2010海陽寶龍城項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略思考51P.ppt

2010-zztzh-1,謹(jǐn)呈：煙臺(tái)寶龍?bào)w育置業(yè)有限公司,海陽寶龍城項(xiàng)目 營銷戰(zhàn)略思考,我們的整體營銷策略,產(chǎn)品線,城市線,項(xiàng)目線,三位一體,品牌利益,項(xiàng)目利益,產(chǎn)品利益,完美實(shí)現(xiàn),造市,做事,逐層遞進(jìn),造勢,報(bào)告溝通架構(gòu),總體策略賣點(diǎn)整合營銷節(jié)點(diǎn),項(xiàng)目分析價(jià)值體系建立項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,價(jià)值體系,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目基本情況,區(qū)位：項(xiàng)目用地南臨黃海，北依膠東半島嶗山山系，沿海水域水質(zhì)良好，整個(gè)海灘寬度除了夠深之外，也 同時(shí)保持極佳的狀態(tài)，因此被譽(yù)為“萬米黃金海灘”，本項(xiàng)目用地也在黃金海灘中。 占地：項(xiàng)目占地約42.9萬，總建筑面積約38.5萬。 項(xiàng)目結(jié)合萬米黃金海灘的優(yōu)美濱海風(fēng)光，將項(xiàng)目打造為獨(dú)家、休閑、旅游、購物、娛樂為一體的海濱旅游 綜合體，建成后將成為山東乃至全國的高端旅游勝地！總體規(guī)劃中，分別設(shè)計(jì)了企業(yè)公館、度假酒店、酒 店式公寓、旅游商業(yè)街、漁人碼頭、主體水公園以及五星級酒店。能夠滿足高端度假群體的需求，也為海 陽寶龍城打造成為一個(gè)高端旅游綜合體提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 主要物業(yè)類型：獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、酒店式公寓、商業(yè) 配套設(shè)施：旭寶高爾夫球場、五星級國際酒店，會(huì)所、大型商業(yè)街、游艇碼頭等 主要景觀資源：海岸線、沙灘、海景、山景、濕地、公園、園林景觀等,區(qū)域價(jià)值青島、威海、煙臺(tái)三市一體化，構(gòu)成1小時(shí)大青島經(jīng)濟(jì)圈,海陽市地處煙臺(tái)、青島、威海三個(gè)開放窗口城市中心地帶。依托1小時(shí)大青島經(jīng)濟(jì)圈，海陽將成為大青島經(jīng)濟(jì)圈的后花園，發(fā)展前景良好。,海陽市位于山東半島的中南部，南臨黃海，北接半島內(nèi)陸，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸氣候；四季分明，雨量充沛，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。無霜期長達(dá)200余天，宜人的氣候，非常適合旅游觀光和居住，在近30年中，年平均氣溫12.0，年平均降水量694.5mm。,城市價(jià)值東方夏威夷，北中國最純凈的濱海度假城市,山東煙臺(tái)海陽,交通價(jià)值交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，1小時(shí)內(nèi)通達(dá)煙臺(tái)、青島、威海等城市，為項(xiàng)目發(fā)展旅游地產(chǎn)奠定基礎(chǔ),城際交通： 市內(nèi)藍(lán)煙鐵路橫貫東西，青威高速公路、煙青一級公路、煙鳳一級公路以及青石公路、榮蘭公路和309國道縱橫交錯(cuò)；距煙臺(tái)、威海、青島均需1小時(shí)車程。