大酒店項(xiàng)目建議書（范文）.doc

大酒店項(xiàng)目建議書第一章概論第一節(jié)項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱大酒店2.項(xiàng)目申辦單位：有限公司3.項(xiàng)目擬選地址北京市區(qū)西單商業(yè)區(qū)大街4.項(xiàng)目背景4.1工程，是北京市商業(yè)區(qū)改造的重點(diǎn)工程之一（占地20公頃、總建筑面積80多萬平方米），是集金融、旅游、購物、文化、文化、娛樂、辦公等為一體的大型綜合性商業(yè)開發(fā)工程。擬建“大酒店”是該工程的重要組成部分，場址原為1992年經(jīng)地方政府批復(fù)建設(shè)的綜合樓項(xiàng)目。原綜合樓項(xiàng)目因拆遷問題、投資政策和經(jīng)營業(yè)態(tài)市場變化等多種原因，未能如期實(shí)施。4.2根據(jù)當(dāng)前國家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策，以及北京市房地產(chǎn)市場、投資環(huán)境和市場需求的變化，結(jié)合北京市市場環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認(rèn)為：地西單商業(yè)區(qū)范圍及北京金融中心附近，進(jìn)行適應(yīng)市場需求的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有一定的空間區(qū)位。因此，業(yè)主審時(shí)度勢、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市場（五星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)，重新確定了企業(yè)的任務(wù)與目標(biāo)，決定將原綜合樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為五星級(jí)酒店項(xiàng)目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。4.3該項(xiàng)目于2000年6月8日由a公司與b公司（外商）簽署協(xié)議由雙方出資地京設(shè)立一家中外合資公司大酒店有限公司（注冊資本萬元美元，中文占70、加方占30）。擬在原綜合樓項(xiàng)目場址上投資建設(shè)大酒店。4.4目前建設(shè)場地拆遷與平整工作業(yè)已完成，具備了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期條件。5.項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營范圍、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和進(jìn)度預(yù)計(jì)擬建項(xiàng)目基本定位為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的豪華酒店（含部分酒店式公寓），經(jīng)營范圍以住宿、餐飲、娛樂為主，以中小型會(huì)議、展覽與展示、購物為輔。占地面積13000平方米，建筑面積109030平方米（方案a）。建設(shè)內(nèi)容為：客房、酒店式公寓、會(huì)議中心、中小型展覽與展示廳以及娛樂、購物、停車場所等。項(xiàng)目總投資154850萬元（方案a，含鋪底流動(dòng)資金），全部由合資公司解決。北京大酒店是一座集集高檔客房、餐飲、會(huì)議中心、商場、娛樂場所、地下停車場等為一體的現(xiàn)代化、智能化綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年開工，建設(shè)周期3年，2004年建設(shè)并投放使用。6.項(xiàng)目前期動(dòng)作情況2000年8月，完成以下幾項(xiàng)申請的前期準(zhǔn)備工作：一是委托工程咨詢公司編制可毛生研究報(bào)告；二是分別向北京市計(jì)委、國家計(jì)委匯報(bào)項(xiàng)目建設(shè)的基本想法及依據(jù)；三是擬于9月下旬正式行文向北京市計(jì)委、國家計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)。第二節(jié)合資雙方簡介1.a公司a公司系房地產(chǎn)綜合性開發(fā)公司。它成立于年，1993年實(shí)行股份制，1994年吸收一外資公司入股后成為合資股份有限公司。目前，注冊資金億元；總資產(chǎn)63億元，凈資產(chǎn)32億元。近年來，全公司累計(jì)從境外引進(jìn)資金3.88億美元。公司擁有正式員工235人，其中本科以上學(xué)歷130人，占55。公司現(xiàn)年房地產(chǎn)開竣工面積超過1500萬平方米，以其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)及良好的經(jīng)營業(yè)績和信譽(yù)名列北京市三大房地產(chǎn)企業(yè)之中。