我國住房金融的發(fā)展與改革.ppt

我國住房金融的發(fā)展與改革,上海財經(jīng)大學(xué) 陳文浩 教授,,主要內(nèi)容,住房金融的定義及發(fā)展意義,1,1,1,1,1,1,,住房金融的定義界定,對于住房金融的定義，各國學(xué)者都是基于本國住房金融發(fā)展的實際情況而對其進(jìn)行了相應(yīng)的界定。 英國學(xué)者David Garnett（1991）等認(rèn)為住房金融是居民各類住宅的建設(shè)、改善、購買、租賃、維護(hù)和維修的貨幣運行制度。 美國學(xué)者Randall（1988）從住房抵押的角度來理解住房金融，認(rèn)為抵押市場和住房市場是緊密聯(lián)系的，他暗示了住房金融就是抵押貸款。,,住房金融的定義界定,我國學(xué)者蔡德容和潘軍（2001）認(rèn)為住房金融是以住房信貸為主的各種住房信用資金(包括住房抵押票據(jù)、各種住房證券等)的交易活動，是以籌措、融通住房資金為核心的住房金融市場、住房金融體系以及住房金融運行機制的總稱。 曾國安（2004）還根據(jù)資金融通的對象的不同將住房金融劃分為廣義和狹義兩種，廣義的住房金融的融資對象包括所有的經(jīng)濟(jì)主體，而狹義的住房金融的融資對象僅包括居民和消費性的非營利性住房機構(gòu)。同時他指出，住房金融中最重要的就是與居民住房購置有關(guān)的貨幣融通活動。 綜合前人的研究成果，本文住房金融的研究重點也將主要放在消費者的住房金融，即居民住房購置相關(guān)的資金融通活動。,,發(fā)展住房金融的意義,1、發(fā)展住房金融是改善居民居住條件、提高居民居住水平的內(nèi)在要求。 住房是人們生活的基本消費資料，是人們安居樂業(yè)的關(guān)鍵所在，居民居住水平的高低對于居民的生活質(zhì)量有著十分重要的影響。 而同時住房又由于其價值巨大，一般情況下，購房者缺乏一次性付款的經(jīng)濟(jì)承受能力，這種需求與購買力不足之間的矛盾，直接影響居民的居住水平。 而發(fā)展住房金融可以為居民提供相關(guān)的資金支持，解決購房者即時支付能力不足的問題，使得其對住房的需求轉(zhuǎn)為有效的購買力，進(jìn)而促進(jìn)居民居住水平的提高。,,發(fā)展住房金融的意義,2、發(fā)展住房金融是支持住房產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點的必然選擇。 住房產(chǎn)業(yè)無論從技術(shù)上還是產(chǎn)業(yè)鏈上，都與國民經(jīng)濟(jì)中眾多的產(chǎn)業(yè)部門具有廣泛而密切的聯(lián)系，住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會帶動其相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的產(chǎn)品需求大幅度增長，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。 由于住房產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型，無論是住房的供給方還是需求方，都需要來自外界的資金支持，來解決自身的資金不足的問題。 因此，住房金融在住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中起著極為重要的作用，它為住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強大的可持續(xù)的資金支持，從而有助于推動住房產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。,,發(fā)展住房金融的意義,3、發(fā)展住房金融是促進(jìn)金融業(yè)發(fā)展與改革的推動力之一。 