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武漢市住房保障和房屋管理局 房地產(chǎn)市場監(jiān)管處 2011年2月,武漢市房屋租賃管理辦法學(xué)習(xí)材料,主要內(nèi)容,一、房屋租賃管理的必要性 二、我市房屋租賃管理現(xiàn)狀 三、新辦法主要內(nèi)容的說明 四、新辦法管理創(chuàng)新的特點 五、建立全市房屋租賃管理系統(tǒng),主要內(nèi)容,房屋租賃管理的必要性,主要內(nèi)容,行為有效性 行為扶持性,行為規(guī)范性 社會效益性,房屋租賃管理的必要性,行 為 有 效 性 房屋租賃登記備案，實際是對房屋租賃行為進行審查。 一是審查合同的主體是否合法，既出租人和承租人是否具備相應(yīng)的條件； 二是審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否與法律規(guī)定相悖； 三是審查租賃行為權(quán)利與義務(wù)是否符合法律規(guī)定； 四是審查租賃行為是否符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的租賃政策。,房屋租賃管理的必要性,行 為 規(guī) 范 性 通過登記備案，發(fā)揮了四個方面的作用： 一是明確規(guī)范了租賃雙方的民事行為； 二是了解掌握租賃市場的基本行情； 三是引導(dǎo)和監(jiān)督租賃雙方的行為； 四是盡可能有效化解房屋租賃糾紛，從而達到規(guī)范和引導(dǎo)房屋租賃市場健康發(fā)展的目的。,房屋租賃管理的必要性,行 為 扶 持 性 讓房屋租賃業(yè)主依法擁有房屋財產(chǎn)合理收益，使房屋租賃成為城鎮(zhèn)居民和社會機構(gòu)新的投資途徑，這樣有利于帶動房地產(chǎn)二、三級市場和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,房屋租賃管理的必要性,社 會 效 益 性 房屋租賃管理是房地產(chǎn)市場管理的重要組成部分，同時也是社會治安綜合治理的重要內(nèi)容，進行房屋租賃登記備案管理，有利于規(guī)范房屋租賃市場，確保社會穩(wěn)定。,主要內(nèi)容,我市房屋租賃管理現(xiàn)狀,我市房屋租賃管理現(xiàn)狀,1995年建設(shè)部頒布了城市房屋租賃管理辦法（建設(shè)部令第42號）；1997年我市頒布實施了武漢市城市房屋租賃管理辦法（市政府第93號令）。 辦法實施十多年來，我市房屋租賃市場從最初以公有房屋租賃為主，私有房屋租賃為輔，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樗接蟹课葑赓U占有主導(dǎo)地位，隨著城市日新月異地發(fā)展，房屋租賃市場也越來越活躍。,我市房屋租賃管理現(xiàn)狀,房屋租賃管理工作由市住房保障和房屋管理局負責(zé)全市房屋租賃管理的政策制定和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，具體管理工作由各區(qū)房產(chǎn)管理局承擔(dān)。各區(qū)房產(chǎn)局設(shè)有房屋租賃管理站，按街道分布情況配備房管干事。 全市年均辦理房屋租賃登記備案2.5萬起，其中住宅約3000起，非住宅約2.2萬起；管理面積約700萬平方米左右，年租金約6億元；與租賃管理相關(guān)收費近1000萬元，其中：手續(xù)費約700萬元，租賃土地收益金約300萬元。,我市房屋租賃管理現(xiàn)狀,原租賃管理體制和模式存在的問題,管理依據(jù)缺位難以實現(xiàn)全覆蓋管理 房屋租賃市場管理主體單一 管理方式未充分體現(xiàn)服務(wù)意識 租賃管理執(zhí)法手段有待強化,我市房屋租賃管理現(xiàn)狀,管理依據(jù)缺位難以實現(xiàn)全覆蓋管理,原辦法規(guī)定的管理對象是針對權(quán)屬明確和清晰的房屋租賃行為，對無權(quán)屬證書的房屋租賃行為不能納入租賃備案管理。如：城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)實中存在大量私房出租，對無證行醫(yī)、私屠濫宰、黑網(wǎng)吧等違規(guī)違法經(jīng)營提供了場所，此類房屋由于各種原因，無合法權(quán)屬證書，反而不能納入正常有效管理，給城市綜合治理、社會治安和穩(wěn)定帶來了較大的隱患。,我市房屋租賃管理現(xiàn)狀,房屋租賃市場管理主體單一,原辦法制定時，我市房屋租賃市場處于以公有住房租賃為主，私房租賃為輔的階段，管理模式上主要依靠房產(chǎn)管理部門一家。隨著房地產(chǎn)一、二級市場日趨活躍，房屋租賃形式日趨多元化，各類私有房屋租賃、營業(yè)用房租賃、寫字樓租賃等大量存在。房屋租賃市場行為人涵蓋到社會不同的層次和各行各業(yè)，原單一的房屋租賃管理模式，已達不到“房與人”社會綜合管理要求。