南昌7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析.ppt

南昌7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析,江西中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 2011年8月7日,第一部分 市場(chǎng)背景,第二部分 土地市場(chǎng),第三部分 市場(chǎng)分析,第四部分 營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài),第五部分 板塊動(dòng)態(tài),目錄,前言,綜述、政策經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、市政動(dòng)態(tài),綜述、土地供應(yīng)、土地成交、重點(diǎn)地塊,綜述、總體市場(chǎng)運(yùn)行、住宅市場(chǎng)分析、板塊成交、成交排行,綜述、7月開(kāi)盤(pán)、熱點(diǎn)個(gè)案、7月活動(dòng)、熱點(diǎn)活動(dòng)、媒體分析,市中心、青山湖、京東、朝陽(yáng)洲、紅谷灘、青云譜、經(jīng)開(kāi)區(qū)、灣里、南昌縣,前言： 7月，房地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，前兩月熱銷(xiāo)樓市陷入僵局，前期限購(gòu)城市成交下滑居多，而部分不限購(gòu)二三線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲；土地供應(yīng)放量，房貸繼續(xù)收緊，南昌樓市在此基礎(chǔ)上蹣跚前行。 宏觀政策環(huán)境負(fù)面加劇，信貸持續(xù)收緊，新一輪調(diào)控蓄勢(shì)待發(fā)； 7月份宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，部分二三線城市房?jī)r(jià)快速上漲引政府關(guān)注，新一輪調(diào)控趨勢(shì)待發(fā)，銀行再度加息，通脹空前高企，限購(gòu)范圍將擴(kuò)大至更多二三線城市，土地出讓政策面臨重新洗盤(pán)調(diào)整，樓市面臨壓力越來(lái)越大。 土地供求雙雙回落，開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎； 7月南昌土地市場(chǎng)供求均出現(xiàn)下滑，商品房用地供求減少，成交溢價(jià)率環(huán)比前一月有所降低，甚至部分土地流拍，開(kāi)發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎。 整體樓市量?jī)r(jià)“高位”運(yùn)行，但負(fù)面因素顯現(xiàn)，商品住宅供求下滑； 7月份南昌樓市“高位”運(yùn)行，供應(yīng)量創(chuàng)兩年來(lái)新高，庫(kù)存體量大幅增加，住宅成交價(jià)格創(chuàng)歷史新高，但商品住宅供求雙雙下滑，二手房維持在較低水平運(yùn)行，樓市去化速度下降，調(diào)控下樓市負(fù)面因素顯現(xiàn)。 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)兩極分化，營(yíng)銷(xiāo)效果降低，樓市熱銷(xiāo)難持久； 7月份南昌樓市開(kāi)盤(pán)及加推項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較前一月下滑，兩極分化加劇，品牌開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目受追捧，一般產(chǎn)品銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑，營(yíng)銷(xiāo)氛圍依然濃厚，但整體效果較前兩月減弱，熱銷(xiāo)的樓市逐漸降溫； 總而言之，7月份南昌樓市受翹尾影響保持高水平運(yùn)行，但在調(diào)控加劇、需求收緊、淡季來(lái)臨等因素影響下，熱銷(xiāo)樓市開(kāi)始降溫，下行壓力加大，樓市即將進(jìn)入新一輪盤(pán)整。,第一部分 市場(chǎng)背景,背景綜述 調(diào)控影響加深，市場(chǎng)陷入僵局，新政蓄勢(shì)待發(fā) 7月，樓市調(diào)控影響深入，各城市成交漲跌不一，市場(chǎng)陷入僵局，新的調(diào)控政策蓄勢(shì)待發(fā)，銀行再度加息，通脹空前高企，限購(gòu)范圍將擴(kuò)大至更多二三線城市，土地出讓政策面臨重新洗盤(pán)調(diào)整，調(diào)控壓力越來(lái)越大。,本月聚焦,政策經(jīng)濟(jì),行業(yè)動(dòng)態(tài),上半年全國(guó)經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行 央行再度加息、6月通脹創(chuàng)兩年來(lái)歷史新高 限購(gòu)向二三線城市擴(kuò)大、土地出讓指導(dǎo)方向轉(zhuǎn)變,一線及中部城市各自為戰(zhàn)，市場(chǎng)陷入僵局 政府房企都“缺錢(qián)”，保障房“蛋糕”被做大 上半年土地供應(yīng)下滑，下半年將迎供應(yīng)潮 江西顧慮房企參與保障房建設(shè)，九龍湖詳規(guī)啟動(dòng)，,政策經(jīng)濟(jì),視點(diǎn)： 上半年全國(guó)GDP同比增長(zhǎng)9.6%，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展，將減弱市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的擔(dān)憂，也使政府對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)影響宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的顧慮減弱。 房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，上半年商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.9%則反映出5、6月份市場(chǎng)升溫不是虛言，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下行可能性不大。,上半年全國(guó)GDP增長(zhǎng)9.6% 商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.9%,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體良好，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展 上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值204459億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)9.6%；其中，一季度增長(zhǎng)9.7%，二季度增長(zhǎng)9.5%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值15700億元，增長(zhǎng)3.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值102178億元，增長(zhǎng)11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值86581億元，增長(zhǎng)9.2%。從環(huán)比看，二季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)2.2%。 