由于住房貸款一般以住房作為抵押物，通常來說，住房有固有的保值和增值作用，又屬于實體財產(chǎn)，具有不可移動性和耐久性，是可靠的抵押品，清償率比較高，也是較為安全可靠的投資領(lǐng)域，因此住房貸款風(fēng)險相對較小，屬于銀行比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。 同時住房貸款屬于消費貸款的一種，從金融業(yè)的發(fā)展趨勢來看，消費信貸比例的提高是金融業(yè)發(fā)展的大方向之一。因此大力推進(jìn)住房金融發(fā)展，對于促進(jìn)我國整個金融業(yè)的發(fā)展與改革也是十分重要的。,,我國住房金融的發(fā)展歷程回顧,,我國住房金融的發(fā)展歷程回顧,第一階段 住房金融的停滯階段 （1919年-1978年） 建國初期，由于沒有禁止房地產(chǎn)買賣、典當(dāng)?shù)仁袌龌顒?，所以房地產(chǎn)經(jīng)營還活躍了一陣，住房金融也維持了一定階段。1956年，建設(shè)銀行曾在18個省市試辦一年的建造住宅貸款。 但隨著計劃經(jīng)濟(jì)的推行，城鎮(zhèn)住房及其他各類用房建設(shè)投資轉(zhuǎn)由國家財政撥款建設(shè)，住房作為福利近似無償分配。住房實行供給制，住房市場不復(fù)存在，也就不存在真正意義上的住房金融。 在這一階段，中國實行的是高度的計劃經(jīng)濟(jì)體制，一方面，住房建設(shè)投資來源主要由國家財政的撥款，造成資金運動過程簡單化，使銀行對房地產(chǎn)資金的管理也簡單化，僅僅充當(dāng)了財政的保管和出納的角色。另一方面，住房的生產(chǎn)、分配和供給的計劃性使得住房的商品屬性被否定，也就失去了房地產(chǎn)市場存在的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，沒有市場這個載體，金融業(yè)對于住房生產(chǎn)、交易、消費活動的資金支持和服務(wù)也失去了意義。,,我國住房金融的發(fā)展歷程回顧,第二階段 住房金融的導(dǎo)入階段 （1978年-1990年） 十一屆三中全會以后，隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革，我國投融資體制進(jìn)行了一系列的重大變革，城鎮(zhèn)住房體制開始進(jìn)行改革，提出了住房商品化的概念，住房產(chǎn)業(yè)作為一個獨立的產(chǎn)業(yè)部門開始形成，住房金融業(yè)也因改革的需要應(yīng)運而生。 1978年，國務(wù)院批轉(zhuǎn)了加快城市住房建設(shè)的報告 1979年，中央決定將基本建設(shè)投資由財政撥款改為銀行貸款，這標(biāo)志著中國住房金融業(yè)的誕生。 1980年4月，鄧小平同志發(fā)表關(guān)于建筑業(yè)和住宅問題的談話，明確了改革城鎮(zhèn)住房投資、建設(shè)和分配制度的總體設(shè)想。 1984年國務(wù)院在關(guān)于改革建筑業(yè)和基本建設(shè)管理體制若干問題的暫行規(guī)定中要求：發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，推行住宅商品化。,,我國住房金融的發(fā)展歷程回顧,1987年在煙臺和蚌埠成立了專門的住房儲蓄銀行，并承擔(dān)了當(dāng)?shù)氐姆扛慕鹑跇I(yè)務(wù)，至此出現(xiàn)專業(yè)的住房金融機構(gòu)。 1988年，國務(wù)院頒布關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案，明確提出住房商品化目標(biāo)與提租補貼的改革方案，同年，人民銀行把住宅貸款列入消費信貸業(yè)務(wù)。建設(shè)銀行和工商銀行相繼成立了房地產(chǎn)信貸部，專門從事住房信貸業(yè)務(wù)，承辦各個地方政府委托的住房金融業(yè)務(wù)，并形成了以建設(shè)銀行為主，多家銀行并存的競爭格局。 在這一階段，住房商品化改革為住房金融的發(fā)展帶來了機遇，住房金融作為住房制度改革的配套措施開始逐漸導(dǎo)入。住房信貸體系初步確立，并在全國范圍內(nèi)開始開展。