 開庭前，北京市規(guī)委工作人員曾表示，該地區(qū)的建設用地許可證上有一條附加條款：需要經過文物部門的同意。,河南滑縣一鄉(xiāng)政府自行強制拆遷屬越權被判違法,4月17日，河南省滑縣人民法院審結了一起因政府強制拆遷而引發(fā)的行政訴訟案件，被告滑縣趙營鄉(xiāng)人民政府因無法定職權，所作的具體行政行為被判違法。 1979年，原告趙世英在原趙營鄉(xiāng)人民政府遷址后，使用了原趙營鄉(xiāng)人民政府留下的三間房屋。其后，原告又陸續(xù)在該處添加建造了兩間房屋。2007年8月17日，被告發(fā)出關于對趙營鄉(xiāng)大禮堂拆遷公告，并向原告送達了拆遷通知，以要在該地建設趙營集娛樂休閑廣場為由，要求原告限期清理房屋及地面附屬物。2007年9月6日，被告組織人員對原告的五間房屋進行了強制拆除。,法院審理后認為，被告滑縣趙營鄉(xiāng)人民政府依法具有對本行政區(qū)域內村鎮(zhèn)規(guī)劃建設進行管理工作的法定職權。被告向原告送達拆遷通知后，如果當事人既不申請復議，也不向人民法院起訴，又不主動拆遷，被告可以申請人民法院強制執(zhí)行。所以，本案中，作出決定的機關即趙營鄉(xiāng)人民政府對于其作出的拆遷通知，應申請人民法院強制執(zhí)行，其本身是不具有強制執(zhí)行該行為的法定職權的。 綜上，法院認為，被告作出的強制拆除房屋的具體行政行為超越了其法定職權，依法應予撤銷。但是，由于強制拆除房屋的行為屬于不可撤銷的行政強制行為，故判決確認該具體行政行為違法。,行政裁決主體錯誤事實不清 河南一村民告贏拆遷辦,河南省鄧州市人民政府拆遷辦公室下發(fā)的一份行政裁決書因主體錯誤、事實不清等，日前被鄧州市人民法院判決撤銷。 原告蘭洪家是鄧州市古城辦事處大西關居委會二組村民。1975年，蘭洪家夫婦在位于河南省鄧州市新華路北側、原鄧縣人民醫(yī)院門前陸續(xù)擴建磚瓦結構兩間主房、四間偏房、一間樓門及一間小屋。1983年第一次擴寬新華路，將其兩間偏房、一間樓門拆除。1985年第二次擴街，又將蘭洪家兩間偏房和后建的一間樓門拆除。1992年3月14日，被告鄧州市人民政府拆遷管理辦公室（以下簡稱拆遷辦）將原告蘭洪家夫婦現(xiàn)有的房屋及附屬物列為拆遷對象，并向其發(fā)送了擴街拆遷通知書，在其房屋拆遷調查登記表中“現(xiàn)有宅地”欄內標明東西8.7M，南北9.6M，面積83.52M，占壓規(guī)劃東西8.7M，南北1.7M，面積14.79M2，在”剩余宅地“欄內標明東西8.7M，南北7.9M，面積68.73M2。,1992年11月10日，鄧州市人民醫(yī)院需建急診大樓以拆遷人的名義，向拆遷辦提出拆遷裁決申請。拆遷辦遂作出裁決書，將“蘭紅甲”列為被拆遷人,但在被告的送達回證上“收件人”欄中注明是“蘭紅家”。原鄧州市計劃委員會也明確表示市人民醫(yī)院新建急救中心大樓基建“不新征土地”。原告直今未領取補償安置等費和接受宅基地安置。,法院審理認為，被告拆遷辦在作出裁決時應認真核查當事人的身份等基本情況，將被拆遷人蘭洪家錯誤地寫成了“蘭紅甲”，系主體錯誤；在將裁決書送達時，送達的時間、地點、送達人、收件人存在矛盾之處，應視為沒有送達；該裁決書沒有明確具體的拆遷對象，拆遷的四至范圍，應認定事實不清；鄧州市計劃委員會也明確了拆遷人鄧州市人民醫(yī)院“不新征土地”；在拆遷人沒有辦理土地使用權變更手續(xù)的情況下，即下發(fā)拆遷房屋的行政裁決書，違背了國務院規(guī)定，故法院做出上述判決。,重慶最牛釘子戶flash: /pc/2007-03-23/326/162.html,憑居住權辦產權證案 甲系某國有單位的職工，與妻子乙居住在單位分的一戶兩居室。公房改革時，他們用夫妻共同財產以甲的名義向單位申請購買該房。甲與單位簽訂的購房合同中約定：單位以經濟適用房價格向甲出售上述房屋，負責統(tǒng)一報送房屋買賣手續(xù)、辦理房屋產權證等。簽約后，甲將購房款支付給了單位。后來，甲與乙因夫妻感情破裂，經法院判決離婚。當時甲未取得房產證，法院沒有將該房作為夫妻共同財產分割，而是將其中的大間判由乙繼續(xù)居住。判決生效后，乙持該判決書要求甲的單位按購房合同中的約定到房管部門為自己辦理大間房屋的產權證。但單位認為乙不是合同的簽約人，拒絕了乙的要求。乙遂將該單位訴至法院。,第七節(jié)房地產權屬登記管理,如何辦理產權過戶手續(xù) 婚姻關系存續(xù)期間，夫妻共有的房屋如果僅登記在一方名下，并不意味著另一方就不享有對房屋的所有權，如其對登記有異議，可以要求登記機關進行變更登記。