某別墅項目策劃報告(別墅經(jīng)典資料大合集)

xxxxx目發(fā)展策劃報告xxxxx目發(fā)展策劃報告（定位篇） 目錄561前言11定位策略12關(guān)鍵詞7182項目評價21項目概況22技術(shù)資料23四周景致24周邊配套25交通條件26街區(qū)功能27SWOT分析1）S優(yōu)勢因素2）W劣勢因素3）O機會因素4）T威脅因素5）矩陣組合分析19253.項目的發(fā)展思路和策略31關(guān)于農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展機會32關(guān)于休閑與房地產(chǎn)33關(guān)于教育與房地產(chǎn)34開發(fā)策略35生活方式的倡導36小結(jié)26614項目定位41定位的原則42客戶細分43客戶定位44功能定位45物業(yè)檔次46形象定位47文化定位48規(guī)劃/建筑風格/環(huán)境/居住氛圍49案名推介/主題口號410價格定位411房型定位412農(nóng)業(yè)觀光園功能定位62655產(chǎn)品核心競爭能力分析51領先的開發(fā)策略52自身素質(zhì)53賣點營造54賣點附加值分析66676.結(jié)語61概念開發(fā)體系圖表62四大特色63四項領先64戰(zhàn)略目標1.前言11 11本項目的發(fā)展策略12 1212關(guān)鍵詞2項目評價21項目概況22技術(shù)資料（1） （1）控制指標技術(shù)資料項目 控制指標 備注占地面積 786，588平方米 地塊中規(guī)劃有道路從中間穿過容積率 不大于1.7 /總建筑面積 約416，000平方米 容積率以0.8計算（除去觀光園占地）住宅建筑面積 / 未限定商業(yè)建筑面積 / 未限定配套設施面積 / 未限定人口毛密度 192人/公頃 /建筑限高 60米 /建筑密度 不大于40 可適當調(diào)整（2）地質(zhì)情況本項目地勢平坦、開闊，在地貌上屬長江沖洪積三級階地堆積平原區(qū)；項目場區(qū)地勢西高東低，地表標高在17.222.3M；地表為近代河流沖擊物，土壤肥沃，土層沉積厚度為1030米。地層編號 名稱 承載力fk（kPa） 壓縮模量Es（MPa）(1) 耕土 （2） 淤泥 2050 0.72.0（3）-1 淤泥質(zhì)粘土 5080 1.54.0（3）-2 粉質(zhì)粘土 100160 3.06.5（4）-1 粉質(zhì)粘土 230320 7.514.0（4）-2 粉質(zhì)粘土 270370 9.015.0（4）-3 粉質(zhì)粘土 310500 13.018.0（3）地下水地下水類型為上層滯水，賦存于（1）層耕土層中，主要補給來源為大氣降水，水位隨季節(jié)變化而變化，且不連續(xù)。2002年2月勘測的xxxx良種場地下水埋深在地表下0.72.0M，項目場區(qū)地下水埋深在地表下0.50.9M。23項目地塊四周景致（1）描述（2）總體評價地塊四周視野開闊，但缺乏優(yōu)越的稀缺自然資源和景觀條件；地塊本身可直接利用的自然資源也相對貧乏，因此如何合理地改造外部環(huán)境及營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境顯得至關(guān)重要。24周邊配套25交通條件（1）現(xiàn)狀（2）規(guī)劃26街區(qū)功能xx地區(qū)作為一個新興的城市副中心地帶，主要是為了分擔漢陽主城區(qū)和武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的居住壓力，是以居住為主導的街區(qū)功能，從政府的有關(guān)規(guī)劃方案中也強調(diào)了這一街區(qū)功能定位，同時商業(yè)和休閑功能在規(guī)劃中也有所強調(diào)。（1）功能形成xxxx地區(qū)位于長江以北三環(huán)線以內(nèi)，距漢陽鐘家村商業(yè)中心和漢口中心區(qū)交通相對便捷，在此建設生活區(qū)對疏解漢口和漢陽舊城區(qū)人口，降低江北地區(qū)人口居住密度，改善居住環(huán)境起到一定作用；xx地區(qū)南側(cè)正在建設的（沌口）武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭的綜合工業(yè)區(qū)，距xxxx地區(qū)約5公里。由于受到地形地貌的限制，其居住配套用地不足，xxxx綜合性生活區(qū)的建成，可為其提供部分居住生活配套用地；另外，xx地區(qū)東側(cè)接漢陽xx工業(yè)區(qū)，是總體規(guī)劃確定的中型工業(yè)區(qū)，其主要配套居住生活用地也需在xxxx地區(qū)布置；xx地區(qū)位于城郊結(jié)合部，地勢平坦，與市中心有一定距離且有湖泊水體隔離，有利于建成一個相對獨立、環(huán)境優(yōu)美的城市綜合區(qū)。（2）總體評價xx地區(qū)的發(fā)展對改善城市居住生活條件，增強城市功能具有重要的作用。在總體規(guī)劃引導下，隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，未來地區(qū)將成為城市集中的生活區(qū)域，在區(qū)域內(nèi)將會集中由政府和開發(fā)單位建設的適合生活居住的各類設施，一方面極大地方便居住在這個區(qū)域人群的生活，又將帶來工作、生活等行為模式的分化，成為滿足工薪、白領或中產(chǎn)以上不同階層人群居住、教育、消費、娛樂、休閑、健身的區(qū)域。相對于武昌的大學區(qū)，漢口的商貿(mào)區(qū)，漢陽的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的定位，xx地區(qū)可以稱之為：城市的一個大型居住組團武漢市漢陽區(qū)中環(huán)線上的中央生活區(qū)（CLD）。27SWOT分析（1）S優(yōu)勢因素xx地區(qū)規(guī)劃遠景揭示其極大的發(fā)展?jié)摿?。