當(dāng)前國家一系列主改政策出臺(tái)，引發(fā)了北京市大規(guī)模的市政建設(shè)和舊城改造新熱潮，為房地產(chǎn)開辟了廣闊和新和發(fā)展空間。公司將通過貫徹iso9000標(biāo)準(zhǔn)系列，進(jìn)一步提高公司管理水平，努力降低成本，為客戶提供滿意的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)。2.b公司是一家注冊于加拿大的資產(chǎn)經(jīng)營和投資控股公司，主要業(yè)務(wù)為投融資、房地產(chǎn)，以及通過合資與附屬公司形式從事的藥品研、產(chǎn)、銷。八十年代初，該公司在中國大陸、香港與臺(tái)灣地區(qū)投資、經(jīng)營地產(chǎn)物業(yè)和從事制衣及相關(guān)商品產(chǎn)品貿(mào)易。1999年?duì)I業(yè)收入3.8億美元、凈資產(chǎn)6.8億美元。該公司憑借銷售渠道、投融資等方面優(yōu)勢在過去的8年當(dāng)中參與了多個(gè)項(xiàng)目的投融資工作。3.委托管理大酒店有限公司將委托在國際上享有盛譽(yù)的酒店管理集團(tuán)管理集團(tuán)對(duì)建成后大酒店日常業(yè)務(wù)進(jìn)行經(jīng)營與管理。日前，酒店管理集團(tuán)已中中國經(jīng)營3家酒店，大酒店將是該酒店管理集團(tuán)在中國境內(nèi)開辦的第四家高檔酒店。第三節(jié)本項(xiàng)目建議書的編制依據(jù)、指導(dǎo)思想、原則和內(nèi)容1.編制依據(jù)1.1有限公司營業(yè)執(zhí)照。1.2股份有限公司資質(zhì)證書。1.3大酒店合資經(jīng)營協(xié)議書。1.4建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件1.5北京市國土資源和房屋管理局（原北京市房管局）對(duì)于申請延長項(xiàng)目用地期限的批復(fù)。2.指導(dǎo)思想2.1.1充分利用項(xiàng)目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。2.1.2項(xiàng)目建設(shè)既是立足國內(nèi)，又是放眼國外。立足國內(nèi)就是要圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、首都旅游資源、人文優(yōu)勢等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章，并為北京金融中心發(fā)展搞好全方位服務(wù)。放眼國外就是是抓住我國即將加入世貿(mào)組織這個(gè)機(jī)遇做好進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放和迎接國際市場競爭的準(zhǔn)備工作，為國內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻(xiàn)。2.1.3項(xiàng)目建設(shè)是按照北京市城市總體規(guī)劃的要求，與北京市尤其是西城區(qū)的城市建設(shè)相結(jié)合，與西單商業(yè)一條街的整體開發(fā)相結(jié)合，與北京金融中心建設(shè)相結(jié)合，通過項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2.2原則2.2.1酒店設(shè)計(jì)既要現(xiàn)行特點(diǎn)體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)（住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購物、會(huì)議、交際等），又是具有服務(wù)社會(huì)（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長等）的功能。2.2.2做好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)分析，為項(xiàng)目建設(shè)單位（投資方）和項(xiàng)目建設(shè)主管以及審批單位提供科學(xué)、準(zhǔn)確的決策依據(jù)。3.內(nèi)容根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)方案、申辦單位的行業(yè)特點(diǎn)和未來經(jīng)營策略的要求，本項(xiàng)目建議書主要研究的范圍和內(nèi)容如下：3.1概論3.