,我市房屋租賃管理現(xiàn)狀,管理方式未充分體現(xiàn)服務(wù)意識,原辦法主要從管理者的角度出發(fā)，強調(diào)的是管理與被管理，命令與服從的關(guān)系，對為民服務(wù)，以人為本，構(gòu)建和諧社會，保障城市綜合治理等方面體現(xiàn)不足。我市“兩個實有”創(chuàng)新工作，強調(diào)要求在服務(wù)的基礎(chǔ)上改進管理方式，更加體現(xiàn)便民服務(wù)、強化管理的思路。,我市房屋租賃管理現(xiàn)狀,租賃管理執(zhí)法手段有待強化,原辦法對租賃當(dāng)事人承擔(dān)法律責(zé)任規(guī)定較為原則，操作性不夠。在日常管理工作中，管理人員經(jīng)常遇到拒絕、阻礙執(zhí)法等問題，缺乏有效的執(zhí)行手段和法律依據(jù)。結(jié)合管理實踐，需對此類問題拿出具體解決辦法和細化條款，使之便于執(zhí)行。,我市房屋租賃管理現(xiàn)狀,2009年底，中央政法委、中央維護穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組制發(fā)了關(guān)于深入推進社會矛盾化解、社會管理創(chuàng)新、公正廉潔執(zhí)法三項重點工作的意見（中辦發(fā)200946號）。省委、省政府決定把加強“實有人口、實有房屋”管理作為社會管理創(chuàng)新的切入點。市委、市政府下發(fā)了關(guān)于加強全市實有人口實有房屋管理的工作方案（武辦文20107號），明確提出了 “實有人口、實有房屋”兩項管理的工作目標(biāo)，實現(xiàn)“查房知人，查人知住”。,我市房屋租賃管理現(xiàn)狀,國家住建部2011年2月1日頒布施行商品房屋租賃管理辦法(城鄉(xiāng)建設(shè)部令第6號)，因此，我市應(yīng)按照國家住建的要求和“兩個實有”工作的創(chuàng)新管理模式，修訂完善新的武漢市房屋租賃管理辦法，集中綜合各行政管理部門的優(yōu)勢，形成合力，齊抓共管，最終達到房與人相互促進管理的模式。,主要內(nèi)容,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理適用范圍 關(guān)于房屋租賃管理機制 關(guān)于房屋租賃管理原則 關(guān)于人口管理的相關(guān)內(nèi)容 關(guān)于租賃與人口服務(wù)信息共享 關(guān)于保留部分的內(nèi)容 關(guān)于租賃管理稅費 關(guān)于法律責(zé)任,新辦法主要內(nèi)容的說明,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理適用范圍,新辦法按“兩實”工作要求，擴大了房屋租賃管理和人口服務(wù)覆蓋面： 一方面擴大了房屋租賃管理的范圍，在不涉及是否確權(quán)的前提下，將無權(quán)屬證明文件的房屋出租行為納入了管理范圍，符合“實有房屋”的管理要求；,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理適用范圍,另一方面新增了人口管理的內(nèi)容，將人口管理與房屋租賃管理相結(jié)合起來，符合“實有人口”的管理要求，實現(xiàn)相對穩(wěn)定的房屋信息與相對流動的人口信息的有機結(jié)合。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理適用范圍,此外，新辦法明確將國有直管公房、職工與本單位的住宅租賃、廉租住房及其它政策性保障住房租賃，不納入市場租賃行為的管理。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理機制,新辦法結(jié)合我市實際，根據(jù)“兩實”工作的要求，做出了下列重要的改進： 一是強調(diào)了市、區(qū)各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強對房屋租賃及人口服務(wù)綜合管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)；,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理機制,二是明確了公安、計生、工商、衛(wèi)生、稅務(wù)、規(guī)劃、國家安全和城管執(zhí)法等行政主管部門按照各自職責(zé)，對房屋租賃和人口服務(wù)實施具體綜合管理；,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理機制,三是增加了出租房屋和人口服務(wù)管理站(以下簡稱社區(qū)服務(wù)管理機構(gòu))，由各區(qū)人民政府建立，以社區(qū)（村）為單位，接受房管、公安、計劃生育、稅務(wù)等行政主管部門委托，集中辦理轄區(qū)范圍內(nèi)住宅房屋租賃信息采集、登記備案手續(xù)、日常檢查、人口服務(wù)等工作；,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理機制,四是以房屋租賃和人口管理為基礎(chǔ)，以“房屋租賃備案證明/信息卡”、“居住證”為抓手，將房管、公安、計生、衛(wèi)生、社保、民政、工商、城管等各綜治部門的行政管理進行了有機整合。