2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》精選模擬試題及答案（五）.doc

2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（五）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、個(gè)人住房抵押貸款期限可長達(dá)()年。a10b20c30d502、反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（）。a房地產(chǎn)平均價(jià)格b房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格c房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)d房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格3、剩余法確定項(xiàng)目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤保持在()a.區(qū)域范圍b.規(guī)定范圍c.合理范圍d.期望范圍4、商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)宗地的位置應(yīng)是()a.街角地b.多面臨街地c.一面臨街地d.畸零地5、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是（）。a.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期b.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期c.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期d.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期6、房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)可從()兩個(gè)方面進(jìn)行考察。a投資資金量和預(yù)期收益資金b資金流通方式和對(duì)策c出租、出售或經(jīng)營形態(tài)d物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)7、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自19972002年分別為3100元m2、3260元m2、3440元m2、3620元m2、3800元m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價(jià)格為（）元m2。a4120b4149c4184d42168、某套住宅的套內(nèi)建筑面積價(jià)格為2600元/m2，已知使用面積為58m2，套內(nèi)建筑面積為67m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為6m2。該套住宅的建筑面積價(jià)格為（）元/m2。a、2600.00b、2386.30c、2832.84d、3003.459、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的()。a銷售收b轉(zhuǎn)讓收c租金收入d利息收入10、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷ラg有一定的（）。a、互補(bǔ)性b、權(quán)益差別c、替代性d、外部環(huán)境差異11、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為()年。a063b163c225d125012、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）元/m2。（提供）a3275b3287c3402d437513、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。a37b40c60d6314、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（）。a建筑師b結(jié)構(gòu)工程師c設(shè)備工程師d監(jiān)理工程師15、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平豹高低主要取決于（）。a經(jīng)營成本b物業(yè)檔次c業(yè)主目標(biāo)收益要求d同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系16、有一計(jì)算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，經(jīng)測算，該項(xiàng)目的投資收益率為10，銀行貸款利率為6，計(jì)算期內(nèi)，凈現(xiàn)值的期望值為125萬元，凈現(xiàn)值期望值的標(biāo)準(zhǔn)差為65萬元，則在計(jì)算期內(nèi)，該項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是（）。a52b58c62d6817、某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率5%,為吸引5年期的儲(chǔ)戶，則其3年期存款的單利年利率應(yīng)大于()%。a、5.53b、5.0c、6.53d、4.5318、下列費(fèi)用中，不屬于企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。a審計(jì)費(fèi)b利息c外匯、匯兌凈損失d融資代理費(fèi)19、在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（）。a第一階段b第二階段c第三階段d第四階段20、銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為725，則名義年利率是()。a702b704c750d78521、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為07的還款方式，并在最后1個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了()元。a1375b4102c4322d452222、銀行為某家庭提供了年利率為6、按月等比遞增償還、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個(gè)月的還款額是（）元。a1843.86b1847.55c2279.87d2291.2723、在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)包含一份由（）的估價(jià)師簽名、蓋章的聲明。（建設(shè)工程教育網(wǎng)整理）a本估價(jià)機(jī)構(gòu)所有b所有參加該估價(jià)項(xiàng)目c由引交估價(jià)項(xiàng)目負(fù)第一責(zé)任d任本估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人24、商業(yè)中心往往位于地價(jià)高昂的()a.黃金地段b.邊緣地段c.落后地段d.一般地段25、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（）。a彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損b提取法定盈余公積金c提取公益金d向投資者分紅26、房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的（）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。a有用性、稀缺性、有效需求b供給、需求、利用狀況c權(quán)利、租金、利率d價(jià)值、使用價(jià)值、供求27、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地（）。a最低價(jià)格b最高價(jià)格c平均價(jià)格d成交價(jià)格28、估價(jià)報(bào)告有效期應(yīng)從（）起計(jì)。a估價(jià)時(shí)點(diǎn)b估價(jià)作業(yè)期c出具估價(jià)報(bào)告之目d簽訂估價(jià)委托合同之日29、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（）。a時(shí)間類參數(shù)b融資類參數(shù)c評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)d收益類指標(biāo)30、在采用假設(shè)開發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。a未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值b投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)c銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)d開發(fā)成本和管理費(fèi)用31、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的主要誘因是（）。