公安局經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

公安局經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公安局經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄目 錄1第一章 總論51.1項(xiàng)目概況51.2編制依據(jù)51.3研究目的及原則51.4項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模61.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)71.6項(xiàng)目投資估算及融資方案7第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性82.1項(xiàng)目背景82.1.1國(guó)家或行業(yè)提出的背景82.1.2項(xiàng)目發(fā)起的緣由92.1.3已進(jìn)行的調(diào)查研究及其成果102.2經(jīng)濟(jì)情況102.3交通狀況152.4項(xiàng)目建設(shè)必要性16第三章 市場(chǎng)分析173.1市場(chǎng)宏觀政策調(diào)查173.2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)19第四章 建設(shè)條件與選址224.1項(xiàng)目現(xiàn)狀224.2自然條件234.2.1地理位置234.2.2氣候234.2.3地形地貌244.2.4水文244.3項(xiàng)目選址24第五章 項(xiàng)目方案255.1規(guī)劃依據(jù)255.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思255.3道路交通規(guī)劃265.4綠化系統(tǒng)規(guī)劃265.5豎向系統(tǒng)規(guī)劃265.6土建工程265.6.1基礎(chǔ)工程265.6.2主體結(jié)構(gòu)工程285.6.3樓地面工程305.6.4屋面工程32第六章 環(huán)境分析356.1環(huán)境保護(hù)的意義356.2環(huán)境保護(hù)編制依據(jù)366.3設(shè)計(jì)采用標(biāo)準(zhǔn)376.4環(huán)境影響376.4.1大氣污染源376.4.2措施386.5環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論和建議38第七章 節(jié)能節(jié)水分析397.1設(shè)計(jì)依據(jù)397.2用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范397.3能耗狀況和能耗指標(biāo)分析397.4節(jié)能措施和節(jié)能效果分析407.4.1節(jié)能措施407.4.2建筑節(jié)能技術(shù)407.4.3建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用407.5節(jié)水錯(cuò)施417.5.1綠化景觀用水節(jié)水417.5.2節(jié)水器具應(yīng)用427.5.3采光節(jié)能427.5.4供水系統(tǒng)42第八章 勞動(dòng)安全與衛(wèi)生438.1編制原則438.2規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)438.3主要危害因素及危害程度分析448.3.1施工期危害因素和危害程度分析448.3.2運(yùn)營(yíng)期危害因素和危害程度分析448.4職業(yè)安全與衛(wèi)生措施458.4.1安全措施458.4.2衛(wèi)生方面措施46第九章 投資估算與籌措479.1投資估算依據(jù)479.2投資估算479.3資金來(lái)源50第十章 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)5110.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)5110.2經(jīng)濟(jì)效益識(shí)別與計(jì)算5110.2.1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本5110.2.2項(xiàng)目銷售收入5110.2.3利潤(rùn)預(yù)測(cè)5110.3社會(huì)效益5210.4項(xiàng)目與所在地互適性分析52第十一章 結(jié)論與建議5311.1結(jié)論5311.2建議53第一章 總論1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：惠東縣公安局經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：惠東縣城黃排光明新城區(qū)項(xiàng)目承辦單位：惠東縣公安局1.2編制依據(jù)惠東府紀(jì)200758號(hào)惠東府辦函2008154號(hào)惠東國(guó)土征字200896號(hào)中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證1.3研究目的及原則根據(jù)項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)模、必要性、方案、環(huán)境影響因素、投資估算、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行技術(shù)可靠性、經(jīng)濟(jì)合理性及實(shí)施可能性等方面比較和論證的基礎(chǔ)上提出推薦方案，使所選方案科學(xué)合理，使該項(xiàng)目工程的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最佳統(tǒng)一?？刹僮髟瓌t，根據(jù)項(xiàng)目所在地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)情況、結(jié)合國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位職工的經(jīng)濟(jì)承受能力，按照社會(huì)購(gòu)房需求和實(shí)施的可能性，進(jìn)行可行性分析、論證。合理性原則，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)、是有較好的合理布局性和科學(xué)性。整體性原則，突出項(xiàng)目開發(fā)的整體布局，確保項(xiàng)目的整體效果。環(huán)境保護(hù)原則，開發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實(shí)施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟(jì)住房小區(qū)。政策穩(wěn)定性原則，經(jīng)濟(jì)適用住房始終堅(jiān)持國(guó)家、職工個(gè)人共同承擔(dān)的政策。1.4項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)?；輺|縣民警經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目位于惠東縣城黃排光明新城區(qū)，總用地面積12144平方米，總建筑面積70019.20平方米，其中地上建筑面積60195.53平方米，地下建筑面積9823.67平方米。經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)內(nèi)容：商鋪面積為1776.7平方米；a棟建筑面積32091.282平方米，戶（套）數(shù)308戶；b棟建筑面積27707.51平方米，戶（套）數(shù)288戶。1.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值建筑用地12144總建筑面積70019.2計(jì)容總建筑面積58998.49地上建筑面積60195.53地下建筑面積9823.67機(jī)動(dòng)車總泊位輛298地上機(jī)動(dòng)車泊位輛89地下機(jī)動(dòng)車泊位輛209容積率4.85建筑密度%28.1最大層（高度）層（m）25(77.2)居住戶（套）數(shù)戶（套）596居住人口人2086首層建筑占地面積3422.83綠化率%27.3綠化面積3322.13道路面積4928圍墻長(zhǎng)度216其中a棟住宅面積32091.28b棟住宅面積27707.51商鋪面積1776.7a棟居住戶（套）數(shù)戶（套）308b棟居住戶（套）數(shù)戶（套）2881.6項(xiàng)目投資估算及融資方案項(xiàng)目總投資金額為11093萬(wàn)元，項(xiàng)目采用bt融資模式。