房地產估價理論與方法-第2章-房地產及其描述.pptx

房 地 產 估 價 理 論 與 方 法,第一節(jié) 房地產的含義,一、房地產的定義（熟悉） 房地產是指土地、建筑物和其他土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。,二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義 （熟悉）,（一）土地的含義 是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。,對土地含義的理解： 土地是指田地、地面 土地是地球上陸地的表層，是自然綜合體 土地是自然資源,土地是立體的： 地球表面， 地球表面以上一定范圍內的空間 地球表面以下一定范圍內的空間,（二）建筑物的含義,廣義的建筑物： 房屋、構筑物,狹義的建筑物： 房屋,建筑物：人工建造的供人們進行生產、生活等活動的房屋或場所,房屋: 是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構配件和設備(如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調、電梯、通信、防災等設備)等組成的空間場所.,構筑物: 是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。,（三）其他土地上附著物的含義,建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而構成土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉移而一同轉移的物。,埋設在地下的管線、設施,地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花,三、房地產實物、權益和區(qū)位的含義（掌握）,（一）房地產實物的含義,建筑物的外觀、結構、設備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢、地質、基礎設施條件（例如：道路、給排水、電力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設施的完備程度)、平整程度。,三個方面。 (1)有形的實體； (2)該實體的質量 (3)該實體組合完成的功能,（二）房地產權益的含義,是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。,房地產的各種權利 (1)所有權 (2)建設用地使用權 (3)宅基地使用權 (4)土地承包經(jīng)營權 (5)地役權 (6)抵押權 (7)租賃權,一宗房地產的權益包括 (1)擁有的房地產權利 所有權還是使用權 (2)受到其他房地產的權利限制情況 如設立了地役權、抵押權的房屋所有權和建設用地使用權 (3)受到房地產權利以外因素的限制情況 如城市規(guī)劃對土地用途、建筑容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制 (4)房地產的額外利益或收益 如屋頂或外墻面可以出售或出租給廣告公司做廣告獲得經(jīng)濟收入,說明：地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產的效益的權利。其中，他人的房地產為供役地，自己的房地產為需役地。最典型的地役權是在他人的土地上通行的權利，這種地役權有時被稱為通行權。,所有權,（二）房地產權益的含義,說明：地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定，利用他人的房地產，以提高自己的房地產的效益的權利。其中，他人的房地產為供役地，自己的房地產為需役地。最典型的地役權是在他人的土地上通行的權利，這種地役權有時被稱為通行權。,在不同類型的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的：一般的有形資產主要是實物的價值；一般的無形資產主要是權益的價值；房地產實物和權益在價值決定中都很重要。,(三)房地產區(qū)位的含義 一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設施等方面。,位置 坐落的具體地點 所在地處于城市中的方位 與重要場所的距離 臨街（路）狀況 朝向 樓層,交通 道路通達度：道路等級、通達方向；路網(wǎng)密度 公交便捷度：公交類型、站點、流量 對外交通便利度：類型、位置、規(guī)模,環(huán)境景觀 自然環(huán)境、 人文環(huán)境 景觀 相鄰房地產的利用狀況,外部配套設施 外部的基礎設施 公共服務設施,四、房地產的其他名稱 （了解）,不動產 物業(yè),land 強調自然屬性 real estate強調自然屬性和人工物混合屬性 real property 強調自然屬性、人工物以及權益屬性。,五、房地產的基本存在形態(tài) （了解）,土地形態(tài) 空地 地上有建筑物 無視建筑物的存在 考慮建筑物存在對土地價值的影響。