房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略.ppt

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略,由于房地產(chǎn)具有投資價(jià)值大不可移動(dòng)性及區(qū)位性等特點(diǎn)，其銷(xiāo)售難度比一般商品要大得多。為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售出去，必須根據(jù)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)及營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取一系列營(yíng)銷(xiāo)策略。 目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體趨勢(shì)上看，已經(jīng)進(jìn)入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，房?jī)r(jià)逐步向成本價(jià)和微利價(jià)靠近，市場(chǎng)化程度逐步加深。在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面，無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是消費(fèi)者都逐漸成熟，一個(gè)概念一個(gè)點(diǎn)子已經(jīng)難以打動(dòng)人心。消費(fèi)者開(kāi)始注意產(chǎn)品的本身。目前購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)越來(lái)越多，日趨理性；違規(guī)項(xiàng)目糾紛的問(wèn)題及房?jī)r(jià)的問(wèn)題使部分消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的產(chǎn)品策略價(jià)格策略營(yíng)銷(xiāo)渠道策略和促銷(xiāo)策略都必須根據(jù)目前的市場(chǎng)情況進(jìn)行合理的創(chuàng)新。,（一）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略（Product）,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)組合中房地產(chǎn)產(chǎn)品是最重要的內(nèi)容。按營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次： 1核心產(chǎn)品。它是購(gòu)買(mǎi)者實(shí)際上要購(gòu)買(mǎi)的主要服務(wù)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他們需要的是家庭感和安全感成就感。 2有形產(chǎn)品。指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌特點(diǎn)式樣質(zhì)量 等。 3延伸產(chǎn)品。它是附加在有形產(chǎn)品上的各種各樣的服務(wù)，如物業(yè)管理保證公共設(shè)施的提供等。,下面我們以“興威帕克水岸”為例,興威帕克水岸,興威帕克水岸，位于長(zhǎng)沙市南二環(huán)以北，書(shū)院路以東，與城市綠肺“南郊公園”隔路相望，近鄰湘江風(fēng)光帶，可遠(yuǎn)眺橘子洲頭和岳麓山。,興威帕克水岸，與城市綠肺“南郊公園”隔路相望,近鄰湘江風(fēng)光帶，可遠(yuǎn)眺橘子洲頭和岳麓山。在戶型設(shè)計(jì)上獨(dú)具創(chuàng)新，采用的空中院館、陽(yáng)光室等設(shè)計(jì)使居住的國(guó)際感與居者對(duì)實(shí)用的要求得到了完美的結(jié)合。A6戶型配備奢華的入戶大堂，超闊空間彰顯別墅級(jí)雍容氣質(zhì)。蝶形平面布局，具有超高的實(shí)用性，以及非常開(kāi)闊的視野。餐廳客廳超大寬幅橫廳設(shè)計(jì)，特配1.8米大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，讓陽(yáng)光和美景盡情的延伸入室。主臥專(zhuān)配270度轉(zhuǎn)角飄窗全陽(yáng)光室，大氣闊朗。站在超闊視野的陽(yáng)光花房里，社區(qū)內(nèi)噴泉、水景、鮮花、植被盡收眼底。,（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)格策略 (Price),1、房地產(chǎn)定價(jià)方法 (1) 市場(chǎng)比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)的交易案例直接比較， 對(duì)形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正，以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場(chǎng)價(jià)。 (2) 成本法。 以開(kāi)發(fā)或建造估計(jì)對(duì)象房地產(chǎn)或類(lèi)似房地產(chǎn)需要的各項(xiàng)必需費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。 (3) 收益法。 將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期（通常為年）的正常純收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。 (4) 剩余法。 將估價(jià)房地產(chǎn)的預(yù)期開(kāi)發(fā)后的價(jià)值，扣除其預(yù)期的正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅金及開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格。,價(jià)格走勢(shì),（三）、價(jià)格調(diào)整策略。,房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整策略可以分為直接的價(jià)格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。 直接的價(jià)格調(diào)整就是房屋價(jià)格的直接上升或下降，它給客戶的信息是最直觀明了的。直接的價(jià)格調(diào)整主要有兩種形式： （1）基價(jià)調(diào)整。 （2）差價(jià)系數(shù)的調(diào)整。 優(yōu)惠折扣是指在限定的時(shí)間范圍內(nèi)，配合整體促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃，通過(guò)贈(zèng)送、折讓等方式對(duì)客戶的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會(huì)活躍銷(xiāo)售氣氛，進(jìn)行銷(xiāo)售調(diào)劑。,興威帕克水岸優(yōu)惠政策,一、 團(tuán)購(gòu)客戶 同一單位或團(tuán)隊(duì)的購(gòu)房客戶（指簽署購(gòu)房合同并完成所有購(gòu)房流程）達(dá)到30戶以上可享受團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠 優(yōu)惠 幅 度：在當(dāng)前優(yōu)惠幅度下額外優(yōu)惠2% 二、 “老帶新”客戶指興威集團(tuán)老客戶 （興威名城，興威名座，興威新嘉園，興威帕克水岸1期）推薦新客戶成交，待購(gòu)房手續(xù)完成可享受相應(yīng)優(yōu)惠 優(yōu)惠幅度：老客戶可獲得5000元現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，或其推薦客戶可額外享受正常優(yōu)惠基礎(chǔ)上1%（抵扣房款，不折現(xiàn)） 的優(yōu)惠，二項(xiàng)優(yōu)惠不疊加。 三、日進(jìn)千金 興威帕克水岸二期與紐約中央公園百年豪宅貴胄基因一脈相承， 是集城市中心、中央公園、湘江水岸三大稀缺資源于一體的新豪宅，更是城市豪宅、公園豪宅、 水岸豪宅三者集于一身的資源豪宅集大成者；是長(zhǎng)沙目前絕無(wú)僅有的棲城、棲園、棲岸的三棲生活場(chǎng)， 更是城市上層棲心、泊名、淡定天下的唯一“泊心之所”。目前，項(xiàng)目二期約91113平米多元空間即將面市， 興威會(huì)同步啟動(dòng)，現(xiàn)正接受VIP身份認(rèn)證！ 項(xiàng)目地址：天心區(qū)書(shū)院南路南二環(huán)二段306號(hào),A2戶型圖,A5戶型圖,樣品房,區(qū)域特點(diǎn),1.物業(yè)類(lèi)型：住宅,商業(yè),寫(xiě)字樓 2.區(qū)域位置：天心區(qū) 3.環(huán)線位置：二環(huán)以內(nèi) 4.售樓部地址：長(zhǎng)沙市天心區(qū)書(shū)院南路湖南開(kāi)關(guān)廠,周邊配套,長(zhǎng)沙市195醫(yī)院、省地質(zhì)醫(yī)院、長(zhǎng)沙市腦科醫(yī)院、湖南省第二人民醫(yī)院、