2011鎮(zhèn)江 紅豐置業(yè)領(lǐng)城國際項(xiàng)目定位建議及項(xiàng)目初步操作構(gòu)思83p.ppt

紅豐置業(yè)領(lǐng)城國際項(xiàng)目,定位建議及項(xiàng)目初步操作構(gòu)思,謹(jǐn)呈： 紅豐置業(yè)開發(fā)有限公司 南京新聚源置業(yè)顧問有限公司 2011年7月,目錄,1.區(qū)域發(fā)展及競爭分析 2.項(xiàng)目經(jīng)營模式論證 3.項(xiàng)目商業(yè)定位建議 4.項(xiàng)目租售策略淺析,1.區(qū)域發(fā)展及競爭分析下的策略探討,鎮(zhèn)江的第二大商圈即將形成,大市口商圈,城際站商圈,鎮(zhèn)江長期以來以傳統(tǒng)商圈大市口為中心的單一商業(yè)中心占主導(dǎo)地位。 商業(yè)發(fā)展格局單調(diào)，商業(yè)布局不合理，以大市口為中心相互補(bǔ)充與協(xié)調(diào)的商業(yè)次中心目前而言最有潛力及規(guī)模只有城際站前商圈。 城際站前商圈與大市口相距3公里，非大市口商圈的延伸，屬于全新商圈概念，預(yù)計(jì)未來整體商業(yè)定位將區(qū)別于傳統(tǒng)商圈，以購物中心、大型商場及中高端百貨為主。,南徐新城鎮(zhèn)江新中心區(qū),南徐新城將分為四個(gè)功能區(qū),城際站前地區(qū)以新交通樞紐為核心的商業(yè)集群,三大交通樞紐下的 大城際/大未來/大發(fā)展 隨著南徐新城的逐步成形，鎮(zhèn)江的城市規(guī)劃建設(shè) 實(shí)現(xiàn)了從傳統(tǒng)的“沿江工業(yè)”布局向“山、城、 林江”的自然生態(tài)格局躍升，大大開拓了城市的 發(fā)展空間。 滬寧城際鐵路正式通車標(biāo)志著城際快速交通骨架 網(wǎng)絡(luò)的形成，不但扭轉(zhuǎn)了鎮(zhèn)江城市交通阻塞的狀 況，同時(shí)還打通了城市各大出入口，將鎮(zhèn)江與長 三角更加緊密聯(lián)系，形成“大鎮(zhèn)江”的格局。鎮(zhèn) 江作為滬寧線上的一員，正在漸漸顯露她的鋒芒。,經(jīng)過近年的規(guī)劃與發(fā)展，鎮(zhèn)江的“中心商圈”的概念已經(jīng)超越了大市口一帶。 我們認(rèn)為，南徐新城的崛起是鎮(zhèn)江未來城市發(fā)展的最大增長點(diǎn)。,縱觀鎮(zhèn)江城區(qū)的發(fā)展，無論是住宅還是商鋪，其升值空間也是因地段產(chǎn)品而異?？偟膩碚f，商鋪的升 值空間大于住宅；和一線城市向郊區(qū)發(fā)展思路不同的是，鎮(zhèn)江人目前對居住于中心城區(qū)會有著一種無 法超脫的情結(jié)。這種情結(jié)已經(jīng)超越了對住宅產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格這兩個(gè)最關(guān)鍵的因素的制約。,因此在商業(yè)項(xiàng)目的策劃過程中，也要符合這個(gè)消費(fèi)理念的特質(zhì)，一個(gè)商業(yè)圈的 形成需要周邊商業(yè)氣氛以及周邊人流量的依托，如肓目地在一個(gè)缺少商業(yè)氛圍 依托及人流量沒法保證的新環(huán)境，在一段時(shí)期內(nèi)需要背負(fù)沉重的經(jīng)營壓力，除 非這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目很具特色，獨(dú)一無二，獨(dú)且吸引力。,8,項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展?fàn)顟B(tài),1.可以看出南徐新城大有成為一個(gè)新的城市中心的趨勢。城際站前片區(qū)將規(guī)劃為鎮(zhèn)江的客運(yùn)交通樞紐，以商業(yè)、居住、商貿(mào)金融、文化娛樂為主， 2.該區(qū)域發(fā)展目標(biāo)是非公有制經(jīng)濟(jì)區(qū)、第三產(chǎn)業(yè)帶、專業(yè)市場群，是鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)；,9,可以看出，本項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)的空間與潛力巨大，將承接更種規(guī)劃優(yōu)勢， 也將延續(xù)的大市口的商業(yè)發(fā)展，打造一個(gè)升級的商業(yè)商貿(mào)區(qū)； 但同時(shí)市民特定的消費(fèi)習(xí)慣已逐步形成，在發(fā)展新的商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，就應(yīng)尋 找新的突破與創(chuàng)新，以特色的商業(yè)去營造新的商業(yè)熱點(diǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)。,項(xiàng)目區(qū)域未來發(fā)展,使用交通樞紐的非目的性消費(fèi)人群,南徐新城區(qū)域消費(fèi)人群,消費(fèi)人群預(yù)測,鎮(zhèn)江站、滬寧城際線鎮(zhèn)江站、鎮(zhèn)江市長途客運(yùn)站是未來軌道交通、公路交通進(jìn)出鎮(zhèn)江的樞紐站點(diǎn)，鎮(zhèn)江的新門戶所在。隨著交通系統(tǒng)的逐步成熟，人流量將會逐年激增。來往主要是非目的性消費(fèi)人群為主。