2009年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào).doc

20092009 年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)年合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào) 2010 年年 2 月月 目目 錄錄 第一部分第一部分 房地產(chǎn)行業(yè)政策及市政建設(shè)信息房地產(chǎn)行業(yè)政策及市政建設(shè)信息 一、市政建設(shè)信息 -5 1、09 年合肥軌道交通一號(hào)線適時(shí)開(kāi)工建-5 2、新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)安置點(diǎn)和航站樓全面開(kāi)工 -5 3、兩大集團(tuán)變合肥版“房企大鱷” -5 4、合肥第一高樓國(guó)貿(mào)中心開(kāi)建 共 57 層高 239 米 -6 二、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策-6 1、安徽三大銀行利率 7 折優(yōu)惠“門(mén)檻”都很低 -6 2、合肥 09 年城區(qū)中、小學(xué)學(xué)區(qū)將再度調(diào)整-7 3、合肥公積金最高貸款調(diào)至 35 萬(wàn)-7 4、合肥出新規(guī)：城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地不準(zhǔn)再建多層樓房 -8 第二部分第二部分 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng) 1、2009 年度合肥（含三縣）土地市場(chǎng)表現(xiàn)高度繁榮-8 2、2009 年 5 月和 10 月成為土地交易高峰月 -9 3、合肥土地成本上升明顯 上漲近 1 倍 -9 4、土地推售策略?xún)?yōu)異-9 5、濱湖成為合肥土地推售最成功的區(qū)域-10 6、合肥土地地王回顧-10 一、2009 年合肥（含三縣）土地成交綜述-11 二、2009 年合肥土地成交月度走勢(shì)-12 1、成交宗數(shù)月度走勢(shì)-12 2、成交面積月度走勢(shì)-12 3、成交價(jià)格月度走勢(shì)-13 4、成交總金額月度走勢(shì)-13 5、土地規(guī)劃建筑面積月度走勢(shì)-14 三、2009 年合肥土地成交區(qū)域構(gòu)成-15 1、成交宗數(shù)區(qū)域構(gòu)成-15 2、成交面積區(qū)域結(jié)構(gòu)-15 3、成交價(jià)格區(qū)域?qū)Ρ?16 4、成交總金額區(qū)域?qū)Ρ?16 5、成交成本區(qū)域?qū)Ρ?17 6、土地規(guī)劃面積區(qū)域?qū)Ρ?18 第三部分第三部分 20092009 年合肥住宅市場(chǎng)篇年合肥住宅市場(chǎng)篇 一、2009 年住宅市場(chǎng)總體表現(xiàn)-18 二、2009 年合肥住宅供求關(guān)系 -21 三、2009 年合肥樓市住宅成交量 -22 1、住宅區(qū)域成交量-22 2、住宅成交量走勢(shì)-23 三、2009 年合肥住宅成交均價(jià) -23 1、2009 年住宅區(qū)域成交均價(jià)對(duì)比 -23 四、2009 年合肥住宅成交總金額 -24 1、2009 年合肥住宅成交總金額區(qū)域分布 -24 2、2009 年合肥住宅成交總金額月度走勢(shì) -25 五、2009 年合肥住宅新增量 -26 1、2009 年合肥住宅新增量區(qū)域分布 -26 2、2009 年合肥住宅新增量月度走勢(shì) -26 六、住宅可售量-27 1、全市住宅可售量-27 2、住宅可售量區(qū)域分布-27 第四部分第四部分 20092009 年合肥商業(yè)市場(chǎng)篇年合肥商業(yè)市場(chǎng)篇 一、2009 年合肥商業(yè)成交量 -29 1、2009 年合肥商業(yè)成交量區(qū)域分布 -29 2、2009 年合肥商業(yè)成交量月度分析 -30 二、2009 年合肥商業(yè)成交均價(jià) -31 1、2009 年合肥商業(yè)成交價(jià)格區(qū)域?qū)Ρ?-31 2、2009 年合肥商業(yè)成交價(jià)格月度走勢(shì) -31 三、2009 年合肥商業(yè)成交總金額 -32 1、2009 年合肥商業(yè)成交總金額區(qū)域?qū)Ρ?