上海 大東方國際居家軟飾城商業(yè)運營書.ppt

大東方國際居家軟飾城 商業(yè)運營書,居 家 軟 裝 陶 瓷 玻 璃 地 毯 花 藝 繪 畫 擺 設(shè) 休 閑 娛 樂 特 色 餐 飲,contents,目 錄,一、項目簡介 1.1 地理位置 1.2 交通可達性 1.3 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 二、區(qū)域分析與市調(diào) 2.1 南匯新場及周邊區(qū)域概況 2.2 周邊市場商鋪調(diào)研分析 2.3 相關(guān)大型商鋪調(diào)研與分析 2.4 項目swot分析 三、投資客分析 3.1上海投資去向 3.2上海及江浙投資客分析 四、消費者分析 4.1 消費群體狀況 4.2. 方圓三區(qū)人口分布 4.3. 區(qū)域消費人群分析 4.4. 區(qū)域人流消費水平分析（包括區(qū)域人口與旅游流動人群）,五、商業(yè)定位 5.1 居家裝飾市場分析 5.2 戰(zhàn)略性總體定位 5.3 商業(yè)概念與定位 5.4 經(jīng)營方式定位 5.5 項目規(guī)劃特色 5.6 項目九大賣點 六.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 6.1業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域劃分示意圖 6.2具體經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃 七、ci/vi系統(tǒng) 八. 運營模式 九、管理團隊 9.1上海意得 9.2哲地機構(gòu) 9.3專業(yè)協(xié)會 9.4專業(yè)商會,一、項 目 簡 介,1.1. 地理位置,1.2. 交通可達性及簡介,大東方國際居家軟飾城坐落于南匯新場千年古鎮(zhèn)新商街入口，a2高速滬南公路出口。該項目位于南匯航空港、深水港兩大市政規(guī)劃發(fā)展重陣的中心疆域，集聚滬蘆高速經(jīng)濟帶發(fā)展效應(yīng)，直面橫貫鎮(zhèn)區(qū)，擁有塘南專線、龍大專線、滬南線、龍吳果專線、東奉線、萬野線、原野線、旅游2號線等多條公交線路，可輕松直達浦東、浦西cbd商圈的滬南公路，特別是在2010年地鐵11號線建成貫通后，距離本項目最近的新場站僅900米，構(gòu)筑地上和地下復合交通網(wǎng)，將四通八達的便利優(yōu)勢發(fā)揮到極致，同時緊依南匯桃花節(jié)主辦地、奧斯卡導演李安色戒拍攝取景地，快速鏈接繁華盛世，自由切換光彩熠熠的時尚生活頻道。,圖示色塊為大東方商業(yè)一期（5萬方）,1.3.項目經(jīng)濟技術(shù)指標,大東方商鋪為沿街回廊式步行街，通過街區(qū)商業(yè)及住宅底層的布局設(shè)計，呈現(xiàn)出“小塊分散到家、大塊集中到區(qū)”的全商業(yè)模式，并憑借休閑旅游經(jīng)濟的業(yè)態(tài)規(guī)劃，從商業(yè)類別上體現(xiàn)出“多而全”的豐富性，從商業(yè)功能上體現(xiàn)出“基礎(chǔ)性消費、體驗式消費和享受型消費”的多元化，賦予時尚、動感、閑適的生活性格，打造新城商、住、玩、樂一體的假日休閑生活中心城。 一期全底層黃金鋪皆為沿街式商鋪，主力面積為40m2290m2。,總體規(guī)劃面積: i期建筑面積174509m2 大東方商業(yè)街i期 52028.07 m2 商辦用房建筑面積29072.97 m2（含已建） 地下建筑面積12294m2,二、區(qū)域分析與市調(diào), 新場概況,2.1南匯新場區(qū)域概況,上海南匯的新場古鎮(zhèn)是浦東地區(qū)剩下的江南。 具有千年歷史的新場鎮(zhèn)，至今仍保留著比較完整的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)格局。這里有3公里長的明清時期的老街、20萬平方米的清代、民國時期的建筑群、20多幢三進門以上的明清大宅院。