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與必要性2.1項(xiàng)目背景2.1.1國(guó)家或行業(yè)提出的背景住房問(wèn)題是重要的民生問(wèn)題。黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視解決城市居民住房問(wèn)題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。 20多年來(lái)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，城市住宅建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展，城市居民住房條件總體上有了較大改善。但經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。必須改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度。（一）規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象的家庭收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)，由城市人民政府確定，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每年向社會(huì)公布一次。低收入住房困難家庭要求購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的，由該家庭提出申請(qǐng)，有關(guān)單位按規(guī)定的程序進(jìn)行審查，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的，納入經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象范圍。過(guò)去享受過(guò)福利分房或購(gòu)買過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。已經(jīng)購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購(gòu)買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定回購(gòu)。（二）合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)濟(jì)適用住房套型標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾生活水平，建筑面積控制在60平方米左右。各地要根據(jù)實(shí)際情況，每年安排建設(shè)一定規(guī)模的經(jīng)濟(jì)適用住房。房?jī)r(jià)較高、住房結(jié)構(gòu)性矛盾突出的城市，要增加經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。（三）嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理。經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房，但應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等價(jià)款，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房合同中予以明確。政府回購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用住房，繼續(xù)向符合條件的低收入住房困難家庭出售。（四）加強(qiáng)單位集資合作建房管理。單位集資合作建房只能由距離城區(qū)較遠(yuǎn)的獨(dú)立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)，在符合城市規(guī)劃前提下，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，并利用自用土地組織實(shí)施。單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃，其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等均按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在優(yōu)先滿足本單位住房困難職工購(gòu)買基礎(chǔ)上房源仍有多余的，由城市人民政府統(tǒng)一向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買條件的家庭出售，或以成本價(jià)收購(gòu)后用作廉租住房。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。2.1.2項(xiàng)目發(fā)起的緣由項(xiàng)目發(fā)起單位惠東縣公安局從2003年開始，曾探討通過(guò)集資合作建房來(lái)解決民警住房問(wèn)題，但由于建設(shè)用地?zé)o法解決，因此沒有實(shí)施。至2006年底，黨委經(jīng)過(guò)多次研究，決定啟用黃排土地建設(shè)民警住房，并向惠東縣政府提出關(guān)于要求處置公安局黃排土地解決公安民警住的請(qǐng)示?？h委、縣政府高度重視，同意建設(shè)民警經(jīng)濟(jì)適用住房。2.1.3已進(jìn)行的調(diào)查研究及其成果根據(jù)縣委、縣政府的有關(guān)規(guī)定，民警經(jīng)濟(jì)適用住房只銷售給符合條件的公安民警。經(jīng)公安局各部門批準(zhǔn)，最后確認(rèn)共有733民警符合購(gòu)買民警經(jīng)濟(jì)適用住房條件，其中有95人為無(wú)房特困戶。2.2經(jīng)濟(jì)情況今年以來(lái)，惠東縣堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，按照市委、市政府提出的“講政治、抓發(fā)展、保穩(wěn)定、促和諧、聚民心”的要求，緊緊圍繞“構(gòu)建三大經(jīng)濟(jì)中心區(qū)、建設(shè)五大產(chǎn)業(yè)縣”的重要部署，以開展“四大建設(shè)年”活動(dòng)為動(dòng)力，進(jìn)一步創(chuàng)新工作思路，狠抓工作落實(shí)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)又好又快發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，惠東縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值124.4億元，比去年同期增長(zhǎng)14.3%，完成全年計(jì)劃的70.1%；其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值19.4億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值65.3億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值39.7億元，分別增長(zhǎng)1.7%、17.3%和15.5%。實(shí)際吸收外商直接投資7198.7萬(wàn)美元，增長(zhǎng)38.1%，完成全年計(jì)劃的98.1%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資24.7億元，增長(zhǎng)21.4%，完成全年計(jì)劃的66.3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額50.4億元，增長(zhǎng)16.6%，完成全年計(jì)劃的76%；外貿(mào)出口總值6.8億美元，增長(zhǎng)38.8%，完成全年計(jì)劃的90.1%；縣級(jí)財(cái)政一般預(yù)算收入3.31億元，增長(zhǎng)31.7%，完成全年計(jì)劃的82.7%；金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額114.7億元，比年初增長(zhǎng)4.3%。在崗職工人均工資收入12479元，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入4759元，分別增長(zhǎng)14.6%和15.01%。經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要特點(diǎn)：（一）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。1、工業(yè)運(yùn)行質(zhì)量提高。