飛至日本、韓國也僅需1小時(shí)左右。2010年即將開通的墨海陽跨海大橋，將使海陽與青島市中心的車程時(shí)間縮短至45分鐘。,三大城市中軸線，為本案在大量旅游地產(chǎn)開發(fā)中突圍奠定基礎(chǔ),旅游價(jià)值旅游資源豐富，城市運(yùn)營類國際國內(nèi)濱海節(jié)慶賽事提高城市知名度。,海陽萬米海灘浴場 招虎山森林公園 夢達(dá)寺 叢麻禪院 旭寶高爾夫球場 云頂自然風(fēng)景旅游區(qū) 千里仙島 海陽市歷史博物館 地雷戰(zhàn)遺址 嘴子前春秋古墓群,旅游景觀資源,大型主題活動(dòng),第三屆亞洲沙灘運(yùn)動(dòng)會(huì) 海陽國際沙雕藝術(shù)節(jié) 中國奧委會(huì)第23屆奧林匹克日長跑活動(dòng) 全國沙灘排球巡回賽 櫻花國際山東黃金海岸旅游商品博覽會(huì),榮譽(yù)：“中國最佳文化生態(tài)旅游城市”,項(xiàng)目整體價(jià)值,規(guī)劃價(jià)值：一流規(guī)劃設(shè)計(jì)果蔬，國際先進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平； 產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品涵蓋居住、酒店、商業(yè)、旅游等多種物業(yè)類型，將形成1+12的核變效應(yīng)和綜合價(jià)值； 品牌價(jià)值：寶龍品牌價(jià)值，中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先者； 營銷價(jià)值：同致行cs服務(wù)體系，所體現(xiàn)的服務(wù)價(jià)值。,項(xiàng)目自身價(jià)值,中國的海岸線長達(dá)1.8萬公里，居世界第四，但可居住海岸線只有1800公里，大陸人均占有更只有0.14厘米。海洋資源是21世紀(jì)戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)主要發(fā)展方向之一，它將成為國家乃至個(gè)人搶占的珍稀資源。,藍(lán)色居住的背景思考,2008年，當(dāng)全國樓市遭遇寒冬，三亞、?？?、深圳、廈門、青島、大連、威海、煙臺(tái)，中國海岸線上自南向北的濱海優(yōu)質(zhì)物業(yè)卻不為所動(dòng)，暢銷依然！,項(xiàng)目核心價(jià)值：藍(lán)色居住價(jià)值,利用機(jī)會(huì)，克服劣勢 (wo),精工化運(yùn)作模式， 重點(diǎn)封鎖客群，快打快銷,核心思考問題1： 如何使區(qū)域板塊迅速得到認(rèn)同，復(fù)合資源最大價(jià)值化？,核心思考問題2： 項(xiàng)目的核心競爭力是什么，在此基礎(chǔ)上，如何形成項(xiàng)目富有穿透力的差異化傳播？,優(yōu)勢s,劣勢w,機(jī)會(huì)o,威脅t,借勢而出樹立標(biāo)桿,避重就輕淡化劣勢,化解威脅脫穎而出,整合優(yōu)勢儲(chǔ)蓄能量,項(xiàng)目核心競爭力排序如下： 1）國際級賽事，亞洲國際沙灘競標(biāo)賽 2)萬米黃金海岸線，一線優(yōu)質(zhì)海景資源 3）復(fù)合性稀缺旅游地產(chǎn)：海景+五星級酒店+商業(yè)+休閑娛樂+高端住宅 4）跨海大橋建成后離青島45分鐘車程,項(xiàng)目核心競爭力概括：,海陽復(fù)合性旅游商業(yè)地產(chǎn)度假灣區(qū),規(guī)律高端豪宅的主力客戶隨著經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展群體內(nèi)部發(fā)生置換；無論什么行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)新熱點(diǎn)，獲得利益的財(cái)富人士都會(huì)選擇豪宅，不是客戶選擇項(xiàng)目，而是項(xiàng)目選擇客戶。 