2011皖北國(guó)際汽車城市場(chǎng)策劃方案83P.doc

皖北國(guó)際汽車城市場(chǎng)策劃案皖北國(guó)際汽車城市場(chǎng)策劃方案二一一年三月皖北國(guó)際汽車城市場(chǎng)招商商鋪銷售工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策略團(tuán)隊(duì)建設(shè)宣傳推廣市場(chǎng)調(diào)研發(fā)展定位戰(zhàn)略思考招商策略業(yè)態(tài)規(guī)劃【 目 錄 】第一部分 市場(chǎng)調(diào)研篇第二部分 發(fā)展定位篇第三部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議篇第四部分 營(yíng)銷策略篇第五部分 宣傳推廣篇第六部分 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)建議篇第七部分 招商策略篇第八部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略思考篇第一部分 市場(chǎng)調(diào)研篇【第一章 項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析】一、地理位置概述本項(xiàng)目所在地亳州市位于皖西北邊陲的華東大平原地帶，南襟江淮，北望黃河，西北與河南省接壤，西南與阜陽(yáng)市毗連，東與淮北市、蚌埠市相倚，東南與淮南市為鄰，是大京九進(jìn)入安徽的第一站。亳州歷史悠久，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，譙城區(qū)以“三朝古都”名揚(yáng)海內(nèi)外，古稱為“江北勝地，南北要脊”。亳州2000年5月建市，現(xiàn)轄轄渦陽(yáng)、蒙城、利辛和譙城三縣一區(qū)。亳州交通十分便利，京九鐵路縱貫全境，311、307、105國(guó)道穿城而過(guò)，濟(jì)廣高速、許泗高速、南洛高速、京景高速、界阜蚌高速，許宿鐵路、商杭高鐵，縱橫交錯(cuò)，星羅棋布。至2009年底，全市農(nóng)村公路總里程10079公里，亳州市區(qū)距商丘機(jī)場(chǎng)僅60公里，阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)120公里，渦河水運(yùn)直抵蘇杭滬，四通八達(dá)的公鐵水路構(gòu)成便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。亳州交通樞紐示意圖二、亳州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概況亳州經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展概括歸納為一下五點(diǎn)：一是歷史悠久，文化燦爛，名人輩出；二是區(qū)位獨(dú)特，交通比較便捷；三是資源豐富，產(chǎn)業(yè)特色鮮明；四是發(fā)展提速；五是環(huán)境優(yōu)良。、歷史悠久，文化燦爛，名人輩出歷史悠久：自商湯建都于亳已有3700年的歷史，唐代就是天下十大望州之一。亳乃高宅之意，是3700年前商朝的第一個(gè)君王商成湯造的字。文化燦爛：亳州是道家思想、中藥、酒三大文化的發(fā)祥地。老子、莊子是道家文化和道家學(xué)說(shuō)的創(chuàng)始人，陳摶是道教發(fā)展集大成者，發(fā)明、解釋了八卦、易經(jīng)，計(jì)算機(jī)的二進(jìn)制原理就是從這里演化而來(lái)。自東漢末年華佗開(kāi)創(chuàng)中藥材種植，至今亳州種植經(jīng)營(yíng)中藥材已有1800多年的歷史，在明清時(shí)期成為中華藥都。東漢時(shí)期，釀酒在亳州已經(jīng)非常盛行。名人輩出：中國(guó)名人大詞典上亳州人有一百多位。最有名的有老子、莊子、陳摶、曹操、華佗、張良、花木蘭，還有唐朝的大畫(huà)家曹霸，憫農(nóng)詩(shī)人李紳。、區(qū)位獨(dú)特，交通比較便捷亳州位于安徽省西北部，地處蘇、魯、豫、皖結(jié)合部，北距商丘市67公里，2000年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為地級(jí)市，轄渦陽(yáng)、蒙城、利辛三縣和譙城區(qū)，國(guó)土面積8374平方公里，人口593萬(wàn)人。亳州邊際優(yōu)勢(shì)比較明顯，周邊300公里擁有1.5億人口的廣闊市場(chǎng)。亳州境內(nèi)兩縱兩橫四條高速公路格局正在形成。未來(lái)3-5年，亳州將實(shí)現(xiàn)到合肥1個(gè)半小時(shí)，到杭州、上海3個(gè)半小時(shí)，到北京4個(gè)小時(shí)。、資源豐富，產(chǎn)業(yè)特色鮮明地上6種資源（小麥、大豆、藥材、畜禽、蔬菜、林木）。2009年亳州糧食總產(chǎn)89億斤，占安徽省1/7，單產(chǎn)連續(xù)三年全省第一，總產(chǎn)增產(chǎn)6億斤，占全省增產(chǎn)量的60%。亳州現(xiàn)種植中藥材面積75萬(wàn)畝，最高年份達(dá)到100萬(wàn)畝，占到全國(guó)的1/10。目前亳州種植的地道藥材有260多個(gè)品種，中國(guó)藥典上以亳字命名的的中藥有亳芍、亳菊花、亳桑皮、亳花粉。亳州擁有皖北最大的蔬菜生產(chǎn)基地，全國(guó)性的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，僅譙城區(qū)常年種植蔬菜面積就達(dá)60萬(wàn)畝。養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá)，曾是全國(guó)有名的黃牛金三角。地下6種資源（煤、銅、鐵、煤層氣、溫泉、優(yōu)質(zhì)礦泉水）。我市探明的煤炭?jī)?chǔ)量是57億噸，占全省的20%。亳州蘊(yùn)藏著鐵、銅礦，現(xiàn)在還在進(jìn)行勘察。此外，利辛縣展溝一帶還有煤層氣資源。依托資源優(yōu)勢(shì)，亳州市重點(diǎn)培育現(xiàn)代中藥、能源化工、輕工食品、汽車制造、文化旅游五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，著力打造百億斤糧倉(cāng)、千億元中藥產(chǎn)業(yè)、千萬(wàn)噸煤炭基地、百億元白酒產(chǎn)業(yè)、500億元農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)、10萬(wàn)輛微轎基地，著力發(fā)展以養(yǎng)生、養(yǎng)老、養(yǎng)顏為主題，以藥、酒、長(zhǎng)壽文化為特色，以白領(lǐng)銀發(fā)、有閑有錢階層為客源的文化旅游業(yè)。煤、煤電、煤化工。目前全國(guó)有四大礦業(yè)集團(tuán)在亳州開(kāi)發(fā)煤炭資源，到2015年將完成投資500億元，原煤產(chǎn)量達(dá)到2000萬(wàn)噸規(guī)模，打造新興能源城。傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)中藥產(chǎn)業(yè)。亳州中藥在全國(guó)具有無(wú)與倫比的優(yōu)勢(shì)，是全國(guó)四大藥都之首。中藥材種植面積占全國(guó)的1/10，飲片產(chǎn)量占全國(guó)的1/4，中藥飲片出口占全國(guó)的前三強(qiáng)，有全國(guó)最大的中藥材交易市場(chǎng)，是全國(guó)最大的中藥材集散地，目前上海雷允上、廣東白云山、和記黃埔、天津醫(yī)藥集團(tuán)、哈藥集團(tuán)、修正藥業(yè)、江中制藥紛紛入駐亳州。亳州現(xiàn)代中藥特色產(chǎn)業(yè)基地被納入科技部火炬計(jì)劃，國(guó)家中藥材檢測(cè)中心和中醫(yī)科學(xué)院中藥研究所亳州分所正在籌建，亳州中藥產(chǎn)業(yè)年均增長(zhǎng)50%以上。建設(shè)中華藥都、養(yǎng)生亳州。亳州市委、市政府依托中藥材資源優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持以藥立市，搶抓國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需和省委、省政府加快皖北發(fā)展的雙重政策機(jī)遇，科學(xué)研判，果斷決策，編制實(shí)施了總規(guī)模1000億元的亳州市現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，啟動(dòng)實(shí)施了中華藥都養(yǎng)生亳州行動(dòng)計(jì)劃（2009-2011年）。農(nóng)副產(chǎn)品深加工。亳州現(xiàn)有酒廠130多家，主要集中在古井鎮(zhèn)和高爐鎮(zhèn)。古井貢酒是中國(guó)8大名酒之一，四次蟬聯(lián)國(guó)家金獎(jiǎng)，歷史上三次上貢給皇上，是人民大會(huì)堂指定用酒。汽車產(chǎn)業(yè)。蒙城中能安馳汽車已經(jīng)建成投產(chǎn)，現(xiàn)江淮與安馳合作，建設(shè)10萬(wàn)輛微車生產(chǎn)基地。7家汽車改裝企業(yè)，蒙城縣擁有全國(guó)最大的縣級(jí)汽車貿(mào)易市場(chǎng)，09年銷售收入達(dá)30多億。文化旅游產(chǎn)業(yè)。亳州現(xiàn)有國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位23處，其它文化古跡150余處，文物文化古跡約占全省的四分之一。