全縣緊扣壯大工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模，提高運(yùn)行質(zhì)量這一重點(diǎn)，大力完善工業(yè)園區(qū)配套設(shè)施，加快項(xiàng)目引進(jìn)和建設(shè)，著力提升外源型工業(yè)和民營(yíng)工業(yè)發(fā)展水平。隨著一批大項(xiàng)目的增資擴(kuò)產(chǎn)和建成投產(chǎn)，全縣實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值207.6億元，增長(zhǎng)16%。其中，以家用電器和電子元器件制造業(yè)為主的規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值38.9億元，增長(zhǎng)23.4%，以民營(yíng)制鞋業(yè)為主的規(guī)模以下工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值168.7億元，增長(zhǎng)13%。全縣工業(yè)用電量6.62億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)30.5%。2、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)增強(qiáng)。高度重視和大力支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)展，召開了全縣外資民資工作會(huì)議，對(duì)民營(yíng)納稅大戶、出口創(chuàng)匯大戶和創(chuàng)名牌企業(yè)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。在吉隆鎮(zhèn)設(shè)立省級(jí)鞋類產(chǎn)品質(zhì)檢中心，組織民營(yíng)企業(yè)參加“中博會(huì)”、“上海中國(guó)國(guó)際鞋類展覽會(huì)”等經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)，大力推薦民營(yíng)企業(yè)申報(bào)國(guó)家免檢產(chǎn)品和省名牌產(chǎn)品，幫助企業(yè)申報(bào)科技扶持資金，推進(jìn)民營(yíng)企業(yè)體制、科技和管理創(chuàng)新，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，全縣共有個(gè)體私營(yíng)企業(yè)25646家。民營(yíng)企業(yè)上交稅收2.8億元，增長(zhǎng)25.3%，占全縣工商稅收的49.1%。全縣鞋業(yè)企業(yè)發(fā)展到4566家，有國(guó)家免檢產(chǎn)品2個(gè)，省著名商標(biāo)17個(gè)，省名牌產(chǎn)品6個(gè)。全縣產(chǎn)鞋5億雙，產(chǎn)值90億元，分別增長(zhǎng)14%和13%。3、商貿(mào)旅游持續(xù)增長(zhǎng)。以構(gòu)建縣城商貿(mào)中心區(qū)和發(fā)展沿海港口物流業(yè)為重點(diǎn)，加快商貿(mào)市場(chǎng)和口岸碼頭的規(guī)劃建設(shè)，打造良好的商貿(mào)平臺(tái)。全縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額50.4億元，增長(zhǎng)16.6%。港口物流運(yùn)輸業(yè)快速發(fā)展，全縣口岸進(jìn)出口貨運(yùn)量77.3萬(wàn)噸，貨值4.6億美元，分別增長(zhǎng)39%和52%。旅游資源優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一步發(fā)揮，巽寮旅游、平海海濱溫泉、梁化森林公園等一批旅游項(xiàng)目加快建設(shè)，其中巽寮旅游項(xiàng)目五星級(jí)喜來(lái)登酒店正在抓緊裝修，預(yù)計(jì)明年初可建成投入使用。隨著旅游設(shè)施的不斷完善和宣傳促銷力度的加大，前來(lái)我縣旅游觀光的游客明顯增加，全縣接待游客95萬(wàn)人次，旅游營(yíng)業(yè)收入1.1億元，分別增長(zhǎng)21%和22%。4、特色農(nóng)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。全縣實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值29.8億元，增長(zhǎng)2%。全縣春收、夏收糧食作物面積51.5萬(wàn)畝，總產(chǎn)14.2萬(wàn)噸，產(chǎn)量增長(zhǎng)3.5%。在政府的大力支持下，九華、廣興等多家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)成功貸款3000多萬(wàn)元，較好地解決發(fā)展資金不足的問(wèn)題。廣興農(nóng)貿(mào)通過(guò)了省級(jí)農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)驗(yàn)收。全縣各級(jí)切實(shí)加大對(duì)農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)的投入，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力。累計(jì)投入水利建設(shè)資金5608萬(wàn)元，完成小型水庫(kù)除險(xiǎn)加固工程8宗，維修小型農(nóng)田水利工程85宗。以網(wǎng)箱養(yǎng)魚、高位池養(yǎng)蝦、工廠化養(yǎng)鮑、吊養(yǎng)蠔和貝類護(hù)養(yǎng)等為主的海洋養(yǎng)殖業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。1-9月，漁業(yè)總產(chǎn)量5.4萬(wàn)噸，產(chǎn)值10.7億元，分別增長(zhǎng)5.8%和5.9%。（二）突出抓好重點(diǎn)工作，發(fā)展后勁明顯增強(qiáng)。1、實(shí)際吸收外商直接投資大幅增長(zhǎng)。招商引資責(zé)任制得到較好落實(shí)，一批項(xiàng)目陸續(xù)落戶和動(dòng)工建設(shè)，招商引資工作取得較好成效。1-9月，全縣新簽外引內(nèi)聯(lián)項(xiàng)目107宗，其中，新批利用外資項(xiàng)目42宗，合同投資金額1.9億美元。實(shí)際利用外資1.3億美元，增長(zhǎng)21%。實(shí)際吸收外商直接投資7198.7萬(wàn)美元，增長(zhǎng)38.1%，完成市下達(dá)任務(wù)的102.8%。按照“工業(yè)向園區(qū)集中，產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集聚，企業(yè)向園區(qū)集結(jié)”的要求，切實(shí)加大對(duì)五大工業(yè)園區(qū)的投入，完善配套設(shè)施。珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)和精細(xì)化工創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地分別加掛大亞灣國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)牌匾，珠三角產(chǎn)業(yè)園區(qū)近期將盤整數(shù)千畝土地用于項(xiàng)目的落戶，精細(xì)化工創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地已動(dòng)工建設(shè)，坂田工業(yè)園家具產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在加緊籌建中。全縣有7家新辦外資企業(yè)建成投產(chǎn)，有10宗外資項(xiàng)目正在建設(shè)或籌建中。今年以來(lái)，全縣出口企業(yè)用足用好各項(xiàng)進(jìn)出口優(yōu)惠政策，積極開拓非洲、拉美、東南亞等新興市場(chǎng)，使外貿(mào)出口在各種壓力下實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。1-9月，外貿(mào)出口總值6.8億美元，增長(zhǎng)38.8%。民營(yíng)企業(yè)成為一般貿(mào)易出口的生力軍，具有自營(yíng)進(jìn)出口經(jīng)營(yíng)權(quán)的民營(yíng)企業(yè)總數(shù)達(dá)到173家，外向型民營(yíng)企業(yè)出口占一般貿(mào)易出口總量的82%。2、重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利。