xx地區(qū)獨特的地理位置、環(huán)境已引起武漢市委、市政府的高度重視，規(guī)劃到2020年，xx地區(qū)居住人口規(guī)模將達到27萬人,成為武漢新的集居住、商貿(mào)、科技開發(fā)等為一體的副城市中心；最近武漢市政府又進一步明確在四年內(nèi)形成六大商住區(qū)，xx商住區(qū)就是其中之一，并且本項目所在地塊是xx商住區(qū)的核心；未來幾年，隨著政府基礎設施投入的加大，將大大改善xxxx水、電、路、氣、通訊等基礎設施狀況，改善其投資環(huán)境；318國道、中環(huán)線、以及即將開始修建的xxxx大道、xxx路等道路縱橫交匯，將為本項目提供便利的交通條件；這里周邊沒有太多的工廠企業(yè)，有助于樹立未來社區(qū)新形象；該區(qū)域介于武漢長江三橋和武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之間，周邊幾公里之內(nèi)建有體育中心、外國語學校、家樂福超市等；在xxxx大道、xxx路等通車后，相對與周邊地區(qū)的交通將更為方便；按照武漢市xxxx人口發(fā)展規(guī)劃，整個xxxx地區(qū)到2020年人口將達27萬，按屆時人均住房達到30平方米建筑面積計算，xxxx地區(qū)每年要開發(fā)約40萬平米才能滿足要求，所以未來發(fā)展?jié)摿艽螅ㄗⅲ卷椖堪匆?guī)劃人口容量指標192人/公頃計算，居住人口可達8，00010，000人）?？繚h陽發(fā)展“山水園林城區(qū)”這一天時，倚xxxx地塊遠景規(guī)劃這一地利，從長遠看這塊生地不僅有利于開發(fā)綠色生態(tài)產(chǎn)業(yè)，更是一個具有理想生活和居住價值的、具吸引力的一片開發(fā)熱土。（2）W劣勢因素本項目所在地塊基本未被開發(fā)，成熟程度很低。這一帶的現(xiàn)狀與城市規(guī)劃的要求距離很遠，市政設施相對于市場要求顯得極為落后；目前生活配套極不成熟：區(qū)內(nèi)道路、公交、商業(yè)、學校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、水電、污水處理等都不具備或不完善，在此開發(fā)房地產(chǎn)，有關(guān)部門和發(fā)展商必須完成多種配套才能滿足居家要求；生活成本較高：從漢陽到武昌來回要通過長江三橋，目前長江三橋收費較高（過橋費10元），而這條線路的公交非常之少，極大地限制了武昌等地的居民來此置業(yè)的可能；項目地塊被一條高壓走廊橫貫，該走廊由兩排鋼架構(gòu)成，其鋼架中心間距為25M，外邊界寬度30M，若不埋置，會嚴重影響總體規(guī)劃，若埋置，則增加開發(fā)成本。（3）O機會因素優(yōu)勢之一就是本地塊的開發(fā)已經(jīng)得到武漢市有關(guān)領導的支持肯定和xxxx發(fā)展有限公司的合作意向，所以本項目的發(fā)展戰(zhàn)略之一，是要充分利用xxxx地區(qū)的地理優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，加快城鄉(xiāng)一體化的進程，同時調(diào)整本地經(jīng)濟格局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改變區(qū)位條件和環(huán)境，提升區(qū)位形象，樹立一個新城區(qū)發(fā)展的樣板，給政府和社會一個嶄新的視角看待房地產(chǎn)開發(fā)，從而改變以往區(qū)域開發(fā)過于零散的舊格局；如果能夠順利實現(xiàn)規(guī)劃要求，整個xxxx地區(qū)將是一個新城鎮(zhèn)的規(guī)模，居住人口可達27萬，并提供數(shù)千個就業(yè)機會，將大大推動該地區(qū)城市化進程，從而實現(xiàn)漢陽舊城、xxxx地區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之間經(jīng)濟一體化，同時帶動當?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，從而也給本項目帶來極大的支持；通過多種有效手段可以最大程度地獲得政府支持和媒體的關(guān)注，更有利于整合多種有利資源，使得本企業(yè)在公眾的形象得到大大提升，并能極大程度地建立公眾對本項目未來發(fā)展的信心，從而帶動商業(yè)、服務業(yè)等一系列配套的繁榮；創(chuàng)新策略的最大程度的運用。創(chuàng)新的方向就是適度超前，從開發(fā)理念、規(guī)劃設計、單體建筑、社區(qū)環(huán)境、甚至文化氛圍，都要謀求人無我有、人有我新、人新我變的競爭優(yōu)勢，讓發(fā)展商品牌和產(chǎn)品本身都有一個可持續(xù)發(fā)展的空間；采取差異化的策略。本項目特別強調(diào)要追求個性，追求獨特風格，力圖擺脫同質(zhì)化競爭的漩渦。通過營造差異化，最終上升到在品位、素質(zhì)、文化和生活方式等方面的獨特的競爭優(yōu)勢。本項目的面世，將給人們的感受是不光又開發(fā)了一個樓盤，而是在武漢地區(qū)又多了個非看不可的、非常有個性的、有味道的一處景觀。（4）T威脅因素對xxxx地區(qū)形成直接威脅的，一是位于武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的若干在建樓盤，如“金色港灣”、“綠島花園”等樓盤；二是位于漢陽老城區(qū)如鸚鵡大道沿線，鐘家村地帶相對成熟的居住區(qū)的樓盤，如“鸚鵡花園”等；漢陽地區(qū)樓盤價格相對于武漢三鎮(zhèn)（漢口、武昌、漢陽）價格是最低的，很多樓盤主打經(jīng)濟適用房概念，在營銷手段上也主要使用價格杠桿，使目前的競爭相對處于無序的態(tài)勢，對消費者的選擇產(chǎn)生很大的影響；一些樓盤占有較好的天然景觀資源，典型的如“金色港灣”，依三角湖畔優(yōu)美景色，主打意大利風情小鎮(zhèn)概念，成為武漢房地產(chǎn)市場一大亮點，該樓盤是本項目最有威脅的競爭對手；由于種種可以預見的發(fā)展遠景，xxxx地區(qū)有可能成為有實力的發(fā)展商重點關(guān)注和爭奪的地塊，據(jù)了解近期已有若干地產(chǎn)商來洽談此地項目，參與角逐和競爭。