廣東某市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告1.ppt

清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（草稿） 開(kāi)發(fā)中心 2010年4月23日,二、清遠(yuǎn)市在售別墅最新信息,一、清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析,三、清遠(yuǎn)市一江兩岸大戶型洋房,五、市場(chǎng)購(gòu)買力分析與總結(jié),四、清遠(yuǎn)市土地和規(guī)劃信息,清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)分析,1,3、社會(huì)消費(fèi)品零售總額,4、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,1、總表,2、gdp與人均gdp,4、商品房及住宅銷售面積,4、商品房銷售額及成交均價(jià),數(shù)據(jù)來(lái)源：清遠(yuǎn)市統(tǒng)計(jì)局,gdp與人均gdp,近年來(lái)，gdp絕對(duì)值是逐年增長(zhǎng)的，但是增長(zhǎng)速度成到u型，人均gdp和gdp的趨勢(shì)基本相似，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，清遠(yuǎn)市仍處于高速發(fā)展期。,清遠(yuǎn)市g(shù)dp從2005年的315億增長(zhǎng)到2009年的855億，近2.5倍 gdp的增長(zhǎng)速度在2007年達(dá)到最大，然后逐年趨緩 人均gdp從2005年的9104元增長(zhǎng)到2009年的22600，近2.5倍左右 人均gdp增長(zhǎng)速度2007年31%是最大的，然后逐年趨緩,數(shù)據(jù)來(lái)源：清遠(yuǎn)市統(tǒng)計(jì)局,社會(huì)消費(fèi)品零售總額,社會(huì)零售品的消費(fèi)總額的數(shù)據(jù)顯示清遠(yuǎn)市居民消費(fèi)水平大大增加，購(gòu)買逐漸增強(qiáng)，生活水平提高較快。,社會(huì)消費(fèi)品零售總額從2005年的129.8億增長(zhǎng)到2009年308.4億元，增加到兩倍多。 其增長(zhǎng)速度，在2006年達(dá)到小高峰，在2008年達(dá)到最高峰，2009年有所回緩。,數(shù)據(jù)來(lái)源：清遠(yuǎn)市統(tǒng)計(jì)局,固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,近年來(lái)政府或國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資空間比較大。,固定資產(chǎn)投資逐年增長(zhǎng)的，增長(zhǎng)速度從2007年開(kāi)始減慢，至2009年減幅最大 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2008年之前都是增長(zhǎng)的，2009年降為90億。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在固定資產(chǎn)投資的占有比例2009年最小，政府的基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目較多。,商品房銷售面積及住宅銷售面積,2008年受金融危機(jī)大趨勢(shì)影響，商品房及住宅銷售面積極度受挫，但2009年受國(guó)家宏觀調(diào)控影響迅速回升。,商品房銷售面積2007年之前是逐年增長(zhǎng)，2008年是拐點(diǎn)，銷售面積大幅度下降2009年迅速回升，絕對(duì)值超過(guò)2007年。 住宅銷售面積趨勢(shì)與商品房銷售面積基本相同。,商品房銷售額及成交均價(jià),2008年商品房銷售額出項(xiàng)異常值，2009年迅速回升，成家均價(jià)逐年增長(zhǎng)，有持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。,商品房銷售額從2005年的19.73億增長(zhǎng)到2009年的98億元，增加了四倍左右，2008年時(shí)拐點(diǎn)，為36.7億元。 