房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值.ppt

第四章 房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值,1、現(xiàn)金流量 2、資金時(shí)間價(jià)值 3、資金等效值計(jì)算 4、復(fù)利實(shí)例,Real Estate Development,2,第一節(jié) 現(xiàn)金流量,一、現(xiàn)金流量的概念 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入稱。 現(xiàn)金流出（Cash Output， CO）：流出系統(tǒng)的資金 現(xiàn)金流入（Cash Input， CI）：流入系統(tǒng)的資金 凈現(xiàn)金流量CICO 對房地產(chǎn)開發(fā)投資，CI CO,Real Estate Development,3,第一節(jié) 現(xiàn)金流量,二、 現(xiàn)金流量圖 是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對應(yīng)關(guān)系。,0 1 2 3 4 n,Real Estate Development,4,一、概念 不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為。 例：1000元存入銀行，1年后本利為1120，120為增加值。也即是1000元在1年中的時(shí)間價(jià)值。就是在1年內(nèi)讓出了1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報(bào)酬，這120是1000元在1年中的時(shí)間價(jià)值。 理解 1）隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會增加。（資金增值） 2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。 （從消費(fèi)者的角度看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償）,第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值,Real Estate Development,5,一、概念 資金時(shí)間價(jià)值影響因素 投資利潤率 通貨膨脹率 風(fēng)險(xiǎn)因素,第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值,Real Estate Development,6,二、利息與利率 利息：占用資金所付出的代價(jià)。 FnP+In Fn本利和；P本金；In利息 利率：在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與本金之比。 iIn/P100%,第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值,Real Estate Development,7,第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值,二、利息與利率 利率的高低取決于平均利潤率。 影響因素：社會平均利潤率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、政策性因素和國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等,Real Estate Development,8,三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息 單利：InPni “息不生息” 復(fù)利：InP(1+i)n-1 “息生息”,第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值,Real Estate Development,9,四、名義利率r與實(shí)際利率i 名義利率：指一年內(nèi)多次單利時(shí)給出的年利率，等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。 名義利率=周期利率*每年的計(jì)息周期數(shù) 實(shí)際利率：指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。 復(fù)利計(jì)算時(shí)：名義利率因計(jì)息周期不同 名義利率實(shí)際利率 例：年利率12%，1000元，1年期。 兩者關(guān)系：,第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值,Real Estate Development,10,第三節(jié) 資金等效值計(jì)算,一、資金等值概念 是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。 或：與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值。,Real Estate Development,11,第三節(jié) 資金等效值計(jì)算,二、復(fù)利計(jì)算 1）P、 F 、 A三者兩兩之間的關(guān)系 P與F、F與A、P與A 2）只需記 P與A F=P（1+i)n P=A/i 1-1 /（1+i)n P=A1/(i-s) 1-(1+s) n/（1+i)n ,Real Estate Development,12,第三節(jié) 資金等效值計(jì)算,三、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用 主要是在房地產(chǎn)投資分析與評估中的應(yīng)用,Real Estate Development,13,計(jì)算,1 已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息。問該筆貸款的實(shí)際利率是多少？ 2 某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%。若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息，到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？,Real Estate Development,14,3 某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%。問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請額是多少？ 4 某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價(jià)的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%。問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款余額還款額，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅？,Real Estate Development,15,5 某購房者擬向銀行申請60萬元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購房者未來收入的增長情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%。問該購房者第10年最后一個(gè)月的月還款額是多少？,Real Estate Development,16,6 某家庭預(yù)購買一套面積為80平方米的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為3500元/平方米，首付款為房價(jià)的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后月還款額是多少？,Real Estate Development,17,7 某家庭以4000元/平方米的價(jià)格，購買了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款。該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還了貸款本金8萬元。問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？,Real Estate Development,18,8 某家庭以3500元/平方米的價(jià)格，購買了一套建筑面積為80平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%，月還款常數(shù)為0.65%。問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少？,Real Estate Development,19,例1 某家庭欲購買一套建筑面積為80M2的經(jīng)濟(jì)適用住房，單價(jià)為3500元/M2，首付款為房價(jià)的25%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?,Real Estate Development,20,解： （1）已知：P350080（125%）=210000元， n1512180月，i14.2%/120.35%， i26.6%/120.55%，Pl100000元， P2210000100000110000（元） （2）計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額： 組合貸款的月最低還款額： AA1+A2750+9641714（元）,Real Estate Development,21,例2 某家庭擬購買一套住宅，單價(jià)為3000元/M2，該家庭月收入6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比例最大為80%。問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平方米的住宅?,Real Estate Development,22,解： （1）設(shè)該家庭每月能支付的房款為A，則 A=600030%=1800（元） （2）n=1512=180（月），i=6%/12=0.5% （3）該家庭能承受的抵押貸款額為P （4）該家庭能承受的購房總價(jià)值為V，則 V=213306/80%=266633（元） （5）對該家庭比較適合的房型面積為S，則 S=266633/3000=88.88（M2 ）,Real Estate Development,23,例3 某家庭以4500元/M2的價(jià)格購買了一套建筑面積為120M2的住宅，并向金融機(jī)構(gòu)申請了相當(dāng)于房價(jià)70%的按月等額還款的抵押貸款。已知該項(xiàng)抵押貸款的年限為15年，年利率為12%，按月計(jì)息。如果該家庭擬于開始還款后的第10年年初一次償清該抵押貸款的余額，問此時(shí)一次償還的金額為多少?,Real Estate Development,24,解： （1）P=4500 12070%=378000（元）， n=1512=180（月），t=612=72（月），i=1% （2） （3）第十年年初擬一次償還的金額應(yīng)為：,Real Estate Development,25,例4 某家庭預(yù)買一套面積為120M2的商品住宅，單價(jià)為7000元/M2，首付款為房價(jià)的30%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別4.65%和5.04%，期限均為20年，公積金貸款的最高限額為20萬元，采用等額還本付息方式。商業(yè)貸款采用等比遞增還款方式，月還款額增長率為0.35%。問該家庭申請組合抵押貸款后第15年最后一個(gè)月的最低還款額是多少?,Real Estate Development,26,解： （1）已知：P=1207000（130%）=588000元， n=2012=240月，t=1512=180月，i1=4.65%/12=0.39%， i2=5.04%/120.42%，s=0.35%，P1=200000元， P2=588000200000=388000元 （2）計(jì)算公積金月還款額 （3）計(jì)算商業(yè)貸款第15年最后一個(gè)月還款額 （4）組合抵押貸款后第15年最后一個(gè)月的最低還款額 A=A1+A2=1284.83+3294.104578.93元,Real Estate Development,27,例5 某家庭購買了一套90M2的商品住宅，售價(jià)為4000元/M2。該家庭首付了房價(jià)總額的30%，其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別為4.5%和6.8%，貸款期限為15年，按月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最低月收人為多少?假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多少?,Real Estate Development,28,解：（1）已知：P=400090（130%）=252000元， n=1512=180月，i1=4.5%/12=0.38%， i2=6.8%/12=0.57%，P1=100000元， P2=252000100000=152000元，P=50000元， n=1212=144月，i=0.57% （2）計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額,Real Estate Development,29,解： （3）組合貸款的最低月還款額 A=A1+A2=768.06+1352.66=2120.72元 （4）要求該家庭的最低月收入 2120.7235%=6059.20元 （5）第4年初一次償還商業(yè)貸款本金5000元后，在第4到第15年內(nèi)減少的月還款額 （6）從第4年開始抵押貸款月還款額 2120.72509.93=1610.79（元）,Real Estate Development,30,例6 張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給陳某。根據(jù)陳某的要求，