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性3.3市場分析與預(yù)測3.4建設(shè)用地及相關(guān)配套條件3.5建設(shè)方案3.6環(huán)保、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生3.7投資估算與資金來源3.8建設(shè)進(jìn)度與資金使用3.9項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與動(dòng)作方式3.10經(jīng)營方式與策略3.11經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)3.12風(fēng)險(xiǎn)性分析第四節(jié)本項(xiàng)目建議書編制的目的與作用通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)必要性、市場分析、建設(shè)規(guī)模、投資估算、效益評(píng)價(jià)、結(jié)論與建議等主要內(nèi)容進(jìn)行比較科學(xué)、完整、準(zhǔn)確的定性和定量分析，編制比較規(guī)范的項(xiàng)目建議書，從而為業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)前期工作和為立項(xiàng)審批單位提供相關(guān)決策依據(jù)。第五節(jié)結(jié)論與建設(shè)1.在全面分析市場、準(zhǔn)確經(jīng)營定位、提高服務(wù)水平的前提下，項(xiàng)目建成后將具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目的社會(huì)效益主要表現(xiàn)在：首先，為北京市繁榮西單、發(fā)展西城的戰(zhàn)略實(shí)施做出貢獻(xiàn)，帶動(dòng)北京市舊城改建工作的發(fā)展；其次，增加了國家和北京市的稅收；第三，可為社會(huì)提供近千個(gè)工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸增長的市場需求做貢獻(xiàn)。在產(chǎn)生社會(huì)效益的同時(shí)，投資方也將伴隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟(jì)效益：一是可以通過經(jīng)濟(jì)獲得利潤，逐步收回投資；二是大酒店地處北京商業(yè)中心和金融中心，投資方在這一地區(qū)擁有高檔物業(yè)，必將提高其市場竟?fàn)幜推髽I(yè)的知名度，從而鞏固和擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營范圍；三是酒店管理集團(tuán)作為在國際上享有盛譽(yù)的酒店管理集團(tuán)，其對(duì)大酒店建成后的經(jīng)營管理，必將推進(jìn)北京市酒店業(yè)經(jīng)營水平、服務(wù)水平及總體經(jīng)濟(jì)效益的逐步提高。2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小投資決定于論證是否科學(xué)、建設(shè)期間以及運(yùn)營過程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。3.綜合分析，目前在西單商業(yè)一條街繁華地帶和北京金融中心附近建設(shè)硬件設(shè)施一流、軟件管理一流的五星級(jí)大酒店時(shí)機(jī)比較恰當(dāng)，既有必要（填補(bǔ)空缺、滿足需求、改善布局與結(jié)構(gòu)矛盾）又有可能（相關(guān)條件具備）。建議國家有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)。第二章項(xiàng)目建議的必要性1.是推動(dòng)北京市政府城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的需要改革開放以來，北京城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長，目前已經(jīng)到了一個(gè)能否再上新臺(tái)階的關(guān)鍵時(shí)期。大酒店建設(shè)將成為西單周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，乃至全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到推動(dòng)作用。2.是繼續(xù)深化商業(yè)流通體制改革，不斷提高企業(yè)管理水平的需要近10余年來，流通領(lǐng)域通過在不同行業(yè)中嘗試中外合資，一方面引進(jìn)了資金，另一方面引進(jìn)了技術(shù)和管理，從而推動(dòng)了我國流通體制的總體發(fā)展和綜合效益提高。但是，我們在軟件管理方面與國外先進(jìn)水平相比還有較大差距。因此，繼續(xù)在酒店業(yè)進(jìn)行有選擇的中外合資項(xiàng)目，重點(diǎn)引進(jìn)軟件管理，對(duì)繼續(xù)深化我國流通體制改革、不斷提高商業(yè)企業(yè)管理水平仍具有重要意義。3.是實(shí)施行業(yè)精品戰(zhàn)略，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要目前京城各類酒店數(shù)量并不少，但軟硬設(shè)施堪稱一流、服務(wù)水平今消費(fèi)者滿意的精品中高檔酒店并不多，且存在布局過于集中、經(jīng)營結(jié)構(gòu)不盡合理的問題。北京大酒店的建立將對(duì)緩解此類矛盾起到應(yīng)有作用（填補(bǔ)了西城區(qū)五星級(jí)酒店為空白的狀況）。4.