某小區(qū)物業(yè)管理方案.doc

.建荊州 荊州太陽城物業(yè)管理方案天津順馳物業(yè)管理有限公司荊州分公司2004年7月15日目 錄一、 項目概況二、 物業(yè)管理內容三、 前期物業(yè)管理1.早期介入服務 2.接管服務 3.入住服務 4.日常服務四、 組 織 和 管 理 制 度五、 物業(yè)管理總體目標與分項目標六、 成本測算七、 服務內容、標準及質量保證措施八、 附各種工作流程和管理規(guī)定荊州太陽城一、 項 目 概 況1、 太陽城簡介1） 地理位置該項目位于荊州市的沙市區(qū)，荊襄南道以南，長港路以北，工農(nóng)路以東，園林路以西。2） 建筑物概況本項目為一住宅小區(qū)，由多層住宅、小高層住宅、會所、商業(yè)街組成。其中二層半的住宅4棟；四層的住宅17棟；四層半的住宅84棟；六層的住宅90棟；十一層半的住宅17棟，部分設地下室一層；會所三層；商業(yè)街二層；總建筑面積為310000M2，其中商業(yè)面積15000 M2，住宅面積295000 M2。整個小區(qū)被環(huán)形道路及兩橫一縱的車行道劃分為若干個住宅組群。整個小區(qū)的總體建筑輪廓，采用低層、多層和小高層相結合的方式。在景觀界面的核心位置和小區(qū)北部邊緣設置小高層，一方面充分利用建筑間距提高容積率，另一方面在小區(qū)北部及中部形成鮮明的景觀意向以加強小區(qū)的整體感覺；多層住宅主要包括5-6層的條式住宅及四層退臺式陽光住宅和疊拼住宅。低層住宅則為三層聯(lián)體別墅。3） 區(qū)內配套設施、設備太陽城項目規(guī)劃有大型水面湖景、中庭花園、VIP會所、商業(yè)街、運動休閑等公共設施，且建立有電子安全防范系統(tǒng)：周界紅外線對射報警、公共區(qū)間閉路監(jiān)控、保安24小時電子巡更、門禁及車庫管理。小高層每棟配有低速電梯及變頻水泵滿足了住戶出行、生活的需求。4） 物業(yè)管理用房 A.臨時性用房具體位置： 荊州植物園太陽城南門銷售中心第二層用房面積： 54平方米B.長期性用房具體位置：荊州植物園太陽城商業(yè)街1號樓第三層用房面積：總計240平方米二、 物 業(yè) 管 理 內 容物業(yè)管理以政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務之中，建立社區(qū)服務體系，為住戶提供全方位服務管理，服務項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理服務、環(huán)境衛(wèi)生管理服務、治安消防管理服務、綠化管理服務、車輛交通管理服務和其它公共管理服務”；常規(guī)性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經(jīng)營性多種服務（非合同全方位、多層次的綜合服務）。一）、常規(guī)性公共服務即物業(yè)為履行物業(yè)管理合同，向全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等，我們將為業(yè)主及住戶提供專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務。1、 房屋及公共、共用設施設備管理服務1） 房屋建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。2） 公共、共用設施、設備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。3） 市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、湖面、地上車庫等。4） 智能化設施設備范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。2、 環(huán)境衛(wèi)生管理服務對小區(qū)公共部位和區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生進行管理，是一項經(jīng)常性的管理服務工作，它包括小區(qū)內公共部位和區(qū)域的清潔、衛(wèi)生及各種垃圾的收集。各種環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務及高質量的生活場所。3.綠化管理服務綠化的功能是美化人居環(huán)境，提高人們身心健康水平。通過專業(yè)化人員的管理，科學合理地保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果。綠化管理的主要內容是樹木、花卉、草坪的養(yǎng)護。樹木、花卉的養(yǎng)護：主要內容是澆水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病蟲害、養(yǎng)護。4、治安消防管理服務治安消防是小區(qū)物管工作重點之一。要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。治安消防管理是為了保障所管物業(yè)區(qū)域內的財物不受損失，人員不受傷害，維護小區(qū)正常的工作、生活秩序。對消防工作實施管理，預防小區(qū)物業(yè)區(qū)域內火災的發(fā)生。最大限度地減少火災損失，為住戶的生活提供安全的環(huán)境，保護小區(qū)業(yè)主、住戶的人身和財產(chǎn)的安全。5、車輛交通管理服務對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，從而創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。