專題及芝加哥紐約北京cbd案例181464446NXPowerL.ppt

CBD專題及芝加哥、紐約、北京CBD案例研究, CBD理論及特征, CBD發(fā)展規(guī)律, 芝加哥CBD案例, 紐約曼哈頓CBD案例, 北京CBD案例,目 錄,CBD研究,PART1 CBD理論及特征,何為CBD？,CBD一般占地3至5平方公里，有的甚至更大，其建筑面積少則五六百萬，多則上千萬平方米，是一個城市的功能核心，是現(xiàn)代化大都市的一個重要標志，其地價可謂真正是“寸土寸金”。美國紐約的曼哈頓、日本東京的銀座、我國香港的中環(huán)以及新加坡的中心區(qū)等都是世界聞名的CBD。,CBD高度集中了城市的經(jīng)濟、科技和文化力量，同時具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多種功能。CBD特定的職能要求區(qū)內的建筑必須高密度、現(xiàn)代化。因此，CBD中匯集了眾多氣勢恢宏、錯落有致的超高層建筑并且擁有非常便捷的交通和現(xiàn)代化的信息交換系統(tǒng)，以及大量的辦公、餐飲、服務和住宿設施。一般來講，寫字間要占到總建筑面積的50%，商業(yè)、餐飲業(yè)及商住建筑約占40%，其他服務設施以及必要的配套設施約占10%。,當代城市CBD的八大特征,現(xiàn)代城市中央商務區(qū)主要由商務辦公、金融和服務類三大職能設施構成。當代城市CBD擁有這些基本特征。,1、擁有高盈利水平的產業(yè)，以第三產業(yè)為主導； 2、擁有商務空間的最高聚集度； 3、具有最高的交通可達性，無一例外處于城市干道系統(tǒng)的核心； 4、擁有最高的地價； 5、與城市最初的發(fā)源地、目前的地理中心有一定的關聯(lián)度； 6、具有良好的社會服務條件、技術設施和城市景觀； 7、借助信息交換維持在區(qū)域經(jīng)濟活動中的控制作用； 8、趨向于在社會組織體系中形成一個階層，這一階層與信息、科技領域 重合的趨勢顯著。,PART2 CBD發(fā)展規(guī)律,CBD規(guī)律一：城市功能聚集中心,城市CBD的發(fā)展是城市發(fā)展和社會生產力發(fā)展共同作用的結果.,現(xiàn)代CBD的功能演化,CBD的三種功能聚集中心,1、管理和控制職能聚集中心,在CBD的功能建構中，需要優(yōu)先考慮具備這種“管理與控制”職能的全球性、區(qū)域性商務辦公設施的開發(fā)與建設。,2、金融市場運作功能聚集,在區(qū)域和世界經(jīng)濟一體化進程中，生產、辦公和服務顯現(xiàn)出地域分散化的趨勢。金融業(yè)運作的全球一體化，市場經(jīng)濟中不斷繁衍的多樣化非銀行的金融服務業(yè)和國內國際的專業(yè)銀行，并在CBD聚集形成金融中心，與商務辦公設施一起承擔著管理與控制功能。,3、專業(yè)化生產服務職能集聚,生產服務業(yè)是支持生產活動的專業(yè)化服務設施，其在現(xiàn)代經(jīng)濟中的地位日益提高，并以其中間產品服務，構成經(jīng)濟供應能力的一部分，是CBD主導職能的衍生性經(jīng)濟活動。而以商業(yè)零售、休閑娛樂為主的生活性服務設施在CBD職能機構中被視為配套性服務設施。在CBD發(fā)展初期和依托城市商業(yè)中心發(fā)展商務中心的過程中也占據(jù)重要地位。,CBD規(guī)律二地價與租金,在城市地價的分布規(guī)律中，有一個最高地價點，其周圍地帶往往成為CBD的核心，而這里同樣也是城市最高租金匯集地。 由于CBD空間的希缺有限性和可達性的差異，地價呈不均勻分布狀態(tài)，競爭使得只有承租能力較高的功能才能占據(jù)地租較高的地段。這種承租能力的差異使各CBD功能存在著一定的等級序列。,高檔零售；金融、信息咨詢；旅館、批發(fā)業(yè)；居住及其他,1972年美國新建高檔辦公建筑的租金比較（單位：美元/平方英尺/年）,CBD的建筑容積率高于周邊，而周邊地帶的容積率隨著與中心區(qū)距離增加而迅速減少。單位樓面的價格差異在疊加容積率差別后，CBD單位土地面積的價格將數(shù)倍、數(shù)十倍高于外圍地帶，這一綜合地價表現(xiàn)在各個城市中都是非常顯著的。,CBD的開發(fā),不同級別CBD合理規(guī)模,城市級別決定了CBD規(guī)模,單中心城市的CBD規(guī)模與容積率（注：單中心城市指全球區(qū)域級城市或國家區(qū)域中心城市、重要城市）,單中心CBD開發(fā)三大規(guī)律：A用地規(guī)模多在200萬平方米以下；B、建筑面積在500萬平方米以下；C、開發(fā)強度之容積率多在2.5左右。,CBD內房地產開發(fā)的物業(yè)構成,現(xiàn)今城市中心商務區(qū)主要由商務辦公、金融和服務三類職能設施構成，同時也不同程度地包括一定量的傳統(tǒng)的商業(yè)零售類和居住職能設施。在CBD中這三大職能的比例關系一般為2：1：1，即以辦公職能為主，兼以金融和服務類職能。如巴黎拉德方斯三大職能分別占50，25，25。世界其他商務區(qū)的功能比例也大致如此。 