-32 2、2009 年合肥商業(yè)成交總金額月度走勢(shì) -33 四、合肥商業(yè)可售量-33 第五部分第五部分 20092009 年合肥住宅區(qū)域市場(chǎng)篇年合肥住宅區(qū)域市場(chǎng)篇 一、蜀山區(qū)-34 1、2009 年蜀山區(qū)供求關(guān)系比 -35 2、2009 年蜀山成交量 -35 3、2009 年蜀山成交價(jià)格分析 -36 4、2009 年蜀山成交總金額 -36 5、2009 年蜀山新增量 -37 6、2009 年蜀山住宅可售量 -37 7、蜀山區(qū)住宅銷(xiāo)售套數(shù)前十樓盤(pán)-38 二、廬陽(yáng)區(qū)-38 1、2009 年廬陽(yáng)區(qū)供求關(guān)系比 -39 2、2009 年廬陽(yáng)成交量 -39 3、2009 年廬陽(yáng)成交價(jià)格分析 -40 4、2009 年廬陽(yáng)成交總金額 -41 5、2009 年廬陽(yáng)新增量 -41 6、2009 年廬陽(yáng)住宅可售量 -42 7、2009 年廬陽(yáng)區(qū)住宅銷(xiāo)售套數(shù)前十樓盤(pán) -42 三、包河區(qū)-43 1、2009 年包河區(qū)供求關(guān)系比 -43 2、2009 年包河成交量 -43 3、2009 年包河成交價(jià)格分析 -44 4、2009 年包河成交總金額 -45 5、2009 年包河新增量 -46 6、2009 年包河住宅可售量 -46 7、2009 年包河區(qū)住宅銷(xiāo)售套數(shù)前十樓盤(pán) -47 四、瑤海區(qū)-47 1、2009 年瑤海區(qū)供求關(guān)系比 -48 2、2009 年瑤海成交量 -48 3、2009 年瑤海成交價(jià)格分析 -49 4、2009 年瑤海成交總金額 -50 5、2009 年瑤海新增量 -50 6、2009 年瑤海住宅可售量 -51 7、2009 年瑤海區(qū)住宅銷(xiāo)售套數(shù)前十樓盤(pán) -51 五、高新區(qū)-52 1、2009 年高新區(qū)供求關(guān)系比 -52 2、2009 年高新成交量 -52 3、2009 年高新成交價(jià)格分析 -53 4、2009 年高新成交總金額 -54 5、2009 年高新新增量 -54 6、2009 年高新住宅可售量 -55 7、2009 年高新區(qū)住宅銷(xiāo)售套數(shù)前十樓盤(pán) -55 六、經(jīng)開(kāi)區(qū)-56 1、2009 年經(jīng)開(kāi)區(qū)供求關(guān)系比 -56 2、2009 年經(jīng)開(kāi)區(qū)成交量 -56 3、2009 年經(jīng)開(kāi)區(qū)成交價(jià)格分析 -57 4、2009 年經(jīng)開(kāi)成交總金額 -58 5、2009 年經(jīng)開(kāi)區(qū)新增量 -58 6、2009 年經(jīng)開(kāi)區(qū)住宅可售量 -59 7、2009 年經(jīng)開(kāi)區(qū)住宅銷(xiāo)售套數(shù)前十樓盤(pán) -59 七、政務(wù)新區(qū)-60 1、2009 年政務(wù)新區(qū)供求關(guān)系比 -60 2、2009 年政務(wù)新區(qū)成交量 -60 3、2009 年政務(wù)新區(qū)成交價(jià)格分析 -61 4、2009 年政務(wù)新區(qū)成交總金額 -62 5、2009 年政務(wù)新區(qū)新增量 -62 6、2009 年政務(wù)新區(qū)住宅可售量 -63 7、2009 年政務(wù)新區(qū)住宅銷(xiāo)售套數(shù)前十樓盤(pán) -63 八、新站區(qū)-64 1、2009 年新站區(qū)供求關(guān)系比 -64 2、2009 年新站區(qū)成交量 -64 3、2009 年新站區(qū)成交價(jià)格分析 -65 4、2009 年新站區(qū)成交總金額 -66 5、2009 年新站區(qū)新增量 -66 6、2009 年新站區(qū)住宅可售量 -67 7、2009 年新站區(qū)住宅銷(xiāo)售套數(shù)前十樓盤(pán) -67 九、濱湖新區(qū)-68 1、2009 年濱湖區(qū)供求關(guān)系比 -68 2、2009 年濱湖成交量 -69 3、2009 年濱湖成交價(jià)格分析 -70 4、2009 年濱湖成交總金額 -70 5、2009 年濱湖新增量 -71 6、2009 年濱湖住宅可售量 -71 7、2009 年濱湖區(qū)住宅銷(xiāo)售套數(shù)前十樓盤(pán) -72 第一部分第一部分 房地產(chǎn)行業(yè)政策及市政建設(shè)信息房地產(chǎn)行業(yè)政策及市政建設(shè)信息 一、市政建設(shè)信息一、市政建設(shè)信息 1 1、0909 年合肥軌道交通一號(hào)線適時(shí)開(kāi)工建年合肥軌道交通一號(hào)線適時(shí)開(kāi)工建設(shè) 年初，合肥市長(zhǎng)吳存榮在政府工作報(bào)告中明確表示，東、西高架橋今年將開(kāi)建，另外， 一直備受合肥市民關(guān)注的軌道交通一號(hào)線，也將在今年適時(shí)開(kāi)工建設(shè)。 