6、其它公共管理服務在小區(qū)物業(yè)轄區(qū)里，為確保小區(qū)業(yè)主及住戶的生活安全及小區(qū)的整體美觀，特定的各種管理服務制度如：裝修管理規(guī)定、停車場管理規(guī)定、公共設施設備使用規(guī)定、小區(qū)消防管理規(guī)定等各種規(guī)定，有效地為業(yè)主創(chuàng)造一個舒適、安寧的生活環(huán)境。二）、委托性特約服務是為某些住戶群體提供的服務，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水及水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。三）、經(jīng)營性多種服務即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造太陽城溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。順馳物業(yè)的便民服務有多年的工作經(jīng)驗，真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事來體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平，從而使每一位業(yè)主及住戶都能體驗到生活在順馳太陽城這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。三、 前期物業(yè)管理一）、早期介入服務前期介入工作充分與否將直接關系到接盤以后的服務水準。內容包括工程施工現(xiàn)場的跟進、參入各種隱蔽工程驗收和房屋及其配套設施的驗收、小區(qū)有關文件的收集、政府主管部門的聯(lián)絡、銷售配合、入住文件的準備、管理處裝修、人員招募及培訓等項目。本公司將于前期物業(yè)委托管理合同簽訂后即刻啟動前期介入工作。前期介入工作主要致力于了解現(xiàn)場工程進度，以及從物業(yè)管理角度提出相關工程問題的建議，并適時提交工程相關問題聯(lián)絡單。組建物業(yè)管理服務中心籌建小組 組建物管服務中心籌建組選派具有豐富物業(yè)管理服務工作經(jīng)驗的項目管理人員組建物管項目籌備組。人員包括：工程技術、客服、行管、豐富物管經(jīng)驗的項目經(jīng)理。 參與物業(yè)規(guī)劃與設計參與規(guī)劃與設計應從實用、耐用、安全、方便、美觀、節(jié)能、利于管理及節(jié)省運營費用等多個方面考慮，提供規(guī)劃與設計意見供開發(fā)商、規(guī)劃、設計部門參考。(如房屋實用率、空調主機預留位、空調冷凝水集中排水管、各種標示牌等的配備、安防系統(tǒng)的設計規(guī)劃、物管用房及各種附屬設施的設置) 參與項目建設管理配合開發(fā)商和監(jiān)理單位對項目建設施工質量進行監(jiān)督和檢查，減少和防范樓宇建設施工中出現(xiàn)有礙使用和安全的質量問題和施工遺漏問題，減少今后物業(yè)運營中的維修保養(yǎng)開支。重點跟蹤各種防水施工、道路施工、回填土工程、門窗材料、給排水施工、機電設備施工。 定期聯(lián)絡溝通定期與開發(fā)商進行會議交流，溝通物管進程；定期參加工程會議，對在工程跟進中發(fā)現(xiàn)的影響今后安全和使用的質量問題與開發(fā)商和施工單位溝通。 收集文件及建立物業(yè)檔案及時收集當?shù)馗鞣N物業(yè)管理文件，并建檔；收集物業(yè)各項批準建設文件；各項施工承包合同、協(xié)議建檔；收集項目施工圖紙，了解項目建筑內部結構；收集各單項竣工圖紙。 銷售服務為現(xiàn)場售樓處提供保安、清潔、招待服務；派遣物業(yè)顧問現(xiàn)場答疑；對置業(yè)顧問提供有針對性的物業(yè)管理基礎培訓，統(tǒng)一有關物業(yè)管理問題的回答；做好有關物業(yè)管理意見的收集。 對外聯(lián)系區(qū)房管部門的聯(lián)絡；物價部門的聯(lián)絡；郵電部門的聯(lián)絡；環(huán)衛(wèi)部門的聯(lián)絡；供水/電/氣部門的聯(lián)絡；地區(qū)公安派出所的聯(lián)絡；有線電視傳播點的聯(lián)絡；各承包方的聯(lián)絡。 行政確定人員定編和組織結構；確定人員招騁、培訓計劃；制定內、外部管規(guī)制度；訂制前期物管合同、臨時管理公約、裝修管理規(guī)定。建立財務制度，制作物業(yè)管理財務運營計劃。 二)、接管驗收(交房前三月) 小區(qū)接管驗收前的準備工作1) 成立物業(yè)管理處，招騁各崗位人員，草擬各類員工崗位職責，進行崗前培訓。2) 草擬各種規(guī)章制度，工作程序、崗位職責等。3) 編制業(yè)主手冊及對外規(guī)章制度。4) 組成小區(qū)接管驗收小組。5) 編制小區(qū)驗收計劃。6) 工程部人員進駐現(xiàn)場，參與機電設備的安裝調試，熟悉各類設備構造、性能、水電線路鋪設位置及走向。7) 制定驗收方案，統(tǒng)一驗收標準。8) 準備各種驗收表格。接管驗收具備條件1）建設工程已全部施工完成，竣工驗收合格。2）供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等小區(qū)附屬設備設施正常使用。3）小區(qū)及小區(qū)內道路的名稱應有地方各管理部門審核的批準書及經(jīng)公安部門審批、編正式門牌號碼。4）驗收小組對設計圖紙、設計變更、竣工圖、設備清單進行預驗收。5）對住宅的主體結構、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯等附屬工程進行質量與使用功能的檢驗。6）檢查不符合標準的項目，提交整改通知書，移交工程單位進行整改。7）小區(qū)的實物驗收，做到三符合：一是圖紙與設備規(guī)格、數(shù)量符合；二是工程主要設備實際安裝位置及設計安裝位置符合；三是系統(tǒng)的技術性能應與設計的功能符合。