東方物流配送中心及超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

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selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragrap selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2selection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopointselection.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphformat.linespacinglinestopoction.paragraphformat.linespacinglinestopoints(2)selection.paragraphfaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahf 第一章 總 論 第一節(jié) 概 述 項(xiàng)目名稱 ：無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目 建設(shè)單位 ：無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司 法定代表人 ：潘霄燕 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 ：席國(guó)良 項(xiàng)目聯(lián)系人 ：張賢 聯(lián)系地址 ：江蘇省無(wú)錫市中山路 343 號(hào) 電 話傳 真郵 編：214001 一、項(xiàng)目建設(shè)單位基本情況 無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱股份公司）創(chuàng)立于 1999 年 9 月，由原江蘇無(wú)錫商業(yè) 大廈有限公司整體變更而來(lái)，是由江蘇無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司(占總股本 90%)為主發(fā) 起人聯(lián)合無(wú)錫市商業(yè)實(shí)業(yè)有限公司、無(wú)錫市商業(yè)建設(shè)發(fā)展公司、無(wú)錫商業(yè)對(duì)外貿(mào)易公司、 無(wú)錫天鵬集團(tuán)公司組建的現(xiàn)代大型百貨零售企業(yè)，注冊(cè)資本 6869 萬(wàn)元，2000 年末總資產(chǎn) 27519 萬(wàn)元。股份公司擁有營(yíng)業(yè)面積 2 萬(wàn)平方米，員工 1050 余人，是無(wú)錫市名牌商店、 江蘇省文明單位、全國(guó)百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范點(diǎn)，2000 年主營(yíng)收入 8.6 億元，利潤(rùn)總額 4339 萬(wàn)元。 1、 、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)概概況況 （1）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 股份公司是無(wú)錫市最大的商業(yè)零售企業(yè)，地處無(wú)錫市黃金地段三陽(yáng)廣場(chǎng)，地理位置優(yōu)越。 股份公司主營(yíng)場(chǎng)所占地面積 1.23 萬(wàn)平方米，建筑面積 4 萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積 2 萬(wàn)平方米， 擁有五層營(yíng)業(yè)大樓，設(shè)五個(gè)賣(mài)場(chǎng)。 （2）經(jīng)營(yíng)范圍 國(guó)內(nèi)貿(mào)易，移動(dòng)電話機(jī)配件的銷售，金飾品的修理改制，摩托車維修，家用電器的安裝、 維修，服裝、眼鏡的加工服務(wù)，商品包裝，倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，汽車貨運(yùn)，自有場(chǎng)地出租，電子游 藝，經(jīng)濟(jì)信息咨詢服務(wù)，廣告、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)轉(zhuǎn)讓及咨詢服務(wù)，軟件開(kāi)發(fā)、銷售。主要銷售對(duì) 象為無(wú)錫市及其周邊的城鄉(xiāng)居民、企事業(yè)單位等。 （3）銷售品種 主要從事零售兼批發(fā)業(yè)務(wù)，主要銷售品種有洗化用品、服裝、紡織品、針織品、床上用品、 家電、鞋帽、皮具、兒童用品、文體用品、黃金珠寶首飾、工藝品、五金材料、汽車等。 （4）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) 股份公司目前與 1000 余家名優(yōu)產(chǎn)品生產(chǎn)廠家建立了穩(wěn)定的業(yè)務(wù)關(guān)系，擁有 150 多種品牌的 總經(jīng)銷、總代理權(quán)，銷售額占股份公司總銷售的 29%。股份公司 2000 年銷售額超過(guò) 300 萬(wàn) 元的品牌有 32 個(gè)，如森達(dá)皮鞋、真維斯、夢(mèng)特嬌、威鵬服飾、步步高、飛利浦、帥康家用 電器等；超過(guò) 400 萬(wàn)元的品牌有 10 個(gè)，如鄂爾多斯羊絨制品，西門(mén)子、海信電器等；超過(guò) 800 萬(wàn)元的品牌有 4 個(gè)，超過(guò) 1000 萬(wàn)元的品牌有 3 個(gè)，其中，春蘭及海爾系列家用電器產(chǎn) 品的銷售均超過(guò) 2000 萬(wàn)元。 股份公司在狠抓商品銷售的同時(shí)，狠抓商品質(zhì)量管理。股份公司近年還連續(xù)獲得省“最佳 形象企業(yè)” 、全國(guó)“計(jì)量物價(jià)優(yōu)秀企業(yè)”等稱號(hào)，并成為國(guó)內(nèi)首批、無(wú)錫第一個(gè)獲得“全國(guó) 百城萬(wàn)店無(wú)假貨活動(dòng)示范店”的企業(yè)。 近兩年來(lái)，股份公司實(shí)現(xiàn)銷售總額在江蘇省零售市場(chǎng)均排在首位。股份公司在 2000 年實(shí)現(xiàn) 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 85679.2 萬(wàn)元，占全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實(shí)現(xiàn)總額的 3.2%，位居全市商場(chǎng)企業(yè) 第一位，其中品牌商品的銷售總額占無(wú)錫市大型企業(yè)整體銷售額的 50%以上，有近 50 個(gè)家 用電器的著名品牌的銷售量位居無(wú)錫市第一位。股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤(rùn)情 況詳見(jiàn)表 1-1。 表 1-1 股份公司近三年的銷售總額及稅后利潤(rùn)表 項(xiàng) 目1998年1999年2000年平均增長(zhǎng)率 銷售總額（萬(wàn)元）60308800828567919% 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）18592766286826% 2、 、股股份份公公司司財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)狀狀況況 近年來(lái)股份公司經(jīng)營(yíng)良性發(fā)展，財(cái)務(wù)狀況良好，資金周轉(zhuǎn)正常，資產(chǎn)負(fù)債率 68.9%，股份 公司信用等級(jí) aa 級(jí)，被授信開(kāi)具 8000 萬(wàn)元額度商業(yè)承兌匯票的資格，為股份公司進(jìn)一步 發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況詳見(jiàn)表 1-2。 表 1-2 股份公司近三年財(cái)務(wù)狀況表 項(xiàng) 目1998年末1999年末2000年末 總資產(chǎn)（萬(wàn)元）215472443027519 資產(chǎn)負(fù)債率（%）68.9261.2768.92 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（萬(wàn)元）603088008285679 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（萬(wàn)元）93661156111345 凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）185927662868 凈資產(chǎn)收益率（%）27.7729.2433.53 3、 、股股份份公公司司對(duì)對(duì)外外股股權(quán)權(quán)投投資資情情況況 目前，股份公司共有 13 家對(duì)外投資參股公司，其中除無(wú)錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司、 無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)二百電器商廈公司、無(wú)錫東方藥業(yè)有限公司外，其余 10 家均為股份公司 控股企業(yè)。 