轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營改增政策學習要點.ppt

,二一六年四月,轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)營改增政策學習要點,江蘇省國家稅務局,適用范圍： 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務活動。 注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目在國家稅務總局公告【2016】第18號另行明確。,一、涉及的主要文件 二、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅人的概念 三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型） 1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含自建） 2、一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn) 3、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含自建） 4、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn) 5、個體工商戶轉(zhuǎn)讓其購買的住房 6、自然人轉(zhuǎn)讓其購買的住房 四、其他需注意的事項,提 綱,一、涉及的主要文件,1、關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號） 2、納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第14號）,二、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅人的概念,轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅人：是指在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)的單位和個人。,二、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅人的概念,轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅人：是指在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)的單位和個人。,注意以下概念： 1、銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務活動。 不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。 建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進行其他活動的建造物。 構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。 下列三種業(yè)務也按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅： 構(gòu)筑物，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán) 構(gòu)筑物，讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán) 構(gòu)筑物，在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán),二、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅人的概念,注意以下概念： 2、在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)，是指所銷售不動產(chǎn)在中華人民共和國境內(nèi)。 3、單位和個人 單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位。 個人，是指個體工商戶和其他個人（自然人）。,轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅人：是指在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)的單位和個人。,二、轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅人的概念,注意以下概念： 4、納稅人類型：分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。 一般納稅人：年應稅銷售額超過500萬元以及未超過但按規(guī)定辦理一般納稅人登記的納稅人 一般計稅方法：當期應納稅額=當期不含稅銷售額*稅率（11%）-當期進項稅額 小規(guī)模納稅人：未超過規(guī)定標準且未辦理一般納稅人登記的納稅人 簡易計稅方法：當期應納稅額=當期不含稅銷售額*征收率（5%） 注意：一般納稅人按規(guī)定選擇簡易計稅方法的，也按上述簡易計稅方法計算稅款。,轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)納稅人：是指在中華人民共和國境內(nèi)銷售不動產(chǎn)的單位和個人。,1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含自建）,（1）4月30日前取得且選擇簡易計稅方法 計稅方式：按簡易計稅方法，征收率5% 預繳及納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，回機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 預繳稅款及應納稅額計算 應預繳稅款（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）（1+5%）5% 應納稅額=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）（1+5%）5%-已預繳稅款,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含自建）,（1）4月30日前取得且選擇簡易計稅方法 例如： 某A市一般納稅人2012年4月在B市購買的一套房產(chǎn)，購置價值為300萬元，2016年5月轉(zhuǎn)讓，銷售價525萬元，選擇簡易計稅方法，如何計算應納稅額并申報納稅？ 按規(guī)定該納稅人應當在房產(chǎn)所在地B市地稅機關(guān)預繳稅款：（525-300）/1.05*0.05=10.71萬元 預繳后向A市主管國稅機關(guān)申報納稅：（525-300）/1.05*0.05-10.71=0萬元,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,（2）4月30日前取得且選擇一般計稅方法 計稅方式：按一般計稅方法，稅率11% 預繳及納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，回機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 預繳稅款及應納稅額計算： 應預繳稅款（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）（1+5%）5% 應納稅額=全部價款和價外費用（1+11%）11%-已預繳稅款,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含自建）,（2）4月30日前取得且選擇一般計稅方法 例如： A市某一般納稅人2012年4月在B市購買的一套房產(chǎn)，購置價值為300萬元，2016年5月轉(zhuǎn)讓，銷售價525萬元，按一般計稅方法，如何計算應納稅額并申報納稅？（不考慮其他業(yè)務影響） 按規(guī)定該納稅人應當在房產(chǎn)所在地B市地稅機關(guān)預繳申報稅款：（525-300）/1.05*0.05=10.71萬元 預繳后向A市主管國稅機關(guān)申報納稅：525/1.11*0.11-10.71=41.32萬元,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含自建）,（3）5月1日后取得的必須按一般計稅方法計稅 計稅方式：按一般計稅方法，稅率11% 預繳及納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，回機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 預繳稅款及應納稅額計算： 應預繳稅款（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）（1+5%）5% 應納稅額=全部價款和價外費用（1+11%）11%-進項稅額-已預繳稅款,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含自建）,（3）5月1日后取得的必須按一般計稅方法計稅 例如： A市某一般納稅人2017年4月在B市購買的一套房產(chǎn)，購置價值為300萬元，取得增值稅專用發(fā)票（稅率11%），2018年5月轉(zhuǎn)讓，銷售價525萬元，如何計算應納稅額并申報納稅？