a土地稀缺b城市化進(jìn)程快c競爭充分性d交易復(fù)雜性32、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的不確定性因素不包括()。a購買價(jià)格b容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)c空置率d運(yùn)營費(fèi)用33、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。a出售b抵押c轉(zhuǎn)d經(jīng)營34、某居民樓總建筑面積為5000m2，房地總價(jià)值為1000萬元，其中土地總價(jià)值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價(jià)值為35萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，該人占有的土地份額為（）。a.3b.3.5c.7d.435、隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體上呈（）波動(dòng)的趨勢(shì)。a向下b平穩(wěn)c不穩(wěn)定d向上二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有（）。a資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然b利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志提供c從消費(fèi)者角度來看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償d即使資金存在時(shí)間價(jià)值，也可以對(duì)不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量進(jìn)行直接比較e資金時(shí)間價(jià)值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險(xiǎn)因素等2、從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析()。a物理結(jié)構(gòu)b區(qū)域結(jié)構(gòu)c產(chǎn)品結(jié)構(gòu)d供求結(jié)構(gòu)e總量結(jié)構(gòu)3、下列關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的表述中，正確的有（）。a基礎(chǔ)租金是根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平確定的b基礎(chǔ)租金高于市場租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用c基礎(chǔ)資金低于市場租金時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)需要降低經(jīng)營費(fèi)用d在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金e在寫字樓市場較好的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金4、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有（）。a開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇b評(píng)價(jià)方案構(gòu)造c區(qū)位分析與選擇d開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇e融資方式的分析與選擇5、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。a取得土地使用權(quán)時(shí)的出讓金或轉(zhuǎn)讓金b基礎(chǔ)設(shè)旌建設(shè)費(fèi)c公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)d勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)e管理費(fèi)6、房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理包括（）。a開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批b規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批c規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批d核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證e核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書7、在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。a、求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格b、在求取路線價(jià)時(shí)沒有搜集非正常交易實(shí)例c、該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致d、該路線價(jià)與待估宗地價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格e、路線價(jià)是標(biāo)準(zhǔn)宗地的平均水平價(jià)格8、政府對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有（）。a加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入b調(diào)整銀行貸款利率c調(diào)整公共住房政策d調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策e加快城市化進(jìn)程9、下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有（）。a.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通b.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施c.某宗土地使用中，要求容積率為2.0d.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路e.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)10、市場主體通常包括（）。a買家b賣家c交易對(duì)象d交易價(jià)格e交易行為11、企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（）。a量力而行法b銷售百分比法c目標(biāo)任務(wù)法d競爭對(duì)等法e談判法12、房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有（）。a產(chǎn)品調(diào)查b價(jià)格調(diào)查c市場需求質(zhì)量調(diào)查d分銷渠道調(diào)查e促銷策略調(diào)查13、下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有（）。a可比實(shí)例一定是交易實(shí)例b可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例c交易實(shí)例一定是可比實(shí)例d交易實(shí)例不定是可比實(shí)例e可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例14、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為24，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8，則下列表述中正確的有（）。a乙地塊比甲地塊貴b甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2c甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等d甲地塊比乙地塊貴e乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m215、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括（）等。a最佳用途b最佳位置c最佳規(guī)模d最佳環(huán)境e最佳集約度三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、在城市房屋拆遷沽價(jià)中，當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時(shí)，由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況，因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來。