4、 、股股份份公公司司發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃 （1）發(fā)展戰(zhàn)略 面對(duì)國(guó)內(nèi)和國(guó)際商業(yè)行業(yè)的日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司將立足主業(yè)并致力于傳統(tǒng)零售百貨 業(yè)態(tài)的提升，利用股票發(fā)行等方式籌集發(fā)展資金，進(jìn)行物流中心及其配套的生產(chǎn)基地建設(shè)， 同時(shí)通過(guò)建造東方汽車城，形成股份公司連鎖經(jīng)營(yíng)的架構(gòu)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同 時(shí)，學(xué)習(xí)并借鑒國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)、營(yíng)銷理念、促銷方式，通過(guò)提高流通企業(yè)的組織 化程度，實(shí)現(xiàn)集約化經(jīng)營(yíng)，使其發(fā)展成為無(wú)錫地區(qū)最大的物流中心，從而達(dá)到優(yōu)化社會(huì)資 源配置、創(chuàng)造規(guī)模效益、推進(jìn)流通科技進(jìn)步、實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)化的目的，立足蘇南并進(jìn)而形 成輻射整個(gè)華東地區(qū)的商品流通集散中心。 股份公司的發(fā)展戰(zhàn)略是“以零售百貨為主導(dǎo)，以連鎖經(jīng)營(yíng)為主體， 以物流配送為重點(diǎn)，以 電子商務(wù)為手段，建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)企業(yè)” 。股份公司將立足傳統(tǒng)零售百貨業(yè)，通過(guò)收購(gòu)、兼并 等資本運(yùn)營(yíng)的手段，實(shí)施低成本擴(kuò)張，建立新型的連鎖經(jīng)營(yíng)架構(gòu)；通過(guò)實(shí)施現(xiàn)代化的物流 配送措施，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部交易成本的最低化與市場(chǎng)范圍的放大；同時(shí)輔之以承載信息流的電子 商務(wù)手段，實(shí)現(xiàn)商品及服務(wù)結(jié)構(gòu)、物流功能、營(yíng)銷方式等的升級(jí)，形成發(fā)展“大流通、大 市場(chǎng)、大商業(yè)”的格局，實(shí)現(xiàn)股份公司的利潤(rùn)率與市場(chǎng)占有率的同步增長(zhǎng)，保證股份公司 的可持續(xù)性發(fā)展努力建成新型的現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)目標(biāo)。 （2）經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 股份公司 2001-2002 年的規(guī)劃為：在 2002 年使主營(yíng)業(yè)務(wù)收入達(dá)到 11.7 億元規(guī)模，年利潤(rùn)總 額預(yù)計(jì)達(dá)到 5510 萬(wàn)元，繼續(xù)保持在江蘇省百貨零售企業(yè)的領(lǐng)先地位；股份公司在做大主業(yè) 的同時(shí)，以汽車、食品為突破口，在蘇南及華東地區(qū)初步建設(shè)成以股份公司為中心的商業(yè) 連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)，其中汽車銷售達(dá)到 5 億元規(guī)模，并取得 10-15 只國(guó)內(nèi)外著名品牌的地區(qū)代 理權(quán)；股份公司進(jìn)一步完成內(nèi)部物流配送體系的建設(shè)與加強(qiáng)，嘗試開(kāi)展第三方物流，在 2002 年底前初步形成現(xiàn)代化、科學(xué)化的商業(yè)企業(yè)形態(tài)。 二、項(xiàng)目背景 近年來(lái)，股份公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)多元化、運(yùn)作規(guī)范化、功能完善化、規(guī)模最大化的改制 目標(biāo)并在領(lǐng)導(dǎo)班子基本素質(zhì)、市場(chǎng)份額、基礎(chǔ)管理水平、員工素質(zhì)、技術(shù)裝備更新水平、 行業(yè)影響力以及長(zhǎng)期發(fā)展能力等多方面有了極大提升，為了應(yīng)對(duì)我國(guó)加入 wto 以后完全 放開(kāi)的市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)外商業(yè)行業(yè)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，股份公司決定打破傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式， 積極探索新的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)領(lǐng)域，發(fā)展多元化經(jīng)營(yíng)，全方位拓展發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 點(diǎn)。股份公司正抓緊進(jìn)行上市申報(bào)，爭(zhēng)取盡快上市，以推動(dòng)股份公司強(qiáng)有力的持久發(fā)展。 建設(shè)東方物流配送中心及大型超市是為了實(shí)現(xiàn)股份公司發(fā)展戰(zhàn)略而實(shí)施的主要建設(shè)項(xiàng)目之 一，為此股份公司進(jìn)行了大量前期準(zhǔn)備工作。國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)已以計(jì)經(jīng)貿(mào)2000999 號(hào) 文批復(fù)同意“無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議書(shū)” ，并納入無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公 司擬上市申報(bào)項(xiàng)目。 三、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1、國(guó)家經(jīng)貿(mào)易委等六部委國(guó)經(jīng)貿(mào)運(yùn)行（2001）189 號(hào)關(guān)于加快我國(guó)現(xiàn)代物流發(fā)展的若干 意見(jiàn); 2、國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第二版） ； 3、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)2000999 號(hào)關(guān)于無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目建議 書(shū)的批復(fù) ； 4、股份公司與有關(guān)方的土地租賃協(xié)議與土地及附屬建筑設(shè)備的收購(gòu)協(xié)議； 5、專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的土地評(píng)估報(bào)告及資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告； 6、股東大會(huì)關(guān)于同意募集資金投向的決議； 7、國(guó)家、省、市有關(guān)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料； 8、國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)； 9、項(xiàng)目單位提供的有關(guān)資料； 10、研究過(guò)程中實(shí)際調(diào)查及收集的其它資料； 11、無(wú)錫市商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展 “十五”規(guī)劃； 12、項(xiàng)目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制可行性研究報(bào)告的委托合同； 四、可行性報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容 本報(bào)告在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，以當(dāng)前無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)及發(fā)展需要為基 礎(chǔ)，對(duì)建設(shè)無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi) 容包括： 1、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和意義： 2、項(xiàng)目市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)； 3、項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和規(guī)模； 4、項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模和功能； 5、項(xiàng)目投資估算； 6、經(jīng)濟(jì)效益分析及評(píng)價(jià)。 