武漢寫字樓市場分析.pptVIP

武漢寫字樓市場,勝勢投資-2012.4.10,1.武漢寫字樓整體市場分析 2.武漢未來甲級（5A）寫字樓供應分析 3.光谷寫字樓個案分析 4.光谷寫字樓未來供應,目 錄,1.武漢寫字樓整體市場分析,武漢寫字樓市場近年成交價格整體上保持上漲態(tài)勢，尤其是在住宅價格大幅上揚的影響下，寫字樓成交價格隨之水漲船高，目前整體市場成交均價7800元/平方米； 武漢寫字樓市場成交量起伏不定，整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，主要是因為目前優(yōu)質(zhì)寫字樓供應量較少，較多企業(yè)對寫字樓品質(zhì)要求提升，同時多數(shù)寫字樓均為租賃形式，少數(shù)為投資者購買，所以成交量下滑幅度較大； 目前武漢寫字樓市場對優(yōu)質(zhì)寫字樓需求較為旺盛，尤其是租賃市場占據(jù)寫字樓多數(shù)市場，未來優(yōu)質(zhì)寫字樓市場發(fā)展空間較大。,（數(shù)據(jù)來源：武漢市房地產(chǎn)信息網(wǎng)）,武漢市寫字樓整體量價分析,近年來，武漢寫字樓的租金水平平穩(wěn)增長，至2011年第4季度，甲級寫字樓租金平均約為71.8元/平方米/月，較2002年增長28.4元/平方米/月，年均增長約為8.1%；乙級寫字樓租金平均約為50.2元/平方米/月，武漢高端寫字樓市場供應不足，需求缺口較大是導致寫字樓整體租金上漲的重要因素,武漢市寫字樓租金水平分析,武漢寫字樓區(qū)域分布圖,建設大道金融街特征 基本代表武漢寫字樓最高檔次，匯集武漢頂尖寫字樓及各大金融機構，是外資大公司首選之地,武廣商務圈特征 武漢繁華的商業(yè)中心，人流大，商業(yè)輻射華中；環(huán)境略嘈雜，以中高檔寫字樓為主,中南中北商務帶特征 武昌高檔次寫字樓與聚集地核外企及大型公司在武昌首選；目前供應量大，競爭激烈，有望成為比肩金融街,光谷商務圈特征 新興發(fā)展區(qū)域，主要針對中小企業(yè)和高新企業(yè)，目前吸引力有限，商務氛圍一般，其輻射力不及中南和金融街,武漢傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)寫字樓，主要分布在4個區(qū)： 1、建設大道商圈； 2、武廣商務圈； 3、中南商務圈； 4、光谷商務圈。 武漢新興優(yōu)質(zhì)寫字樓，主要分布在3個區(qū)： 1、王家墩CBD； 2、武昌濱江商務區(qū)： 3、武昌中北路商務區(qū)。,武漢市寫字樓區(qū)域分布,武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶中，主要以制造業(yè)、社會服務也、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)及金融保險業(yè)務等為主 武漢本地企業(yè)僅占優(yōu)質(zhì)寫字樓租戶的22%，而內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)比例較大，分別達到40%與38%。,武漢市寫字樓租戶特性分析,武漢寫字樓項目分布圖,光谷寫字樓租金及售價：單價高于同區(qū)住宅，高端寫字樓租金較高,光谷辦公市場南北區(qū)分明顯,慧谷時空,光谷國際,東谷銀座,洪福添美城市廣場,光谷時代廣場,紫菘逸景華庭,信息產(chǎn)業(yè)大廈,聯(lián)合國際,華樂商務中心,光谷軟件園,光谷總部空間,武大航域,光谷金融港,傳統(tǒng)寫字樓,產(chǎn)業(yè)辦公類,寬堂,項目地址,光谷北辦公主要偏傳統(tǒng)辦公，在魯巷區(qū)域較為集中； 光谷南辦公市場主要偏向大型研發(fā)園區(qū)類型寫字樓，普遍規(guī)模較大。