,周邊眾多住宅項(xiàng)目環(huán)伺，如：華都名城、景天花園、南山景園、萬科潤園、冠城國際、亞東樸園等，隨著這些項(xiàng)目的交付和社區(qū)的逐步成熟，將會為區(qū)內(nèi)帶來穩(wěn)定區(qū)域商業(yè)消費(fèi)人流。此外隨著行政中心的開放和區(qū)域商務(wù)金融業(yè)的興旺，區(qū)內(nèi)的目的性消費(fèi)人流將會激增。,城際站前商圈商業(yè)供應(yīng)量分析,20萬平米商業(yè),3萬平米商業(yè),近1萬5千平米商業(yè),納入分析范圍的項(xiàng)目包括：,萬達(dá)廣場 常發(fā)廣場,分析附近商業(yè)項(xiàng)目對本項(xiàng)目經(jīng)營方向的影響，為項(xiàng)目尋找發(fā)展的空間及依托,10,周邊商業(yè)項(xiàng)目對本項(xiàng)目的影響,萬達(dá)廣場 項(xiàng)目規(guī)模達(dá)40萬平米，由商場、室內(nèi)步行街、五星級酒店、住宅四種產(chǎn)品構(gòu)成， 定位為城市綜合體，其中商業(yè)部分22萬平米。,本項(xiàng)目發(fā)展批發(fā)市場是有依托的，但需要在經(jīng)營上形成特色，在服務(wù)、管理上形成統(tǒng)一， 無論是硬件環(huán)境還是經(jīng)營軟環(huán)境都要優(yōu)于目前的狀況才能具有吸引力和經(jīng)營潛力。 11,1.萬達(dá)商業(yè)運(yùn)作水平相對成熟，自有商業(yè)品牌、穩(wěn)定的商家資源可以快速復(fù)制，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作下工程進(jìn)度、招商進(jìn)度亦非常迅速。 2.規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)種類齊全。在我方商業(yè)定位當(dāng)中難以與其實(shí)現(xiàn)完全的差異化。 3.商業(yè)人流吸引力巨大，投資客、經(jīng)營戶必將首選萬達(dá)，某程度上在我方商業(yè)操作上帶來被動因素。,1.萬達(dá)的崛起對于城際站前商圈有著標(biāo)志性的意義。 2.萬達(dá)的租金價(jià)格、商鋪銷售價(jià)格成為區(qū)域商業(yè)價(jià)格的標(biāo)桿，為項(xiàng)目的租售奠定了價(jià)格的基礎(chǔ)。 3.長線而言，萬達(dá)的成熟將為區(qū)域的商業(yè)增值潛力提供強(qiáng)大的支持。,不利因素,有利因素,常發(fā)廣場 項(xiàng)目規(guī)模達(dá)20萬平米，由商場、公寓、住宅、寫字樓、商務(wù)酒店五種產(chǎn)品構(gòu)成， 定位為城市綜合體，其中商業(yè)部分僅3萬平米。,本項(xiàng)目發(fā)展批發(fā)市場是有依托的，但需要在經(jīng)營上形成特色，在服務(wù)、管理上形成統(tǒng)一， 無論是硬件環(huán)境還是經(jīng)營軟環(huán)境都要優(yōu)于目前的狀況才能具有吸引力和經(jīng)營潛力。 11,1.引入沃爾瑪為主力商家，導(dǎo)致本案引進(jìn)超市的空間不大 2.室外環(huán)繞式半開放4層商業(yè)在商鋪銷售上比我方場內(nèi)鋪容易吸引客戶 3.與萬達(dá)連成一線，商業(yè)氛圍濃厚,1.受沃爾瑪?shù)膸樱瑓^(qū)內(nèi)商業(yè)人流將會進(jìn)一步得到提升。 2.規(guī)模有限，商業(yè)部分體量顯得比較保守。,不利因素,有利因素,本項(xiàng)目位于新興的商業(yè)區(qū)域，有客運(yùn)交通樞紐的支撐和南徐新城總體規(guī)劃的支持， 從商機(jī)的層面而言，未來商業(yè)發(fā)展前景明朗。,由于鎮(zhèn)江傳統(tǒng)商圈過于陳舊，為新商圈的形成制造了契機(jī)。萬達(dá)、常發(fā)的建成 奠定了城際站前的商業(yè)氛圍，隨著區(qū)域的發(fā)展逐步成熟，傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣必將 受到?jīng)_擊和改變。,項(xiàng)目地塊開發(fā)具備購物中心和專業(yè)市場兩種商業(yè)產(chǎn)品的可行性，符合現(xiàn)代人群的 消費(fèi)習(xí)慣、生活方式及市場的發(fā)展趨勢。,15,項(xiàng)目發(fā)展可行性分析,綜合多方因素， 適合本項(xiàng)目發(fā) 展的經(jīng)營方向,考慮因素 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模制約 資金迅速回籠需要 周邊商業(yè)依托 市場容量及市場空白 市場競爭環(huán)境 區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 城市未來規(guī)劃 項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展前景,區(qū)域大力發(fā)展商貿(mào)業(yè) 16,項(xiàng)目發(fā)展可行性分析,項(xiàng)目sw分析,位于主干道上，交通便利，可達(dá)性與可視性強(qiáng)； 與城際站毗鄰，負(fù)一層與城際站出站口、的士站相通；,處于全新商圈，有萬達(dá)常發(fā)的影響下，商業(yè)氣氛升級潛力大； 