第二節(jié) 研究結(jié)論 一、主要研究結(jié)論 1、 “物流中心”是現(xiàn)代商品流通領(lǐng)域發(fā)展的必然結(jié)果，是提高經(jīng)濟(jì)效益的新型業(yè)態(tài)和第三 利潤(rùn)源，符合當(dāng)前我國(guó)重點(diǎn)鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，因此本項(xiàng)目投資方向是正確的，國(guó)家發(fā) 展計(jì)劃委員會(huì)計(jì)經(jīng)貿(mào)2000999 號(hào)文批復(fù)同意建設(shè)無(wú)錫東方物流配送中心及超市項(xiàng)目。 2、無(wú)錫是江蘇蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐城市，是商品流通重要的集散地，具有發(fā)展 商品市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。建設(shè)物流中心及大型超市，將為推動(dòng)無(wú)錫及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展起到重要作用。 3、投資建設(shè)現(xiàn)代化物流配送中心及超市，將促使無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司由大商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè) 企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)，集中配送，建 立商品供應(yīng)保障體系，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，還能更有效地降低商品流 通總成本，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大幅度提高。同時(shí)物流配送的發(fā)展將成為股份 公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)“第三方物流產(chǎn)業(yè)” ，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)， 實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源”等方面奠定基礎(chǔ)。 4、項(xiàng)目方案包括年經(jīng)營(yíng)額約 6.09 億元的大型超市和物流配送中心。其中物流配送中心年 貨物流通量達(dá)到彩電 10 萬(wàn)臺(tái)、空調(diào) 10 萬(wàn)臺(tái)，其它家電 30 萬(wàn)件，其它大宗商品 30 萬(wàn)件， 一般商品 80 萬(wàn)件。 5、工程建設(shè)內(nèi)容包括物流配送中心和超市，其主體工程及輔助配套設(shè)施工程總建筑面積 48620m2，其中：超市賣(mài)場(chǎng)面積 12000m2，倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積 16000m2，其它用房面積 20620m2。項(xiàng)目總投資 19300 萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資總額為 17650 萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資 金 1650 萬(wàn)元。 6、經(jīng)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目在投入運(yùn)營(yíng)達(dá)到預(yù)期收支情況下，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 22.00%（所得稅后） ，高于基準(zhǔn)收益率，以 8%為折現(xiàn)率計(jì)算的全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 21551 萬(wàn)元（所得稅后） ，大于零。全部投資回收期為 5.70 年（所得稅后，含建設(shè)期） ，符 合投資回收的期限要求，能夠按時(shí)收回投資。結(jié)果表明，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行，有較好的 經(jīng)濟(jì)效益。 二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 1-3。 表 1-3 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)值備 注 一主要技術(shù)指標(biāo) 1總用地面積m247400 2總建筑面積m248620 2.1物流配送中心及超市大樓m247970 其中超市賣(mài)場(chǎng)面積12000m2， 倉(cāng)儲(chǔ)及配送面積16000m2 2.2輔助配套設(shè)施用房m2650 包括冷凍機(jī)房、變電室、泵房、 鍋爐房、發(fā)電機(jī)房等用房 3建筑密度 %41.4 4容積率1.03 續(xù)上表 序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)值備 注 5綠化率%30 6建設(shè)周期年1 7勞動(dòng)定員人800 二主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 8項(xiàng)目總投資萬(wàn)元19300 資金來(lái)源全部為股票上市募 集資金 8.1固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元17650 8.2鋪底流動(dòng)資金萬(wàn)元1650 9營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元60918正常年 10營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元1593正常年 11總成本費(fèi)用萬(wàn)元53214正常年 12經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元52060正常年 13利潤(rùn)總額萬(wàn)元6111正常年 14所得稅萬(wàn)元2017正常年 15稅后利潤(rùn)萬(wàn)元4094正常年 16未分配利潤(rùn)萬(wàn)元3480正常年 17投資利潤(rùn)率%31.66 18投資利稅率%39.92 19主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 19.1 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前%31.08 所得稅后%22.00 自有資金內(nèi)部收益率%24.67 19.2 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 評(píng)價(jià)基準(zhǔn)8% 所得稅前萬(wàn)元36663 所得稅后萬(wàn)元21551 自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元23160 19.3 全部投資回收期 所得稅前年4.49含建設(shè)期1年 所得稅后年5.70含建設(shè)期1年 自有資金投資回收期年5.13含建設(shè)期1年 19.4 盈虧平衡點(diǎn)(生產(chǎn)能力) %25.68 三、存在的問(wèn)題及建議 1、項(xiàng)目的建設(shè)投資、運(yùn)行成本和經(jīng)營(yíng)收入對(duì)本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期效果的影響均較大。建議在項(xiàng) 目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中注意加強(qiáng)工程建設(shè)管理，制定切實(shí)可行的營(yíng)銷策略，控制項(xiàng)目的運(yùn) 行成本，以避免項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資、營(yíng)業(yè)收入和成本支出出現(xiàn)較大的負(fù)面波動(dòng)，而影響 項(xiàng)目的預(yù)期效果。 2、物流配送中心建成后，應(yīng)首先將股份公司現(xiàn)有內(nèi)部商業(yè)儲(chǔ)運(yùn)盡可能統(tǒng)一納入其中，集中 強(qiáng)化內(nèi)部采購(gòu)體系，實(shí)現(xiàn)購(gòu)銷分離，同時(shí)積極開(kāi)拓周邊市場(chǎng)，爭(zhēng)取形成輻射江浙以及華東 地區(qū)的區(qū)域性物流配送中心。 第二章 項(xiàng)目建設(shè)必要性及意義 一、我國(guó)及江蘇省物流事業(yè)發(fā)展的需要 物資流通是由多種要素組成的一大系統(tǒng)，它為適應(yīng)社會(huì)化大生產(chǎn)既深度分工又廣泛協(xié)作的 要求應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)加速實(shí)現(xiàn)商品流動(dòng)社會(huì)化與現(xiàn)代化，達(dá)到以較低的流通消耗獲取最大 限度經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)，從而在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位和作用。 