（5）矩陣組合比較（6）結(jié)合前面的SWOT分析，采用NMN矩陣分析模型，初步提出以下應對策略3.項目的發(fā)展思路和策略俯瞰整個武漢市，中環(huán)線內(nèi)已很難再找到如此廣闊成片的區(qū)域進行大規(guī)模的土地開發(fā)，再加上今年下半年，武漢市政府將會對本市土地批租的相關(guān)政策進行重大調(diào)整，開發(fā)商獲取土地的門檻將會大大提高；可以說有了這片土地，是整個開發(fā)戰(zhàn)役成功的基礎，問題在于，大項目要做大文章，該項目的潛在優(yōu)勢該如何充分發(fā)揮？本報告認為：一是要與政府通力合作，使項目形象絕不等同于一般住宅小區(qū)；另外，從開發(fā)商自身和項目發(fā)展戰(zhàn)略的角度來看，本項目單純走常規(guī)式的開發(fā)模式，前景不會太樂觀，難以樹立產(chǎn)品優(yōu)勢和品牌效應，也就難以在未來的競爭中占據(jù)有利地位，所以我們現(xiàn)在面臨的首要問題是如何啟動這個項目，現(xiàn)實來看，依托該地塊現(xiàn)實的自然條件和我們的合作伙伴xxxx發(fā)展有限公司的獨特優(yōu)勢和資源，以觀光農(nóng)業(yè)園項目為切入點，帶動景觀房地產(chǎn)開發(fā)成為一種很好的模式。31關(guān)于農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展機會本市農(nóng)業(yè)科技園區(qū)發(fā)展情況：目前武漢在武昌區(qū)南湖的國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)已經(jīng)國家科技部批準建設，在省、市領導高度重視下，目前園區(qū)基礎設施建設和高科技農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)建設起步良好，一大批大型企業(yè)紛紛入駐該園區(qū)，湖北省、武漢市明確提出把南湖農(nóng)業(yè)園建設成“國內(nèi)一流、國際知名”的高科技農(nóng)業(yè)園區(qū)。但農(nóng)業(yè)園區(qū)一般占地較多，由于多種因素目前該園區(qū)地價較高，這為xxxx地區(qū)發(fā)展農(nóng)業(yè)觀光園帶來商機，一方面借助國家級農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的輻射作用，一方面借助現(xiàn)有的土地資源，從而為發(fā)展都市觀光農(nóng)業(yè)這一新型產(chǎn)業(yè)帶來了難得的機遇。觀光農(nóng)業(yè)是具有保護生態(tài)、防治城市污染、美化環(huán)境、營造綠色景觀和觀光旅游等多種功能的新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，建設與發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)，不僅為人們提供新的活動空間，使緊張工作、生活在嘈雜城市的都市人回歸自然、精神得到放松，還能夠保護農(nóng)郊生態(tài)環(huán)境；觀光農(nóng)業(yè)的產(chǎn)品既可觀賞，又可食用或出售，特別是城市的大批青少年對農(nóng)業(yè)知識知之甚少，非常需要接受一些實際的農(nóng)業(yè)教育，參加一些農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，從本項目自身的長遠發(fā)展考慮，本報告初步建議農(nóng)業(yè)觀光園內(nèi)旅游觀光項目的設置從大的方面可以包括：觀賞性項目如名貴花卉展覽中心，大型觀賞荷花池；參與性項目如青少年素質(zhì)教育中心，綜合娛樂中心，民俗文化村等；休閑購物如花卉蔬果超市等；另外還有假日廣場、餐飲店等，加上周邊將為住宅區(qū)配套的教育園區(qū)、商場、醫(yī)院等，集旅游、觀光、教育、娛樂、休閑為一體。32關(guān)于休閑與房地產(chǎn)據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，中國的旅游休閑產(chǎn)業(yè)增長勢頭強勁，特別是春節(jié)、“五一”、“十一”三個長假的帶動，目前中國城市職工可供休閑的節(jié)假日達120天，這意味著城市人口一年中將有三分之一的時間屬休閑時間，休閑將成為人們重要的生活方式。休閑的范圍非常廣泛，與人們的日常生活關(guān)系密切，所以休閑與房地產(chǎn)的關(guān)系同樣密不可分。目前市場上的樓盤，大多會建設一些休閑項目，但基本都集中在會所里，主要有球類、健身、美容、康體等，這些休閑項目有幾個特點：一是這些項目以健身為主，休閑品種比較單一；二是這些項目以收費為主，限制了一些人的參與；三是由于場地及活動種類，一般只能供少數(shù)人同時參與，不適合開展大規(guī)模的社區(qū)活動，缺乏親和力，難以形成特色的社區(qū)文化。房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，大型樓盤不斷出現(xiàn)，已經(jīng)成為一種趨勢，對于這些大型樓盤來說，營造休閑氛圍就顯得特別重要。因為是大盤，一切都是全新的，如果高標準規(guī)劃，高標準建設，在空白的圖紙上更容易描繪出美麗的畫面，休閑，也更容易做出特色來；大盤一般都多少遠離市區(qū)，環(huán)境優(yōu)美，適合開展各種休閑項目；大盤入住人口多，可充分調(diào)動各種人群的積極性，把休閑文化做足做到位；由于住戶來自各行各業(yè)，讓他們互相認識、了解、和睦相處、增進友誼，參加休閑活動是個很好的渠道。休閑的背后是文化，休閑既滿足了人們的需要，同時背后的文化支持，更使樓盤增添了獨特的魅力和足夠的市場吸引力。