是進(jìn)一步推動(dòng)對(duì)外開放，完善首都城市功能的需要大酒店適時(shí)建設(shè)，對(duì)增加西單商業(yè)區(qū)和北京金融中心服務(wù)設(shè)施、完善首都城市功能；對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)中外各方面的交流，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大對(duì)外開放成果，具有一定意義。5.是優(yōu)化土地資源配置，確保土地增值的需要西城區(qū)是北京市的政治、文化、商業(yè)中心地帶，也是建設(shè)中的金融中心所在地。項(xiàng)目建設(shè)所處的西單商業(yè)中心地帶，商場云集，各大金融機(jī)構(gòu)集中于附近，西單商場、華威大廈、西單賽特大廈、中友商場、西單文化廣場、首都時(shí)代廣場、圖書大廈、中銀大廈、國內(nèi)貿(mào)易局、金融中心等彼此襯托、相互呼應(yīng)。這一地區(qū)的土地十分珍貴，長年空置非?？上?。大酒店的建設(shè)，有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，有利于房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)開發(fā)和確保土地增值。6.是改造舊城區(qū)的需要項(xiàng)目所在地周邊的達(dá)智危房改造區(qū)綜合項(xiàng)目是與西城區(qū)的重點(diǎn)工程一次性規(guī)劃、同步進(jìn)行的。該項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)西單地區(qū)危房改造工程的全面開展。7.是商務(wù)活動(dòng)發(fā)展的需要本項(xiàng)目緊鄰北京市金融與商業(yè)中心，建成后可為周圍各大金融及其他機(jī)構(gòu)公務(wù)人員提供商務(wù)活動(dòng)、商住用房和休閑、娛樂場所。8.是進(jìn)一步推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展的需要北京是一座擁有悠久歷史和燦爛文化的名城，旅游資源極其豐富。目前，年觀光人數(shù)超過200萬人次。興旺的旅游業(yè)和各種政治、經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)，為北京酒店業(yè)提供了充分的發(fā)展機(jī)遇。反之，建設(shè)管理、服務(wù)、設(shè)施一流的高檔酒店對(duì)旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展也會(huì)起到應(yīng)有的推動(dòng)作用。9.是發(fā)展項(xiàng)目自身優(yōu)勢的需要項(xiàng)目所在的地區(qū)，是北京市屬于文化素質(zhì)較高、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人民生活富足的地區(qū)。特別是地區(qū)，為京城三大繁華商業(yè)區(qū)之一。經(jīng)過近年來的改造，商區(qū)的面貌煥然一新，一批現(xiàn)代商廈的開業(yè)以及世界級(jí)零售商家的加盟，使此地購物環(huán)境和服務(wù)水平更上一層樓。歷史悠久的民族文化宮與新建成的圖書大廈遙相輝映，西單文化廣場將成為長安街上的新景觀和休閑娛樂的較佳場所。周邊特有的文化氛圍使“大酒店”更具魅力。該項(xiàng)目距西二環(huán)1.1公里，北二環(huán)5公里，東二環(huán)6公里，復(fù)興門內(nèi)大街100米，地鐵站近在咫尺。人口密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展在西單地區(qū)原本就具備良好的市政條件，經(jīng)過近年的改造，該地區(qū)的各種市政設(shè)施更趨完善，市政規(guī)劃充分考慮到發(fā)展的需要，投資環(huán)境比較理想。第三章市場分析與預(yù)測第一節(jié)北京市旅游市場簡析北京作為舉世聞名的國際化城市和具有悠久文化發(fā)展史的古都皇城，擁有豐富的旅游資源；旅游業(yè)、酒店業(yè)的優(yōu)勢得天獨(dú)厚。作為全國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和中國面向世界的窗口，北京城內(nèi)相關(guān)設(shè)施齊全、人才薈萃，商機(jī)眾多。1.當(dāng)前北京旅游業(yè)的基本情況1.1游客1999年全市接待海外旅游者252.39萬人（約占全國的9.3），比1998年增長14.68。其中外國人205.02萬人，比1998年增長15.06；港澳同胞26.53萬人，比1998年增長6.31；臺(tái)灣同胞17.53萬人，比1998年增長24.08，華僑3.32萬人，比1998年增長17.16。1.2收入經(jīng)過改革開放20余年的發(fā)展，北京國際旅游業(yè)創(chuàng)收從1980年的1.2億美元增加到1999年的24.96億美元（占全國的18）。1999年北京旅游業(yè)國內(nèi)國際總收入達(dá)662.16億元人民幣（相當(dāng)于全市總產(chǎn)值的10和第三產(chǎn)業(yè)增加值的32）。