成交均價(jià)是逐年增長(zhǎng)的，從2005年的1701元/m2增長(zhǎng)到2009年3403元/m2。5年之內(nèi)價(jià)格翻了一番。,數(shù)據(jù)來(lái)源：清遠(yuǎn)市統(tǒng)計(jì)局,清遠(yuǎn)在售別墅最新信息,2,3、銀盞板塊,4、山前大道板塊,1、清新縣板塊,2、清城區(qū)板塊,清遠(yuǎn)幾大板塊,清新縣板塊,新城區(qū)板塊,銀盞板塊,山前大道板塊,恒大金碧天下 瑞龍灣 御峰 廣碩上城 新亞棕櫚園 伯爵園,學(xué)院別墅 伯爵園,上河國(guó)際 清遠(yuǎn)沁園 獅子湖公館,美林湖國(guó)際社區(qū) 碧桂園假日半島 南航碧花園 金碧御水山莊 元邦山清水秀 廣州桃花源 勤天一品樹,清新縣板塊,廣碩上城,御峰,瑞龍灣,恒大金碧天下,新亞棕櫚園,恒大金碧天下：君臨山水,恒大金碧天下：君臨山水（續(xù)）,君臨山水，這種產(chǎn)品設(shè)計(jì)，定位理念在南京，昆明，天津，武漢，成都都有復(fù)制。該項(xiàng)目到清遠(yuǎn)市政府40分鐘左右，30公里。兩個(gè)小時(shí)到白云機(jī)場(chǎng)。 有建筑面積約35000鉑金五星級(jí)酒店、建筑面積約逾萬(wàn)平米會(huì)議中心、建筑面積約9000飲食中心、建筑面積約15000運(yùn)動(dòng)中心、建筑面積約3000健康中心、建筑面積約8000娛樂(lè)中心和建筑面積約4300商業(yè)中心等航母級(jí)配套。 內(nèi)有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，但無(wú)規(guī)劃高爾夫球場(chǎng)（檔次降低了）。 三期規(guī)劃。一期售罄，二期一部分在售，三期未建。今年年底交樓。2009年1月份第一期開(kāi)盤，2010年4月18日推出二期。均價(jià)漲了30%，成長(zhǎng)性好。代理銷售是合富輝煌。 目前在售的是二期的一部分。產(chǎn)品是叫獨(dú)連（兩個(gè)獨(dú)棟車庫(kù)相連），雙拼，聯(lián)排。 獨(dú)聯(lián)，284m2、309 m2、333 m2、364 m2、433 m2（6套）、542（6套）,目前主要推出的是前三者，而且湖邊的產(chǎn)品已售完（13000元/m2）,非湖邊還有，6800元/m2。 雙拼，5500元/m2, 186m2、190 m2、226 m2、229 m2、252 m2、268 m2。 聯(lián)排，4500元/m2, 193 m2、196 m2、255 m2、233 m2。,御峰花園 獨(dú)棟聯(lián)排及洋房，售完 別墅二手12000元/m2,高尚別墅 （清新生態(tài)園） 獨(dú)棟, 2003年開(kāi)盤 已售完 二手均價(jià) 13000元/m2,新亞棕櫚園 獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排及洋房， 估計(jì)7月份開(kāi)售 均價(jià)一萬(wàn)左右,廣碩上城別墅 聯(lián)排，在售 均價(jià)7000元/m2,清新縣別墅區(qū),依托筆架山旅游度假區(qū)，離清新縣中心和清城區(qū)近。無(wú)高爾夫場(chǎng)，俱樂(lè)部，星級(jí)酒店配套，占地面積較小。,清和大道,環(huán)城路,廣碩-上城別墅,廣碩上城,位于清和大道，沒(méi)有環(huán)城路上的別墅資源，只能說(shuō)是鬧市中的一個(gè)非洋房社區(qū)。專門制作了一個(gè)項(xiàng)目推廣網(wǎng)站。,新亞棕櫚園,正在建設(shè)，7月份左右開(kāi)賣，別墅估計(jì)均價(jià)為1萬(wàn)左右。 獨(dú)棟 434m2,419m2； 雙拼301 m2、310 m2、269 m2； 聯(lián)排269 m2、262m2。,瑞龍灣,清城區(qū)板塊,奧園學(xué)院別墅,伯爵園,奧園-學(xué)院別墅,目前屬于二期認(rèn)籌階段。一期已售完，5月份二期100套左右（40套精裝修）開(kāi)盤.,伯爵園,清城區(qū)和項(xiàng)目?jī)商幨蹣遣?，一個(gè)在項(xiàng)目，一個(gè)在清城區(qū)。 目前在售一期（2009年10月開(kāi)盤），100套左右，巴塞陽(yáng)光，今年10月交樓。規(guī)劃有二期，和三期。