固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資增速較快 上半年，固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶(hù)）124567億元，同比增長(zhǎng)25.6%。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資同比增長(zhǎng)22.6%，中部地區(qū)增長(zhǎng)31.0%，西部地區(qū)增長(zhǎng)29.2%。 上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資26250億元，同比增長(zhǎng)32.9%。其中，住宅投資18641億元，增長(zhǎng)36.1%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積44419萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.9%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12.1%。上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源40991億元，同比增長(zhǎng)21.6%。 上半年南昌市經(jīng)濟(jì)水平快速發(fā)展 上半年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值1152.6億元，增長(zhǎng)10.2%；固定資產(chǎn)投資792.5億元，增長(zhǎng)27.5%；財(cái)政總收入221.5億元，增長(zhǎng)33%；一般預(yù)算收入100.3億元，增長(zhǎng)37.5%；規(guī)模以上工業(yè)增加值338.2億元，增長(zhǎng)13.9%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額460.9億元，增長(zhǎng)17.7%；海關(guān)出口總值25.4億美元，增長(zhǎng)81.8 %。,視點(diǎn)： 7月央行再次加息在市場(chǎng)的預(yù)料之中，高企的通脹和實(shí)際市場(chǎng)中的負(fù)利率需要通過(guò)加息調(diào)整，而央行的再次加息將會(huì)使購(gòu)房成本再次增加，直接傷及市場(chǎng)需求，同時(shí)連續(xù)的銀根收緊和融資渠道控制，也使開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)成本和融資難度加大，銀監(jiān)會(huì)主導(dǎo)的金融調(diào)控逐漸成為房地產(chǎn)調(diào)控的最重砝碼。,央行7月7日起上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25%,中國(guó)人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整. 以貸款100萬(wàn)、20年等額本息還款為例，7月7日最新利息首套房貸基準(zhǔn)計(jì)算，每月多還款149.63元，貸款成本總額需要多支出35912.41元,買(mǎi)二套房以貸款100萬(wàn)、20年等額本息還款為例，按照二套房貸1.1倍計(jì)算，每月多還款168.86元，貸款成本總額需要多支出40527.27元.,政策經(jīng)濟(jì),政策經(jīng)濟(jì),視點(diǎn)： 6月cpi同比上漲6.4%，大大超出6月末市場(chǎng)預(yù)期，通脹壓力空前高漲，創(chuàng)三年來(lái)新高。高企的通脹水平將使繼續(xù)加息預(yù)期增強(qiáng)，管理通脹壓力成為當(dāng)前政府工作重點(diǎn)之一，因此央行可能還將再次加息。同時(shí)高企的通脹將使現(xiàn)實(shí)中負(fù)利率更為明顯，可能將造成新一輪投資潮，而房地產(chǎn)將可能是承接投資的主要途徑，且從市場(chǎng)實(shí)際表現(xiàn)來(lái)看，高企通脹減弱了地產(chǎn)調(diào)控效果。,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局9日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）同比上漲6.4%，創(chuàng)下2008年7月以來(lái)的新高，環(huán)比來(lái)看，6月CPI上漲0.3%；工業(yè)品出廠價(jià)格（PPI）同比上漲7.1%，環(huán)比與上月持平。豬肉價(jià)格、肉禽價(jià)格、水產(chǎn)品、蛋類(lèi)是食品價(jià)格上漲的主要?jiǎng)恿Γr菜鮮果價(jià)格上漲壓力有所減輕。,6月CPI同比上漲6.4%，創(chuàng)三年來(lái)新高,政策經(jīng)濟(jì),視點(diǎn)： 一線城市及省會(huì)城市限購(gòu)之后，投資和投機(jī)性購(gòu)房需求部分轉(zhuǎn)移至未限購(gòu)的二三線城市，在這些二三線城市城市化進(jìn)程過(guò)程中推波助瀾，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)上漲，引起了政府注意。同時(shí)上半年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行使得政府調(diào)控地產(chǎn)顧慮減輕，若限購(gòu)范圍擴(kuò)大，將會(huì)大幅增強(qiáng)市場(chǎng)負(fù)面預(yù)期，造成樓市下行。,國(guó)務(wù)院：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市要采取限購(gòu)措施,7月12日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作。會(huì)議提出： 一要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障職責(zé)。 二要完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年1000萬(wàn)套保障性住房11月底前全部開(kāi)工建設(shè)。 三要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施，遏制投機(jī)投資性購(gòu)房，合理引導(dǎo)住房需求。已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。 據(jù)北京中原地產(chǎn)最新公布的全國(guó)房地產(chǎn)新建住宅指數(shù)統(tǒng)計(jì)分析，在所有限購(gòu)城市中，房?jī)r(jià)同比上漲平均值為4.04%，而非限購(gòu)城市平均為4.89%，限購(gòu)城市的房?jī)r(jià)漲幅明顯低于非限購(gòu)城市。此外，從個(gè)別城市來(lái)看，山西榆林，內(nèi)蒙古鄂爾多斯、呼和浩特等傳統(tǒng)意義上的二三線城市的房?jī)r(jià)近幾年來(lái)的翻倍式快速上漲，據(jù)稱(chēng)已經(jīng)引起住建部以及國(guó)務(wù)院的高度注意。,視點(diǎn)： “土地出讓收入由之前全部收歸地方財(cái)政轉(zhuǎn)變?yōu)閮A向用于耕地保護(hù)”將繼保障房建設(shè)之后進(jìn)一步減少地方財(cái)政收入，加大供地規(guī)模將成為地方緩解財(cái)政的主要方法之一，土地供應(yīng)規(guī)模將進(jìn)一步增大。