現(xiàn)代物流體系包括把消費(fèi)品從生產(chǎn)線終點(diǎn)有效地移動(dòng)到有關(guān)消費(fèi)者手中，以及將原材料從 供給源有效地移動(dòng)到生產(chǎn)線始點(diǎn)等的廣泛活動(dòng)，即生活資料與生產(chǎn)資料的流通兩大類。該 體系力求在總成本盡可能最低的前提下，通過(guò)信息、網(wǎng)絡(luò)、運(yùn)輸、存儲(chǔ)等諸多因素的協(xié)調(diào) 以及商品包裝等手段實(shí)現(xiàn)既定物流目標(biāo)，從而保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。它通過(guò)市場(chǎng)及營(yíng) 銷網(wǎng)絡(luò)有機(jī)地銜接消費(fèi)、銷售、運(yùn)輸、供給、生產(chǎn)、開(kāi)發(fā)等社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，建 立合理的供應(yīng)鏈，使人才流、信息流、商品流、資金流集成一體而促進(jìn)現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的形 成與發(fā)展。 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)在國(guó)際上已成為商品市場(chǎng)體系中最重要的流通組織形式，也是現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷 方式的有效載體。其中，第三方物流業(yè)更是得到了迅猛而蓬勃的發(fā)展。 因此，隨著我國(guó)加入 wto 步伐的不斷加快和國(guó)內(nèi)企業(yè)對(duì)物流成本控制的日益重視，客戶 對(duì)服務(wù)需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國(guó)物流業(yè)的發(fā)展具有廣闊空間。在吸收發(fā)達(dá) 國(guó)家成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國(guó)國(guó)情，建設(shè)并發(fā)展具有特色的我國(guó)商業(yè)領(lǐng)域新型運(yùn)行業(yè) 態(tài)物流產(chǎn)業(yè)，達(dá)到科學(xué)合理地利用經(jīng)營(yíng)資源、加快物流周轉(zhuǎn)的目的，從而提高國(guó)家整 體經(jīng)濟(jì)效益。 為促進(jìn)我國(guó)物流事業(yè)發(fā)展的需要，國(guó)家“十五”規(guī)劃已將物流配送列為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 江蘇省為促進(jìn)省內(nèi)物流發(fā)展及物流布局的需要，在“十五”規(guī)劃中也明確指出：要積極培 育和發(fā)展現(xiàn)代化大型區(qū)域性物流中心，推進(jìn)區(qū)域物流中心網(wǎng)絡(luò)工程，加快南京、無(wú)錫、蘇 州、連云港、徐州物流中心倉(cāng)儲(chǔ)、貨場(chǎng)、電子商務(wù)及配套設(shè)施建設(shè)，以區(qū)域性中心城市和 交通樞紐為依托，建成區(qū)域性綜合物流中心。無(wú)錫在商貿(mào)流通業(yè)“十五”發(fā)展規(guī)劃也明確 提出：要建立全國(guó)性、區(qū)域性、地區(qū)性的市場(chǎng)，要發(fā)展大配送、大賣(mài)場(chǎng)、大連銷，形成立 足無(wú)錫，面向華東、輻射長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的大商圈，并與國(guó)際市場(chǎng)連接，形成多層次、多 功能、通暢、高效、可調(diào)控的市場(chǎng)體系。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)，將是我國(guó)、江蘇省尤其是 無(wú)錫物流事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 二、我國(guó)及無(wú)錫超市業(yè)發(fā)展的需要 隨著我國(guó)改革開(kāi)放進(jìn)程的不斷深入，國(guó)內(nèi)商業(yè)流通領(lǐng)域吸引外資進(jìn)入了一個(gè)新階段。1992 年 7 月，我國(guó)政府出臺(tái)了關(guān)于商業(yè)零售領(lǐng)域利用外資問(wèn)題的批復(fù)的文件，批準(zhǔn)在北京、 上海、天津、廣州、大連、青島等 6 個(gè)城市和 5 個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)進(jìn)行中外合資合作零售企業(yè)試 點(diǎn)。在此之后，國(guó)家又采取了一系列新的改革方案：1993 年 3 月，國(guó)務(wù)院在有關(guān)文件中第 一次同意將物資供銷，即生產(chǎn)資料批發(fā)領(lǐng)域列入對(duì)外開(kāi)放的范圍；1995 年，國(guó)家對(duì)外開(kāi)放 連鎖經(jīng)營(yíng)形式，批準(zhǔn)荷蘭、日本兩家外商在北京進(jìn)行連鎖商業(yè)試點(diǎn)；1995 年 6 月， 外商 投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現(xiàn)在的限制 類，允許有限度地利用外資。因此，越來(lái)越多的外國(guó)零售企業(yè)進(jìn)入中國(guó)零售市場(chǎng)。在進(jìn)入 的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國(guó)家樂(lè)福、美國(guó)沃爾瑪） ；倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店（如德 國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客隆） ；便利店（如日本的羅森） ；超大型購(gòu)物中心（如香港特區(qū)的 新東安百貨） ；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行） ；標(biāo)準(zhǔn)化食品超市等。 超市在世界發(fā)達(dá)國(guó)家問(wèn)世至今已有幾十年的歷史。它是一種現(xiàn)代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自 選購(gòu)物、流通成本低、節(jié)約購(gòu)買(mǎi)時(shí)間等優(yōu)點(diǎn)，因而即使在新商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)層出不窮的發(fā)達(dá) 國(guó)家，它仍占據(jù)著不可替代的地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計(jì) 1991 年美國(guó) 38 種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以 29.1%的比例而高居榜首（百貨僅占 7.25%） ，同年日本各 種超市銷售額也占 18.5%（便利店占 5%，百貨店占 8.1%） 。因此，超市在發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè) 發(fā)展中占有重要地位。當(dāng)前，許多著名超市公司（如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè) 福等）紛紛向國(guó)外拓展市場(chǎng)，進(jìn)行跨國(guó)聯(lián)營(yíng)，以尋求更大的發(fā)展空間。中國(guó)由于消費(fèi)市場(chǎng) 潛力較大，投資環(huán)境較好，國(guó)外大型超市集團(tuán)紛紛把中國(guó)作為拓寬發(fā)展領(lǐng)域的投資熱點(diǎn)。 我國(guó)超市始于八十年代初，當(dāng)時(shí)只是一些營(yíng)業(yè)面積較小，經(jīng)營(yíng)品種較少的商店，雖曾產(chǎn)生 過(guò)一定的轟動(dòng)效應(yīng)，但終因市場(chǎng)問(wèn)題而導(dǎo)致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開(kāi)放的深入、 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進(jìn)技術(shù)、管理方法的應(yīng)用，超市這種現(xiàn)代化商業(yè) 零售形態(tài)再度在中國(guó)大地興起，并得到迅猛發(fā)展。 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善， 無(wú)錫的超市業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。國(guó)際知名的連鎖超市紛紛搶 灘錫城，繼無(wú)錫八佰伴、三陽(yáng)百盛、麥德龍之后，歐尚、歐倍德、 佳樂(lè)福等國(guó)際大型超市也將陸續(xù)亮相無(wú)錫。