2011南京新世界雙龍街項目定位與發(fā)展方向方案（47頁） .ppt

,謹呈：新世界集團,南京雙龍街項目定位與 發(fā)展方向方案,2011年3月9日,南京城市發(fā)展分析,1,城市化,被動郊區(qū)化,主動郊區(qū)化,城市中心擁有最優(yōu)越的可達性和區(qū)位優(yōu)勢 城市要素向中心聚集 城市中心規(guī)模經(jīng)濟，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能,郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善 郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層 購房目的為第一居所、第二居所或投資,有城市更新改造背景形成大量購房需求 政府同時大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運系統(tǒng)建設(shè) 在全市中低價房分布中郊區(qū)占到絕對比重,階段劃分,城市特征,指標特征,居住消費特征,人均收入(gdp)/美圓300,人均收入(gdp)/美圓300-1000,人均收入(gdp)/美圓3000，城市化率70%,解決溫飽問題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求,追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主,人均收入(gdp)/美圓1000-3000,追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加,追求生活質(zhì)量階段,大都市，城市群,城市出現(xiàn)多個中心 副都心的出現(xiàn) 多個城市共同發(fā)展,南京人均gdp超過6000美元，“多極化”往“多中心化” 發(fā)展。,城市發(fā)展方向,城市中心化,區(qū)域中心化,城市多極化,城市多中心化化,時間階段：20年代初 交通方式：近郊私營鐵路與市內(nèi)國營鐵路相銜接 城市發(fā)展：市區(qū)實現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。公私鐵路的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴張。,時間階段：50年代后期 交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸 城市發(fā)展階段：圍繞東京城市外圍高速鐵路站點，每年有幾十公頃的住宅區(qū)被開發(fā)。因此吸引了大量居民遷入。東京周圍逐漸形成了新型綜合性副城。,時間階段：60年代 交通方式：高速道路網(wǎng)為主體的新交通體系， 城市發(fā)展階段：東京大都市群內(nèi)有東京、川崎、千葉、橫濱等4大城市及一些中等城市。從而實現(xiàn)向高效率多心型城市結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。,時間階段：30年代后期 交通方式：城市內(nèi)部捷運系統(tǒng)的進一步發(fā)展 城市發(fā)展：市區(qū)內(nèi)實現(xiàn)功能的劃分，各種城市功能出現(xiàn)新的聚集，中心區(qū)出現(xiàn)多個功能的新核心。,東京的城市發(fā)展的今天，也許就是南京的明天。,南部新城規(guī)劃分析,2,高鐵南站地區(qū)加上大校場-紅花機場地塊，將建成南京南部新城，各種設(shè)施會比新街口更完善。根據(jù)規(guī)劃，未來將有多條地鐵軌道通過南京南站，“高鐵加城軌”的模式將會在交通上構(gòu)筑一個全新的南部新城。,將南京劃分為“中心城-新城-新市鎮(zhèn)”三級體系。規(guī)劃中所提及的主城是由“新街口河西南站地區(qū)”共同構(gòu)成，共同承載南京區(qū)域中心城市服務(wù)職能。這份總體規(guī)劃明確把南站地區(qū)上升為與新街口、河西相同的位置，并且作為主城的新中心來發(fā)展?！案哞F加城軌”模式無疑是火車南站地區(qū)作為城市中心的最有力支撐。,南部新城核心區(qū)域66平方公里，將成為南京的第三中心。,南京市中心新街口由于承載空間限制，中心功能將會外溢，南京主城將出現(xiàn)一個組合的cbd，而紅花機場地區(qū)具有充足的用地，可以與奧體中心一同承接來自新街口的功能外溢。主城向北、向西拓展均受到長江的阻隔，向東拓展受到自然山體的阻隔，相比之下向南拓展門檻較?。换疖嚹险镜膯?