而相對(duì)的“土地出讓有價(jià)格指導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房轉(zhuǎn)變”對(duì)樓市影響更大，新的出讓指導(dǎo)將促使房地產(chǎn)向多極轉(zhuǎn)變，各類(lèi)居住人群對(duì)應(yīng)各種不同產(chǎn)品，房企在房?jī)r(jià)和產(chǎn)品規(guī)劃上將受到更多控制，有利于保持市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定。,20日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，定調(diào)土地出讓改革，推進(jìn)商品房用地雙向定價(jià)。“土地出讓收入由之前的全部收歸地方財(cái)政，轉(zhuǎn)變?yōu)閮A向用于耕地保護(hù)，惠及農(nóng)業(yè)和農(nóng)民?！?溫家寶在上述會(huì)議上指出，要開(kāi)展建立耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制試點(diǎn)工作，完善土地收益基金制度，明確土地收益基金計(jì)提比例，專(zhuān)項(xiàng)用于耕地保護(hù)。 會(huì)議指出，加強(qiáng)和改善土地調(diào)控，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。此次會(huì)議對(duì)土地管理使用了“加強(qiáng)和改善土地調(diào)控”的說(shuō)法，強(qiáng)化土地利用總體規(guī)劃的整體管控作用，確保各部門(mén)各行業(yè)制定相關(guān)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)利用土地符合土地利用總體規(guī)劃。 溫家寶在會(huì)議上還指出，采取多種措施增加普通商品住房用地供應(yīng)。堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓制度，推進(jìn)商品住房用地供應(yīng)由價(jià)格主導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房等轉(zhuǎn)變。目前青島已經(jīng)采用了配建保障房的做法，“保障房建設(shè)也是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任?！?溫家寶：土地出讓由價(jià)格指導(dǎo)向雙向定價(jià)、配建保障房轉(zhuǎn)變,政策經(jīng)濟(jì),解析： 7月，全國(guó)一線重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，北京深圳成交上漲，且深圳上漲幅度較大，而上海、廣州、杭州成交下滑，中部城市中成交下滑占據(jù)主流。整體來(lái)看，一線城市及中部城市樓市在調(diào)控下各自為戰(zhàn)，調(diào)控政策與市場(chǎng)反饋僵持，但總體上成交下滑占據(jù)上風(fēng)。,眾城市各自為戰(zhàn)，市場(chǎng)陷入調(diào)控與市場(chǎng)僵持泥潭，7月一線城市和中部城市中成交下行稍占上風(fēng),市場(chǎng)動(dòng)態(tài),解析： 調(diào)控政策不斷深入，銀行信貸持續(xù)收緊之下，無(wú)論大型房企還是中小型房企，融資都成為其企業(yè)運(yùn)營(yíng)難題，大型房企借保障房建設(shè)融資，而中小型房企則更多通過(guò)市場(chǎng)融資?！?4.28個(gè)月”、“25%收益率”反映出房企對(duì)一兩年后市場(chǎng)看好，因此選擇硬撐到底，也導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)堅(jiān)挺甚至小幅上漲，但其產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)巨大。,市場(chǎng)動(dòng)態(tài),三部委：要求各地報(bào)送保障房建設(shè)籌資情況 7月29日，財(cái)政部、發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于報(bào)送2011年城鎮(zhèn)保障性安居工程投資需求與資金籌措情況的通知，要求各地有關(guān)部門(mén)在8月10日前報(bào)送2011年城鎮(zhèn)保障性安居工程投資需求與資金籌措情況。 四企業(yè)保障房債券融資破限 計(jì)劃融資過(guò)百億 在開(kāi)發(fā)商股權(quán)債券融資基本處于“大門(mén)緊閉”的背景下，保障房債券融資極有可能成為其中留下的一條縫隙。 不完全統(tǒng)計(jì)顯示，棲霞建設(shè)、首開(kāi)股份、信達(dá)地產(chǎn)以及保利地產(chǎn)等多家國(guó)字號(hào)開(kāi)發(fā)商都宣布了各自的中期票據(jù)發(fā)行計(jì)劃，只待實(shí)施細(xì)則出臺(tái)。被關(guān)閉了多時(shí)的開(kāi)發(fā)商融資能否破例開(kāi)禁，全在此一舉。 中小房企多方尋錢(qián) 小房企貸款利率高達(dá)25% 在銀行借貸之下，業(yè)績(jī)不佳的中小房企已經(jīng)切實(shí)感受到資金鏈緊繃帶來(lái)的壓力，通過(guò)高額成本從民間、信托、私募、外資融資，已經(jīng)成為中小房企應(yīng)對(duì)錢(qián)荒的主要舉措。 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)信托與理財(cái)研究所監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年共發(fā)行集合資金信托產(chǎn)品1456款，計(jì)劃募集規(guī)模3745.88億元，平均期限14.28個(gè)月，平均年化預(yù)期收益率9.46%。其中房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托數(shù)量為343款，其平均的年化收益率高達(dá)10.86%，在各信托產(chǎn)品中處于明顯領(lǐng)先地位。上周一款號(hào)稱(chēng)預(yù)期年化收益率可以達(dá)到25%的房地產(chǎn)信托出現(xiàn)在杭州，令業(yè)界大為震驚 。,視點(diǎn)： 上半年土地供應(yīng)量近占全年進(jìn)化26%,將勢(shì)必造成下半年土地供應(yīng)熱潮，但調(diào)控下已顯“蹣跚”的樓市在下半年下行的可能增強(qiáng)，大量供應(yīng)的土地可能遭遇市場(chǎng)冷淡而流拍，從而進(jìn)一步加劇樓市蕭條。 土地增值稅的大幅增加則表明開(kāi)發(fā)商資金的減少，尤其在央行明確表示要減少房地產(chǎn)貸款的情況下，房企的資金鏈也將是影響樓市的重要因素。,國(guó)土部：上半年住房供地僅完成全年計(jì)劃的26% 國(guó)土資源部20日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成57406.82公頃，與去年同期相比略有增長(zhǎng)，但僅完成今年全年供地計(jì)劃的26% 。 土地增值稅增九成 開(kāi)發(fā)商半年被抽走千億資金 昨日（7月19日）官方公布的上半年稅收數(shù)據(jù)顯示，16月，土地增值稅完成1203.08億元，同比增加91.1%。對(duì)于土地增值稅“爆發(fā)式”增長(zhǎng)的原因，財(cái)政部的解釋為，從2010年5月以后，各地調(diào)整土地增值稅預(yù)征率。 三季度全國(guó)將掀供地潮，北京、深圳地王重現(xiàn) 受上半年土地出讓收益同比大幅下滑影響，多城市開(kāi)始加大推地力度，北京、上海、廣州、深圳、武漢、長(zhǎng)沙等7月份均推出多宗土地。6月底北京市東城區(qū)以及深圳市分別誕生了其城市的新地王，分別刷新了北京市單價(jià)地王記錄和深圳市總價(jià)地王記錄。