1986年被批準(zhǔn)為國(guó)家歷史文化名城，1998年被評(píng)為全國(guó)首批優(yōu)秀旅游城?，F(xiàn)有主要旅游景點(diǎn)11個(gè)，其中曹操地下運(yùn)兵道，堪稱中國(guó)一絕。亳州現(xiàn)有百歲老人300多位，八九十歲的老人隨處可見(jiàn)，這是一個(gè)適合養(yǎng)生養(yǎng)老、適宜人居的城市。、發(fā)展提速2009年，全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速在全省實(shí)現(xiàn)三個(gè)第一：小麥單產(chǎn)連續(xù)3年位居全省第1位；出口增速居全省第1位；外商直接投資增速居全省第1位。2個(gè)第二：財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資增速居全省第2位。1個(gè)第三：規(guī)模以上工業(yè)增速居全省第3位。用電量增速位居全省第5位；新增貸款是上年的2.8倍，是前7年的總和，增速居全省第6位；各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活不斷改善，城市面貌明顯改觀。、環(huán)境優(yōu)良市委、市政府提出發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)，招商是第一要事，以：把客商當(dāng)親人，把客商的事當(dāng)作自己的事為服務(wù)理念。嚴(yán)格執(zhí)行一會(huì)準(zhǔn)入、一次性告知、一站式審批、一個(gè)窗口收費(fèi)、一次性驗(yàn)收、一次兌現(xiàn)制度，對(duì)重大招商項(xiàng)目實(shí)行一事一議、一企一策、特事特辦。實(shí)施為企業(yè)全程代理，實(shí)行外商投資服務(wù)卡，提供一系列方便快捷周到的服務(wù)。亳州商務(wù)成本較低，目前市規(guī)劃區(qū)內(nèi)工業(yè)用地每畝11.2萬(wàn)元基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)投資大小給予不同程度的優(yōu)惠。去年3月份，在中國(guó)社科院全國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力排行榜藍(lán)皮書(shū)上，亳州被評(píng)為發(fā)展成本競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)第三，位列香港、海口之后。今年2月，亳州被cctv二套經(jīng)濟(jì)調(diào)查評(píng)為最有幸福感的城市。1、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)2009年全市糧食總產(chǎn)448萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)6.6億斤，占全省增量的一半以上；2010年全市小麥總產(chǎn)294萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)3.8%，單產(chǎn)連續(xù)5年全省第一；全市中藥材種植已達(dá)400多個(gè)品種，藥材種植面積80萬(wàn)畝以上，中藥材種植年產(chǎn)值20多億元。亳州也先后被評(píng)為“全國(guó)蔬菜生產(chǎn)先進(jìn)市”、“全國(guó)無(wú)公害蔬菜生產(chǎn)基地”、“全國(guó)綠色食品原料基地”、“全國(guó)園藝產(chǎn)品出口示范區(qū)”。 2009年全市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭組織達(dá)803家，農(nóng)產(chǎn)品加工產(chǎn)值149億元。亳州市現(xiàn)代中藥產(chǎn)業(yè)園被評(píng)為首批省級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)。白酒加工業(yè)快速發(fā)展。全市白酒加工企業(yè)達(dá)130余家，白酒產(chǎn)量占全省規(guī)模以上白酒企業(yè)產(chǎn)量的一半，年產(chǎn)值突破40億元，形成了以古井集團(tuán)為龍頭的古井鎮(zhèn)白酒產(chǎn)業(yè)集群和以雙輪集團(tuán)為龍頭的高爐鎮(zhèn)白酒產(chǎn)業(yè)集群。中藥產(chǎn)業(yè)化發(fā)展迅猛。亳州建有全國(guó)規(guī)模最大、設(shè)施最好、功能最全的“中國(guó)（亳州）中藥材交易中心”，擁有6000多個(gè)展位，交易品種2600余種，年交易額100多億元。全市從事中藥貿(mào)易流通的人員達(dá)到100多萬(wàn)人。圍繞蔬菜產(chǎn)業(yè)發(fā)展，全市建有蔬菜批發(fā)市場(chǎng)34個(gè)，其中亳州蔬菜批發(fā)市場(chǎng)是國(guó)家級(jí)蔬菜批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)輻射全國(guó)十多個(gè)省市，成為蘇、魯、豫、皖交界處100多個(gè)縣市重要的果菜區(qū)域集散中心，被農(nóng)業(yè)部命名為“全國(guó)定點(diǎn)鮮活農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”，年交易量12.8億公斤、交易額13.8億元。亳州已形成“買全國(guó)賣全國(guó)”的格局。同時(shí)，大力發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)，已連續(xù)26年舉辦了全國(guó)（亳州）中藥材交易會(huì)，連續(xù)6年舉辦了國(guó)際（亳州）中醫(yī)藥博覽會(huì)。2、工業(yè)經(jīng)濟(jì) 2010年，實(shí)現(xiàn)全部工業(yè)增加值155.1億元，是“十五”末的3.3倍。工業(yè)化率由“十五”末的19.9%提高到30%，規(guī)模企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值116.58億元，是“十五”末的4.2倍，比2009年增長(zhǎng)29.4%，增幅居全省第1位。2010年末，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)552戶，比“十五”末增加401家;全市“125”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)培育企業(yè)中銷售收入超過(guò)億元的企業(yè)達(dá)71家，比“十五”末增加52家，其中，超銷售收入10億元的有古井集團(tuán)、許疃煤礦和三星化工3家。3、2010年全市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（單位：億元）指標(biāo)名稱12月同比增長(zhǎng)（%）1-12月累計(jì)累計(jì)增長(zhǎng)（%）規(guī)模以上工業(yè)增加值15.8232.4116.5929.4社會(huì)消費(fèi)品零售總額21.3720.2222.7619.1全部財(cái)政收入3.7555.942.3737.1財(cái)政支出18.24-0.9101.2931.2海關(guān)進(jìn)出口額（萬(wàn)美元）4777204.82010644.8其中：出 口4523209.31866552.9 進(jìn) 口254143.01441-14.1實(shí)際利用外資（萬(wàn)美元）1656242.2固定資產(chǎn)投資38.6463.8271.1939.4其中：第一產(chǎn)業(yè)0.01-97.42.863.0 第二產(chǎn)業(yè)22.39136.1116.9672.4 第三產(chǎn)業(yè)16.2319.4151.3744.8其中：房地產(chǎn)5.97118.643.52101.1金融機(jī)構(gòu)存款余額544.7525.6 其中： 居民儲(chǔ)蓄368.6022.0 金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入141.9814.11674.324.6金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金支出142.5413.11648.824.0城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 172813.81553810.7居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（%）102.92.9103.03.0三、人口環(huán)境2000年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立為地級(jí)市，轄渦陽(yáng)、蒙城、利辛三縣和譙城區(qū)，國(guó)土面積8374平方公里，人口593萬(wàn)人。其中譙城區(qū)人口50余萬(wàn)人。譙城區(qū)面積2226平方公里,耕地13.2萬(wàn)公頃，人口147.15萬(wàn)。全區(qū)轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和3個(gè)辦事處。