觀點(diǎn)：合肥作為一個(gè)省會(huì)城市，截止目前還沒(méi)有地鐵，也沒(méi)有城鐵和輕軌，當(dāng)這種遺憾與北 京、上海、廣州等一線城市的公共交通比較之后越發(fā)失落，城市“地鐵遺憾”逐步演變成一種城 市 “地鐵情結(jié)” ，如今，夙愿得償，盼望已久的合肥軌道交通一號(hào)線真的開(kāi)始動(dòng)工了，不再是停 留在圖紙上的藍(lán)圖，合肥軌道交通一號(hào)線就是合肥人的心中的“地鐵” 。軌道交通一號(hào)線一下子 把合肥火車(chē)站、老城區(qū)、濱湖新區(qū)串聯(lián)起來(lái)，距離已不再是遙不可及的問(wèn)題，因?yàn)?，在這個(gè)時(shí)代 沒(méi)有什么比速度更激動(dòng)人心了， “地鐵熱”終于可以在合肥樓市上演了。 2 2、新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)安置點(diǎn)和航站樓全面開(kāi)工、新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)安置點(diǎn)和航站樓全面開(kāi)工 備受矚目的新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目有望 2009 年適時(shí)開(kāi)工建設(shè)，新機(jī)場(chǎng)的安置點(diǎn)位于肥西縣高劉 鎮(zhèn)長(zhǎng)崗社居委旁邊，占地 107916，建筑面積 115860，其中居住面積 108216。另外，還建 有商業(yè)用房 4920，幼兒園 2724。項(xiàng)目總投資 1 億元。另外，新機(jī)場(chǎng)最關(guān)鍵的工程航站 樓也于 2009 年全面動(dòng)工，預(yù)計(jì)明年上半年將完成主體結(jié)構(gòu)工程，2012 年 2 月完成工程竣工驗(yàn) 收，與此同時(shí)，遠(yuǎn)在 30 里以外的市區(qū)各方面也迅速啟動(dòng)配套設(shè)施跟進(jìn)工程 觀點(diǎn)： 據(jù)調(diào)，新橋機(jī)場(chǎng)建成后站坪機(jī)位數(shù)將達(dá) 27 個(gè)，其中近機(jī)位 19 個(gè)，遠(yuǎn)機(jī)位 8 個(gè)， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)駱崗機(jī)場(chǎng)現(xiàn)有中型以上機(jī)位僅有 9 個(gè)的規(guī)模。而新橋機(jī)場(chǎng)將滿足近期(2020 年)旅客流 量 1100 萬(wàn)人次，貨郵吞吐量 15 萬(wàn)噸，飛機(jī)年起降架次 11 萬(wàn)架次的需求；遠(yuǎn)期 2040 年旅客 4200 萬(wàn)人次，貨郵吞吐量 58 萬(wàn)噸，飛機(jī)年起降架次 28 萬(wàn)架次的需求，遠(yuǎn)超過(guò)合肥駱崗機(jī)場(chǎng) 年設(shè)計(jì)旅客吞吐量 150 萬(wàn)人次，到 2020 年，新橋機(jī)場(chǎng)的旅客流量將是駱崗機(jī)場(chǎng)的 7 倍多。7 倍 現(xiàn)有的旅客吞吐量將是一個(gè)怎樣的規(guī)模？可以預(yù)計(jì)，未來(lái) 10 年甚至更遠(yuǎn)，新機(jī)場(chǎng)的運(yùn)行將為合 肥增添多少機(jī)會(huì)，遍及金融、地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、酒店、物流 3 3、兩大集團(tuán)變合肥版、兩大集團(tuán)變合肥版“房企大鱷房企大鱷” 隨著安徽高速地產(chǎn)集團(tuán)的正式成立，合肥市政府打造中部房企大鱷的意圖浮上了水面。7 月 份，在政府的推動(dòng)下，本土國(guó)有房企的重組與合并潮開(kāi)始上演。