8）依驗收列出各項工程驗收報告9）物業(yè)公司會同開發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將資料收歸存檔。小區(qū)接管資料收集內容1） 產(chǎn)權資料A. 項目批準文件B. 用地批準文件C. 建筑執(zhí)照D. 拆遷資料E. 業(yè)主姓名、產(chǎn)權、位置、建筑面積清單2） 技術資料A. 竣工圖：總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。B. 地質勘察報告C. 工程預決算分項清單D. 圖紙會審記錄E. 竣工驗收證明書F. 工程合同及開、竣工報告G. 工程設計變更通知及技術核定單位H. 隱蔽工程驗收簽證I. 沉降觀測記錄設備及主要建材質量保證書，或合格證書。供水、供暖、管道煤氣試壓報告。成立接管驗收小組1. 參與竣工驗收工作；2. 竣工驗收后及時作好有關遺留工作報告并跟進；3. 接收工程圖冊和相關資料；4. 與工程部協(xié)調制定接管驗收標準；5. 確定物業(yè)正式接管時間；6. 制定各種驗收記錄表格；7. 建立設備、設施管理檔案；收集業(yè)主資料1. 接受業(yè)主、住戶全部資料；2. 建立業(yè)主、住戶檔案； 協(xié)調統(tǒng)一接管驗收標準 物業(yè)接管驗收主要工作內容是對其安全性和使用性進行驗收，由物業(yè)依國家相關接管驗收標準(建設部ZBP30001-90標準)制定符各本物業(yè)驗收標準，并發(fā)送至相關承包商，統(tǒng)一標準，協(xié)商接管驗收時間。 標識、標牌制作辦公區(qū)標識及裝修；管理及服務人員的制服和胸牌；平面圖及各指示圖和宣傳廣告欄；小區(qū)交通標識；公共設施綠化標識；機電設備及其運行狀態(tài)標識。工程完善和工程遺留問題處理 工程完善、改造 工程遺留問題 處理1、 對所發(fā)現(xiàn)須完善改進、保修的問題項目，應及時與開發(fā)商進行溝通匯報，由驗收接管小組作好與施工單位的協(xié)調聯(lián)系工作。2、 在接管驗收中，發(fā)現(xiàn)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建筑單位負責進行加固補強返修，直至合格。對于不影響房屋結構安全和使用安全的質量問題，可約定期限由施工單位負責維修，也可采用費用補償方法，由物業(yè)自行處理。3、 在驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內，因施工造成的質量事故和安全缺陷應按照國家相關規(guī)定進行保修。三)、入住服務 前期準備1） 竣工驗收時間：在樓房入住前一至三個月進行。2） 入住時間： 3） 籌建管理處：A） 入住前三個月，任命管理處主任、管理層人員到位，房管員2-3人（收款1人）到位，辦理入住前的各項準備工作。B） 竣工驗收前兩個月，工程人員參與機電設備安裝調試的監(jiān)理工作。跟進工程遺漏問題。C） 竣工驗收前一個月，保安人員上崗培訓，對物業(yè)進行保衛(wèi)工作。D） 入住前兩個月，管理處掛牌。E） 入住前一個月，炊事員到位，食堂開餐。F） 入住前一個月，清潔人員到位，對小區(qū)整體進行清潔。G） 入住前兩個月，維修班組成立，人員配齊到位。H） 擬定管理處辦公用房和員工宿舍裝修方案。I） 編印“住戶手冊”、“業(yè)主公約”、“裝修管理規(guī)定”、“入住須知”，及各項表格印制等4) 制訂各種入住工作程序5) 辦理入住前15天應及時向業(yè)主發(fā)出入住通知書、入住手續(xù)書、收費通知書、收樓須知6) 物資準備：包括各種工程、清潔工具，各種辦公用品，安保用具入住服務工作：1. 向業(yè)主介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接受業(yè)主服務咨詢。2. 與業(yè)主簽訂臨時管理公約、前期物管協(xié)議、裝修管理規(guī)定3. 業(yè)主交付物業(yè)管理費。4. 帶領業(yè)主驗收房，交鑰匙。5. 業(yè)主需要進行室內裝修，可將裝修管理規(guī)定等文件交給業(yè)主，并幫助解釋說明。入住房屋移交驗收 在業(yè)主/住戶簽定管理公約和繳納相關費用后，即可由管業(yè)員（房管員）或工程人員陪同對房屋進行入住收房驗收。 在進行收房驗收時，向業(yè)主/住戶說明房屋已由開發(fā)商、工程監(jiān)理、質量監(jiān)督（質檢站）及施工單位等多道程序工程驗收過，不存在大的結構等方面的安全質量問題，并且工程有一定的保修期，在此時間內發(fā)現(xiàn)問題，由施工單位保修。故請業(yè)主重點對房屋內的設施進行使用功能性檢驗。 入住房屋移交驗收分別對以下各項進行使用功能和質量檢查驗收：1、門窗質量和使用； 2、廚房、衛(wèi)生間防水及上、下水和設施； 3、電路、燈具、開關是否完好； 4、墻面、地面、天花、梁柱等是否有裂痕起殼，剝落等； 5、向業(yè)主說明房屋使用要求和房屋的裝修要求； 6、抄寫電表和水表啟碼，并由業(yè)主核實簽字。 房屋入住驗收完畢無異議，填寫房屋入住移交表格，雙方簽字，并最后向業(yè)主交房屋鑰匙。 對房屋入住驗收中發(fā)現(xiàn)的問題處理。1、 發(fā)現(xiàn)影響業(yè)主正常使用的質量問題，應暫緩向業(yè)主交房，由接管驗收小組匯同開發(fā)商和施工單位共同檢查確認，并商定維修改善時間，約定為業(yè)主再次檢查時間，在維修期間由接管驗收小組或工程部負責跟進協(xié)同工作，并確定再次驗收時間。2、 發(fā)現(xiàn)不影響業(yè)主正常使用需進一步完善改進的問題，應立刻完善。如無法即時完善，應向業(yè)主說明，約定時間進行完善和改進?；蛘呶锕芴幙闪翳€匙一把進行維修、完善、改進工作。完畢后經(jīng)業(yè)主驗收后，交還鑰匙。