面對(duì)國(guó)外超市在國(guó)內(nèi) 市場(chǎng)的迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)超市也必然要積極改造基礎(chǔ)設(shè)施，擴(kuò)大服 務(wù)場(chǎng)所，引進(jìn)新的經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式、服務(wù)形式，不斷提高自身 參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)將是無(wú)錫超市業(yè)尤其 是無(wú)錫國(guó)內(nèi)超市業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的需要。 三、無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司發(fā)展的需要 無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司在做好百貨零售主業(yè)和發(fā)展“品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”的基礎(chǔ)上，緊緊 依托主業(yè)，發(fā)展多元經(jīng)營(yíng)，成功躋身于全國(guó)商業(yè)流通領(lǐng)域領(lǐng)先地位，在江蘇省同行業(yè)綜合 經(jīng)濟(jì)效益排名中位居前列。股份公司注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，在從單一傳統(tǒng)百貨向連鎖超市、 電子商務(wù)等組合業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型中已打下一定基礎(chǔ)；同時(shí)，股份公司積極致力于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)延伸， 成功開(kāi)展相關(guān)多元經(jīng)營(yíng)，并成功開(kāi)發(fā)以進(jìn)銷分離、進(jìn)價(jià)核算、單品管理為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)商 品信息管理系統(tǒng)，電子化、網(wǎng)絡(luò)化、現(xiàn)代化的管理格局已初見(jiàn)雛形。然而，面對(duì)即將加入 wto 所帶來(lái)的沖擊、挑戰(zhàn)和飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，企業(yè)的生存壓力無(wú)疑將日益沉重；面對(duì) 即將完全開(kāi)放的市場(chǎng)與機(jī)制、規(guī)模、技術(shù)、管理遠(yuǎn)勝于己的外資商業(yè)企業(yè)，股份公司的競(jìng) 爭(zhēng)力必將經(jīng)受更為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。為獲得進(jìn)一步的發(fā)展，必須打破傳統(tǒng)的供銷經(jīng)營(yíng)模式，確 立大市場(chǎng)、大貿(mào)易、大流通的戰(zhàn)略思想，不僅要提高主業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)效益，更應(yīng)尋找契機(jī)， 結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)并吸收先進(jìn)的科學(xué)管理技術(shù)，開(kāi)拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。 擬投資興建的無(wú)錫東方物流配送中心及超市是一個(gè)集現(xiàn)代化物流配送中心和倉(cāng)儲(chǔ)式大超賣(mài) 中心為一體的商品流轉(zhuǎn)和交易的場(chǎng)所，它的建成對(duì)股份公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展將產(chǎn)生重要作用： 第一、股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心，可以解決當(dāng)前各經(jīng)營(yíng)實(shí)體多頭對(duì)外向供貨廠 （商）進(jìn)貨，以及為銷售客戶、消費(fèi)者各自上門(mén)送貨服務(wù)所造成的人、財(cái)、物資源分散、 成本倍增的問(wèn)題。 通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和信息技術(shù)連接企業(yè)各經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)資源整合，集中采購(gòu)， 集中配送，不僅可以大大增加企業(yè)進(jìn)貨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，更能有效降低商品流通總成本；通過(guò) 完善的信息處理和交換網(wǎng)絡(luò)將上游產(chǎn)品制造供貨商和下游銷售客戶連接成一體，將物流與 信息流有機(jī)結(jié)合，可以實(shí)現(xiàn)商品流通信息的集中化，同時(shí)可利用 pos、ecr 等手段全面掌 握市場(chǎng)需求信息、庫(kù)存信息，建立商品供應(yīng)保障體系，從而使企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益得以大 幅度提高。 第二、組建現(xiàn)代物流配送中心，可以解決制約股份公司東方百業(yè)電子商務(wù)網(wǎng)進(jìn)一步發(fā)展的 “物流瓶頸” 。 目前，過(guò)慢的物流速度、過(guò)高的物流成本以及低質(zhì)量的物流服務(wù)，大大削弱了通過(guò)電子商 務(wù)網(wǎng)瞬間完成的電子商務(wù)所節(jié)約的時(shí)間、費(fèi)用和顧客對(duì)所提供服務(wù)的滿意程度。一旦突破 了這一“物流瓶頸” ，建立高效快速的物流配送體系，真正滿足在線用戶低成本、高質(zhì)量的 服務(wù)需求，股份公司的電子商務(wù)將會(huì)產(chǎn)生質(zhì)的飛躍。 第三、投資興建現(xiàn)代物流配送中心，將促使股份公司的物流業(yè)務(wù)向社會(huì)化專業(yè)化方向轉(zhuǎn)變， 推進(jìn)股份公司經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由企業(yè)物流向社會(huì)化專業(yè)物流的轉(zhuǎn)變，使物流配送最終發(fā)展成為股 份公司新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)“第三方物流產(chǎn)業(yè)” ，為股份公司拓展新的業(yè)務(wù)空間和利潤(rùn)增 長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)股份公司在降低物質(zhì)消耗、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率以外的“第三利潤(rùn)源” 。 第四、無(wú)錫乃江蘇蘇南地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心與交通樞紐，歷來(lái)是著名的商品集散地，有著得天獨(dú) 厚的水（大運(yùn)河、長(zhǎng)江） 、陸（公路、鐵路、車站、碼頭、港口） 、空（機(jī)場(chǎng)）立體交通網(wǎng) 絡(luò)和地理位置優(yōu)勢(shì)；市區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，大眾消費(fèi)水平較高且需求多樣化。因此， 股份公司投資建設(shè)現(xiàn)代物流配送中心具有極大的地域優(yōu)勢(shì)。 總之，順應(yīng)市場(chǎng)流通規(guī)模不斷擴(kuò)大、流通集約化程度日益提高的趨勢(shì)，投資建設(shè)現(xiàn)代化物 流配送中心，將促使股份公司由大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)進(jìn)一步涉足連鎖經(jīng)營(yíng)、超級(jí)市場(chǎng)、無(wú)店鋪銷售 等業(yè)態(tài)，推動(dòng)股份公司由傳統(tǒng)物流商業(yè)企業(yè)向現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)的發(fā)展。未來(lái)的物流配送 中心不僅可以承擔(dān)股份公司自身整個(gè)營(yíng)銷體系的物流業(yè)務(wù)，滿足內(nèi)部的物流配送需求，還 可以開(kāi)發(fā)社會(huì)化物流配送服務(wù)，使股份公司既為上游企業(yè)提供高效率物流業(yè)務(wù)，又能滿足 下游客戶日益上升的“多品種、小批量、多次數(shù)”的物流需求，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展成為無(wú)錫市 乃至蘇南、華東地區(qū)物流配送基地的戰(zhàn)略目標(biāo)。 第三章 投資環(huán)境及市場(chǎng)環(huán)境分析 第一節(jié) 投資環(huán)境分析 股份公司所在地?zé)o錫是一座著名的商都，由于地處長(zhǎng)江、京杭大運(yùn)河之畔，歷史上自然形 成了貨物集散、商賈云集的繁華之地。明清以來(lái)，更以“米市” 、 “布碼頭”著稱于世，成 為蘇南地區(qū)重要的商品貿(mào)易中心。解放后，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，貿(mào)易業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的 支柱之一，獲得了日新月異的長(zhǎng)足發(fā)展。