2011南京新世界雙龍街項目定位與發(fā)展方向方案（47頁） .ppt

,謹呈：新世界集團,南京雙龍街項目定位與 發(fā)展方向方案,2011年3月9日,南京城市發(fā)展分析,1,城市化,被動郊區(qū)化,主動郊區(qū)化,城市中心擁有最優(yōu)越的可達性和區(qū)位優(yōu)勢 城市要素向中心聚集 城市中心規(guī)模經濟，涵蓋了城市商務、商業(yè)、金融貿易、教育等所有城市功能,郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎設施完善 郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層 購房目的為第一居所、第二居所或投資,有城市更新改造背景形成大量購房需求 政府同時大量投資基礎設施與捷運系統(tǒng)建設 在全市中低價房分布中郊區(qū)占到絕對比重,階段劃分,城市特征,指標特征,居住消費特征,人均收入(gdp)/美圓300,人均收入(gdp)/美圓300-1000,人均收入(gdp)/美圓3000，城市化率70%,解決溫飽問題；生理性需求占主導地位的階段，主要是對農產品和輕工品的需求,追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉向已非必需品為主,人均收入(gdp)/美圓1000-3000,追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質消費（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加,追求生活質量階段,大都市，城市群,城市出現多個中心 副都心的出現 多個城市共同發(fā)展,南京人均gdp超過6000美元，“多極化”往“多中心化” 發(fā)展。,城市發(fā)展方向,城市中心化,區(qū)域中心化,城市多極化,城市多中心化化,時間階段：20年代初 交通方式：近郊私營鐵路與市內國營鐵路相銜接 城市發(fā)展：市區(qū)實現了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。公私鐵路的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴張。,時間階段：50年代后期 交通方式：高速鐵路繼續(xù)向外延伸 城市發(fā)展階段：圍繞東京城市外圍高速鐵路站點，每年有幾十公頃的住宅區(qū)被開發(fā)。因此吸引了大量居民遷入。東京周圍逐漸形成了新型綜合性副城。,時間階段：60年代 交通方式：高速道路網為主體的新交通體系， 城市發(fā)展階段：東京大都市群內有東京、川崎、千葉、橫濱等4大城市及一些中等城市。從而實現向高效率多心型城市結構的轉變。,時間階段：30年代后期 交通方式：城市內部捷運系統(tǒng)的進一步發(fā)展 城市發(fā)展：市區(qū)內實現功能的劃分，各種城市功能出現新的聚集，中心區(qū)出現多個功能的新核心。,東京的城市發(fā)展的今天，也許就是南京的明天。,南部新城規(guī)劃分析,2,高鐵南站地區(qū)加上大校場-紅花機場地塊，將建成南京南部新城，各種設施會比新街口更完善。根據規(guī)劃，未來將有多條地鐵軌道通過南京南站，“高鐵加城軌”的模式將會在交通上構筑一個全新的南部新城。,將南京劃分為“中心城-新城-新市鎮(zhèn)”三級體系。規(guī)劃中所提及的主城是由“新街口河西南站地區(qū)”共同構成，共同承載南京區(qū)域中心城市服務職能。這份總體規(guī)劃明確把南站地區(qū)上升為與新街口、河西相同的位置，并且作為主城的新中心來發(fā)展。“高鐵加城軌”模式無疑是火車南站地區(qū)作為城市中心的最有力支撐。,南部新城核心區(qū)域66平方公里，將成為南京的第三中心。