在中國，休閑正在成為一種潮流，“52”的生活模式被越來越多的人們所推崇（5+2就是一家兩處房產(chǎn)，每周工作日與雙休日擇地而居，5天在市內(nèi)緊張工作，2天回到另一居所休閑度假的生活模式），對于房地產(chǎn)開發(fā)來說，由于社區(qū)休閑氛圍的營造，大型樓盤及其配套設施景觀正在成為免費的大公園和度假的好場所，比如華南板塊的假日看樓活動，幾乎成了一個旅游項目。本項目若以水鄉(xiāng)、田園、花卉為賣點，以“居家+休閑度假+投資”多重魅力來吸引消費者，對于帶旺社區(qū)人氣、傳播社區(qū)品牌、促進銷售成果能夠起到極大的作用，它完全符合可持續(xù)發(fā)展和以人為本的原則，是個不錯的主題概念。33關(guān)于教育與房地產(chǎn)34開發(fā)策略35生活方式的倡導本案提供給業(yè)主的不僅僅是一個生存空間，更重要的是在幾十年的生活時間里，倡導一種返樸歸真、崇尚人文自然的文明生活方式。這種方式不僅帶來個人身心的滿足，還有家庭關(guān)系的和睦以及人際關(guān)系的溝通和整個社區(qū)的和諧。小區(qū)的生活構(gòu)成不僅僅是優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、舒適合理的居住空間、完善的生活配套和先進的智能化設施，更重要的是我們旨在倡導一種愛護生態(tài)自然、樂觀積極向上、尊重傳統(tǒng)道德、發(fā)揚民族傳統(tǒng)的生活氛圍。居住不僅僅意味著休息和睡眠，不要把自己封閉在孤獨的空間里，我們更強調(diào)民族傳統(tǒng)文化里互助、友善、親情、和睦的大家庭、大院落氛圍。家在這里，孩子在接受良好的課堂教育之外，還可以更多地接觸自然，接受更多的如關(guān)心動物、愛護植物、勤儉節(jié)約等廣泛意義的傳統(tǒng)文化的熏陶，成年人將在一天的辛勤勞累后，以積極的方式休息、娛樂，享受一種熱愛生活、崇尚自然、善待家人的理念和文化。36小結(jié)大盤開發(fā)，如果在更廣的范圍內(nèi)整合各種資源，尋找房地產(chǎn)開發(fā)新的理念，就可以占據(jù)新的制高點，取得項目開發(fā)的戰(zhàn)略性優(yōu)勢。通過具體對人們的生活方式、價值觀念、心理需求以及市場供求、大勢所趨等方面的研究，發(fā)現(xiàn)市場機會、針對目標客戶、提供有效供給，保證項目成功和實現(xiàn)經(jīng)濟效益。把本項目做成一個融合休閑度假、觀光旅游、素質(zhì)教育的綜合體，滿足了幾個功能：在做旅游、休閑等活動的時候，它是一個擴大知名度、可參與性強的資源景觀；在做房地產(chǎn)項目的時候，它營造了優(yōu)美的環(huán)境，是社區(qū)的大配套，提升了產(chǎn)品價值，為房地產(chǎn)開發(fā)奠定了基礎。它與武漢現(xiàn)有的眾多開發(fā)項目有了明顯的差異性，易于被人稱頌和傳播，將會大大提高項目的知名度、美譽度。當旅游休閑、素質(zhì)教育等項目使市場和消費者對項目地塊改變了觀念、取得了認同時，市場的巨大能量就會釋放，此時啟動房地產(chǎn)就順理成章，水到渠成了。4項目定位41定位的原則42客戶細分針對武漢當?shù)厍闆r，用金字塔結(jié)構(gòu)比喻購房人群的分布，處于塔腰部分為亞中產(chǎn)階級，或稱其為“準白領消費群”，年齡通常在2530歲之間，準備成家或成家時間不長，受過良好的教育，多為大專以上學歷，事業(yè)開始起步，家庭年收入3萬5萬元之間。他們的置業(yè)特點是：多為初次置業(yè)，購買行為謹慎，但需求迫切，自住和投資兼顧，主要購買面積在80M2120M2左右的二房或三房，其中少量購買超過120M2的住宅，總價一般在15萬25萬左右，大都采用按揭方式且首期較少、付款年限在20年以上的按揭方式，月供款水平在1千元以內(nèi)。處于塔頸的是中產(chǎn)階級，所謂白領一族，他們通常是在3040歲之間，學歷較高，受過良好的教育，家庭年收入5萬10萬元之間，是有著成熟理性的消費經(jīng)驗的人群，一般購買面積較大的三室兩廳、四室兩廳戶型或一些復式單位，總價在20萬-40萬之間，大都采用多付首期年限不太長（如5年15年）的付款方式；對他們來說，價格固然重要，但并不是首要考慮的因素，如果沒有比周邊樓盤更好的規(guī)劃設計、園林景觀、配套設施、文化內(nèi)涵等，而一味以低價策略難以獲得他們的青睞。處于塔尖的是少數(shù)所謂的金領階層，年齡通常在40歲以上，人稱所謂的老板級人物。其購買特點是對價格的敏感度相對較低，主要是強調(diào)身份地位，追求豪華氣派，是少數(shù)豪宅、別墅的主要消費群體。在現(xiàn)代營銷理論中強調(diào)對客戶群體的研究，因此在確定本項目的目標客戶之前有必要對武漢市尤其是漢陽區(qū)競爭市場內(nèi)的客戶群體進行更加細致的分析，以便尋找最適合本項目以及最有可能購買本項目的目標客戶?？蛻艏毞种饕ㄟ^置業(yè)次數(shù)、置業(yè)用途來劃分。以置業(yè)次數(shù)劃分，可分為一次置業(yè)者和多次置業(yè)者；以置業(yè)用途劃分，可分為實用型客戶和投資型客戶。通過調(diào)查研究，武漢市房地產(chǎn)市場的各類型客戶群體的特征如下：（1）以置業(yè)次數(shù)劃分一次置業(yè)者的主要特征收入較穩(wěn)定，有一定積蓄，對未來有較好的預期；年齡在2535歲之間；追求實惠、實用、方便；對價格反應敏感，偏好靈活的付款方式；需求面積相對較小，以公寓式住宅、平層或錯層結(jié)構(gòu)2房或小3房的物業(yè)類型為主，復式結(jié)構(gòu)很少考慮；出行以公交為主，對公交車較為依賴；決策較為慎重，需反復比較，有意向的樓盤會看二次三次以上。二次及多次置業(yè)者的基本特征事業(yè)較為成功，有較豐厚的收入及積累；支付能力較強，對價格不敏感，不在意付款方式；注重身份，對物業(yè)的檔次要求比較高；購房主要是為了改善居住環(huán)境或保持資金增殖能力；需求面積較大，喜歡較大面積的花園洋房、復式單位、TOWNHOUSE或別墅物業(yè)；對車位數(shù)量及方便性要求較高；注重教育配套以及休閑設施，注重產(chǎn)品的質(zhì)量以及發(fā)展商的信譽；有相當豐富的社會閱歷，有充分的市場信息；注重物業(yè)的知名度以及市場口碑；對現(xiàn)場環(huán)境氛圍除非有較高的感染力，一般不為所動。