1999年全市涉外酒店?duì)I業(yè)收入總額為123.19億元，上繳稅費(fèi)12.59億元（比1998年同期增長1個(gè)百分點(diǎn)），利潤總額為4.87億元（比1998年同期增長89.49）。1.3從業(yè)人員旅游業(yè)直接從業(yè)人員30.28萬人，間接從業(yè)人員約99萬人；酒店從業(yè)人員12.2萬人。旅游業(yè)已成為北京市第三產(chǎn)業(yè)的支柱和最具發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)之一。2.來京海外游客相關(guān)情況2.1來源1999年亞洲游客（包括港澳臺(tái)地區(qū)）144.34萬人，歐洲游客58.26萬人。主要客源國（前十名）是：日本（45.65萬）、美國（24.09萬）、韓國（19.15萬）、馬來西亞（10.95萬）、德國（10.53萬）、英國（8.81萬）、法國（7.88萬）、新加坡（7.28萬）、加拿大（5.45萬）、澳大利亞（4.85萬）。其中，韓國來京人數(shù)從1998年排序第5名升至第3名。2.2花費(fèi)近8年海外旅游者人均花費(fèi)（單位：美元）年份人均花遇-1993615199498919951054199610281997105419981082.319991032.1720001062.311999年海外旅游者在京花費(fèi)海外旅游者外國人華僑港澳同胞臺(tái)灣同胞-人均天花費(fèi)（美元）219.61228.73194.62149.23172.26人均花費(fèi)（美元）1032.171097.91226.11596.92620.14旅游創(chuàng)匯（億美元）24.9621.10.252.21.142.3停留時(shí)間1999年海外過夜旅游者平均停留時(shí)間為6.4天，其中團(tuán)體旅游者停留5.9天，散客平均停留6.7天。從客源構(gòu)成看：外國人6.7天，華僑8.5天，香港同胞4.1天，澳門同胞4.3天，臺(tái)灣同胞9.4天。其中，零散旅游者在華平均停留時(shí)間比團(tuán)體停留時(shí)間長0.8天，臺(tái)灣旅游者在祖國大陸停留時(shí)間最長，停留最短的是香港同胞。2.4特點(diǎn)a.行程特點(diǎn)以短程為主，瀏覽的城市以1-3座居多。團(tuán)體旅游者瀏覽4座以上城市的占23.7，散客僅占12.3。臺(tái)灣旅游者的行程相對(duì)較長，一次游覽4座城市的占42.7；香港旅游者的行程最短，95.0的香港旅游者一次只游覽1-3個(gè)城市；游覽4座以上城市的僅占5.0。職員、技工/工人、服務(wù)員/推銷員的平均選種短于其他職業(yè)的旅游者；而退休人員、軍人、其他職業(yè)者平均行程普遍較長。以觀光度假、宗都朝拜和文體、技術(shù)交流為目的的旅游者的平均行程要長于其他旅游目的的旅游者，而以探親訪友、商務(wù)、會(huì)議、健康療養(yǎng)為目的的旅游者的平均旅程相對(duì)較短。b.住宿設(shè)施的選擇特點(diǎn)：1999年選擇賓館飯店住宿皂的占67.5，比1998年下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)，選擇公寓住宿的占6.0，比1998年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，選擇招待所住宿的占8.3，比1998年增加1.1個(gè)百分點(diǎn)；地私人住所住宿的占16.5，雙1998年下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，還有1.7海外過夜旅游者地車船中度過。商務(wù)散客及參加國際會(huì)議的旅游者基本選擇四、五星級(jí)酒店。2.5變化趨勢a.港澳臺(tái)入境人數(shù)上升，外國人人數(shù)下降。1998年全國入境人數(shù)為6250萬人，其中港、澳、臺(tái)入境人數(shù)5550多萬人，比上年同期增長了13；外國人入境人數(shù)700萬人，比上年同期下降了7。由于花費(fèi)水平的不同，1998年海外入境人數(shù)雖保持了10以上的增長率，但外匯收只增長了4。b.遠(yuǎn)程客源的比重有所上升。周邊國家和亞洲的客源比重略有下降（但仍是主要客源），遠(yuǎn)程客源的比重有所上升（歐美客源比重上升應(yīng)是值得注意的動(dòng)向）。c.商務(wù)、會(huì)議、分務(wù)性入境的比重近來在上升。這與我們對(duì)外開放的形勢有關(guān)，也和國家的總體經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)。d.選擇賓館飯店住宿的雖略有下降但仍占主要比重，在招待所住宿的比重呈上升勢頭。e.商務(wù)散客及參加國際會(huì)議的旅游者選擇賓館飯店的比例普遍高于其他海外旅游者；與外國人相比，港澳臺(tái)胞以及華僑選擇私人住宿的比例比較高。在海外過夜旅游者中，團(tuán)體旅游者選擇賓館、飯店住宿的比例（23.1）明顯高于團(tuán)體旅游者（2.5）。3.來京國內(nèi)旅游者情況1999年接待外省市來京游客6130萬人次，比1998年增長6.06。人均花費(fèi)680.35元，平均停留6.9天。