魯能集團青島中山路商住項目推廣設想.ppt

中山路項目推廣設想,目 錄,一、項目背景綜述 二、項目swot簡析 三、項目建設規(guī)劃 四、解析小戶型 五、解析商用地產 六、項目定位及目標客戶 七、營銷推廣建議 八、案名策劃及創(chuàng)意思路 九、報廣設計思路及樣稿 十、全程廣告整合服務方式及內容,項 目 背 景 綜 述,中山路的昨天 青島的城市名片 1898年斐迭里街1914年山東街1929年中山路，百年老街，島城百年縮影 。 中山路的現在 投資價值凸現 隨著青島城區(qū)面積的擴張，中山路核心商圈的輻射力逐漸減弱，在島城的商業(yè)地位逐年下降，轉向游覽型商業(yè)； 大量異地拆遷、廣場改造，導致周邊人氣下降到極點，但此時中山路的投資價值凸現 。 中山路的未來 再鑄輝煌 - 改造后的中山路將分為7個區(qū)：現代商業(yè)購物區(qū)、傳統(tǒng)商業(yè)步 行街區(qū)、特色商業(yè)區(qū)、濱海旅游商貿區(qū)、南部旅游餐飲服務區(qū)、中部 文化產業(yè)區(qū)、東北高尚住宅區(qū)，中山路商圈將重現輝煌。,項目 swot 簡 析,優(yōu)勢： 中山路情結 + 政府改造力度 = 巨大的發(fā)展?jié)摿?劣勢： 環(huán)境舊 商業(yè)氛圍弱 人氣差 車位少 本身是爛尾樓 問題： 項目開發(fā)周期與周邊改造周期的矛盾 機會： 中山路在市民心目中的關注程度，及未來旅游型貿易中心的建設，使本項目可以作為參與城市一級開發(fā)的突破口，最大化提升魯能地產的品牌形象，并為未來其他項目的運作打下良好的群眾基礎。,項目建設規(guī)劃住宅篇,戶型分類及所占比例： - a戶型 5060m2 約占40%； - b戶型 70m2 左右 約占30%； - c戶型 8085m2 約占20%； - d戶型 100150m2 約占5%10%； - e 戶型 300m2 以上 約占5% 。 層高：2.8米2.9米 標準層建筑面積：1070m2 左右 樓層初步規(guī)劃： - 7層至23層 （標準層 每層14至16戶） - 24層至29層 （設置為d戶型或e戶型) - 30層31層 （設備層）,建筑材料： -高檔、新型、環(huán)保建材 裝修標準： -公寓公共部位中檔裝飾； - 室內按毛坯房交付，提供菜單式裝修服務 配套設施： - 3或4部上海三菱電梯 - 地下室變頻泵供水 -雙回路供電 -市政管網供熱供氣,項目建設規(guī)劃商業(yè)篇,總建筑面積：45000m2左右 單層建筑面積：約5000m2 總層數：地上6層、地下3層，共9層 配套設施：觀光電梯 垂直升降車用電梯 裝修標準：外立面-玻璃幕墻 內部-高檔飾材,暫定各層功能用途： -地下3層 設備層 -地下2層與地下3層部分面積 停車場 （約110個車位 商業(yè)用） -地下1層至4層 商業(yè)用途 - 5層與6層 停車場 （約150個車位 公寓用）,解析小戶型,曾經熱銷京滬深 北京2002東二環(huán)“solo精舍”；榮豐2008之“非常男女”livinghotel產 權酒店；太合地產之“歐陸景點、世紀星”studio（工作室寓）； 上海1999年“mycity”；靜安區(qū)的“藍朝部落”；新黃埔的“青年匯”；虹 橋地區(qū)的“虹橋首席”； 深圳1998“皇城廣場”和“大鵬花園”；旭飛集團的“華達園”；2002年的 “南光格蘭晴天”、“南景苑”、“都市本色”。 關鍵詞：初次置業(yè) 投資空缺 都市飄族 過渡性住宅 購房年輕化 *小戶型不是市場的主流，但在特定的市期和環(huán)境下卻有一定的市場需求。,解析小戶型, 目標客戶對象分析 - 單身族和年輕夫婦。文化程度較高、事業(yè)初成、收入中等的白領、小公 司經營者，被稱之為“新興而立”族； - 以投資為目的的投資客； - 經濟實力雄厚的有車、有墅族，尋求市區(qū)落腳點； 目標客戶需求分析 - 隨著城市的發(fā)展，市中心的戶型越來越小，市郊戶型越來越大； - 根據目前自身實力，解決居住和工作需要，實現未來滾動置業(yè)； - 交通方便、配套齊全、生活功能完備； - 時尚、活力、保值。,解析小戶型,小戶型的設計要點 - 面積小不等于配套少； - 帶裝修； - 個性、靈動、實用； - 注重家庭辦公配備。 小戶型的推廣語言 - 一把鑰匙開啟一個完整的家； - 空間是創(chuàng)造出來的； - 小空間大創(chuàng)意； - 時尚生活的升級版； - 適合的就是最好的。,解析商用地產, 為何關注商用地產： - 投資轉移一種新的理財方式； - 需求拉動城市改造、經濟發(fā)展、投資需求、外商拓展； - 投資回報率高可高達10%左右，7-8年可收回成本； - 經營方式靈活既轉賣，又可出租、亦可經營。 