四)、日常服務 1、裝修管理服務為了規(guī)范小區(qū)裝修管理工作，保障公共設施的正常使用、樓宇安全（無違章裝修造成危險隱患）和房屋外觀的統(tǒng)一美觀,保持本住宅小區(qū)美觀清潔、寧靜和諧的環(huán)境氛圍，維護保障小區(qū)所有業(yè)主的安全及合法權益，根據(jù)中華人民共和國建設部令第110號住宅室內裝飾裝修管理辦法和其它相關法規(guī)，特制定小區(qū)所有業(yè)戶遵守。裝修管理凡要在太陽城小區(qū)進行房屋二次裝飾裝修的各位業(yè)戶，在裝修前必須先到物業(yè)管理處提出申請，經(jīng)審批同意后與物業(yè)管理處辦理相關手續(xù)后業(yè)主及裝修施工單位方可進場裝修。 裝修申報條件及審批手續(xù) 業(yè)戶（房屋的產(chǎn)權人/使用人）委托裝修單位進行房屋二次裝飾裝修施工應提前5-7天向本小區(qū)物業(yè)管理處提出申報。 業(yè)戶委托承接裝飾裝修工程單位，來辦理房屋二次裝飾裝修，必須出示工商行政部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，建筑行業(yè)相關部門頒發(fā)的建筑業(yè)企業(yè)資質證書，消防部門頒發(fā)的消防許可證及所裝修的房屋施工平面設計圖紙。 如業(yè)戶選擇承接裝飾裝修工程的屬個體從業(yè)者，必須持有市建設管理委員會（以下稱建委）頒發(fā)的個體裝飾裝修技能崗位證書，并在證書指定范圍內進行裝修。 凡業(yè)戶對其房屋進行二次裝飾裝修，沒有聘請專業(yè)裝修施工單位的，必須與物業(yè)管理處簽定自行裝修承諾書。申報審批程序 業(yè)戶對本物業(yè)進行裝修之前，必須會同其委托的裝修單位向本小區(qū)物業(yè)管理處，提交裝修單位營業(yè)執(zhí)照、建筑業(yè)企業(yè)資質證書、消防許可證、裝修單位現(xiàn)場負責人身份證復印件各一張，及房屋裝修平面設計圖一張。 業(yè)主和裝修單位負責人如實填寫二次裝修申報表，主要內容包括：業(yè)主及裝修單位的名稱、聯(lián)系方式、裝修申報的內容等。 裝修施工單位到物管財務部繳納裝修押金1000元，及辦理人員的臨時出證所需繳納的相關費用（每證押金15元，工本費5元），同進施工的單位須與物業(yè)管理處簽訂房屋裝修施工責任書和消防責任書，保證在施工現(xiàn)場文明施工。 裝修過程中，業(yè)戶如臨時增加裝修項目，須報物業(yè)管理處辦理增補手續(xù)，同樣裝修施工隊如后續(xù)加入，由裝修施工負責人到物業(yè)管理處辦理后續(xù)人員臨時出入證，其它施工人員本處不辦理。 經(jīng)物業(yè)管理處審批同意后，裝修單位負責人到物業(yè)管理處領取簽發(fā)的臨時出入證和裝修施工許可證。施工期間裝修人員須將臨時出入證佩戴在前胸主動接受管理人員的核查，并將裝修施工許可證粘貼于所裝修房間門上最顯著的位置。 裝修單位對房屋裝修完畢業(yè)主初驗合格后，由業(yè)主向物業(yè)管理處提出竣工驗收申請，物業(yè)管理處與業(yè)主、裝修施工單位三方聯(lián)合對裝修工程竣工驗收，如無任何裝修違規(guī)，則可辦理個關的退證手續(xù)，裝修押金則在竣工驗收后的三個月之后退還（不計息）。裝修時間 裝修施工時間應安排在上午8：00-12：00，下午14：00-18：00內進行，如有特殊情況經(jīng)物業(yè)管理處同意方可施工，但有業(yè)主投訴應立刻停止施工作業(yè)。 施工作業(yè)時，嚴禁進行有刺激性氣味和有劇毒、刺耳聲響的施工。如有投訴應立刻停止施工作業(yè)。垃圾清運 各裝修戶需在運出之前做好垃圾捆扎、袋裝準備，一律要求衛(wèi)生運出，不得有損公共區(qū)域清潔衛(wèi)生。 嚴禁在樓道、梯道、天臺、道路等任何公共區(qū)域內亂放、亂扔垃圾。 嚴禁向窗外、陽臺外、下水管道、通風管井等拋散、扔擲垃圾。 垃圾清運時間：上午9：00-下午7：00，共兩次。裝修要求、監(jiān)督與管理 施工人員進入小區(qū)必須佩戴臨時出入證，凡未辦理裝修許可證和臨進出入證而擅自施工者，施工人員將被請出小區(qū)，并保留對擅自裝修施工行為追究的權力。 裝修方案必須保證房屋的整體性、抗震性和安全性，并嚴格按照業(yè)戶申請的項目進行，裝修中嚴禁下列行為：a) 改變房屋承重結構；b) 在承重墻、天花、地面上打孔，拆除連接陽臺的墻體、門窗；c) 不適當增加樓面靜荷載，包括在非承重墻上砌磚墻或者超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地板（超過10毫米）等；d) 任意刨鑿、重擊頂板、外墻內側及排煙管道；e) 不經(jīng)穿管直接埋設電線或改線路；f) 在修改排水管道時，將生活污水排入雨水管道；g) 未按指定位置安裝空調、燃氣熱水器者；h) 嚴禁未經(jīng)小區(qū)物業(yè)管理處同意擅自安裝微波電視接收器；i) 擅自將窗花安裝于窗外；j) 任意破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層、煤氣等配套設施；k) 使用不符合消防要求的裝修材料；l) 其他違章裝修活動。 樓頂、平臺、外墻門窗、陽臺的裝修及空調的安裝，須保證建筑物外觀的協(xié)調統(tǒng)一，選擇管理處指定的樣式、材料、安裝方法安裝家用電器和用具。 嚴禁擅自改動、暗藏燃氣管道設施。確需改動的，應提前向供氣單位申請，由供氣單位組織實施。 裝修單位應加強消防完全意識、現(xiàn)場采取必要的安全防護和消防措施，配置滅火器。 裝修單位負責人必須教育施工人員遵紀守法，嚴禁下列行為：a) 用磚頭或其他物品強行頂住電梯；b) 將裝修垃圾、各類膠、漆等雜物倒入排水管道；c) 從樓上向地下面或下水道拋棄因家居裝修而產(chǎn)生的各種廢棄物及其它物品；d) 騷擾其他業(yè)主或影響其他住戶的正常生活，造成投訴和財產(chǎn)損失；e) 串棟、串戶、或在其他住戶前逗留、休息；f) 在規(guī)定裝修時間外施工；g) 私自在戶外接駁水、電；h) 將電源直接接在漏電開關上端；i) 在裝修房間內易燃物處抽煙；j) 使用電爐及大功率炊具。 