經(jīng)驗表明：1、活力四射的CBD內寫字樓建設量應約占到50，商業(yè)設施及酒店、公寓住宅等應各占20，其余分配給各種必要的配套設施；2、對于城市CBD外圍而言，“居住”是城市新區(qū)活力源泉，由研究表明，一個城市新區(qū)居住規(guī)模超過40，這個中心區(qū)才能成為富有人氣和活力的城市中心。,芝加哥CBD案例分析,城市整體,芝加哥（Chicago）是美國第三大城市，位于伊利諾伊州東北部，世界第一大淡水湖密西根湖西南端與芝加哥河交匯處，芝加哥是美國重要的航空、鐵路、公路及光纖通訊樞紐，五大湖地區(qū)最大的湖港，全美冶金和機械制造、金融貿易、文教中心。芝加哥位于美國中部地區(qū)，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)越的發(fā)展條件，在美國的經(jīng)濟格局中具有重要的戰(zhàn)略地位。 芝加哥市面積591平方公里，人口301萬，僅次于紐約和洛杉磯，城市沿濱湖平原向西、北、南展開。芝加哥大都市區(qū)由庫克等個郡組成，包括周圍許多衛(wèi)星城鎮(zhèn)以及印第安納州西北濱湖地區(qū)諸城，面積約12000平方公里，人口850萬。 芝加哥是美國的一個老工業(yè)城市，在1950年代達到其最輝煌的時期。然而從1960年代起，由于世界經(jīng)濟結構大變動，美國經(jīng)濟也經(jīng)歷了一個轉型的過程。在這個過程中，芝加哥經(jīng)歷了城市衰退，人口流失，經(jīng)濟困難等各種城市問題，其時間長達近40年多久，到1990年代，芝加哥才終于完成了經(jīng)濟結構多元化的調整，重新復興，成為經(jīng)濟全球化中的一個重要結點，成為一個真正的國際城市。,發(fā)展歷程,借助于19世紀中葉美國西部大開發(fā)的歷史機遇，芝加哥成功實現(xiàn)了由農業(yè)城鎮(zhèn)向制造基地的轉變，到1930年代制造業(yè)經(jīng)濟達到鼎盛，成為美國最重要的工業(yè)城市之一。1960年代后，隨著美國經(jīng)濟結構的整體轉型，重工業(yè)的重要性日益下降，芝加哥大量的制造工廠被迫關閉或外遷，城市被迫進行產業(yè)調整與轉型。 1）制造業(yè)和交通運輸業(yè)鼎盛期（20世紀上半葉） 1909年，芝加哥編制了一個宏偉的總體規(guī)劃，確定了城市近百年來的發(fā)展框架。此時芝加哥人口達到170萬，建成區(qū)面積486平方千米，并建成了地鐵和世界上第一條城市高架鐵路。按照規(guī)劃，芝加哥發(fā)展了郊區(qū)衛(wèi)星城，建成了湖濱公共綠地系統(tǒng)。在此期間，芝加哥繼承了雄厚的重工業(yè)基礎，形成了鋼鐵工業(yè)、機械制造業(yè)、金屬加工業(yè)、食品加工業(yè)、印刷業(yè)等對經(jīng)濟貢獻極大的制造業(yè)支柱部門。二戰(zhàn)結束后美國經(jīng)濟開始全面復蘇，1950年芝加哥城市人口達到362萬。1955年，芝加哥建成了世界上最大的奧海爾（OHare）國際機場，成為美國和全球的航空運輸中心。 2）經(jīng)濟結構轉型期（20世紀下半葉） 由于全美經(jīng)濟衰退和工業(yè)企業(yè)外遷，1960年代芝加哥中心城人口開始減少，1970年代郊區(qū)成為就業(yè)的增長點，人口第一次超過城區(qū)人口，達到大芝加哥地區(qū)總人口的55%。1990年城市人口下降到278萬，郊區(qū)從庫克郡擴展到杜培郡和麥亨利郡。為因對郊區(qū)化所帶來的制造業(yè)和就業(yè)崗位外遷問題，芝加哥從1960年代開始研究新一輪城市經(jīng)濟發(fā)展、產業(yè)結構調整，1980年代最終確定并貫徹執(zhí)行了“以服務業(yè)為主導的多元化經(jīng)濟”的發(fā)展目標。一方面，立足金屬加工、食品等傳統(tǒng)制造優(yōu)勢，重點扶植與制造業(yè)緊密關聯(lián)的新興服務業(yè)，致力引進新興高科技工業(yè)中的管理、研發(fā)、營銷等價值鏈高端部門；另一方面，利用它位于美國交通運輸網(wǎng)絡中心的有利區(qū)位，充分發(fā)揮并加強了傳統(tǒng)金融貿易中心的地位，大力發(fā)展商業(yè)貿易、金融業(yè)、會議展覽及旅游業(yè)。1989年當選的市長理查德戴利提出建立城市工業(yè)保護區(qū)，同時大力促進服務業(yè)、旅游業(yè)和高科技工業(yè)的發(fā)展。 3）多元化經(jīng)濟時期（現(xiàn)階段） 進入新世紀，芝加哥前期的產業(yè)轉型戰(zhàn)略成效顯現(xiàn)，2003年城市人口回升到290萬，市區(qū)面積591平方千米，成為國際航空運輸中心、國際（美洲）光纜通訊中心，被稱為美國的制造之都、金融貿易之都、會展之都、文化教育和工業(yè)中心，基本形成了以服務業(yè)為主的多元化經(jīng)濟結構。芝加哥從傳統(tǒng)工業(yè)城市成功轉型為現(xiàn)代服務業(yè)城市。,城市片區(qū)概況,芝加哥市區(qū)很大，可粗略分為中、北、西、南四大片（東面是大湖）。芝加哥的中央商務區(qū)叫盧普區(qū)，位于城市中心地帶。北區(qū)環(huán)境幽美，為高級住宅區(qū)，多各色文化娛樂設施；南區(qū)與西區(qū)，主要為工業(yè)區(qū)，黑人聚居，多低標準住宅。