接待外省市來京旅游總收入417億元人民幣。在外地游客中，來自周邊地區(qū)的游客占40，沿海地區(qū)游客占50。1999年接待北京市民旅游人數(shù)比1998年增長6.06，人均花費(fèi)106.02元，接待北京市民旅游總收入33億人民幣。北京市民在京旅游年平均出游率2.68次。北京市國內(nèi)游客絕大多數(shù)是自費(fèi)旅游，消費(fèi)以中低檔為主，公費(fèi)旅游的消費(fèi)以中高檔為主，但比例只占17.93。第二節(jié)北京市旅游涉外酒店市場簡析1.星級(jí)涉外酒店（333家）數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量-五星級(jí)17四星級(jí)32三星級(jí)74二星級(jí)115一星級(jí)67公寓28合計(jì)3332.涉外酒店客房累計(jì)供應(yīng)量年份1988年以前199819891990199119921993199419951996199719981999客房數(shù)23650261732952041048458585012952475543305750059385621076281664238項(xiàng)目數(shù)97109128167185198212230254269286292300北京涉外酒店客房車新增供應(yīng)量年份199819891990199119921993199419951996199719981999客房數(shù)252333471152848104271234618553170185827497091422項(xiàng)目數(shù)1219391813141824151768由上看出，近些年來北京涉外酒店年平均新增客房在700-3100間，平均不低于1000間。3.區(qū)域分布情況北京的酒店以朝陽、東城、海淀最為集中，高檔酒店則集中在朝陽區(qū)的東二環(huán)、東城區(qū)的王府井大街、東長安街和海淀區(qū)的紫竹橋附近。朝陽區(qū)、東城區(qū)是北京發(fā)展較早的商務(wù)區(qū)，且臨近機(jī)場、交通便利，該地區(qū)的酒店以商務(wù)客人為主，其中一些在京有投資項(xiàng)目的港澳臺(tái)人士是這一區(qū)域高檔酒店的長期客戶。如貴賓樓飯店、長城飯店、昆侖飯店、中國大飯店等。海淀區(qū)由于高科技、it產(chǎn)業(yè)較為集中，各大型中資、外資it生產(chǎn)廠家多選取像香格里拉、香山飯店等高檔酒店定期或不定期舉辦各類產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)、全國經(jīng)銷商大會(huì)等。另外，海淀區(qū)風(fēng)景名勝旅游點(diǎn)較多，多數(shù)國內(nèi)游客選擇在該區(qū)的中低檔酒店下榻。北京市旅游涉外酒店區(qū)域分布表朝陽東城西城海淀宣武崇文豐臺(tái)遠(yuǎn)郊-項(xiàng)目數(shù)量10743376121101850其中：5星級(jí)86030000表中數(shù)字顯示，朝陽、東城區(qū)五星級(jí)酒店數(shù)量多，趨于飽和；西城區(qū)五星級(jí)酒店數(shù)量為0，發(fā)展?jié)摿^大。4.未來幾年部分新增酒店情況項(xiàng)目名稱區(qū)域客房套數(shù)預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間-金健飯店朝陽2002000名人大酒店朝陽3312000東方廣場東城6602001北京國際金融中心西城2001莊勝廣場宣武2002天圓廣場東城2003注：北京國際金融中心是按五星級(jí)酒店籌建的。5.客房出租率情況從下表看，北京市酒店市場的平均出租率為60；1991年和1998年呈現(xiàn)低谷。目前，呈上升趨勢（尤其是今年上升顯著，大飯店約占70）。北京市近9年酒店平均出租率年份199119921993199419951996199719981999平均出租率5767757167636048566.經(jīng)營價(jià)格情況北京市星級(jí)涉外酒店客房平均價(jià)星級(jí)客房平均價(jià)（元/間/天）-5600-14004350-7503250-3502200-2801100-2001992-1999年北京市酒店平均房價(jià)上漲情況對(duì)照表年份19921993199419951996199719981999平均房價(jià)上漲率15.1142.581.5819.08-2.03-4.35-25.27-11.437.發(fā)展趨勢一是高星級(jí)酒店的經(jīng)營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對(duì)客和利潤率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。二是商務(wù)酒店的比重量繼續(xù)增加。三是新的經(jīng)營品種在生產(chǎn)。拆零銷售、網(wǎng)絡(luò)化銷售、分時(shí)銷售、售后服務(wù)等一系列新的經(jīng)營品種和經(jīng)營概念在產(chǎn)生。四是國際酒店管理集團(tuán)拓展中國市場的速度較快。自1984年至今，假日酒店在中國已經(jīng)管理了23家酒店，到2000年將達(dá)30家。