房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談

房地產(chǎn)企業(yè)項目 運 營 管 理 淺談,培訓(xùn)人：劉景輝,房地產(chǎn)企業(yè)項目 運 營 管 理 淺談 一、項目運營管理的概念與內(nèi)涵 二、為什么是“項目運營管理” 三、“項目運營管理”的外延-三大功能、六體系,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,一、項目運營管理的概念與內(nèi)涵 1、為什么是“項目運營管理” “快速發(fā)展、積極擴(kuò)張、多項目運作、跨地經(jīng)營”目前已成為越來越多國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)思考的焦點。但事實上，成長的煩惱卻始終困擾著很多，幾乎都會面臨類似的問題：,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,（1）如何對項目實現(xiàn)有效的控制，以較為經(jīng)濟(jì)的管理成本投入，最大限度實現(xiàn)企業(yè)的項目目標(biāo)尤其是多項目同時運作的情況下？ （2）管理者應(yīng)該關(guān)注和控制項目的哪些關(guān)鍵內(nèi)容，既能提高管理者的工作效率，又可以保證相關(guān)執(zhí)行人員的積極性和主動性？,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,（3）如何快速推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化管理，進(jìn)而規(guī)避項目決策風(fēng)險和項目實施風(fēng)險？ （4）由單項目或少項目開發(fā)向多項目開發(fā)時，上述管理問題將快速放大，如何系統(tǒng)地實現(xiàn)管理體系的升級和匹配？,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,（5）正如我們一個客戶的高層所言，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，“不是不知道怎么做項目，而是不知道如何管理項目、尤其是同時管理多個項目”很多快速發(fā)展期的房地產(chǎn)企業(yè)急需一整套對項目如何管理的方法論及配套工具！,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,結(jié)合長期的企業(yè)實踐經(jīng)驗，賽普研究總結(jié)了“房地產(chǎn)企業(yè)如何管理項目”的經(jīng)驗和方法總結(jié)，即房地產(chǎn)企業(yè)的“項目運營管理”。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,得知,二、什么是“項目運營管理” “項目運營管理”，在國內(nèi)外理論研究中尚未形成公認(rèn)成熟的體系，大多房地產(chǎn)企業(yè)在談到“運營管理”時也多語焉不詳、甚至差異頗多。在此，我們先從“運營”和“運營管理”的概念入手。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,過去，西方學(xué)者把與工廠聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為 “production、產(chǎn)品”或“manufacturing、制造業(yè)、工業(yè)”，而將提供服務(wù)的活動稱為“operations、運營”。現(xiàn)在的趨勢是將兩者均稱為“operations”即“運營”。 從本質(zhì)上講，“運營”就是從企業(yè)投入資源到輸出產(chǎn)品或服務(wù)的中間過程。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,而“運營管理”，就是對運營活動的計劃、組織、實施和控制，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工作的總稱；從另一個角度來講，運營管理也可以指對生產(chǎn)和提供公司主要的產(chǎn)品和服務(wù)的系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計、運行、評價和改進(jìn)。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,由此延伸，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的“項目運營管理，是房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)和經(jīng)營中，對各個生產(chǎn)產(chǎn)品、銷售經(jīng)營以及提供服務(wù)等業(yè)務(wù)活動的管理活動。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，“項目運營管理”簡單理解就是“對項目運營活動的管理”，有別于房地產(chǎn)項目開發(fā)的直接業(yè)務(wù)活。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,三、“項目運營管理”的外延三大功能、六體系 房地產(chǎn)企業(yè)的項目運營管理，始終不能脫離項目開發(fā)業(yè)務(wù)本身，同時需要從我們的管理目標(biāo)入手，給出項目運營管理的基本職能和管理內(nèi)容。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,房地產(chǎn)企業(yè)“項目運營管理”，應(yīng)該是貫穿于項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的管理行為，對各個開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為，構(gòu)成了“項目運營管理”的核心內(nèi)容。 那么，房地產(chǎn)企業(yè)對項目開發(fā)活動的管理究竟要關(guān)注哪些點呢？,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,我們主要包括以下6個方面： 1、矢量屬性管理（流程、計劃） 從工作流的角度看，項目開發(fā)整個過程可以看作是由一個個相對獨立的業(yè)務(wù)活動組成的，而每一項業(yè)務(wù)活動可以視為一個矢量。為什么要把這些業(yè)務(wù)活動視為“矢量”呢？這是因為，我們認(rèn)為這些業(yè)務(wù)活動具有矢量的特征，即包含矢量的兩個要素屬性方向和量度。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)活動的“方向”，是由該活動的起點和終點決定的，更具體的說就是，該項活動從哪個節(jié)點開始、到哪個節(jié)點結(jié)束。 “方案設(shè)計”可以視為一項獨立的業(yè)務(wù)活動，它從“設(shè)計資料的準(zhǔn)備”開始、到“方案設(shè)計評審?fù)ㄟ^”結(jié)束。