本案所涉房屋的所有權的分割問題，可通過兩種方式解決，即由甲乙共同申請，或等待被告提出申請，要求房產登記機關將甲乙登記為共同權利人，并明確雙方各自享有的份額。另一種方案為將該房屋變價分割，由一方登記為所有權人，另一方獲得其應得的份額的價額補償。法院的判決是認定乙享有在大間房屋繼續(xù)居住的權利，這一權利不等于乙對于大間享有所有權，如果法院判決乙對該房屋享有按份或單獨的所有權，則乙有權持該判決請求被告向房產部門或直接請求房產部門辦理房屋過戶登記手續(xù)，但法院并未判決乙享有這樣的權利。所以，乙的請求不能得到支持。,房產贈予應辦理登記手續(xù),房產贈予應辦理登記手續(xù) 張龍(男)與王某(女)自小認識，可謂青梅竹馬，后依法登記結婚?；楹髲堼埨^續(xù)做建材生意，收入頗豐。王某則操持家務，后生一子張小龍，雙方婚后購置了一套商品房，并辦理了產權證，所有權人登記的是張龍的名字，由一家三口居住。后因張龍見異思遷，與其他異性有不正當關系，致夫妻感情破裂，最后張龍與王某協(xié)商，欲協(xié)議離婚，孩子張小龍隨其母王某生活，但對婚后購置的商品房的歸屬，雙方協(xié)商不成，最后各自妥協(xié)，房子歸孩子張小龍，雙方訂立有書面字據，張龍將房屋所有權證親手交予其子張小龍，但未去房管局辦理過戶手續(xù)。事后，張龍、王某在民政局辦理了離婚手續(xù)。離婚后張龍搬出了商品房，與人再婚，王某、張小龍則繼續(xù)居此。,幾年后，因房價上漲，原張龍名下的商品房價值已翻了幾番，張龍對當初將此房贈予給張小龍的事反悔，以自己仍是產權人為名，欲要回此房，因與張小龍、王某協(xié)商不成訴至法院要求確認此房的所有權。法院經審理查明以上事實后，依法判決，張龍當初將此房贈予張小龍的行為有效，訴爭之房歸張小龍所有。,房屋做為不動產，實行登記制度，房產贈予應在房產管理部門進行登記，受贈人的權利才能得到全面保障。本案中法院是依最高人民法院關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）條規(guī)定：“公民之間贈與關系的成立，以贈與物的交付為準。贈與房屋，如根據書面贈與合同辦理了過戶手續(xù)的，應當認定贈與關系成立；未辦理過戶手續(xù)，但贈與人根據書面贈與合同已將產權證書交與受贈人，受贈人根據贈與合同已占有、使用該房屋的，可以認定贈與有效，但應令其補辦過戶手續(xù)?！?本案中張龍在贈予后又反悔的行為顯然違反了民事活動中應遵守的誠實信用原則，張小龍受贈房屋后未過戶，造成訴訟的產生，也是該引以為戒。,第八節(jié) 房地產管理中的法律責任,一、房地產違法與法律責任,1、房地產違法的概念 2、房地產違法的種類： 房地產行政違法 房地產民事違法 房地產刑事違法,房地產行政違法,是指違反房地產行政法律規(guī)范，依法應當承擔行政法律責任的行為。 分兩種情況：國家機關及其工作人員 公民、法人或其他社會組織,房地產民事違法,是指違反房地產民事法律規(guī)范，依法應當承擔民事法律責任的行為。,房地產刑事違法,是指由房地產違法行為引起的依法所應承擔的刑事法律責任行為。,3、房地產法律責任,是指由房地產違法行為引起的依法所應承擔的帶有強制性的責任。 從性質上劃分，分為：房地產行政法律責任；房地產民事法律責任；房地產刑事法律責任。,二、房地產行政法律責任,1、行政處分 （1）擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用于房地產開發(fā)的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。 （2）沒有法律、法規(guī)的依據，向房地產開發(fā)企業(yè)收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節(jié)嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。 （3）房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。,房地產行政法律責任 行政處分,（4）房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。 行政處分的形式：警告、記過、記大過、降級、撤職、開除六種。