蒙城縣面積2091平方公里，現(xiàn)轄19個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場(chǎng)、辦事處、工業(yè)園區(qū)），人口124.6萬(wàn)，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放縣，全國(guó)農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)、全國(guó)林業(yè)百佳縣。渦陽(yáng)縣面積2109平方公里，耕地13.1萬(wàn)公頃，轄24個(gè)鎮(zhèn)，2個(gè)鄉(xiāng)，1個(gè)林場(chǎng)，391個(gè)村（含12個(gè)居委會(huì)）；總?cè)丝?43.18萬(wàn)人。利辛縣總面積1950平方公里，耕地11.70萬(wàn)公頃，人口146.7萬(wàn)，轄26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，487個(gè)村委會(huì)。四、社會(huì)與文化因素亳州歷史悠久，源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，譙城以“三朝古都”名揚(yáng)海 內(nèi)外。在悠久的歷史長(zhǎng)河中,涌現(xiàn)出無(wú)數(shù)燦若星辰的風(fēng)流人物,英雄豪杰,文人墨客.載入中國(guó)歷史名人大辭典的就有近百人,有一代圣君商湯；有集政治家、軍事家、文學(xué)家于一身的一梟雄曹操；有中醫(yī)外科鼻祖華佗；有天資文藻、博文強(qiáng)識(shí)的魏文帝曹丕；有出口成章、七步成詩(shī)的曹植；有在中國(guó)文學(xué)史上占有重要地位的建安七子；有在軍事上震古爍今的張良、曹仁、曹洪、夏侯淵、許褚等；還有代父從軍的孝烈將軍花木蘭、有中國(guó)道教上聲益極高，被宋太祖稱為希夷先生的陳摶；此外唐代著名憫農(nóng)詩(shī)紳、畫(huà)家曹霸、牡丹史的作者薛鳳翔；清代大書(shū)法家梁獻(xiàn)等。悠久的歷史，眾多的名人，燦爛的文化，給古都亳州留下了許多珍貴的名勝古跡,其中有國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位10處，市級(jí)文物保護(hù)單位36處，一般文物古跡150處，豐富的人文景觀成為亳州重要的旅游資源?！拘〗Y(jié)】a、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高度發(fā)達(dá)的物流運(yùn)輸業(yè)，為農(nóng)用車、重型車等的銷售提供了廣闊的市場(chǎng)空間；b、發(fā)達(dá)的商貿(mào)流通，繁榮的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，為汽車市場(chǎng)的消費(fèi)帶來(lái)了源動(dòng)力，為汽車城招商組市起到推動(dòng)作用；c、城鄉(xiāng)居民收入不斷增長(zhǎng)，個(gè)人投資渠道較少，持幣待購(gòu)所蓄積的能量巨大，而汽車城的銷售模式，為投資者提供了一個(gè)合適平臺(tái)?！镜诙?亳州專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展概況及分析】（暫略）【第三章 本案區(qū)位市場(chǎng)分析】一、區(qū)域簡(jiǎn)況本項(xiàng)目地處亳州工業(yè)園區(qū)，東南接壤南部新區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。安徽亳州工業(yè)園區(qū)是2006年4月安徽省人民政府正式下文批準(zhǔn)為省級(jí)工業(yè)園區(qū)，位于亳州市城區(qū)西南部。2008年，安徽亳州工業(yè)園區(qū)被國(guó)家農(nóng)業(yè)部認(rèn)定為“全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品加工創(chuàng)業(yè)基地”。園區(qū)按照“高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃、分期建設(shè)”的要求由上海同濟(jì)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)。經(jīng)過(guò)三年的建設(shè)，工業(yè)園區(qū)一期7.9平方公里框架拉開(kāi)，初步實(shí)現(xiàn)“五通一平”。園區(qū)路網(wǎng)直接和105國(guó)道、311國(guó)道接網(wǎng)，交通十分便捷。2009年初，園區(qū)新規(guī)劃擴(kuò)區(qū)26平方公里。擴(kuò)區(qū)一期路網(wǎng)“一縱四橫”全長(zhǎng)11.4公里覆蓋范圍8.26平方公里的道路建設(shè)即將建成使用。這將為亳州工業(yè)園區(qū)奠定堅(jiān)實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)。目前已進(jìn)駐企業(yè)近百家，其中藥業(yè)企業(yè)50家，在建項(xiàng)目44個(gè)?，F(xiàn)已形成以安徽濟(jì)人藥業(yè)有限公司、哈爾濱珍寶制藥有限公司等企業(yè)為主的現(xiàn)代中藥制造產(chǎn)業(yè)集群，以安徽瑞福祥食品有限公司、亳州市亞強(qiáng)天然產(chǎn)物制品廠等企業(yè)為主的農(nóng)副產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)集群。安徽皖北汽車集團(tuán)公司等企業(yè)為主的汽車城和4s店汽車銷售產(chǎn)業(yè)集群等。 南部新區(qū)位于亳州市區(qū)南部，地處307省道以西、105國(guó)道以東、藥都大道以南、南外環(huán)路以北，面積約24.86平方公里。不同于老城區(qū)的是，南部新區(qū)的建設(shè)目標(biāo)定位為“現(xiàn)代之城、生態(tài)之城、宜居之城”，也就是要精心打造一座適宜居住、具有濃厚時(shí)代氣息的生態(tài)新城。 規(guī)劃定位是三塊功能，一個(gè)是高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展區(qū)，第二個(gè)是社會(huì)事業(yè)的聚集區(qū)，第三個(gè)是功能配套完善的居住區(qū)。南部新區(qū)規(guī)劃圖清楚的描繪出了“一心、三組團(tuán)、四軸、四帶”的南部新區(qū)整體空間結(jié)構(gòu)。其中，“一心”指的是南部新區(qū)中心。 而以湯王大道和京九鐵路為界，南部新區(qū)將分為東部綜合組團(tuán)、中部綜合組團(tuán)、西部工業(yè)組團(tuán)三部分，其中，西部工業(yè)組團(tuán)以工業(yè)園區(qū)建設(shè)為主，而中部和東部綜合組團(tuán)配有醫(yī)院、學(xué)校、公園、體育場(chǎng)、圖書(shū)館等社會(huì)公益設(shè)施。二、工業(yè)園區(qū)服務(wù)環(huán)境工業(yè)園區(qū)管委會(huì)享有市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)和行政執(zhí)法權(quán)，按照高效務(wù)實(shí)原則設(shè)立的職能機(jī)構(gòu)，為進(jìn)區(qū)企業(yè)提供全程“一站式、保姆式”服務(wù)。從立項(xiàng)審批、土地征用、工商注冊(cè)、稅務(wù)登記，到施工建設(shè)的外部環(huán)境，以及供水、供電、通訊、招工等環(huán)節(jié)，都由工業(yè)園區(qū)管委會(huì)提供全方位、全流程服務(wù)。工業(yè)園區(qū)實(shí)行“封閉式”管理，未經(jīng)市委、市政府批準(zhǔn)和工業(yè)園區(qū)管委會(huì)同意，任何單位一律不準(zhǔn)到工業(yè)園區(qū)檢查和收費(fèi)。企業(yè)圍墻以內(nèi)的事由企業(yè)自主辦理，圍墻以外的事全部由工業(yè)園區(qū)管委會(huì)解決。三、工業(yè)園區(qū)政策優(yōu)勢(shì)亳州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)工業(yè)園區(qū)作為亳州市對(duì)外開(kāi)放的窗口和開(kāi)放先導(dǎo)區(qū)，除享受國(guó)家、省、市的優(yōu)惠政策外，制定了更加靈活的優(yōu)惠政策。工業(yè)園區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，凡涉及行政事業(yè)性的規(guī)費(fèi)全免，實(shí)行“只收稅，不收費(fèi)”的特殊政策。四、項(xiàng)目交通得天獨(dú)厚亳州交通便捷：京九鐵路、徐阜鐵路，311、105國(guó)道，0908國(guó)防公路，202、305、307省道，以及京景高速和界阜蚌高速公路從境內(nèi)穿叉而過(guò)；北距商丘機(jī)場(chǎng)60公里，南距阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)120公里；境內(nèi)水運(yùn)發(fā)達(dá)，渦河航運(yùn)可直通上海、杭州?！镜谒恼?競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究亳州市區(qū)商鋪情況調(diào)研表】天運(yùn)現(xiàn)代物流園、亳州國(guó)際中西藥交易市場(chǎng)等在建市場(chǎng)【第五章 安徽省汽車市場(chǎng)發(fā)展概況】一、安徽國(guó)際汽車城位于安徽省合肥新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)，由試驗(yàn)區(qū)管委會(huì)及其直屬企業(yè)合肥瑤海實(shí)業(yè)集團(tuán)公司共同投資建設(shè)。 