,北向,南向,2.武漢未來甲級（5A）寫字樓供應分析,未來甲級（5A標準）寫字樓供應分析 寫字樓格局略有變化：未來項目供應中，除了集中在發(fā)展成熟的建設大道區(qū)域外，政策導致向新興發(fā)展的CBD區(qū)域、沿江商務區(qū)以及光谷商務圈也將不斷涌現(xiàn)高品質(zhì)的寫字樓； 寫字樓多出現(xiàn)在城市綜合體中：未來寫字樓項目多出現(xiàn)在城市綜合體內(nèi)，與商業(yè)、酒店、公寓相互依托、相互助益； 寫字樓硬件水平有所提升：由于目前武漢市現(xiàn)有的寫字樓大部分為90年代末期的遺留產(chǎn)品，硬件水平遠低于甲級標準，而未來大部分寫字樓的物業(yè)品質(zhì)較以前有很大提升，并向國內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓看齊； 市場競爭更加激烈：鑒于目前武漢市場真正意義上的甲級（5A級）寫字樓較為稀缺，未來寫字樓發(fā)展項目供應量不斷放大，主要以國內(nèi)外品牌開發(fā)商開發(fā)為主，競爭日益加劇； 提升物業(yè)管理水平，通過軟性服務占據(jù)優(yōu)勢：未來更多的寫字樓項目會聘請知名物業(yè)管理公司進行管理，以提高項目檔次，從而吸引國內(nèi)外知名租戶。,3.光谷寫字樓個案分析,項目概況 項目名稱：東湖廣場寬堂 項目地址：東湖高新開發(fā)區(qū)珞喻路1077號（珞喻路與關山二路交匯處 開 發(fā) 商 ：武漢虹景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積：6730平方米 建筑面積：78321平方米 容積率：4.4 標準層面積：1800 主力面積：150 物業(yè)費：28元/ (含空調(diào)費) 結構：框架 裝修標準：精裝修實木地板、冰島灰天然石材、飛利浦照明系統(tǒng)、TOTO潔具、德國海福樂五金件 。 外墻：Low-e雙層中空防輻射節(jié)能降噪玻璃幕墻 消防：美國Honeywell安防報警系統(tǒng)，韓國三星高清攝像機，360大樓監(jiān)控覆蓋 空調(diào)：美國開利中央空調(diào)、丹麥格蘭富水泵、韓國富士特鍋爐 特點： 1. 頂級姿態(tài)為高端寫字樓真空狀態(tài)填補缺漏（以高端營銷引導市場）; 2. 武漢市第一個中式設計風格辦公領域。,東湖廣場寬堂,項目區(qū)位圖,5-13F為寫字樓,5梯10戶,項目效果圖,東湖廣場寬堂寫字樓單間面積130-2895平米，起價17800元/平米，均價19700元/平米。 項目去年9月份開盤，以“地鐵口東湖邊酒店旁全精裝”為主訴求點，其中式裝修風格為武漢首例，形成項目獨特亮點。 項目客戶以中大型企業(yè)辦公為主,項目內(nèi)部效果圖,項目實景圖,東湖廣場寬堂,融眾國際,項目效果圖,項目區(qū)位圖,項目概況 項目地址：武昌東湖高新技術開發(fā)區(qū)珞瑜路889-1號 開 發(fā) 商 ：武漢融城置業(yè)有限公司 占地面積：7937平方米 建筑面積： 78531.5平方米 容積率：7.5 物業(yè)費：15元/ (不含空調(diào)費) 標準層面積：1300 主力面積：130-160 結構：框剪 裝修標準： 外墻：LOW-E雙層中空玻璃幕墻（標準層）；呼吸式幕墻（32-34F）內(nèi)墻：面磚、涂料 