根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，武漢市近年來購房人口開始出現(xiàn)高學歷多、二次置業(yè)多、三口之家多的新特點；約47的被調(diào)查人口在此前已按房改政策購買了自住公房，再買房屬于二次置業(yè)；這部分被調(diào)查者年收入基本在6萬元以下，他們二次置業(yè)購買住宅，主要是采取賣舊買新或以舊養(yǎng)新的辦法。（2）以置業(yè)用途劃分實用型客戶的行為特征注重因素 置業(yè)行為特征價格 反復比較，對市場價格反應靈敏，看重樓價折扣。地理位置及周邊配套 考慮地理位置是否優(yōu)越，商業(yè)配套設施、公交設施、教育設施、醫(yī)療設施是否完善以及社區(qū)成熟度，物業(yè)檔次和社會安全度等。物業(yè)質(zhì)素 考慮戶型間隔是否方正實用，采光、通風、朝向是否良好，綠化率，裝修標準及小區(qū)配套設施內(nèi)容。投資型客戶的行為特征注重因素 行為及心理特征投資目的 主要用于短線炒作或長線投資，待價而沽。宏觀經(jīng)濟環(huán)境 整體市場投資氛圍、銀行利率和交易費用等因素會影響其投資決策。物業(yè)升值潛力 規(guī)劃好、商業(yè)氣氛濃厚、成熟度高的地段所建物業(yè)會成為投資客的首選。物業(yè)租金回報率 “月租供樓”還有盈余的水平，對其投資最具吸引力。資金周轉(zhuǎn) 為使其資金周轉(zhuǎn)及規(guī)避風險，傾向選擇首期款較少、按揭年限高的物業(yè)。通過訪談調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在漢陽區(qū)置業(yè)的主導客戶特征主要消費對象以本地客戶為主，本地客戶占90%以上；一次置業(yè)者以一般的工薪階層為主，經(jīng)濟條件有限，選擇中低檔物業(yè)，購買面積在80M2120M2左右的二房或三房，其中少量購買超過120M2的住宅，價位一般在20萬左右，大都采用按揭方式且首期較少、付款年限在20年以上的付款方式，月供款水平在1千元以內(nèi)；年齡在30-40歲之間的白領階層置業(yè)者，大部分為二次置業(yè)者，他們大都選擇中等以上的樓盤，這部分客戶是先前集資分房的受益者，為提高自身生活品質(zhì)而購買環(huán)境和配套相對較好的樓盤，如選擇“香榭里舍”、“金色港灣”等，一般購買面積在較大的三室兩廳、四室兩廳戶型或一些復式單位，價位在20-40萬之間，大都采用多付首期年限不太長（如15年）的付款方式；多次置業(yè)者一般是在事業(yè)上較有成就，懂得享受，追求高品味生活的群體，他們需要的是一個高檔或豪華型的物業(yè)，住宅面積要求比較大，要求帶花園，周邊環(huán)境和配套要特別好，一般購買面積需在200M2以上，價位在40萬以上的住宅。選擇的物業(yè)多以TOWNHOUSE、聯(lián)排別墅、獨立別墅為主，區(qū)域則以居住環(huán)境較好的郊區(qū)為主；武漢市客戶購買的地域性很強，一般居住武昌、漢口、漢陽的人群則會選擇自己先前居住的區(qū)域，跨區(qū)域消費的情形比較少見，如果是樓盤綜合質(zhì)數(shù)特別高的則會出現(xiàn)例外。主要競爭對手的客戶群體以下為上述主要競爭對手的客戶群體分析：樓盤名稱 規(guī)模 客戶群體金色港灣 建筑面積50萬 年輕白領、部分高收入者、多次置業(yè)者為主香榭里舍2期 建筑面積4.3萬 中高收入者、一次置業(yè)和二次置業(yè)者兼顧鸚鵡花園 建筑面積22萬 高收入者、有成就人士、多次置業(yè)者為主翰林苑 含三期建面10萬 中低收入者、一次置業(yè)者為主陽光麗景 建筑面積2.2萬 中低收入者、一次置業(yè)者為主綠島花園 建筑面積14萬 中等收入者為主東方花園 建筑面積10萬 中等收入者為主錦繡豪園 占地面積40萬 一次置業(yè)和二次置業(yè)者兼顧桃花島城市花園2期 分三期開發(fā) 中等收入者為主根據(jù)實際的調(diào)查及分析，競爭樓盤的客戶定位主要以中等收入者為主，價位較低的樓盤主要吸引一次置業(yè)者，中高檔樓盤主要面向二次置業(yè)者；大多數(shù)樓盤價格都采取低開高走的策略，先聚集人氣，然后再把價格提升，做好環(huán)境后吸引更多的二次置業(yè)者或投資客。43客戶定位（1）目標客戶定位本項目花園洋房所面對的主要客戶群是處于金字塔結(jié)構(gòu)中塔頸和塔腰的白領階層和準白領階層；采取一次置業(yè)者和二次置業(yè)者兼顧的策略；而針對本項目的部分TOWNHOUSE和高檔別墅物業(yè)，其目標客戶群體是處于塔尖的是少數(shù)金領階層，年齡通常在40歲以上所謂的老板級人物。針對我們項目的目標消費群體的另一顯著特征：認知和接受中國傳統(tǒng)文化、重視生態(tài)環(huán)保、向往詩意棲居的具有較高文化品位的人士，也即相對學歷較高、素質(zhì)較高、品位較高的人稱之為“城市精英”的人群。我們的產(chǎn)品吸引他們的焦點就在于創(chuàng)新、品質(zhì)和品位。（3）不同開發(fā)方案探討：針對本項目開發(fā)的策略，有兩種方案可以考慮，一種是先啟動大眾型的物業(yè)產(chǎn)品如多層住宅，有個試銷的過程，之后形成一定的人氣后再適當提高門檻，完善環(huán)境和配套，以后重點是抓住項目的特定目標消費人群，我們稱之為“低開高走”策略。另一種策略是爭取定向開發(fā)，比如劃出一個地塊，以別墅類物業(yè)采取“客戶定制模式”啟動市場，我們稱之為“高開低走”策略。但兩者的前提都要做到道路暢通，水電齊全，先做好部分環(huán)境和樣板，并且農(nóng)業(yè)觀光園的首期開發(fā)部分要基本到位，同時宣傳攻勢要強。（3）不同方案優(yōu)劣勢比較：（見下頁表格）別墅物業(yè)先啟動的方案優(yōu)勢：采取“客戶定制模式”，客戶認購后再開發(fā)，盡量避免空置造成資源浪費；這種模式市場目前采用不多，可能會出奇制勝；檔次較高，容易形成較高的評價和關(guān)注程度；先期投入相對較少；有可能會吸引漢口、武昌的客戶來購買。 