安徽國(guó)際汽車城占地526畝，總投資約5億元人民幣，是合肥市政府招商引資重點(diǎn)項(xiàng)目和重點(diǎn)建設(shè)工程。2002年7月，安徽國(guó)際汽車城開(kāi)工建設(shè)，2003年底基本建成開(kāi)業(yè)，2004年全部竣工。 安徽國(guó)際汽車城是集汽車銷售、汽車售后配套服務(wù)、汽車及汽車文化展示、汽車休閑娛樂(lè)于一體的多元汽車市場(chǎng)。它填補(bǔ)了安徽省汽車單一銷售的空白，是迄今安徽省規(guī)模最大、服務(wù)最佳、功能最全、與國(guó)際慣例接軌的現(xiàn)代汽車市場(chǎng)。安徽國(guó)際汽車城辟有精品車匯、汽車專賣、汽車綜合交易、汽車及摩托車配件等區(qū)域，同時(shí)建有與之相配套的汽車信息及電子商務(wù)中心、休閑娛樂(lè)中心以及汽車和汽車歷史文化展覽館。目前該市場(chǎng)的租金情況：展銷區(qū) 商鋪?zhàn)赓U 40元/平方米/月 辦公區(qū) 商鋪?zhàn)赓U 25元/平方米/月 二、安徽國(guó)際汽車城汽摩配市場(chǎng)座落于安徽省合肥市新站綜合試驗(yàn)區(qū)內(nèi)，是一個(gè)集摩托車、電動(dòng)車、電動(dòng)三輪車、摩配、汽配、汽車美容為一體、規(guī)模龐大、功能齊全、服務(wù)周到的現(xiàn)代化市場(chǎng)。內(nèi)部包括配送、修理、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、局域網(wǎng)信息中心等多種功能服務(wù)，涵蓋商務(wù)、行政、生活、休閑等多個(gè)服務(wù)領(lǐng)域。 安徽國(guó)際汽車城汽摩配市場(chǎng)力圖營(yíng)建一個(gè)專業(yè)化規(guī)范的大市場(chǎng)，以其近70000平方米的超大體量，以規(guī)劃城市的理念來(lái)規(guī)劃市場(chǎng)，為眾商家奉獻(xiàn)一個(gè)具有現(xiàn)代商業(yè)理念、功能齊全的城中之“城”。其中一期摩配市場(chǎng)已于2003年12月28日盛大開(kāi)業(yè)，優(yōu)越的區(qū)域位置，良好的市場(chǎng)氛圍和先進(jìn)科學(xué)的市場(chǎng)管理理念吸引了全國(guó)各地知名品牌代理商紛紛入駐，如新大洲本田、輕騎鈴木、豪爵、南方摩托等。現(xiàn)在市場(chǎng)內(nèi)已入駐商戶一百多家，經(jīng)營(yíng)面積達(dá)3萬(wàn)多平方米。 二期汽配市場(chǎng)規(guī)劃面積5萬(wàn)平方米，投資2億人民幣， 2004年年底竣工，是集金融、信息、現(xiàn)代物流、倉(cāng)儲(chǔ)配送、連鎖經(jīng)營(yíng)、電子商務(wù)等多種優(yōu)勢(shì)于一身的專業(yè)化汽配市場(chǎng)。三、合肥汽配城合肥汽配城位于合肥市東大門長(zhǎng)江東路714號(hào)，成立于1994年10月，是安徽省第一個(gè)企業(yè)辦市場(chǎng)。汽配城市場(chǎng)群總占地面積達(dá)280畝，從業(yè)人員近3000人，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)以批發(fā)為主、批零兼營(yíng)、維修裝潢配套為輔，經(jīng)營(yíng)各類汽車配件上萬(wàn)種，品種規(guī)格齊全多樣，品質(zhì)上乘，是華東地區(qū)乃至全國(guó)最有影響力的專業(yè)汽配市場(chǎng)之一。2009年溫商集團(tuán)與三聯(lián)實(shí)業(yè)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同實(shí)施改造、擴(kuò)建合肥汽配城工程項(xiàng)目，讓老汽配城舊貌換新顏，實(shí)現(xiàn)第二次產(chǎn)業(yè)大飛躍，帶動(dòng)周邊市場(chǎng)高速發(fā)展。該項(xiàng)目總投資近5億元人民幣，總建筑面積達(dá)到16萬(wàn)平方米，項(xiàng)目分為兩大部分：一是沿長(zhǎng)江東路兩幢29層高樓，計(jì)8萬(wàn)多平方米；二是以天長(zhǎng)路為主入口，臨淮路為次入口的市場(chǎng)交易區(qū)，計(jì)7萬(wàn)多平方米，年交易額可達(dá)20多億元人民幣。四、淮北汽車城該項(xiàng)目規(guī)劃總面積為106725平方米，約318畝。其中一期63825平方米，約188畝，二期42900平方米，約130畝。項(xiàng)目主要建設(shè)汽車4s店10個(gè)，汽車2s店2個(gè)，汽車美容店面8個(gè)、汽車展覽大廳1個(gè)及電子交易平臺(tái)等配套設(shè)施。已制定項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。目前淮北汽車城已經(jīng)完成一期道路建設(shè)和綠化，水電的安裝，道路亮化等基礎(chǔ)工程。二期項(xiàng)目正在進(jìn)行規(guī)劃。廣州本田、東風(fēng)日產(chǎn)、通用別克等8家4s店已投入運(yùn)營(yíng)；山東臨工4s店主體工程完工，9月份投入運(yùn)營(yíng)；奇瑞4s店在建；通用雪佛蘭、東風(fēng)標(biāo)致4s店已簽協(xié)議，廣汽豐田、一汽大眾、北京現(xiàn)代、長(zhǎng)城4s店等正在洽談。五、阜陽(yáng)國(guó)際汽車城阜陽(yáng)國(guó)際汽車城項(xiàng)目由常熟的江蘇億豐置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目總投資18億元。一期工程投資5億元，2009年計(jì)劃投資3000萬(wàn)元，已完成2000多萬(wàn)元。為加快阜陽(yáng)國(guó)際汽車城項(xiàng)目的動(dòng)工建設(shè)，日前，潁東區(qū)專門派出高規(guī)格工作團(tuán)赴常熟與投資方進(jìn)行深入磋商，雙方進(jìn)一步形成加大投資力度共識(shí)。建成后的阜陽(yáng)國(guó)際汽車城，將是一個(gè)集汽車、農(nóng)機(jī)、摩托車、工程機(jī)械展示、銷售、配件經(jīng)銷、售后服務(wù)及維修為一體的汽摩配集散地。該項(xiàng)目的建設(shè)，對(duì)完善增強(qiáng)城市功能配置，繁榮阜陽(yáng)市專業(yè)市場(chǎng)，形成規(guī)?；⒓s化的市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)有著積極的推動(dòng)作用。六、六安國(guó)際汽車城六安國(guó)際汽車城位于六安經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)皖西東路188號(hào)，屬安徽省“861”行動(dòng)計(jì)劃項(xiàng)目、六安市“568”計(jì)劃重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，六安經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)扶持的重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目。該項(xiàng)目由安徽金三角投資集團(tuán)建設(shè)開(kāi)發(fā)。整體業(yè)態(tài)有：汽車、汽配市場(chǎng)，摩托車、電動(dòng)車及配件批零市場(chǎng)，農(nóng)業(yè)裝備、工程機(jī)械綜合市場(chǎng)，二手車交易市場(chǎng)及綜合配套服務(wù)。將成為中國(guó)中部地區(qū)最大的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場(chǎng)。2006年3月1日，六安國(guó)際汽車城a區(qū)汽車、汽配市場(chǎng)試營(yíng)業(yè)。目前進(jìn)駐六安國(guó)際汽車城的汽車品牌有：凱迪拉克、上汽通用、尼桑、海南馬自達(dá)、一汽馬自達(dá)、廣州本田、東風(fēng)本田、東風(fēng)、解放、福田、江淮、凱馬、中國(guó)重汽等系列轎車、貨車、牽引車、工程車，總計(jì)80多種品牌。汽車配套經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有：汽車配件、汽車美容裝潢、汽車維護(hù)保養(yǎng)維修等。市區(qū)摩托車龍頭企業(yè)也相繼進(jìn)駐六安國(guó)際汽車城，眾多國(guó)內(nèi)知名品牌摩托陸續(xù)進(jìn)駐汽車城，來(lái)自江蘇、浙江等地的摩托車、摩配、電動(dòng)車及配件經(jīng)銷商近50余家簽約入住汽車城，含蓋了國(guó)內(nèi)30多個(gè)知名品牌。市場(chǎng)入駐率100以上。2010年?duì)I業(yè)額達(dá)50億元。七、安慶國(guó)際汽車城安慶國(guó)際汽車城占地500余畝，2002年6月正式立項(xiàng)，是大橋區(qū)首批進(jìn)區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目之一。