大堂及公共部分：精裝修 衛(wèi)生間：精裝修，配無障礙式衛(wèi)生間 采暖：多聯(lián)機分層中央空調(diào) 網(wǎng)絡通訊：到戶 消防：智能消防系統(tǒng) 燃氣：無 空調(diào)：中央空調(diào),35F高層（180M），1-5F：大型商場，6-7F：五星級影院（6000），8-31F：甲級寫字樓，32-35F：高級會所,銷售動態(tài)： 融眾國際3月11日開盤，起價13440元/平米，均價17000元/平米，1301300平米寫字樓銷售中，購買享95折優(yōu)惠 。 銷售期月均去化：16500/月，客戶以中大型企業(yè)辦公為主。,融眾國際,項目效果圖,項目效果圖,項目特點： 2. 融眾國際建筑高達180米，形成標高； 3.項目高品質(zhì)打造，豪華雙大堂、VIP私屬電梯、PORIS智能車位引導、3.9米層高、多聯(lián)機分層式中央空調(diào)、新風系統(tǒng)、4米每秒的高速垂直交通、無障礙衛(wèi)生間、品質(zhì)茶水間等； 4.在寫字樓5A標準的基礎上，提出寫字樓5O概念，即：“Opportunity前景、Oxygen富氧、Open開放、Office park綠色、Own自主 ”； 5.打造項目價值標桿，拔高項目形象，提出VO空中墅體商務，華中首個摩天墅級商務空間 噱頭。 6.聘任TDZ戴德梁行項目物業(yè)顧問，為項目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務。,項目實景圖,項目實景圖,融眾國際,項目概況 項目地址：洪山光谷關山大道和SBI創(chuàng)業(yè)街交匯處 開 發(fā) 商 ：武漢新城置業(yè)發(fā)展有限公司 占地面積：50000平方米 建筑面積： 90000平方米 容積率：1.8 標準層面積：1340 主力面積：100-200 物業(yè)費:15元/(含空調(diào)費) 結構：框架 裝修標準： 外墻：采用深赭高級花崗巖和經(jīng)典藍玻璃幕墻，用大面積豎條形不銹鋼，和高檔鋁合金鑲嵌立面 內(nèi)墻：高檔石材、高檔?；u 大堂及公共部分：精裝修 衛(wèi)生間：精裝修 采暖：集中供暖，分戶計量 空調(diào)：中央空調(diào) 電梯：西子奧的斯電梯5部，載重1350KG，速度2.5米/秒 其它;采用外墻外保溫、低輻射鍍膜(lowe)玻璃、新風系統(tǒng)、蒸汽式分戶計量中央空調(diào)、24小時熱水、集中供暖、可視對講系統(tǒng)等,光谷時代廣場,項目區(qū)位圖,項目效果圖,項目特點： 1. 10米挑高大堂 ； 2. 項目設有空中泳池健身俱樂部 ，內(nèi)含奢華的空中泳池俱樂部，、羽毛球館、桌球館、壁球館、健身中心等 ，還設有相應的中西餐廳、咖啡館、美容等空間，,銷售動態(tài)： 項目在宣傳上，打出武漢首個“國際服務式行政公館”的口號。一期所售光谷時代公館為項目行政公寓產(chǎn)品，二期寫字樓開間面積80-200平米，均價10000元/平米（租金50-70元/）。 強銷期月均去化：3600。 客戶：投資客戶和小企業(yè)為主。,光谷時代廣場,項目實景圖,5-9F為五星級酒店,10-24F為寫字樓,3梯2戶,項目概況 項目地址：光谷雄楚大道和名族大道交匯處 開 發(fā) 商 ：武漢洪順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積：26033平方米 建筑面積： 113414 平方米 容積率：3.44 標準層面積：1040 主力面積：500 物業(yè)費:15元/(含空調(diào)費） 項目規(guī)劃：洪福添美城市廣場占據(jù)兩城市主干道十字路口，總建面11.34萬方，由4棟外型現(xiàn)代的高層建筑組合而成，涵蓋住宅、酒店、辦公、商業(yè)等。 