對于本項(xiàng)目而言，解決客戶的核心問題是 1、如何選擇客戶？ 2、如何快速啟動(dòng)客戶，建立客戶渠道？,客戶群分析,項(xiàng)目如何選擇客戶？以尋求海岸生活的“煙臺(tái)、青島、威?！钡鹊赜绕涫乔鄭u知富階層為核心客群，同時(shí)輻射三北區(qū)域知富階層,客戶定位,頂級財(cái)富階層,高端財(cái)富階層,中高端財(cái)富階層,核心客戶,財(cái)富階層,增長型 客戶群,差異型 客戶群,生意關(guān)系,潛在客戶量,地 域,意向 客戶量,尋求海岸生活 的知富階層,三緣關(guān)系客戶,本項(xiàng)目核心客戶是介于中高端財(cái)富階層與高端財(cái)富階層之間尋求海岸生活的知富階層，主要區(qū)域分布為：青島、東北、西北、華北。,項(xiàng)目如何選擇客戶？從客戶需求特征及客戶演變趨勢，在不同階段、針對客戶需求合理配置資源,客戶定位,生活 理 念,高,財(cái)富層級,資源享有型,資源跟隨型,資源追求型,資源占有型,對價(jià)格敏感 努力擠進(jìn)“上流社會(huì)” 與真正的上流階層為鄰 對稀缺資源的要求相對較低,核心 客戶,增長型 客戶群,差異化客戶群,注重低調(diào)，享受生活 私密安全性的空間 對稀缺資源價(jià)值的有限享有 會(huì)所、配套滿足低調(diào)的奢華,注重對資源的獨(dú)享，彰顯身份感 對私缺資源獨(dú)享的成就感 尊貴、身份,客戶活出自我，追求個(gè)性 喜歡個(gè)性化風(fēng)格、追求藝術(shù)品位 對資源的可改造性要求高,客戶演變（擴(kuò)散）,核心客戶,增長型客戶,差異型客戶,前期,后期,啟動(dòng)期以青島、煙臺(tái)、威海等地知富階層為核心的客戶。 啟動(dòng)期客戶中大部分對資源的占有需求較強(qiáng)；小部分則看重社區(qū)圈層，對資源獨(dú)占要求較低。,從客戶需求特征及客戶演變趨勢，在不同階段、針對客戶需求合理配置資源 。,啟動(dòng)期項(xiàng)目客戶鎖定：以煙臺(tái)、青島、威海三地高端客戶及“三緣客戶”為核心客戶；西北、華北、東北等三北地區(qū)客戶為重點(diǎn)。,客戶定位,重點(diǎn)客戶：西北、華北、東北三北客戶）。 構(gòu)成：北方內(nèi)陸城市企業(yè)中高層管理者、私營業(yè)主、中高層公務(wù)員等，新移民。 價(jià)值取向：鐘情于海景資源、具有對私缺資源獨(dú)享的成就感，強(qiáng)調(diào)尊貴、身份，養(yǎng)生度假。,核心客戶：煙臺(tái)、青島、威海三地高端客戶及“三緣客戶”。 構(gòu)成：私營業(yè)主、國企管理者等。 價(jià)值取向：區(qū)域客戶，三緣情節(jié)濃厚，強(qiáng)調(diào)對海資源的占有，休閑度假。,次客戶群：上海、江浙等其他區(qū)域客戶。 構(gòu)成：投資客戶、私營業(yè)主。 價(jià)值取向：從眾理較強(qiáng)，有投資的意識，或出于身份標(biāo)簽之建立。