古老的商都煥發(fā)出青春與現(xiàn)代的氣息，步入了全 國(guó)十五個(gè)經(jīng)濟(jì)中心城市行列。 無(wú)錫水、陸、空交通便利，太湖景觀聞名，每年吸引眾多國(guó)內(nèi)游客。無(wú)錫市作為蘇南地區(qū) 重要的商品貿(mào)易中心，社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化水平較為發(fā)達(dá)。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，2000 年，無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)呈 現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模躍上新臺(tái)級(jí)，運(yùn)行質(zhì)量明顯提高。全 年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1200.2 億元，比上年增長(zhǎng) 11.2%，增幅比全省平均水平高 0.6 個(gè)百分 點(diǎn)，比全國(guó)平均水平高 3.2 個(gè)百分點(diǎn)。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 27653 元，比上年增長(zhǎng) 10.8%。無(wú) 錫市居民消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力十分旺盛，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8603 元（全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均 可支配收入則為 6280 元） ，農(nóng)民人均純收入 5256 元，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 553.94 億元。 2000 年全市人均城鄉(xiāng)居民消費(fèi)支出 6975 元，比上年增長(zhǎng) 11.3%，共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總 額 351.51 億元，比上年增長(zhǎng) 9.2%。恩格爾系數(shù)由 1999 年的 43.1%降低到 2000 年的 41.8%，居民耐用消費(fèi)品逐漸向高檔化發(fā)展，轎車等高檔消費(fèi)品也逐漸進(jìn)入高收入城鎮(zhèn)居民 家庭。無(wú)錫市 1995-2000年主要年份 國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表 3-1。2000 年無(wú)錫市財(cái)貿(mào) 經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況見(jiàn)表 3-2。 表 3-1 無(wú)錫市 1995-2000 年主要年份國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 指 標(biāo)199519961997199819992000 人口429.19430.82432.29432.21433.40434.61 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)761.11870.01960.011052.01 1138.01 1200.20 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(元)177512023222245243382629427653 社會(huì)消費(fèi)品零售總額外(億元)207.73254.95281.30300.14321.85351.51 職工平均工資（元）7192805086119068986710966 農(nóng)民平均年純收入(元)397645104849501851265256 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元)574565006935717879208603 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額(億元)153.17227.65379.96467.46530.77553.94 表 3-2 2000 年無(wú)錫市財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo)完成情況增幅 一、財(cái)政收入112.06億元23.9% 其中：地方財(cái)政收入55.71億元28.5% 二、金融系統(tǒng)存款余額1078.35億元11.8% 其中：城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄553.94億元4.4% 金融系統(tǒng)貸款余額712.39億元17.4% 三、社會(huì)消費(fèi)品零售額351.51億元9.2% 其中：市區(qū)164.41億元11.4% 江陰市70.26億元9.0% 宜興市58.80億元6.9% 錫山市58.04億元6.1% 四、物價(jià)指數(shù) 商品零售價(jià)格指數(shù)98.6 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.0 五、城鄉(xiāng)集市貿(mào)易成交額220.33億元8.2% 六、蔬菜生產(chǎn) 市屬蔬菜基地產(chǎn)量13.44萬(wàn)噸 七、“三二一”工程 三大市場(chǎng)群成交額133.17億元 二大商業(yè)集團(tuán)銷售額41.38億元 中山路營(yíng)銷總額149億元 其中：商業(yè)服務(wù)業(yè)零售額74億元 “九五”期間，無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)建設(shè)各種項(xiàng)事業(yè)取得了令人矚目的 成就。國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速健康發(fā)展的良好勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值由 1995 年的 761 億元增加到 2000 年的 1200 億元，年均增 長(zhǎng) 11.8%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由 1995 年的 17751 元增加到 2000 年的 27653 元，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制初步建立?！笆濉逼?間無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體要求地富民強(qiáng)市。要把實(shí)現(xiàn)人民 富裕幸福作為現(xiàn)代化建設(shè)的根本出發(fā)點(diǎn)和立足點(diǎn)，把增強(qiáng)綜合實(shí) 力，提高發(fā)展水平、提升城市地位、促進(jìn)社會(huì)全面進(jìn)步作為加快改 革和發(fā)展的著力點(diǎn)，把無(wú)錫經(jīng)濟(jì)總量較大的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步發(fā)展為綜 合競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)勢(shì)，讓人民從發(fā)展中得到更多的實(shí)惠。圍繞富民強(qiáng) 市的總要求，“十五”時(shí)期無(wú)錫市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)是： 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持較快的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整取得重大進(jìn)展， 綜合實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)；基本建立起比較完善的社 會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制；城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增加，生活質(zhì)量有 較大的改善，過(guò)上比較富裕的生活。“十五”期間，無(wú)錫市國(guó)內(nèi)生產(chǎn) 總值年均增長(zhǎng)在 10%以上（預(yù)期調(diào)控目標(biāo)）；到 2010 年，無(wú)錫市國(guó) 內(nèi)生產(chǎn)總值在 2000 年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 1.5 倍左右，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和 人民富裕程度達(dá)到或接近世界中等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)水平，在江蘇 省內(nèi)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 第二節(jié) 市場(chǎng)環(huán)境分析 一、超市市場(chǎng)環(huán)境分析 隨著改革開(kāi)放的不斷深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制的逐步完善，無(wú)錫的商業(yè)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的 發(fā)展，經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益持續(xù)快速增長(zhǎng)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的速度也越來(lái)越快。