,南京市中心新街口由于承載空間限制，中心功能將會外溢，南京主城將出現一個組合的cbd，而紅花機場地區(qū)具有充足的用地，可以與奧體中心一同承接來自新街口的功能外溢。主城向北、向西拓展均受到長江的阻隔，向東拓展受到自然山體的阻隔，相比之下向南拓展門檻較??；火車南站的啟動、東山新市區(qū)的開發(fā)、祿口國際空港的建設等幾個關鍵性的因素將全面拉動整個城市空間向南拓展，火車南站是聯(lián)系周邊城市的重要樞紐，使城東片將承擔部分區(qū)域性的功能，而且主城東片未來的發(fā)展需要培育一個具有區(qū)域輻射能力的城市副中心,南京主城結構的重新解析,南京城市發(fā)展格局，南部即將形成大的新城市版圖。,紅花機場地區(qū)的開發(fā)建設使南京主城東片城市空間趨于優(yōu)化，并呈現“一心兩區(qū)兩軸”的結構。 一心：東片地區(qū)中心（潛在的城市副中心）。紅花機場地區(qū)處于東片的中心位置，并處于城市南拓軸和功能聯(lián)系軸交匯的地區(qū)，是城市交通和城市功能聯(lián)系緊密的地區(qū)，是主城東片發(fā)展地區(qū)中心和未來成為城市副中心最為合適的地區(qū)。 兩軸：包括主城東片的大明路、寧溧路所處的南京城市空間南拓軸和聯(lián)系雨花臺風景區(qū)、東部的鐘山風景區(qū)、教育科研綜合區(qū)之間的功能聯(lián)系軸。 兩區(qū)：包括以雨花臺風景區(qū)為主的生態(tài)旅游綜合區(qū)和東部以大學院校為主的，包括教育科研、生活居住、生活服務在內的教育科研綜合區(qū)。,主城東片空間結構優(yōu)化,南京城市發(fā)展格局，南部即將形成大的新城市版圖。,南京紅花機場地區(qū)位于主城南部,距離市中心新街口地區(qū)、河西新城區(qū)約6km，正在建設的火車南站位于紅花機場地區(qū)西側；該地區(qū)外圍有繞城高速、寧溧公路等快速道路系統(tǒng)，規(guī)劃軌道5、6號線通過該地區(qū)，對外交通聯(lián)系方便。南京紅花機場地區(qū)規(guī)模為9.23 km2，包括原大校場機場和周邊地區(qū)，用地平整，外秦淮河從東側流過 。,交通圖,南京紅花機場搬遷，打造城南新城，引領城市新核心運動。,項目所在的紅花機場搬遷后，規(guī)劃方向為“智慧新城”。,南京東南部未來將形成“兩軸四組團”的格局。,1.以鐵路南站和紅花機場建設為核心區(qū)，主要發(fā)展商貿、商務、總部經濟和現代服務業(yè)。 2. 以雨花臺區(qū)產業(yè)結構調整為核心的寧南科技板塊。 3. 以東山地區(qū)為核心的綜合板塊，主要發(fā)展綜合服務業(yè)和居住。同時在紅花機場等預留國際大項目發(fā)展用地。,項目所在區(qū)域定義為“商貿、商務、總部經濟和現代服務業(yè)”。,項目發(fā)展方向分析,3,紅花機場地區(qū)土地利用規(guī)劃,商貿服務綜合區(qū)：結合火車南站的啟動，發(fā)展以商貿、展覽中心、總部辦公大廈等商貿設施和酒店、餐飲、購物中心等服務設施在內的商貿服務綜合區(qū)。 商業(yè)文化綜合區(qū)：把握新街口商業(yè)外溢的機遇和主城東片生活服務需求，以及火車南站商貿業(yè)的發(fā)展，建設包括商業(yè)、商務、文化、科技在內的商業(yè)文化綜合區(qū)，并逐步培育南京商業(yè)商務副中心區(qū)。 游憩區(qū)：基地中現狀較多水域集中于西部，有七橋甕等人文資源，東臨滄波門城市生態(tài)廊道，生態(tài)條件和景觀條件十分優(yōu)越，發(fā)展“旅游地產”的都市游憩區(qū)。 居住區(qū)：結合南京持續(xù)增長的居住生活需求，發(fā)展規(guī)模適度的居住區(qū)，以中高檔居住小區(qū)為主。,項目所在區(qū)域中定位于“商務商貿綜合”定位。