復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，有寫字樓和公寓的吞吐量，形成一定的商業(yè)氛圍；,優(yōu)勢（strength）,項(xiàng)目規(guī)模不大，沒有規(guī)模優(yōu)勢；,周邊消費(fèi)群消費(fèi)水平與消費(fèi)習(xí)慣制約項(xiàng)目的定位和經(jīng)營內(nèi)容；,500m范圍內(nèi)有萬達(dá)常發(fā)，商業(yè)經(jīng)營范圍跨度大，項(xiàng)目業(yè)態(tài)難以規(guī)劃而突出差 異性；,項(xiàng)目所處區(qū)域目前區(qū)域成熟程度不高，短期內(nèi)缺乏足夠居住人口的消費(fèi)支持；,劣勢（weak）,18,項(xiàng)目自身研究,項(xiàng)目ot分析 機(jī)會（opportunity） 城鐵站、火車站和長途客站三大樞紐的強(qiáng)大客流支撐和大型商超的出現(xiàn)，對本項(xiàng)目的商業(yè) 零售氣氛起到促進(jìn)作用，共享客流； 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)仍有部分商業(yè)業(yè)態(tài)的缺失，將會是項(xiàng)目進(jìn)入市場的機(jī)會點(diǎn)； 傳統(tǒng)商圈的發(fā)展受到限制，商圈迫切面臨升級； 隨著生活水平逐漸提高，消費(fèi)需求呈現(xiàn)多樣化的發(fā)展，需要特色化商業(yè)供應(yīng)。 威脅（threaten） 萬達(dá)常發(fā)的租售價(jià)格勢必影響項(xiàng)目的售價(jià)與租金； 處于兩個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目之間，地位尷尬； 如果沒有具專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營管理公司進(jìn)行運(yùn)營，會大大降低商戶的信心，買賣租賃 都會受到影響,19,經(jīng)營實(shí)現(xiàn)精而全，避開規(guī)模制約;,選擇適合的經(jīng)營模式，避免經(jīng)營內(nèi)容重復(fù)，創(chuàng)新但又能發(fā)揮項(xiàng)目自身的優(yōu)勢；,進(jìn)行市場細(xì)分，選擇缺失的業(yè)態(tài)進(jìn)行經(jīng)營，形成互補(bǔ)性經(jīng)營、差異化競爭；,以產(chǎn)品差異化和創(chuàng)新性打造項(xiàng)目核心競爭力，項(xiàng)目定位要附合周邊的商業(yè)氛圍，適合區(qū)域內(nèi)消費(fèi) 水平與習(xí)慣;,對項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，增強(qiáng)買家信心;,項(xiàng)目發(fā)展要符合城市未來發(fā)展要求，適度超前，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可持續(xù)競爭力；,以成功的定位為基礎(chǔ)、強(qiáng)勢招商為依托，帶動項(xiàng)目的銷售與良性經(jīng)營,20,項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略,2.項(xiàng)目經(jīng)營模式論證,基于對鎮(zhèn)江市場的研究分析，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，列出商業(yè)的主要業(yè)態(tài)種類，初步構(gòu)思 本項(xiàng)目的經(jīng)營模式,尋找實(shí)現(xiàn)經(jīng)營模式的商業(yè)資源，確定本案的經(jīng)營模式，根據(jù)經(jīng)營特點(diǎn)確定方案，為 落實(shí)具體的戰(zhàn)略與定位提供參考基礎(chǔ),立足于項(xiàng)目所在商圈及周邊的商業(yè)環(huán)境態(tài)勢，進(jìn)行多角度分析，挖掘與驗(yàn)證市場業(yè) 態(tài)的定位，分析業(yè)態(tài)經(jīng)營可行性,項(xiàng)目經(jīng)營模式論證思路,專業(yè)批發(fā)市場 經(jīng)營業(yè)態(tài),小百貨商貿(mào)城 禮品精品城 服飾鞋帽城 家裝建材城 酒文化城 機(jī)電批發(fā)市場 五金批發(fā)市場 大型蔬菜、干貨市場,大型主力店,百貨,超市 專業(yè)賣場,電器城 （如國美、蘇寧） 電腦數(shù)碼城,主題型購物中心,綜合性購物中心 女性主題商業(yè)中心 高端定位商業(yè)中心,年輕潮流主題商業(yè)中心,休閑餐飲主題商業(yè)中心,項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)種類,市場競爭小，經(jīng)營前景好,市場風(fēng)險(xiǎn)小，利于招商與銷售,符合開發(fā)商對銷售回籠資金的要求,篩選方法：排除法,篩選原則:,24,項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)種類選擇,鎮(zhèn)江居民的人均可支配收入與消費(fèi)性支出均逐年增高;,2010年居民消費(fèi)性支出中，食品，娛樂、教育、文化服務(wù)，衣著和居住的比重分列前四位， 共占78%；特別在餐飲、娛樂與購物方面的消費(fèi)力十分強(qiáng)； 鎮(zhèn)江市的社會消費(fèi)品零售總額增長位居全省第二，居民消費(fèi)力逐步增強(qiáng)。