某生態(tài)園項目可行性研究報告.doc

#生態(tài)園可行性研究報告一、項目提要項目名稱：#生態(tài)園申請單位：法人代表：通訊地址：電話：郵編：傳真：建設性質： 觀光農業(yè)休閑度假建設地點：# 建設內容：都市農業(yè)；生態(tài)休閑度假；文化產業(yè)；老年公寓。土地面積：44.4畝（29600平方米）總建筑面積： 14900 平方米 總投資： 4890萬元人民幣（不包括土地費用）按動態(tài)回收現(xiàn)金流量測算：投資回收年限 8年；內部收益率20.38% 凈現(xiàn)值5432萬元。二、申請單位概況原甘肅 有限公司是由董事長#先生在#奮斗發(fā)展創(chuàng)辦的一家以房地產和商貿為主的綜合性民營企業(yè)。為了更好地開發(fā)建設“#生態(tài)園”項目，#先生擬在#專門成立項目公司，將以科學的態(tài)度、現(xiàn)代的管理、優(yōu)良的信譽、足夠的實力和已有的經驗，通過本項目的建設，取得本公司在#的發(fā)展，并為加速#近郊的觀光農業(yè)、文化產業(yè)和生態(tài)休閑度假建設貢獻力量。三、建設本項目的背景1、 2010年10月中旬召開的中國共產黨第十七屆中央委員會第五次全體會議，深入分析了今后一個時期我國經濟社會發(fā)展的國內外環(huán)境，強調綜合判斷國際國內形勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期。全會提出，要堅持擴大內需戰(zhàn)略、保持經濟平穩(wěn)較快發(fā)展，加強和改善宏觀調控，建立擴大消費需求的長效機制，調整優(yōu)化投資結構，加快形成消費、投資、出口協(xié)調拉動經濟增長新局面。全會提出，要著力保障和改善民生，合理調整收入分配關系，努力提高居民收入在國民收入分配中的比重、勞動報酬在初次分配中的比重。國家經濟的發(fā)展、社會的進步，極大地鼓勵民間投資的熱情。2、 1995年以來的每周雙休日制度和1999年以來的長假期制度的實施，是我國公民休假制度的一項重大改革。經濟水平的提高與休閑時間的增加為公民旅游創(chuàng)造了條件。目前，城市人的全年法定節(jié)假日為115天，如果加上各類其它休閑時間，總體閑暇時間將達到全年三分之一。這意味著我國將由傳統(tǒng)的假日觀光旅游進入到一個新的休閑時代，也意味著一個新的產業(yè)的形成休閑產業(yè)。3、 國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見（國發(fā)200941號）指出，到2015年，旅游市場規(guī)模進一步擴大，國內旅游人數達33億人次，年均增長10%；入境過夜游客人數達9000萬人次，年均增長8%；出境旅游人數達8300萬人次，年均增長9%。旅游消費穩(wěn)步增長，城鄉(xiāng)居民年均出游超過2次，旅游消費相當于居民消費總量的10%。經濟社會效益更加明顯，旅游業(yè)總收入年均增長12%以上，旅游業(yè)增加值占全國gdp的比重提高到4.5%，占服務業(yè)增加值的比重達到12%。每年新增旅游就業(yè)50萬人。旅游服務質量明顯提高，市場秩序明顯好轉，可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強，到2020年我國旅游產業(yè)規(guī)模、質量、效益將會達到世界旅游強國水平。4、 根據#區(qū)域總體規(guī)劃，羅店、羅涇和月浦規(guī)劃成為#北部重要的產業(yè)配套區(qū)。隨著城市化水平的提高，積極發(fā)展商貿業(yè)、工業(yè)文化旅游業(yè)、信息服務、社區(qū)服務等行業(yè)，形成與寶山濱江新區(qū)相匹配的現(xiàn)代服務業(yè)功能。發(fā)展生態(tài)產業(yè)，包括：生態(tài)農業(yè)、生態(tài)旅游，以及商貿、金融、文化、體育等第三產業(yè)。結合羅店老鎮(zhèn)建設，挖掘#700年歷史文化底蘊，塑造特色城鎮(zhèn) 。規(guī)劃在在羅店、橫沙、長興以及大型工業(yè)園區(qū)布置旅游服務區(qū)，形成較為完善的旅游服務網絡。在這樣的背景下，集都市觀光、休閑度假于一體，在羅店建設經濟效益、生態(tài)效益和社會效益相結合的都市農業(yè)便應運而生。我國的都市觀光農業(yè)是在20世紀80年代后期興起的，首先在深圳開辦了一家荔枝觀光園，隨后又開辦了一家采摘園。目前一些大中城市如北京、上海、廣州、深圳、武漢、珠海、蘇州等地已相繼開展了觀光休閑活動，并取得了一定效益，展示了觀光農業(yè)的強大生命力。