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理原則,新辦法綜合考慮了現(xiàn)有的管理模式和新的管理機制，采取管理與服務(wù)相結(jié)合的原則，實行屬地和分類管理。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理原則,分類管理是將租賃行為分為住宅和非住宅兩類。住宅租賃委托由社區(qū)服務(wù)管理機構(gòu)進行統(tǒng)一收件和日常巡查，由房管站登記備案，再交由社區(qū)服務(wù)管理機構(gòu)發(fā)放備案結(jié)果，既方便了租賃當(dāng)事人，提高了工作效率，又便于及時掌握租賃和人口信息。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理原則,房屋出租按“有證、無證”進行分類。有合法權(quán)屬證件的，由轄區(qū)房管站核發(fā)房屋租賃備案證明；無合法權(quán)屬證件的，由出租人申報房屋租賃事實情況，履行房屋出租登記義務(wù)，由轄區(qū)房管站填發(fā)房屋租賃信息登記卡。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于房屋租賃管理原則,屬地管理是將房屋按所在社區(qū)、所在轄區(qū)，根據(jù)上述住宅與非住宅分類管理的原則，分別確定由房屋所在地社區(qū)服務(wù)管理機構(gòu)和轄區(qū)房管站進行日常管理。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于人口管理的相關(guān)內(nèi)容,明確在社區(qū)服務(wù)管理機構(gòu)管理職責(zé)和服務(wù)內(nèi)容； 在受理租賃登記備案時，增加了有關(guān)人口信息收件要求； 對用于生產(chǎn)、經(jīng)營或其他非居住使用的出租房屋，有關(guān)行政部門辦理行政審批或行政許可時，明確房屋租賃備案手續(xù)作為前置要求； 明確了出租人、承租人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于租賃管理與人口服務(wù)信息共享,新辦法中明確了房屋租賃與人口管理信息化建設(shè)，實行統(tǒng)一規(guī)劃、動態(tài)管理、資源共享原則，政府各部門應(yīng)建立信息交流制度，實現(xiàn)管理資源共享，協(xié)同執(zhí)法。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于租賃管理與人口服務(wù)信息共享,啟動了信息交換共享平臺的建設(shè)，由市信息辦牽頭，規(guī)劃、房管、公安、等各部門共同建設(shè)以GIS地圖為基礎(chǔ)，疊加人口、房屋等相關(guān)信息的交換平臺，實現(xiàn)各部門信息交流和共享。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于保留部分的內(nèi)容,在強調(diào)房屋租賃和人口服務(wù)綜合管理的同時，新辦法對原辦法中符合“兩實”管理與我局房屋租賃管理職能的條款作了保留：,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于保留部分的內(nèi)容,市區(qū)房產(chǎn)行政管理部門，負責(zé)房屋租賃管理工作，對執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)租金的房屋、非住宅類房屋的租賃管理，依然沿用現(xiàn)有管理模式； 對租賃合同的簽訂、租賃當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)的約定、房屋轉(zhuǎn)租行為的規(guī)范以及相關(guān)要求都作出明確規(guī)范。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于租賃管理稅費,對房屋租賃收費，權(quán)屬清晰，兩證齊全的，核發(fā)房屋租賃備案證，延用現(xiàn)有收費標(biāo)準(zhǔn)； 各類權(quán)屬不清、兩證不齊全的房屋出租行為，填發(fā)房屋租賃信息登記卡，只收集房屋和人口相關(guān)信息，暫不收取任何費用。