,南徐新城作為鎮(zhèn)江市新中心城區(qū)，特別是三大交通樞紐的帶動和住宅區(qū)的建設(shè)，其社會消費(fèi)品 零售總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他縣區(qū)；,可見，本項(xiàng)目發(fā)展綜合零售商業(yè)的前景可觀： 1.整個(gè)城市零售氣氛膨脹，,2.可共享核心商圈的商業(yè)氛圍；,3.城市居民開始對生活質(zhì)量的追求，開始尋求溫飽后的物質(zhì)精神享受;,商業(yè)與一個(gè)城市的發(fā)展水平有關(guān),城市的消費(fèi)水平有關(guān),根據(jù)之前對鎮(zhèn)江宏觀市場的 分析，可以看出,25,綜合商業(yè)經(jīng)營可行性分析,鎮(zhèn)江市的商業(yè)零售環(huán)境在不斷改善、提高；,項(xiàng)目受三大交通樞紐的帶動，商業(yè)氣氛有升級的潛力，具備發(fā)展綜合性購物,中心的條件和優(yōu)勢；,“萬達(dá)的成形，將有機(jī)會帶動整個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)氣氛，將有助于本項(xiàng)目,發(fā)展綜合性商業(yè)；,商業(yè)對住宅的升值有強(qiáng)大的拉動作用；,商業(yè)升值潛力大，投資回報(bào)高。,考慮到目前區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛薄弱，需要打造特色的綜合商業(yè)，才能增強(qiáng)商圈對目標(biāo)客戶吸引力,26,綜合商業(yè)經(jīng)營可行性結(jié)論, ,以女性為主題，綜合性不夠強(qiáng)； 面向的消費(fèi)群體單一，很難整合 其它商業(yè)業(yè)態(tài)； 所能鎖定的目標(biāo)消費(fèi)群狹窄，不 利于新商場蓄客旺場；,女性主題商業(yè)中心可行性分析,特色主題型綜合商業(yè)中心經(jīng)營可行性分析,1.周邊商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀； 2.周邊居住群體的消費(fèi)力； 3.高端品牌在鎮(zhèn)江的發(fā)展情況； 4.高端定位品牌融合不夠，難招商； 5.目前城市的商業(yè)還處于初級發(fā)展階段；,以上因素決定目前項(xiàng)目不適合發(fā)展高端的商業(yè),高端定位商業(yè)中心,特色主題型綜合商業(yè)中心經(jīng)營可行性分析,只以休閑餐飲為主要經(jīng)營業(yè)態(tài) ，租金回報(bào)不高； 項(xiàng)目為寫字樓裙樓式商業(yè)， 實(shí)現(xiàn)經(jīng)營有一定難度； 可作為補(bǔ)充但不可作為主體。,休閑餐飲主題商業(yè)中心,特色主題型綜合商業(yè)中心經(jīng)營可行性分析, ,針對年輕消費(fèi)群，而且這 個(gè)群體有強(qiáng)烈的消費(fèi)欲望 與需求，追求購物、娛樂 的享受； 潮流又是現(xiàn)代年輕人的消 費(fèi)方向； 年輕群體逐漸成為城市消 費(fèi)的主力，而且這部分消 費(fèi)群體是目前現(xiàn)有的商業(yè) 項(xiàng)目兼顧比較少的；,年輕潮流主題商業(yè)中心,特色主題型綜合商業(yè)中心經(jīng)營可行性分析,本案所在區(qū)域缺乏經(jīng)營百貨的商業(yè)氣氛，單體百貨業(yè)態(tài)無法 和中心商圈競爭； 已有萬達(dá)的萬千百貨，市場容量與消費(fèi)規(guī)模有限，也難以在陌 生商業(yè)環(huán)境中改變消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣； 項(xiàng)目規(guī)模有限，如引入大型品牌百貨，面積需求大，將基本 占用全部商業(yè)面積，能出售面積有限或沒有，項(xiàng)目最后只能 自營收租，但百貨大型主力店給付租金較低，資金回籠慢， 不能達(dá)到能迅速回籠資金的要求； 如只引入省內(nèi)小型百貨作主力店，會有部分面積出售，但品牌 號召力不足，對銷售的拉動力弱，將會導(dǎo)致租金與售價(jià)都不理 想，甚至出現(xiàn)難以銷售的局面；,31,百貨公司業(yè)態(tài)經(jīng)營可行性分析,大型主力店經(jīng)營可行性分析,2、基于市場消化力有限 3、項(xiàng)目規(guī)模限制,排除 不納入本案經(jīng)營范圍,4、基于對銷售資金回籠的考慮 32,百貨業(yè)態(tài)選擇結(jié)論 1、基于競爭抗性,大型主力店經(jīng)營可行性分析,沃爾瑪就在項(xiàng)目對面馬路，就算本項(xiàng)目能引入號召力相當(dāng)?shù)拇笮推放瞥?，也只會出現(xiàn) 惡性競爭局面，對投資預(yù)期產(chǎn)生直接影響，況且大型超市對面積要求高，而本項(xiàng)目規(guī)模小， 引進(jìn)超市將占用大部分面積，能出售回籠資金的面積小，不能達(dá)到迅速回籠資金要求；,的主力店品牌號召力，對項(xiàng)目招商與銷售 沒有正面幫助，反而有負(fù)面影響； 除競爭限制外，百貨業(yè)態(tài)類的抗性也是超 市業(yè)態(tài)面對的。