按照“建設(shè)一批、籌備一批、謀劃一批”的項(xiàng)目建設(shè)思路，采取bt（建設(shè)-移交）、bot（建設(shè)運(yùn)營(yíng)移交）、tot（轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓)等多種融資方式，拓寬項(xiàng)目資金籌集渠道，推進(jìn)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)。今年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資24.7億元，增長(zhǎng)21.4%。其中，全縣22宗重點(diǎn)項(xiàng)目累計(jì)完成投資6.78億元，投產(chǎn)項(xiàng)目8宗?？h城“十大民心工程”已全部動(dòng)工建設(shè)，其中縣城社會(huì)治安視頻監(jiān)控系統(tǒng)已完工投入使用。大型投資項(xiàng)目中，平海電廠累計(jì)投入3.3億元，完成了征地，廠區(qū)道路和土地平整工作已展開，待完成環(huán)保審批后即可進(jìn)行主體工程建設(shè)；巽寮旅游項(xiàng)目完成投資1.2億元，正在進(jìn)行中區(qū)工程地表清理工作，市政配套工程建設(shè)也在加緊進(jìn)行；縣城大嶺自來(lái)水廠完成投資3700萬(wàn)元，廠區(qū)辦公樓建設(shè)基本完成，正在鋪設(shè)供水管網(wǎng)；公路、電力、通訊、市政工程等建設(shè)項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)，城鎮(zhèn)化水平逐步提高。3、解決“一保五難”問(wèn)題攻堅(jiān)力度加大。今年以來(lái)，縣財(cái)政投入新農(nóng)村建設(shè)資金5497萬(wàn)元，著力解決農(nóng)村“一保五難”問(wèn)題，推動(dòng)新農(nóng)村建設(shè)活動(dòng)深入開展。目前，全縣有6720戶1.77萬(wàn)名農(nóng)民享受農(nóng)村低保救濟(jì)，低保補(bǔ)助和五保供養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)得到提高。全面完成245個(gè)村衛(wèi)生站建站任務(wù)，在家常住農(nóng)業(yè)人口新型合作醫(yī)療覆蓋率達(dá)100%，我縣被國(guó)家衛(wèi)生部等八部委授予“全國(guó)新型農(nóng)村合作醫(yī)療先進(jìn)試點(diǎn)縣”稱號(hào)。27宗農(nóng)村飲水工程規(guī)劃設(shè)計(jì)、初審工作全部完成。282戶農(nóng)村危房改造工作全面鋪開，1602戶水庫(kù)移民危房改造工程完成投資1650.1萬(wàn)元。免收農(nóng)村義務(wù)教育階段學(xué)生學(xué)雜費(fèi)和課本費(fèi)政策得到落實(shí)，減免全縣11.09萬(wàn)名農(nóng)村學(xué)生費(fèi)用3622.7萬(wàn)元；北部山區(qū)20所農(nóng)村學(xué)校改薄改危工程順利完成，新建樓房20幢，新增學(xué)位4320個(gè)。鎮(zhèn)通行政村公路改造投入6469萬(wàn)元，完成164公里村道改造。4、機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)成效明顯。全縣各單位通過(guò)廣泛征求群眾意見、全面整改存在問(wèn)題、健全工作制度等，深入開展以“服務(wù)基層、聯(lián)系群眾、促進(jìn)和諧”為主題的機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)年活動(dòng)，切實(shí)轉(zhuǎn)變機(jī)關(guān)作風(fēng)。目前，已完成第一、二階段各項(xiàng)工作任務(wù)，進(jìn)入第三階段，取得了較好的成效。開展機(jī)關(guān)作風(fēng)建設(shè)年活動(dòng)以來(lái)，全縣各單位建立健全有關(guān)制度3060項(xiàng)，累計(jì)投入資金1.6億元，開展農(nóng)村幫扶活動(dòng)687次，社會(huì)公益活動(dòng)201項(xiàng)，服務(wù)群眾活動(dòng)381項(xiàng)，辦好事實(shí)事799宗，幫助基層發(fā)展經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目149個(gè)。據(jù)調(diào)查，群眾對(duì)機(jī)關(guān)精神面貌和辦事作風(fēng)滿意度達(dá)95%。5、財(cái)稅金融管理工作得到加強(qiáng)。進(jìn)一步規(guī)范行政事業(yè)性收費(fèi)行為，全面實(shí)行“一口價(jià)”、“一窗口”收費(fèi)，降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)非稅收入征管；建立健全縣鎮(zhèn)財(cái)稅聯(lián)席會(huì)議制度，及時(shí)分析掌握財(cái)稅運(yùn)行情況；完善激勵(lì)型財(cái)政機(jī)制，開展鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)專項(xiàng)督查，狠抓稅費(fèi)收入管理，各項(xiàng)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。全縣財(cái)政總收入5.98億元，增長(zhǎng)52.9%。其中，縣級(jí)財(cái)政一般預(yù)算收入3.31億元，增長(zhǎng)31.7%。全縣稅收總額7.58億元，增長(zhǎng)33.2%。其中，國(guó)稅收入4.93億元，增長(zhǎng)38.2%；地稅收入2.65億元，增長(zhǎng)24.8%。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款穩(wěn)步增長(zhǎng)，信貸資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步改善。9月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額114.7億元，各項(xiàng)貸款余額42.5億元，分別比年初增長(zhǎng)4.3%和61.2%，貸款增長(zhǎng)居全市首位。（三）社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。1、各項(xiàng)改革穩(wěn)步推進(jìn)。縣投資服務(wù)中心改革為縣行政服務(wù)中心，服務(wù)事項(xiàng)增加，辦事效率提高。順利完成4家國(guó)有企業(yè)改制，縣食品廠、縣拍賣行等6家企業(yè)改制工作按計(jì)劃穩(wěn)步推進(jìn)。社會(huì)保障體系逐步完善，全面實(shí)行城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)制度，征收各項(xiàng)社?；?.3億元，新增參加各類保險(xiǎn)29318人次。2、各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。開展縣城市容市貌綜合整治，縣城交通堵塞狀況得到緩解，“臟、亂、差”現(xiàn)象得到有效治理。惠東中學(xué)高中部建設(shè)累計(jì)投入8845.1萬(wàn)元，完成工程量86%;高級(jí)中學(xué)創(chuàng)建國(guó)家級(jí)示范性高中通過(guò)驗(yàn)收；動(dòng)工新建縣城華僑城學(xué)校，解決縣城地區(qū)學(xué)校大班額的問(wèn)題；普通高考大專a線以上入圍人數(shù)比原計(jì)劃超出16.2%。切實(shí)加大對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)的投入，薄弱鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院改造扎實(shí)推進(jìn)，鎮(zhèn)、村衛(wèi)生工作人員福利待遇提高。低生育水平持續(xù)穩(wěn)定，人口出生率控制在8.14。信息化建設(shè)和信息資源利用步伐加快，全縣首批4個(gè)“鎮(zhèn)級(jí)信息服務(wù)站”啟動(dòng)使用。落實(shí)“惠東縣萬(wàn)名農(nóng)村青年技能培訓(xùn)工程”，組織10013名農(nóng)村富余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)。綠色生態(tài)惠東建設(shè)取得新進(jìn)展，全縣累計(jì)投入3200萬(wàn)元，完成綠化造林8.11萬(wàn)畝。3、維穩(wěn)工作得到加強(qiáng)。深入推進(jìn)公安“三基”工程建設(shè)，組織開展嚴(yán)打整治專項(xiàng)斗爭(zhēng)，建設(shè)社會(huì)治安視頻監(jiān)控系統(tǒng)，切實(shí)加強(qiáng)重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)時(shí)段的巡邏防控，嚴(yán)厲打擊和遏制各類違法犯罪，全縣刑事案件立案率比上年下降2%，破案率提高19個(gè)百分點(diǎn)。