,房地產行政法律責任 2、行政處罰,（1）未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產開發(fā)業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發(fā)業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。 （2）未按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以并處罰款。 （3）以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產的，未按國務院規(guī)定報批，或未依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以并處罰款。,房地產行政法律責任 行政處罰,（4）未交付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以并處罰款。 （5）未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產中介服務業(yè)務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業(yè)務活動，沒收違法所得，可以并處罰款。,三、房地產民事法律責任,房地產民事法律責任的承擔方式有以下幾種： 1、確認房地產產權； 2、停止侵害； 3、排除妨礙； 4、消除危險； 5、返還房地產產權； 6、恢復原狀； 7、賠償損失； 8、返還不當?shù)美?以上承擔方式可單獨適用，也可合并適用。,四、房地產刑事法律責任,是違反房地產法最嚴重的一種法律責任。 房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任 。 房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任 。,案例： 房地產糾紛索賠案第一例27萬購房款獲賠63萬,1998年9月，銀先生看中了深圳某花園的2棟32B的一套現(xiàn)樓單位，交付訂金后與開發(fā)商簽訂了認購書。按約定，簽訂認購書當日，開發(fā)商就與當事人銀先生辦理了入伙手續(xù)。不久，銀先生將27萬多元的房款，一次性付給了開發(fā)商。1998年11月，雙方按房地產買賣程序及相關要求，正式簽訂了深圳市房地產買賣合同。辦理好入伙手續(xù)并裝修后，銀先生一家高興地搬進了新房。,房地產糾紛索賠案第一例,與此同時，銀先生按開發(fā)商要求將購房合同原件、身份證復印件、付款發(fā)票等資料交給了開發(fā)商，委托開發(fā)商辦理產權證手續(xù)。到1999年11月，開發(fā)商電話通知銀先生去看房產證，看到的卻是1棟32B的房產證，并不是2棟32B的產權證。此時開發(fā)商向銀先生解釋房產證出錯，可能是國土部門的在辦理過程中錯將“2棟32B”辦成了“1棟32B”。為此，開發(fā)商也積極主動承諾由他們負責去辦理換證手續(xù)，最多2個月時間就可以辦理好。 八個月過去了，2000年7月，銀先生從有關方面獲悉，他所購買的某花園2棟32B房其實早已賣了，原戶主還辦理了房地產證及戶口指標，銀先生感到氣憤。,房地產糾紛索賠案第一例,為討公道第一次上法庭 銀先生00年9月向法院提起訴訟，要求賠償購房款、辦證費、入伙費、裝修費及精神損失等合計67萬元。案件進入訴訟程序后，開發(fā)商應訴答辯時認為雙方簽訂的合同已經經過了公證（實為見證）并已交付使用，而且也為銀先生辦理了房產證，只是工作中出了錯。此前已經著手給銀先生辦理換證（房產證）手續(xù)，只是手續(xù)較為復雜，才拖了一段時間。開發(fā)商承諾，愿意盡快為銀先生辦理換證手續(xù)，希望銀先生能夠諒解。銀先生相信了開發(fā)商，并于2000年10月向法院撤訴。 1年多過去了，見開發(fā)商給不了明確結果或說法，銀先生于2002年4月正式委托某律師事務所的李律師作為其訴訟代理人，再次啟動了訴訟程序。,房地產糾紛索賠案第一例,查實房屋已售，進入二次訴訟 李律師調查取證后，獲悉銀先生購買的2棟32B房已于96年賣給了張某，并于98年9月在國土部門辦理了房產證，而且同期辦理了購房入戶手續(xù)。 