,超市業(yè)態(tài)經(jīng)營可行性分析 處于沃爾瑪核心輻射圈內(nèi)，一般品牌的超 市難以對抗，住宅社區(qū)未曾成熟，即使日 后成熟必將會被社區(qū)超市所包圍， 所以市場對超市的消化力有限； 引入一般的超市，競爭力有限，沒有足夠,大型主力店經(jīng)營可行性分析,超市業(yè)態(tài)選擇結(jié)論,1、基于超市類招商競爭能力無法超過沃爾瑪,2、項(xiàng)目規(guī)模限制,3、基于對銷售資金回籠的考慮,排除不納入本案經(jīng)營范圍,34,大型主力店經(jīng)營可行性分析,不建議經(jīng)營此業(yè)態(tài),項(xiàng)目周邊沒有經(jīng)營此類業(yè)態(tài)的商業(yè)氣氛，對招商與銷 售造成困難，投資者和商戶也會為了投資或經(jīng)營收益， 選擇成熟商圈進(jìn)行投資或經(jīng)營；,此類業(yè)態(tài)目的性消費(fèi)很強(qiáng)，很難共享利用周邊的商業(yè) 客流，孤立獨(dú)存難聚人氣；,國美、蘇寧、 五星、數(shù)碼電腦城,此類業(yè)態(tài)已在市內(nèi)成行成市，且離項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)， 如本項(xiàng)目經(jīng)營此類業(yè)態(tài)難以吸引消費(fèi)者；,廣場失敗經(jīng)營的原因所在。,35,數(shù)碼電器類主力店業(yè)態(tài)可行性分析,大型主力店經(jīng)營可行性分析,小百貨 商貿(mào)城 服飾鞋帽城,經(jīng)營可行性低 經(jīng)營可行性低,家裝建材城,2. 此類型業(yè)態(tài)更偏向適合沿街商鋪，對進(jìn)入商場經(jīng)營會對零售產(chǎn)生影響， 導(dǎo)致招商困難，銷售疲軟； 3. 經(jīng)營范圍類同，且多而雜，缺乏明確的定位與差異，難以改變投資者或 經(jīng)營戶對現(xiàn)狀的看法，當(dāng)然就沒有足夠賣點(diǎn)吸引投資者或商戶； 鎮(zhèn)江輻射集散能力有限，服飾鞋帽批發(fā)容量有限,1. 2.,附近的建材城已發(fā)展成熟且成行成市，難與之競爭； 此類業(yè)態(tài)沒有一定的規(guī)模，很難做到大而全，也很難改變此類消費(fèi)群,的消費(fèi)習(xí)慣,經(jīng)營可行性低,酒文化城,1. 此類型項(xiàng)目遍地開花，最后經(jīng)營狀況普遍較差，商戶已對經(jīng)營小百貨失去 信心，也失去了招商吸引力。,36,批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)可行性分析,禮品精品商貿(mào)城可行性分析, ,一方面集成了小百貨專業(yè)市場的功能，另一方面是對小百貨中某一品類的放 大經(jīng)營，專業(yè)化更強(qiáng)、理念更新，會增強(qiáng)商戶信心，且批發(fā)氣氛無需重新培養(yǎng)； 此類業(yè)態(tài)較少，沒有形成規(guī)模，與周邊的經(jīng)營內(nèi)容形成差異化，有經(jīng)營潛力和 競爭力，利于招商； 一個(gè)主題性強(qiáng)的專業(yè)商場，定位明確，將豐富與完善商貿(mào)城的業(yè)態(tài)，所面向的 客群與小百貨不盡相同，既能共享部分客源，又能形成差異化競爭； 新興產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)，成功機(jī)會高； 此類型商品能做到一定檔次，能提升整個(gè)項(xiàng)目形象，且對消費(fèi)者的吸引力強(qiáng)， 投資與經(jīng)營前景好； 經(jīng)營可行性高,37,批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)可行性分析,經(jīng)營 方向,禮品精品主題的商 貿(mào)城,年輕潮流主題購物 中心,以下對兩種經(jīng)營方向分別進(jìn)行詳細(xì)定位論述 39,項(xiàng)目經(jīng)營模式選擇,3.項(xiàng)目商業(yè)定位建議,a.年輕潮流主題購物中心發(fā)展方向,40, 本地經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入增長快，消費(fèi)力強(qiáng)， 尤其在吃、穿、用方面的商品零售額全面增長 周邊現(xiàn)有及新起的中高檔住宅項(xiàng)目多，有居住氛圍， 區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Υ?本項(xiàng)目的體量有限，商場只能做特色精品商場，以 吸引目標(biāo)消費(fèi)人群 目前鎮(zhèn)江市尚未出現(xiàn)以年輕人消費(fèi)為主的商業(yè)項(xiàng)目， 可與現(xiàn)有的商業(yè)模式有一定的差異又形成互補(bǔ) 商場經(jīng)過經(jīng)營可以提高知名度并蓄積大量的目標(biāo)消 費(fèi)人群，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營及未來租金的增值。,宏觀經(jīng)濟(jì)情況 項(xiàng)目周邊 項(xiàng)目自身 尋找縫隙市場 未來經(jīng)營,42,項(xiàng)目功能定位依據(jù),以年輕人為主,集購物，休閑，美食，娛樂為一體 特色、時(shí)尚、潮流精品型商業(yè)項(xiàng)目,43,項(xiàng)目功能定位,1. 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀；,2. 周邊居住群體的特性（消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣） 3. 目前城市商業(yè)發(fā)展階段 4. 城市居民零售消費(fèi)力； 5. 