、東山新市區(qū)的開發(fā)、祿口國際空港的建設(shè)等幾個關(guān)鍵性的因素將全面拉動整個城市空間向南拓展，火車南站是聯(lián)系周邊城市的重要樞紐，使城東片將承擔部分區(qū)域性的功能，而且主城東片未來的發(fā)展需要培育一個具有區(qū)域輻射能力的城市副中心,南京主城結(jié)構(gòu)的重新解析,南京城市發(fā)展格局，南部即將形成大的新城市版圖。,紅花機場地區(qū)的開發(fā)建設(shè)使南京主城東片城市空間趨于優(yōu)化，并呈現(xiàn)“一心兩區(qū)兩軸”的結(jié)構(gòu)。 一心：東片地區(qū)中心（潛在的城市副中心）。紅花機場地區(qū)處于東片的中心位置，并處于城市南拓軸和功能聯(lián)系軸交匯的地區(qū)，是城市交通和城市功能聯(lián)系緊密的地區(qū)，是主城東片發(fā)展地區(qū)中心和未來成為城市副中心最為合適的地區(qū)。 兩軸：包括主城東片的大明路、寧溧路所處的南京城市空間南拓軸和聯(lián)系雨花臺風景區(qū)、東部的鐘山風景區(qū)、教育科研綜合區(qū)之間的功能聯(lián)系軸。 兩區(qū)：包括以雨花臺風景區(qū)為主的生態(tài)旅游綜合區(qū)和東部以大學院校為主的，包括教育科研、生活居住、生活服務(wù)在內(nèi)的教育科研綜合區(qū)。,主城東片空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化,南京城市發(fā)展格局，南部即將形成大的新城市版圖。,南京紅花機場地區(qū)位于主城南部,距離市中心新街口地區(qū)、河西新城區(qū)約6km，正在建設(shè)的火車南站位于紅花機場地區(qū)西側(cè)；該地區(qū)外圍有繞城高速、寧溧公路等快速道路系統(tǒng)，規(guī)劃軌道5、6號線通過該地區(qū)，對外交通聯(lián)系方便。南京紅花機場地區(qū)規(guī)模為9.23 km2，包括原大校場機場和周邊地區(qū)，用地平整，外秦淮河從東側(cè)流過 。,交通圖,南京紅花機場搬遷，打造城南新城，引領(lǐng)城市新核心運動。,項目所在的紅花機場搬遷后，規(guī)劃方向為“智慧新城”。,南京東南部未來將形成“兩軸四組團”的格局。,1.以鐵路南站和紅花機場建設(shè)為核心區(qū)，主要發(fā)展商貿(mào)、商務(wù)、總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。 2. 以雨花臺區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為核心的寧南科技板塊。 3. 以東山地區(qū)為核心的綜合板塊，主要發(fā)展綜合服務(wù)業(yè)和居住。同時在紅花機場等預(yù)留國際大項目發(fā)展用地。,項目所在區(qū)域定義為“商貿(mào)、商務(wù)、總部經(jīng)濟和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”。,項目發(fā)展方向分析,3,紅花機場地區(qū)土地利用規(guī)劃,商貿(mào)服務(wù)綜合區(qū)：結(jié)合火車南站的啟動，發(fā)展以商貿(mào)、展覽中心、總部辦公大廈等商貿(mào)設(shè)施和酒店、餐飲、購物中心等服務(wù)設(shè)施在內(nèi)的商貿(mào)服務(wù)綜合區(qū)。 商業(yè)文化綜合區(qū)：把握新街口商業(yè)外溢的機遇和主城東片生活服務(wù)需求，以及火車南站商貿(mào)業(yè)的發(fā)展，建設(shè)包括商業(yè)、商務(wù)、文化、科技在內(nèi)的商業(yè)文化綜合區(qū)，并逐步培育南京商業(yè)商務(wù)副中心區(qū)。 游憩區(qū)：基地中現(xiàn)狀較多水域集中于西部，有七橋甕等人文資源，東臨滄波門城市生態(tài)廊道，生態(tài)條件和景觀條件十分優(yōu)越，發(fā)展“旅游地產(chǎn)”的都市游憩區(qū)。 居住區(qū)：結(jié)合南京持續(xù)增長的居住生活需求，發(fā)展規(guī)模適度的居住區(qū)，以中高檔居住小區(qū)為主。,項目所在區(qū)域中定位于“商務(wù)商貿(mào)綜合”定位。,本案地處雙龍立交的東北角，交通便利 目前距地鐵一號線南延線花神廟站1.8公里，距離雙龍大街站2公里； 距離市中心8公里 距離雨花臺風景區(qū)4公里,項目地塊交通關(guān)系位置分析圖。,距離6月即將通車的高鐵南站僅1公里，未來高鐵南站將設(shè)立一號線南延線和三號線地鐵站點； 目前在建的地鐵3號線大明路站距離本案僅800米。,本案,地鐵3號線線路,大明路站,高鐵南站,項目地塊地鐵軌道關(guān)系位置分析圖。