由安徽英德利實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司投資一億五仟萬(wàn)元人民幣興建的大型物流項(xiàng)目，安慶市大橋綜合經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)重點(diǎn)培育發(fā)展，集整車銷售、配件經(jīng)營(yíng)、汽車修理美容、信息服務(wù)為一體的大型汽配交易市場(chǎng)。該市場(chǎng)采用新型商業(yè)業(yè)態(tài)，分三期開(kāi)發(fā)建設(shè)。其中一期占地85畝，為專業(yè)汽摩配市場(chǎng)；二期占地131畝，是汽車、特種車、二手車整車銷售及綜合配套市場(chǎng)；三期占地280畝，已確定位為“汽車文化”主題的會(huì)展、商務(wù)、休閑、培訓(xùn)園區(qū)和國(guó)際知名品牌汽車專營(yíng)區(qū)域。一期汽摩配市場(chǎng)主體工程2005年10月正式開(kāi)工，其中2.4萬(wàn)平米的10棟標(biāo)準(zhǔn)商鋪于2006年11月全面營(yíng)業(yè)，2.9萬(wàn)平米13棟的標(biāo)準(zhǔn)商鋪于2007年11月全面營(yíng)業(yè)；二期汽車專營(yíng)市場(chǎng)已建的6棟1.7萬(wàn)平米的標(biāo)準(zhǔn)賣場(chǎng)也全部開(kāi)業(yè)；三期已有多家國(guó)際知名汽車品牌簽約入駐。目前已入住汽車貿(mào)易公司24家、摩托車銷售公司45家、汽車摩托車配件銷售商153家，入駐企業(yè)的注冊(cè)資本金累計(jì)超過(guò)3個(gè)億、年貿(mào)易額達(dá)6個(gè)億。八、安徽汽車配件發(fā)展現(xiàn)狀當(dāng)前，世界汽車零部件產(chǎn)業(yè)仍主要集中于歐、美、日等地區(qū)和國(guó)家。隨著世界汽車產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，汽車零部件在汽車工業(yè)中扮演越來(lái)越重要的角色。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球100家最大的汽車零部件供應(yīng)商，年銷售額合計(jì)達(dá)到5000億美元。前4名的企業(yè)年銷售額均超過(guò)200億美元。2006年，我國(guó)汽車零部件產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值5200億元。專家預(yù)計(jì)，全國(guó)零部件市場(chǎng)規(guī)模2008年將達(dá)到7200億元，2010年達(dá)到1.4萬(wàn)億元。“十五”以來(lái)，我省以江淮、奇瑞、星馬為龍頭的汽車整車產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展。20002006年汽車產(chǎn)量年均增長(zhǎng)46%，在整車產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，安徽省汽車零部件產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，2006年安徽省零部件產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達(dá)到200億元左右。2010年，預(yù)計(jì)合肥汽車零部件工業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到300億左右；蕪湖的汽車零部件行業(yè)銷售收入將突破300億元。從我省的單體規(guī)模來(lái)看，僅有安慶環(huán)新集團(tuán)銷售收入10億元，銷售收入上億的零部件企業(yè)也僅有15家。從整車生產(chǎn)與零部件的比例來(lái)看，安徽省的零部件生產(chǎn)與整車的產(chǎn)值比約為0.4:1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)際的合理比例1.7:1。我省汽車零部件的發(fā)展?jié)摿薮蟆！拘〗Y(jié)】 1、汽車產(chǎn)業(yè)做為拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的重要作用日益顯現(xiàn)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)亮點(diǎn)，這為汽車交易市場(chǎng)的興起提供了巨大的發(fā)展空間。2、實(shí)施汽配帶動(dòng)戰(zhàn)略，安徽配件大幅增長(zhǎng)。已經(jīng)成為安徽省重要產(chǎn)業(yè)之一。第二部分 發(fā)展定位篇【第一章 皖北國(guó)際汽車城簡(jiǎn)介】一、項(xiàng)目概況皖北國(guó)際汽車城項(xiàng)目，總投資10億元，占地735多畝，總建筑面積70萬(wàn)平米。亳州春運(yùn)國(guó)際汽車城屬于省“861”計(jì)劃項(xiàng)目，亳州市重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，是省市兩級(jí)政府重點(diǎn)培育的大型汽車綜合性大市場(chǎng)。二、地理位置位于亳州工業(yè)園區(qū)，南一環(huán)與西一環(huán)黃金交匯處，東面105國(guó)道鄰城而過(guò)，西臨天運(yùn)物流園，北鄰淮河路。交通十分便捷。三、建設(shè)周期一期工程于2010年11月23日隆重奠基，將于2011年10月竣工，2011年12月試運(yùn)營(yíng)，二期工程將于2012年下半年建成并投入運(yùn)營(yíng)。四、開(kāi)發(fā)商安徽皖北汽車集團(tuán)、皖北國(guó)際汽車城投資有限公司五、經(jīng)濟(jì)效益分析 皖北國(guó)際汽車城，領(lǐng)航中部車城，打造皖北首座“車貿(mào)生活mall”，輻射周邊200公里1.5億消費(fèi)群體，中部魯、豫、蘇、皖四省數(shù)千億市場(chǎng)商機(jī)。建成后的亳州國(guó)際汽車城年?duì)I業(yè)收入將超過(guò)100億元，就業(yè)人數(shù)超10000人，年創(chuàng)利稅超10億元，將成為皖北乃至中部區(qū)域最大的汽車貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場(chǎng)和汽車商貿(mào)中心?！镜诙?項(xiàng)目地塊研究】皖北國(guó)際汽車城鳥(niǎo)瞰圖一、地理位置及交通狀況1、地理位置皖北國(guó)際汽車城位于南一環(huán)、西一環(huán)黃金交匯處，也是亳州南部新區(qū)和亳州工業(yè)園區(qū)的結(jié)合點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，無(wú)可復(fù)制！2、交通狀況國(guó)道、鐵路、高速，縱橫交錯(cuò)，亳州境內(nèi)兩縱兩橫四條高速公路格局正在形成，扼守路網(wǎng)動(dòng)脈，交通四通八達(dá)五條高速：濟(jì)廣高速、許泗高速、南洛高速、商景高速、界阜蚌高速三條鐵路：許宿鐵路、京九鐵路、商杭高鐵三條國(guó)道：311國(guó)道、105國(guó)道、307國(guó)道一條航道：渦河水運(yùn)直抵蘇杭滬機(jī)場(chǎng)：距商丘機(jī)場(chǎng)60公里，阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)120公里，亳州民用機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目于2010年已獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，即將動(dòng)工建設(shè)公路：四通八達(dá)，至2009年底，全市農(nóng)村公路總里程10079公里二、地塊資源及周邊配套1、利好資源市車管所近在咫尺，僅500米之遙，距市政府僅2.6公里，周邊物流市場(chǎng)、藥材市場(chǎng)、建材市場(chǎng)環(huán)繞，是亳州南部新區(qū)和亳州工業(yè)園區(qū)的核心結(jié)合地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，交通四通八達(dá)。2、外部資源商業(yè)資源：銀行、酒店、賓館、零售等配套服務(wù)一應(yīng)俱全醫(yī)療資源：亳州市人民醫(yī)院教育資源：亳州一中新校區(qū)、亳州師?！镜谌?項(xiàng)目swot分析】一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（s）分析1、宏觀分析利好、看一下近幾年的汽車銷售數(shù)據(jù)，2007、2008、2009、2010四年的汽車銷售量依次為：878萬(wàn)、938萬(wàn)、1362萬(wàn)、1806萬(wàn)。這四年全國(guó)汽車銷量年均增速為25%以上，是我國(guó)官方公布的gdp增速的2倍以上。2010年我國(guó)汽車產(chǎn)銷量再創(chuàng)歷史新高，突破1800萬(wàn)輛，一個(gè)新的井噴行情即將到來(lái)。、目前，世界每千人汽車保有量平均水平為144輛，日本為593輛，美國(guó)為823輛。截至2010年底，我國(guó)汽車保有量約9086萬(wàn)輛，每千人汽車保有量?jī)H66輛，與發(fā)達(dá)國(guó)家及世界平均水平相比，汽車消費(fèi)市場(chǎng)有很大的增長(zhǎng)空間。近年來(lái)我國(guó)汽車銷量年均增長(zhǎng)超過(guò)20%。