施工人員必須愛護小區(qū)公用設施，不得隨意移動、拆除消火栓等消防設施，對于違反管理規(guī)定破壞公用設施（包括樓道、墻面、天臺、電梯等）行為的，按責任照價賠償。 因裝修施工造成的管道堵、滲漏水、停水停電、損毀他人物品等，均由裝修單位負責修復并賠償全部損失。 裝修垃圾用袋封裝，并按照管理處指定的位置、方式和時間進行堆放、清運。對違章堆放、拋棄裝修垃圾者，管理處權責令其限期清理或由管理處代為清理，其費用由裝修單位承擔。 裝修中，必須采取措施，如關閉門窗，控制施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣物及噪音對環(huán)境的危害，確保其他業(yè)主的生活和人身安全。 在裝修期間，若需搬運任何物資出小區(qū)，須提前與管理處聯(lián)系，填寫物品出場證明單，經(jīng)管理處確認后，方可運出小區(qū)。 經(jīng)管理處驗收后，如無違章裝修或滲、漏、堵、損壞等情況，業(yè)主及裝修單位憑收據(jù)三個月之后領取裝修保證金。如有裝修違章罰款，將從裝修保證金中予以扣除。2. 房屋及公共部位、區(qū)域配套設備設施維護、養(yǎng)護 房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：A、工作的主動性管理責任人與服務中心相結合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關工程施工技術規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能和完好。B、工作的多樣性根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務，季節(jié)修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。 共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。 根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如湖面、車庫等制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通，水質達標、基本完好的標準。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合太陽城智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。3. 環(huán)境衛(wèi)生服務 制定作業(yè)指導書A. 清潔工管理規(guī)定。B. 清潔工衛(wèi)生區(qū)域劃分表。C. 小區(qū)日常清潔方法及施工程序。D. 小區(qū)清潔服務細則及清潔工作要求。E. 巡檢制度。 衛(wèi)生管理方法A. 清潔工必須著裝上崗，規(guī)范作業(yè)。根據(jù)清潔工管理規(guī)定，按照小區(qū)日常清潔方法及清潔工工作要求進行日常的清潔工作。B. 品質管理或保潔主管按照巡檢制度的規(guī)定，對所轄區(qū)域衛(wèi)生狀況進行全面的巡視檢查，每天不少于1次。發(fā)現(xiàn)問題及時對相關人員予以糾正，并在清潔衛(wèi)生檢查記錄表上做好記錄。作為對清潔工的工作結果評定依據(jù)。C. 保潔根據(jù)小區(qū)害蟲消殺管理規(guī)定對殺害滅鼠服務實施過程進行控制。每月（不少于2次）檢查小區(qū)的蟲鼠情況，詳細記錄填寫消殺檢查記錄表，每月抽查消殺施工記錄，落實消殺次數(shù)和監(jiān)控消殺效果。D. 健全記錄，如：小區(qū)清潔工衛(wèi)生檢查記錄表、小區(qū)消殺檢查記錄表、清潔衛(wèi)生工作平分表。 環(huán)境管理的措施A. 保潔主管專職管理由其掌握所管物業(yè)區(qū)域的環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢，擬定物業(yè)區(qū)域內環(huán)境保護的標準和規(guī)范，負責具體的環(huán)境保護工作。B. 空氣污染的防治空氣污染防治的目的是消除或減輕物業(yè)區(qū)域內的機動車和助動車排放的尾氣以及揚塵等。其途徑為人車分流：機動車只能行駛在小區(qū)的外環(huán)路上。小區(qū)內部禁止機動車行駛，從而減少機動車尾氣對物業(yè)區(qū)域空氣的污染。C. 水體污染的防治樹立居民的環(huán)保意識，不要將廢棄物扔進水里，專職人員及時清理水面漂浮物，定期清理噴泉池。D. 固定廢棄物污染的防治小區(qū)垃圾及時清理，并作到日產(chǎn)日清。E. 噪聲污染的防治對噪聲污染控制的基本方法是：E.1、綠化。植物不但可以凈化空氣，調節(jié)溫濕，保持水土、防火，而且可以消聲防噪。E.2、小區(qū)采取人車分流的交通管理方式，車輛只可行駛在小區(qū)外環(huán)路，限制車輛進入物業(yè)區(qū)域，并自小區(qū)入口處設立限速禁鳴號標志及限速路擋，嚴格控制裝修工具的使用，減少噪聲。E.3、加強精神文明宣傳、制定必要管理辦法，從而盡量減少生活噪聲。F. 加強市政公用設施管理。區(qū)內生活市政公用設施是物業(yè)的一個重要組成部分。維修部以每日巡檢與定期檢修相結合，故障及時處理，保證住戶的正常生活。G. 維護管理各種環(huán)境小品在太陽城環(huán)境小品包含較多，內容十分廣泛，大體可分為三大類，即：G.1、功能性，有坐椅、桌、圓燈、垃圾筒、休息亭廊、兒童游戲設施、地面鋪墊等。