,市場(chǎng)動(dòng)態(tài),市場(chǎng)動(dòng)態(tài),視點(diǎn)： 江西鼓勵(lì)大型房企參與保障房建設(shè)，允許其通過(guò)保障房債券融資，對(duì)同樣缺乏資金的政府和房企來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)了雙贏。九龍湖詳細(xì)規(guī)劃部署實(shí)行將帶動(dòng)九龍湖區(qū)域發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道，洪客隆放棄百貨意味著其將全力進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。,江西多舉措扶持大型房地產(chǎn)企業(yè)，鼓勵(lì)其進(jìn)入保障房建設(shè) 為加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，提升房地產(chǎn)發(fā)展水平，江西省日前出臺(tái)多項(xiàng)扶持政策，吸引全國(guó)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)贛投資。同時(shí)江西將鼓勵(lì)、扶持一批信譽(yù)好、有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，參與城市棚戶(hù)區(qū)改造和保障性住房建設(shè)。支持符合條件的從事或承擔(dān)城市棚戶(hù)區(qū)改造和保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行項(xiàng)目融資。 南昌將把九龍湖打造成現(xiàn)代生態(tài)宜居新城 近日，南昌市委、市政府將開(kāi)啟紅谷灘新區(qū)的“轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)”。南昌將在完善總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上做好片區(qū)規(guī)劃，重點(diǎn)做好九龍湖片區(qū)27平方公里的總體規(guī)劃。西客站、向莆線、杭南長(zhǎng)線、南昌國(guó)際體育中心、紅角洲水廠、南昌華南城、還建花園等重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)先保障，計(jì)劃將九龍湖打造成現(xiàn)代新型生態(tài)經(jīng)濟(jì)新城。 南昌8月1日統(tǒng)一啟用新版二手房交易合同 為更好地保護(hù)南昌市城市房屋存量房買(mǎi)賣(mài)中出售方、買(mǎi)受方、中介方三方的合法權(quán)益，明確三方的責(zé)任與義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。南昌市對(duì)南昌市城市房屋存量房買(mǎi)賣(mài)居間合同示范文本進(jìn)行了修改，該文本將從2011年8月1日起，在全市統(tǒng)一啟用。 華潤(rùn)將以36.9億收購(gòu)洪客隆百貨 29日晚間傳來(lái)重磅消息，香港上市公司華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)當(dāng)天發(fā)布公告，宣布其將以36.9億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)江西洪客隆百貨。這意味著與江西人相伴多年的洪客隆百貨今后將成“華潤(rùn)氏”。雙方29日簽署意向協(xié)議，目前還在等待相關(guān)政府部門(mén)和商務(wù)部批準(zhǔn)。,第二部分 土地市場(chǎng),土地綜述： 2011年7月份南昌市供應(yīng)土地14宗，共952.29畝，合計(jì)63.58萬(wàn) 2011年7月份南昌市成交土地9宗，共855.24畝，合計(jì)57.02萬(wàn) 其中政府劃撥、協(xié)議出讓土地六宗，面積487.38畝，合計(jì)32.49萬(wàn) 7月份，南昌市土地市場(chǎng)供求雙雙回落 ，商品房用地供求規(guī)模同步下滑，開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，而之前土地供應(yīng)體量占全年計(jì)劃供應(yīng)值較少，預(yù)期后期土地供應(yīng)將會(huì)放大。 在樓市調(diào)控的大背景下，全國(guó)105個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的住宅平均地價(jià)同比上漲10.7%，但在“北上廣深”4個(gè)一線城市中，北京成為住宅地價(jià)唯一下降的城市。國(guó)土部8月3日發(fā)布2011年上半年國(guó)土資源有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，南昌市住宅地價(jià)環(huán)比下降了0.58%。,土地供應(yīng),本月新增供應(yīng)土地14宗，共952.29畝，合計(jì)65.38萬(wàn) ，供應(yīng)量環(huán)比初減少49.14萬(wàn)，下滑43.29%；其中劃撥、協(xié)議出讓土地6宗，面積487.38畝，合32.49萬(wàn)，占總供應(yīng)量的一半。自6月市場(chǎng)土地供應(yīng)放量后，本月供應(yīng)有所減少，但目前1-7月南昌土地總體供應(yīng)規(guī)模較小，預(yù)計(jì)后期土地供應(yīng)規(guī)模將會(huì)加大。,7月土地供應(yīng)回落，供應(yīng)水平保持在各月平均水平，而前期土地供應(yīng)占全年比例較少，預(yù)計(jì)后期土地供應(yīng)規(guī)模將會(huì)加大,按用地性質(zhì)分類(lèi)，本周市政公建用地供應(yīng)大增，居住類(lèi)用地同步放緩。 其中，市政公建用地6宗，面積31.76萬(wàn) ，占總量的50.02%；居住類(lèi)用地3宗，面積11.16萬(wàn)，居住商業(yè)綜合用地2宗，面積15.46萬(wàn)，商業(yè)辦公金融用地3宗，面積5.11萬(wàn)。 分區(qū)域看，京東依舊是南昌市土地供應(yīng)先鋒，供應(yīng)7宗，面積30.66萬(wàn)；朝陽(yáng)洲供應(yīng)2宗土地，面積17.03萬(wàn)；市中心供應(yīng)1宗，面積1.7萬(wàn)；青山湖和桑海各供應(yīng)土地一宗，面積分別為0.62萬(wàn)和0.33萬(wàn)。,供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析,本月市政公建用地供應(yīng)大幅放量，京東板塊供應(yīng)規(guī)模保持較高水平,供應(yīng)地塊一覽,土地成交,本月成交土地9宗，共855.24畝，合計(jì)57.02萬(wàn)，土地成交面積環(huán)比回落7.34萬(wàn)，下降了11%。成交的9宗土地中，有6宗來(lái)源于劃撥、協(xié)議出讓?zhuān)山幻娣e487.38畝，合計(jì)32.49萬(wàn)。本月共流拍兩宗土地，面積182.64畝，土地的流拍反映出新一輪樓市調(diào)控的影響下，開(kāi)發(fā)商對(duì)拿地更為謹(jǐn)慎。,7月土地市場(chǎng)非招拍掛地塊成交占據(jù)主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商拿地謹(jǐn)慎,按用地性質(zhì)分類(lèi)，本月成交的9宗土地中有6宗為劃撥、協(xié)議出讓?zhuān)渲杏?宗土地用于市政公建用地，面積達(dá)到了471.39畝，合計(jì)31.43萬(wàn)，占總量的55%；另一宗土地為居住用地面積1.07萬(wàn)，環(huán)比出現(xiàn)大幅回落；工業(yè)用地成交2宗，面積23萬(wàn)；商業(yè)辦公用地1宗，面積1.52萬(wàn)。 