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,例如,而房地產(chǎn)企業(yè)的各個業(yè)務(wù)活動的“起點”和“終點”又常常對應(yīng)著另外一個業(yè)務(wù)活動的“終點”和“起點”。 我們從“項目取得”這個活動開始，它的起點是“項目信息的收集”、終點是“取得項目中標(biāo)文件或其他權(quán)屬確認(rèn)文件”；,例如,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,而緊接著我們需要做“項目定位策劃”，它的起點一般是“取得項目中標(biāo)文件或其他權(quán)屬確認(rèn)文件”、終點是“項目定位策劃報告的內(nèi)部審批”；而再下一個活動是“項目概念設(shè)計”，它的起點是“項目定位策劃報告的內(nèi)部審批”、終點是“概念方案內(nèi)部評審?fù)ㄟ^”。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,如此類推，房地產(chǎn)項目開發(fā)就是由這一系列起點、終點相互關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)活動所組成的工作流。而房地產(chǎn)項目開發(fā)業(yè)務(wù)活動的另一個矢量屬性是量度，這一點相對比較好理解，其實就是業(yè)務(wù)活動持續(xù)的時間。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,通過上述分析，我們可以知道，房地產(chǎn)項目開發(fā)整個過程是由相互聯(lián)系的一系列業(yè)務(wù)活動所組成這些業(yè)務(wù)活動的關(guān)聯(lián)關(guān)系是通過各自的起點和終點決定的，對這一系列業(yè)務(wù)活動關(guān)系的設(shè)定就是我們常說的“流程體系設(shè)計”而給這些活動賦予時間量度目標(biāo)，就構(gòu)成了整個項目開發(fā)過程的“計劃”。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,2、輸入和輸出的成果管理 任何活動都有輸入和輸出，從項目開發(fā)的活動來看，輸入輸出的內(nèi)容主要有三種類型： 第一類是資源，如資金、信息、外部許可（如開工許可證、預(yù)售許可證）等；,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,第二類是產(chǎn)品實體本身或者服務(wù)，如單體的地下結(jié)構(gòu)完成、地上結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，又如銷售成交、產(chǎn)品交付等； 第三類是開發(fā)過程中房地產(chǎn)企業(yè)自身形成的管理成果，如可行性研究報告、設(shè)計任務(wù)書、營銷策劃總案等等。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,對于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中各個業(yè)務(wù)活動的輸入輸出的管理，尤其是對第三類內(nèi)容的管理，我們一般稱為“成果管理體系”,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,3、決策體系管理 如前所述，房地產(chǎn)項目開發(fā)由若干業(yè)務(wù)活動組成，而各個相對獨立的業(yè)務(wù)活動之間又存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，項目開發(fā)中由一個業(yè)務(wù)活動進(jìn)入到另一個業(yè)務(wù)活動也常常需要確認(rèn)、指令或其他相應(yīng)的啟動規(guī)則（如制度、流程等）；,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,在日常管理中重大的確認(rèn)或指令，常常體現(xiàn)為“決策”房地產(chǎn)企業(yè)對上一項業(yè)務(wù)活動“決策”后，才啟動下一項業(yè)務(wù)活動。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,我們還需進(jìn)行“決策活動”管理，通常，即通常所說的“權(quán)責(zé)體系”，企業(yè)內(nèi)部的重大決策是通過會議決策方式來實現(xiàn)的，我們一般還會對“決策會議”作為專門的研究重點。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,因此,4、運營信息管理 信息管理是項目管理的核心內(nèi)容之一，有效、及時的信息傳達(dá)，才能達(dá)到信息對稱，是企業(yè)管理的基本條件之一。,運營信息管理一般也包含兩個方面 一是信息管理規(guī)范，即對信息傳達(dá)的內(nèi)容、時間、格式等進(jìn)行作出明確的規(guī)定，是“軟件”； 二是信息管理系統(tǒng)的構(gòu)建，是“硬件”。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,5、評估管理 一般來講，對房地產(chǎn)項目的評估包括兩個層面， 第一層面是：從項目的整體預(yù)定目標(biāo)進(jìn)行評估，預(yù)測項目開發(fā)結(jié)束時的相關(guān)指標(biāo)，以確定偏離程度；,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,另外一個層面是從項目的單個業(yè)務(wù)活動進(jìn)行評估，希望通過對單個業(yè)務(wù)活動的合理控制來實現(xiàn)最終項目目標(biāo)的達(dá)成。 應(yīng)該說，前一層面的評估偏重項目結(jié)果的預(yù)測和調(diào)整；后一層面的評估偏重對業(yè)務(wù)活動過程的評估和優(yōu)化。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,6、項目評估管理體系 房地產(chǎn)項目的開發(fā)短則一兩年，長則七八年或更多，產(chǎn)品開發(fā)周期長，如何在過程中對項目開發(fā)進(jìn)行有效的評估、控制和調(diào)整就顯得尤其重要，其中“評估”是基礎(chǔ)，因此“項目評估體系”也是重要的管理內(nèi)容。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,所謂房地產(chǎn)企業(yè)的“項目運營管理”，是貫穿于項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的管理行為，本質(zhì)上就是對各個開發(fā)環(huán)節(jié)的共性管理行為。,房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理淺談,通過