信貸規(guī)模有所擴大，借貸品種也由單一的生產(chǎn)性流動資金貸款發(fā)展到同時開辦與住房儲蓄存款相結(jié)合的消費性個人購建房貸款。,,我國住房金融的發(fā)展歷程回顧,第三階段 住房金融的初步發(fā)展階段（1991年-1997年） 1991年開始的住房制度改革的全面推進(jìn)啟動了住房市場，住房建設(shè)和住房市場逐漸活躍，為住房金融的發(fā)展打開了空間。 1991年，國務(wù)院關(guān)于積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知和關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見出臺，進(jìn)一步改革住房金融體制，發(fā)展住房金融業(yè)務(wù)。這標(biāo)志著全國的住房制度改革進(jìn)入全面推進(jìn)階段。 1991年，上海市借鑒新加坡的經(jīng)驗，率先建立了住房公積金制度。 1992年，建設(shè)銀行首家推出職工購建房抵押貸款業(yè)務(wù)和公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)，全面進(jìn)入住房消費信貸領(lǐng)域。,,我國住房金融的發(fā)展歷程回顧,1994年，國務(wù)院頒布關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，對住房制度改革的目的、內(nèi)容和重點作了原則性規(guī)定。同年11月，國務(wù)院房改小組、財政部和中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了建立住房公積金制度的暫行規(guī)定，提出“全面推行住房公積金制度”。為明確區(qū)分政策性和自營性住房信貸業(yè)務(wù)，中國人民銀行先后印發(fā)商業(yè)銀行自營性住房貸款管理暫行規(guī)定和政策性住房信貸業(yè)務(wù)管理暫行規(guī)定等文件。 1997年4月，人民銀行頒布的個人住房擔(dān)保貸款管理實行辦法為中國住房消費信貸發(fā)展提供了政策依據(jù)。 這一階段初步確立了我國住房金融的經(jīng)營管理體系，明確了住房金融服務(wù)住房制度改革的經(jīng)營方向，自營性和政策性住房信貸業(yè)務(wù)并存的住房信貸體系基本初步確立。以上海為先導(dǎo)的住房公積金制度開始起步，并向全國推廣。,,我國住房金融的發(fā)展歷程回顧,第四階段 住房金融全面發(fā)展階段 （1998年至今） 1998年是中國住房金融發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。當(dāng)時出于擴大內(nèi)需的考慮，政府為了刺激住房消費，進(jìn)行了一系列深化城鎮(zhèn)住房制度改革的舉措，尤其在金融支持上放開了對個人抵押貸款的限制，促使以住房抵押信貸為主要形式的中國住房金融進(jìn)入了全面發(fā)展的通道。 1998年7月，國務(wù)院頒布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，決定停止住房實物分配，實施住房分配貨幣化改革。按照文件要求，人民銀行和銀監(jiān)會出臺了一系列配套的金融貨幣政策，先后印發(fā)了關(guān)于加大住房信貸投入、支持住房建設(shè)與消費的通知、個人住房貸款管理辦法等文件從政策上明確了支持與推動商業(yè)銀行發(fā)展住房金融的基調(diào)。住房制度改革深化極大地推動了城鎮(zhèn)商品住房建設(shè)和居民住房消費的積極性，帶動了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的大發(fā)展，個人住房貸款規(guī)模開始迅猛增長。為配合和支持國家深化住房制度改革和居民住房消費，商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)經(jīng)營管理逐步規(guī)范，在產(chǎn)品種類、業(yè)務(wù)范圍和經(jīng)營模式等方面獲得了長足發(fā)展。