堅(jiān)持實(shí)行領(lǐng)導(dǎo)信訪調(diào)處包案制度，完善人民調(diào)解網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，妥善處理好人民群眾內(nèi)部矛盾，到省、市集體越級(jí)上訪批次和人次均大幅減少。深入開展安全生產(chǎn)、食品安全、打擊走私、打假、打擊非法傳銷等各項(xiàng)工作，社會(huì)持續(xù)和諧穩(wěn)定。2.3交通狀況惠東東倚蓮花山與海豐縣相鄰，西連惠陽(yáng)市，南臨南海，北接河源紫金縣。全縣總面積3398平方公里，下轄12個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)街道辦事處和4個(gè)管委會(huì)，人口71.3萬(wàn)?？h城距惠州機(jī)場(chǎng)15公里、惠州38公里、廣州180公里、深圳95公里、汕頭240公里。（一）全縣交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)情況公路現(xiàn)狀：我縣交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，公路覆蓋面明顯擴(kuò)大，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)并逐步向農(nóng)村縱深延伸。至2007年10月止，我縣公路通車?yán)锍踢_(dá)2073.458公里,其中高速公路62.70公里，硬底化公路1262公里，三級(jí)以上公路456.767公里，公路密度達(dá)58.66公里/百平方公里，其中：國(guó)、省、縣道和高速公路519.4公里，通行政村公路980.7公里，形成了以國(guó)、省、縣道和高速公路為主干線“八縱十橫”的格局。在建重點(diǎn)工程實(shí)施情況：為切實(shí)解決縣城交通瓶頸問(wèn)題，擴(kuò)大縣城規(guī)模，改善縣城投資環(huán)境，縣政府決定把環(huán)城北路工程作為我縣今年啟動(dòng)建設(shè)的“十大民心工程”之首進(jìn)行建設(shè)，目前，工程進(jìn)展順利。（二）全縣交通運(yùn)力發(fā)展情況運(yùn)力情況：全縣共有13家客運(yùn)企業(yè)，45條客運(yùn)線路，其中省際線路7條、市際線路12條、縣際線路4條、縣內(nèi)線路21條。全縣大型高級(jí)客車118輛、4932個(gè)座位；出租的士70輛、350個(gè)座位；公交線路6條，公交車68輛，2067個(gè)座位；營(yíng)運(yùn)摩托車1300輛。全縣年完成客運(yùn)量650萬(wàn)人，年客運(yùn)周轉(zhuǎn)量32500萬(wàn)人公里。全縣現(xiàn)有在冊(cè)營(yíng)運(yùn)貨車2453輛、總噸位5830，其中大型貨車302輛、2806噸，危險(xiǎn)貨物運(yùn)輸車輛7輛。全縣完成年貨運(yùn)量304萬(wàn)噸，年貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量46208萬(wàn)噸公里。農(nóng)村客運(yùn)發(fā)展：隨著鎮(zhèn)通行政村公路硬底化的建設(shè)，路網(wǎng)不斷向農(nóng)村縱深延伸，按照國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展鄉(xiāng)村道路運(yùn)輸?shù)恼?，我局重點(diǎn)對(duì)鎮(zhèn)特別是鎮(zhèn)村之間客運(yùn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，新開通了9條農(nóng)村客運(yùn)線路班車，投放車輛31臺(tái)、座位771個(gè)，65%的行政村開通了班車。2.4項(xiàng)目建設(shè)必要性縣城經(jīng)濟(jì)適用房是為切實(shí)解決惠東縣公安局民警住房困難而開發(fā)建造的民心工程，在惠東縣政府工作會(huì)議上把惠東縣民警經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)納入縣城經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)?；輺|縣公安局有民警1200多人，住房困難問(wèn)題一直困擾著縣公安局，由于受區(qū)位限制，周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房?jī)r(jià)也隨著周邊地區(qū)的價(jià)格升高，由于惠東縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，工資相對(duì)周邊城市較低，造成民警買不起住房，具2006年調(diào)查，有90多名民警長(zhǎng)期租房、借房居住，600多人住房存在困難，因此本項(xiàng)目為解決大部分民警的住宿問(wèn)題的建設(shè)是必要的。第55頁(yè)第三章 市場(chǎng)分析3.1市場(chǎng)宏觀政策調(diào)查2008年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用顯現(xiàn)，市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從資金供給總量來(lái)看，房地產(chǎn)資金在2007年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰，2008年較2007年環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從2007年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從1-2月份的31.9%，降到1-7月份的19.1%，下降了12.8個(gè)百分點(diǎn)。這種趨勢(shì)估計(jì)第四季度仍將持續(xù)。從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。2008年第一季度，盡管土地“招拍掛”的流拍流標(biāo)現(xiàn)象日益嚴(yán)重，土地交易價(jià)格同比卻分別上升16.5%和10.1%，土地儲(chǔ)備成本持續(xù)增加。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的抽緊，由1-2月份同比增長(zhǎng)35.8%。土地購(gòu)置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)第四季度這幾項(xiàng)指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。需求方觀望，居民購(gòu)房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大幅下降受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購(gòu)房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)裝修、贈(zèng)汽車、贈(zèng)電器，無(wú)理由退房等多種促銷方式，仍難打破購(gòu)房者觀望情緒，啟動(dòng)市場(chǎng)。央行8月中下旬在全國(guó)50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查顯示：第三季度城鎮(zhèn)居民當(dāng)期收入滿意指數(shù)和未來(lái)收入信心指數(shù)下降，未來(lái)增收信心不足；未來(lái)3個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季度和上年同期降1.8%和2.8%，創(chuàng)1999年調(diào)查開始以來(lái)最低水平。一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)2月4日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問(wèn)題。3月3日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知中指出，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房所得減征10%的個(gè)人所得稅。3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知，對(duì)確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域?！