今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，在居民收入持續(xù)增長(zhǎng)、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)的雙重動(dòng)力下，汽車市場(chǎng)將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭。剛剛召開(kāi)的兩會(huì)對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)“十二五”的目標(biāo)早已經(jīng)明確，到2015年形成2500萬(wàn)輛產(chǎn)能。到2020年，汽車銷量將超過(guò)3000萬(wàn)輛。屆時(shí)我國(guó)汽車保有量將超過(guò)2億輛，汽車后服務(wù)市場(chǎng)將達(dá)到數(shù)萬(wàn)億的市場(chǎng)空間。、2010年底，亳州市機(jī)動(dòng)車保有量50萬(wàn)輛，近100億的后服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)，僅2010年新入戶機(jī)動(dòng)車近10萬(wàn)輛，日均即將突破300輛，汽車消費(fèi)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁?！笆晃濉逼陂g，全市地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)邁上300、400、500億元臺(tái)階，年均增長(zhǎng)12.2%。2010年實(shí)現(xiàn)gdp505億元，增長(zhǎng)13%，人均gdp接近10000元；農(nóng)村居民全年人均純收入5919元，同比增長(zhǎng)14.9%，隨著亳州經(jīng)濟(jì)的迅猛騰飛，居民收入增加，消費(fèi)者逐漸改變傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念，汽車消費(fèi)正逐步進(jìn)入普通家庭。汽車貿(mào)易、農(nóng)業(yè)裝備工程機(jī)械、汽車后服務(wù)市場(chǎng)等，將有著讓人難以想象的廣闊前景和發(fā)展?jié)摿?。、本?xiàng)目位于亳州工業(yè)園區(qū)，是省市兩級(jí)政府重點(diǎn)項(xiàng)目，將可享受系列的稅費(fèi)優(yōu)惠政策及“一站式”便利服務(wù)。2、開(kāi)發(fā)成本利好：本項(xiàng)目獲地成本低，入市價(jià)位優(yōu)勢(shì)明顯，總體價(jià)格走勢(shì)彈性較大，具有一般商業(yè)項(xiàng)目難以比擬的定價(jià)優(yōu)勢(shì)。3、規(guī)模技術(shù)指標(biāo)：本項(xiàng)目為目前該區(qū)域面積最大，規(guī)劃最為先進(jìn)的汽車專業(yè)市場(chǎng)，總投資10個(gè)億，占地約735畝，建筑面積約70萬(wàn)平方米。4、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)：專業(yè)市場(chǎng)成功的關(guān)鍵取決于市場(chǎng)供求、交通網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)氛圍，本項(xiàng)目是亳州市首家汽車汽配專業(yè)市場(chǎng)，位于新城區(qū)核心區(qū)位，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷，項(xiàng)目輻射皖北及魯豫區(qū)域。5、新規(guī)劃帶來(lái)的利好：亳州工業(yè)園區(qū)與亳州南部新區(qū)是亳州城市大發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，未來(lái)這里將成為藥業(yè)工業(yè)園、汽車零部件工業(yè)園、物流工業(yè)園、建材市場(chǎng)等，發(fā)展?jié)摿薮蟆?、開(kāi)發(fā)商豐富的車貿(mào)經(jīng)驗(yàn)：本項(xiàng)目由安徽皖北汽車集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，安徽皖北汽車集團(tuán)是一家集汽車銷售、汽車維保服務(wù)、物流運(yùn)輸、駕駛培訓(xùn)、汽車專業(yè)化市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的股份制企業(yè)，集團(tuán)有著近30年車貿(mào)行業(yè)文化沉淀，集團(tuán)總資產(chǎn)近20億元。厚重的車貿(mào)文化底蘊(yùn)、雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力、專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)將為市場(chǎng)的繁榮昌盛奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。7、汽車產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)：蒙城中能安馳汽車已經(jīng)建成投產(chǎn)，現(xiàn)江淮與安馳合作，建設(shè)10萬(wàn)輛微車生產(chǎn)基地及7家汽車改裝企業(yè)，另外亳州蒙城縣擁有全國(guó)最大的縣級(jí)汽車貿(mào)易市場(chǎng)，09年銷售收入達(dá)30多億。二、項(xiàng)目劣勢(shì)（w）分析1、市場(chǎng)培育緩慢的壓力：對(duì)于新建大型專業(yè)市場(chǎng)，前期經(jīng)營(yíng)大多會(huì)出現(xiàn)商業(yè)氛圍不足，人氣不旺，各項(xiàng)配套服務(wù)不能及時(shí)到位等問(wèn)題，這將不利于招商組市工作的開(kāi)展。要想輻射魯、豫、蘇、皖及周邊省市，需要專業(yè)的招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，需要做大量的宣傳推廣。2、招商組市面臨巨大壓力：項(xiàng)目商鋪體量較大，共2000多間，而本市吸納量有限，因此本項(xiàng)目的招商組市工作面臨巨大壓力。3、招商銷售相互轉(zhuǎn)嫁壓力：招商和銷售本來(lái)就是相互矛盾的，市場(chǎng)前三年需要積極培育，招商的低租金將轉(zhuǎn)嫁給銷售一定的壓力。4、商鋪劃分面積相對(duì)單一：目前商鋪主體劃分為4.28m，6.38m兩種格局，過(guò)于單一，而本項(xiàng)目面對(duì)的客戶層面較廣，且需求多樣化，因此單一的劃分格局將不利于吸引需求多樣化的投資者。5、項(xiàng)目整體規(guī)劃存在缺陷：本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，自身沒(méi)有明顯特色，各功能分區(qū)不夠明確，且建筑密度過(guò)大，外圍離紅線過(guò)近。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)（o）分析1、城市規(guī)劃發(fā)展的機(jī)遇：全市行政區(qū)域土地面積8374平方公里，全市總?cè)丝?93萬(wàn)。老城區(qū)面積面積55平方公里,常住人口規(guī)模50余萬(wàn)人。亳州西拓南移的發(fā)展策略，使城市迅速擴(kuò)容，為本項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨好：亳州社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)步入快車道，人民生活水平迅速提高，老百姓對(duì)汽車的消費(fèi)增長(zhǎng)迅速。3、本地行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少：目前亳州市規(guī)模化的汽車市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)形商鋪還沒(méi)有，本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪可有效吸納區(qū)域內(nèi)眾多投資者。4、市場(chǎng)空間巨大：2020年我國(guó)的汽車需求將突破3000萬(wàn)輛，汽車銷售空間非常大。同時(shí)，汽車產(chǎn)業(yè)所帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)鏈長(zhǎng)，一般為1：2.6和1：7.8，即汽車產(chǎn)業(yè)每賺1元，其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)就會(huì)有2.6元的進(jìn)賬；汽車產(chǎn)業(yè)中1個(gè)崗位能拉動(dòng)7.8個(gè)人的就業(yè)。 