, 新場商業(yè)狀況,交通和商業(yè)配套規(guī)劃方面：南匯區(qū)政府的統(tǒng)一部署，新場鎮(zhèn)編制了“新場鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃”。鎮(zhèn)域規(guī)劃結(jié)構(gòu)可總結(jié)為“一個鎮(zhèn)區(qū)，一個社區(qū)，三條發(fā)展軸，三大功能區(qū)”。 “一個鎮(zhèn)區(qū)”即新場鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，面積約為10.75平方公里。開發(fā)以發(fā)展生態(tài)型新型居住區(qū)為主的城西新區(qū)和以體現(xiàn)水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)傳統(tǒng)風貌的古鎮(zhèn)保護區(qū)，建成體現(xiàn)現(xiàn)代城鎮(zhèn)生活的城東居住區(qū)和城東旅游綜合服務(wù)區(qū)。 隨著旅游業(yè)的不斷發(fā)展，南匯新場商業(yè)前景誘人。本項目具有極大的投資和發(fā)展?jié)摿?。周邊商鋪前景良好，備受投資者青睞，土地有較高的升值空間。, 地段優(yōu)勢,南匯區(qū)政府統(tǒng)一部署，編制新場鎮(zhèn)“新場鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃” ：一個鎮(zhèn)區(qū)，一個社區(qū)， 三條發(fā)展軸，三大功能區(qū)，有望成為浦東的“朱家角”； 新場周邊交通便捷，連貫滬蘆高速和滬南公路，比鄰軌道交通11號線（規(guī)劃中）， 距離a20外環(huán)線僅5分鐘； 新場古鎮(zhèn)歷經(jīng)千余年的悠久歷史，擁有“明清老宅”、“水橋駁岸”以及“石筍十景”等多 個旅游景點。近期李安導演色戒劇組攜港臺巨星王力宏進 駐新場拍攝內(nèi)景戲，南匯新場地區(qū)旅游資源不斷吸引世人的目光； 萬畝桃園，百里海塘，每年久負盛名的南匯桃花節(jié)在此隆重舉行。 到人民廣場38分鐘,南匯地區(qū)大型商鋪調(diào)查,2.2周邊市場商鋪調(diào)研分析,南匯地區(qū)大型商鋪調(diào)查,2.2周邊市場商鋪調(diào)研分析,五大商城價格對比柱狀圖,單價（元/）,上海及周邊地區(qū)大型商鋪調(diào)查,2.3相關(guān)大型商鋪調(diào)研分析,2.3相關(guān)大型商鋪調(diào)研分析,2.3項目swot分析,三、投資客分析,上海的投資去向,上海近郊（40%）例：歐洲零售業(yè)排名第一的德國麥德龍公司在 上海近郊投資建有龐大而穩(wěn)固的蔬菜供應(yīng)基地。 江浙地區(qū)（30%） 例如，蘇州產(chǎn)權(quán)式酒店伯恩國際酒店，據(jù)統(tǒng)計上 海投資者占了半數(shù)以上。 海南地區(qū)（10%）據(jù)統(tǒng)計，目前去海南購房的8成是上海人，成交額占總額的35%。 其他地區(qū)（20%）,3.1上海投資去向,四、消費者分析,4.1. 方圓三區(qū)域人口分布（新場鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)、惠南鎮(zhèn)）,數(shù)據(jù)來源：第五次人口普查數(shù)據(jù),本項目商業(yè)輻射區(qū)涵蓋南匯新場鎮(zhèn)、航頭鎮(zhèn)、惠南鎮(zhèn)三鎮(zhèn)，因此其服務(wù)人口主要來源于以上三區(qū)的居民。 大東方地處南匯區(qū)，不僅涵蓋全鎮(zhèn)消費人群同時北臨浦東新區(qū)，其中人口密集的浦東將成為重要客源地。,南匯居民消費支出平穩(wěn)增長，生活質(zhì)量進一步提高。 2006年前三季度，南匯區(qū)居民消費需求繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，消費支出同比增長13.4%。居民生活消費“八大類”支出呈“五升三降”趨勢，其中：食品、衣著、居住、醫(yī)療保健支出增幅均在兩位數(shù)以上。