項(xiàng)目規(guī)劃限制；,6. 符合項(xiàng)目城市功能定位；,中端檔次商業(yè)中心,定位依據(jù)：,44,項(xiàng)目檔次定位,46,星座/又一城/潮坊,潮流動感新天地,項(xiàng)目主題定位,領(lǐng)城星座 -全城潮流動感天地 領(lǐng)城潮坊, ,針對特定的消費(fèi)群體； 符合消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)習(xí)慣與喜好； 符合項(xiàng)目的檔次與功能定位需要； 突出項(xiàng)目主題與打破傳統(tǒng)商業(yè)格局； 風(fēng)格獨(dú)特、具備現(xiàn)代商業(yè)氣息； 城市潮流、時(shí)尚集中地 追求時(shí)尚，崇尚潮流首選營地 年輕人購物消遣娛樂新天地,47,項(xiàng)目形象定位,學(xué)生族, 經(jīng)濟(jì)不完全獨(dú)立， 追求新鮮事物 年輕上班 族,項(xiàng)目所針對的消費(fèi)群 體主流集中在18-30 歲階段充滿潮流氣 息,追逐時(shí)尚個(gè)性的年 輕時(shí)尚消費(fèi)群； 是以年輕上班族為主， 學(xué)生族為輔。, 經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，有穩(wěn) 定的收入，追求 潮流時(shí)尚 48,項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群定位,1、目前商圈零售商業(yè)氣氛不成熟，商業(yè)拉動力較弱，沒能為項(xiàng)目形成強(qiáng)大的外部資源優(yōu)勢，精,品零售核心型商業(yè)沒有得到更多客流以及消費(fèi)力支持,2、從項(xiàng)目開業(yè)到商業(yè)發(fā)展成熟，需要一定時(shí)間的積累，此時(shí)項(xiàng)目需要獨(dú)辟蹊徑尋求發(fā)展，而有 特色的目的消費(fèi)性強(qiáng)的業(yè)態(tài)有利于現(xiàn)階段為項(xiàng)目形成吸客力及帶來大量目的消費(fèi)性強(qiáng)的消費(fèi) 客流,現(xiàn)階段核心業(yè)態(tài)組合：, 突出特色餐飲、時(shí)尚娛樂功能 精品零售為輔,49,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位,50,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位,開業(yè)時(shí)間 規(guī)模 單層面積 經(jīng)營方式 租價(jià) 主要品牌檔次,2005年7月 1萬平方米 1300平方米 2、3層對小租戶招租， 以私營特色店為主 250-700元/月/平方米 中等檔次，主要為潮流 商品,目標(biāo)客戶,以學(xué)生、年輕人、外地 人為主,參考案例 廣州北京路 潮樓, 由海印集團(tuán)投資1000萬元開發(fā)、整改，經(jīng)營中、港、日、韓最新潮的精品、 化妝品、食品等、并引進(jìn)港式餐飲和娛樂項(xiàng)目作為配套的時(shí)尚商場，為消費(fèi) 者提供一個(gè)最新潮的領(lǐng)域。,項(xiàng)目定位, 項(xiàng)目原定位“麗都百貨”與“女人世界”，但因?yàn)榻?jīng)營不善而倒閉，其后被 海印集團(tuán)重新劃分鋪位面積，將流行前線的一部分時(shí)尚元素抽離出來，再重 新進(jìn)行整合，引入以年輕人為目標(biāo)消費(fèi)者的個(gè)體小商鋪，主打年輕、新潮概 念，經(jīng)營效果較好。, 購物環(huán)境：其裝修設(shè)計(jì)源自香港的風(fēng)格，其新奇的風(fēng)格引起消費(fèi)者體驗(yàn)的沖 動人流量比較大，多為年輕人又追求時(shí)尚的青少年居多，商品品類較齊全， 價(jià)錢較合理。, 餐飲、娛樂的經(jīng)營狀況比較好，成功引進(jìn)neway ktv，餐飲如膳谷度概念餐 廳、麥當(dāng)勞、仙蹤林，適合項(xiàng)目的定位，也滿足目標(biāo)消費(fèi)群的消費(fèi)需求。,經(jīng)營狀況,項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位,樓層 一層 二層 三層 四層 五層 六層,業(yè)態(tài) 餐飲、時(shí)尚 精品、通訊 餐飲、服飾 女裝、男裝、 時(shí)尚精品 運(yùn)動系列、 餐飲 ktv ktv,主要品牌 原色通訊、兔仔嘜、膳 谷度概念餐廳、liguo 麥當(dāng)勞、力量、pro kicks 大家樂、星期八 運(yùn)動名牌特賣倉 （outlet） neway neway,七層,餐飲,駿豪海鮮酒樓,參考案例 廣州北京路 潮樓,樓層,主題,主力品牌,負(fù)一層 流行地下街 負(fù)夾層 流行地下街,屈臣氏、 春之花、眼鏡直通車、,一層 二層 三層 四層,潮流一番街 時(shí)尚新干線 美食新天地/ 原宿貤 潮型集中營,佐丹奴、許留山、黃振 龍涼茶 麥當(dāng)勞、仙蹤林、無間 道涮涮鍋 麥當(dāng)勞、代官山 歌哥ktv,參考案例 廣州上下九 東急新天地,吃：以年輕人最追捧的快餐和韓日料理為,主力店，品牌包括麥當(dāng)勞，代官山屋,喝：許留山、快樂檸檬為主的水果飲品和,茶飲料,樂：一間消費(fèi)中低的ktv，適合學(xué)生及年,輕消費(fèi)者娛樂,購：淘不停的精品服飾、鞋帽、首飾店，,多為自營品牌，外貿(mào)尾單,56,參考案例 