,建筑物形態(tài) 一是無視土地的存在，即將其設想為“空中樓閣”； 二是考慮土地存在對建筑物價值的影響。,房地形態(tài): 在估價時也把它們作為一個整體來看待,不同情況下對房地產的用詞,“房地產” 可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體,“房地”專指土地與建筑物的綜合體，如說房地價值時,“土地” 僅指土地部分，如說土地價值,建筑物僅指建筑物部分，如說建筑物價值,六、房地產含義的總結,第二節(jié) 房地產的特性,一、不可移動（掌握） 也稱位置固定性，房地產的不可移動性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境。 房地產的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，房地產的社會經(jīng)濟位置在經(jīng)過一段時間之后可能會發(fā)生變化,二、獨一無二（掌握） 房地產的獨一無二性，使得難以出現(xiàn)相同房地產的大量供給，從而不同房地產之間不能實現(xiàn)替代，房地產市場不能實現(xiàn)完全競爭。,三、壽命長久（熟悉） 建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_數(shù)十年甚至上百年 目前建設用地使用權出讓的最高年限： 居住用地70年 工業(yè)用地50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或則其他用地50年,四、供給有限（熟悉） 土地是大自然的產物，人工生產不出來，地表面積基本上固定不變 五、價值較大（熟悉） 六、用途多樣（熟悉）,七、相互影響（熟悉） 與周圍的房地產及其利用狀況產生相互影響 外部性分為有利的外部性和有害的外部性 有利的外部性:某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價 有害的外部性：某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔成本 八、易受限制（熟悉） 房地產不可移動、流動性差，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響 九、難以變現(xiàn) 十、保值增值（了解）,第三節(jié) 房地產的種類,一、按立法用語劃分的種類（了解） 二、按用途劃分的種類（熟悉） 三、按開發(fā)程度劃分的種類（掌握） 四、按實物形態(tài)劃分的種類（掌握） 五、按權益狀況劃分的種類（掌握） 六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類（了解） 七、按是否產生收益劃分的種類（了解）,一、按立法用語劃分的種類（了解）,房地產分為土地、房屋和其他不動產。 土地：有事特別指集體所有的土地。 房屋：土地上的房屋等建筑物及構筑物。 其他不動產：土地、房屋以外的林木等不可移動的財產。,二、按照房地產用途的分類（掌握）,(1)居住房地產 (2)商業(yè)房地產 (3)辦公房地產 (4)旅館房地產 (5)餐飲房地產,(6)體育和娛樂房地產 (7)工業(yè)房地產 (8)農業(yè)房地產 (9)特殊用途房地產 (10)綜合用途房地產,三、按開發(fā)程度劃分的種類（掌握）,(1)生地：不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地。 (2)毛地：是指具有一定的城市基礎設施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。,(3)熟地： 按照基礎設施完備程度 “三通一平” “五通一平” “七通一平”,(4)在建工程： 按照形象進度分為： 基礎某層， 正負零，結構某層，結構封頂，完成外裝修等,(5)現(xiàn)房： 現(xiàn)房按照新舊程度：新房和舊房 新建商品房按裝飾裝修狀況：毛坯房、粗裝修房和精裝修房,四、按實物形態(tài)劃分的種類（掌握）,(1)土地： 空地 有建筑物的土地,(2)建筑物： 已建造完成的建筑物 新建筑物 舊建筑物 尚未建造完成的建筑物 正在建造的建筑物 停緩建的建筑物,(3)土地與建筑物的綜合： 現(xiàn)房 在建工程,(4)房地產的局部 (5)未來狀況下的房地產： 期房,（6）已滅失的房地產。例如已被拆除的房屋。 （7）現(xiàn)在狀況下的房地產與過去狀況下的房地產的差異部分。例如后來增加的裝修。 （8）以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產。例如正在運營的賓館。 （9）整體資產中的房地產。例如一個企業(yè)中的土地或房屋,五、按照房地產權益狀況的分類（掌握）,“干凈”的 內涵,五、按照房地產權益狀況的分類（掌握）,“干凈”的房地產類別： （1）“干凈”的房屋所有權+出讓土地使用權 （2）“干凈”的房屋所有權+劃撥土地使用權 （3）“干凈”的房屋所有權+集體土地使用權,五、按照房地產權益狀況的分類（掌握）,（4）共有的房地產 任何一個共有人不能擅自處分房地產呀,五、按照房地產權益狀況的分類（掌握）,(5)部分產權或有限產權的房地產 (6)有租約限制的房地產 。 (7)設立了地役權的房地產，如允許他人通行。 (8)設立了抵押權的房地產：已抵押的房地產。 (9)有拖欠建設工程價款的房地產。 (10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產。,五、按照房地產權益狀況的分類（掌握）,(11)被依法查封、采取財產保全措施或以其他形式限制的房地產 (12)手續(xù)不全的房地產 (13)產權不明或者權屬有爭議的房地產 (14)臨時用地或臨時建筑的房地產 (15)違法占地或者違法建筑的房地產,(16)房地產的租賃權，即承租人權益 (17)地役權 (18)房地產的抵押權 (19)房地產的空間利用權 (20)房地產中的無形資產,六、按經(jīng)營使用方式劃分的種類（了解）,(1)銷售的房地產 (2)出租的房地產 (3)營業(yè)的房地產 (4)自用的房地產 這種分類對于選用估價方法特別有用，例如：出售型房地產可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型房地產可以采用收益法估價；自用型房地產可以采用成本法估價。,選擇估價方法唄,嘿：這種分類 有什么意義呢？,七、按是否產生收益劃分的種類（了解）,收益性房地產 非收益性房地產 房地產在本質上是否具有直接產生經(jīng)濟收益的能力？,直接產生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的房地產： 住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農地等。,第四節(jié) 房地產狀況描述（掌握）,一、房地產基本狀況描述 二、房地產區(qū)位狀況描述 三、房地產實物狀況描述 四、房地產權益狀況描述,一、房地產基本狀況描述,1)名稱：說明估價對象的名字。 2)坐落：說明估價對象的具體地點。 3)范圍：說明估價對象是僅包括房地產中的土地、房屋、建筑物、樹木等財產，還是包括房地產以外的家具、機器設備、債權債務、特許經(jīng)營權等其他財產。,4)規(guī)模：對于土地，說明土地面積。對于建筑物，一般說明建筑面積或者套內建筑面積、使用面積、居住面積（住宅）、營業(yè)面積（商業(yè)用房）、可出租面積（出租的房屋）。 5)用途：說明估價對象的規(guī)劃用途、設計用途、實際用途和預期用途。 6)權屬：對于土地，主要說明是國有土地還是集體土地；土地使用權是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權以及權利人；對于建設用地使用權，還要說明是出讓方式取得的還是劃撥方式取得的。對于房屋所有權，主要說明房屋所有權人。,二、房地產實物狀況描述,1）土地實物狀況 （1）面積 （2）形狀 （3）地形、地勢：該宗土地與相鄰土地、道路的高低關系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。 （4）地基（地質）：地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(包括地下水的成分和污染情況 （5）土壤：包括土壤是否受到過污染，是否為垃圾填埋場、化工廠原址 （6）土地開發(fā)程度 （7）其他,二、房地產實物狀況描述,2）建筑物實物狀況 （1）建筑規(guī)模：說明其面積、體積 面積有建筑面積、套內建筑面積、使用面積、居住面積、營業(yè)面積、可出租面積,套內建筑面積套內房屋使用面積 套內墻體面積 套內陽臺建筑面積,成套建筑面積套內建筑面積 分攤的共有建筑面積,二、房地產實物狀況描述,（2）層數(shù)和高度 （3）外觀,二、房地產實物狀況描述,（4）建筑結構 是指建筑物中由承重構件(基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋架等)組成的體系。,鋼結構 鋼筋混凝土結構 磚混結構 磚木結構 簡易結構。,二、房地產實物狀況描述,（5）設施、設備。包括給排水、衛(wèi)生、供暖、通風、空調、燃氣、 電力、照明、電梯、通信、防災等系統(tǒng)和設備。 （6）裝飾裝修。粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類，具體需要了解外墻面、內墻面、頂棚、室內地面、門窗等部位的裝飾裝修標準和程度，所用材料或飾物的質量以及裝飾裝修工程施工質量等。 （7）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照 （8）層高和室內凈高 （9）空間布局。 （10）竣工日期 （11）維修養(yǎng)護情況及完損狀況 （12）其他,三、房地產權益狀況描述,1.土地權益狀況 1）土地所有權：說明是國有土地還是集體土地。對于集體土地，說明土地所有權有誰行駛。 