增幅最高的是居住方面的支出，同比增長83.7%，且占總消費支出的占16.9%，比重上升了6.5個百分點； 追求居住質(zhì)量，居住支出大幅增長。隨著生活質(zhì)量的提高，農(nóng)村居民在居住方面的支出也隨之不斷增長。今年前三季度農(nóng)村居民人均居住支出比上年增長83.7%。農(nóng)村居民在原有的住房條件上不斷改善自己的居住環(huán)境，其中住房裝修支出增長超過一倍，住房裝修支出的增長表明人們不斷地追求居住質(zhì)量，使自己住得更舒服，更遐意。日益注重生活品質(zhì)的南匯居民在居家裝飾的消費需求上也隨之大幅提高。,（1）南匯居民居住消費支出大幅增長,4.2區(qū)域消費人群分析,（2）流動人口增多，旅游休閑人群將成為市場主力推動者,4.2區(qū)域消費人群分析,隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，“大眾休閑者”將成為城市休閑市場中最龐大的群體。由于這一群體的休閑行為方式呈團體型或家庭型特征，他們向城市休閑市場貢獻了寶貴的大眾注意力，對城市休閑市場的活躍發(fā)揮著重要的渲染作用。 大東方依傍優(yōu)勢旅游景點新場千年古鎮(zhèn)，旅游休閑拉動消費趨勢。,4.3 區(qū)域人流消費水平分析,白天消費為主， 夜晚早睡,在各種消費以及人群的分析中， 我們發(fā)現(xiàn)：這個以旅游、居住為主要特征的區(qū)域里，必須特別重視前來旅游、娛樂的消費趨向，關(guān)注白天的消費群體：如當?shù)卦【用?、旅游散客和團客、追求創(chuàng)新家居生活者等的個性化需求。消費水平在3000元/月以上屬于中等水平。,探詢特殊群體,休閑旅游人群 重點關(guān)注,時尚家居 生活追求,五、商業(yè)定位,5.1 居家裝飾市場分析,軟裝飾產(chǎn)品的成功案例： ikea（宜家）,宜家在瑞典的一個小農(nóng)莊創(chuàng)立至今已有六十年，現(xiàn)已成為 全球最大家居連鎖店。在中國北京、上海、廣州、成都設(shè) 開四家分店，并將繼續(xù)在一些城市開店,宜家采用美觀實用，物有所值，具有北歐風格的家具和 家居用品的經(jīng)營模式 大批量的訂購，平板式的運輸方式，由顧客自己組裝的產(chǎn) 品 不斷加強員工培訓，不斷開發(fā)新的市場，充分發(fā)揮居家軟 飾商品的巨大潛力 宜家以優(yōu)質(zhì)的居家產(chǎn)品和獨特的“北歐”概念，憑借軟裝 家飾的特色，不斷得到消費者的青睞,居家市場悄然走俏,伴隨著居家市場的不斷成熟，居家軟裝飾市場日益顯現(xiàn) 其巨大的市場潛力。 上海已經(jīng)進入,“重軟飾 輕裝修”,的時代！,軟裝飾優(yōu)點： 在家居設(shè)計中善用一些裝飾而不是一味地 側(cè)重裝修，可以 1、花小錢做出大效果 2、減少日后家居設(shè)計因樣式過時要翻新 時造成的損失 3、使人們能夠隨時跟上潮流，隨心所欲 地改變居家風格，營造出各種生活風 格。,巨大的市場潛力,全上海每天約3600套房屋軟飾需求！每年約有730000套新房、584000套二手房急需軟裝飾。,如今全上海逢裝飾市場必火爆，大上海軟裝飾時代已來臨！,大東方未來的租金價格只有吳中路、宜山路的一半！,大東方租金全上海最低！,5.2 戰(zhàn)略性總體定位,大東方國際居家軟飾城,居家軟裝 陶瓷玻璃地毯花藝繪畫擺設(shè)休閑娛樂特色餐飲,好 逛 好 玩 好 吃,基于火爆的市場，巨大市場潛力，大東方市場定位為：,5.3 商業(yè)規(guī)劃特色,項目 規(guī)劃特色,我們要致力將大東方打造成的“商業(yè)模式” 景德鎮(zhèn)瓷器+曹安國際商城 +宜家家具+泰國加都加跳蚤市場,5.4 商業(yè)模式,+,+,+,街 鋪,居 家,經(jīng) 貿(mào),好 玩,5.5 八大商業(yè)核心訴求點（賣點）,1.稀缺體驗式居家軟裝飾市場，全球軟裝飾采購中心 2. 每天上海 3600 套房屋軟飾需求 3.a2高速滬南路入口 背靠深水港、浦東機場 4. 95萬核心人群消費力 5. 全產(chǎn)權(quán)式步行街旺鋪，休閑娛樂商業(yè)新天地 6. 