净葜菔袇^(qū)2008年建經(jīng)適(廉租)房2893套】2008年1月31日，惠州市規(guī)劃建設(shè)局公示了惠州市區(qū)2008年住房建設(shè)計(jì)劃。根據(jù)該規(guī)劃，2008年惠州市區(qū)計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用（廉租）房2893套，加上2007年建設(shè)的616套，可解決市區(qū)3509戶低收入家庭住房需求，占市區(qū)低收入家庭的83%。3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)2009年，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。（一）需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)2009年將延續(xù)2008年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購(gòu)買行為將向后推遲，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場(chǎng)，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購(gòu)房需求將向?qū)嵱眯缘闹行粜图?；從產(chǎn)品需求特點(diǎn)的角度，留存在市場(chǎng)當(dāng)中的真正的住房需求者將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品提出更高要求，因此未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈。在需求難以啟動(dòng)、供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無(wú)力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，包括房地產(chǎn)中介公司、策劃代理公司、經(jīng)紀(jì)公司、評(píng)估公司、擔(dān)保公司等在內(nèi)的從業(yè)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來(lái)一輪行業(yè)整合。隨著企業(yè)間的優(yōu)勝劣汰、合并、重組，開發(fā)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)和開發(fā)戰(zhàn)略也將放在這個(gè)大局中加以調(diào)整，開發(fā)企業(yè)將更加注重開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)，提供差異化的產(chǎn)品，以期在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步降價(jià)的措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局。（二）在從緊的貨幣政策作用下，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣下降、量減價(jià)跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發(fā)一系列的風(fēng)險(xiǎn)：一是利率上調(diào)、房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的支付能力較差的已購(gòu)房群體的“斷供”風(fēng)險(xiǎn)。美國(guó)次貸危機(jī)，就是從2004年7月到2006年6月,美聯(lián)儲(chǔ)為抑制通脹連續(xù)17次升息，由此把數(shù)十萬(wàn)個(gè)依靠“次級(jí)債”貸款購(gòu)房的美國(guó)低信用家庭逼上了斷供、失房的絕路。而我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款余額從2003年的3329億元上升為2007年末的3.13萬(wàn)億元，四年來(lái)貸款數(shù)額以年均75%的速度增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，住房按揭貸款的前3-5年是風(fēng)險(xiǎn)高危期。而過(guò)去四年中新貸出的款項(xiàng)，在利率上調(diào)和房?jī)r(jià)下跌的情況下，“斷供”的風(fēng)險(xiǎn)加大。二是開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機(jī)以及“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的“兩欠”問(wèn)題可能爆發(fā)。三是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，投資下滑而反作用于宏觀經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的風(fēng)險(xiǎn)加大。（三）從長(zhǎng)期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出現(xiàn)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放慢、股市持續(xù)低迷的形勢(shì)下，2008年9月17日，央行下調(diào)貸款利率及中小銀行存款準(zhǔn)備金率。從此次利率的下調(diào)可以看出中央在“保增長(zhǎng)”和“控通脹”的關(guān)系上，保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)被置于更加突出的位置。本次利率的下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)質(zhì)影響不大，但心理影響卻至關(guān)重要，各方均看好利率將進(jìn)入下行通道，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是利好消息。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)好，被抑制的多種需求，如快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的購(gòu)房需求，收入增長(zhǎng)引致的改善性需求，投資、投機(jī)需求，將進(jìn)一步釋放。而由于2008年以來(lái)土地購(gòu)置面積和新開工面積均出現(xiàn)明顯下滑的情況，必將影響一年半至兩年以后的房屋供應(yīng)量，供求關(guān)系有可能進(jìn)一步緊張。對(duì)此國(guó)家要有預(yù)見性，要防止由此引起市場(chǎng)的大起大落。（四）中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問(wèn)題將得到進(jìn)一步解決在2006年推出的“9070”政策實(shí)施后，從2006年下半年開始，許多樓盤的建設(shè)規(guī)劃都進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，2009年將會(huì)迎來(lái)中小套型房上市的高峰。另外，隨著住房保障政策以及2008年各地住房計(jì)劃的落實(shí)，2009年，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房供應(yīng)也會(huì)增加，中低收入家庭住房困難問(wèn)題會(huì)得到進(jìn)一步解決。第四章 建設(shè)條件與選址4.1項(xiàng)目現(xiàn)狀1、建設(shè)用地情況惠東縣民警經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目位于惠東縣城黃排光明新城區(qū)，該土地是公安局于1992年7月與惠東縣城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司購(gòu)買的，當(dāng)時(shí)已繳清地價(jià)款供364萬(wàn)元，幼年國(guó)土為建設(shè)公安局辦公大樓，但由于歷史原因，項(xiàng)目未建設(shè)，土地一直閑置，也未辦理土地確權(quán)登記手續(xù)。2008年4月，縣政府以有償收回?zé)o償劃撥的方式，將該土地提供給我局作為民警經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地。2、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備及相關(guān)手續(xù)辦理情況項(xiàng)目從2006年開始準(zhǔn)備，至2009年1月正式動(dòng)工建設(shè)，歷時(shí)3年之久。