5、城市擴(kuò)容帶來(lái)的機(jī)遇：亳州自撤地建市以來(lái)，城市發(fā)展迅速，2009年亳州是繼香港、海口之后，為“中國(guó)最具投資成本競(jìng)爭(zhēng)力城市”，2010年緊隨成都、大連之后，又被評(píng)為“中國(guó)十大最具幸福感城市”，一個(gè)個(gè)殊榮不僅僅是一次外表的光環(huán)，這一張張名片都將給亳州帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇，“華佗故里，藥材之鄉(xiāng)”的藥都，一年一度的藥材交易會(huì)，城市品牌影響力迅猛提升，隨著政府招商力度的進(jìn)一步加大，北京同仁堂、康美藥業(yè)、哈藥集團(tuán)、宛西藥業(yè)、白云山制藥、三九制藥、李嘉誠(chéng)和記黃埔、安踏集團(tuán)、康奈鞋業(yè)、杉杉集團(tuán)、沃爾瑪、家樂(lè)福等等，各行各業(yè)，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)、世界500強(qiáng)企業(yè)，紛紛入駐亳州，給發(fā)展中亳州的帶來(lái)了生機(jī)勃勃的源動(dòng)力，這一切都是我們巨大的潛在市場(chǎng)，為汽車市場(chǎng)的建設(shè)發(fā)展帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇！6、總投入小，門檻低：本項(xiàng)目小面積分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪，總價(jià)少，門檻低，對(duì)于富裕的老百姓來(lái)說(shuō)，可有效吸納區(qū)域內(nèi)眾多投資者。四、項(xiàng)目威脅（t）分析1、宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)：在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種因素的影響下，國(guó)家目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整日趨嚴(yán)厲，不利于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。2、資金風(fēng)險(xiǎn)：隨著房?jī)r(jià)的飆升和經(jīng)濟(jì)成本的增長(zhǎng)，對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的投入也將不斷增大，這會(huì)加大本項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)。3、已建項(xiàng)目形成的影響：周邊城市的汽車城，也對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域核心龍頭地位也形成了一定影響壓力。4、周邊市場(chǎng)的壓力：周邊在建的物流市場(chǎng)、藥材市場(chǎng)、建材市場(chǎng)等，在一定程度上給本項(xiàng)目的銷售帶來(lái)一定的壓力。五、swot綜合分析1、本項(xiàng)目要解決的主要問(wèn)題a、本項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，而區(qū)域市場(chǎng)容量相對(duì)有限；b、本項(xiàng)目產(chǎn)品定位能否與市場(chǎng)需求契合的問(wèn)題，需要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展做相應(yīng)調(diào)整；c、產(chǎn)品設(shè)計(jì)在滿足客戶需求的同時(shí)，還要與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化優(yōu)勢(shì)；d、當(dāng)前政策形式下，該項(xiàng)目的價(jià)格定位要慎重，前期要做好深入調(diào)研，爭(zhēng)取做到效益最大化；e、極力尋求政府對(duì)該項(xiàng)目各項(xiàng)優(yōu)惠政策，并落到實(shí)處。2、本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)中的注意事項(xiàng)a、客戶群不僅僅是亳州593萬(wàn)人口，還要包括河南的部分區(qū)域，比如鹿邑（118萬(wàn)）、商丘（800多萬(wàn)）等，乃至魯豫皖周邊省市區(qū)域；b、注意開(kāi)發(fā)商品牌形象的樹(shù)立；c、與政府部門協(xié)調(diào)好關(guān)系至關(guān)重要，這可為項(xiàng)目取得良好的口碑奠定基礎(chǔ)；d、根據(jù)區(qū)域情況，該項(xiàng)目市場(chǎng)定位要適中，不易過(guò)于高檔；e、市場(chǎng)推廣包裝要注意與亳州的民風(fēng)相適應(yīng)，要通俗易懂，賣點(diǎn)訴求簡(jiǎn)單明了。【小結(jié)】亳州是一個(gè)正在發(fā)展中的中等城市，物阜民豐，資源富饒，是全國(guó)著名的藥材、釀酒生產(chǎn)基地。物流運(yùn)輸業(yè)發(fā)達(dá)。汽車、地產(chǎn)好比鳥(niǎo)的兩翼，是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要指標(biāo)，和城市化進(jìn)程的標(biāo)志。目前迫切需要在亳州市建設(shè)一個(gè)具有國(guó)內(nèi)先進(jìn)水平，有一定規(guī)模的汽車、汽配、汽車用品及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的交易平臺(tái)，充分發(fā)揮集約化經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目充分利用工業(yè)園區(qū)得天獨(dú)厚的交通便利優(yōu)勢(shì)，將分散的汽車經(jīng)銷商、汽車配件、汽車用品及相關(guān)業(yè)態(tài)的商戶進(jìn)行集中整合，充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)汽車貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建成后的皖北國(guó)際汽車城將集汽車銷售、汽車配件配、汽車用品、汽修維修保養(yǎng)以及農(nóng)機(jī)、工程機(jī)械、摩托車、電動(dòng)車（包括零配件）銷售為一體車貿(mào)專業(yè)綜合市場(chǎng)，同時(shí)帶動(dòng)亳州的商流、物流、人流的興旺發(fā)達(dá)，螺旋提升。【第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念定位】一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念定位策略讓汽車銷售告別“地?cái)偂笔降哪Ｊ?，搬進(jìn)以汽車銷售、汽車文化、汽車貿(mào)易等多功能為一體的汽車城，進(jìn)入汽車流通的“專業(yè)化市場(chǎng)”年代。 按照汽車產(chǎn)業(yè)商流、物流、信息流的國(guó)際性集散地的目標(biāo)，以及國(guó)內(nèi)外汽車廠商搶灘皖北和魯豫蘇皖市場(chǎng)的核心戰(zhàn)略要地定位。在未來(lái)的2-3年內(nèi)，力爭(zhēng)汽車行業(yè)主流落戶全部汽車城。引進(jìn)國(guó)內(nèi)外汽車科技的最新成果，導(dǎo)入汽車營(yíng)銷的最新理念，接軌wto，建設(shè)具有鮮明的開(kāi)放性、區(qū)域性特征的國(guó)際汽車及零配件集散中心。規(guī)?；瘒?guó)際化先進(jìn)性將與汽車貿(mào)易相關(guān)的工商、稅務(wù)、銀行、保險(xiǎn)、車管等部門吸引進(jìn)汽車城，為國(guó)內(nèi)外廠商和汽車消費(fèi)者提供一站式服務(wù)，引導(dǎo)、培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣。服務(wù)配套齊全化 皖北國(guó)際汽車城要以復(fù)合型汽車城發(fā)展創(chuàng)新模式，打造魯豫蘇皖四省交界最大“車貿(mào)生活mall（汽車及配件商貿(mào)中心）”的戰(zhàn)略定位。精品展廳及市場(chǎng)外圍為整車業(yè)態(tài)，帶動(dòng)市場(chǎng)內(nèi)主干道、次干道汽車美容裝潢及汽車用品的消費(fèi)。汽車城業(yè)態(tài)涵蓋：整車銷售、汽車配件，汽車用品、二手車交易、車輛上牌、保險(xiǎn)等汽車后服務(wù)市場(chǎng)。關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)包括皖北最大的摩托車、電動(dòng)車及配件市場(chǎng)，農(nóng)業(yè)裝備、工程機(jī)械綜合市場(chǎng)等。檢測(cè)、上牌、保險(xiǎn)、銀行、酒店、餐飲、休閑、娛樂(lè)等配套服務(wù)要一應(yīng)俱全。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念定位在明確發(fā)展定位的同時(shí)，積極倡導(dǎo)汽車文化，確立核心價(jià)值理念打造皖北首座“車貿(mào)生活mall”。整合汽車城各個(gè)功能業(yè)態(tài)，如整車銷售、維修保養(yǎng)、汽車零配件、汽車用品供應(yīng)、二手車交易、汽車文化、汽車關(guān)聯(lián)產(chǎn)品及延伸業(yè)務(wù)，相互促進(jìn)有機(jī)結(jié)合。引入汽車后市場(chǎng)配套功能，讓消費(fèi)者正真享受購(gòu)車“一站式”服務(wù)的便捷和汽車文化生活?！爸袊?guó)最具投資成本競(jìng)爭(zhēng)力城市”、“中國(guó)十大最具幸福感城市”、“華佗故里，藥材之鄉(xiāng)”，一張張無(wú)可復(fù)制的城市名片，使亳州的品牌影響力迅猛提升，給地處亳州的汽車城帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。