廣州上下九 東急新天地,經(jīng)營特色：自營品牌較多， 產(chǎn)品風(fēng)格年輕化，價(jià)位大眾 化，吸引較多的初高中生前 來消費(fèi),臨上下九步行街，人流優(yōu)勢 明顯,57,參考案例 廣州上下九 東急新天地,58,項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議 -1f （潮流富一城）,59,項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議 1f （時(shí)尚精品館）,60,項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議 2f （動感悠樂館）,61,項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合建議 3f （美食會所）,附：商業(yè)各業(yè)態(tài)建筑要求分析,62, ,樓層層高：賣場凈高4m以上 柱距要求：柱網(wǎng)開間99米 樓板載荷：500公斤/平方米 卸貨區(qū)：2-3輛小卡車滿載重量及回車空間 電梯（1部大貨梯，1部客梯） 發(fā)電機(jī)容量：24003200kva 使用面積：8000-15000平方米或20000平方米以上 消防：符合國家及當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)并能通過驗(yàn)收 停車位(若與超市在一起，就可減少車位量) 其他要求：供水、供氣、通訊設(shè)施、空調(diào)到位,63,百貨零售業(yè)建筑要求, ,建筑要求：具備廚房污水排放的生化處理裝置以及油煙氣排放的通道； 面積：大眾型餐廳80200平方米，商務(wù)型餐廳15010000平方米均可； 供電：供電量250 kw，主進(jìn)開關(guān)整定值 400a; 供水：日供水指標(biāo)不小于25噸；供水壓力不小于0.2mpa，管徑不小于dn50mm 結(jié)構(gòu)：樓板結(jié)構(gòu)承重：設(shè)計(jì)活荷載炸鍋及冷庫區(qū)不小于450kg/m2，其他區(qū)不小于 350kg/m2； 衛(wèi)生間及其污水排放：污水管線管徑不小于dn150mm； 隔油池及廚房廢水排放：設(shè)置隔油池，隔油池出水管接入大廈地下室污水泵房，污水 泵泵出后接入市政管道，管徑不小于150mm； 新風(fēng)、排風(fēng)：提供新風(fēng)、排風(fēng)口位置，每個(gè)風(fēng)口尺寸400600mm。 64,餐飲業(yè)建筑要求,電影院, ,層高：9米以上，柱距9米以上，柱間跨度不小于24米； 面積：2000-4000平方米，4-8個(gè)廳;一至兩個(gè)350-500人大廳，4-5個(gè)230-300人中型或 有幾個(gè)較小的vip廳； 樓板承載：400公斤/平方米； 電壓：380伏，三芯四相對電纜，照度75-150lx 其他：有小賣部,真冰溜冰場, ,建筑面積：1000-2000平方米不等； 冰面面積800-1000平方米，人均冰面積不少于2.5平方米/人； 層高：5-8米，柱距12米以上； 承重：450公斤/平方米。,65,電影院與真冰溜冰場建筑要求, ,實(shí)用面積不少于2000-2500平米。全落地透明玻璃加戶外廣告燈箱。柱距不少于8米，樓 層凈高不少于4米，設(shè)在3樓以上，門面需要有40平米作為銷售點(diǎn)； 租賃部分物業(yè)層數(shù)12層，如不連續(xù)租賃之樓層，客梯應(yīng)直達(dá)所屬區(qū)域，中間不停留。 工程交付不需要做內(nèi)部裝修，公共區(qū)域要求良好裝修； 自行裝修為初裝修，地板簡單整潔，風(fēng)格自主制定，地板尤其需要高抗壓型、耐磨性。 樓板荷載不小于500公斤/平方米； 層高凈高不低于4米； 中央空調(diào)、冷熱水供應(yīng)以及水壓符合行業(yè)要求； 獨(dú)立用電，單獨(dú)計(jì)量，不少于200千瓦； 停車位不少于200個(gè)（如在商場）。 66,健身中心建筑要求,各行業(yè)經(jīng)營面積及配套設(shè)施之基本要求（僅供參考）,餐飲,業(yè)種 主力餐飲,使用面積（） 1000以上,技術(shù)需求 上下水、電力、天然氣、排煙、排 風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位,其它 營業(yè)時(shí)間較長，充足的停車 位,咖啡廳 西餐吧 美容美發(fā),80-200 300以上 150以上,上下水、電力、廣告位 上下水、電力、天然氣、排煙、排 風(fēng)、隔電池、新風(fēng)、廣告位 上下水（冷、熱水）、電力,便利店,150-500,電力,小儲藏室，24小時(shí)營業(yè),服務(wù)配套 行業(yè) 零售店,藥店/個(gè)人護(hù)理 銀行 服裝服飾、鞋帽、 鐘表、化妝品等 專柜,100-200 100-1000 100以上 20-30,電力、與同業(yè)相隔必須超過300米 電力、獨(dú)立出入口、前面柜臺的營 業(yè)面積在100平方米以上 電力 電力,67,各行業(yè)經(jīng)營面積及配套設(shè)施要求, ,層高及柱距要求：設(shè)計(jì)凈層高不低于4.5米，柱距不少于9米為理想設(shè)計(jì)； 特色型商業(yè)中心商場主通道不小于34米、次通道不小于2.8米； 在項(xiàng)目退紅線的選擇上，應(yīng)遵循使地塊形狀規(guī)則，店鋪能方正間隔，充分利用面積為前提 ； 餐飲：應(yīng)設(shè)計(jì)專門的給排水、排煙、隔油、排污系統(tǒng)。 