如北京的錦繡大地、上海孫橋現(xiàn)代農業(yè)開發(fā)區(qū)、無錫馬山觀光農業(yè)園、揚州高冥寺觀光農業(yè)園等，山東的棗莊萬畝石榴園、平度大澤山葡萄基地、棲霞蘋果基地、萊陽梨基地等都取得了很好的經濟效益，為城市旅游業(yè)增添了一道靚麗風景。5、 “十二五”規(guī)劃建議第三條推進農業(yè)現(xiàn)代化，加快社會主義新農村建設指出，在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入發(fā)展中同步推進農業(yè)現(xiàn)代化，是“十二五”時期的一項重大任務。觀光休閑農業(yè)是由最初的農田發(fā)展到統(tǒng)一規(guī)劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有組織的園區(qū)發(fā)展的高級形態(tài)。觀光休閑農業(yè)將生態(tài)、休閑、科普有機的結合在一起，同時，生態(tài)型、科普型、休閑型的觀光休閑農業(yè)園區(qū)的出現(xiàn)和存在，將改變傳統(tǒng)農業(yè)僅專注于土地本身的大耕作農業(yè)單一的經營思想，客觀地促進了農村旅游業(yè)和服務業(yè)的發(fā)展。6、人口老化問題在全世界越來越受關注，中國則是發(fā)展中國家情況最嚴重的一個。聯(lián)合國預測，本世紀上半葉，中國將一直是世界上老人最多的國家，占全球老年人口五分之一。中國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的2009年度中國老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報指出，今后五年，80歲以上老人將每年以百萬之數遞增，城鄉(xiāng)老年無子女陪伴的“空巢家庭”將超過50%，部分大中城市更將達到70%。中國10年前就已進入老年型社會，2000年60歲以上人口比例達10.2%，2009年是12.5%，2010年已超過1億7000萬人。專家推算，如果目前中國一胎化生育政策不變，出生率也持續(xù)低下，五年后老齡化將突然加劇。根據有關部門所做本世紀“老齡化發(fā)展趨勢預測研究”顯示，到2050年，以60歲為標準的中國老年人口將達到4億4000萬，約占全國人口三分之一，之后這一比例將長期維持下去。研究人員關注的不只是老齡化問題，更擔憂的是問題出現(xiàn)得太快，“未富先老”的中國，經濟與社會體制目前還沒有做好相應的準備，無論設施、專業(yè)人員或老人收入，都與實際的需求相去甚遠。中國現(xiàn)有公營與民營養(yǎng)老機構不到4萬家，共266萬多張床位，扣除空置率，共照護210萬名老人，僅占老人總量的1.6%，遠遠不如發(fā)達國家的5%至7%。據說民政部爭取在2011年開始的第十二個五年規(guī)劃期間，將比例提高到3%。7、 中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議中指出：“文化是一個民族的精神和靈魂，是國家發(fā)展和民族振興的強大力量，必須堅持社會主義先進文化前進方向，弘揚中華文化，建設和諧文化，發(fā)展文化事業(yè)和文化產業(yè)，滿足人民群眾不斷增長的精神文化需求，充分發(fā)揮文化引導社會、教育人民、推動發(fā)展的功能，建設中華民族共有精神家園，增強民族凝聚力和創(chuàng)造力。” 并在綱要中規(guī)定了：“推動文化產業(yè)成為國民經濟支柱性產業(yè)，增強文化產業(yè)整體實力和競爭力。”“鼓勵和支持非公有制經濟以多種形式進入文化產業(yè)領域，逐步形成以公有制為主體、多種所有制共同發(fā)展的產業(yè)格局。構建以優(yōu)秀民族文化為主體、吸收外來有益文化的對外開放格局，積極開拓國際文化市場，創(chuàng)新文化走出去模式，增強中華文化國際競爭力和影響力，提升國家軟實力?！彼?、項目的條件1、建設地點：位于#東北部，在#路以東、#路以南，距地鐵#號線3公里、距#景區(qū)2公里。場地平坦，海拔高度在4-5米之間。有 涇從地塊南部流過。環(huán)境幽靜，交通便捷，10分鐘以內可進入高速公路網。2、用地：約44.4市畝，由我公司以土地使用權租用的方式取得，不改變用地的性質。五、項目的定位該處用地位于#近郊，非常適宜建設具有觀光農業(yè)特色和機構養(yǎng)老的休閑度假區(qū)。1、產品定位。 綠色、環(huán)保、低碳、高科技農業(yè)； 綠化、美化、親切、嫻靜、安全； 有品位的外觀，有觀光農業(yè)特色的內涵，有機構養(yǎng)老舒適的生活設施、有完善的休閑場地，有人性化的經營管理。2、消費市場定位。 #市民假日農業(yè)觀光和休閑度假； 對青少年進行現(xiàn)代農業(yè)科普教育； 機構養(yǎng)老； 滿足游客對玉石文化的需求。六、規(guī)劃設計依據1、新華社受權播發(fā)中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的建議和中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要；2、國務院關于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見 國發(fā)200941號；3、#市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（土地使用建筑管理）及#區(qū)域總體規(guī)劃 (2004-2020)等有關規(guī)定；4、#市#土地利用規(guī)劃；5、履行甲乙雙方簽訂協(xié)議所規(guī)定的各項義務。七、項目的規(guī)劃設計內容整個地塊44.4畝大致劃分的設計區(qū)域面積（見“功能分區(qū)圖”）為：1、 都市農業(yè)園區(qū)。占地16.6畝，包括：百果園、花卉園、菌類園、蔬菜瓜果園、庫房等；2、 生態(tài)休閑度假區(qū)。占地12.4畝，包括：度假公寓、農家樂休閑度假、生態(tài)休閑、特色餐飲、停車場等；3、 老年公寓區(qū)。占地6.5畝，包括：公寓、養(yǎng)生保健、圖書館等；4、 文化園區(qū)。占地8.2畝，包括：民俗、奇石、玉石工藝、科普等。八、規(guī)劃布局基本要求1、在充分調查該處的客流規(guī)律、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、地形特點、城市規(guī)劃要求等的基礎上，綜合考慮都市農業(yè)園區(qū)、園林式生態(tài)休閑度假區(qū)、特色文化園區(qū)和老年公寓區(qū)四部分的協(xié)調統(tǒng)一，達到最佳的配合和最好的效益；2、都市農業(yè)園區(qū)以科研單位、大專院校的科技力量為依托，以都市休閑觀光農業(yè)為發(fā)展方向，以現(xiàn)代農業(yè)開發(fā)為重點，大力加強農業(yè)高新技術的引進和推廣，走產、加、銷一體化、農、科、游結合，經濟、社會、生態(tài)效益高度統(tǒng)一的現(xiàn)代都市農業(yè)發(fā)展道路。觀光休閑農業(yè)園區(qū)的景觀規(guī)劃設計以城市-農田作為一個城市整體為出發(fā)點，強調與城市生活的對話，構筑城市-郊區(qū)-鄉(xiāng)間-田野的空間休閑系統(tǒng)。景觀規(guī)劃設計充分以原有綠化、農作物為植物材料進行園林景觀的營造，園林小品風格自然淳樸，田園氣息濃厚；各景觀功能區(qū)突出以人為本，同時又要和生產相結合。根據不同地塊、不同樹種、品種的觀賞價值進行安排，使人們在休閑體驗中領略到農耕文化及鄉(xiāng)土民風的神奇魅力；3、在規(guī)劃設計前首先選定公寓的管理公司，共同研究提出主要包括：配套要求、業(yè)態(tài)及面積配比規(guī)劃、功能及面積配比規(guī)劃、項目交通組織規(guī)劃等，使得規(guī)劃設計能夠滿足經營管理的要求；4、盡量合理利用該地區(qū)固有的景觀生態(tài)及文化元素；5、所有建筑的建設，都把“以人為本，追求卓越”的建設理念貫徹到規(guī)劃、設計、施工和服務等各個環(huán)節(jié)，力求把精致，人性化的都市農業(yè)生活與低碳、環(huán)保、節(jié)能、綠色、生態(tài)的大自然環(huán)境完美結合；6、合理利用地塊的地形和水系，處理好園區(qū)今后的供水、供電、排水、排污、電視、環(huán)衛(wèi)、交通、停車、能源、防災（消防、防洪、抗震、地質）、智能化等問題；7、注重地塊規(guī)劃布局的層次感與梯度感設計，所有建筑都應成為亮點，主要建筑要突出標志性并設置重要景觀節(jié)點，達成和諧統(tǒng)一；8、平面布置要跳出常規(guī)思維，在實用和充分利用環(huán)境的前提下出奇、出新。 九、項目的管理模式和組織機構1、項目的管理模式本項目是集都市農業(yè)、生態(tài)休閑度假、文化產業(yè)、老年公寓為一體的生態(tài)休閑度假中心。項目的管理遵循市場規(guī)律，按現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，發(fā)揮生態(tài)、文化、度假特色進行經營管理，實行總經理負責制，自負盈虧，自主經營。使市場運行規(guī)范化、標準化、程序化、制度化。同時，考慮到休閑度假企業(yè)經營是一個相對特殊的領域，不同于一般的公司企業(yè)。