只有獨(dú)棟、雙拼。 獨(dú)棟，386m2只有三套了，均價(jià)11000元/m2。680m2的已售完，均價(jià)18000元/m2。 雙拼均價(jià)8300元/m2，還有8套。,銀盞板塊,上河國(guó)際,清遠(yuǎn)沁園,獅子湖公館,上河國(guó)際,規(guī)劃為日常居住和度假的城中別墅 雙拼和聯(lián)排 廣清高速銀盞出口，五分鐘 廣清輕軌銀盞出口附近,清新沁園,位于廣清高速橫荷出口 正在建，2010年10月份左右開(kāi)盤，推1000m2的獨(dú)棟。,2009年10月份開(kāi)盤， 大面積戶型(451m2、545 m2、561 m2、825 m2)，都是獨(dú)棟， 均價(jià)20000元/m2,湖邊均價(jià)25000元/m2。 第二期今年5月份或十月份推出，有小面積(300m2)。 項(xiàng)目策劃由中國(guó)策劃大師王志綱擔(dān)任 總規(guī)及詳規(guī)由美國(guó)易道公司主筆 酒店由美國(guó)watg公司設(shè)計(jì)、由喜來(lái)登管理 高爾夫燈光球場(chǎng)改造由美國(guó)jacobson設(shè)計(jì)、troon golf 管理 物業(yè)管理由第一太平戴維斯公司管理。,獅子湖公館（頤杰鴻泰獅子湖）,強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,富貴顯赫,超大規(guī)模,“珠三角最美別墅 珠三角最具魅力經(jīng)典別墅 2009年廣州最具投資價(jià)值別墅”,首座月球主題球場(chǎng) 首座阿拉伯主題酒店 世界級(jí)會(huì)議休閑天堂 主題化溫泉養(yǎng)生中心 通江達(dá)海（人工河至北江，后經(jīng)過(guò)佛山水系，最后由廣州南沙出海）的游艇碼頭,五大亮點(diǎn)共同構(gòu)筑全球高端政商交流的休閑平臺(tái),山前大道板塊,碧桂園假日半島,美林湖國(guó)際社區(qū),南航碧花園,金碧御水山莊,元邦山清水秀,廣州桃花源,勤天一品樹院,碧桂園假日半島-瓏灣二期,美林湖國(guó)際社區(qū): “加州島c區(qū)”及“金色溪谷”,南航碧花園,金碧御水山莊,元邦山清水秀,廣州桃花源,勤天一品樹院,一線江景大戶型洋房,3,1、在售樓盤位置分布圖,2、在建將售樓盤位置分布,3、樓盤詳情,御景湖畔 緊臨筆架河 160 m2, 4700元/m2 200 m2, 5300元m2,北江北岸 & 一線江景房 & 大面積戶型,加州花園 別墅售罄 還有洋房 ， 無(wú)江景,御水龍庭 184-190m2 均價(jià)6200元/m2,金碧灣花園 配套全 少量半江景房 均價(jià)6000元/m2,陽(yáng)光嘉園 能望江戶型少量，均價(jià)5500元/m2前面樓王將阻擋其江景,錦江豪苑 一線江景房售罄 今年7月份推出非江景房新產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)商同陽(yáng)光嘉園,北江北岸 & 一線江景房 & 大面積戶型,在建新樓盤 一線江景 未啟售 價(jià)格未知 圍墻有宣傳廣告,匯景名居 尾盤，剩少量185m2的是4400元/m2 218m2的是5400元/m2,凱旋花園 在售第三期 半江景190m2 均價(jià)4700元/m2,帝景豪園 167m2和205m2 一線江景 5200元/m2,金海灣豪庭 剩一套江景別墅300m2,686萬(wàn) 無(wú)江景房售,金信藍(lán)灣豪庭 一線江景樓王 面積244m2 大戶型洋房 12層為7500元/m2,金逸雅居 一線江景房 2010年7月份左右推出 ,非江景房售4100元/m2,北江南岸 & 一線江景房 & 大面積戶型,北江南岸 & 一線江景房 & 大面積戶型,北江北岸 & 一線江景房 & 大面積戶型 & 詳情,陽(yáng)光嘉園： 宣傳手段非一線江景，前面有一款地王，叫凱景，正在開(kāi)建，可能會(huì)上萬(wàn)，但是目前能望江的大戶型181m2是5600-5700元每平方米，168m2是4500-4800元每平方米，其他的均價(jià)是4500。目前能望江的是沒(méi)有幾套了。 錦江豪苑： 一線江景房沒(méi)有了，以后一期將在2010年7月份左右推出，但都不是江景房了，它與陽(yáng)光嘉園都是一個(gè)開(kāi)發(fā)商-清遠(yuǎn)市樵順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2008年的時(shí)候一線江景都7000元了。 