,,我國住房金融的發(fā)展歷程回顧,2000年，建設(shè)部、中國人民銀行下發(fā)的住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法為住房貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)發(fā)展提供了政策依據(jù)。2002年，國務(wù)院修改了住房公積金條例，進(jìn)一步細(xì)化各項規(guī)定，規(guī)范住房公積金的管理。同時，這一階段我國還引進(jìn)了商業(yè)性的住房儲蓄業(yè)務(wù)。 2004年，建設(shè)銀行與德國施豪銀行共同出資設(shè)立了中德住房儲蓄銀行，對我國住房金融的發(fā)展模式進(jìn)行積極探索。 隨著住房信貸規(guī)模的迅速擴大，商業(yè)銀行迫切需要提高住房抵押貸款的流動性，2005年4月信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法頒布實施。2005年12月，建設(shè)銀行于在銀行間債券市場成功發(fā)行了首單個人住房抵押貸款支持證券，開創(chuàng)了我國住房金融二級市場的先河，促進(jìn)了我國住房按揭市場和資本市場功能的完善。 這一階段的住房制度改革的深化和住房信貸政策的完善，使得我國住房金融業(yè)務(wù)進(jìn)入了全面發(fā)展階段。,,住房金融的成功范例,,住房金融的成功范例,美國的住房抵押貸款模式 住房抵押貸款模式是一種商業(yè)性較強的市場化住房金融模式，主要為市場經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的國家所應(yīng)用。 美國的高度發(fā)達(dá)的住房抵押貸款模式由抵押貸款一級市場和抵押貸款二級市場構(gòu)成，兩個市場之間的良性互動在提高居民住房水平的同時也促進(jìn)了金融業(yè)自身的發(fā)展。 發(fā)達(dá)的二級市場解決了住房抵押貸款一級市場的流動性風(fēng)險問題，同時拓寬了資金來源渠道，并輔以健全的個人信用制度和保險體系來降低二級市場中證券的不確定性。 為了保證政府政策向弱勢群體有所傾斜，政府的保險機構(gòu)主要為中低收入者的住房貸款提供保險，不僅分散了住房貸款機構(gòu)的風(fēng)險，也解決了中低收入者的購房資金問題。,,住房金融的成功范例,新加坡的住房公積金模式 住房公積金模式是一種政策性較強的住房金融模式，其實質(zhì)是政府為維護(hù)居民的基本住房需要而推行的一種長期性的強制性儲蓄制度。 雇主與雇員按雇員工資收入的一定比例交存公積金到住房公積金管理機構(gòu)，管理機構(gòu)負(fù)責(zé)該項資金的收繳、經(jīng)營和歸還。雇員在發(fā)生與住房有關(guān)的支出時可以申請使用該項資金。 新加坡是最典型、最成功利用公積金制度解決其居民住房問題的國家，其住房公積金模式具有資金穩(wěn)定性強、存款期限長、籌資額巨大、資金成本低的特點，并在一定程度上縮小了社會貧富差距。 同時，新加坡的公積金管理實現(xiàn)了法制化，并且完全處于政府的嚴(yán)密控制之下，成為政府支持住房發(fā)展的主要資金來源。,,住房金融的成功范例,德國的住房儲蓄模式 住房儲蓄模式是一種互助性較強的住房金融模式，是為集體自助而建立的一個封閉的、合同制儲蓄體系，旨在通過共同儲蓄幫助存款人籌措資金，獲得屬于自己的住房。該集體歸集的資金只能用于集體內(nèi)的成員，即只有存款人才有資格從該機構(gòu)得到貸款。 德國的住房儲蓄體系以契約系統(tǒng)為主，以存款系統(tǒng)和貸款系統(tǒng)為輔，其融資體系不依賴于資本市場，而是依靠居民的自由資金，政府并不強制居民儲蓄，而是采用針對性和靈活性都比較強的經(jīng)濟(jì)手段，給予住房儲蓄參與者獎勵和稅收優(yōu)惠，鼓勵居民尤其是中低收入的居民加入住房儲蓄，來減輕購房者的負(fù)擔(dān)。