,同致行思考,綜合項(xiàng)目的swot分析和地塊要素分析，本項(xiàng)目是一個(gè)多元豐富、系統(tǒng)復(fù)合開發(fā)的泛旅游商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 針對競爭對手的分析，本項(xiàng)目關(guān)鍵在于如何取得競爭先發(fā)優(yōu)勢和建立核心競爭力。 本項(xiàng)目客戶群的選取應(yīng)有的放矢，循序漸進(jìn)；重點(diǎn)市場精耕細(xì)作；次級市場推拉結(jié)合；其它市場以借助外力為主。 基于項(xiàng)目豐富的內(nèi)在價(jià)值，在推廣和銷售中，需要一個(gè)具延展性、包容性、科學(xué)性的概念來包裝。概念之下的綜合價(jià)值體系是項(xiàng)目推廣的基礎(chǔ)，如何提煉也是關(guān)鍵。,基于項(xiàng)目豐富的內(nèi)在價(jià)值，在推廣和銷售中，需要一個(gè)具延展性、包容性、科學(xué)性的概念來包裝。概念之下的綜合價(jià)值體系是項(xiàng)目推廣的基礎(chǔ)，如何提煉也是關(guān)鍵。,核心詞前景優(yōu)越，戰(zhàn)略決勝,核心價(jià)值點(diǎn)剖析,1,亞沙會(huì)國際賽事舉辦地,3,寶龍商業(yè)價(jià)值體現(xiàn),2,一線無敵海景,4,旅游綜合體,規(guī)劃：700畝濱海新城,環(huán)境：自然環(huán)境之上的設(shè)計(jì),建筑：時(shí)尚的現(xiàn)代主義,社區(qū)：濱海新城的功能配套,風(fēng)格：度假、海岸、人文,（黃金海岸，自然休閑，頂級配套、一站式娛樂）,未來國際濱海新城,度假最佳體驗(yàn)的融和,亞沙會(huì)國際級配套,現(xiàn)代的自然,熱帶、人文交融,區(qū)位：黃金海岸旅游度假勝地,東海岸的核心地段,自然的,休閑的,城市的,項(xiàng)目價(jià)值體系,1、區(qū)位價(jià)值 萬米黃金海岸 順應(yīng)中國建設(shè)“國家海岸”的目標(biāo)，借勢黃金海岸， 打造海陽“旅游商業(yè)度假休閑勝地”的標(biāo)桿性項(xiàng)目,2、規(guī)劃價(jià)值 寶龍700畝旅游商業(yè)國際濱海度假灣區(qū) 大品牌大盤時(shí)代的杰作 旅游商業(yè)綜合體 國際頂尖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)聯(lián)袂 世界著名酒店聯(lián)手開創(chuàng),3、景觀設(shè)計(jì)價(jià)值 自然之上的設(shè)計(jì) 沙灘、海洋、空氣、陽光、 與自然和諧共生，讓自然最自然的存在,項(xiàng)目價(jià)值體系分解,4、社區(qū)高端配套價(jià)值 亞沙會(huì)國際品質(zhì)的功能形態(tài) 高爾夫、星級酒店等高尚元素 商業(yè)街等現(xiàn)代城市功能配套,5、社區(qū)風(fēng)格價(jià)值 時(shí)尚風(fēng)情的現(xiàn)代主義 時(shí)尚中的現(xiàn)代、豐富 不是東方，也不是歐式，是享受一線海景資源的國際化現(xiàn)代社區(qū) 人文情調(diào)與居住氛圍,6、商業(yè)運(yùn)營價(jià)值 寶龍商業(yè)運(yùn)作模式 集約、復(fù)合商業(yè)功能服務(wù),價(jià)值體系包裝,高端居住 價(jià)值聯(lián)盟,高檔 會(huì)所,大型 娛樂設(shè)施,旭寶國際 高爾夫球場,酒店式 公寓,知名物管,濱海風(fēng)情 商業(yè)街,白金 五星級酒店,園林 綠化,小孩口兒 濕地公園,全體系 室內(nèi)精裝,生態(tài) 商務(wù)區(qū),萬畝 黑松林,萬米黃金 純美海岸線,主題 水公園,漁人 碼頭,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,價(jià)值體系,案 名,寶龍城藍(lán)堡灣（1）,寶龍城市廣場,案名詮釋,1,包容性強(qiáng)，能涵含所有的度假形態(tài)；,2,藍(lán)堡灣喻意美好，灣則展示海的最美一面；,3,絕版黃金海岸灣畔生活同樣蜚聲海外，可予以借勢。