香格里拉集團(tuán)在全世界有36家酒店，2000年在中國管理的酒店將達(dá)到20家，成為在中國發(fā)展迅猛的酒店管理集團(tuán)之一。新世界酒店集團(tuán)在中國已經(jīng)管理了8家酒店，準(zhǔn)備在下一個(gè)十年達(dá)到50家。凱悅集團(tuán)在中國設(shè)有2家酒店，明年將管理五星級(jí)的上海凱悅酒店。喜來登集團(tuán)在華管理5家酒店、日航集團(tuán)4家、希爾頓集團(tuán)3家、半島集團(tuán)6家、凱賓斯基3家?？傊?，國際酒店將努力擴(kuò)大其在中國的市場份額。排在世界前10名的國際集團(tuán)中，大部分都有在中國管理的酒店。目前，車內(nèi)的高星級(jí)酒店多數(shù)是由國際酒店管理集團(tuán)經(jīng)營管理，他們憑借著在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷與管理、培訓(xùn)等多方面優(yōu)勢，使自身在華的市場份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國傳統(tǒng)酒店業(yè)。第三節(jié)項(xiàng)目周邊市場環(huán)境分析1.區(qū)域特點(diǎn)地理?xiàng)l件優(yōu)越。本項(xiàng)目位于北京市的中心區(qū)域，距天安門約2公里，與長安街僅百米之遙；且地處北京商業(yè)黃金地段，東鄰西單北大街，距北京金融中心僅一公里；周邊的民族文化宮、西單文化廣場、圖書大廈等，營造出獨(dú)特的文化氛圍。交通發(fā)達(dá)。在西長街上有1路、4路、21路、52路、52支線、57路、特1路、特5路、特6路、60路等公交車通過；西單北大街上有102路、105路、109路、22路、808路等公交車通過；太平橋大街上有7路車經(jīng)過；另外，西單和地鐵站就在本項(xiàng)目所在地附近。2.競爭狀況分析2.1從總量上講仍存在不小的市場空缺北京市四、五星級(jí)酒店區(qū)域分布表（到1999年底）西城區(qū)其他區(qū)域五星級(jí)017四星級(jí)432本項(xiàng)目所處的西城區(qū)雖然是新興的商業(yè)、商務(wù)、金融中心，卻缺乏高酒店物業(yè)（五星級(jí)為0）。本項(xiàng)目區(qū)域市場為東至天安門、西至公主墳、北至車公莊，南至廣安門，在此區(qū)域內(nèi)共有四星級(jí)酒店5家、三星級(jí)酒店9家、二星級(jí)酒店4家、一星級(jí)酒店3家，未定星級(jí)的酒店5家，公寓1家。具體情況見下表：區(qū)域市場內(nèi)涉外酒店基本情況表星級(jí)單位名稱單位地址客房套數(shù)床位數(shù)-4金都假日酒店西城區(qū)阜外北禮士路98號(hào)3313924西苑飯店海淀區(qū)三里河路1號(hào)130019004民族飯店西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街51號(hào)5278004京都信苑賓館海淀區(qū)什坊院6號(hào)3255404新大都飯店西城區(qū)車公莊21號(hào)3546244蘇源錦江大廈宣武區(qū)廣安門外大街3號(hào)2023583順成飯店西城區(qū)金融大街甲16號(hào)761523職工之家西城區(qū)真武廟路一號(hào)3696833燕京飯店西城區(qū)復(fù)外大街19號(hào)54310863鐵道大廈海淀區(qū)北蜂窩甲102號(hào)4639503中土大廈海淀區(qū)北蜂窩6號(hào)3045623梅地亞中心海淀區(qū)復(fù)興路乙11號(hào)2464553裕龍大酒店海淀區(qū)阜成路40號(hào)2685362紫玉飯店海淀區(qū)增光路55號(hào)3045442通華苑飯店西城區(qū)北禮士路101號(hào)41822凌奇賓館西城區(qū)百萬莊大街8號(hào)1242482北外賓館海淀區(qū)西三環(huán)北路19號(hào)741271書香園賓館西城區(qū)北禮士路135號(hào)651191西單飯店西單大木倉北一巷881761望海樓賓館海淀區(qū)玉淵潭公園內(nèi)4080未定貴陽飯店西城區(qū)三里河月壇南街106196未定京濱飯店西城區(qū)阜外大街24號(hào)213426未定中國科技會(huì)堂海淀區(qū)復(fù)興路3號(hào)264492未定新時(shí)代大酒店宣武區(qū)廣安門內(nèi)大街338號(hào)210389未定順峰金閣飯店西城區(qū)蓮花池東路甲1號(hào)5576華威大廈西城區(qū)西單北大街130號(hào)108115合計(jì)719212492從區(qū)域市場內(nèi)的涉外酒店基本情況可以看出，涉外酒店（27家）占全市場涉外酒店總量的比例為7.78?？商峁┑拇参粩?shù)為12492張，全年有效供給為12492365=455.96萬人。西城區(qū)市場可以說是朝陽、東城之后新興起的商務(wù)中心地帶，加上其輻射范圍（城西、城南、城西北的大部分地區(qū)），該市場應(yīng)占全市15的有效需求（621.74萬人）?？梢妳^(qū)域市場還存有較大的市場缺口。2.2對(duì)高星級(jí)酒店尤其是五星級(jí)酒店仍有一定需求a.