分區(qū)域看，朝陽(yáng)洲有2宗土地成交且全部為市政公建用地，成交面積為30.17萬(wàn)，其中一宗地塊面積為412.92畝，為近期少有之大面積共建用地，也使得朝陽(yáng)洲用地突增。市中心成交2宗，面積0.64萬(wàn)，青云譜、經(jīng)開(kāi)區(qū)、英雄區(qū)和京東各成交土地1宗，面積分別為1.07萬(wàn)、13.33萬(wàn)、9.67萬(wàn)和1.52萬(wàn)。,成交結(jié)構(gòu)分析,市政共建用地占主導(dǎo)，本月朝陽(yáng)洲土地成交相對(duì)較多,成交土地一覽,第三部分 市場(chǎng)分析,市場(chǎng)綜述 2011年7月份南昌市商品房供應(yīng) 62.09萬(wàn)，環(huán)比上升33%，其中住宅供應(yīng)28.64萬(wàn)，環(huán)比回落24%； 2011年7月份南昌市商品房成交25.29萬(wàn)，環(huán)比回落18% ，其中住宅成交18.79萬(wàn)，環(huán)比回落10%； 2011年6月份南昌市商品住宅成交均價(jià)8645元/，環(huán)比上漲10.2%，創(chuàng)歷史新高； 7月南昌樓市依然維持在前兩月開(kāi)創(chuàng)良好局面下運(yùn)行，供求水平較高，其中供應(yīng)量創(chuàng)兩年來(lái)新高，三級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，成交量依然保持在較高水平，住宅成交均價(jià)在豪宅帶動(dòng)下創(chuàng)歷史新高。但相對(duì)于前一月，樓市負(fù)面因素逐漸顯現(xiàn)，信貸困難、房?jī)r(jià)上漲擠壓需求造成成交量下滑，樓市庫(kù)存高位運(yùn)行而去化速度下降，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)兩級(jí)分化，普通產(chǎn)品銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑。隨著淡季來(lái)臨，新一輪調(diào)控高壓下南昌樓市即將重新盤(pán)整。,商品房總體市場(chǎng),7月份，南昌商品房新增供應(yīng)62.09萬(wàn),為近兩年來(lái)供應(yīng)最大值。環(huán)比增加14.36萬(wàn)，增加了33%。其原因主要為別墅持續(xù)放量、新盤(pán)入市以及商業(yè)產(chǎn)品供應(yīng)大幅放量。而與去年同期相比增加34.99萬(wàn)，增幅達(dá)到了218%。調(diào)控影響下，樓市上半年的供應(yīng)小高潮向后推延，大量的新品入市使市場(chǎng)庫(kù)存大幅增加。 7月份，南昌商品房成交量出現(xiàn)下滑，成交25.29萬(wàn)，環(huán)比回落18%。傳統(tǒng)淡季臨近，樓市開(kāi)始新一輪盤(pán)整，同時(shí)，房?jī)r(jià)的不斷上漲，信貸成本不斷上升以及市場(chǎng)需求得不到有效補(bǔ)充是7月份成交下滑的直接誘因。而同比去年同期，成交量上漲41%，調(diào)控下上半年樓市成交高峰隨供應(yīng)推延而延后，當(dāng)前市場(chǎng)整體成交水平相對(duì)較高，與上半年平均水平持平。,樓市供應(yīng)創(chuàng)新高，整體成交開(kāi)始回落,樓市庫(kù)存體量,7月底南昌樓市庫(kù)存增多，目前整體樓市庫(kù)存水平較高，其中非住宅產(chǎn)品庫(kù)存比例較大,7月份，南昌商品房整體庫(kù)存共231.9萬(wàn)，環(huán)比6月增加17萬(wàn)余，其中住宅整體庫(kù)存97.55萬(wàn)，較6月有所增加，當(dāng)前樓市整體庫(kù)存體量較大，且非住宅產(chǎn)品庫(kù)存體量較多，占據(jù)總體庫(kù)存的大部分，而住宅產(chǎn)品庫(kù)存中別墅產(chǎn)品占據(jù)比例較大。,住宅市場(chǎng)分析,供求關(guān)系,7月份，南昌市供應(yīng)商品住宅28.64萬(wàn)，成交商品住宅18.79萬(wàn)，供求比為1：0.66，市場(chǎng)供大于求。 7月南昌樓市供應(yīng)量繼6月大幅放量之后依然保持在較高水平。前兩三月樓市的熱銷(xiāo)，給予了開(kāi)發(fā)商一定信心，工程成品的積累也促使新老樓盤(pán)供應(yīng)持續(xù)放大，同時(shí)新一輪樓市調(diào)控政策即將來(lái)臨，開(kāi)發(fā)商趕熱銷(xiāo)末班車(chē)的心理影響，均促成樓市供應(yīng)保持高位。但天氣影響，信貸成本和難度加大，房?jī)r(jià)上漲的擠壓，本月樓市成交量出現(xiàn)下滑，進(jìn)入8月份，隨調(diào)控深入和傳統(tǒng)淡季影響，預(yù)計(jì)成交量下行概率較大。,臨近淡季，樓市住宅產(chǎn)品供求雙雙出現(xiàn)下滑，供求水平一般,供應(yīng)分析,7月份，南昌商品住宅新增供應(yīng)小幅回落，總體供應(yīng)28.64萬(wàn)，環(huán)比下降24%，供應(yīng)套數(shù)1715套，環(huán)比下降87%。而與去年同期相比，同比增長(zhǎng)77%，本月商品住宅供應(yīng)規(guī)模保持在較高水平。 受到市場(chǎng)消化持續(xù)利好的原因，開(kāi)發(fā)商希望抓住不錯(cuò)時(shí)機(jī)，加大了項(xiàng)目的供應(yīng)量，使得本月的供應(yīng)量維持在一個(gè)較高的水平，如住宅沉寂較久的綠地中央廣場(chǎng)、智通悅藍(lán)山；持續(xù)發(fā)力的綠地新都會(huì)、綠都丹石街區(qū)、香溢花城等都有新房源的供應(yīng)。另外，新盤(pán)的供應(yīng)也是最近樓市供應(yīng)的主力，本月共有2個(gè)新盤(pán)供應(yīng)2.32萬(wàn)。由于樓市調(diào)控加碼、信貸政策進(jìn)一步從嚴(yán)，如何快速使產(chǎn)品變“現(xiàn)”是開(kāi)發(fā)商首要解決的難題。,調(diào)控持續(xù)加碼，淡季臨近，本月住宅市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)回落，整體仍處于高位,供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析,產(chǎn)品結(jié)構(gòu),區(qū)域結(jié)構(gòu),7月份，南昌市共供應(yīng)商品住宅2145套，面積區(qū)間70-90房源供應(yīng)量最多，但環(huán)比上月減少了500套。面積區(qū)間在140以上房源供應(yīng)供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，綠地中央廣場(chǎng)、香溢花城以及綠地新都會(huì)都有較大體量的供應(yīng)，改善型、舒適型房源持續(xù)增長(zhǎng)，也能反映出目前樓市進(jìn)一步收緊的情況下，購(gòu)房權(quán)利受限制下，客戶(hù)一次性滿(mǎn)足購(gòu)房需求的心理越來(lái)越得以驗(yàn)證。從板塊上來(lái)分析，青山湖、京東和紅谷灘板塊均供應(yīng)400套以上，是南昌樓市最閃亮的三個(gè)板塊，其他板塊雖有供應(yīng)，但體量較小。,青山湖、京東、紅谷灘供應(yīng)強(qiáng)勢(shì)，70-90產(chǎn)品供應(yīng)較多,供應(yīng)項(xiàng)目一覽,供應(yīng)項(xiàng)目一覽,成交分析,7月份，南昌市成交商品住宅18.79萬(wàn)，環(huán)比回落10%，成交商品住宅1715套，環(huán)比回落14%，成交量小幅回落。與去年同期相比，同比增長(zhǎng)24% ，成交水平依然較高。 高溫的侵襲，影響購(gòu)房者購(gòu)房的欲望，使得原本火熱的樓市成交量出現(xiàn)下滑。新一輪的樓市調(diào)控政策、信貸政策的進(jìn)一步收緊和南昌個(gè)貸難度加大的局面，在很大程度上影響了購(gòu)房者的心理。