公司不僅要接受地方政府及行業(yè)主管部門的監(jiān)督，也要定期或不定期的與客戶進行溝通，為客戶提供優(yōu)質的服務，通過發(fā)布信息、提供咨詢服務、建立網站等方式吸引客戶、穩(wěn)定游客，樹立良好的企業(yè)形象。2、組織機構設置總經理客服部都市農業(yè)部辦公室計財部文化產業(yè)部公寓管理公司農業(yè)管理公司園林綠化隊展銷公司玉石加工廠物業(yè)管理公司3、人員配置及主要職責：辦公室：設主任一名、文秘一名、總務一名。a、負責召集會議，整理記錄、擬文、收發(fā)文件、檔案管理。b、負責辦公用品的管理及公司對外業(yè)務的接待處理。c、負責人力資源、員工考勤、人員招聘考評。d、負責組織草擬及修改各項規(guī)章制度?？头浚涸O經理一名、內勤一名、維修工程師一名。a、負責休閑度假公寓和老年公寓的經營管理、服務臺、受理客戶的投訴，保障正常的經營秩序。b、負責公司的治安，消防和節(jié)假日及夜間值班工作，對員工和游客進行安全教育。c、保障公司物業(yè)管理，確保設施設備正常運轉，負責設施備日常維護。d、負責公司對外廣告策劃、宣傳工作和公司網站。計財部：設經理一名（主管會計）、出納一名、計劃統(tǒng)計一名。a、負責公司財務工作。b、負責公司的注冊、登記。c、負責稅務工作。d、負責公司的發(fā)展規(guī)劃及實施計劃。e、負責公司職工的工資發(fā)放。都市農業(yè)部：設經理一名、園藝師一名、職員一名。a、負責園區(qū)的規(guī)劃建設、種植管理、產品加工和銷售。b、負責園區(qū)景觀和設施的管護工作。c、負責農業(yè)科技信息的交流和推廣。文化產業(yè)部：設經理一名、工藝師一名、職員一名。a、負責石文化的策劃、宣傳、加工和展銷。b、負責文化產業(yè)的交流和推廣。c、負責對進駐商戶的管理和服務。十、環(huán)境保護和安全衛(wèi)生措施1、環(huán)境污染及其治理本項目屬于生態(tài)休閑度假中心行業(yè)，不會產生有毒、有害物質，因而也不會對市區(qū)環(huán)境造成重大污染。按#市城市整體規(guī)劃要求和國家環(huán)保規(guī)范進行規(guī)劃設計、建設和管理。對施工期間和營運期間產生的垃圾、粉塵、噪音和生活污水，采取有效措施及時處理。如：劃定建筑垃圾堆放點及時清運，對生活垃圾以設點分檢方式收集；對施工粉塵采取及時噴水方法處理；設置隔音裝置和限時作業(yè)的方法控制噪音；按規(guī)范設計并建設污水處理設施，處理達標后，將污水就近排入市政管理部門指定的管網或水體。2、安全衛(wèi)生措施把好規(guī)劃設計關。項目的規(guī)劃設計必須符合消防、防災、防盜等有關安全規(guī)范的規(guī)定。企業(yè)的勞動安全及衛(wèi)生條例，全部按國家和地方制定的各項規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)將按照國家對經營服務行業(yè)的有關規(guī)定搞好各種安全設施和勞動保護，并經常對職工進行安全教育。企業(yè)將根據政府有關規(guī)定和經營過程的安全、衛(wèi)生需要，配置合理的勞動保護用品。企業(yè)內部設置充足的消防器材，室內禁止吸煙。制定完善的規(guī)章制度并加強管理。十一、投資估算及建設進度計劃1、投資估算及經濟效益測算本項目總用地44.4市畝，合29600平方米，其中：各類建筑占地4953平方米，占17%；種植及景觀用地17800平方米，占60%；道路停車場運動場用地3867平方米，占13%；建筑總面積14900平方米（不包括連體溫室3000平方米），容積率0.4，建筑密度16.7%。建設總費用4890萬元人民幣（不包括土地費用），其中：前期費用52萬元，占1.25%； 園區(qū)種植及景觀267萬元，占5.45%；圍墻、大門25萬元，占0.5% ； 道路停車場運動場費用116萬元，占2.37%；建安費用（包括初裝修）3312萬元，占67.73%；室外配套工程費用346萬元，占7.08%；管理費165萬元，占3.38%；財務費用（包括利息）309萬元，占6.33%；其它費用83萬元，占1.69%；不可預見費206萬元，占4.22%。項目建設期限按2年考慮，折現(xiàn)率按8.0%考慮，按動態(tài)回收現(xiàn)金流量測算：投資回收年限 8年；內部收益率20.38% 凈現(xiàn)值5432萬元。2、資金籌措 本項目所需資金全部由項目建設單位自籌。老年公寓補貼按政策向政府申請。3、 社會效益分析長三角地區(qū)是我國經濟最具活力的地區(qū)之一。#市的現(xiàn)代化程度、城市化水平、人口集中度、職工收入水平均位列全國