寫字樓：寫字樓總體量2.08萬方， 5-9F已確定宜必思酒店入駐，24F為開發(fā)商自用,對外銷售10-23層，因開發(fā)商有大客戶資源，半層起售，銷售價格14000元/（租金55-65元/月）。 客戶：以中大型企業(yè)辦公為主。 物業(yè)費:3.5元/(不含空調(diào)費) 車位：326 優(yōu)惠：按揭99、一次性98折,洪福添美城市廣場,項目效果圖,項目區(qū)位圖,項目概況 項目地址：洪山武漢市東湖高新區(qū)光谷大道77號 開 發(fā) 商 ：武漢光谷金融港發(fā)展有限公司 規(guī)劃用地1600畝，規(guī)劃建筑面積160萬平方米，容積率1.66 結構：框架 裝修標準： 外墻：外墻為錨掛玻化磚加普通墻磚，底層局部為玻璃幕墻結合干掛石材 內(nèi)墻：地面為水泥砂漿搓毛，墻面為水泥砂漿面層，頂棚為混凝土清理干凈 衛(wèi)生間：地面為水泥砂漿搓毛，墻面為水泥砂漿面層，頂棚為混凝土清理干凈 采暖：園區(qū)內(nèi)采用集中能源站，能源管道進入本樓內(nèi)后安裝計量總表，能源管道安裝至頂層的空調(diào)管井，并在每層設置層計量表，層計量表后的所有空調(diào)管道及設備安裝由業(yè)主單位自理 燃氣：無 空調(diào)：園區(qū)內(nèi)采用集中能源站，能源管道進入本樓內(nèi)后安裝計量總表，能源管道安裝至頂層的空調(diào)管井，并在每層設置層計量表，層計量表后的所有空調(diào)管道及設備安裝由業(yè)主單位自理 其他：門窗/陽臺：外墻窗為雙層中空玻璃斷橋隔熱鋁合金窗。主入口門為玻璃感應門，次入口門為鋁合金門。,光谷金融港,項目效果圖,項目區(qū)位圖,項目簡介： 項目分成綜合后臺服務區(qū)、研發(fā)培訓服務區(qū)和配套服務區(qū)等多個功能區(qū)域。整個項目在東湖開發(fā)區(qū)管委會的領導下，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。整個項目建成后，將能滿足8-10家金融機構設立綜合性后臺中心、30家專業(yè)后臺中心和100家現(xiàn)代高科技研發(fā)企業(yè)和配套服務外包企業(yè)的辦公需求。,銷售動態(tài)： 光谷金融港二期寫字樓在售，面積2000平米起售，均價6600元/平米左右。,光谷金融港,項目實景圖,項目實景圖,項目概況 項目地址：武大科技園武大園路7號（萬科紅郡旁） 開 發(fā) 商 ：武漢陽光廣濟醫(yī)藥開發(fā)有限公司 占地面積： 63963平方米 建筑面積： 57904平方米 容積率：0.97 物業(yè)費：2.0元/ 結構：框架 項目簡介： 武大航域周邊自然環(huán)境優(yōu)越，項目本身為“低樓層、低密度、低容積率和高綠化率”“三低一高”的產(chǎn)品，具備良好的自然生態(tài)環(huán)境。規(guī)劃由13棟臨湖獨院（3層）、6棟聯(lián)排辦公（4層）及7棟自由空間（5-6層）組成。,武大航域,項目效果圖,項目區(qū)位圖,項目賣點：百年武大資源/產(chǎn)業(yè)成熟平臺/12000綠化廣場OFFICE PARK辦公理念/國家級產(chǎn)業(yè)政策/湖畔獨院、聯(lián)排辦公、多層自由空間 入駐企業(yè)：軟件、光電子等高科技產(chǎn)業(yè)。 