2）土地使用權：說明是建設用地使用權還是宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權及其權利人。說明是單獨所有還是共有。 3）土地使用管制：說明是屬于農用地還是屬于建設用地、未利用地。 說明：對于房地產開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃設計條件 (1)土地用途；(2)容積率或建筑控制規(guī)模； (3)建筑高度； (4)建筑密度 ；(5)綠地率；(6)其他要求；,（4）土地利用現(xiàn)狀：說明土地上有無建筑物、林木等土地附著物。 （5）出租或占用情況：說明有無出租或占用情行。 （6）其他權利設立情況：說明是否設立了抵押權、地役權等。 （7）其他特殊情況：詳見教材P78,三、房地產權益狀況描述,2.建筑物權益狀況描述 1）房屋所有權狀況 說明房屋所有權人； 說明房屋所有權是單獨所有還是共有，建筑物區(qū)分所有權，是完全產權還是部分產權。對于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對于按份共有的，說明每個共有人享有的份額。 2）出租或占用情況：說明有無出租、占用情行。對于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。 3）其他權利設立情況：說明是否設立了抵押權、地役權等。 4）其他特殊情況：詳見教材P79。 5）其他。例如物業(yè)管理情況，因為完善的物業(yè)管理是保持及提高房地產價值的一個重要因素。,四、房地產區(qū)位狀況描述,1）位置 （1）坐落：除了說明具體地點，還應附上位置圖。 （2）方位：說明估價對象在某個較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置以及在某個較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。 （3）與相關場所的距離：說明估價對象與重要場所的遠近。 （4）臨街狀況 （5）朝向：說明估價對象建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向。 （6）樓層：當估價對象為某棟房屋中的某層、某套時，說明其所在的樓層。,2）交通 （1）道路狀況：說明附近有幾條道路，到這些道路的距離，各條道路的路況，有無過路費過橋費及收費標準。 （2）出入可利用的交通工具：說明附近經(jīng)過的公共交通數(shù)量，到公共交通站點的距離。 （3）交通管制情況：說明受步行街、單行道、限制某些車輛通行、限制通行時間、限制行車速度等影響的情況。 （4）停車方便程度和：說明有無停車場、車位數(shù)量、到停車場的距離等。 （5）交通收費情況,3）外部配套設施 （1）外部基礎設施：說明道路、給水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施的完備程度。 （2）外部公共服務設施：說明一定距離內教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、事業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理等設施的完備程度。 4）周圍環(huán)境 （1）自然環(huán)境：說明環(huán)境是否優(yōu)美、整潔，又無污染及其程度，環(huán)境衛(wèi)生狀況。 （2）人文環(huán)境：說明估價對象所在地區(qū)的聲譽、居民特征、治安狀況、相鄰房地產利用狀況等。 （3）景觀：例如，水景、山景。,歷年真題,1、某出租寫字樓的完全產權價值為2000萬元，出租人權益價值為1600萬元，則承租人權益價值為（ B ）萬元。 A40 B400 C1800 D3600 2、某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常使用費用分攤到每平米土地上，分別為道路20元、燃氣18元、供水14元、排水16元、熱力12元、供電25元、通信8元、場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平“的正常費用為（ D ）元/ A98 B102 C108 D116 3、某居民于2008年1月購買了一套建筑面積為100的住宅，單價為5000元/。若2008年當?shù)赝愖≌x價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2008年12月該套住宅的自然增值額為（ C ）元。 A4296.96 B5560.86 C5839.91 D30838.91,4、房地產既與機器設備等動產不同，又與商標等無形資產不同，是（ D ）的結合體。 A實體、權益、區(qū)位 B實物、權益、區(qū)位 C實物、權利、位置 D實體、權益、位置 5.房地產供給有限特性的本質是(B ) A.土地的總量有限 B.房地產的不可移動性 C.房地產的獨一無二性 D.房地產的價值量大 6下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產估價的