（不考慮其他業(yè)務影響） 該納稅人應在房產(chǎn)所在地B市地稅機關(guān)預繳申報稅款：（525-300）/1.05*0.05=10.71萬元 預繳后向A市主管國稅機關(guān)申報納稅：525/1.11*0.11-300/1.11*0.11-10.71=11.59萬元,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含自建）,（1）4月30日前自建且選擇簡易計稅方法 計稅方式：按簡易計稅方法，征收率5% 預繳及納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，回機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 預繳稅款及應納稅額計算： 應預繳稅款全部價款和價外費用（1+5%）5% 應納稅額=全部價款和價外費用（1+5%）5%-已預繳稅款,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,2、一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn),（1）4月30日前自建且選擇簡易計稅方法 例如： A市某一般納稅人2012年4月在B市自建廠房，2016年5月轉(zhuǎn)讓，銷售價525萬元，選擇簡易計稅方法，如何計算應納稅額并申報納稅？（不考慮其他業(yè)務情形） 按規(guī)定該納稅人應在不動產(chǎn)所在地B市地稅機關(guān)預繳申報稅款： 525/1.05*0.05=25萬元 預繳后向A市主管國稅機關(guān)申報納稅：525/1.05*0.05-25=0萬元,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,2、一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn),（2）4月30日前自建且選擇一般計稅方法 計稅方式：按一般計稅方法，稅率11% 預繳及納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，回機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 預繳稅款及應納稅額計算： 應預繳稅款全部價款和價外費用（1+5%）5% 應納稅額=全部價款和價外費用（1+11%）11%-已預繳稅款,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,2、一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn),（2）4月30日前自建且選擇一般計稅方法 例如： A市某一般納稅人2012年4月在B市自建廠房，2016年5月轉(zhuǎn)讓，銷售價525萬元，選擇一般計稅方法，如何計算應納稅額并申報納稅？（不考慮其他業(yè)務情形） 按規(guī)定該納稅人應在不動產(chǎn)所在地B市地稅機關(guān)預繳稅款：525/1.05*0.05=25萬元 預繳后向A市主管國稅機關(guān)申報納稅：525/1.11*0.11-25=27.03萬元,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,2、一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn),（3）5月1日后自建必須按一般計稅方法計稅 計稅方式：按一般計稅方法，稅率11% 預繳及納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，回機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 預繳稅款及應納稅額計算： 應預繳稅款全部價款和價外費用（1+5%）5% 應納稅額=全部價款和價外費用（1+11%）11%-進項稅額-已預繳稅款,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,2、一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn),（3）5月1日后自建必須按一般計稅方法計稅 例如： A市某一般納稅人2017年4月在B市自建一套房產(chǎn)，自建過程中取得的進項稅額22萬元，2018年5月轉(zhuǎn)讓，銷售價525萬元，如何計算應納稅額并申報納稅？（不考慮其他業(yè)務影響） 該納稅人應在B市房產(chǎn)所在地地稅機關(guān)預繳申報稅款：525/1.05*0.05=25萬元 預繳后向A市主管國稅機關(guān)申報納稅：525/1.11*0.11-22-25=5.03萬元,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,2、一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn),計稅方式：按簡易計稅方法，征收率5% 預繳及納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，回機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 其中對自然人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，納稅地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)，不存在先預繳后申報的概念。 預繳稅款及應納稅額計算 應預繳稅款（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）（1+5%）5% 應納稅額=（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）（1+5%）5%-已預繳稅款,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,3、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含自建、不含個人購買的住房）,例如： A市某小規(guī)模納稅人2012年4月在B市購買的一套房產(chǎn)，購置價值為300萬元，2016年5月轉(zhuǎn)讓，銷售價525萬元，如何計算應納稅額并申報納稅？ 按規(guī)定該納稅人應當在房產(chǎn)所在地B市地稅機關(guān)預繳稅款：（525-300）/1.05*0.05=10.71萬元 預繳后向A市主管國稅機關(guān)申報納稅：（525-300）/1.05*0.05-10.71=0萬元,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,3、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)（不含自建、不含個人購買的住房）,計稅方式：按簡易計稅方法，征收率5% 預繳及納稅地點：向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，回機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 對自然人轉(zhuǎn)讓其自建不動產(chǎn)，納稅地點為不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)，不存在先預繳后申報的概念。 預繳稅款及應納稅額計算： 應預繳稅款全部價款和價外費用（1+5%）5% 應納稅額=全部價款和價外費用（1+5%）5%-已預繳稅款,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,4、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn),三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,4、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn),例如： A市某小規(guī)模納稅人2012年4月在B市自建廠房，2016年5月轉(zhuǎn)讓，銷售價525萬元，如何計算應納稅額并申報納稅？ 按規(guī)定該納稅人應在不動產(chǎn)所在地B市地稅機關(guān)預繳申報稅款：525/1.05*0.05=25萬元 預繳后向A市主管國稅機關(guān)申報納稅：525/1.05*0.05-25=0萬元,計稅方式：按簡易計稅方法，征收率5% 預繳及納稅地點：向住房所在地主管地稅機關(guān)預繳申報，回機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 預繳稅款及應納稅額計算 應預繳稅款全部價款和價外費用（1+5%）5% 應納稅額=全部價款和價外費用（1+5%）5%-已預繳稅款 注意：我省個人按規(guī)定將購買不足2年的住房對外銷售的，按全額計算繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,5、個體工商戶轉(zhuǎn)讓購買的住房,例如： A市某個體工商戶，2015年10月在B市購買的一套房產(chǎn)，購置價值為300萬元，2016年5月轉(zhuǎn)讓，銷售價525萬元，如何計算應納稅額并申報納稅？ 按規(guī)定該納稅人應在房產(chǎn)所在地B市地稅機關(guān)預繳申報稅款：525/1.05*0.05=25萬元 預繳后向A市主管國稅機關(guān)申報納稅：525/1.05*0.05-25=0萬元,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,5、個體工商戶轉(zhuǎn)讓購買的住房,計稅方式：按簡易計稅方法，征收率5% 納稅地點：向房產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。 應納稅額計算 應納稅額=全部價款和價外費用（1+5%）5% 注意：我省個人按規(guī)定將購買不足2年的住房對外銷售的，按全額計算繳納增值稅；將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。,三、主要規(guī)定（按納稅人及業(yè)務類型）,6、自然人轉(zhuǎn)讓購買的住房,例如： A市某自然人，2015年10月在B市購買的一套房產(chǎn)，購置價值為300萬元，2016年5月轉(zhuǎn)讓，銷售價525萬元，如何計算應納稅額并申報納稅？ 按規(guī)定直接在房產(chǎn)所在地B市地稅機關(guān)申報