,,住房金融目前存在的問題分析,,住房金融目前存在的問題分析,商業(yè)性住房金融使得銀行系統(tǒng)內(nèi)部聚集了大量風(fēng)險。 目前，住房抵押貸款已經(jīng)成為了中國住房信貸市場上支持個人購房最重要的信貸資金供應(yīng)形式。與住房公積金制度相比，中國的個人住房抵押貸款則更有擴張的動機和發(fā)展的外部環(huán)境，它是一種完全以市場方式運作的融資模式。 由于我國目前住房金融機構(gòu)以商業(yè)銀行為主，而商業(yè)銀行的主要資金來源以居民儲蓄存款為主，不確定性高，流動性要求大，缺乏穩(wěn)定的長期資金來源，而住房抵押貸款的一般期限比較長，利率和信用風(fēng)險都比較大，資產(chǎn)負(fù)債期限上的不匹配使得大量風(fēng)險聚集在銀行系統(tǒng)內(nèi)部。在具體住房貸款的操作上，由于我國個人信用系統(tǒng)尚未完全建立，銀行較難對借款人的真實資信狀況作出準(zhǔn)確的判斷，而某些經(jīng)辦人員風(fēng)險意識不強，對資料真實性、合法性審核不嚴(yán)，這樣就造成信用風(fēng)險較大。而同時，銀行目前又缺乏有效化解風(fēng)險的渠道（郭娜，郝項超，2008），由于我國尚未培育起有效的二級抵押貸款市場，也沒有建立起國家介入的保證保險體系，銀行沒有靈活籌集資金和有效分散風(fēng)險的途徑，可能也會出現(xiàn)很大的流動性風(fēng)險。,,住房金融目前存在的問題分析,政策性住房金融發(fā)展偏離目標(biāo) 建立公積金制度的主要作用是為建房和購房提供一個穩(wěn)定的低成本資金來源，主要目標(biāo)是為了支持和解決中低收入家庭的住房問題，但是自公積金制度推行至今仍存在一些問題，住房公積金的效能未能充分顯現(xiàn)，尚未能成為重要的住房資金來源。 住房公積金雖然是一種強制性社會福利，但由于公積金貸款的借款人必須為繳交者，并且貸款發(fā)放條件比較嚴(yán)格，能享受到這項福利的人并不占大多數(shù)。一方面公積金的繳存比例不規(guī)范、繳存額差距大，全國發(fā)展不平衡，制度覆蓋面較低（洪慧娟，黃琴，2006）。另一方面在公積金貸款發(fā)放的過程中，為了降低違約率，發(fā)放條件比較嚴(yán)格，傾向向高收入群體發(fā)放貸款，使得真正需要通過政策性金融支持購房的中低收入家庭，即使有機會繳交公積金也難以通過這個渠道真正享受到政策性住房金融的優(yōu)惠利率貸款。因此能夠享受住房公積金制度優(yōu)惠貸款利率的個人基本為能夠順利獲得商業(yè)性房貸款的社會中高收入者，公積金貸款的覆蓋人群基本為商業(yè)銀行的貸款所涵蓋，而沒能和商業(yè)性貸款形成一種互補，同時住房公積金制度也沒能實現(xiàn)社會公平、公正問題的目的，反而為初次分配的不公再添一把火。,,住房金融目前存在的問題分析,住房儲蓄與住房信貸發(fā)展不均衡 經(jīng)過多年的實踐，住房儲蓄銀行在住房制度改革和探索有中國特色的住房金融體制方面起到了積極作用，取得了顯著的成績。但由于整體上中國住房體制和金融體制還處于過渡過程中，它在中國當(dāng)前住房金融業(yè)務(wù)中發(fā)揮的作用很有限，因此，住房儲蓄銀行也并未在全國推廣。 住房儲蓄銀行的生存和發(fā)展空間非常艱難，在2000年蚌埠住房儲蓄銀行與當(dāng)?shù)爻鞘行庞蒙绾喜?，被改制為蚌埠市商業(yè)銀行；而煙臺住房儲蓄銀行于2001年經(jīng)過增資擴股轉(zhuǎn)變?yōu)榱撕阖S銀行股份有限公司。 2004年成立的中德住房儲蓄銀行是按照國際模式組建的住房儲蓄和住房貸款相結(jié)合的中國首家住房儲蓄銀行，但目前該銀行的客戶范圍有限，只從事住房貸款一種業(yè)務(wù)，規(guī)模有限，貸款利率比較低，利潤空間較小，因此，在當(dāng)前中國的金融政策下，其作用和發(fā)展仍然受限。,,住房金融目前存在的問題分析,由此可見，我國雖然有多次住房儲蓄方面的試點，但規(guī)模都比較小，覆蓋面有限，還不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。 