同時(shí)普通住宅產(chǎn)品的價(jià)格上漲擠壓市場(chǎng)需求，而普通產(chǎn)品供應(yīng)下滑，去化相對(duì)較慢的別墅、豪宅類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)增多，也影響了整體的成交水平。,多因素影響市場(chǎng)需求收縮，成交出現(xiàn)小幅回落,成交價(jià)格分析,7月份，南昌市商品住宅成交均價(jià)8575元/，環(huán)比上漲10.5%。同比上漲2656元/，上漲了45%。 本月，豪宅類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)開(kāi)始放大，且都取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售成績(jī)，如：綠地中央廣場(chǎng)（成交均價(jià)19295元/，戶(hù)型面積在190200之間，當(dāng)月成交58套），力高濱江國(guó)際（成交均價(jià)9522元/，戶(hù)型面積105-190，當(dāng)月成交94套 ）；同時(shí)如綠地新都會(huì)、香緹溪岸、綠都丹石街區(qū)等普通住宅房源價(jià)格普遍小幅上調(diào)，成交量下滑而豪宅類(lèi)產(chǎn)品成交量上升都推動(dòng)了南昌住宅成交均價(jià)的上漲。,豪宅高價(jià)拉動(dòng)，普通房源價(jià)格上漲，南昌住宅成交均價(jià)創(chuàng)歷史新高,板塊成交情況,7月樓紅谷灘、青山湖板塊供應(yīng)放量，主城區(qū)各板塊成交量上漲居多，城郊板塊成交下滑，板塊成交均價(jià)上漲占據(jù)主流。,成交排行,（單位：套，元/）,三級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行,7月二手房市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，但總體成交水平較低,7月份，南昌市二手房成交1681套，與上月基本持平，同比上升5%；成交面積14.03萬(wàn)，環(huán)比下降1%，同比上漲7%。自限購(gòu)以來(lái)，南昌市二手房市場(chǎng)一直表現(xiàn)不溫不火，整體市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，但整體成交水平較低；,第四部分 營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài),營(yíng)銷(xiāo)綜述 7月份南昌樓市開(kāi)盤(pán)或加推項(xiàng)目數(shù)量與上月基本持平，成交業(yè)績(jī)較為理想，但相對(duì)于上月，開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)呈兩極分化趨勢(shì)，品牌開(kāi)發(fā)商旗下項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)依然熱銷(xiāo)，而一般項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)較前一月不同程度下滑，而綠地集團(tuán)是本月銷(xiāo)售標(biāo)兵，旗下兩項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)受到市場(chǎng)的哄搶。 7月份，南昌樓市營(yíng)銷(xiāo)力度保持強(qiáng)勁，雖然營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)數(shù)量與上月基本持平，其市場(chǎng)影響力有所下降，但四大紙質(zhì)媒體廣告投放量穩(wěn)步增加，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)宣傳力度較大，整體市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)氛圍較濃郁，市場(chǎng)較為活躍。 在調(diào)控影響下，樓市供求高峰向后推延，使得7月份樓市供求規(guī)模保持在較高水平，同時(shí)也帶動(dòng)樓市營(yíng)銷(xiāo)力度依然保持在較高水準(zhǔn)，但在樓市調(diào)控、淡季臨近、房?jī)r(jià)上漲擠壓，信貸成本和難度增加等一系列因素影響下，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和營(yíng)銷(xiāo)效果較前月有所下降，且下月市場(chǎng)供應(yīng)可能減少，預(yù)計(jì)下月樓市營(yíng)銷(xiāo)力度以及整體營(yíng)銷(xiāo)氛圍可能均會(huì)減弱。,7月開(kāi)盤(pán),入市供應(yīng)項(xiàng)目較多，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)兩極分化，品牌開(kāi)發(fā)商受追捧,南昌縣和新建縣推盤(pán)依然保持熱銷(xiāo)，高性?xún)r(jià)比普通居住產(chǎn)品受市場(chǎng)追捧,力高濱江國(guó)際 占地面積: 37346平方米 建筑面積: 203713平方米 容積率： 4.00 綠化率：35% 項(xiàng)目特色: 水景地產(chǎn),復(fù)合地產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 商： 江西力高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 物業(yè)公司： 江西恒豐行物業(yè)服務(wù)公司 項(xiàng)目規(guī)劃: 由一棟45F寫(xiě)字樓、五棟用于居住的2833F高層建筑、3F商業(yè)裙樓建筑物、1F社區(qū)服務(wù)及物業(yè)用房等組成。 項(xiàng)目位于朝陽(yáng)新城板塊，位于規(guī)劃中的南昌朝陽(yáng)洲濱江商貿(mào)金融區(qū)與濱江居住區(qū)的結(jié)合部分，西臨贛江，與亞洲最大摩天輪南昌之星隔江相望。是朝陽(yáng)新城首個(gè)正式銷(xiāo)售的項(xiàng)目。,重點(diǎn)個(gè)案,7月2日力高濱江國(guó)際首次開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo),開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng),會(huì)員接待處,一樓搖號(hào)區(qū),三樓銷(xiāo)控區(qū),三樓銷(xiāo)控確認(rèn)區(qū),三樓財(cái)務(wù)付款區(qū),三樓簽約區(qū),開(kāi)盤(pán)節(jié)奏,主要客戶(hù)群為之前力高在南昌所做的兩個(gè)項(xiàng)目力高國(guó)際城和力高濱江國(guó)際的老業(yè)主，和洪城大市場(chǎng)商圈的業(yè)主，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天銷(xiāo)售了160多套房源，成交中絕大多數(shù)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的是104三居室，用于投資兼自住，由于項(xiàng)目地處新城區(qū)，周邊展示未能到位，成為本次開(kāi)盤(pán)影響銷(xiāo)售的關(guān)鍵因素。,7月2日，力高濱江國(guó)際在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)首次開(kāi)盤(pán)，推出30F高層3#，28F高層5#，共計(jì)189套房源，105-140小三房，190四房。 開(kāi)盤(pán)前期，2011年6月11日在正式對(duì)外開(kāi)放千萬(wàn)級(jí)奢裝售樓中心；并開(kāi)始認(rèn)籌，VIP卡1萬(wàn)元抵2萬(wàn)元，開(kāi)盤(pán)購(gòu)房一次性付款98折，按揭付款99折。