G.2、裝飾性，有花壇、水池、人工噴泉、造型等。G.3、分隔空間，有入口標志、圍墻、欄桿等。小品具有方便使用、美化環(huán)境、組織空間的功能，所以日常管理應勤于維護，定期整修翻新、保持小品常新狀態(tài)。4. 治安服務 治安管理內容A. 貫徹執(zhí)行公安部門關于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關條例，健全各項安全保衛(wèi)制度。B. 負責維護轄區(qū)內部治安秩序，預防和協(xié)查治安事故。C. 實行封閉式24小時保安制度，各種記錄齊全。D. 充分利用小區(qū)智能化設施，實現(xiàn)“技防”。 治安管理事實措施A. 建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織結構。B. 落實保安各崗位職責、管理制度。C. 明確責任區(qū)域及重點部位，實行定崗與巡查相結合的轄區(qū)式管理。D. 實行24小時保安巡視制度，各項記錄完整。E. 利用智能化技術安全防范的方法與人防有機結合。F. 根據(jù)各管理階段的情況，制定相應的管理方法及工作重點。G. 制定突發(fā)時間處理程序，具備處理能力。 消防管理的主要內容A、 建設高素質的消防隊伍。在保安部內設置專職管理負責。并做好義務消防隊的建立和培訓工作。B、 防火檔案制度。建立防火檔案對火險隱患、消防設備狀況（位置、功能、狀態(tài)等）重點消防部位、前期消防工作概況等都要記錄在案。以備隨時查閱。還要根據(jù)檔案記載的前期消防概況，定期進行研究，不斷提高防火、滅火的水平和效率。C、 消防崗位責任制度。建立各級負責的逐級防火崗位責任制，從經(jīng)理到員工，都對消防負有一定的責任。D、 定期進行消防安全檢查制度，各種記錄完整。E、 專兼職消防員的定期訓練和演習制度。F、 管理好消防設施、設備，通過對各種消防設備設施的保養(yǎng)與維修，保持消防設備設施的完好。G、以多種宣傳形式加強區(qū)內住戶消防意識。 車輛交通管理實施措施：A. 保安隊根據(jù)小區(qū)交通、車場情況制訂區(qū)內車場交通方案。 審批后實施。B. 小區(qū)保安有效組織車流和車輛停放。C. 道路各種提示、引導標識牌清晰。D. 停車場車輛管理系統(tǒng)設備設施維護、維修按計劃實施。E. 車場設施設備各種技術資料檔案齊全，各種記錄完整。5. 綠化服務小區(qū)綠化需依氣候條件、植物品種或生長期來決定其養(yǎng)護方案，因小區(qū)原為荊州植物園，區(qū)內有大量的高大樹木，我司將抽調有專業(yè)經(jīng)驗的綠化維護人員，進行合理有效的修剪，創(chuàng)造良好的道路景觀和小區(qū)園林效果。物管處將對小區(qū)綠化進行澆水、施肥、整形修剪、除草、松土、病蟲害防治等進行養(yǎng)護。 澆水根據(jù)氣候條件、品種或生長期來決定澆水量和澆水次數(shù)，以水分濕潤根系分布層和保持土壤濕潤為宜。 施肥A. 行道樹、遮蔭樹等以觀葉、觀姿為主，施肥促進生長旺盛、枝葉繁茂、葉色濃綠。B. 觀花觀果植物、施肥后在促進樹葉生長的同時，還可促進花芽形成。C. 施肥次數(shù)、數(shù)量因樹種、樹齡、土壤而異，具體施用根據(jù)實際情況而定。 整形的修剪整形修剪是栽培樹木的重要養(yǎng)護措施?；镜男螒B(tài)、觀賞效果、生長、開花、結果等方面都要通過整形修剪來解決或調節(jié)。A、 整形修剪方式各種樹木都有一定的樹形，為了提高觀賞性，進行自然式修剪、人工式修剪及自然式和人工式修剪混合的方式，以符合人們觀賞需要。B、 整形修剪的時間即根據(jù)樹木生長期分為休眠期修剪及生長期修剪。 除草、松土除草可以減少雜草與樹木爭奪土壤的水分和養(yǎng)分，也可以清除病蟲害的潛伏處，減少病蟲害的發(fā)生，利于樹木的生長；松土達到保水透氣增濕的目的。 病蟲害防治病蟲害的防治貫徹“預防為主、綜合防治”的指導思想，充分利用抑制病蟲害的多種因素，從栽培技術、藥物防治、物理防治、植物免疫等方面著手，清除病蟲害的發(fā)生和危害的條件。 其它養(yǎng)護措施A. 涂白。冬季用石灰水加鹽，消滅在樹皮內越冬的害蟲，防止爬蟲上樹產(chǎn)卵。B. 立支柱。風較大的季節(jié)，要立支柱，防止風吹斜、吹倒樹木。C. 圍護。臨路的樹木適當加以圍護，防止被撞傷或撞倒。D. 加以宣傳。人人愛護樹木。6. 社區(qū)文化服務為了體現(xiàn)太陽城建筑承載生活，倡導休閑、文化、健康的主題，我們將針對小區(qū)人文特色定期舉辦不同形式的社區(qū)文化活動。通過活動展示物業(yè)形象，提高品牌附加值。增加銷售賣點，我們將通過以下措施確定并開展社區(qū)文化。社區(qū)文化活動項目：1 組織各種旅游、交游。2 提供圖書、音像制品交流。3 開設棋、牌活動場地。4 開展各種健康、醫(yī)療培訓。5 組織健身舞、晨練隊。6 邀請有關展覽，小型演出隊來豐富文娛活動。7 開展球類、健身培訓、比賽。8 開展網(wǎng)上游戲攻關競賽交流會。9 開展詩歌、古漢語交流會、現(xiàn)代文化沙龍、英語角。10 建立老年活動組織，開辦老年課堂（夕陽紅）。四、組 織 和 管 理 制 度1、服務中心組織機構順馳物業(yè)管理公司經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了一支具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗和超前物業(yè)管理理念的專業(yè)化隊伍，順馳物業(yè)充分發(fā)揮雄厚的技術資源和人才優(yōu)勢，精心選拔經(jīng)過多年物業(yè)管理行業(yè)鍛煉的管理中堅和技術中堅組成管理層，完成目標管理及實現(xiàn)服務承諾。