7 月 8 日，合肥城建與合肥中 房從資本市場(chǎng)開(kāi)始醞釀重組；與此同時(shí)，7 月份合肥第二家房企巨無(wú)霸也已經(jīng)醞釀成型，安徽高 速公路總公司旗下 5 家房地產(chǎn)公司合并成立一家房地產(chǎn)集團(tuán)。國(guó)資房企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合肥有望出 現(xiàn)在全國(guó)市場(chǎng)上一爭(zhēng)高下的房企大鱷。 觀點(diǎn)：如果簡(jiǎn)單地把現(xiàn)有合肥房企分成兩類(lèi)，一類(lèi)是外來(lái)房企，另外一種就是本土房企，外 來(lái)房企進(jìn)軍合肥，也有兩種方式，直接過(guò)來(lái)投資開(kāi)發(fā)，像萬(wàn)達(dá)，但這種直接登陸的模式一般風(fēng)險(xiǎn) 較大，成本較高，只適合少數(shù)實(shí)力強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)企業(yè)；外地開(kāi)發(fā)企業(yè)另外一個(gè)異地?cái)U(kuò)張的模式就是 走聯(lián)合之路，和本土開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合起來(lái)，充分利用自身在資金、管理等方面的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)積極聯(lián) 合本土房企資源、關(guān)系等優(yōu)勢(shì)，取得共贏。本土開(kāi)發(fā)企業(yè)如何抗衡這種競(jìng)爭(zhēng)？目前，業(yè)界也有一 些戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)可供參考。一個(gè)是組團(tuán)，以產(chǎn)權(quán)為紐帶，改變?cè)瓉?lái)小打小鬧的局面，組建房地產(chǎn)集團(tuán)， 以國(guó)有房企為主，像濱湖集團(tuán)、安徽高速就是走這種方式，另外一個(gè)就是錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，把雞蛋分散 在不同的籃子里，不僅在合肥開(kāi)發(fā)，而且安徽三線城市、甚至四級(jí)城市和縣級(jí)城市也搞開(kāi)發(fā)，這 樣的例子也很多。 4 4、合肥第一高樓國(guó)貿(mào)中心開(kāi)建、合肥第一高樓國(guó)貿(mào)中心開(kāi)建 共共 5757 層高層高 239239 米米 安徽第一高樓安徽國(guó)際金融貿(mào)易中心主體工程開(kāi)工建設(shè)。安徽國(guó)際金融貿(mào)易中心項(xiàng)目毗 鄰安徽飯店，是一個(gè)集商業(yè)、辦公、金融服務(wù)為一體的大型“城市服務(wù)綜合體” ， 總投資 11 億 元，總建筑面積 22 萬(wàn)平方米，包含 1 幢 57 層超高層頂級(jí)寫(xiě)字樓、1 幢 26 層辦公樓、6 層商業(yè) 裙房、地下 3 層復(fù)式車(chē)庫(kù)等相關(guān)配套設(shè)施，被省政府列入安徽省“861”行動(dòng)計(jì)劃項(xiàng)目，并被合 肥市委、市政府列入合肥市“大建設(shè)”城市改造的重點(diǎn)調(diào)度項(xiàng)目。該項(xiàng)目是目前全省唯一采用鋼 管砼柱、型鋼梁外框架、鋼筋砼核心筒組合結(jié)構(gòu)體系的項(xiàng)目，也是全省目前樓體最高的（總高度 達(dá) 239 米） ，被合肥地名委命名為“安徽國(guó)際金融貿(mào)易中心” 。 觀點(diǎn)：每個(gè)城市都有自己的第一高樓，而且?guī)缀趺窟^(guò)幾年，其第一高樓記錄總被很快刷新。 第一高層滿足了人們對(duì)高度挑戰(zhàn)的渴望和對(duì)天空的向往，它不僅僅是鋼筋水泥、玻璃幕墻，在另 外一個(gè)層面，也即寄托了一種建筑藝術(shù)和文化的積淀。今天，我們以這樣的眼光來(lái)看安徽國(guó)際金 融貿(mào)易中心這個(gè)未來(lái)的安徽第一高樓，心里可能會(huì)平靜一點(diǎn)，也許終有一天它會(huì)被超越，但歷史 記得它曾經(jīng)是合肥“大建設(shè)”的重要見(jiàn)證之一。 