,寶龍城藍(lán)堡灣,項(xiàng)目整體定位,國際度假勝地旅游商業(yè)樣板,整體定位詮釋,1,最好的定位就是占位，占據(jù)獨(dú)特的位置，競爭對手無法復(fù)制；,2,旅游商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合業(yè)態(tài)，借助寶龍品牌巧妙借勢迅速提高項(xiàng)目整體檔次；,3,“樣板”則是獨(dú)特的差異化傳播，成功高端占位，同時(shí)揭示了項(xiàng)目所有構(gòu)成元素的高標(biāo)準(zhǔn)。,國際旅游勝地旅游商業(yè)樣板,自然的 、獨(dú)享的、奢華的海陽寶龍城,這是一個(gè)以度假城市灣區(qū)為功能藍(lán)本的現(xiàn)代生活社區(qū)，有美好的自然：萬米海岸線，質(zhì)地細(xì)潔的金色沙灘 ，清新的空氣，沿海岸向陸地地勢由沙灘過渡到小平原、丘陵，依次漸升；更有復(fù)合的高端生活元素：高爾夫、濕地公園、星級酒店群等。,都市的、生活的海陽寶龍城,這里，更有自然之上的新城市生活形態(tài)，大到你在普通社區(qū)中看不到的電影院、海洋體驗(yàn)展覽館、橫街窄巷式的商業(yè)街區(qū)、集中廣場式的商業(yè)中心 ，小到供應(yīng)新鮮蔬菜水果的超市，你最喜歡的書店咖啡館，和鄰居、朋友經(jīng)常聚餐的中餐館 ；加上更加成熟完善的教育、銀行、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套，不遜于中心城市的都會(huì)灣區(qū)生活在此與自然和諧的融匯在一起,國際旅游勝地旅游商業(yè)樣板,人文的 寶龍海陽城,這里，有和你品位相近，志同道合的鄰居，你們可以從一次清晨碰面的問候，一次高爾夫球場上的交鋒進(jìn)而成為親近默契的朋友，時(shí)間久了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的鄰居越來越多,休閑旅游商業(yè)假日地樣板,東海岸，自然中的現(xiàn)代新城市,案名,項(xiàng)目整體定位,首期住宅產(chǎn)品定位,區(qū)位關(guān)鍵詞,黃金海岸，國際海居,海陽寶龍城藍(lán)堡灣,小結(jié)：項(xiàng)目定位體系,項(xiàng)目定位,項(xiàng)目分析,價(jià)值體系,國際度假勝地旅游商業(yè)樣板,報(bào)告溝通架構(gòu),總體策略賣點(diǎn)整合營銷節(jié)點(diǎn),項(xiàng)目分析價(jià)值體系建立項(xiàng)目定位,媒介廣告投放：以高端和主流媒介為主 公關(guān)及活動(dòng)策劃：與政府聯(lián)動(dòng)、轟動(dòng)性高端活動(dòng) 現(xiàn)場包裝體系：體驗(yàn)空間，情景營銷、指示系統(tǒng)等 新聞炒作：利用主流媒介掌握話語權(quán) dm或其它特殊傳播手段,1、五大推廣手段,5大推廣手段，統(tǒng)合在2條線索之下： 整體性線索：國際度假勝地旅游商業(yè)樣板 純產(chǎn)品線索：黃金海岸，國際海居,如何整合,重要節(jié)點(diǎn),階段執(zhí)行,2、兩大線索,寶龍地產(chǎn)品牌、稀缺海景資源、每個(gè)階段產(chǎn)品推廣主題 在每個(gè)節(jié)點(diǎn)，重點(diǎn)各不同，但彼此又聯(lián)系緊密。