,第一階段廣告出街，主題“皇冠國(guó)際見(jiàn)證一個(gè)時(shí)代，濱江國(guó)際開(kāi)啟一個(gè)時(shí)代”,千萬(wàn)級(jí)奢裝售樓中心正式開(kāi)放,2011朝陽(yáng)新城發(fā)展高峰論壇即將啟動(dòng),首批房源VIP卡限量發(fā)售 第二階段廣告出街，主題“啟航！在朝陽(yáng)升起的地方?！?第一批房號(hào)開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天共銷(xiāo)售160余套,6.11,6.17,7.2,7.1,5.29,開(kāi)盤(pán)戶(hù)型,此次力高濱江國(guó)際推出的房源為全線江景房，將“江景”資源凸顯的淋漓盡致，但太過(guò)追求自然資源，使得戶(hù)型結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了較大的缺陷，使用空間被壓縮。,5#樓 3室2廳104,3#樓 4室2廳162,3#樓 3室2廳143,御湖國(guó)際 占地面積: 39128 建筑面積: 84500 容積率： 2 綠化率：35% 總戶(hù)數(shù)：320戶(hù) 開(kāi) 發(fā) 商：江西省滬昌投資發(fā)展有限公司 物業(yè)公司：深圳蓮花物業(yè)管理有限公司 位置：位于青山湖北大道塘山鎮(zhèn)政府旁 項(xiàng)目規(guī)劃: 由12棟58套聯(lián)排別墅、三棟超高層（30-31層)以及一棟多層組成。 項(xiàng)目特色: 水景地產(chǎn),英倫別墅物業(yè) 御湖國(guó)際通過(guò)引入英倫建筑風(fēng)格，規(guī)劃湖景別墅和湖景高層，與打造成青山湖東岸英倫湖景生活居住區(qū)。,7月10日御湖國(guó)際首次開(kāi)盤(pán),重點(diǎn)個(gè)案,2#3#,開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)盤(pán)當(dāng)天到場(chǎng)客戶(hù)200多組，近400人左右，現(xiàn)場(chǎng)很火爆，但由于開(kāi)盤(pán)價(jià)格較高，部分客戶(hù)提前退場(chǎng)，最終大約抽號(hào)150組左右，連同御湖國(guó)際內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房源開(kāi)盤(pán)當(dāng)天共銷(xiāo)售150余套房源，折后均價(jià)8800元/，客戶(hù)主要為青山湖區(qū)客戶(hù)，剛性和改善性客戶(hù)均有，剛需占主導(dǎo)。,7月10日，御湖國(guó)際開(kāi)盤(pán)推出2#、3#兩棟超高層（30-31F)住房，共計(jì)207套房源，面積為80-90兩房，105-131三房，其中兩房88套，三房117套，一棟為兩梯三戶(hù)，一棟為兩梯四戶(hù)。 開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月御湖國(guó)際對(duì)外宣傳蓄客，至開(kāi)盤(pán)前共累積誠(chéng)意客戶(hù)300余組，認(rèn)籌VIP卡客戶(hù)享受一次性?xún)煞績(jī)?yōu)惠2萬(wàn)元，三房?jī)?yōu)惠3萬(wàn)元，按揭兩房?jī)?yōu)惠8千元，三房?jī)?yōu)惠1萬(wàn)元的優(yōu)惠，且所有認(rèn)購(gòu)客戶(hù)送一臺(tái)電扇，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)客戶(hù)可參與抽獎(jiǎng)：一等獎(jiǎng)一名送海爾冰箱，二等獎(jiǎng)2名送新科空調(diào)，三等獎(jiǎng)8名送微波爐。,抽號(hào)選房,開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)盤(pán)戶(hù)型,御湖國(guó)際此次推出高層戶(hù)型為塔式結(jié)構(gòu)和蝶式結(jié)構(gòu)，以緊湊實(shí)用戶(hù)型為主，陽(yáng)臺(tái)和凸窗被充分利用，但追求外觀造型同時(shí)房型通透性不強(qiáng),2#樓 91兩房,3#樓 104三房,時(shí)間廣場(chǎng)7月23日寫(xiě)字樓開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo),重點(diǎn)個(gè)案,時(shí)間廣場(chǎng) 占地面積: 3187 建筑面積: 55823 容積率： 4.45 綠化率：23.5% 總戶(hù)數(shù)：219戶(hù)（寫(xiě)字樓產(chǎn)權(quán)套數(shù)） 開(kāi) 發(fā) 商：江西奧林匹克花園置業(yè)有限公司 物業(yè)公司：天安物業(yè)有限公司 位置：紅谷灘總部基地A02地塊，世貿(mào)路與碟子湖大道交匯處 項(xiàng)目規(guī)劃: 兩棟連體寫(xiě)字樓和下層底商組成。 項(xiàng)目特色: CEPA（內(nèi)地與港澳經(jīng)貿(mào)交流組織）江西分會(huì)入駐 時(shí)間廣場(chǎng)位于總部基地內(nèi)，紅谷灘CBD商務(wù)區(qū)外圍，地段位置較好，通過(guò)引入CEPA江西分會(huì)入駐以及大型活動(dòng)吸引商家購(gòu)買(mǎi)。,開(kāi)盤(pán)前營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),7月9日，時(shí)間廣場(chǎng)在紅谷灘泰耐克酒店舉行CEPA入駐時(shí)間廣場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)大量省、市商貿(mào)及其他領(lǐng)導(dǎo)、香港知名企業(yè)家和新聞媒體參與，同時(shí)在報(bào)紙和網(wǎng)絡(luò)宣傳。 CEPA關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排英文簡(jiǎn)稱(chēng)，是中央政府與香港、澳門(mén)特區(qū)的橋梁。,7月16日，由香港衛(wèi)視、CEPA 香港品牌發(fā)展聯(lián)合會(huì)、時(shí)間廣場(chǎng)以及眾港企品牌共同打造的“共享CEPA 贛港商務(wù)通品牌簽約儀式”盛大舉行。由香港當(dāng)家女主播安娜親臨主持，邀請(qǐng)07年港姐張嘉兒、蘭博基尼奢華助陣！時(shí)間廣場(chǎng)VIP認(rèn)籌同期火熱啟動(dòng) 。,開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng),截止24日中午12點(diǎn)，A座僅剩11F，12F未售出，B座正式簽約37套， 整體銷(xiāo)售80%，折后均價(jià)11000元/。A座購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)為南昌少數(shù)知名企業(yè)，設(shè)計(jì)院及投資者。B座購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)主要為南昌小企業(yè)老板辦公需求。,時(shí)間廣場(chǎng)7月24日開(kāi)盤(pán)，推出寫(xiě)字樓A座，B座。A座22層，6梯11戶(hù)，4-22層整層出售，整層面積為1272.04； B座13層， B座4梯7戶(hù)，可單件出售，戶(hù)型為84-240不等，共63套。 項(xiàng)目上午九點(diǎn)開(kāi)盤(pán)，由于前一天已經(jīng)解籌，當(dāng)日到場(chǎng)客戶(hù)只有30組左右，年齡段30-45歲。