,芝加哥市區(qū),盧普區(qū),中央商務區(qū)（CBD）盧普區(qū),盧普區(qū)是芝加哥的正式行政區(qū),轄區(qū)內擁有目前美國第二大中央商務區(qū)，僅次于紐約市的曼哈頓中城，是城市高附加值產業(yè)活動集聚的核心區(qū)域。 盧普區(qū)由老商業(yè)中心區(qū)發(fā)展而成。盧普（Loop）意為環(huán)行道區(qū)，因地處高架鐵道（地鐵在地上的部分）所圍成的矩形環(huán)道之內而得名。,中央商務區(qū)（CBD）盧普區(qū),盧普區(qū)西面和北面臨芝加哥河，東到密歇根湖，南到羅斯福大道，最初的區(qū)域邊界局限于19世紀末20世紀初城市高架鐵路環(huán)繞的區(qū)域。隨著城市發(fā)展，市中心區(qū)逐漸延伸到正式行政區(qū)以外，“盧普區(qū)”也更多用于表示整個芝加哥市中心，而不再是正式的行政區(qū)概念。該區(qū)包括約100個街區(qū)，占地約2.59平方公里，聚集了超過10萬就業(yè)大軍，占芝加哥市約1/6的就業(yè)人口。 盧普區(qū)與全球其他大都市的服務業(yè)集聚區(qū)最大的不同，不僅在于這里不是單一的商務區(qū)，除了鱗次櫛比的商務樓宇外，有聚集眾多豪華購物場所的購物街“華麗一英里”（Magnificent Mile），還在于這里高校云集，教育氛圍濃厚。因此，不會像紐約曼哈頓和東京銀座那樣出現(xiàn)白天人口密度大大高于夜晚的“空城”現(xiàn)象。,開發(fā)第一階段,開發(fā)第二階段,開發(fā)第三階段,1958年發(fā)展規(guī)劃,1973年芝加哥21世紀規(guī)劃,1983年芝加哥中心區(qū)規(guī)劃,開發(fā)背景,開發(fā)措施,開發(fā)成效,制造業(yè)和服務業(yè)衰退，中心商務區(qū)物業(yè)價值和零售額持續(xù)下滑，辦公空間增長停滯，盧普周邊的居住社區(qū)環(huán)境惡化,以恢復中心區(qū)活力為首要任務； 對芝加哥中心區(qū)的土地利用重新布局；在城市的中心區(qū)和周邊改善公共和私人設施； 在中心區(qū)附近建立伊利諾利大學新校區(qū)； 中心區(qū)進行了第一個大規(guī)模的面向中高收入階層的居住開發(fā)項目船塢城,郊區(qū)化的影響導致白人外遷，中心區(qū)黑人比例提高，社會矛盾尖銳；中心區(qū)房地產價格的上漲給小型商業(yè)帶來生存壓力,成功的扭轉了中心區(qū)房地產的衰退，增加了297萬平方米的新辦公空間，滿足未來企業(yè)管理機構和專業(yè)服務公司的需求,在盧普區(qū)周邊修建中高收入階層住宅，保護中心區(qū)商業(yè)核心的生存，也能為中心區(qū)的企業(yè)提供居住在附近的雇員，同時還可以為中心區(qū)的零售商店、餐館和娛樂場所提供消費市場； 對芝加哥河沿岸地區(qū)進行再開發(fā)，改善區(qū)域環(huán)境，形成濱水休閑步道，大片開敞綠地空間以及可供開發(fā)的住宅用地,形成了中央生活區(qū)的主體迪爾伯恩小區(qū)，并帶動了周邊原有工業(yè)用地及衰落地的開發(fā)，轉變?yōu)榫幼『蜕虡I(yè)用途,郊區(qū)購物模式的盛行和激烈的競爭使中心區(qū)傳統(tǒng)的零售百貨店生存艱難，面臨倒閉的危機；商務展覽需求得不到滿足,在中心區(qū)繼續(xù)提升金融、法律等現(xiàn)代服務業(yè)和零售、貿易等傳統(tǒng)服務業(yè)； 加強土地使用和管理； 加強主要活動場所之間的交通聯(lián)系； 擴建麥考米克會展中心，形成完整的會展區(qū),中心區(qū)人口開始增長，經(jīng)濟上升，到1990年代，芝加哥從制造業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)的經(jīng)濟結構轉型基本完成，多元化經(jīng)濟結構形成,通過對中心區(qū)開發(fā)的合理規(guī)劃與引導，能夠促進城市經(jīng)濟結構的轉型，同時能夠帶動中心區(qū)的進一步發(fā)展，強化中心區(qū)地區(qū)，實現(xiàn)經(jīng)濟繁榮,盧普區(qū)發(fā)展歷程,加強土地使用與管理，鼓勵居住、商業(yè)、辦公的混合使用，形成具有活力的中央生活空間,在土地使用上，倡導TOD的發(fā)展模式，強調高密度和混合使用，在擴展的盧普區(qū)和鐵路車站之間發(fā)展高密度的混合使用的走廊，將軌道、巴士公交系統(tǒng)和住宅、零售、教育和文化機構，醫(yī)療和辦公活動聯(lián)系起來；,強調辦公、底層商業(yè)、旅館和相關的商業(yè)用途，鼓勵同一棟建筑垂直的混合使用和街道層面的零售和商業(yè)服務；,土地使用思路,空中俯瞰圖：主要的標志性建筑,Aon大樓,千禧公園,格蘭特公園,希爾斯大廈,海軍碼頭景區(qū),白金漢噴泉,藝術博物館,芝加哥劇院,“L”大廈,倫敦保險大廈,文化中心,圖書館,芝加哥河,密歇根湖,Lasalle Se大廈,Marquette大廈,費雪大廈,Reliance大樓,盧普區(qū)周邊是中央生活區(qū)，主要由迪爾伯恩、河城、總統(tǒng)塔樓三個部分組成，面積約600英畝，可容納12萬居民； 高品質的中央生活區(qū)提升了CBD的形象，鞏固了CBD商業(yè)核心的地位，并且社區(qū)居民大多數(shù)就近工作，為中心區(qū)的零售商店、餐館和娛樂場所提供消費市場； 中央生活區(qū)在CBD和低收入社區(qū)之間創(chuàng)造了一個有效的邊界，并且?guī)涌拷行膮^(qū)的地方進一步轉型為中高收入居住社區(qū)； 中央生活區(qū)成為“芝加哥21世紀規(guī)劃”的最成功之處，并成為城市中心最有活力的中等收入社區(qū)。