,本案,繞城公路,往上海、二橋方向,卡子門大街,麥德龍超市,百安居,石林家居,寧南國際汽配城,永隆家居,寧南大道,大明路汽配城,往江寧方向,往河西方向,匯景家園（回遷房）,大明路 汽配一條街,南京青少年活動中心,華夏實驗學校,往市區(qū)方向,原紅花機場跑道，未來將建成寬100米的景觀大道（距本案200米）,雙龍大道,本案,項目四至,項目地塊四至現(xiàn)狀圖。,文化設(shè)施,商務(wù)、休閑、娛樂的活力新一極物業(yè)功能,商業(yè)物業(yè),居住物業(yè),商務(wù)物業(yè),集購物、休閑、娛樂于一體的體驗型的商業(yè)，具有風情的，品牌的，活力與動感的,具有商務(wù)功能的酒店、公寓等臨時居住物業(yè)與為白領(lǐng)人士提供的長期居住物業(yè),核心區(qū)商務(wù)功能的補充與延伸，高形象寫字樓,開放性廣場、影視中心、表演中心、展覽中心等公共物業(yè),項目為“商務(wù)、商業(yè)、文化、酒店（居?。睘楣δ艿拇笮途C合體。,南京休閑、娛樂的活力新一極是更好的滿足了那些區(qū)域以及南站高鐵輻射的的國際商務(wù)人士，白領(lǐng)精英們的休閑生活，也是他們?nèi)粘＾k公之外的一切商務(wù)活動的聚集地 。 這里有誘人的商品廊、精品店、喧鬧的bar、燈光昏暗的情調(diào)場合、輕松開放的自由空間，富麗堂皇的劇院、展覽廳等等。,kpi,總體體量,項目主題,功能確立,建筑特色,軟性指標,項目總體體量足夠大，一般在50萬平方米以上，能夠形成規(guī)模,項目明確主題與核心物業(yè)，因功能的區(qū)分項目出現(xiàn)分主題,項目中功能復(fù)合，多種物業(yè)類型共存，體現(xiàn)城市一極本質(zhì)特點,項目中地標物業(yè)特色物業(yè)的出現(xiàn)，奠定項目區(qū)域的高檔次形象,項目中景觀的充分利用，園林與小品的設(shè)計，體現(xiàn)項目高品質(zhì),交通狀況,項目周邊具備良好的通達性，臨近城市主干道與城市捷運系統(tǒng),客觀,主觀,項目作為新城市極核心的驗證體系。,kpi,總體體量,項目主題,功能確立,建筑特色,軟性指標,本項目占地20萬，總建筑面積100萬平方米，足夠形成規(guī)模,本項目中功能復(fù)合，商業(yè)、寫字樓、酒店、酒店公寓等多種物業(yè)同時存在，體現(xiàn)城市一極復(fù)合功能的特點,需要通過細致的規(guī)劃與設(shè)計，精心打造項目中地標物業(yè)與特色物業(yè)，奠定項目區(qū)域的高檔次形象,項目需要通過規(guī)劃對景觀資源充分利用，設(shè)計優(yōu)質(zhì)有特點園林與小品，體現(xiàn)項目整體高品質(zhì),交通狀況,項目周邊具備良好的通達性，臨近城市主干道與地鐵3號線,需要在市場上明確樹立南京休閑、娛樂的活力新一極的形象，樹立自身的核心物業(yè)，同時根據(jù)項目內(nèi)部資源與功能的不同引入分主題概念,客觀,主觀,活 力,標 志,現(xiàn)金流,終極利潤,項目”客觀上具備“作為城市極的條件，主觀運作。,項目定位發(fā)展方向。,城市新核100萬 國際風尚中心,項目參照版樣項目,4,人流的活動引導(dǎo)：設(shè)置人性空間，通過小品、小型商店、座椅等控制活動黏性，設(shè)計動線特點，可產(chǎn)生聚集導(dǎo)向的空間,公共活動空間：露天廣場舞臺上的圓形頂棚，具有強烈的聚集導(dǎo)向作用,借鑒a街區(qū)的設(shè)置理念：通過可互動、可參與性的街區(qū)動線與商業(yè)設(shè)置，引導(dǎo)進入?yún)^(qū)域的人流停駐或分流，傳遞區(qū)域休閑與文化的對外名片,區(qū)域標識：水晶島的設(shè)計形成強烈的標識引導(dǎo)作用，它的內(nèi)部是進出地鐵的重要通道。,商業(yè)與通道的動線設(shè)計: 各個區(qū)由低層的商業(yè)設(shè)施以及街角店、人流的以自然的方式組織聯(lián)接起來。行人和游覽者被有目的的引向街區(qū)其他主要商業(yè)或公共建筑中去。,小品/園林：代表世界潮流公共空間藝術(shù)作品社區(qū)內(nèi)50%的地方是開放空間，綠化率20%,dis：多語言、國際化標識系統(tǒng) 無處不在提示六本木是都市與閑情的結(jié)合點,b,森大廈,c,酒店式公寓,c,酒店式公寓,a,中心廣場,日本街區(qū)案例六本木。,東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，自2003年4月25日開業(yè)以來，目前已經(jīng)成為外地游客去東京必到的城市綜合設(shè)施 該項目是日本國內(nèi)最大的由民間力量為主體實施的城市綜合再開發(fā)項目。