別墅物業(yè)先啟動的方案劣勢：價格走勢與“低開高走”相反，形成“高開低走”的局面，對整體開發(fā)不利；面對金字塔尖的人群，目標客戶有限；從競爭樓盤的情況來看，別墅物業(yè)銷售形勢相對不如洋房，且對景觀條件要求較高；定制模式對建筑風格的控制不易，可能會影響整體風格的統(tǒng)一；客戶有可能只買不建，影響人氣聚集；目前人們對“客戶定制模式”的意見不一?；▓@洋房先啟動的方案優(yōu)勢：戶型種類豐富，目標客戶廣泛；低、中、高價位都有，照顧層面較多；價格低開高走，給人以物業(yè)不斷升值的良好印象；有利于盡早聚集人氣，形成較好的社區(qū)氛圍；入住人口多，商業(yè)和其他配套比較容易被帶活；社區(qū)有規(guī)模，物業(yè)管理容易收支容易平衡；較符合政府鼓勵的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向；從周邊競爭樓盤情況來看，花園洋房市場形勢較好。 花園洋房先啟動的方案劣勢：投入相對較大；配套要求較全；目標客戶分散；（4）本項目目標客戶的總體描述人群：中等及高收入人群；年齡：3050歲；行為特征：認知和接受中國傳統(tǒng)文化/喜歡傳統(tǒng)飲食、民族音樂、書法、繪畫、文學、建筑、園林中的某一類或幾類/喜歡輕松生活狀態(tài)/愛好休閑、旅游/喜歡平等交流、樂于共享互助/注重形象品位/注重樓盤的知名度及市場口碑/重視家人及其感受/喜歡結(jié)交朋友/喜歡上了就會毫不猶豫。購買偏好：寧愿選擇近郊物業(yè)，同等預算可購買較大居所；注重物業(yè)素質(zhì)，尤其是建筑外型及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境；喜好精致細部處理、庭院感覺，但又不要太夸張的；喜好獨特的產(chǎn)品個性，追求詩意棲居；總價控制：總價在1540萬（花園洋房）和40150萬之間（TOWNHOUSE/別墅物業(yè)）；需求面積：面積在80200（花園洋房）和160400之間（TOWNHOUSE/別墅物業(yè)）；客戶特征與項目定位是房地產(chǎn)營銷理念中重要的對接密碼。項目定位要建立在對鎖定目標客戶的特征把握基礎之上，尤其是在物業(yè)功能、物業(yè)檔次、物業(yè)形象、戶型設置、總價控制、配套設施以及產(chǎn)品設計上都將緊扣“以人為本”的理念進行。44功能定位根據(jù)xxxx地區(qū)分區(qū)規(guī)劃設計要點，結(jié)合本項目的用地性質(zhì)，可基本確定本項目的功能定位為：以滿足居住為主，同時兼容商業(yè)配套、觀光休閑、教育功能。對于居住功能而言，物業(yè)類型將以花園洋房（5層為主）、TOWNHOUSE（34層）、聯(lián)排別墅以及獨立別墅（23層）為主；對于商業(yè)配套服務功能而言，將以小區(qū)內(nèi)部主要道路和外部沿主要干道建設商鋪（其中小區(qū)北邊xxxx大道一線是區(qū)域生活主軸線，東邊太子路一線是受市級商貿(mào)副中心輻射的范圍）；另外還包括廣場式沿街商鋪以及內(nèi)引式街鋪之類。商業(yè)功能的引入除了滿足社區(qū)的配套服務之外，還有如下重要的考慮因素：可實現(xiàn)較高的開發(fā)利潤；為小區(qū)完善生活配套和服務；營造特色氛圍，好比深圳“錦繡中華”的蘇州街；旅游休閑功能的增加，將商業(yè)步行街變成社區(qū)的亮點，成為休閑去處以及有烘托氣氛和造景效果。45物業(yè)檔次（1） （1）主要競爭對手的物業(yè)檔次及物業(yè)類型（見下頁）樓盤名稱 物業(yè)類型 物業(yè)檔次金色港灣 公寓、聯(lián)排、獨立別墅、TOWNHOUSE 臨湖獨立別墅6000元/，園林規(guī)劃效果較好，屬高檔物業(yè)。香榭里舍 公寓、別墅 環(huán)境較好，中檔產(chǎn)品二期均價1500元/m2鸚鵡花園（五期） 多層公寓 配套成熟，環(huán)境較好，高檔物業(yè)均價2500元/m2翰林苑 多層公寓 經(jīng)濟型住宅，價格在1200元/m2左右陽光麗景 多層公寓 中低檔公寓，均價1380元/m2綠島花園 多層公寓 中檔公寓，均價1450元/m2東方花園 多層公寓 中檔公寓，均價1550元/m2錦繡豪園 別墅、公寓 別墅1500元/m2起、公寓均價1200元/m2碧波山莊 別墅 起價1750元/m2、臨湖別墅均價2700元/m2桃花島城市花園（2期） 公寓 中檔產(chǎn)品，均價1650元/m2通過以上所列漢陽周邊圍繞本項目的物業(yè)檔次、價位情況，可以發(fā)現(xiàn)競爭樓盤大多屬于中檔樓盤，物業(yè)質(zhì)素相比參差不齊。比較突出的有兩個項目：一個是“香榭里舍”，為目前開發(fā)區(qū)內(nèi)發(fā)展最為成功的個案，工程還未全部完工已全部售完。分析其主要原因為該物業(yè)素質(zhì)較高，環(huán)境、配套條件較好，而且價格適中，該類型的物業(yè)比較受開發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)員工偏愛。此外“金色港灣”將是本項目的最大競爭對手，距離本項目較近，并且周邊配套條件和道路交通都要優(yōu)于本項目，地段較佳。其花園洋房和小高層價格比周邊商品住宅高約25%，調(diào)查時別墅起價3800元/m2，最高價達6000元/m2，定位相對屬高檔，并且宣傳聲勢和推廣力度較大且頻繁，市場反應比較好，銷售狀況較為理想。