,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于法律責(zé)任,新辦法加大了違規(guī)行為的處罰力度：,第三十條規(guī)定了對于違反禁止出租房屋規(guī)定的處罰; 第三十一條規(guī)定了違反以原設(shè)計的房間為最小出租單位的處罰; 第三十二條規(guī)定了出租人不履行房屋租賃登記備案義務(wù)的處罰;,新辦法主要內(nèi)容的說明,關(guān)于法律責(zé)任,第三十四條規(guī)定了房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)、物業(yè)服務(wù)機構(gòu)拒絕協(xié)助采集出租房屋信息的處罰; 第三十五條規(guī)定了房屋租賃管理工作人員違規(guī)的處罰; 第三十六條規(guī)定了公民、法人或其他組織可以向有關(guān)行政主管部門舉報; 第三十七條規(guī)定了對違反本辦法的行為可以追究行政和刑事責(zé)任;,主要內(nèi)容,新辦法管理創(chuàng)新的特點,新辦法管理創(chuàng)新的特點,一是保留并完善了原辦法中符合“兩個實有”工作要求的部分； 二是管理和服務(wù)的覆蓋面有所擴大； 三是加強了各相關(guān)部門協(xié)作服務(wù)管理服務(wù)機制；四是租賃備案管理采取按房屋分類和屬地管理的原則進行；,新辦法管理創(chuàng)新的特點,五是充實了人口服務(wù)和管理的相關(guān)內(nèi)容； 六是明確細化了法律責(zé)任，更具有可操作性。 七是明確了房屋租賃管理要依托于信息化建設(shè)。,優(yōu)化了管理體制 初步實現(xiàn)人房共管 調(diào)整了管理范圍 細化規(guī)范了房屋租賃民事行為 明確了信息共享和管理的協(xié)作機制,新辦法管理創(chuàng)新的特點,新辦法管理創(chuàng)新的特點,優(yōu)化了管理體制,進一步明確了房管、公安、工商、稅務(wù)、規(guī)劃、計生、民政、衛(wèi)生、城管等部門均應(yīng)作為房屋租賃和人口服務(wù)管理的有機組成部分，由目前單純依靠房管理部門一家管理，逐步過渡到各相關(guān)部門采取綜合服務(wù)性管理，發(fā)揮了合力作用。,新辦法管理創(chuàng)新的特點,優(yōu)化了管理體制,規(guī)定了房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合、協(xié)助相關(guān)部門和社區(qū)（村）出租房屋綜合服務(wù)管理機構(gòu)做好信息采集工作，充分調(diào)動社會服務(wù)力量，多方位多渠道地及時掌握流動人口和出租屋的動態(tài)信息，為城市管理決策提供支持。,新辦法管理創(chuàng)新的特點,初步實現(xiàn)人房共管,強調(diào)了房屋租賃和人口管理相結(jié)合的管理方式，明確了房屋租賃當(dāng)事人、租住人既要提供房屋租賃信息，也要配合管理部門提供人口信息,將管房和管人二者有機結(jié)合，以達到“兩個實有”工作的社會綜合治理的總體要求。,新辦法管理創(chuàng)新的特點,調(diào)整了管理范圍,在管理范圍上，有以下幾方面突破：,一是擴大了管理和服務(wù)的覆蓋面，將原有的以城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地為主，擴展到我市所有行政區(qū)域，覆蓋中心城區(qū)和遠城區(qū)；,新辦法管理創(chuàng)新的特點,調(diào)整了管理范圍,二是擴大了管理對象的外延，將原辦法著重管理權(quán)屬清晰的房屋，擴大到只要存在事實的房屋租賃行為。對于權(quán)屬清晰的房屋租賃行為，發(fā)放房屋租賃備案證，對于沒有權(quán)屬證明的房屋租賃行為，則僅采集房屋和人口信息，發(fā)放房屋租賃信息采集卡。,新辦法管理創(chuàng)新的特點,調(diào)整了管理范圍,三是擴大了管理者的范圍，從原有房管部門不足200人，擴展到包括相關(guān)管理部門及社區(qū)（村）出租房屋綜合服務(wù)管理機構(gòu)的數(shù)千人的隊伍，管理將更加到位，服務(wù)將更加及時。,新辦法管理創(chuàng)新的特點,細化規(guī)范了房屋租賃民事行為,結(jié)合人口服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，對房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)進行了明確的規(guī)范，同時也吸收了部分社會綜合治理、物業(yè)服務(wù)的相關(guān)要求，對出租人、承租人及租住人的民事行為作了進一步規(guī)范。,新辦法管理創(chuàng)新的特點,細化規(guī)范了房屋租賃民事行為,明確了房屋租賃的禁止性行為及相關(guān)的法律責(zé)任，一方面明確了房屋租賃相關(guān)人的行為規(guī)范，另一方面也便于基層工作人員的管理，且相關(guān)罰責(zé)條款較之原辦法更細化，更具操作性，強化了執(zhí)法手段。,新辦法管理創(chuàng)新的特點,明確了信息共享和管理的協(xié)作機制,房屋租賃管理是“兩實”信息平臺重要的信息更新手段之一，“兩實”信息平臺能夠真正為社