無(wú)錫已成為蘇南 地區(qū)重要的商貿(mào)中心城市。 無(wú)錫的商貿(mào)活動(dòng)十分活躍，2000 年社會(huì)消費(fèi)品零售額近 351.51 億元，比上年同期增長(zhǎng) 9.2%， 其中，城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售額 242.18 億元，比上年同期增長(zhǎng) 12.5%；農(nóng)村消費(fèi)品零售額 109.33 億元，比上年同期增長(zhǎng) 2.6%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 265.26 億元，比上年同期增長(zhǎng) 9.3%。市場(chǎng)零售物價(jià)指數(shù)為 98.6，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 100。目前，無(wú)錫市連鎖商業(yè)蓬勃發(fā) 展，截止 2000 年末，全市共有連鎖超市 82 家、連鎖網(wǎng)點(diǎn) 243 家，連鎖商業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額 15.6 億元，比去年增長(zhǎng) 25.3%。特色商業(yè)群體已具規(guī)模，中山路地區(qū)已成為最繁華的商業(yè) 集中之地，中山路商業(yè)區(qū)除股份公司外還有無(wú)錫八佰伴商貿(mào)中心有限公司、無(wú)錫新世界百 貨有限公司、無(wú)錫百盛商貿(mào)有限公司、無(wú)錫第一百貨集團(tuán)有限公司等大型商業(yè)企業(yè)，中山 路商業(yè)區(qū)商廈林立，購(gòu)物設(shè)施集中，使得中山路近年來(lái)一直成為無(wú)錫市及其周邊地區(qū)消費(fèi) 者心中理想的購(gòu)物場(chǎng)所。 2000 年無(wú)錫市零售額超億元的大中型商場(chǎng) 12 家（見(jiàn)表 3-3） ，2000 年無(wú)錫市超 10 億元商品 市場(chǎng) 13 家（見(jiàn)表 3-4） 。 無(wú)錫商業(yè)市場(chǎng)建設(shè)逐步規(guī)范，管理水平不斷提高，商業(yè)環(huán)境 極大改善。正在發(fā)揮其獨(dú)特的交通地理優(yōu)勢(shì)和歷史文化名城地位， 對(duì)周邊地區(qū)輻射不斷增強(qiáng)，并逐漸成為華東地區(qū)重要的商品集散 地和貿(mào)易中心之一。 無(wú)錫超市隨商業(yè)的發(fā)展也聲速繁榮起來(lái)，目前無(wú)錫各類超市總營(yíng)業(yè)面積已超過(guò) 20 萬(wàn)平方米， 限額以上超級(jí)市場(chǎng)年?duì)I業(yè)額已達(dá) 48965 萬(wàn)元。 根據(jù)對(duì)無(wú)錫市區(qū)居民的超市型商品性消費(fèi)支出總量的分析看， 無(wú)錫市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總量很大，具有較大的消費(fèi)潛力。 超市型商品性消費(fèi)支出（超市型商品性消費(fèi)支出界定為在居民商 品性消費(fèi)支出中可能會(huì)在超市中消費(fèi)并購(gòu)買(mǎi)商品的支出，具體統(tǒng) 計(jì)指標(biāo)包括：部分食品、衣著支出、部分設(shè)備用品及服務(wù)、部分娛 樂(lè)文教服務(wù)等。2000 年無(wú)錫市區(qū)區(qū)居民超市型商品性消費(fèi)支出 為 5096.29 萬(wàn)元，無(wú)錫市區(qū)人口為 112.99 萬(wàn)人。據(jù)此計(jì)算，無(wú)錫市 區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繛?57.58 億元。再考慮到無(wú)錫市 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民消費(fèi)支出的逐年增長(zhǎng)等因素，未來(lái)幾年無(wú) 錫市區(qū)超市型商品性消費(fèi)支出總?cè)萘繎?yīng)在 60 億元以上。目前無(wú) 錫市綜合性大型超市不多，在無(wú)錫市興建綜合性大型超市具備良 好的發(fā)展環(huán)境。 表 3-3 2000 年無(wú)錫市超億元零售企業(yè) 序號(hào)企業(yè)名稱銷售額 1江蘇無(wú)錫商業(yè)大廈集團(tuán)有限公司209453萬(wàn)元 2無(wú)錫第一百貨（集團(tuán)）有限公司88327萬(wàn)元 3麥德龍錫山超市81335萬(wàn)元 4無(wú)錫八佰伴商貿(mào)中心有限公司67289萬(wàn)元 5天惠超市股份有限公司38842萬(wàn)元 6宜興華地企業(yè)股份有限公司33154萬(wàn)元 7江蘇蘇南商廈股份有限公司23832萬(wàn)元 8江陰百貨大樓23470萬(wàn)元 9新大洲空調(diào)大世界22541萬(wàn)元 10無(wú)錫八佰伴商業(yè)大廈超市有限公司19758萬(wàn)元 11無(wú)錫三陽(yáng)百盛廣場(chǎng)有限公司15881萬(wàn)元 12中百超市（配銷）有限公司14103萬(wàn)元 表 3-4 2000 年無(wú)錫市超 10 億元商品市場(chǎng) 序號(hào)市場(chǎng)名稱成交額 1江南商品物資交易城70.00億元 2江蘇無(wú)錫生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)29.38億元 3無(wú)錫市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)27.89億元 4無(wú)錫華東汽車商城25.17億元 5江蘇無(wú)錫生產(chǎn)資料交易市場(chǎng)金屬材料現(xiàn)貨市場(chǎng)24.64億元 6華東石化物資交易市場(chǎng)23.74億元 7江陰食品城22.60億元 8無(wú)錫食品商城15.91億元 9廣益商城副食品批發(fā)市場(chǎng)15.80億元 10江陰紡織商場(chǎng)12.99億元 11江蘇無(wú)錫汽車交易市場(chǎng)11.49億元 12華東不銹鋼中心批發(fā)市場(chǎng)10.44億元 13招商城小商品服裝市場(chǎng)10.23億元 表 3-5 無(wú)錫主要超市名稱表 序號(hào)名稱備注 1上海錦江麥德龍購(gòu)物中心錫山超市 2無(wú)錫好買(mǎi)得超市公司 3無(wú)錫華聯(lián)超市 4無(wú)錫長(zhǎng)發(fā)超市 5無(wú)錫中信家家樂(lè)超市 6中百超市 7無(wú)錫永安超市 8無(wú)錫天惠超市 9無(wú)錫匯華超市 10無(wú)錫百業(yè)超市 11無(wú)錫市糖煙酒超市 12太平洋倉(cāng)儲(chǔ)超市 13湖濱商場(chǎng)超市 14小百合超市有限公司 15匯豐超市公司 16無(wú)錫市上海為民超市 17錫州超市 18友誼超市 19無(wú)錫八佰伴 20歐倍德 21佳樂(lè)福 22麥德龍 表 3-6 限額以上零售企業(yè)情況表 二、物流 市場(chǎng)環(huán)境 分析 1、 、我我 國(guó)國(guó)物物流流市市 場(chǎng)場(chǎng)總總規(guī)規(guī)模模 分分析析 根據(jù)國(guó)際貨幣 基金組織 1997 年的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)當(dāng)年物流成本占 gdp 的比重為 16.9%，達(dá) 718 億美元（按匯率 8.27 元/美元，合人民幣 5938 億元） ，按照國(guó)際上第三方物流在物流市場(chǎng)上所占平均份額 計(jì)算，第三方市場(chǎng)份額應(yīng)在 200 億美元左右（1654 億人民幣） 。2000 年我國(guó) gdp 為 89404 億元，如按上述比例計(jì)算， 2000 年我國(guó)全社會(huì)的物流成本約為 15109 億元，第三 方物流的市場(chǎng)份額在 4209 億元左右。