,本案地處雙龍立交的東北角，交通便利 目前距地鐵一號線南延線花神廟站1.8公里，距離雙龍大街站2公里； 距離市中心8公里 距離雨花臺風景區(qū)4公里,項目地塊交通關系位置分析圖。,距離6月即將通車的高鐵南站僅1公里，未來高鐵南站將設立一號線南延線和三號線地鐵站點； 目前在建的地鐵3號線大明路站距離本案僅800米。,本案,地鐵3號線線路,大明路站,高鐵南站,項目地塊地鐵軌道關系位置分析圖。,本案,繞城公路,往上海、二橋方向,卡子門大街,麥德龍超市,百安居,石林家居,寧南國際汽配城,永隆家居,寧南大道,大明路汽配城,往江寧方向,往河西方向,匯景家園（回遷房）,大明路 汽配一條街,南京青少年活動中心,華夏實驗學校,往市區(qū)方向,原紅花機場跑道，未來將建成寬100米的景觀大道（距本案200米）,雙龍大道,本案,項目四至,項目地塊四至現狀圖。,文化設施,商務、休閑、娛樂的活力新一極物業(yè)功能,商業(yè)物業(yè),居住物業(yè),商務物業(yè),集購物、休閑、娛樂于一體的體驗型的商業(yè)，具有風情的，品牌的，活力與動感的,具有商務功能的酒店、公寓等臨時居住物業(yè)與為白領人士提供的長期居住物業(yè),核心區(qū)商務功能的補充與延伸，高形象寫字樓,開放性廣場、影視中心、表演中心、展覽中心等公共物業(yè),項目為“商務、商業(yè)、文化、酒店（居住）”為功能的大型綜合體。,南京休閑、娛樂的活力新一極是更好的滿足了那些區(qū)域以及南站高鐵輻射的的國際商務人士，白領精英們的休閑生活，也是他們日常辦公之外的一切商務活動的聚集地 。 這里有誘人的商品廊、精品店、喧鬧的bar、燈光昏暗的情調場合、輕松開放的自由空間，富麗堂皇的劇院、展覽廳等等。,kpi,總體體量,項目主題,功能確立,建筑特色,軟性指標,項目總體體量足夠大，一般在50萬平方米以上，能夠形成規(guī)模,項目明確主題與核心物業(yè)，因功能的區(qū)分項目出現分主題,項目中功能復合，多種物業(yè)類型共存，體現城市一極本質特點,項目中地標物業(yè)特色物業(yè)的出現，奠定項目區(qū)域的高檔次形象,項目中景觀的充分利用，園林與小品的設計，體現項目高品質,交通狀況,項目周邊具備良好的通達性，臨近城市主干道與城市捷運系統(tǒng),客觀,主觀,項目作為新城市極核心的驗證體系。,kpi,總體體量,項目主題,功能確立,建筑特色,軟性指標,本項目占地20萬，總建筑面積100萬平方米，足夠形成規(guī)模,本項目中功能復合，商業(yè)、寫字樓、酒店、酒店公寓等多種物業(yè)同時存在，體現城市一極復合功能的特點,需要通過細致的規(guī)劃與設計，精心打造項目中地標物業(yè)與特色物業(yè)，奠定項目區(qū)域的高檔次形象,項目需要通過規(guī)劃對景觀資源充分利用，設計優(yōu)質有特點園林與小品，體現項目整體高品質,交通狀況,項目周邊具備良好的通達性，臨近城市主干道與地鐵3號線,需要在市場上明確樹立南京休閑、娛樂的活力新一極的形象，樹立自身的核心物業(yè)，同時根據項目內部資源與功能的不同引入分主題概念,客觀,主觀,活 力,標 志,現金流,終極利潤,項目”客觀上具備“作為城市極的條件，主觀運作。,項目定位發(fā)展方向。,城市新核100萬 國際風尚中心,項目參照版樣項目,4,人流的活動引導：設置人性空間，通過小品、小型商店、座椅等控制活動黏性，設計動線特點，可產生聚集導向的空間,公共活動空間：露天廣場舞臺上的圓形頂棚，具有強烈的聚集導向作用,借鑒a街區(qū)的設置理念：通過可互動、可參與性的街區(qū)動線與商業(yè)設置，引導進入區(qū)域的人流停駐或分流，傳遞區(qū)域休閑與文化的對外名片,區(qū)域標識：水晶島的設計形成強烈的標識引導作用，它的內部是進出地鐵的重要通道。,商業(yè)與通道的動線設計: 各個區(qū)由低層的商業(yè)設施以及街角店、人流的以自然的方式組織聯(lián)接起來。行人和游覽者被有目的的引向街區(qū)其他主要商業(yè)或公共建筑中去。