（2）不同住宅項目所應具備的地產(chǎn)因子不同住宅項目所應具備的地產(chǎn)因子地產(chǎn)因子 普通住宅 中高檔洋房 別墅豪宅 中高檔洋房、別墅條件說明 本項目是否符合對公共效能的依賴性 強 一般 弱 不宜在鬧市區(qū)人員混雜區(qū) 可達到對噪音、環(huán)境干擾的適應性 較強 弱 很弱 不宜在面臨交通主干道、高壓線、工廠等 道路周邊以綠化帶隔離，但高壓線必須改造對小區(qū)的配套要求 很高 高 高 要求綜合全面 遠景可達到小區(qū)物業(yè)管理要求 一般 高 很高 高水準的專業(yè)物業(yè)管理公司 可達到建筑質(zhì)量、材料要求 一般 高 很高 質(zhì)量優(yōu)良材料高檔 可達到容積率、覆蓋率要求 一般 低 很低 低密度高綠化率 可達到對休閑空間的要求 一般 高 很高 會所等康體設施配套齊全 可達到景觀要求 一般 高 很高 最好具有天然稀缺景觀資源 缺乏社區(qū)文化 一般 高 高 品位高尚活動豐富 可達到以上表格表明，本項目具備中檔住宅所必須的大部分地產(chǎn)因子，但距離高檔住宅的要求還有一些障礙，比如高壓線的影響，天然優(yōu)勢資源稀缺，只能在規(guī)劃設計上下功夫，在產(chǎn)品設計上找突破，同時加大內(nèi)部造景力度，完善相關(guān)配套，可以成為非常有競爭力的中高檔樓盤。本報告認為：花園洋房按中檔產(chǎn)品設計，可以照顧絕大多數(shù)潛在消費者的經(jīng)濟能力，滿足其消費需求，保證項目成功；TOWNHOUSE和別墅類物業(yè)由于在建筑設計和園林設計方面要求高素質(zhì)、高品味，在市場上屬于中高檔產(chǎn)品。同時由于我們?yōu)楸卷椖慨a(chǎn)品策劃、設計的高文化附加值，可以不斷發(fā)展提升項目的形象從而給客戶造成高檔物業(yè)的印象或總體評價成為一個中高檔樓盤。（3）歸納本報告建議項目總體物業(yè)檔次定位為：中高檔物業(yè)46形象定位47文化定位現(xiàn)代營銷學的理論認為，消費者不可能在真空里做出自己的購買決策，其購買決策很大程度上受到文化、社會、個人和心理因素的影響，其中文化因素對消費者的購買行為具有最廣泛和最深遠的影響。隨著人們生活水平的不斷提高，開始對居住要求不斷提升，人們所希望購買的房子不僅僅滿足于簡單的居住，更是希望通過對住宅產(chǎn)品的選擇，來滿足其對建筑風格的認同、對個人偏好的尊重以及對生活方式的追求。因此，項目的文化定位主要是為了迎合目標客戶的心理特征，在建筑風格以及未來居住氛圍的營造上賦予文化象征的含義。例如武漢的“麗島花園”在實物的基礎上打造格調(diào)和文化品位，開創(chuàng)了成功的先例，說明在武漢市場，確實已形成了文化營銷的高層次的競爭。基于分析，我們?yōu)楸卷椖康奈幕ㄎ豢傮w控制方向為：繼承傳統(tǒng)建筑之神韻：精致、高雅、庭院山水；表現(xiàn)現(xiàn)代建筑之理念：溫馨、舒適、詩意棲居。詮釋：本項目作整合了中國古老文明中對山水、園林、建筑等人文關(guān)懷的主要方面，使項目的文化內(nèi)涵發(fā)揮到了新的高度，文化定位體現(xiàn)在以下規(guī)劃、建筑風格、環(huán)境、居住氛圍以及后期的社區(qū)文化活動等各個方面。48規(guī)劃/建筑風格/環(huán)境/居住氛圍（1）武漢地方居住特色第一，武漢人稱江城，多湖，可謂水居城市，人們很注重水對居住環(huán)境的影響。第二，武漢屬亞熱帶季風性氣候，夏季高溫高濕，建筑要講究向陽遮陰。第三，武漢的梅雨季節(jié)，使人們對穿堂風的要求很高。第四，武漢的街坊文化和商業(yè)氛圍濃厚。（2）設計原則（3）設計手法規(guī)劃設計提示項目的規(guī)劃設計要樹立創(chuàng)新的城市景觀意識，要體現(xiàn)個性、融入自然和藝術(shù)的設計。整個小區(qū)以貫穿東西和南北的道路為兩條軸線將整個地塊分隔成大致四部分，整個地塊南北向長而東西向短，為了使農(nóng)業(yè)觀光帶最大程度地給小區(qū)帶來利用價值，建議其按南北走向規(guī)劃，并且其邊際線條要盡量清晰，以若干條貫穿南北的綠化長廊并輔以環(huán)繞的水流通道自然地將其與住宅小區(qū)分隔，以利于經(jīng)營和管理。沿綠化長廊以及水道設置或以水面、或以綠化、或以園林為主體的小區(qū)中心，強調(diào)“都市田園、詩意棲居”的生活模式。綠化長廊和水路通道是整個小區(qū)居民活動、文化交流和一部分休閑購物的中心軸，圍繞這個中心軸，各組團既相互獨立，又相互交融連貫。沿xxxx大道、xxx路，包括小區(qū)若干人流密集的道路，布置步行商業(yè)街及配套公建，這樣既可充分發(fā)揮這段臨街地段的商業(yè)價值，滿足小區(qū)居民的生活需要，并且又隔離了道路帶來的噪聲對小區(qū)內(nèi)部的干擾。由于本項目設想分四期開發(fā)，因此設計中要考慮到各小區(qū)居民的生活方便和每期開發(fā)的商業(yè)價值需求以及各期之間的連貫性，綜合考慮教育配套的分布位置，初步建議設一所小學，23個幼兒園；在每期中均設有次一級小區(qū)中心，盡量借助現(xiàn)有湖泊水面造景，每組團以江南民居的不同代表，創(chuàng)造具有不同風情與特色的中心主題。不同物業(yè)類型在組團中的分布建議根據(jù)“一心四片”的整體規(guī)劃（一心是農(nóng)業(yè)觀光園），把本項目劃分為風格不同，各具意境的四個組團，分別為蘇、皖、浙、閩四種風格，每一組團劃分的主要考慮是：物業(yè)種類和相應地區(qū)建筑或園林特點相近，中高檔物業(yè)如別墅、TOWNHOUSE類主要分布在江、浙特色為主的組團里，以低密度、水主題、園林、庭院為主要產(chǎn)品特征，輔之以中檔花園洋房等；中檔的花園洋房主要分布在徽派和嶺南特色為主的組團里，輔之以中高檔TOWNHOUSE類物業(yè)，其主要特點是景觀以水泊或綠洲為中心，建筑對景觀形成一定的圍合之勢，建筑物密度相對較高；在統(tǒng)一的“江南水鄉(xiāng)”大的主題下劃分小的主題，不同的組團有相應的識別性，讓人們既感到豐富多彩，又可以各取所需。建筑設計提示本項目以花園洋房為主，其次為TOWNHOUSE，輔以聯(lián)排別墅及獨立別墅。建議將住宅的樓層降低，花園洋房以5層為主，TOWNHOUSE為34層，聯(lián)排別墅和獨立別墅為23層，這樣可保證在滿足總開發(fā)量的基礎上盡量體現(xiàn)古典建筑的風格；另外，樓層低了，庭院就突出了。建筑設計以接近地面生態(tài)環(huán)境為主要目的，形成戶戶有平臺或陽光房、底層有花園、頂層有露臺的環(huán)境優(yōu)良的體系；在不影響風格的前提下，設計臥室及客廳可直接通過約30厘米寬窗臺，擁抱自然，享受陽光與綠地；注重室內(nèi)外空間的流動性，樓梯間及入戶處的處理強調(diào)其人性化及私有化。