,四個(gè)個(gè)最重要節(jié)點(diǎn) 相關(guān)營銷工作以及工程等配套工作全部圍繞此而展開,第二波,事件營銷,第三波,體驗(yàn)營銷,第一波,形象營銷,第四波,情景營銷,第一波,第二波,第三波,第四波,煽風(fēng)點(diǎn)火,聚眾起事,發(fā)展運(yùn)動(dòng),火上起油,全程營銷運(yùn)動(dòng)整體布局,煽風(fēng)點(diǎn)火,關(guān)鍵詞：關(guān)注,引爆點(diǎn)：亞沙會(huì),形象營銷,關(guān)鍵策略運(yùn)用1：”亞沙會(huì)國際概念”區(qū)域價(jià)值炒作 借助寶龍品牌優(yōu)勢，將關(guān)注點(diǎn)引向項(xiàng)目所在的區(qū)域板塊，與政府和主流媒體聯(lián)動(dòng)，共同炒作板塊，借助亞沙會(huì)奠定海陽國際旅游地產(chǎn)市場。從宏觀區(qū)域發(fā)展炒作到項(xiàng)目資源展示，形成一套系統(tǒng)的區(qū)域概念用于市場洗腦。 與此相配合的活動(dòng)策劃有： 與亞沙會(huì)共享濱海盛世海陽寶龍城藍(lán)堡灣推介會(huì),寶龍城藍(lán)堡灣 與亞沙會(huì)共享濱海盛世！,海陽寶龍城營銷推廣實(shí)操性部署,形象營銷,以度假區(qū)運(yùn)營商的角度，聯(lián)動(dòng)政府，政府到哪里推廣海陽，項(xiàng)目就到哪里，另外政府其它重要活動(dòng)，有選擇參與，從而巧妙成為海陽旅游地產(chǎn)的代名詞，高調(diào)唱響區(qū)域未來發(fā)展方向、戰(zhàn)略構(gòu)思，同時(shí)給予市場充分信心，瞬間加強(qiáng)區(qū)域認(rèn)同度。,關(guān)鍵策略運(yùn)用2：與政府同行,成為海陽旅游地產(chǎn)的代名詞,關(guān)鍵策略運(yùn)用3：聯(lián)同國際權(quán)威媒介,掌握旅游地產(chǎn)至高話語權(quán),借助亞沙會(huì)建立以主流媒體的記者為主的核心記者團(tuán)，通過其作為發(fā)布途徑陣地，建立與媒體長期穩(wěn)定的關(guān)系，傳播區(qū)域與項(xiàng)目。 同時(shí)策劃“海陽寶龍城與亞沙共享濱海盛世”系列活動(dòng)，組織專題報(bào)導(dǎo)。,海陽寶龍營銷推廣實(shí)操性部署,聚眾起事,關(guān)鍵詞：事件,引爆點(diǎn)：巡展會(huì),事件營銷,將本項(xiàng)目定義為奢侈品，創(chuàng)新思維，不參與普通房展，參與上海、北京、深圳、溫州等地的奢侈品展，建立品牌影響力，與高端客群親密接觸。,關(guān)鍵策略運(yùn)用1：參展奢侈品展與巡展影響世界豪宅版圖之作,關(guān)鍵策略運(yùn)用3：與各大旅行社組織全國準(zhǔn)客戶赴海陽:夢想之旅,聯(lián)合各大旅行社精選客戶歡樂海陽行，順帶參觀海陽寶龍城，讓目標(biāo)消費(fèi)群對黃金海岸的高品質(zhì)感有一個(gè)直觀的感受，從而激發(fā)其置業(yè)夢想。 與準(zhǔn)客戶進(jìn)行近距離的接觸交流，提前獲取項(xiàng)目反聵信息，同時(shí)預(yù)知其誠意程度，發(fā)展認(rèn)購誠意較高的客戶，從而為公開發(fā)售奠定良好基礎(chǔ)。,海陽寶龍城營銷推廣實(shí)操性部署,寶龍城藍(lán)堡灣 首期海域別墅 黃金海岸，國際海居,事件營銷,一方面昭示項(xiàng)目的高端配置，擴(kuò)大高端居住價(jià)值聯(lián)盟影響力，為海陽寶龍城國際海居形象做好鋪墊。 