,小品/園林：代表世界潮流公共空間藝術作品社區(qū)內50%的地方是開放空間，綠化率20%,dis：多語言、國際化標識系統(tǒng) 無處不在提示六本木是都市與閑情的結合點,b,森大廈,c,酒店式公寓,c,酒店式公寓,a,中心廣場,日本街區(qū)案例六本木。,東京六本木新城是東京著名的購物中心和旅游中心，自2003年4月25日開業(yè)以來，目前已經成為外地游客去東京必到的城市綜合設施 該項目是日本國內最大的由民間力量為主體實施的城市綜合再開發(fā)項目。占地面積約11.5 萬m2 ，建筑面積約為75.91萬m2,開發(fā)歷時17年,此處孕育了多樣的文化，尤其是聚集了各國的大使館、外資企業(yè)、媒體、時尚、藝術關聯(lián)企業(yè)，六本木已經成為國際性的信息前沿,日本街區(qū)案例六本木。,六本木山位于東京都港區(qū)六本木，毗鄰新橋、虎門的商務街，霞關的政府機關街道，青山、赤坂的商業(yè)街，麻布、廣尾的高檔住宅區(qū) 六本木的交通十分便利，有四條軌道交通在此通過 可以乘坐地鐵、公共汽車；若開車前來，總體停車位2762輛，共計12個停車場，方便顧客尋找方便的地方就近停車 六本木還設有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費,六本木的軌道交通,六本木在東京的位置,十二個停車點分布,交通,日本街區(qū)案例六本木。,美國捷得建筑事務所負責六本木購物中心及公共空間設計 捷得的設計思想不僅實現了項目與城市的完美融合，在項目本身的設計上更加注重將項目設計為旅游目的地，商業(yè)、旅游觀光等多功能相結合，整個業(yè)態(tài)組合考慮顧客的多種需求 六本木共劃分為四個街區(qū)，各街區(qū)建筑的群房都和“山邊”、“西街”、“櫸樹坡大道”等商業(yè)設施相連，隨處可見綠地和廣場，增加了街道的趣味，形成熱鬧的步行空間,a：六本木山的主入口，和地鐵六本木車站和地下通道相連，由地鐵入口和好萊塢美容廣場組成 b：中央區(qū)域為地上54層的森大廈，是六本木山的標志，其頂層是作為文化核心的森藝術中心。b區(qū)作為商業(yè)、文化、信息中心一并設置了旅館、櫸樹坂綜合體、朝日電視等 c：由4棟住宅樓組成，和毗鄰的元麻布安靜的住宅區(qū)相協(xié)調 d：六本木山入口大廈等，由店鋪、辦公、住宅構成,日本街區(qū)案例六本木。,規(guī)劃,日本街區(qū)案例六本木。,商業(yè)構成,山邊 面向毛利庭院的“山邊”是半開放式的購物中心，有幾段大的石墻面，充分利用原有土地的高低差組成進樓梯和斜坡，產生各種各樣的序列體驗，既熱鬧又令人期待 活力動感的自由曲線，引導來訪者漫步其間，充分享受購物和美景,主要商業(yè)設施,山邊,商業(yè),日本街區(qū)案例六本木。,西街 鑲嵌在森大廈和凱悅大酒店之間的商業(yè)街。由玻璃頂和玻璃大墻圍合而成 高度2225m，面積約1900m2的4層共享空間中，瀑布溪流潺潺，寓意溪谷 在酒店和辦公大樓各層之間通過天橋產生了立體交叉流線，形成豐富的活動空間 櫸樹坂大道 六本木東西相連的主要干道，帶有歐洲街道風格，舒緩的曲線，整個街道有一種高雅的氛圍 300m長的墻面蜿蜒起伏，分為幾段，并創(chuàng)造出立體復雜的路面空間，對來訪者產生吸引，并有意設置了迷路。,西街,商業(yè),日本街區(qū)案例六本木。,森藝術中心：六本木綜合開發(fā)項目的“文化都心”象征，位于六本木山森大廈49層至頂層，由美術館、展望臺、會員俱樂部、會議論壇等組成，在世界范圍內也是獨一無二的巨大的文化綜合體。,櫸樹坂綜合體與露天劇場：這是一個集聚了影像（電影）、流行（時尚商店）、表演（露天劇場）等商業(yè)藝術文化的綜合空間實體,美術館入口,文化設施,日本街區(qū)案例六本木。