,CBD,河城,總統(tǒng)塔樓,迪爾伯恩,芝加哥CBD周邊的中央生活區(qū),產業(yè)經(jīng)濟：芝加哥,芝加哥市是在鋼鐵工業(yè)、機械制造業(yè)、農業(yè)技術、貿易、文化教育等方面均居領先地位的地區(qū)。芝加哥市工業(yè)以鋼鐵、金屬、食品加工、電子、石油加工、印刷和運輸機械設備工業(yè)為主。鋼鐵工業(yè)占美國第一位，有著名的美國鋼鐵公司和加來鋼廠。肉類加工也居全國首位。美國500家最大的公司中，有33家的總部設在芝加哥及附近地區(qū)，比較重要的有摩托羅拉、阿莫科及內陸鋼鐵公司等。 芝加哥是美國中西部一個重要的金融中心，也是世界金融中心之一。“芝加哥證券交易所”是美國境內僅次于紐約市的最大證券交易所?！爸ゼ痈缟虡I(yè)交易所”、“芝加哥期貨交易所”和“芝加哥交易局”舉世聞名?！爸ゼ痈缟虡I(yè)交易所”是世界上最大的一個易損貨物交易市場，在全世界金融交易場所中首屈一指?！爸ゼ痈缙谪浗灰姿钡某山活~超過美國國內任何一個交易所?！爸ゼ痈缃灰拙帧笔鞘澜缟献畲蟆⒆钤绲钠谪?、期權交易市場，它的股票成交額在美國國內名列前茅。芝加哥是美國一些大銀行和大金融機構的總部和分支機構所在地。它擁有300多家美國銀行、40家外國銀行分行和16家保險公司。這些銀行和金融機構在商業(yè)貸款數(shù)額上名列美國全國前3名，各種金融資產總額居美國聯(lián)邦儲備委員會管區(qū)的第三位。世界財富500強企業(yè)中有33家、美國福布斯500強企業(yè)中有47家在此落戶。,產業(yè)經(jīng)濟：芝加哥,芝加哥曾經(jīng)是五大湖地區(qū)的傳統(tǒng)工業(yè)重鎮(zhèn)。然而，自上世紀60年代末期以來，芝加哥作為“工業(yè)銹帶”的核心，顯然未能擺脫席卷整個美國中西部的經(jīng)濟危機，城市衰退、人口流失、經(jīng)濟下滑等城市問題接踵而至。在經(jīng)歷了30多年從被動到主動的產業(yè)轉型后，芝加哥依然從自然地理位置這一先天優(yōu)勢出發(fā)，實現(xiàn)了從制造業(yè)基地到國際大都市的真正轉型，逐漸成為在全球具有一定影響力的大都市。 芝加哥在從單一制造業(yè)中心轉型成為多元化經(jīng)濟體過程中，充分挖掘整合在商業(yè)、金融服務業(yè)、運輸物流業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ饾u站在了各個領域的最前沿，成為了美國最多樣化的城市經(jīng)濟體。芝加哥在從“銹帶”地區(qū)逐漸走出的過程中，原來的制造業(yè)仍然具有一定的優(yōu)勢，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，制造業(yè)在2006年整個區(qū)域GDP中的比重接近12%，除了房地產和租賃業(yè)之外，仍然高于其他大都市行業(yè)。2006年該區(qū)域服務業(yè)的GDP達到3273億美元，占總GDP的76.8%，其中，房地產及其租賃業(yè)、金融保險業(yè)等在芝加哥城市區(qū)域的比重較大，分別為14.0%和10.7%（見左表）。,芝加哥的產業(yè)結構,產業(yè)經(jīng)濟：盧普區(qū)(CBD),盧普區(qū)作為芝加哥中央商務區(qū)，高產值、高附加值的金融服務業(yè)部門拉動了零售業(yè)、娛樂業(yè)、交通運輸業(yè)、會展業(yè)等多個服務業(yè)部門的發(fā)展，形成了獨具芝加哥特色的多元化服務業(yè)集聚區(qū)。 1.金融服務業(yè) 芝加哥的金融服務業(yè)主要集中與盧普區(qū)。十多年前，美國金融衍生產品交易業(yè)務在全球市場占統(tǒng)治地位，54%的期貨和期權交易業(yè)務活動聚集在芝加哥。2005年，盡管從事金融衍生產品交易的國際市場日漸擴張，美國市場占全球比重縮至36%，但芝加哥這一中心地位仍不受動搖，其交易額達到22.4萬億美元。芝加哥在金融衍生產品交易領域從業(yè)人數(shù)3.35萬人，排名全美第二，次于紐約市的17.49萬人。 2.商務活動拉動產業(yè)集聚 每年商務區(qū)就業(yè)群體僅在此的餐飲消費就達到9.77億美元，購物消費亦創(chuàng)造了9.4億美元的收入。而隨著近年市中心就業(yè)人口逐漸回升，帶來的集聚效應將更為明顯。 3.會展賓館業(yè)小步發(fā)展 盧普區(qū)現(xiàn)有的近1.3萬間客房，每年入住頻率超過310萬次。到2009年，還將新增賓館客房1000余間。 4.