（）2、一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價(jià)結(jié)果報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。（）3、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí)，投資分析是站在一般投資者的立場上，而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場上。4、在確定建筑物的重置價(jià)格或建筑安裝工程費(fèi)時(shí)，都應(yīng)包含開發(fā)管理費(fèi)用。（）5、開發(fā)周期較長的房地產(chǎn)，供給彈性相應(yīng)較小。（）6、假設(shè)開發(fā)法主要估價(jià)新建房地產(chǎn)的價(jià)值。7、在現(xiàn)金流量圖上。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)所表示的只能是資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)，而不是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)。（）8、我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)中目前采用的銷售面積指標(biāo)，是指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。()9、評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價(jià)值，但應(yīng)包含其地下部分的價(jià)值。（）10、在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（）11、某建筑物建成于1996年10月1日，該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得，土地使用權(quán)年期為40年；該類建筑物壽命為50年：殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計(jì)算的成新率為80。（）12、在某一時(shí)點(diǎn)，投資價(jià)值是唯一的，而市場價(jià)值因投資者的不同而不同。（）13、房地產(chǎn)市場上的投資周期領(lǐng)先于自然周期的變化。（）14、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。（）15、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，如果某影響因素最初對(duì)某房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。（）四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、某購物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的35。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營3年后整體轉(zhuǎn)售，凈轉(zhuǎn)售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問題：1、若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2（精確到個(gè)位）?2、在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）?（12分）2、6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓土地與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運(yùn)營費(fèi)用約占租賃有效毛收入的35%，資本化率為10%。2012年房地產(chǎn)估價(jià)師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精選模擬試題及答案（五）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、c2、c3、c4、c5、c6、d7、c8、b9、c10、c11、c12、c13、a14、a15、d16、a17、a18、a19、b20、c21、b22、a23、b24、a25、a26、a27、c28、c29、d30、c31、c32、b33、d34、b35、d二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、abce2、bcde3、abcd4、abcd5、bcd6、abcd7、ac8、bcd9、ace10、ab11、abcd12、abde13、ad14、de15、ace三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、2、3、4、5、6、7、8、x9、10、11、12、13、14、15、四、計(jì)算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、1、解法一：敘述法一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金（1）計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量1）第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元2）第2年年初：投資=-5400萬元；甲銀行貸款5400萬元凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元3）第3年年初：歸還甲銀行貸款=2700（1+9）2+5400（1+9）=9093.87萬元乙銀行貸款=9093.87萬元凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元4）第3、4年年末：還本付息=9093.877=636.57萬元營運(yùn)成本=（1.57095x+1000010）35=（0.9975x+1000）35萬元經(jīng)營收入=1.57095x+1000010=（0.9975x+1000）萬元凈現(xiàn)金流量-（0.9975x+1000）65萬元5）第5年年末：還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元營運(yùn)成本=（0.9975x+1000）35萬元經(jīng)營收入=（0.9975x+1000）萬元轉(zhuǎn)售收入=（0.9975x+1000）659.5萬元凈現(xiàn)金流量=（0.9975x+1000）65+（0.9975x+1000659.5-9730.44=（0.9975x+1000）6510.5-9730.44萬元（2）求基礎(chǔ)租金2、計(jì)算全投資內(nèi)部收益率firr（1）計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量1）第1年年初投資=8100萬元2）第2年年初投資=5400萬元3）第3年、4年年末：經(jīng)營收入=0.99751915+1000=2910.21萬元經(jīng)營成本=2910.2135=1018.57萬元凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元4）第5年年末：經(jīng)營收入=43.99751915+1000=2910.21萬元經(jīng)營成本=2910.2135=1018.57萬元轉(zhuǎn)售收入=2910.21659.5=17970.55萬元掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元（2）計(jì)算內(nèi)部收益率設(shè)i 1=13，則有：解法二：圖表法一、列出自有資金現(xiàn)金流量表（年來），設(shè)計(jì)出租金為x二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率，列表：2、解：（1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值辦公樓整體年凈收益=80300085%（135%）12=159.12萬元收益年限=406=34年辦公樓現(xiàn)值為：v=a/r11/(1+r)2=159.12/10%11/(1+10%)34=1528.92萬元（2）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格乙方使用權(quán)年凈收益=80200085%（135%）12=106.08萬元乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11年乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為：v=a/r11/(1+r)2=106.08/10%11/(1+10%)11=689萬元（3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值乙方使用權(quán)價(jià)格=1528.92689=839.92萬元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