以上各類型業(yè)種商戶的基本需求，相關(guān)數(shù)據(jù)（如水、電、氣等的用量以及水下管的管徑等 ）要根據(jù)實(shí)際招商客戶而定。 很多主力店商戶提出相對苛刻的建筑要求，從而帶給開發(fā)商較大的建設(shè)成本投入，而在實(shí) 際的招商談判過程中，并非沒有回旋的余地，這些商戶首要考慮的是經(jīng)濟(jì)效益，然后是建 筑要求，所以除主力商家硬性要求的指標(biāo)外，在層高、柱距等方面部分商戶亦會作適當(dāng)讓 步。 68,業(yè)態(tài)建筑小結(jié),b.主題型專業(yè)市場方向,40, 項(xiàng)目周邊的經(jīng)營環(huán)境 項(xiàng)目自身的規(guī)劃和特性 項(xiàng)目經(jīng)營模式, 有利于招商與銷售,定位依據(jù)：, 差異化、前瞻性、唯一性、獨(dú)特性,定位原則：,71,項(xiàng)目功能定位依據(jù), ,項(xiàng)目檔次,經(jīng)營差異化、經(jīng)營品類特色化的批發(fā)市場 實(shí)現(xiàn)批業(yè)市場mall式操作（批零結(jié)合的小商鋪+特色餐飲） 實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理 項(xiàng)目特性,市場競爭 市場空白 經(jīng)營模式,中檔物業(yè) 硬件環(huán)境定位檔 次略高于目前鎮(zhèn)江市 的批發(fā)市場,客戶需求 72,項(xiàng)目經(jīng)營定位,領(lǐng)城藝品世界,鎮(zhèn)江至新至全的精品禮品總匯,74,項(xiàng)目主題定位,集批發(fā)、零售、展銷、餐飲于一體的現(xiàn)代主題式精品商貿(mào)中心,75,項(xiàng)目功能定位,禮品 工藝品 家居裝飾品 個(gè)人飾品 玩具 文具,電子禮品、皮具禮品、金屬禮品、廣告禮品塑料禮品、玉石禮品、煙酒器具、商務(wù)禮品、 婚慶用品 手工藝品、青銅器、金屬工藝、陶瓷工藝、雕刻雕塑工藝、絲綢工藝、樹脂工藝、民 間工藝品、木制工藝品、藤鐵制品、仿古工藝、文房四寶、抽紗、刺繡、染織服裝 家庭時(shí)尚陳設(shè)品：燈具、鏡子、花盆、畫框、掛鐘、家用織品、花飾品； 包括首飾頭飾、手機(jī)飾品、裝飾盒、鑰匙扣、胸章、汽車用品、掛飾燈 毛公仔、電動玩具、娃娃公仔、塑料玩具、充氣玩具、益智玩具等； 學(xué)習(xí)文具，辦公文具；,76,經(jīng)營類別定位,樓層 -1f 1f 2f 3f,業(yè)態(tài) 文具玩具餐飲 飾品 精品禮品 大餐飲,目標(biāo)租戶 玩具、文具、快速餐飲 家居飾品、個(gè)人飾品、工藝品 禮品、工藝品、婚慶禮儀用品 特色餐飲、西式餐廳、咖啡廊,商鋪面積 范圍 10-50 10-30 20-100 50-100,77,項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃,需要購買禮品、個(gè)人飾品、精 品的批發(fā)零售需求,出于購買節(jié)日裝飾品的批發(fā)零 售需求 需要進(jìn)行家居裝修裝飾群體 需要購買文具的批發(fā)、零售需 求 購買玩具的批發(fā)、零售需求,核心群體：本市及其它周邊縣 市的批發(fā)商 主要群體：本市范圍內(nèi)覆蓋個(gè) 體商戶及10-45歲年齡層的消 費(fèi)人群,78,目標(biāo)消費(fèi)群,項(xiàng)目介紹 地理位置 開業(yè)時(shí)間 建筑面積 管理費(fèi) 經(jīng)營模式,負(fù)一至六層為經(jīng)營各類精品、家居用品；七 、八層為大型品牌商家的展示；九層至三十 七層為寫字樓 廣州市解放南路39號（一德路及解放南路 交界）,鄰近地鐵 2004年 約12萬平方米 36元/月/平方米 批零結(jié)合，只租不售,84,參考案例 廣州萬菱廣場,負(fù)1至6層 7至8層 9層 10層 11至17層 18至24層 26至37層,玩具精品家居飾品批發(fā)市場, 定位為“萬菱 玩具精品華南總匯”，營業(yè)面積達(dá)4萬 平方 米；分割成10-30平方米小商鋪 精品家居展示中心，以大品牌商家展示產(chǎn)品 廳為主，店鋪面積較大 商務(wù)會所 精品、玩具、家居飾品會展中心 玩具、精品、家居飾品展示交易辦公層 鞋業(yè)展示交易辦公層 高級辦公層 85,參考案例 廣州萬菱廣場,樓層 4層 5-8層,租金 （ 元/平方米） 200 70-80,樓層 1層 2層 3層,租金 （ 元/平方米） 800 500 300,項(xiàng)目早期定位為百貨商場，但百盛百貨經(jīng)營不善 撤場。 依托項(xiàng)目所在區(qū)域的背景，項(xiàng)目經(jīng)過重新定位為 玩具精品批發(fā)城后，經(jīng)過近年的經(jīng)營，已發(fā)展成為廣 州市最有影響力的玩具精品批發(fā)市場之一。其7、8 層原規(guī)劃為餐飲功能配套，但項(xiàng)目培育成熟后，同樣 轉(zhuǎn)為批發(fā)功能。 86,參考案例 廣州萬菱廣場,案例借鑒點(diǎn)：,萬菱的成功與其地理位置、商場硬件、市場定位、物業(yè)管理都有很大關(guān)系。 1、商鋪面積規(guī)劃不大，容易招租； 2、經(jīng)營品類繁多，但定位明確； 3、兼顧零售業(yè)務(wù)，使人流興旺； 4、購物環(huán)境舒適，硬件條件優(yōu)越； 5、積極進(jìn)行各種宣傳，以提高其知名度； 6、招商初期價(jià)格低廉，吸引商戶,87