項(xiàng)目完全按照經(jīng)濟(jì)適用住房的有關(guān)規(guī)定來(lái)建設(shè)，程序合法，手續(xù)基本完備。具體如下：惠東縣委常委會(huì)議紀(jì)要20071號(hào)決定：要以公安干警、教師為主要對(duì)象，建設(shè)“干警村”和“教師村”，切實(shí)解決公安干警和教師的住房困難，并專門研究一套使用公安、教師隊(duì)伍的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)?；輺|府紀(jì)200758號(hào)決定：把我縣民警經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)納入縣城經(jīng)濟(jì)使用房建設(shè)?；輺|委紀(jì)200801號(hào)批準(zhǔn)同意惠東縣公安局干警經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)劃方案?；輺|縣政府工作會(huì)議紀(jì)要（八屆15次）決定：同意在縣城黃排地段無(wú)償劃撥15290平方米土地作為惠東縣民警經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地。縣政府常務(wù)會(huì)議紀(jì)要（八屆16次）批準(zhǔn)同意惠東縣民警經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目按bt（建設(shè)移交）模式建設(shè)，由縣公安局按有關(guān)規(guī)依法依規(guī)組織實(shí)施?；輺|府辦函2008154號(hào)關(guān)于同意惠東縣民警經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行bt（建設(shè)移交）模式建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的批復(fù)，同意由縣公安局委托具有招標(biāo)代理資質(zhì)的代理機(jī)構(gòu)，按有關(guān)規(guī)定程序代理本項(xiàng)目招標(biāo)，確定項(xiàng)目投資人。房屋建成并完善有關(guān)手續(xù)后，由縣房管局將房屋產(chǎn)權(quán)確認(rèn)到建設(shè)單位（項(xiàng)目投資人），有建設(shè)單位負(fù)責(zé)銷售給符合條件的公安民警（經(jīng)縣公安局按有關(guān)規(guī)定審核同意），投資款從民警經(jīng)濟(jì)適用住房銷售收入中支付。同意由公安局作為建設(shè)業(yè)主，通過(guò)公開招標(biāo)選擇具有資質(zhì)和良好社會(huì)責(zé)任的監(jiān)理公司。惠東府紀(jì)200842號(hào)批準(zhǔn)：同意惠東縣民警經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目投資人招標(biāo)文件。3、目前工程建設(shè)情況（1）2008年2月至4月進(jìn)行土地平整及地下室土方挖掘。（2）2008年5月至12月，協(xié)調(diào)有關(guān)部門研究、制定建設(shè)方案和辦法，確定建設(shè)模式，報(bào)告縣政府研究討論，辦理相關(guān)手續(xù)。（3）2008年11月工，但因設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)打樁在試樁過(guò)程與問(wèn)題，施工暫停。（4）2009年1月重新開工，目前已完成基礎(chǔ)施工，正在進(jìn)行地下停車場(chǎng)施工。4.2自然條件4.2.1地理位置惠東縣地處廣東省沿海的大亞灣、紅海灣畔，位于北緯2230至2323、東經(jīng)11433至11526之間，總面積3535平方公里。4.2.2氣候惠東縣屬南來(lái)熱帶海洋性季氣候。雨量充沛、陽(yáng)光充足、氣候溫和，年平均降雨量1805毫米，年日照總數(shù)2076小時(shí)，年平均氣溫22度，全年無(wú)霜期達(dá)350天左右，2004年最高溫度為37.3度，最低溫度為3.2度。4.2.3地形地貌惠東地處廣東省東南部、惠州市東部，處于北回歸線南側(cè)，東連汕尾市海豐縣，北靠河源市紫金縣，西接惠陽(yáng)區(qū)，南臨南海的大亞灣和紅海灣?；輺|縣全境屬蓮花山系，蓮花山主脈穿過(guò)縣境南部，地勢(shì)由東北向西南傾斜。境內(nèi)最高點(diǎn)為蓮花山脈主峰，海拔1336米，超過(guò)1000米的高山有17座。地形復(fù)雜，山地、丘陵、臺(tái)地、平原交錯(cuò)，以丘陵、臺(tái)地占優(yōu)勢(shì)。全縣土地總面積509.73萬(wàn)畝，丘陵330.77萬(wàn)畝，占土地總面積64.9%，山地51.13萬(wàn)畝，占10%，平原（海拔50米以下）127.84萬(wàn)畝，占25.1%。4.2.4水文惠東縣分為兩大水系，總流域面積3400.1平方公里。第一是東江水系，即西枝江流域。西枝江是東江流域的第二大支流，發(fā)源于烏禽嶂，流經(jīng)馬山、室口、新庵、雙金、平山、增光、白花等9個(gè)區(qū)（鎮(zhèn)），進(jìn)入惠陽(yáng)，于惠州注入東江，境內(nèi)流程152公里。流域面積2692.86平方公里，占全縣總流域面積79.2%。第二是粵東沿海水系。分布于沿海8個(gè)區(qū)，由20多個(gè)各自入海的小流域組成，流域面積705.36平方公里，占全縣總流域面積的20.8%。4.3項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于惠州惠東縣區(qū)，長(zhǎng)約138米，寬約85.75米；用地平整，交通十分便利，距深圳市95公里，距惠州38公里，距廣州192公里。水利水電資源豐富，惠東縣水電供應(yīng)充足，日供水能力7萬(wàn)立方米，生產(chǎn)、生活用水充足。白盆珠水庫(kù)容量達(dá)12億立方米。全縣已建成22萬(wàn)伏變電站1座，11萬(wàn)伏變電站8座，小水電站60多座，日平均供電量達(dá)100多萬(wàn)千瓦時(shí)。第五章 項(xiàng)目方案5.1規(guī)劃依據(jù)（1）民用建筑設(shè)計(jì)通則 gb50352-2005；（2）高層民用建筑設(shè)計(jì)放火規(guī)范 gb50045-95 （2005年版）；（3）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gb50016-2006；（4）住宅建筑規(guī)范 gb 50368-2005；（5）場(chǎng)地的地理?xiàng)l件及周圍環(huán)境；（6）甲方提供的有關(guān)資料及要求；（7）其他相關(guān)的法規(guī)和條例。5.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)思本項(xiàng)目地處惠州市惠東縣，基本處于市區(qū)的邊緣地帶，周邊有較為齊全的生活配套。項(xiàng)目臨城市主干道的交匯處，此地段地理位置優(yōu)越，交通較為便利，是較為理想的生活居住區(qū)。根據(jù)惠州市惠東縣公安局按照建設(shè)現(xiàn)代化小區(qū)的要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)以現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法創(chuàng)造出一個(gè)“以人為本”，具有豐富內(nèi)涵的整體空間形態(tài)，使居住者能享受到現(xiàn)代生活的舒適、寧?kù)o、方便、安全、并獲得一種新生活形態(tài)的成就感和滿足感。小區(qū)根據(jù)地理環(huán)境，因地制宜，盡量讓每戶都有良好的朝向，優(yōu)美的景觀視野，突出建筑的特色，利用陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)、飄窗、落地飄窗、多維生活空間（躍式）等設(shè)計(jì)，讓建筑與風(fēng)景更好的融合，營(yíng)造出宜人的居住環(huán)境。小區(qū)的建筑外立面以歐陸風(fēng)格為宜，追求簡(jiǎn)潔、明快、大氣的建筑風(fēng)格，突出景觀環(huán)境的優(yōu)勢(shì)，形成良好的視覺效果。整個(gè)小區(qū)的建筑既有統(tǒng)一的風(fēng)格，又具有獨(dú)特的個(gè)性，追求小區(qū)建筑與環(huán)境的和諧，讓小區(qū)的建筑融入周邊的環(huán)境與景觀之中。強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，突出園林的層次性和人的參與活動(dòng)，從環(huán)境綠化走向綠色建筑。建筑向心內(nèi)聚，在小區(qū)內(nèi)做好園林規(guī)劃設(shè)計(jì)，取得建筑與景觀的協(xié)調(diào)。融合上述規(guī)劃概念及市場(chǎng)定位，注重社區(qū)公建配套的完美和便利性，關(guān)心每一細(xì)節(jié)及環(huán)節(jié)，為求創(chuàng)造均好性較佳的住宅小區(qū)。