國外比較成功的住房金融制度通常包含了多個層次，比較普遍的做法是采用貸款與儲蓄相互結(jié)合的方法為購房者提供住房金融服務(wù)。此外，這種過分側(cè)重于住房貸款的住房金融制度不但容易推高房價，而且由于資金來源與資金去向幾乎完全不匹配，也會給自身的發(fā)展帶來很大的風(fēng)險（鄭捷，2008）。 同時住房儲蓄銀行的運作模式可以彌補公積金制度運作中存款強制性、 繳交人限制性、 繳交人權(quán)利與義務(wù)不對等問題，為大量非國有企業(yè)、個體人員和貸款需求超過公積金貸款上限的職工提供低息住房貸款。,,住房金融目前存在的問題分析,住房金融中介機構(gòu)發(fā)展相對滯后 由于住房貸款一般具有數(shù)額大、期限長、銀行風(fēng)險大等特點，亟需建立一套規(guī)范的權(quán)威性中介機構(gòu)。住房金融涵蓋房地產(chǎn)交易、評估、保險、抵押、信用等多個專業(yè)中介機構(gòu)，特別是房地產(chǎn)評估和保險，前者涉及金融機構(gòu)發(fā)放貸款額度，后者關(guān)系到貸款的安全性，意義重大。住房金融中介服務(wù)體系的完善對于進(jìn)一步促進(jìn)住房交易市場的發(fā)育、完善住房金融體系都有著重要意義。 目前我國相關(guān)的住房金融中介機構(gòu)不論是數(shù)量還是質(zhì)量都還不能滿足現(xiàn)實需求，從業(yè)人員的行為也尚不規(guī)范。目前, 除了財產(chǎn)保險機構(gòu)形成了有效競爭外，其他中介機構(gòu)比如信用保險基本還沒有。擔(dān)保機構(gòu)則是在2000年以后陸續(xù)在一些城市由公積金管理中心牽頭成立，如2000年上海市公積金管理中心和有關(guān)經(jīng)濟(jì)實體共同出資建立了首家政策性住房貸款擔(dān)保機構(gòu)，而業(yè)務(wù)常常僅局限于為住房公積金貸款提供擔(dān)保，對住房抵押貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的推動作用還比較有限。而一般發(fā)達(dá)國家都有通過建立有政府背景的住房擔(dān)保機構(gòu)為符合擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)的群體提供擔(dān)保服務(wù)，為住房金融業(yè)務(wù)的高速發(fā)展解除后顧之憂，因此我們也應(yīng)積極推進(jìn)住房金融中介機構(gòu)的發(fā)展。,,完善和深化住房金融發(fā)展和改革的幾點建議,以服務(wù)于住房經(jīng)濟(jì)、 滿足居民住房需求為立足點,以現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)范化為前提,兼顧我國實際國情和國外成功經(jīng)驗,住房金融發(fā)展和改革的原則,,住房金融發(fā)展和改革的原則,以服務(wù)于住房經(jīng)濟(jì)、滿足居民住房需求為立足點 住房金融應(yīng)服務(wù)于住房經(jīng)濟(jì)，滿足住房經(jīng)濟(jì)運行中的投資融資需求及金融服務(wù)需求，幫助提高居民的居住水平，只有堅持為住房經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的發(fā)展和改革方向，才能使住房金融的發(fā)展有實質(zhì)性的存在意義。 因此，我們無論是大膽自主創(chuàng)新還是引進(jìn)、吸納國外的先進(jìn)成果，都應(yīng)有所區(qū)分，對于能有效提高住房金融運作效率和質(zhì)量和促進(jìn)住房經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的，都要大力推進(jìn)。