二、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策二、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策 1 1、安徽三大銀行利率、安徽三大銀行利率 7 7 折優(yōu)惠折優(yōu)惠“門(mén)檻門(mén)檻”都很低都很低 在中國(guó)工商銀行給出老房貸利率 7 折優(yōu)惠的“低門(mén)檻”后，在安徽的中國(guó)銀行、徽商銀行 也透露了他們的優(yōu)惠細(xì)則，市民享受 7 折優(yōu)惠的門(mén)檻很低， “差不多和工商銀行一模一樣。 ” 老房貸利率 7 折優(yōu)惠“低門(mén)檻”在安徽已漸呈燎原之勢(shì)。銀行業(yè)人士表示，當(dāng)前態(tài)度曖昧的其 他商業(yè)銀行“跟進(jìn)”的可能性非常大，不單單是出于市場(chǎng)的考慮，為了應(yīng)對(duì)“天下人悠悠之口” 。 觀點(diǎn)： “救市”當(dāng)下猛藥。當(dāng)初樓市不少專(zhuān)家有這樣的建議，現(xiàn)在來(lái)看，中央這個(gè)貨幣政 策的見(jiàn)效是明顯的，而且事后就效果來(lái)看，非常及時(shí)。政策極大地啟動(dòng)了剛性需求，繼剛性需求 持續(xù)爆發(fā)之后，樓市強(qiáng)勁反彈，不僅給房地產(chǎn)的冬天帶來(lái)春暖花開(kāi)的行情，更為重要的是以房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槠鯔C(jī)，及時(shí)遏制了總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑的勢(shì)頭。 2 2、合肥、合肥 0909 年城區(qū)中、小學(xué)學(xué)區(qū)將再度調(diào)整年城區(qū)中、小學(xué)學(xué)區(qū)將再度調(diào)整 確保農(nóng)村地區(qū)小學(xué)適齡兒童入學(xué)率接近 100%；促進(jìn)磨店職教基地建設(shè)，整合職教資源；規(guī) 范教育收費(fèi)行為，堅(jiān)決制止亂收費(fèi)行為；2009 年城區(qū)中小學(xué)布局將再作調(diào)整新年伊始，市 教育局透露，2009 年教育工作“亮點(diǎn)”紛呈。近年來(lái)，為了均衡全市教育發(fā)展，我市已經(jīng)對(duì)部 分學(xué)區(qū)進(jìn)行了調(diào)整。據(jù)介紹，2009 年，我市將全面推進(jìn)義務(wù)教育階段學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，繼續(xù)實(shí) 施城區(qū)中小學(xué)布局調(diào)整，整合老城區(qū)中小學(xué)優(yōu)質(zhì)教育資源。結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，調(diào)整農(nóng)村中小學(xué)布 局，撤并一批農(nóng)村薄弱學(xué)校。合肥市中小學(xué)學(xué)區(qū)規(guī)劃方案于 6 月 10 日公布。據(jù)悉，今年合肥市 公辦中小學(xué)繼續(xù)嚴(yán)禁跨行政區(qū)招生，嚴(yán)格控制跨學(xué)區(qū)擇校行為，市區(qū)和縣城城區(qū)擇校生比例控制 在 5%以?xún)?nèi)。 。 觀點(diǎn)：買(mǎi)房就是買(mǎi)學(xué)區(qū)房，樓市經(jīng)典不衰的營(yíng)銷(xiāo)名言“住名宅，上名校。 ”受中國(guó)傳統(tǒng) 歷史文化中的熏陶，國(guó)民在擇居方面無(wú)不把擁有或比鄰優(yōu)秀學(xué)區(qū)的環(huán)境作為極端重要的影響因素。 房源附近的學(xué)區(qū)對(duì)購(gòu)房者的選擇起著重大的影響作用，有時(shí)甚至成為核心因素，如濱湖集團(tuán)開(kāi)發(fā) 的“書(shū)香門(mén)第” ， “國(guó)字號(hào)”的學(xué)區(qū)承諾，一經(jīng)推出，不到一月時(shí)間就銷(xiāo)售告罄。學(xué)區(qū)資源成為眾 多樓盤(pán)的重要的砝碼，名校周?chē)姆慨a(chǎn)公司紛紛打出購(gòu)房看學(xué)區(qū)的廣告，說(shuō)到底，學(xué)區(qū)房的熱銷(xiāo) 背后隱藏著的是是社會(huì)教育資源的不均衡。 