5.3道路交通規(guī)劃在道路和交通組織方面，根據(jù)小區(qū)的功能要求，小區(qū)人車分流，車行邊人行中，車一進(jìn)入小區(qū)即入地下停車庫(kù)，小區(qū)內(nèi)道路平時(shí)只用于人行，在緊急時(shí)可用于消防車通行。5.4綠化系統(tǒng)規(guī)劃在綠化方面，小區(qū)綠化以公共綠地，道路綠地為主，各類綠地在區(qū)內(nèi)均衡分布，做到點(diǎn)、線、面相結(jié)合，大、中、小相結(jié)合；集中與分散相結(jié)合，重點(diǎn)與一般相貫合，形成一個(gè)完整的系統(tǒng)，保持了整個(gè)區(qū)域生態(tài)平衡，并促進(jìn)生態(tài)系統(tǒng)中各因素協(xié)調(diào)發(fā)展。5.5豎向系統(tǒng)規(guī)劃豎向設(shè)計(jì)充分利用現(xiàn)狀，以減少土石方工程量及土石方工程量平衡為原則，滿足設(shè)計(jì)要求，充分利用現(xiàn)有平地；建筑用地由北向南總體排水，匯集于永和大道管網(wǎng)。5.6土建工程5.6.1基礎(chǔ)工程(1)基坑開挖本工程基礎(chǔ)土方開挖采用機(jī)械開挖、人工修整挖土，明溝排水與挖土相結(jié)合的施工方法，挖出土方原則上考慮場(chǎng)地及后期回填就近堆放，多余土方外運(yùn)至業(yè)主指定棄土地點(diǎn)。工程土方開挖采用1臺(tái)ex-200(0.78m3)反鏟挖掘機(jī)坑頂反鏟開挖，挖出土方用5臺(tái)8t自卸汽車運(yùn)輸就近回填場(chǎng)地、堆放后期回填所用土，多余土方用自卸汽車運(yùn)至業(yè)主指定棄土地點(diǎn)。基礎(chǔ)底部土方須留20cm用人工清底至設(shè)計(jì)標(biāo)高以防止超挖及地基擾動(dòng)，基坑工作面每邊0.5m；挖土基坑邊坡留設(shè)：按1:0.67，清底及邊坡修整由人工手工操作進(jìn)行。土方開挖應(yīng)采用排水溝、擋水土堤做好地面排水，避免地面水流入基坑內(nèi)浸泡地基。清槽時(shí)在基坑邊開挖250250mm排水溝，在四角挖積水坑500400mm深，用水泵排除基坑積水。 (2)破樁頭破樁頭與基坑土方開挖流水進(jìn)行，破樁頭采用人工破鑿。操作時(shí)先剝掉樁外保護(hù)層剝離出筋，而后截去多余樁頭,將樁頂表面用手工修鑿到設(shè)計(jì)要求的標(biāo)高。(3)墊層工程承臺(tái)、基礎(chǔ)梁下設(shè)砼墊層。墊層施工每隔1米設(shè)置一個(gè)標(biāo)高控制標(biāo)志樁，嚴(yán)格控制標(biāo)高，要求墊層表面標(biāo)高差不大于10mm。墊層砼機(jī)械攪拌，機(jī)械振搗，表面平整度、標(biāo)高采用小木樁抄平控制。掌握好各層高度及各項(xiàng)材料配合比，不得隨意加大或減少?；炷翂|層澆筑完畢后，表面用木盒抹平。(4)鋼筋砼基礎(chǔ)1)基礎(chǔ)主要有鋼筋混凝土承臺(tái)、基礎(chǔ)梁，采用鋼模板、鋼管扣件支架支模，鋼模板使用回形卡拼接，背楞用鋼管，背楞根據(jù)其高度而定，獨(dú)立基礎(chǔ)設(shè)置設(shè)置兩至三道。模板加固采用坑邊鋼管扣件支架，并在基坑(槽)邊打入鋼管樁作支撐點(diǎn)，并用鋼管與支架連接起來(lái)。2)基礎(chǔ)鋼筋由場(chǎng)外加工廠制作后，運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)并人工搬運(yùn)至相應(yīng)的基坑周圍，用塔吊運(yùn)輸至基坑，進(jìn)行手工綁扎。3)模板及鋼筋的具體操作方法參見主體結(jié)構(gòu)施工部分。4)基礎(chǔ)砼采用現(xiàn)場(chǎng)集中攪拌、澆筑。(5)回填土回填土質(zhì)不得含有機(jī)物質(zhì)，粘性土含水量控制在19-23%。填土用人工分層夯填回填，每層厚度不大于200mm，每層壓實(shí)34遍，基槽回填土要兩側(cè)均勻下土，分層夯實(shí)，回填土夯實(shí)系數(shù)要求0.930.96。5.6.2主體結(jié)構(gòu)工程主體框架結(jié)構(gòu)施工順序：框架柱鋼筋鋼筋驗(yàn)收柱、梁、板模板梁、板鋼筋鋼筋驗(yàn)收砼澆筑養(yǎng)護(hù)。模板體系(1)材料及要求a.木楞膠合板模板：工程主體結(jié)構(gòu)除局部采用木模板外其它均采用膠合板模板，表面平整、邊角方正，拼縫嚴(yán)密。刷隔離劑。b.木模板：局部補(bǔ)模采用木模板。c.支撐：48*3.5鋼管扣件支撐。d.對(duì)拉螺絲：12鋼筋車絲，m12粗制羅帽。e.管卡：鑄鐵管卡，必須做抗拉試驗(yàn)。(2)排架搭設(shè)a.每層柱、梁，現(xiàn)澆板排架統(tǒng)一搭設(shè)，綜合協(xié)調(diào)考慮。b.每層排架按柱網(wǎng)尺寸、柱截面、梁高，現(xiàn)澆板早拆模要求，統(tǒng)一翻樣確定，并開出配料單，下達(dá)作業(yè)班組。c.排架支撐間距由計(jì)算確定，梁下間距不大于800，板下間距不大于1000，梁下擱楞下用雙扣件支托。d.底層排架局部支立在回填土上，回填土必須分層夯填填實(shí)，設(shè)50mm厚木板墊板，墊板下設(shè)1:1砂石墊層，設(shè)排水溝保證排水良好。e.排架步距1.6-1.8m，底部設(shè)掃地桿，中間設(shè)剪刀撐。上、下兩層排架立柱盡可能設(shè)置在同一位置，以利排架荷載傳遞，現(xiàn)澆板砼不致過(guò)早受力。(3)柱模板a.柱施工順序：彈線立排架扎筋預(yù)埋件驗(yàn)收立柱模驗(yàn)收清理清掃口澆砼養(yǎng)護(hù)。b.柱模采用定型十一合膠合板加釘50100木楞，模板寬度與柱截面相同，高度就膠合板模板，木楞間距取500-700。d.柱箍間距同木楞間距，每道木楞處設(shè)鋼管柱箍，柱箍為483.5鋼管。柱箍與排架間用短鋼管連接，并用以校正、固定柱位置；柱下部1/3高度范圍柱箍加密一倍。e.柱模底部設(shè)置清掃口，砼澆筑前清除柱根雜物。f.柱模支立前，先清除柱根處雜物，鑿除砼浮漿浮渣。柱模支立后，柱模根部用水泥砂漿堵嚴(yán)，板縫用膠帶紙粘貼，防止?jié)岔艜r(shí)跑漿。g.柱模板支立保證柱子截面尺寸準(zhǔn)確，支設(shè)牢固可靠。(4)梁板模板a.梁模板采用膠合板模板體系。b.梁板部分施工順序彈線搭設(shè)排架鋪梁底模及梁側(cè)模板驗(yàn)收綁扎鋼筋支立梁另一側(cè)模板、樓板模板驗(yàn)收綁扎樓層鋼筋驗(yàn)收澆砼養(yǎng)護(hù)。c.梁距大于8m時(shí)按2/1000起拱，梁截面高度大于800mm時(shí)，梁側(cè)模間設(shè)一道12600對(duì)拉螺栓，用以防止模板側(cè)向變形，梁底模鋼管設(shè)雙扣件支托。d.梁頭與柱頭連接處不就模數(shù)或邊角處采用木模填補(bǔ)、鑲拼。e.梁高大于600mm時(shí)，先立底模及一側(cè)側(cè)模，待梁鋼筋扎好后再立另一側(cè)模板。(5)模板拆除a.拆除順序遵循先支后拆，后支先拆，先非承重部分，后承重部分的原則，嚴(yán)禁用大錘和撬棍野蠻操作。b.拆模過(guò)程中因故中間停歇時(shí)，必須將支撐系統(tǒng)連接牢固，不得單擺浮擱，拆下的模板不得拋扔，以防傷人損壞，并按指定地點(diǎn)堆放，做到及時(shí)清理，維修和涂刷隔離劑，以備待用。 c.非承重模板拆除按砼強(qiáng)度大于1.2n/mm時(shí)作業(yè)， 以保證砼表面及棱角不受損壞。承重模板拆除按設(shè)計(jì)要求或按施工規(guī)范執(zhí)行。框架工程拆模遵循隔一層拆一層的原則，拆模時(shí)發(fā)現(xiàn)異常暫停拆模，經(jīng)處理后方可繼續(xù)拆模。5.6.3樓地面工程5.6.3.1.樓地面基層地面基層分層夯填，排夯密實(shí)。樓地面找平層現(xiàn)澆板部分為水泥砂漿找平層、細(xì)石砼找平層，地面設(shè)砼墊層。墊層、找平層采用貼餅沖筋保證面層標(biāo)高、平整度。有排水要求房間排水坡度在找平層中找出。衛(wèi)生間找平層與四周墻面轉(zhuǎn)角處抹出八字角。5.6.3.2水泥砂漿面層基層處理，要求同前，做面層前刷摻水泥重量10%的801膠的素水泥漿一道。砂漿配合比選用1：2，稠度不大于3.5cm。彈出墻面水平標(biāo)準(zhǔn)線，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)線反彈出面層標(biāo)高線，用以控制面層標(biāo)高。砂漿采用機(jī)械攪拌，攪拌均勻，色澤一致。水泥砂漿面層施工前一天澆水濕潤(rùn)，鋪漿前刷水灰比0.5水泥漿一道。砂漿隨鋪隨用括尺括平，用木抹子由邊向中、由內(nèi)向外搓平、壓實(shí)，木抹子用力均勻，后退操作，將砂眼、腳印消除，并用靠尺檢查平整度。5.6.3.3地磚樓面a.材料要求塊料面層驗(yàn)收符合產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，主要由花崗巖、地磚防滑地磚。水泥：32.5以上普通硅酸鹽水泥或礦渣硅酸水泥，并備適量擦縫用白水泥。砂：中砂或粗砂。礦物顏料(擦縫用)、