娛樂休閑業(yè)穩(wěn)住游客 盧普區(qū)內十多個演出場館有2.5萬個觀看席位，每年吸引前來的游客絡繹不絕。2005年，“芝加哥百老匯”旗下四個劇場出售席位超過130萬次，票房收入超過6.35億美元。而位于盧普區(qū)中心的格蘭特公園每年舉辦各項音樂演出節(jié)至少吸引了680萬人次游客，幾乎超過觀看芝加哥兩支城市棒球隊比賽的觀眾總數(shù)。 5.居住功能日益強大 盧普區(qū)生態(tài)環(huán)境保存完好，市中心5萬多常住人口中，約有1.3萬居住在該區(qū)。盧普區(qū)是芝加哥人口增長最快的城區(qū)之一。 6.高等教育部門影響深遠 盧普區(qū)除了企業(yè)密集外，還集中了芝加哥大學商學院、西北大學、伊利諾伊大學芝加哥分校、伊利諾伊藝術學院、肯特法學院、凱勒商學院、Loyola大學等多所高等院校。大學城目前各類在校學生約5.3萬人，各校占地總面積近750萬平方英尺，幾乎是全美第一高樓西爾斯大廈占地面積的兩倍，是伊利諾伊州最大的大學城，堪稱全美最大的大學城之一。,CBD入駐企業(yè),總部設在芝加哥CBD的著名企業(yè)有：美聯(lián)航、雅培、波音、摩托羅拉、卡夫食品、Walgreen連鎖藥店、麥當勞、卡特彼勒物流公司、能源公司Exelon、保險公司The Allstate Corporation、機械與工業(yè)部件產品制造商Illinois Tool Works等。芝加哥大都市區(qū)前15大企業(yè)雇主，雇傭員工總數(shù)即超過22萬人，占芝加哥大都市區(qū)就業(yè)人口的6.0%。,盧普區(qū)金融業(yè),盧普區(qū)是芝加哥金融服務業(yè)的主要集中地。芝加哥是僅次于紐約的美國第二大金融中心。芝加哥在期貨和期權交易領域是當之無愧的全球最大金融衍生產品交易中心。2003年芝加哥占全美期貨和期權交易總量的63%，紐約居后，占16%（見表1）。 芝加哥的期貨期權交易業(yè)務，主宰了全美金融衍生產品交易市場。,芝加哥期貨交易所：全球最大的交易所,國際有影響力的期貨交易市場 （1）美國市場 以芝加哥和紐約為主：芝加哥商品交易所（CBOT：以農產品和國債期貨見長）、芝加哥商業(yè)交易所（CME：以畜產品、短期利率歐洲美元產品以及股指期貨出名）、芝加哥期權交易所（CBOE：以指數(shù)期權和個股期權最為成功）；紐約商業(yè)交易所（NYMEX：以石油和貴金屬最為出名）、國際證券交易所（ISE：新興的股票期權交易所）。 2006年10月17日芝加哥商品交易所（CME）宣布和已競爭百年的同城對手芝加哥期貨交易所（CBOT）進行合并，這造就全球最大的衍生品交易所，由此誕生了迄今為止全球最大的交易所芝加哥交易所集團 （2）歐洲市場 主要是歐洲期貨交易所（EUREX：主要交易德國國債和歐元區(qū)股指期貨）和泛歐交易所1（Euronext：主要交易歐元區(qū)短期利率期貨和股指期貨等），另外還有兩家倫敦的商品交易所：倫敦金屬交易所（LME：主要交易基礎金屬）、國際石油交易所（IPE：主要交易布倫特原油等能源產品）。 （3）亞太期貨市場 以日本、韓國、新加坡、印度、澳大利亞、中國的內地以及香港和臺灣地區(qū)為主。 日本期貨市場主要包括以東京工業(yè)品交易所（主要是能源和貴金屬期貨）、東京谷物交易所（主要是農產品期貨）等為主的商品交易所，以及以東京證券交易所（主要交易國債期貨和股指期貨）、大阪證券交易所（主要交易日經(jīng)225指數(shù)期貨）和東京金融交易所（主要交易短期利率期貨）為主的金融期貨交易所。 中國內地目前有上海期貨交易所（主要交易金屬、能源、橡膠等工業(yè)品期貨）、大連商品交易所（交易大豆、玉米等農產品期貨）以及鄭州商品交易所（交易小麥、棉花、白糖等農產品期貨）。中國金融期貨交易所（以下簡稱中金所）將上市金融期貨品種，首先將上市滬深300股指期貨。 （4）中南美及非洲期貨市場 中南美主要是墨西哥衍生品交易所和巴西期貨交易所。非洲期貨市場主要是南非的證券交易所下屬的期貨市場，上市當?shù)亟鹑谄谪浧贩N。,芝加哥期貨交易市場：發(fā)展歷史,芝加哥期貨交易所是當前世界上最具代表性的農產品交易所。19世紀初期，芝加哥是美國最大的谷物集散地，隨著谷物交易的不斷集中和遠期交易方式的發(fā)展，1848年，由82位谷物交易商發(fā)起組建了芝加哥期貨交易所，該交易所成立后，對交易規(guī)則不斷加以完善，于1865年用標準的期貨合約取 代了遠期合同，并實行了保證金制度。芝加哥期貨交易所除廠提供玉米，大豆、小麥等農產品期貨交易外，還為中、長期美國政府債券、股票指數(shù)、市政債券指數(shù)、 黃金和白銀等商品提供期貨交易市場，并提供農產品、金融及金屬的期權交易。芝加哥期貨交易所的玉米、大豆、小麥等品種的期貨價格，不僅成為美國農業(yè)生產、 加上的重要參考價格，而且成為國際農產品貿易中的權威價格。 在交易所早期，CBOT僅交易農產品，如玉米、小麥、燕麥和大豆。交易所的期貨合約經(jīng)過多年的發(fā)展演變現(xiàn)包括非保存性農產品和非農產品，如黃金和白銀。CBOT第一種金融期貨合約于1975年10月推出，該合約為基于政府全國抵 押協(xié)會抵押擔保證券的期貨合約。