銷售動態(tài)：武大航域二期寫字樓，只剩最后一間（品質(zhì)較低）在售，面積300平米左右，價格4450元/。,武大航域,項目效果圖,項目概況 項目地址：洪山東湖新技術開發(fā)區(qū)湯遜湖北路與濱湖路交會處 開 發(fā) 商 ：武漢佩爾科技發(fā)展有限公司 占地面積： 24847平方米 建筑面積： 45493平方米 容積率：1.473 結構：框架 裝修標準： 外墻：高級面磚、玻璃幕墻 內(nèi)墻：涂料、面磚 大堂及公共部分：精裝修 衛(wèi)生間：每層設有公共衛(wèi)生間2個 燃氣：寫字樓無燃氣,佩爾中心,項目效果圖,項目區(qū)位圖,銷售動態(tài)： 佩爾中心主打“生態(tài)辦公”，寫字樓面積440974平米，均價5180元/平米。,項目特點： 規(guī)劃有小高層寫字樓、獨棟企業(yè)總部、多層員工公寓等建筑形態(tài)，3棟小高層寫字樓呈“品”字形，臨湖而居， 三重空間打造純生態(tài)的辦公環(huán)境 第一重：浩瀚的湯遜湖和市政綠地公園打造獨一無二的外部生態(tài)環(huán)境。 第二重：項目內(nèi)部精心打造的水景園林 第三重：樓棟間大面積的空中綠化景觀和分布于每個樓層的分戶空中花園。 擯棄傳統(tǒng)寫字樓回廊式設計、采光通風差的弊端，采用類似于“純板式”的樓層平面設計，“核心筒”置于北端，南北通透，采光良好，公共樓梯間、走道亦保證了非常良好的采光通風，大大降低了辦公空間的能源損耗。 3.6米的層高。 超過76%的超高得房率 項目內(nèi)部建有水景園林、網(wǎng)球場、籃球場、健身設施等休閑配套，會所、餐飲、商務中心、咖啡廳等一應俱全。,佩爾中心,項目效果圖,項目概況 項目地址：洪山武大科技園武大園二路萬科城市花園旁 開 發(fā) 商 ：武大科技園有限公司 占地面積：23335平方米 建筑面積： 39849平方米 容積率：1.53 結構：框架 銷售動態(tài)： 武大科技園GEO OFFICE復式戶型在售，面積350-380平之間，均價5500元/平。目前購房一次性付款享9折優(yōu)惠。特推出特價房一套，單價5000元先到先搶到。,武大科技園GEO OFFICE,項目實景圖,項目區(qū)位圖,項目進駐企業(yè)：目前，光谷軟件園入園企業(yè)近100家，員工10000人。入園企業(yè)以金融、教育、電器、電力、通信等企業(yè)研發(fā)機構為主。不僅包括華為、北大青鳥、博彥科技、軟通動力等國內(nèi)知名企業(yè)，還包括美國EDS、微軟公司、日本ID軟件等跨國公司。此外，從2007年開始，招商銀行信用卡中心、交通銀行太平洋信用卡中心、交通銀行客戶服務中心、交通銀行武漢營運中心等數(shù)家大型金融機構后臺中心陸續(xù)入駐光谷軟件園。,光谷軟件園,項目規(guī)劃圖,位置：武漢洪山區(qū)關山大道以西，南湖南路以南 開發(fā)商：光谷聯(lián)合 項目規(guī)劃：用地600畝，總建筑面積70萬平方米，其中地上60萬平方米，地下10萬平方米，現(xiàn)已建成32萬平方米，在建6萬平方米。2008年、2009年完成約30萬方萬平方米，2010年全部建成。,位置：光谷大道武漢理工大學科技園內(nèi) 開發(fā)商：武漢陽光廣濟醫(yī)藥開發(fā)有限公 項目規(guī)劃：總用地約130畝,總建面約11萬方，分兩期開發(fā)。一期建筑面積約4萬方,產(chǎn)品為3棟5層多功能產(chǎn)業(yè)樓；二期85畝為低密度、花園式獨棟商務別墅、高層科技樓，以及移動式商務中心、超市、中西餐廳、休閑健身中心等多種商務配套設施。 