3 3、合肥公積金最高貸款調(diào)至、合肥公積金最高貸款調(diào)至 3535 萬(wàn)萬(wàn) 合肥市住房公積金管委會(huì)對(duì)合肥市及省直目前執(zhí)行的公積金貸款政策進(jìn)行調(diào)整，包括將公積 金貸款最高額度調(diào)高到 35 萬(wàn)元，職工買(mǎi)新房最低首付款只需兩成等，其中省直公積金貸款即日 起執(zhí)行新政，執(zhí)行期至今年 12 月 31 日。而合肥市住房公積金管理中心的貸款政策調(diào)整具體執(zhí) 行日期目前未公布。此次政策調(diào)整涉及到老百姓最關(guān)心的貸款最高額度、最低首付比例等。借款 人及配偶均按規(guī)定正常繳存住房公積金的，最高貸款額度由 20 萬(wàn)元調(diào)至 35 萬(wàn)元；借款人單方 按規(guī)定正常繳存住房公積金的，最高貸款額度由 15 萬(wàn)元調(diào)至 25 萬(wàn)元。首付款比例則是降低， 借款人購(gòu)買(mǎi)新建住房首付款下限由之前的三成調(diào)至兩成，購(gòu)買(mǎi)二手住房首付款下限調(diào)至三成。 觀點(diǎn)：盤(pán)點(diǎn) 2009 年合肥樓市各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中有關(guān)住房公積金政策的調(diào)控最為頻 繁。有關(guān)于簡(jiǎn)化公積金貸款手續(xù)的規(guī)定，有擴(kuò)大公積金用途的規(guī)定，有提前提取公積金的規(guī)定， 有商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款的規(guī)定，這里限于篇幅，我們只選取了擴(kuò)充公積金貸款上限的一條。一 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)人告訴記者，公積金貸款政策調(diào)整后，市民既能貸到更多錢(qián)，而且 首付也降低了，對(duì)準(zhǔn)備買(mǎi)房的市民來(lái)說(shuō)是一大好事，一定程度上會(huì)刺激那些準(zhǔn)備買(mǎi)房，但不愿用 商業(yè)貸款的市民盡快下手買(mǎi)房，并且可以享受到切切實(shí)實(shí)的優(yōu)惠。 4 4、合肥出新規(guī)：城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地不準(zhǔn)再建多層樓房、合肥出新規(guī)：城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地不準(zhǔn)再建多層樓房 合肥市城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地將不會(huì)再建多層，多層商務(wù)或住宅樓房將成稀缺乃至絕版資源。為了 讓每一寸土地都得到合理、高效的利用，相關(guān)部門(mén)建立了以容積率為核心的技術(shù)指標(biāo)體系，來(lái)指 導(dǎo)工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性用地的使用。其中，工業(yè)用地平均容積率從過(guò)去的 0.6 提高到 1.0 以上；而 經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率從 1.5 提高到 2.5 以上，城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)不準(zhǔn)建多層，要求建高層。這 意味著，今后合肥城區(qū)不會(huì)再有新的多層住宅樓和商務(wù)樓，已建成和早期拿到指標(biāo)在建的多層樓 房將成稀缺資源。 觀點(diǎn)： 2008 年秋天，已步入土地稀缺時(shí)代的合肥，成為國(guó)家節(jié)約集約用地試點(diǎn)市。土地規(guī) 劃的核心指標(biāo)的容積率的控制，使得后期的合肥城區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用地不在出現(xiàn)多層建筑。而目前已 轉(zhuǎn)讓的土地或者未完全開(kāi)發(fā)的多層用途土地，將真正成為稀缺珍貴的資源。從土地規(guī)劃來(lái)看，限 制城區(qū)的多層建筑，對(duì)土地的合理、有效利用，打造節(jié)約集約用地試點(diǎn)城市是非常有效的方式之 一。但對(duì)合肥樓市建筑物業(yè)類(lèi)型將產(chǎn)生重大影響。將必然助推多層類(lèi)型商品房的價(jià)格快速上漲， 甚至別墅類(lèi)型的商品房也隨之飆升，同時(shí)也將改變消費(fèi)目前較為嚴(yán)重的多層購(gòu)買(mǎi)意向，促使小高 層甚至高層成為市場(chǎng)主要供應(yīng)類(lèi)型和消費(fèi)購(gòu)置方向。