對(duì)未來(lái) 10 年進(jìn)行預(yù)測(cè)：假設(shè)按照 2000 年我國(guó)物 類型或行業(yè)法人單位 （個(gè)） 所屬全部貿(mào)易、餐飲 產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位（個(gè)） 從業(yè)人員 （個(gè)） 營(yíng)業(yè)面積 （m2） 銷售額 （萬(wàn)元） 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)合計(jì)12421656371428513 3805557 市區(qū)739325989297096 1824143 批發(fā)業(yè)9011440281-3144401 市區(qū)536315315-1337894 零售業(yè)3410215550428513661156 市區(qū)203010674297096486249 零零售售業(yè)業(yè)安安經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)方方式式 連鎖商店61234157682491536 非連鎖商店289012135351689569620 零零售售業(yè)業(yè)按按業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分 綜合商店172210544306027522384 超超級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)4816213548048965 專業(yè)商店123032776542777738 其他1421082157912068 流總成本占 gdp 比例 16.9%，每 5 年物流成本占 gdp 的比重下降 2%，即 2005 年中國(guó) 物流成本占 gdp 比例為 14.9%，2010 年中國(guó)物流成本占 gdp 比例為 12.9%，則 2001- 2010 這十年我國(guó)物流成本占 gdp 比例的算術(shù)平均值約為 14.9%；我國(guó)第三方物流在物 流市場(chǎng)上的比例前五年（ 2001-2005）按照國(guó)際平均數(shù) 1/3 左右計(jì)算，后五年按照 1/2 計(jì) 算，則未來(lái)十年第三方物流在物流市場(chǎng)上的比例算術(shù)平均值為 0.42。根據(jù)測(cè)算結(jié)果，到 2010 年，我國(guó)物流總成本將達(dá)到 28000 多億元，第三方物流市場(chǎng)總規(guī)模將達(dá)到 12000 多億元，而目前我國(guó)第三方物流業(yè)才剛剛起步，實(shí)際總規(guī)模非常微小，因此發(fā)展空間非 常巨大。 2、 、物物流流市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)分分析析 （1）國(guó)內(nèi)企業(yè)改革和發(fā)展提供的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于長(zhǎng)期以來(lái)重生產(chǎn)、輕流通，加上歷史形 成的條塊分割與“大而全” 、 “小而全”等傳統(tǒng)觀念，我國(guó)企業(yè)在 “物流陷阱”中造成的 損失和浪費(fèi)難計(jì)其數(shù)。例如，根據(jù) 1998 年底國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)， 18.2 萬(wàn)家獨(dú)立核算工 業(yè)企業(yè)產(chǎn)成品庫(kù)存 6094 億元人民幣，占其全年產(chǎn)品銷售收入的 9.6%，如果加上應(yīng)收帳 款 12315 億元，兩項(xiàng)資金占用為產(chǎn)品銷售收入的 29%。1998 年，這 18.2 萬(wàn)家企業(yè)流動(dòng) 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)為 1.41 次。同年，我國(guó)產(chǎn)成品庫(kù)存時(shí)間為 42 天，而發(fā)達(dá)國(guó)家平均為 20 天?？梢?jiàn)，我國(guó)企業(yè)物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國(guó)企業(yè)對(duì)物流成本控制重視 程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 （2）客戶對(duì)服務(wù)的需求水平逐步提高和多樣化趨勢(shì)提供的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨著商品經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的期望水平將不斷提高并呈現(xiàn)多樣 化趨勢(shì)，貨物運(yùn)輸中小批量、多品種、高價(jià)值的貨物越來(lái)越多。能否向顧客提供門(mén)到門(mén) 的基本運(yùn)輸服務(wù)和其他增值服務(wù)，日益成為衡量客戶服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，而這些將為現(xiàn)代 物流配送業(yè)帶來(lái)蓬勃的發(fā)展機(jī)會(huì)。 （3）外資企業(yè)大舉進(jìn)入帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。由于外資企業(yè)較早研究物流，對(duì)流通領(lǐng)域的成 本控制重視程度較高，與國(guó)內(nèi)企業(yè)相比，跨國(guó)公司對(duì)物流服務(wù)的需求要旺盛得多。到 2000 年底，世界 500 強(qiáng)企業(yè)中，已有 300 多家進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)。這些跨國(guó)公司的運(yùn)作， 要求一個(gè)強(qiáng)大的物流支持系統(tǒng)作保障。隨著對(duì)外開(kāi)放的不斷深入，進(jìn)入我國(guó)的跨國(guó)公司 無(wú)論數(shù)量還是營(yíng)業(yè)額都將大幅增加，他們對(duì)物流服務(wù)的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)。 （4）加入 wto 帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。今年年底或明年初我國(guó)極有可能加入 wto，關(guān)稅的 降低和一些非關(guān)稅壁壘的被迫取消，將從出口和進(jìn)口兩個(gè)方面大大促進(jìn)我國(guó)對(duì)外貿(mào)易的 增長(zhǎng)。進(jìn)出口總額的增長(zhǎng)必然帶來(lái)物流的繁榮，從而為物流業(yè)的發(fā)展提供巨大的市場(chǎng)機(jī) 會(huì)。 可以預(yù)見(jiàn)，隨著進(jìn)一步深化社會(huì)分工和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，我國(guó)的物流業(yè)尤其是第三方物流 業(yè)存在著廣闊的發(fā)展前景。 3、 、本本項(xiàng)項(xiàng)目目物物流流市市場(chǎng)場(chǎng)分分析析及及預(yù)預(yù)測(cè)測(cè) 本項(xiàng)目擬建的物流配送中心的功能主要是一方面為股份公司內(nèi)部及參股公司等系統(tǒng)內(nèi)提 供配送服務(wù)；另一方面為系統(tǒng)外有關(guān)公司及單位提供社會(huì)化物流配送服務(wù)。系統(tǒng)內(nèi)服務(wù) 的對(duì)象有為商業(yè)大廈零售商場(chǎng) 1 家、擬建中的東方大型超市 1 家、百業(yè)網(wǎng)銷售客戶以及 下屬子公司、超市連鎖店若干家。系統(tǒng)外提供服務(wù)的對(duì)象有無(wú)錫市第一百貨集團(tuán)、八佰 伴商貿(mào)中心、天惠超市、星河商業(yè)公司以及宜興、江陰、錫山等市縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。根據(jù)對(duì) 這些服務(wù)對(duì)象現(xiàn)有的銷售能力及發(fā)展趨勢(shì)的分析，這些服務(wù)對(duì)象所需提供配送服務(wù)的配 送總金額近期內(nèi)在 5 億元左右，遠(yuǎn)期將在 10 億元以上。本項(xiàng)目的配送對(duì)象見(jiàn)圖 3-1。 股份公司內(nèi)部配送 東方大型超市商業(yè)大廈東方百業(yè)網(wǎng) 第一賣(mài)場(chǎng)第二賣(mài)場(chǎng)第三賣(mài)場(chǎng)第四賣(mài)場(chǎng)第五賣(mài)場(chǎng) 參股公司配送 東方裝潢二百電器商廈百業(yè)超市東方藥業(yè)其它 蘆莊店沁園店劉潭店上 馬 墩 店稻香店學(xué)前店小 桃 園 店河埒店南陽(yáng)店山北店西郊店 系統(tǒng)外部配送 一級(jí)配送對(duì)象 二級(jí)配送對(duì)象 市內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)宜興網(wǎng)點(diǎn)江 陰 網(wǎng) 點(diǎn)錫 山 網(wǎng) 點(diǎn)其它 無(wú) 錫 市 第 一 百 貨 集 團(tuán) 無(wú) 錫 市 八 佰 伴 商 貿(mào) 中 心 無(wú) 錫 市 天 惠 超 市 公 司 無(wú) 錫 市 星 河 商 業(yè) 公 司 宜 興 市 蛟 橋 商 場(chǎng) 宜 興 市 蘇 南 商 廈 宜 興 市 通 達(dá) 商 場(chǎng) 宜 興 市 華 地 廣 場(chǎng) 宜 興 市 華 都 商 場(chǎng) 宜 興 市 華 聯(lián) 商 廈 江 陰 百 貨 大 樓 江 陰 國(guó) 際 購(gòu) 物 中 心 錫 山 bbb 商 城 錫 山 市 港 下 農(nóng) 貿(mào) 市 場(chǎng) 常 州 網(wǎng) 點(diǎn) 鎮(zhèn) 江 網(wǎng) 點(diǎn) 張 家 港 網(wǎng) 點(diǎn) 靖 江 網(wǎng) 點(diǎn) 泰 興 網(wǎng) 點(diǎn) 圖圖 3-1 配送對(duì)象示意圖配送對(duì)象示意圖 三級(jí)配送對(duì)象 第四章 建設(shè)目標(biāo)及建設(shè)內(nèi)容 第一節(jié) 建設(shè)目標(biāo) 一、建設(shè)目標(biāo)的提出 無(wú)錫商業(yè)大廈股份有限公司是無(wú)錫市最大的商業(yè)零售