,,住房金融發(fā)展和改革的原則,以現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)范化為前提 由于我國現(xiàn)在還處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，市場機制尚不健全，相關(guān)的法律法規(guī)并沒有完全建立起來，計劃經(jīng)濟(jì)在很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域以及人們的觀念里都還有所殘留，因此容易出現(xiàn)各經(jīng)濟(jì)主體從個體利益出發(fā)，注重規(guī)避管制，尋租等。 因此在推進(jìn)住房金融發(fā)展的過程中，需要加強監(jiān)管，將發(fā)展和改革活動納入市場經(jīng)濟(jì)的法制和規(guī)范的框架之內(nèi)。,,住房金融發(fā)展和改革的原則,兼顧我國實際國情和國外成功經(jīng)驗 隨著經(jīng)濟(jì)全球化的程度的加深，金融業(yè)也在逐漸開放和國際化，同時住房金融的發(fā)展還要受到國家的經(jīng)濟(jì)制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民的消費觀念的制約。 因此，我國的住房金融的發(fā)展和改革必須充分考慮我國的實際情況，不能盲目全套照搬西方的模式，同時也要有選擇地吸納國外的成功經(jīng)驗，來降低改革成本，同時也有利于我國金融業(yè)的國際化。,,完善和深化住房金融發(fā)展和改革的具體措施,拓寬住房金融的資金來源渠道,規(guī)范住房金融一級市場，發(fā)展住房金融二級市場,推進(jìn)專業(yè)性住房金融機構(gòu)和住房金融中介機構(gòu)的發(fā)展,正確發(fā)揮政府的作用，加強政府對住房金融的支持和規(guī)范,,完善和深化住房金融發(fā)展和改革的具體措施,1、拓寬住房金融的資金來源渠道。 進(jìn)一步推動住房抵押貸款證券化的發(fā)展。住房抵押貸款證券化可以為我國的住房信貸資金提供新的來源，能較好地解決商業(yè)銀行住房信貸資金來源的短期性和資金運用的長期性的資金結(jié)構(gòu)失衡的問題, 并使銀行長期信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動性高的證券資產(chǎn), 提高住房信貸資金的流動性，促進(jìn)資金流通，有效促進(jìn)個人住房信貸資金的良性循環(huán)。 進(jìn)一步加強以公積金制度為主體的強制儲蓄制度，可適當(dāng)擴大公積金的繳存范圍，提高公積金的繳存比例，保持歸集和使用中利率的“低進(jìn)低出”，擴大資金運用渠道，提高資金的收益率，堅持?？顚Ｓ茫⑷珖缘墓e金管理中心對資金進(jìn)行統(tǒng)一管理調(diào)配，提高資金的使用效率。,,完善和深化住房金融發(fā)展和改革的具體措施,進(jìn)一步推進(jìn)住房儲蓄項目，從政策層面對住房儲蓄制度進(jìn)行支持。住房儲蓄銀行封閉式的資金運作模式可以降低一般商業(yè)銀行經(jīng)營住房貸款這一長期貸款品種時經(jīng)常遇到的利率風(fēng)險與流動性風(fēng)險。但也由于采用了這一模式而人為割裂了住房儲蓄資金與資本市場的聯(lián)系，在降低風(fēng)險的同時，也犧牲了風(fēng)險收益，因此，應(yīng)通過政策支持各級政府給予住房儲蓄客戶獎勵及住房儲蓄存款利息所得稅減免、實行住房儲蓄銀行營業(yè)稅、所得稅減免和存款準(zhǔn)備金少交甚至免交等措施為住房儲蓄銀行的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。,,完善和深化住房金融發(fā)展和改革的具體措施,2、規(guī)范住房金融一級市場，發(fā)展住房金融二級市場。 規(guī)范住房金融一級市場，一方面嚴(yán)格個人住房貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)信貸手續(xù)的標(biāo)準(zhǔn)化，以有效降低業(yè)務(wù)成本和規(guī)避操作風(fēng)險。這需要實現(xiàn)個人住房貸款的征信、授信及抵押物的估價、公證、保險、處置等的規(guī)范化和可操作化。另一方面要進(jìn)一步細(xì)分住房信貸市場, 研究開