從房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展和中國(guó)國(guó)情來(lái)看，土地永 遠(yuǎn)是稀缺資源，而城區(qū)作為優(yōu)質(zhì)居住資源，小高層或者高層會(huì)促使土地得到高效利用，且也能使 得更多的民眾享受城區(qū)的商業(yè)配套和便利。 第二部分第二部分 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng) 1 1、20092009 年度合肥（含三縣）土地市場(chǎng)表現(xiàn)高度繁榮年度合肥（含三縣）土地市場(chǎng)表現(xiàn)高度繁榮 2009 年合肥土地交易表現(xiàn)出極高的繁榮度，全年共計(jì)成交 95 宗地塊，成交面積為 6972.9 畝，折合成共計(jì) 464.86 萬(wàn)，平均成交價(jià)格為 271.5 萬(wàn)/畝，成交總金額高達(dá) 189.32 億元，土 地規(guī)劃建筑面積為 1297.83 萬(wàn)，為 2010 年和 2011 年的樓市供應(yīng)量打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，2009 年 換算成地面價(jià)為 4072.6 元/，樓面價(jià)為 1458.8 元/。 從 2009 年的土地推售效果來(lái)看，合肥土地交易含金量極高，區(qū)域搭配、地塊大小配比、新 區(qū)和舊城改造配比和明星優(yōu)質(zhì)地塊等方面都表現(xiàn)出很高的成功性；另外從逐月的土地推售來(lái)看， 依據(jù)土地需求程度合理推出地塊，為土地的較高價(jià)值的成功轉(zhuǎn)讓打下基礎(chǔ)。 2 2、20092009 年年 5 5 月和月和 1010 月成為土地交易高峰月月成為土地交易高峰月 合肥土地轉(zhuǎn)讓在月度表現(xiàn)出很不均衡，在 5 月和 10 月出現(xiàn)兩個(gè)明顯的高峰月。2009 年經(jīng)過(guò) 前 5 個(gè)月樓市高速回暖，成交量的急速攀升，樓市無(wú)論是絕對(duì)成交量還是后市的走高趨勢(shì)，促使 開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的積極性和條件成熟，也使得合肥土地市場(chǎng)的交易活躍度明顯提升。2009 年 5 月 達(dá)到本年度的第一個(gè)高峰期，是土地成交量最高的月度，共計(jì)成交 22 宗土地，成交面積為 1610.9 畝；還展示出新的特征，即產(chǎn)生 2009 年第一個(gè)“地王”，為合肥土地市場(chǎng)的高成交量和明顯地 塊的成功轉(zhuǎn)讓都起到“催化”作用。 2009 年 10 月份又是合肥土地交易市場(chǎng)表現(xiàn)出的第二高峰月，該月成交 13 宗地塊，成交面 積為 1203.8 畝，僅次于 5 月份，但 10 月份表現(xiàn)出高成交量和高土地成本的雙高特征，也是 2009 年土地競(jìng)拍最為激烈的月度。在剛性需求和樓市相關(guān)優(yōu)惠政策的雙重促進(jìn)下，使得合肥樓 市成交量轉(zhuǎn)入高速通道；自 6 月份后，在投資性置業(yè)入市和樓市慣性推動(dòng)，更是每個(gè)月都突破萬(wàn) 套大關(guān)，成交均價(jià)也逐月刷高，高成交量和高房?jī)r(jià)雙高市場(chǎng)表現(xiàn)；在售樓盤(pán)的可售量逐月遞減， 已經(jīng)降至歷史的低點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地可供開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備量降低，拿地的緊迫性提高。樓市銷(xiāo) 售行情高度繁榮現(xiàn)實(shí)、對(duì)后市高期望值、開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地迫切和企業(yè)資金回籠充分四個(gè)方面促使合 肥土地交易市場(chǎng)的成功。 3 3、合肥土地成本上升明顯、合肥土地成本上升明顯 上漲近上漲近 1 1 倍倍 2009 年是近幾年合肥土地成本上漲最為明顯的年度。在合肥（含三縣）2009 年 1 月的土地 樓面均價(jià)為 918.1 元/最低值，而在 9 月份土地樓面均價(jià)高達(dá) 2560.0