另一方面以旅艇會(huì)做為其中最大亮點(diǎn)，聯(lián)同其它高端配置展開圈層營銷。,關(guān)鍵策略運(yùn)用4：高尚元素品牌合作戰(zhàn)略啟動(dòng)儀式暨游艇會(huì)成立發(fā)布會(huì),關(guān)鍵策略運(yùn)用5：海上風(fēng)水講座,海陽寶龍城營銷推廣實(shí)操性部署,考慮到不少上層人士迷信風(fēng)水的習(xí)俗，請為區(qū)域所周知的風(fēng)水命理專家進(jìn)行獨(dú)特的海居討論與海上風(fēng)水講座，以表現(xiàn)本項(xiàng)目區(qū)域的稀缺和風(fēng)水宜居性，從而促進(jìn)銷售。,海陽寶龍城營銷推廣實(shí)操性部署,關(guān)鍵策略運(yùn)用6：創(chuàng)新銷售模式:多元化多渠道蓄客與內(nèi)部登記認(rèn)購,基于項(xiàng)目體量較大，但首次開盤，針對的又是國內(nèi)分散的細(xì)分市場，在人力時(shí)間都有所欠缺的情況下，宜整合各種銷售渠道和資源。其中尤以整合高端收入客戶資源、集團(tuán)業(yè)主資源、內(nèi)部員工和中心人物資源、結(jié)合直效營銷或團(tuán)購及dm為重，同時(shí)適當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)分銷。重點(diǎn) 1、向每個(gè)業(yè)主發(fā)放海陽度假手冊暨海陽寶龍城介紹（附相應(yīng)的優(yōu)惠政策）； 2、鼓勵(lì)中心人物組織團(tuán)隊(duì)前來參觀購買（給予一定的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及介紹費(fèi)）； 3、員工（尤其是行政級）加大購買優(yōu)惠幅度；員工介紹購買加大獎(jiǎng)勵(lì)幅度； 對相關(guān)合作公司進(jìn)行推介及發(fā)動(dòng)； 4、團(tuán)購定向銷售：給予有吸引力的團(tuán)購優(yōu)惠政策； 5、與旭寶高爾夫銷售聯(lián)動(dòng)，采取聯(lián)合促銷政策； 6、與高端渠道、消費(fèi)俱樂部等組織進(jìn)行互相優(yōu)惠；,事件營銷,發(fā)展運(yùn)動(dòng),關(guān)鍵詞：公開,引爆點(diǎn)：認(rèn)籌、解籌,海陽寶龍城營銷推廣實(shí)操性部署,關(guān)鍵策略運(yùn)用1：全所未有開盤儀式：建立開盤分點(diǎn),充分積聚市場效能之后，采用集中式銷售充分引爆市場，釋放前階段所有積聚的市場能量，在此刻實(shí)現(xiàn)高效應(yīng)、高效率、高業(yè)績的“三高”目標(biāo)。海陽寶龍城的項(xiàng)目品牌、口碑在這一刻將迅速蔓延整個(gè)國內(nèi)市場。 針對客群多為區(qū)域外，可創(chuàng)新開盤儀式，在重點(diǎn)目標(biāo)市場搞開盤分儀式，與海陽寶龍城現(xiàn)場開盤活動(dòng)聯(lián)動(dòng)，形成全國各地共慶本項(xiàng)目開盤的壯舉。,體驗(yàn)營銷,海陽寶龍城營銷推廣實(shí)操性部署,關(guān)鍵策略運(yùn)用2：開盤前提前消化客戶,基于項(xiàng)目首期推貨量較大，針對的又是國內(nèi)分散的諸多市場，在開盤前采取各種推廣及蓄客手段，并盡可能審時(shí)度勢利用好的時(shí)節(jié)，靈活應(yīng)變，隨時(shí)提前消化客戶。,關(guān)鍵策略運(yùn)用3：同一首歌演唱會(huì)、鳳凰國際財(cái)經(jīng)論壇,隨著目標(biāo)客群越來越清晰，同時(shí)為提前消化客戶，此