商用地產的經營模式： - 將商場出租或賣給商業(yè)集團，收取租金或參股分利； - 引進有豐富商業(yè)經驗的人才進行商業(yè)管理，作為房地產之后的后續(xù)投資； - 將商場拆散出售，發(fā)展商組建物業(yè)公司提供售后管理服務，不參與經營； - 將商場出售后反租，統(tǒng)一招商、運營；,解析商用地產,對商用地產的要求： - 選址的要求。人口、交通、規(guī)劃； - 建筑的要求。外型、層次及層高、承重、經營區(qū)域劃分、能源需求、特殊業(yè)態(tài)、外立面及內部裝飾、周邊綠化、休閑廣場及景觀設計； - 配套功能的要求。停車、堆場、裝卸平臺和專用通道、倉庫、辦公及其它后勤輔助設施、內外交通組織及引導、導購等設施； - 管理的要求。消防安全、信息管理系統(tǒng) 、商業(yè)所需的各種弱電系統(tǒng)。 房地產商經營商用地產的特點： - 最大的劣勢在于缺乏商業(yè)管理經驗； - 所掌握的物業(yè)資源使房地產開發(fā)商在與零售商談判中擁有相當大的籌碼； - 存在的問題是，對消費需求和商圈經濟特點缺乏專業(yè)研究，難以把握市場定位； - 入駐商家的選擇與管理是房地產商經營購物廣場遇到的最大難題。,項目定位及目標客戶, 項目定位 - 位置位于青島最有歷史、文化、商業(yè)底蘊，同時又將改造 成島城最具特色的游覽型步行街，具有巨大發(fā)展?jié)摿?的中山路北部； - 外觀時尚、硬朗、醒目； - 內部配套齊全、便捷、環(huán)保； - 商業(yè)專業(yè)性商場、綜合性配套設施、活動中心（見后詳解） - 住宅solo精舍（見后案名創(chuàng)意設計） - 車位商住分流，機械停車； - 形象時尚、健康、活力、睿智、進取、老練。,項目定位及目標客戶, 目標客戶 - 25-35歲的單身、年輕夫婦； - 白領、自由職業(yè)者、中山路經營業(yè)戶； - 外來投資置業(yè)者； - 二次、三次置業(yè)的高收入階層； - 有中山路情結的本地住戶。,營銷推廣建議, 營銷思路 開始階段的營銷推廣主要圍繞已明確規(guī)劃的住宅部分進行，而對尚處斟酌階段的商業(yè)部份，則采取選擇目標客戶有針對性拜訪的方式，進行招商洽談。 這樣的好處是，可視住宅銷售和商業(yè)招商的實際情況，調整地下和商業(yè)部分的功能劃分、經營內容，從而使營銷工作開展的靈活、主動。,營銷推廣建議, 商業(yè)推廣 - 專業(yè)商場。瑞典宜家（ikea）家居超市、蘇寧電器、島城老字號、城 市藝術展館； - 配套服務。酒吧、網吧、俱樂部、中西餐廳、快餐店、茶藝店、洗衣 房、美容美發(fā)、診所、藥店、健身房、郵局、24小時銀行、 便利店、商務中心、快遞中心、租車行； - 活動中心。創(chuàng)業(yè)者樂園（綜合）、青年派（虛擬電子對抗、時尚吧、 派對地帶）、動感中心（健身場館、健身設備、對抗游戲）,項目案名策劃,n36度 n36度，開拓生活n度空間 總有超現實主義者 幻想生活在別處 而真正超越現實的理想 往往誕生在近旁 同是北緯36度 加州海岸的風情恍若眼前 同樣是36度，無論幾多險阻 生活一如體溫般堅定前行 而36度也恰是人起步時的自然角度 昭示著事業(yè)成功的所有奧秘 n36度，催生n度不凡生活 讓人生登上新的高度！,項目案名創(chuàng)意思路,n36度 坐標北緯36度時尚的連線 溫度正常體溫健康的社區(qū) 角度步幅角度事業(yè)的起點,項目案名策劃,印象 時代 破壞建造重生 城市宿命就這樣輪回 每一次的涅磐都留下新的印記 徜徉在歲月的長河里 人們透過各自的眼睛 解讀我們共同的城市 見證了百年滄桑 當昨日的記憶漸行漸遠 榮辱悲歡都成過往云煙 一股勢力噴薄而出 穿越歷史迷局成就經典價值 印象時代中山路上重現東部傳奇,項目案名創(chuàng)意思路,21世紀，我們需要什么？ 單身貴族 “新興而立”族 的選擇solo精舍 丁克一族 假日經濟催生休閑度假式公寓,項目案名創(chuàng)意思路,21世紀，我們投資什么？ 投資模式后小康時代關注焦點 投資種類物業(yè)投資時代的優(yōu)選 投資保障低風險機制運行核心,項目案名策劃及創(chuàng)意思路,雙子座 波拉克斯卡斯托 特性： 能言善道，有較強的溝通能力 辦事利落，細而不亂 勇往直前，不屈不撓 處世灑脫，好玩、好動、好奇 精力旺盛，工作認真,報廣設計思路,n36度 標志采用一種形式感很強的放射 圖形，象征著此項目是一個坐標，也是人 生的坐標，一切事物的發(fā)起點。把文字和 圖形有機的結合在一起，突出了項目本身 的時代感和動感。橘黃色代表了前衛(wèi)、熱 情、