隨著第一種金融期貨合約的推出，期貨交易逐漸被引進到多種不同的金融工具，其中包括美國國庫中長期債券、股價指數(shù)和利率互換等。另一個金融創(chuàng)新，期貨期權，于1982年推出。 在過去的150多年中，CBOT的主要交易方式為公開喊價交易，即交易者在交易場內面對面的買賣期貨合約。然而，為了滿足全球經(jīng)濟增長的需求，CBOT于1994年成功地推出了第一個電子交易系統(tǒng)。在CBOT推出新交易系統(tǒng)的同時，交易所也完成了清算業(yè)務的轉換。芝加哥商業(yè)交易所(CME)于2004年1月開始為CBOT的所有產品提供清算及相關業(yè)務服務。 2006年10月17日美國芝加哥商業(yè)交易所（CME）和芝加哥期貨交易所（CBOT）宣布已經(jīng)就合并事宜達成最終協(xié)議，兩家交易所合并成全球最大的衍生品交易所芝加哥交易所集團。合并后的公司被稱為芝加哥交易所集團（CME公司），總部將設在芝加哥。合并后的公司的資產總額據(jù)估計將達到250億美元，CME占其中的180億美元，CBOT約占其中的70億美元。 合并后的交易所交易品種將涉及利率、外匯、農業(yè)和工業(yè)品、能源以及諸如天氣指數(shù)等其他衍生產品。合并后的公司已成為世界上最活躍的交易所，平均每天將成交900萬手合約，成交金額接近4.2萬億美元。,紐約曼哈頓CBD案例分析,NEW YORK,1492年哥倫布發(fā)現(xiàn)美洲 1524年意大利探險家發(fā)現(xiàn)紐約城所在的島嶼 1609年就職于荷蘭東印度公司的英國人亨利.哈德遜到達哈德遜河 1625年荷蘭人在下曼哈頓建立了第一個永久定居點，稱為新阿姆斯特丹。 1626年彼得.米紐伊特總督以價值24美元的小商品從印第安人手中購得整個曼哈頓島嶼 1636年定居者從印第安人手中購買了現(xiàn)在的布魯克林政區(qū) 1641-1790殖民地時代和獨立戰(zhàn)爭 1972年，議會決定發(fā)行股票，以支付革命戰(zhàn)爭的費用，此舉為后來的紐約證券交易所打下了基礎 1825年，紐約發(fā)展成為海港，歐洲移民大量涌入 1858年曼哈頓中部的貧民窟被拆除，建造成中央公園 1883年布魯克林橋歷經(jīng)15年建成 1892年大批移民通過埃里斯島進入美國的時代到來，在62年中有170萬移民從這里進入美國,1989年紐約正式建立五個行政區(qū)：布朗克斯、布魯克林、曼哈頓、昆斯、斯塔藤島Manhattan, Brooklyn, Queens, the Bronx and Staten Island 1902年麥迪遜廣場的熨斗形建筑標志著紐約進入摩天大樓時代 1929年華爾街的經(jīng)濟崩潰標志著進入大蕭條時代 1931年當時世界最高的建筑帝國大廈落成 1940年洛克菲勒中心建筑群落成 1941年美國參加第二次世界大戰(zhàn)，曼哈頓商業(yè)區(qū)黯然失色 1952年聯(lián)合國在新總部召開會議，新大樓高聳在伊斯特河之濱 1973年世界貿易中心落成 1988年世界金融中心落成,曼哈頓,曼哈頓是紐約市的中心區(qū)，總面積 57.91 平方公里，占紐約市總面積的 70%，人口 150萬人。紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島，使該島中的部分地區(qū)成為紐約的 CBD。 曼哈頓主要分布在該區(qū)內曼哈頓島上的老城 (Downtown)、中城(Midtown),著名的街區(qū)是格林威治街和第五大街。這里銀行、保險公司、交易所及大公司總部云集，是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。,華爾街,洛克菲勒中心,著名的街區(qū)或名勝分布圖： 華爾街 紐約證券交易所 百老匯 帝國大廈 洛克菲勒中心 中央公園 聯(lián)合國總部 大都會藝術博物館 大都會歌劇院 時報廣場等,從帝國大廈遠眺曼哈頓,上東區(qū)富翁的天堂，紐約地價最貴的富豪區(qū)。今天的曼哈頓島上，地價最貴的當屬紐約市的富豪區(qū)上東區(qū)。對于紐約人來說，住在這里象征一種特別的生活，就是開著加長型的豪華房車、小孩子穿著昂貴的私立學校制服、保姆推著精致的嬰兒車逛街以及大門內深深庭院中的豪宅。 第五大道是曼哈頓區(qū)的中央大街，道路兩旁是玻璃幕墻閃閃發(fā)亮的高樓大廈。西裝革履的男士和身穿時裝的女士，拿著公文包，進出高樓大廈，呈現(xiàn)出一幅高雅、時尚的美國現(xiàn)代生活圖景。 第五大道可算得上是流行時尚的同義詞，世界當紅商品才能在這里占有一席之地，各式櫥窗設計是街道上的一大特色。著名的大都會博物館也在這條街上，所以現(xiàn)在的第五大道除了是百萬富翁街道，其豐富的藝術資產與高雅幽靜的景觀也一同被稱為上東區(qū)之冠。,曼哈頓主要區(qū)域,曼哈頓主要區(qū)域,上西區(qū)高雅藝術的舞臺，紐約最令人覬覦的住宅區(qū)，高級知識分子和文化人居住區(qū) 林肯中心是全世界最大的藝術會場，興建完成前，這個區(qū)域還是紐約的貧民窟，現(xiàn)在卻成為表演藝術的重要舞臺。這個區(qū)的57街 是一條充滿藝術氣息與高級餐廳的街道，聞名于世的卡耐基演奏廳為57街增色不少。