7月23日時(shí)間廣場(chǎng)開(kāi)始針對(duì)已經(jīng)認(rèn)籌的客戶(hù)進(jìn)行解籌活動(dòng)，認(rèn)籌客戶(hù)A座整層優(yōu)惠100萬(wàn)，B座整層優(yōu)惠80萬(wàn)，單間優(yōu)惠6800元。全款95折優(yōu)惠，江奧老客戶(hù)再享99折，按揭最低比例50%，沒(méi)有折扣。,由于前一天已經(jīng)解籌，當(dāng)天售樓處客戶(hù)很少,開(kāi)盤(pán)戶(hù)型,A座，4-22層，整層發(fā)售，整層面積1272，6梯11戶(hù)； B座，4-13層，單間發(fā)售，整層面積980，單間面積84-240，4梯7戶(hù)。,A座1272,B座980,7月活動(dòng),7月份，由于推盤(pán)項(xiàng)目比較多，營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)精彩紛呈，延續(xù)6月的火爆場(chǎng)面，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)氛圍較為濃郁。,7月1日上午，南昌華南城紀(jì)念建黨90周年暨黨支部掛牌、巨幅國(guó)畫(huà)井岡山揭幕儀式宣傳活動(dòng)在南昌華南城行政辦公樓1樓隆重舉行，省、市、紅谷灘新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、文化界大師及媒體朋友們到場(chǎng)共同慶祝建黨90周年。,熱點(diǎn)活動(dòng),華南城 “南昌華南城紀(jì)念建黨90周年暨黨支部掛牌、巨幅國(guó)畫(huà)井岡山揭幕儀式 ”,開(kāi)幕致辭,國(guó)畫(huà)揭幕,現(xiàn)場(chǎng)揮毫,名流聚集,嘉賓合影,黨支掛牌,熱點(diǎn)活動(dòng),7月16日，時(shí)間廣場(chǎng)迎來(lái)見(jiàn)證歷史性的一刻！由香港衛(wèi)視、CEPA香港品牌發(fā)展聯(lián)合會(huì)、時(shí)間廣場(chǎng)以及眾港企品牌共同打造的“共享CEPA*贛港商務(wù)通品牌簽約儀式”盛大舉行。本次品牌簽約儀式由香港衛(wèi)視當(dāng)家女主播安娜親臨主持，現(xiàn)場(chǎng)更特別邀請(qǐng)07年港姐張嘉兒、世界名車(chē)蘭博基尼奢華助陣！時(shí)間廣場(chǎng)VIP認(rèn)籌同期火熱啟動(dòng)，百萬(wàn)巨惠風(fēng)暴首創(chuàng)洪城，開(kāi)啟前所未有的巔峰商務(wù)盛宴！,香港名流巨子齊聚紅谷灘時(shí)間廣場(chǎng)，共享CEPA、聯(lián)通港贛,報(bào)廣投放分析,7月份，南昌市四大主流媒體江南都市報(bào)、南昌晚報(bào)、信息日?qǐng)?bào)、江西晨報(bào)共投放報(bào)廣178次，環(huán)比上升14%，共投放版面217版，環(huán)比上升15%。本月，投放次數(shù)和廣告投放的版面都小幅度增強(qiáng)，且力度和密度都加強(qiáng)了。 本月，新入市樓盤(pán)廣告投放量相對(duì)較多，共投放32次，43個(gè)版面，其中華南城投放相對(duì)較多，共投放17次。在售老盤(pán)廣告投放力度也較大，如：紅谷十二庭、名門(mén)世家、香溢花城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，報(bào)廣投放頻率和力度較大。整體市場(chǎng)報(bào)廣投放總數(shù)較前一月有所增加，媒體熱度較大，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)氛圍較強(qiáng)。,7月南昌樓市營(yíng)銷(xiāo)力度加大，新老項(xiàng)目媒體爭(zhēng)艷,媒體投放結(jié)構(gòu),7月份，眾開(kāi)發(fā)商選擇媒體投放渠道中江南都市報(bào)投放比例仍然最大，廣告投放各版面次數(shù)都有增加，整版依然是投放的熱點(diǎn)版面。 分區(qū)域來(lái)看，紅谷灘投放量最多，是上月的兩倍多，主要是區(qū)域眾多項(xiàng)目有營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作。京東由于進(jìn)入穩(wěn)定的持銷(xiāo)期，廣告投放量出現(xiàn)了下降；新建板塊廣告投放量全部來(lái)源于紅谷十二庭。,紅谷灘眾多項(xiàng)目發(fā)力笑傲群雄，新建縣單項(xiàng)目投放兇猛,第五部分 板塊分析,7月各板塊運(yùn)行,市中心板塊,7月份，市中心板塊商品房新增供應(yīng)1.42萬(wàn)，環(huán)比下滑71%，成交2.51萬(wàn)，環(huán)比上漲126%，其中，住宅成交80套，成交面積0.75萬(wàn)，成交均價(jià)8348元/，成交均價(jià)環(huán)比上漲10%。 7月份，市中心板塊供應(yīng)量繼贛江之星停止供應(yīng)后大幅下滑，僅智通悅藍(lán)山供應(yīng)一棟公寓樓；成交量則受贛江之星寫(xiě)字樓成交拉動(dòng)大幅上漲，本月贛江之星寫(xiě)字樓成交近1.7萬(wàn)，占整體板塊67%；板塊整體供求水平均較低，受個(gè)盤(pán)影響較大。住宅成交均價(jià)在紫金城拉動(dòng)下小幅上漲。,板塊供求水平低，受個(gè)盤(pán)影響大，住宅成交均價(jià)小幅上漲。,市中心板塊成交排行,（單位：套，元/）,青山湖板塊,7月份，青山湖板塊商品房新增供應(yīng)11.02萬(wàn)，環(huán)比上漲41%，成交5.16萬(wàn)，環(huán)比下降14%，其中，住宅成交422套，成交面積3.97萬(wàn)，成交均價(jià)8628元/，環(huán)比上升16%。 7月份，青山湖板塊供應(yīng)繼續(xù)上漲，新增供應(yīng)規(guī)模較大，香溢花城、綠都丹石街區(qū)、御湖國(guó)際三項(xiàng)目均推出新品房源；由于當(dāng)月普通低價(jià)住宅供應(yīng)較少，湖景高層去化較慢，成交量小幅下滑，但總體板塊供求水平遠(yuǎn)超去年同期水平，供銷(xiāo)兩旺的局面得以保持。住宅成交均價(jià)則隨湖景產(chǎn)品增多而小幅上漲。,7月青山湖板塊供銷(xiāo)兩旺局面得以保持，整體供求水平較高,青山湖板塊成交排行,（單位：套，元/）,京東板塊,7月份，京東板塊商品房新增供應(yīng)7.08萬(wàn)，環(huán)比下滑47%，成交3.69萬(wàn)，環(huán)比下滑30%，其中，住宅成交253套，成交面積3.26萬(wàn)，成交均價(jià)7714元/，均價(jià)環(huán)比上漲2%。 7月份，京東主要在售樓盤(pán)保利東灣國(guó)際、香緹溪岸、綠地新都會(huì)供應(yīng)新房源放緩，供應(yīng)量較前一月大幅下滑，但同比去年同期供應(yīng)明顯增多，庫(kù)存體量較大；成交受庫(kù)存才產(chǎn)品中別墅較多及本月供應(yīng)下滑影響，本月成交量小幅下滑，其中綠地新都會(huì)成交較多，去化速度較快；同時(shí)綠地新都會(huì)大量成交也促使本月板塊住宅成交均價(jià)小幅上揚(yáng)。,京東板塊庫(kù)存較多，供應(yīng)放緩，成交小幅回落,京東板塊成交排行,（單位：套，元/）,朝陽(yáng)洲板塊,7月份，朝陽(yáng)洲板塊商品房沒(méi)有新增房源，成交2.54萬(wàn)，環(huán)比上漲22%，其中，住宅成交174套，成交面積2.11萬(wàn)，成交均價(jià)10272元/，成交均價(jià)環(huán)比下滑16%。 7月份，朝陽(yáng)洲板塊供應(yīng)量繼前兩月供應(yīng)放量后再次沉寂歸零，區(qū)域新盤(pán)少，老盤(pán)庫(kù)存少致使區(qū)域供應(yīng)水平一直處于較低水平，成交量有一定幅度上漲，力高濱江國(guó)際上月新推房源熱銷(xiāo)，本月成交較多，濱江一號(hào)和眾鑫城上城雙雙發(fā)力，致使板塊成交回升。且在濱江一號(hào)豪宅產(chǎn)品拉動(dòng)下，板塊住宅成交均價(jià)依然保持在較高水平。,板塊新盤(pán)稀