3+3 投資運營，前三年凈賺 8% 固定收益 7. 專業(yè)公司運營，30家協(xié)會、商會鼎力支持 8. 模式，商貿(mào)物流磁力匯聚,六、商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài),特色街區(qū)將i期5萬方步行街商鋪劃分為6大業(yè)態(tài)，并合理規(guī)劃成區(qū),最大程度地整合資源聚集人氣 a.居家軟裝。形成以居家工藝品、燈飾、藝術(shù)飾品、精美蠟燭為主的特色區(qū)。 b.陶瓷玻璃。形成以陶瓷（日用陶瓷、陳設(shè)陶瓷、雕塑工藝陶瓷等）、玻璃（精致玻璃器皿、琉璃裝飾、玻璃日用工藝品等）為主的特色區(qū)。 c. 地毯花藝。形成以多種地毯、掛毯、墻布、裝飾布料、風情花藝、為主的特色區(qū)。 d.繪畫擺設(shè)。形成以油畫與藝術(shù)配框、民俗與異國藝術(shù)品擺設(shè)、旅游工藝紀念品、首飾為主的特色區(qū)。并成為定制純各種手工民俗藝術(shù)品工藝品，木制/玻璃/水晶工藝品，首飾珠寶，銀器，玉器，木雕，青銅器，文革遺物，刺繡，首飾及生活用品等為主的特色區(qū)。 e.休閑娛樂。形成以吃、喝、玩、樂為主的特色區(qū)。 f.特色餐飲。形成特色餐館、棋牌茶館為主的餐飲服務(wù)。,備注：周末專設(shè)跳蚤市場（二手市場）。商鋪并可增設(shè)工藝品寄賣店，部分消費者可將自己家中囤積的或者閑置的工藝品在周末跳蚤市場進行出售，包括古董字畫、古玩、雕刻、皮影臉譜、佛教信物、古幣老票，古籍舊書刊，文房四寶等。,6.1 項目經(jīng)營業(yè)態(tài),6.2 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū),a.居家軟裝,地毯/墻布/桌布,床上用品(抱枕等),照明燈飾,工藝品,創(chuàng)意家居裝飾,戶外運動/旅游生活用品,廚衛(wèi)裝飾,首飾掛件,油畫雕塑相框電影海報 月歷/其他藝術(shù)品,具體經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分,地毯/墻布 床上用品 花藝 首飾掛件 油畫/畫框 旅游/戶外裝備 廚衛(wèi)用品 照明燈飾,a.居家軟裝,居家軟裝市場 上游鏈,江浙一帶,江西景德鎮(zhèn),湖南醴陵,廣東佛山,福建德化,具體經(jīng)營業(yè)態(tài)劃分,中國四大瓷都,上游鏈供應(yīng),江 浙,運輸成本低,品質(zhì)優(yōu)，價格低廉,+,浙江宜興,b.陶瓷玻璃,b.陶瓷玻璃,生活日用瓷,工藝陳設(shè)陶瓷(中式),手工陶瓷作坊,工藝陳設(shè)陶瓷(西式),產(chǎn)品功能 分類,c.地毯花藝,d.繪畫擺設(shè),工藝品/瓷器/陶器/油畫/唐卡 e.定制/燒制diy,diy 互動參與,唐卡手工繪制,油畫定制 （肖像/寵物/景物/抽象油畫等定制）,各類工藝品/飾品/民間手工定制/動漫衍生產(chǎn)品定制/各類t恤、杯子、相框、掛墜、鼠標墊、拼圖等自選圖案個性化燙印,瓷器陶器定制,，,f.餐飲美食,由于考慮到消費者到大東方來的消費定位，本項目的餐飲配套建議以中檔快餐為主。在保證客流量的同時也增加消費群流動速度。,味千拉面,一茶一坐,建議合作品牌,伍京堂,新旺茶餐廳,葡京茶餐廳,避風塘,g.周末跳蚤市場,周末，東方冠郡將在市政廣場專設(shè)跳蚤市場， 進行二手貨交易，并推行當下最流行的易物活動，聚集地方人氣，提高商場知名度。,建議加設(shè) 1.邀請街頭樂隊與歌手（尤其是節(jié)日），增加氣氛 2.在廣場附近或社區(qū)開辟一處涂鴉墻，讓大家自由發(fā)揮想象力與創(chuàng)造力 3.街區(qū)廣播音樂（模仿大學城設(shè)點放特殊造型廣播喇叭，建議以爵士、搖滾、輕音樂為主） 4.電影海報墻與公告欄、簽名板(滿足消費者社區(qū)品質(zhì)要求與旅游留下足跡的心理) 5.增加風情雕塑并邀請藝術(shù)家進行門頭等裝置藝術(shù) .為兒童準備木馬，讓孩子們各有所樂。,商業(yè)利益點,6. 特有的陶瓷、工藝品寄賣店,1. 全市家居軟飾產(chǎn)品價格最低,5. 全街鋪，享受體驗式