與同為藝術中心的格林尼治村不同的是，這里是高雅和古典藝術的舞臺，也是高級知識分子和文化人居住區(qū)。,中城區(qū)MIDTOWN商業(yè)文明之星，曼哈頓的豪華居住區(qū)。 中城的形成雖晚于曼哈頓老城，但卻有后來居上的勢頭。中城區(qū)以櫛比鱗次的商業(yè)大樓為主，高度現(xiàn)代化的都市設計，讓數(shù)以百萬的人們在此工作、休閑、消費毫無阻礙，帝國大廈，克萊斯勒大廈，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在這個區(qū)。進入20世紀后，其他許多非贏利的辦公機構，如工會、研究部門、專業(yè)團體、政府機構等，也都集中于此，許多相關的專職事務所如房地產、廣告業(yè)、稅務部門等也迅速聚集其周圍，原來設在島南部的保險業(yè)及銀行也中城良好的環(huán)境吸引而來。與此同時，商店，服務業(yè)等也漸漸聚集在周圍。,曼哈頓主要區(qū)域,下城區(qū)DOWNTOWN下城區(qū)是整個紐約市生命力的發(fā)源地，自由女神像矗立在曼哈頓島的入口處，在長僅1.54公里、面積不足1平方公里的華爾街CBD的金融區(qū)，聚集了全球近家外貿、金融、證券、保險公司，以及聯(lián)合國大廈等。著名的Battery Park City居住區(qū)就位于此,曼哈頓主要區(qū)域,Luxury apartment 奢侈公寓,Semi-luxury apartment 半奢侈公寓,Common apartment 普通公寓,美國CBD公寓客戶有明顯的等級劃分,家族型富豪、聞名世界的財富階層，金融界、文藝界名人及國際名流。,華爾街的businessman and women, and their families,客戶,當?shù)氐膶W生、藝術家、下城區(qū)的business professionals及一些名人。,華爾街是英文“墻街”的音譯。荷蘭統(tǒng)治時，在這里筑過一道防衛(wèi)墻。英國人趕走荷蘭人后，拆墻建街，因而得名。這條街上的聯(lián)邦廳曾是美國第一屆國會的所在地，首任總統(tǒng)華盛頓就是在這里宣誓就職的，如今大門前聳立著華盛頓像以紀念此事。不過華爾街作為政治中心只是短暫的一瞬，而作為金融中心卻一直輝煌奪目，經(jīng)久不衰。 華爾街兩旁很早就已是摩天大樓豎立，街道如同峽谷，抬頭只能望見一線天。數(shù)不清的大銀行、信托公司、保險公司和交易所都在這里駐足。每天成千上萬的白領階級涌到這里上班。而住在郊區(qū)的金融巨頭們，則不必受擠車堵車之苦。他們上下班乘飛機，直升機場就設在華爾街東端不遠的東河畔。 華爾街設有紐約證券交易所、美國證券交易所、投資銀行、政府和市辦的證券交易商、信托公司、聯(lián)邦儲備銀行、各公用事業(yè)和保險公司的總部以及棉花、咖啡、糖、可可等商品交易所。華爾街是金融和投資高度集中的象征。,華爾街,華爾街(wall street)是紐約市曼哈頓區(qū)南部一條大街的名字，長不超過一英里，寬僅11米。它是美國一些主要金融機構的所在地。,曼哈頓,曼哈頓CBD主要特點,曼哈頓的產業(yè)狀況 紐約的主要商業(yè)、貿易、金融、保險公司均分布于曼哈頓。曼哈頓從事金融、保險業(yè)的人很多。在曼哈頓的華爾街集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口，是世界的金融中心。 曼哈頓中城是曼哈頓的商業(yè)中心。帝國大廈，克萊斯勒大廈，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在這個區(qū)。中城的形成雖晚于曼哈頓下城，但卻有后來居上的勢頭。 進入20世紀后，其他許多非贏利的辦公機構，如工會、研究部門、專業(yè)團體、政府機構等，也都集中于此，許多相關的專職事務所如房地產、廣告業(yè)、稅務部門等也迅速聚集其周圍，原來設在島南部的保險業(yè)及銀行也被中城良好的環(huán)境吸引而來。與此同時，周圍也聚集了很多商店，服務業(yè)等。,北京CBD案例分析,地理位置,CBD區(qū)位：北京市建國門至朝陽門、東二環(huán)路至東三環(huán)之間 CBD規(guī)模：北京市CBD規(guī)劃用地約4平方公里，規(guī)劃范圍東自西大望路，西至東大橋路，北起朝陽北路，南達通惠河?，F(xiàn)有建筑300萬平方米，政府投資100億于15年內達到1000萬平方米，計劃2008年完成整個規(guī)劃的70%。屆時，CBD寫字樓占50%，公寓占25%，商業(yè)、文化、服務、娛樂設施占25%，多功能性強化。 區(qū)域主要代表項目：新城國際公寓、北京財富中心、尚都國際中心、萬達廣場、藍堡、金地國際花園、溫特萊中心、溫莎大道 已成現(xiàn)房項目：陽光100、建外SOHO、世貿國際公寓、北京中國第一商城、旺座商務中心 。,北京CBD規(guī)劃沙盤圖,定位,城市功能定位,建成北京市走向現(xiàn)代化國際大都市的新城區(qū)，建成環(huán)境優(yōu)美、城市功能齊全、基礎設施完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。