北京金融中心對(duì)高星級(jí)酒店有明顯需求。金融中心內(nèi)有中國人民銀行、上海浦東發(fā)展銀行、中國建設(shè)銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、國信證券、世紀(jì)互聯(lián)、中國銀行、交通銀行、華夏很行、平安壽險(xiǎn)、中瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所、北京華虹nec、北京金達(dá)融信計(jì)算機(jī)系統(tǒng)工程有限公司、保捷環(huán)球電腦軟件公司、中國網(wǎng)通、清華比威、首都信息發(fā)展股份有限公司等，這些大銀行和企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)（包括商務(wù)會(huì)議）對(duì)該地區(qū)高星級(jí)酒店有較大的需求。b.西城區(qū)有眾多的國家級(jí)單位。隨著中國加入wto的臨近，這些國家級(jí)單位的國際交往將大大增加，國際交往將大大增加，國際交往的增加會(huì)帶來大量的國際客源。目前本地區(qū)高星級(jí)酒店不能適應(yīng)這種發(fā)展勢頭。c.區(qū)域內(nèi)有繁華的西單商業(yè)街。大量的國際、國內(nèi)游客，對(duì)高檔酒店設(shè)施的需求比較旺盛。2.3有相應(yīng)的輻射范圍由于京城西部地區(qū)高星級(jí)酒店缺乏，所以本項(xiàng)目可以輻射到西部絕大部分地區(qū)。中關(guān)村是it、高科技產(chǎn)業(yè)密集的地區(qū)，近來已有一些單位出現(xiàn)東遷東城、朝陽區(qū)的現(xiàn)象，其中很重要的一個(gè)原因是中關(guān)村附近沒有高檔酒店，企業(yè)召開高級(jí)商務(wù)會(huì)議時(shí)，不得不去東城、朝陽一帶。第四節(jié)來京海外旅游者人數(shù)預(yù)測本項(xiàng)目定位于五星級(jí)的高級(jí)酒店，所以在預(yù)測總體市場時(shí)，海外游客占很大因素。方法一：（萬人）年份年份序號(hào)（t）實(shí)際接待人數(shù)（y）tytt預(yù)測接待人數(shù)-1980-1928.6-543.43611981-1739.4-669.82891982-1545.7-685.52251983-1350.9-661.71691984-1165.7-722.71211985-993.7-843.3811986-799-693491987-5108.1-540.5251988-3120.4-361.291989-164.5-64.5119901100.1100.1119913132.1396.3919925174.88742519937202.71418.94919949203192781199511206.92275.9121199613218.92845.7169199715229.83447225199817220.13741.7289199919252.44795.6361總計(jì)02656.815936.62660200327294.57200429306.551.繪制散點(diǎn)圖。由散點(diǎn)圖可見，觀察值的時(shí)間序列接近直線，故采用直線趨勢法進(jìn)行預(yù)測。2.設(shè)預(yù)測模型為：y=a+bt，求直線趨勢預(yù)測模型參數(shù)。a=132.84,b=5.99，預(yù)測模型為y=132.84+5.99t。3.將已知時(shí)間序列為t代入預(yù)測模型，得出預(yù)測值。y（2003）=132.84+5.9927=294.57（萬人）；y（2004）=132.84+5.9929=306.55（萬人）。北京市1980-1999年歷年接待海外旅游者人數(shù)方法二：（萬人）年份實(shí)際接待人數(shù)（y）環(huán)比指數(shù)x-198028.6198139.41.38198245.71.16198350.91.11198465.71.29198593.71.431986991.061987108.11.091988120.41.11198964.50.541990100.11.551991132.11.321992174.81.321993202.71.1619942031.001995206.91.021996218.91.061997229.81.051998220.10.961999252.41.15幾何平衡數(shù)1.12從上表可以看出，北京市接待海外旅游者的人數(shù)一直在上升，且上升速度（環(huán)比速度）大體接近。故采用幾何平衡法進(jìn)行預(yù)測。y（2003）=252.41.12的4次方=397.16（萬人）y（2004）=252.41.12的4次方=444.82（萬人）將兩種方法所得的預(yù)測值都賦予相同的權(quán)數(shù)（0.5），則得出最后的預(yù)測值為：y（2003）=294.570.5+397.160.5=345.84（萬人）y（2004）=306.550.5+444.820.5=375.69（萬人）可見，北京海外旅游市場客源增長趨勢看好。第五節(jié)五星級(jí)酒店客房出租率預(yù)測1.北京市五星級(jí)酒店平均客房出租率單位名稱平均客房出租率（）-貴賓樓店53香格里拉飯店6