物業(yè)管理公司太陽城業(yè)主會管理中心經(jīng)理經(jīng)理助理會 計出 納環(huán)境管理部保安部工程維修部修部服務中心2、公共管理制度a、停車場管理須知1) 小區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。2) 請您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。3) 請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。4) 小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。5) 出租車（除特殊情況下）不得駛入小區(qū)。6) 對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業(yè)主應對由此造成的損失負責賠償。b、衛(wèi)生管理須知為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：1) 請您將生活垃圾裝袋并放置于單元門口指定地點。2) 請您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應承擔全部修理費用及連帶責任。3) 請您愛護小區(qū)內公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。4) 請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。5) 請您不要在樓梯間放置車輛或鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權進行清理。c、寵物管理須知為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權益不受侵犯：1）您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便；2）為免對他人的滋擾和對設施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園、學校等公共場所；3）個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止；4）每半年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；5）對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內。d、綠化管理須知1) 為了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設施。2) 請您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護措施。3) 請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。4) 請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。5) 請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。6) 請您不要在噴泉、水池內嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。3、內部管理制度（各崗位職責）31物業(yè)處經(jīng)理崗位職責A. 應主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務部的監(jiān)督、檢查工作；B. 熟悉并執(zhí)行各項有關政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度；C. 帶領各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標；D. 做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況；E. 鼓勵員工積極學習專業(yè)知識，注意選拔有潛質的員工，對業(yè)績差的人員提出調整或給予處分的意見；F. 關心小區(qū)管委員會建設，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；G. 配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作；32經(jīng)理助理崗位職責A. 負責本中心職責范圍內工作的策劃、指導、監(jiān)督、把關；B. 負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結；C. 負責對本中心員工各類考核；D. 向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃；E. 接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；F. 熟悉樓宇結構、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標；G. 熟悉有關物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；H. 每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；I. 