對于房屋已售，要說開發(fā)商不知道或是“疏忽大意”，顯然是說過不去的。按當事人的理解，在這種情況下，開發(fā)商還通知其辦理相應手續(xù)，實際上是在故意欺騙和玩弄。為此，銀先生再一次提起訴訟，并要求開發(fā)商雙倍賠償購房款和其它損失等共計66萬元。,房地產糾紛索賠案第一例,深圳某區(qū)法院于02年4月受理了此案，法院從派出所調取的戶籍資料中，進一步證實了2棟32B房已經辦理了他人戶口的事實。然而在庭審中，開發(fā)商卻一改以前的態(tài)度，提出雙方已經協(xié)議修改了購房合同，即將合同中的“2棟32B”更改為“1棟32B”，而且已經騰空了1棟32B房，銀先生可以隨時入住，同時提交了3份經涂改為“1棟32B”的購房合同。,房地產糾紛索賠案第一例,法庭在庭審中聘請了專門機構對“2棟32B”的裝修費進行了評估，評估價值為31092元。 調解不成，法院于02年12月作出一審判決，認為原、被告雙方將合同標的修改為1棟32B號房，是雙方對合同標的變更，判決確認雙方于98年11月簽訂變更后的房地產買賣合同有效，雙方應繼續(xù)履行；被告（開發(fā)商）賠償原告裝修費損失31092元；駁回原告的其它訴訟請求。案件受理費11665元、評估費1000元，由原告承擔10665元。銀先生敗訴了。,房地產糾紛索賠案第一例,銀先生再次與李律師重新分析案情，又去了相關部門調取了當時2棟32B的見證合同，針對一審判決，提出了四點上訴理由： 1、關于2棟更改為1棟的涂改之處沒有銀先生的任何確認； 2、原2棟32B的購房合同見證件、當時的認購書、購房發(fā)票等證據，仍存于區(qū)國土局某部門，這些充分證明合同標的為2棟32B的事實； 3、開發(fā)商在第一次的應訴答辯中曾承認1棟32B房產證屬辦證失誤所致； 4、根據最高人民法院關于民事證據的若干規(guī)定，開發(fā)商主張合同變更應承擔舉證責任。并繼續(xù)要求開發(fā)商雙倍賠償。,房地產糾紛索賠案第一例,此時，正值最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋頒布。深圳市中院受理該案后，組成合議庭對該案進行審理。律師又再次去國土部門查詢了產權檔案資料，發(fā)現(xiàn)該樓盤99年12月核準的1棟32B房產證已經無效，該房已于03年5月登記于開發(fā)商名下，登記價格僅為人民幣16萬多元。,房地產糾紛索賠案第一例,二審法院審理認為，被上訴人（開發(fā)商）故意隱瞞涉案房產“2棟32 B”已售給他人的事實，采用欺詐手段與上訴人簽訂的房地產買賣合同，依法屬于可撤銷合同。03年10月份，深圳中院在庭審分析后，依據有關法律法規(guī)判決撤銷雙方當事人于98年11月簽訂的深圳市房地產買賣合同；最終判決被上訴人（開發(fā)商）返還上訴人雙倍退還購房款及全額退還購房款利息、辦證費、入伙費、鑒證費、入伙費等合計63萬多元。,房地產糾紛索賠案第一例,律師點評： “誠實信用”是民事活動的基本準則，違反誠信原則理當付出相應的誠信代價。 除我國消費者權益保護法在消費領域率先就欺詐行為規(guī)定了雙倍賠償標準外，最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋也明確規(guī)定對房地開發(fā)商的欺詐行為，適用雙倍賠償標準。加重了房地產開發(fā)商的誠實義務，這無疑是法律的一大進步。 本案中深圳市中級人民法院及其法官清楚、準確地適用雙倍賠償標準，對于規(guī)范房地產市場秩序維護消費者權益均將起到積極的推進和警示作用。,房屋未辦過戶手續(xù) 該買賣合同是否有效,案情： 2004年4月20日，郭某與曾某簽訂了一份房屋買賣協(xié)議，雙方約定：郭某自愿將其所有的一套商品房，作價100000 元出售給曾某，簽訂協(xié)議之日曾某預付房款80000元，余款20000元于同年8月20日前郭某交付房屋時一次性支付。郭某承諾在9月20日之前協(xié)助曾某辦理房產過戶手續(xù)。 協(xié)議簽訂后，曾某按約付清了房款，郭某也交付了房屋。后郭某反悔，不想把房子賣給曾某。2004年9月20日，曾某依約要求郭某辦理房屋過戶手續(xù)遭郭某拒絕，郭某于同年9月10日訴至法院，以房屋未辦理房產過戶手續(xù)要求法院判令曾某歸還房屋，并表示愿意退還房款本息。,房屋未辦過戶手續(xù) 該買賣合同是否有效,分歧： 對本案郭某與曾某簽訂的買賣房屋協(xié)議是否有效。 本案中郭某與曾某之間的房屋買賣