,經(jīng)濟功能定位,集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務中心區(qū)。,現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應與集散效應優(yōu)勢的區(qū)域。,金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運管理中心。,總體規(guī)劃,商務設施,文化娛樂,居住用地,中小學用地,教育科研用地,市政用地,綠化用地,混合使用,規(guī)劃理念,A、商務中心區(qū)的整體框架延續(xù)北京歷史文脈和城市肌理，形成方格狀基本路網(wǎng)結構，并體 現(xiàn)與舊城中心區(qū)的軸向聯(lián)系和區(qū)內的軸向布局與發(fā)展。 B、突出以商務辦公為主的功能，將主要商務辦公設施集中布置在“金十字”街兩側地段，設 計形成混合功能區(qū)。重視文化功能，強調文化設施與商務設施的有機融合。 C、重視生態(tài)環(huán)境建設，強調商務中心區(qū)內設置大面積公共綠地，并通過綠化帶的連接，形 成完整的綠化體系。 D、塑造完美的城市形象，將超高層建筑相對集中，并突出設置標志性建筑，形成重點突 出、錯落有致的空間形態(tài)。 E、建設現(xiàn)代化、立體化的交通體系，強調地鐵與公交設施的建設,創(chuàng)建便捷的交通環(huán)境。 F、建設完善的信息網(wǎng)絡，構筑統(tǒng)一開放的公用業(yè)務平臺，為企業(yè)和社區(qū)信息化建設提供便 利條件和有力保障。,交通規(guī)劃,規(guī)劃中道路用地約為155公頃，占CBD總面積的39%。 為分析解決社會車流與CBD車流的矛盾，專家們根據(jù)交通需求，增加了路網(wǎng)的密度，把城市綠化與行人系統(tǒng)進行適當?shù)娜诤?；利用CBD區(qū)域模式及整體交通規(guī)劃模型對CBD路網(wǎng)進行了評估，建議增加南北向地鐵線路。,思路,1、制定相應的交通組織方案，保證商務中心區(qū)對外交通的通暢。 研究商務中心區(qū)建設與周邊地區(qū)及市區(qū)的相互影響，進行定量分析和評價，提出交通改善方案及對策措 施。 2、針對北京商務中心區(qū)缺少出入通道和集散網(wǎng)絡的狀況，在路網(wǎng)規(guī)劃中強調完善路網(wǎng)結構，最大限度的尋 求路網(wǎng)整體協(xié)同效益。 3、強調空間綜合利用，使交通設施的安排盡可能與建筑物相融合，最大限度地有效分割各交通方式空間， 盡可能使人流與車流、各種類型車流在空間上分流，形成一個與人文及生態(tài)環(huán)境融合的交通環(huán)境。,具體措施,CBD要建內部公交循環(huán)系統(tǒng),當進入CBD區(qū)域時，有兩條內部循環(huán)公交線路可供選擇。該線路上設置公交專用道，同時采用大容量公交車。 公共交通將在未來CBD內達到56%的比例，這與國外發(fā)達國家的CBD區(qū)域通常要求在70%至80%的公共交通比例相比仍然維持了較低的比例。,CBD未來有兩條內部循環(huán)公交線路,現(xiàn)有以及未來規(guī)劃中的四條地鐵線路將承擔CBD區(qū)域公交出行量的40%，約每日36000人次。,CBD地下鐵建設路線,區(qū)域內將增設四條地鐵線路七個地鐵站,在區(qū)域邊緣將會設四個公交站點。使用公共交通工具的人在區(qū)域外的公交站點或者區(qū)域內的地鐵站進入CBD后就可以搭乘公交。,黑色圓圈為公交換乘站,環(huán)境景觀規(guī)劃,歷史人文公園,表演藝術廣場,科技信息公園,自然科學公園,受現(xiàn)狀條件和土地開發(fā)方式的制約，在CBD內形成大面積集中的綠地的難度很大。規(guī)劃在西北，西南，東北，東南四個區(qū)各規(guī)劃一個面積2.5公頃左右的公園，形成具有不同題材的主題公園，擬規(guī)劃為歷史人文公園、表演藝術廣場、科技信息公園、自然科學公園四個公園之間有綠化帶和步行道連接，穿越整個商務中心區(qū)，并與南側通惠河沿岸的濱河綠化相連，組成商務中心區(qū)環(huán)狀的主要綠化系統(tǒng)，環(huán)狀綠化系統(tǒng)將整個商務辦公區(qū)連接，且位于區(qū)域的中部，人流比較集中的位置。,串起歷史人文公園和表演藝術廣場,人文軸線,科技軸線,串起科技信息公園,綠化系統(tǒng)的兩條軸線,綠化系統(tǒng)在于主要道路相交處盡量放大成較為開闊的開放空間，增強它的識別性和導向性，同時為連續(xù)、緊張的街道界面提供一個喘息的空間，為CBD密集的建筑群體提供一個觀賞的距離。,規(guī)劃中設置了階梯狀的親水平臺、活動廣場以及四季的栽植，使它成為一條帶狀的開放空間。沿途設置碼頭、戲水、溜冰等親水設施，使人與自然環(huán)境更加貼近。,通惠河,在紅線兩側附近建造商務辦公區(qū),紅線外圍依次是混合功能區(qū)，再外圍是居住區(qū)，,規(guī)劃的空間形態(tài)設計就是順應這種依次遞減的順序趨勢，形成一個中間高，向外依次遞減的整體形態(tài)。