占地面積約11.5 萬m2 ，建筑面積約為75.91萬m2,開發(fā)歷時17年,此處孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國的大使館、外資企業(yè)、媒體、時尚、藝術(shù)關(guān)聯(lián)企業(yè)，六本木已經(jīng)成為國際性的信息前沿,日本街區(qū)案例六本木。,六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門的商務(wù)街，霞關(guān)的政府機關(guān)街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū) 六本木的交通十分便利，有四條軌道交通在此通過 可以乘坐地鐵、公共汽車；若開車前來，總體停車位2762輛，共計12個停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車 六本木還設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費,六本木的軌道交通,六本木在東京的位置,十二個停車點分布,交通,日本街區(qū)案例六本木。,美國捷得建筑事務(wù)所負責六本木購物中心及公共空間設(shè)計 捷得的設(shè)計思想不僅實現(xiàn)了項目與城市的完美融合，在項目本身的設(shè)計上更加注重將項目設(shè)計為旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能相結(jié)合，整個業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求 六本木共劃分為四個街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設(shè)施相連，隨處可見綠地和廣場，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間,a：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場組成 b：中央?yún)^(qū)域為地上54層的森大廈，是六本木山的標志，其頂層是作為文化核心的森藝術(shù)中心。b區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設(shè)置了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等 c：由4棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調(diào) d：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構(gòu)成,日本街區(qū)案例六本木。,規(guī)劃,日本街區(qū)案例六本木。,商業(yè)構(gòu)成,山邊 面向毛利庭院的“山邊”是半開放式的購物中心，有幾段大的石墻面，充分利用原有土地的高低差組成進樓梯和斜坡，產(chǎn)生各種各樣的序列體驗，既熱鬧又令人期待 活力動感的自由曲線，引導(dǎo)來訪者漫步其間，充分享受購物和美景,主要商業(yè)設(shè)施,山邊,商業(yè),日本街區(qū)案例六本木。,西街 鑲嵌在森大廈和凱悅大酒店之間的商業(yè)街。由玻璃頂和玻璃大墻圍合而成 高度2225m，面積約1900m2的4層共享空間中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷 在酒店和辦公大樓各層之間通過天橋產(chǎn)生了立體交叉流線，形成豐富的活動空間 櫸樹坂大道 六本木東西相連的主要干道，帶有歐洲街道風格，舒緩的曲線，整個街道有一種高雅的氛圍 300m長的墻面蜿蜒起伏，分為幾段，并創(chuàng)造出立體復(fù)雜的路面空間，對來訪者產(chǎn)生吸引，并有意設(shè)置了迷路。,西街,商業(yè),日本街區(qū)案例六本木。,森藝術(shù)中心：六本木綜合開發(fā)項目的“文化都心”象征，位于六本木山森大廈49層至頂層，由美術(shù)館、展望臺、會員俱樂部、會議論壇等組成，在世界范圍內(nèi)也是獨一無二的巨大的文化綜合體。,櫸樹坂綜合體與露天劇場：這是一個集聚了影像（電影）、流行（時尚商店）、表演（露天劇場）等商業(yè)藝術(shù)文化的綜合空間實體,美術(shù)館入口,文化設(shè)施,日本街區(qū)案例六本木。