負責指導、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；33環(huán)境管理部主管崗位職責A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)；C、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業(yè)務技能和工作效率；D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導員工操作；E、對小區(qū)內各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；34保安部主管崗位職責A、 負責保安人員的上崗培訓和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質和責任心；B、 制定業(yè)務培訓計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓練，并做好記錄；C、 嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導；D、 負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；E、 負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法； 三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。F、 負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；G、 定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理；H、 負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；I、 負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。35工程維修部主管職責A、 負責小區(qū)公用設施、設備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；B、 組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術培訓；C、 負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；D、 做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設備臺帳工作；E、 參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；F、 負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；G、 負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；H、 合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；36、服務中心主管職責A、 熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)政策；B、 負責建立完善服務中心信息流通網(wǎng)絡，包括業(yè)主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；C、 負責多種經(jīng)營服務及各種費用收繳的組織管理；D、 制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；E、 負責服務中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；F、 負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。4、人員配置和人員的素質要求太陽城物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）五、物業(yè)管理總體目標與分項目標為了將順馳太陽城項目建設成為全國一流的文明住宅小區(qū)，順馳物業(yè)管理公司將依照全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)標準實施物業(yè)管理，我們的目標是：自太陽城業(yè)主入住一年內獲得荊州市達標小區(qū)稱號；二年內獲得荊州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)。六、成本測算物業(yè)管理費用構成1、 管理、服務人員工資和按規(guī)定提取的福利費；2、 公共設施、設備日常運行，維修及保養(yǎng)費；3、 綠化管理費；4、 清潔費；5、 保安費；6、 辦公費；7、 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費；8、 稅金；9、 利潤。一、人員工資名稱 測算標準 人數(shù) 金額經(jīng) 理 2000元/月1人=2000元/月助 理 1600元/月2人=3200元/月財務員 900元/月2人=1800元/月管家主管 1200元/月1人=1200元/月管 家 1000元/月5人=5000元/月（別墅1人）保潔主管 700元/月1人=700元/月保潔員 600元/月14人=8400元/月（別墅4人）綠化員 650元/月6人=3900元/月維修主管 1200元/月1人=1200元/月維修員 1000元/月5人=5000元/月（別墅2人）保安主管 900元/月1人=900元/月保安員 750元/月16人4班=48000元/月（別墅8人）人員 103 人 工資總金額：99300.00元/月二、人員福利 99300.00元/月15%=14895.00元/月按員工工資總額的15%計提取職工福利費三、人員服裝 600元/年103人12月=5150.00元/月四、保安費用7400.00