,六本木森大廈：作為六本木中心的超高層辦公樓，地上54層，高238m，并實現了日本國內最大的單體約4500m2的無柱空間，并引進了日本國內最高水準的網絡和安全設施。,好萊塢美容廣場：綜合體的地上部分分成地鐵出入口和好萊塢美容廣場。好萊塢美容廣場以美容?？茖W校、公司辦公為主體。,森大廈主入口,森大廈,好萊塢美容廣場,辦公商業(yè),日本街區(qū)案例六本木。,住宅樓共4棟，既有6層高的底層，也有43層高的超高層 具備了 日本國內最高水準的抗震性能，平面形式多樣，甚至有以廚房為主題的設計，滿足了從工作室到五個臥房、帶全套家具等多種多樣的選擇,住宅,日本街區(qū)案例六本木。,六本木新城的空中花園，從人的最基本生存需要出發(fā)，設置了稻田、蔬菜等田園風格的景觀，強調了可參與性，為大城市帶來清新的田園景觀,春天是播種希望的季節(jié)，六本木新城為學生提供實習勞動的機會，幫助學生學會在春天播種，通過實際勞動增強對生活的認識，在勞動中認識自然,夏天，所有的鮮花開放，青蛙為繁華的東京帶來歡快的叫聲。 鮮花怒放，青菜長勢喜人，在六本木新城的空中花園感受夏天斑斕的色彩,秋天，成熟的水稻在微風中搖曳。老師帶著小學生來空中花園勞動，看到成熟的水稻，感受秋天收獲的喜悅,冬天到了，周邊的樹葉開始飄落，六本木新城精心選擇的鮮花依舊開放，讓嚴冬里的人們看到春天的希望,景觀,日本街區(qū)案例六本木。,在最初開業(yè)的五天里，訪問人士超過了200萬人，而且森株式會社開放六本木新城這一事件，在整個周末，就是2003年4月26日、27日兩天幾乎占據了所有媒體的主要版面 “東京國際電影節(jié)”是舉世聞名的亞洲最大規(guī)模的電影節(jié)。2004年除了和往年一樣有澀谷會場之外，六本木新城成為主要會場。邀請名人前來，包括日本皇室成員來訪，制造轟動事件,開業(yè)前預熱成功,電影節(jié)宣傳海報,與旅游業(yè)合作,六本木設計新城在設計之初就進行了周密的市場調研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢，專門安排學生修學旅行 各個旅行社將六本木新城列為重要旅游景點。每年有200多萬中國的香港與臺灣游客要參觀六本木新城，因此中國口味的餐館也較多,接待參觀考察團,六本木新城管理公司對外接待參觀團，需要提前預約，六本木新城管理公司負責帶領參觀商業(yè)設施，講解開發(fā)過程,經營管理,日本街區(qū)案例六本木。,項目產品概念方向,5,項目功能主題區(qū)分示意。,寫字樓,酒店,商業(yè)廣場,文化休閑中心,酒店式商務公寓,b 酒店商業(yè)區(qū),a 品質商務區(qū),c 商業(yè)主題區(qū),d文化休閑區(qū),項目分區(qū)與功能主題。,e 風尚居住區(qū),b,e,a,c,d,中心廣場,寧溧路,寫字樓在項目中承擔的功能責任： 形成區(qū)域商務形象的核心； 與外部城市進行有機的過渡，展示項目的商務形象：,寫字樓主要影響因素： 區(qū)內與南部高鐵新城外部城市連接的主要節(jié)點； 西側高架交通干線的帶動； 酒店和商業(yè)及公寓物業(yè)共同樹立品質商務功能向外輻射； 西側動感活力主題引入了現代文化休閑活力元素，跟北部的智慧新城的文化區(qū)相呼應。 跟商業(yè)毗鄰底部可做少量商業(yè)跟大商業(yè)承接。,a 商務區(qū)為項目展示品質商務的標志。,酒店在項目中承擔的功能責任： 項目區(qū)域內最高建筑，項目品質的標竿； 區(qū)域內的地標性建筑，對外的形象的標志：,酒店主要影響因素： 項目對外的形象的標志； 與寫字樓，商業(yè)及公寓物業(yè)共同樹立品質商務功能向外輻射； 與北側文化主題、南側景觀廣場等構成活力元素,b 區(qū)酒店是項目整體拔高形象的標志。,選址標準,經營特征,b 區(qū)星級酒店選址標準與經營特點分析論證。,項目整體的標志性定義整體檔次,整體的國際化形象提升區(qū)域價值,地塊價值充分利用,與項目其他