建筑立面要強調(diào)文化內(nèi)涵的體現(xiàn)，以大面積玻璃窗加色調(diào)柔和的外墻面，通常為淺色調(diào)，強調(diào)潔凈、通透的效果，與綠化有機結(jié)合；造型與環(huán)境相協(xié)調(diào)，強調(diào)空間的個性與可識別性，精致且注意細節(jié)；外墻材料以涂料為主，強調(diào)常規(guī)建筑材料的創(chuàng)造性應用；窗套、欄桿、連梁、門斗、臺階、陽臺、空調(diào)板及護攔等在不影響使用功能的前提下有適當?shù)淖兓?，滿足合理性、新奇性與趣味性；材料處理精到，江南特色鮮明。不同的組團有相應的差別，在統(tǒng)一的前提下講究趣味性與生活氣息，隨著規(guī)劃布局平行展開，住宅造型也隨之富有變化。戶型設計提示戶型設計要講究方正、實用，減少無謂的空間浪費；每種戶型盡量留有自行組合空間的余地；每戶均有良好朝向及景觀，通風及采光良好，平面布局緊湊，交通路線便捷；各房間大小適度，動靜分區(qū)、潔污分區(qū)合理，空間比例適中；廚衛(wèi)設計充分考慮人體尺度及行為習慣，廚房及衛(wèi)生間有良好的采光及通風，充分考慮業(yè)主的儲藏、更衣、洗衣、晾衣等生活需求。環(huán)境設計提示環(huán)境設計講究繼承和發(fā)揚中國文化傳統(tǒng)，做到傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合，體現(xiàn)出高品位的藝術(shù)價值和觀賞性，顯示出濃郁的詩情畫意，滿足人們的精神追求、文化需求。本報告建議適當?shù)馗淖儐渭儚娬{(diào)“大手筆”的作法，注重均好性，最大限度地利用土地資源，降低環(huán)境設計成本。如采用中心綠化帶，一改單調(diào)的一覽無余式的平面設計；采用立體空間結(jié)構(gòu)的設計手法，從小區(qū)道路的彎轉(zhuǎn)回旋、透視以及視角的安排、空間的劃分嵌套，給人以錯落有致、步移景異的享受；即使不大的綠化空間，也帶來融休憩、娛樂、交往于一體的共享空間；小區(qū)的綠化不僅種草，更多的是植樹栽竹，在樹種的搭配上要極為精致，呈現(xiàn)一種立體感；其間點綴一些小品、雕刻、假山等，體現(xiàn)有引、有合、有開，整個環(huán)境洋溢著生機，給人以動靜皆宜的美感。為使本項目更具有特色和競爭力，本報告總結(jié)提出幾個概念設計的創(chuàng)新理念，分別是“三級庭院”和“五級綠化體系”的設計理念（注：將來還可提煉如“四大文化組團”、“六重智能化安防系統(tǒng)”、“七大園林造景藝術(shù)”、“八項售后服務保障措施”等等“數(shù)字化”賣點，層層引爆，制造轟動效應）。關(guān)于“三級庭院”的設計理念在中國的傳統(tǒng)的居住理念里，庭院是一個核心概念，幾乎所有的傳統(tǒng)民居，都存在著鄰里交往的空間，使所有居民都可以融入大庭院的生活中來，這是中國傳統(tǒng)建筑近千年來積淀下的精華，以下為理念提示：一級庭院：是整個小區(qū)的集中休閑場所，分布有大型綠地、水面、亭臺、樓閣、假山、奇石、曲水彎轉(zhuǎn)流淌，為業(yè)主提供了豐富的活動交往空間和多樣的觀景平臺。二級庭院：在小區(qū)的組團內(nèi)部，設計小型園林，是個半私密性的庭院空間，類似中庭，可建矮墻與外面“街坊”分割，內(nèi)有竹林、芭蕉叢、桂花樹等；石臺、小徑、月門、窗花，設計適宜的尺度，有四合院的味道，也是鄰里交往最適宜的場所。三級庭院：住宅可做退臺式設計，空出大花園；或在室內(nèi)設計入戶式花園，為住戶獨享，成為相對私密性強的戶式立體生態(tài)庭院。關(guān)于“五級綠化體系”整個小區(qū)共分五級綠化，達到生態(tài)綠化和景觀綠化完美結(jié)合：一級綠化圍繞小區(qū)四周沿城市干道的寬達100200米、長度數(shù)公里的綠色長廊。二級綠化農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)內(nèi)的生態(tài)綠色植被。三級綠化住宅社區(qū)內(nèi)集中大面積的塊狀綠地或綠島。四級綠化組團內(nèi)的庭院綠化。五級綠化立體綠化（分布在住宅上層大陽臺、窗臺、屋頂花園的綠化）?！八黝}”的設計理念武漢，人稱“江城”，在長江、漢江邊生活的武漢人對水有著特殊的感情，并且南方人帶來的以水為財?shù)挠^念也逐漸被本地人接受，再加上武漢又擁有大量的湖泊資源，所以，本地的很多樓盤都主打親水概念，而且頗受消費者的追捧；朝向水景的住宅單位價格遠遠高過無水景可欣賞的單位，別墅差價可達1000元/M2以上，多層住宅也往往可提價300元/M2以上；比如金色港灣湖心島上的別墅定價最高達6000元/M2，比其他位置的別墅高出近2000元/M2；而靠近湖畔的花園洋房的單價和后面的小高層住宅均價一樣，都是1800元/M2，通常從建筑成本來講，小高層比多層建筑高300元/M2以上，換句話說，親水的多層住宅的價格可提升價值約300元/M2甚至更多。從投入產(chǎn)出的角度進行充分的經(jīng)濟核算，我們的樓盤若打造水主題，只要成本控制得當，那么樓盤的增值部分會大大高過投入部分，是非常值得考慮和應用的作法。目前武漢的親水樓盤，多是依湖而建，主要利用現(xiàn)成的天然景觀來做，但往往處理得不夠生動，沒有把水文化的內(nèi)涵深入挖掘，包括本地有名的親水概念樓盤“麗島花園”處理得也有些隨意；而有些新樓盤就做得深入一些，比如引入一條很長的河道進入小區(qū)，如“名都花園”，或做一個湖心島，如“金色港灣”。本報告提出一些設想，供發(fā)展商和設計師參考：我們的目標是將本項目打造成為一個“江南水鄉(xiāng)風情小鎮(zhèn)”，水主題的開發(fā)和利用可以大大提升物業(yè)和地段的價值，所以，貫穿本項目的一根“經(jīng)脈”就是水，我們稱之為“水脈”；除了組團的中心建有諸如泳池、荷花池這樣的主體水景外，還可以通過小區(qū)內(nèi)部水道（河道）的設計，將水的概念拓寬到整個基地范圍，一條流暢的內(nèi)河通道蜿蜒環(huán)繞，使濱水生活不再局限于有湖、有池水