皖北國(guó)際汽車城，領(lǐng)航中部車城，打造皖西首座“車貿(mào)生活mall”，輻射周邊200公里1.5億消費(fèi)群體，中部魯、豫、蘇、皖四省數(shù)千億市場(chǎng)商機(jī)如潮涌動(dòng)。建成后的中部車城年?duì)I業(yè)收入將超過(guò)100億元，就業(yè)人數(shù)超10000人，年創(chuàng)利稅超10億元，將成為中國(guó)中部區(qū)域最大的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場(chǎng)。三、產(chǎn)品形象定位皖北國(guó)際汽車城要建成亳州市的標(biāo)志性建筑，建筑風(fēng)格上要請(qǐng)大家設(shè)計(jì)時(shí)尚、簡(jiǎn)介、大氣、主流，主色調(diào)要專業(yè)獨(dú)到，雅而不俗。力爭(zhēng)成為一張與眾不同的城市新名片，成為亳州市有代表性的建筑和樣板市場(chǎng)。四、功能定位：六大市場(chǎng)及配套服務(wù)功能：車貿(mào)市場(chǎng)、汽車配件市場(chǎng)、汽車用品市場(chǎng)、摩托車電動(dòng)車、農(nóng)機(jī)工程機(jī)械市場(chǎng)、二手車交易市場(chǎng)及配套服務(wù)功能（工商、稅務(wù)、銀行、超市、酒店、上牌、保險(xiǎn)）一條龍服務(wù)。國(guó)際化商業(yè)布局，完整的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，傾力打造“皖北汽貿(mào)第一城”，皖北國(guó)際汽車城將成為皖北汽車行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集散中心，輻射魯、豫、蘇、皖等中原腹地，積極推動(dòng)為皖北區(qū)域行業(yè)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展。五、項(xiàng)目核心價(jià)值構(gòu)成要素招商、 安商、 興商1、立足亳州，輻射周邊其它縣市，定位上適度超前，提高本項(xiàng)目的知名度；2、通過(guò)良好的服務(wù)，不斷引導(dǎo)、挖掘、創(chuàng)造消費(fèi)者的潛在需求，有效提升消費(fèi)者的忠誠(chéng)度。培養(yǎng)消費(fèi)者“買汽車、購(gòu)配件就到皖北汽車城”的消費(fèi)習(xí)慣。在營(yíng)銷模式創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新的比拼上，誰(shuí)能搶先一步，誰(shuí)能做得更到位，誰(shuí)就可能贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)； 3、新一代汽車城在營(yíng)銷方式、營(yíng)銷理念和服務(wù)戰(zhàn)略等方面都與原有的汽車交易有著顯著的不同。把服務(wù)有機(jī)的融入到產(chǎn)品中，并通過(guò)個(gè)性化服務(wù)獲得消費(fèi)者青睞，從而爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)發(fā)展空間，是本項(xiàng)目應(yīng)做到的重要一點(diǎn)；4、在汽車行業(yè)已基本完成了從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變及消費(fèi)者消費(fèi)觀念趨于理性的今天，汽車城必須在營(yíng)銷理念、方式和服務(wù)的創(chuàng)新上尋求新的突破，汽車城服務(wù)創(chuàng)新能力越強(qiáng)，就越不容易被復(fù)制，也就越能從同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；5、鑒于市場(chǎng)題量較大，招商上按照十八字方針：先數(shù)量后質(zhì)量、先外圍后內(nèi)鋪、先培育后收益；6、運(yùn)營(yíng)推廣上，采取十六字方針：統(tǒng)一招商，統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一管理；7、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)商要分三步走：招商、安商、興商，從而達(dá)到市場(chǎng)的興旺發(fā)達(dá)?！镜谖逭?項(xiàng)目客戶定位分析】一、客戶結(jié)構(gòu)分析【自購(gòu)自營(yíng)戶】他們?yōu)樾袠I(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶，在完成了一定的原始積累后，希望能找一個(gè)相當(dāng)穩(wěn)定的、有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。他們最關(guān)心的是經(jīng)營(yíng)能否真正賺到錢，所以他們關(guān)注市場(chǎng)位置、人流情況、稅收政策、治安情況、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、市場(chǎng)推廣情況等?！炯兺顿Y客戶】是面向大眾的返租客。其所購(gòu)鋪位由開(kāi)發(fā)商支付租金、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，他們主要收取租金，獲取返租回報(bào)。根據(jù)亳州商業(yè)項(xiàng)目從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以下為4類為主要投資客群體：第1類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，先富起來(lái)的人第2類：經(jīng)濟(jì)富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民第3類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)，收入豐厚，尤指專業(yè)人士第4類：經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶【包租客】具有較強(qiáng)的資金實(shí)力，采取包租經(jīng)營(yíng)，大多為專業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)。二、客戶消費(fèi)行為分析自用投資者原來(lái)的商鋪大的也就幾十個(gè)平方，且商鋪不僅比較零散，而且規(guī)模也不大。隨著行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷擴(kuò)大，原有的規(guī)模實(shí)在沒(méi)辦法滿足經(jīng)營(yíng)的需要。其次是原來(lái)的經(jīng)營(yíng)戶大多是以零售為主，后來(lái)隨著生意越做越大，陸續(xù)開(kāi)始搞起批發(fā)生意，這樣他們也需要在場(chǎng)地、交通方面更大的配合。 對(duì)投資戶購(gòu)買的商鋪，我們要考慮招商經(jīng)營(yíng)的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴(kuò)，這樣便于滿足所有商戶的經(jīng)營(yíng)要求。鋪位需求，需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研價(jià)位需求，需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研 【第六章 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位】一、本案市場(chǎng)價(jià)格從目前項(xiàng)目周邊及市區(qū)市場(chǎng)價(jià)格水平模擬得出本案銷售評(píng)估均價(jià)為5300元/ m2，（內(nèi)街4400元/ m2左右，外圍6200元/ m2左右）考慮到未來(lái)地價(jià)走勢(shì)，綜合本案開(kāi)發(fā)理念定位，憑經(jīng)驗(yàn)設(shè)定一項(xiàng)可信度權(quán)數(shù)，定為0.07,以此設(shè)定本案較為合理的均價(jià)基數(shù)：5300（1+0.07）=5671元/ m2二、付款方式的設(shè)計(jì)與導(dǎo)向策略 付款方式手續(xù)一次性付款分期付款按揭付款預(yù)售證辦理之前優(yōu)惠7%5%3%預(yù)售證辦理之后優(yōu)惠5%3%2%三、開(kāi)盤及價(jià)格策略1、可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略2、采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略：開(kāi)盤必特價(jià)，特價(jià)必升值【第七章 項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉】1、皖北國(guó)際汽車城，皖北汽貿(mào)第一城2、皖北國(guó)際汽車城，產(chǎn)業(yè)城、財(cái)富城3、皖北國(guó)際汽車城，新形象、新商機(jī)、旺市場(chǎng)4、加盟朝陽(yáng)潮流產(chǎn)業(yè)，財(cái)富升值輕松積累5、實(shí)實(shí)在在的財(cái)富，世世代代的搖錢樹(shù)6、買鋪即收3年租，即買即賺7、亳州光彩國(guó)際汽車城，個(gè)人投資的新金礦8、年年收租，代代收益，坐享其成9、帶