,六本木森大廈：作為六本木中心的超高層辦公樓，地上54層，高238m，并實現(xiàn)了日本國內(nèi)最大的單體約4500m2的無柱空間，并引進了日本國內(nèi)最高水準的網(wǎng)絡(luò)和安全設(shè)施。,好萊塢美容廣場：綜合體的地上部分分成地鐵出入口和好萊塢美容廣場。好萊塢美容廣場以美容?？茖W校、公司辦公為主體。,森大廈主入口,森大廈,好萊塢美容廣場,辦公商業(yè),日本街區(qū)案例六本木。,住宅樓共4棟，既有6層高的底層，也有43層高的超高層 具備了 日本國內(nèi)最高水準的抗震性能，平面形式多樣，甚至有以廚房為主題的設(shè)計，滿足了從工作室到五個臥房、帶全套家具等多種多樣的選擇,住宅,日本街區(qū)案例六本木。,六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設(shè)置了稻田、蔬菜等田園風格的景觀，強調(diào)了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀,春天是播種希望的季節(jié)，六本木新城為學生提供實習勞動的機會，幫助學生學會在春天播種，通過實際勞動增強對生活的認識，在勞動中認識自然,夏天，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。 鮮花怒放，青菜長勢喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩,秋天，成熟的水稻在微風中搖曳。老師帶著小學生來空中花園勞動，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅,冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴冬里的人們看到春天的希望,景觀,日本街區(qū)案例六本木。,在最初開業(yè)的五天里，訪問人士超過了200萬人，而且森株式會社開放六本木新城這一事件，在整個周末，就是2003年4月26日、27日兩天幾乎占據(jù)了所有媒體的主要版面 “東京國際電影節(jié)”是舉世聞名的亞洲最大規(guī)模的電影節(jié)。2004年除了和往年一樣有澀谷會場之外，六本木新城成為主要會場。邀請名人前來，包括日本皇室成員來訪，制造轟動事件,開業(yè)前預(yù)熱成功,電影節(jié)宣傳海報,與旅游業(yè)合作,六本木設(shè)計新城在設(shè)計之初就進行了周密的市場調(diào)研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢，專門安排學生修學旅行 各個旅行社將六本木新城列為重要旅游景點。每年有200多萬中國的香港與臺灣游客要參觀六本木新城，因此中國口味的餐館也較多,接待參觀考察團,六本木新城管理公司對外接待參觀團，需要提前預(yù)約，六本木新城管理公司負責帶領(lǐng)參觀商業(yè)設(shè)施，講解開發(fā)過程,經(jīng)營管理,日本街區(qū)案例六本木。,項目產(chǎn)品概念方向,5,項目功能主題區(qū)分示意。,寫字樓,酒店,商業(yè)廣場,文化休閑中心,酒店式商務(wù)公寓,b 酒店商業(yè)區(qū),a 品質(zhì)商務(wù)區(qū),c 商業(yè)主題區(qū),d文化休閑區(qū),項目分區(qū)與功能主題。,e 風尚居住區(qū),b,e,a,c,d,中心廣場,寧溧路,寫字樓在項目中承擔的功能責任： 形成區(qū)域商務(wù)形象的核心； 與外部城市進行有機的過渡，展示項目的商務(wù)形象：,寫字樓主要影響因素： 區(qū)內(nèi)與南部高鐵新城外部城市連接的主要節(jié)點； 西側(cè)高架交通干線的帶動； 酒店和商業(yè)及公寓物業(yè)共同樹立品質(zhì)商務(wù)功能向外輻射； 西側(cè)動感活力主題引入了現(xiàn)代文化休閑活力元素，跟北部的智慧新城的文化區(qū)相呼應(yīng)。 跟商業(yè)毗鄰底部可做少量商業(yè)跟大商業(yè)承接。,a 商務(wù)區(qū)為項目展示品質(zhì)商務(wù)的標志。,酒店在項目中承擔的功能責任： 項目區(qū)域內(nèi)最高建筑，項目品質(zhì)的標竿； 區(qū)域內(nèi)的地標性建筑，對外的形象的標志：,酒店主要影響因素： 項目對外的形象的標志； 與寫字樓，商業(yè)及公寓物業(yè)共同樹立品質(zhì)商務(wù)功能向外輻射； 與北側(cè)文化主題、南側(cè)景觀廣場等構(gòu)成活力元素,b 區(qū)酒店是項目整體拔高形象的標志。,選址標準,經(jīng)營特征,b 區(qū)星級酒店選址標準與經(jīng)營特點分析論證。,項目整體的標志性定義整體檔次,整體的國際化形象提升區(qū)域價值,地塊價值充分利用,與項目其他