賣點：光谷核心，引領投資新視角（多為投資客投資客）,產(chǎn)品：1#、2#、3#多功能產(chǎn)業(yè)樓每棟建面約12268，共5層，單層約2318，每層可分割為450和716的四間戶型單元（可任意組合）；首層層高5.6米，二至五層層高3.6米。 銷售概況：項目一期已于10年9月開盤銷售，起價3900元/，均價4200元/，由于投資客較多，銷售情況較好。,一期，科技產(chǎn)業(yè)區(qū),商服配套區(qū),光谷總部空間,4.光谷寫字樓未來供應,項目規(guī)劃用地200余畝，居住、辦公、商務、購物、文化娛樂、游憩等各類功能復合、相互作用、互為形成價值鏈，此高度集約的街區(qū)建筑群體，將成為武漢光谷新區(qū)的標志性建筑。,光谷新世界,項目效果圖,項目按地塊分為A、B二塊，其中： A地塊（商業(yè)用地）：占地面積約4萬平方米。是一個集五星級酒店、甲級寫字樓、高檔商業(yè)廣場、精裝商務公寓于一體的多功能、綜合性建筑群。 B地塊（住宅用地）：占地面積約9.3萬平方米。15棟高層住宅樓（7棟18層，8棟32層），配以商業(yè)、會所、幼兒園、金融郵電、社區(qū)服務等公建，輔之以水為主題面積約3.3萬平方米的風景園林綠化，為業(yè)主打造一個功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、品味高尚的居住環(huán)境。,項目規(guī)劃,光谷新世界,項目用地,項目規(guī)劃,光谷新世界,商業(yè)將建造新世界進駐武漢以來的首個都市型綜合體項目，用22米超巨幅LED高清天幕，打造武漢乃至華中首座擁有LED高清天幕購物中心，結束光谷沒有高端購物場所的歷史； 其中，寫字樓以5A級標準打造，建筑高220米，建成后將成為光谷第一高樓，逾2000平米的頂級商務會所可以俯瞰全城，配備的22部全進口高速電梯； 酒店配備有華中最大的1600平米宴會廳、恒溫游泳池、2400平米屋頂花園、400間客房，為光谷再添一五星級酒店。,住宅則將延續(xù)新世界在K11上的實踐，碳匯林場、雨水收集系統(tǒng)、外立面垂直綠化，高清電視系統(tǒng)，千兆光纖入戶，萬兆光纖覆蓋，WIFI全覆蓋，遠程控制屋內(nèi)燈光、空調(diào)、供暖等，卡禁預約電梯，雙供暖系統(tǒng)，將生態(tài)、科技、時尚融入其中。,項目規(guī)劃,光谷新世界,項目效果圖,銷售情況 2011年10月23日開盤，推出470套，推售面積50521.87，當日銷售170套，開盤銷售率為36%； 公攤：1號樓20%、5號樓18%、13號樓27% 優(yōu)惠活動：95折再減3萬，參加“完美婚嫁”享97折 目前銷售均價9500元/，去化率80%，月均去化約10104,當期銷售,光谷新世界,項目效果圖,窗戶采用斷橋隔熱鋁合金窗，有效地阻隔室外的冷熱； 窗框和窗洞的結合空隙也采取阻熱設計，隔絕這些細微之處的熱傳導。采用雙層中空玻璃加LOW-E涂層,可以內(nèi)外雙向阻熱，冬天室內(nèi)的熱出不去，冷進不來，夏天室外的熱進不來，室內(nèi)的冷也出不去； 室內(nèi)采取雙供暖系統(tǒng)：地暖+水暖。,光谷新世界,中型體量城市復合綜合體，商業(yè)+高層住宅+SOHO，科技節(jié)能環(huán)保住宅,長航藍晶國際,簡約 現(xiàn)代 都市型建筑、“GREEN HILLS”園林理念、 廣場型環(huán)游式主體商業(yè)！,現(xiàn)代風格建筑,社區(qū)幼兒園,SOHO辦公樓,