金碧灣花園： 157m2，95萬(wàn)，單價(jià)6050元 /m2,17樓；220m2,半江景，130萬(wàn)，23樓，單價(jià)5909元。配套設(shè)施齊全。 加州花園： 里有別墅，已經(jīng)售完，還有洋房。 御水龍庭： 184-190m2,6500元每平方米 御景湖畔： 2年樓齡，只有6層和24層等樓層有大戶型，160m2, 4700元每平方米，200m2,5300元每平方米。,北江南岸 & 一線江景房 & 大面積戶型 & 詳情,匯景名居： 07年開(kāi)盤的，只有23層-27層，少量的戶型，185m2的是4400元每平方米。218m2的戶型是5400平方米。 鳳城世家： 幾個(gè)尾盤，209m2的復(fù)式，4800元每平方米。 東方巴黎： 主打190m2的4100元每平方米，小面積的反而單價(jià)貴些。 凱旋花園： 190m2的4700元每平方米，每層向上加50元左右。目前是第三期。 帝景豪園： 一線江景，5200元，每平方米。有167和205m2的房子。 金海灣豪庭： 開(kāi)發(fā)周期很長(zhǎng)，里面的別墅已完，只有一套江景別墅，300m2,686萬(wàn)，23000元一方。洋房現(xiàn)售的大面積為四方兩廳兩衛(wèi)，4800元每平方米。 金信藍(lán)灣豪庭： 該樓盤定位高端，是清遠(yuǎn)市一線江景房的樓王，面積至少為244m2的大戶型洋房。12層位7500元每平方米，向上每層家80-100元左右單價(jià)。2008年開(kāi)賣的樓盤。中間有捂盤行為。代理公司是經(jīng)緯物業(yè)。 金逸雅居： 一線江景房，2010年7月份左右推出，目前推出的產(chǎn)品，在一線江景房后面，均價(jià)4100元/m2。規(guī)劃有一個(gè)星級(jí)酒店。,部分規(guī)劃和市場(chǎng)信息,4,3、規(guī)劃板塊三,4、規(guī)劃板塊四,1、規(guī)劃板塊一,2、規(guī)劃板塊二,先鋒路,清遠(yuǎn)大橋,北江大橋,未來(lái)一線江景洋房最佳區(qū)域,橋北大道兩邊正在開(kāi)挖人工湖飛來(lái)湖1000畝， 環(huán)湖規(guī)劃為高檔住宅區(qū)， 目前只有美林宏景新城。 洋房均價(jià)3800元/m2,有少量的復(fù)式4700元/m2。 清新縣均價(jià)2500-3000元,500畝,100畝,江口互通至飛來(lái)鎮(zhèn)沿江片區(qū)，規(guī)劃為高檔住宅區(qū)，,汕湛高速,廣樂(lè)高速,京廣鐵路,武廣高鐵,廣清高速,佛清從高速,清新縣政府可能簽到到禾云鎮(zhèn)，現(xiàn)在的清新縣可能成為未來(lái)清遠(yuǎn)市區(qū)的一個(gè)區(qū)。,聽(tīng)到的風(fēng)聲 大膽的想法,市場(chǎng)購(gòu)買力分析總結(jié),5,二手中介 陽(yáng)光嘉園投資客占60%； 清城區(qū)外來(lái)購(gòu)房人群占40%； 2007年深圳投資客多； 本地現(xiàn)有在售樓盤項(xiàng)目約30多個(gè)； 120-130方建筑面積受當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)歡迎，三房帶套間最佳，50-80方建筑面積受投資客歡迎； 奧園雙拼別墅與聯(lián)排別墅單邊位投資性較好； 租金回報(bào)：108平米裝修配齊家電，月租2300-2500元； 間接渠道信息 清城區(qū)本地購(gòu)房主力人群為公務(wù)員、國(guó)有企事業(yè)單位； 清城區(qū)當(dāng)?shù)毓S企業(yè)少，打工機(jī)會(huì)少，本地一般居民多經(jīng)營(yíng)菜場(chǎng)、養(yǎng)殖場(chǎng)和魚塘，或從事個(gè)體戶； 本地單位員工收入水平約2000元/月，服務(wù)員、售貨員收入約700元/月； 清城區(qū)石角鎮(zhèn)、龍?zhí)伶?zhèn)從事銅回收和垃圾回收的私營(yíng)老板老板多，經(jīng)濟(jì)較洲心鎮(zhèn)、橫荷鎮(zhèn)富裕； 清城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)廣州、深圳投資客占50%，城區(qū)本地客約占1/3到1/2； 村民多在本村自建房多，征地后較少遷移至城區(qū)，流動(dòng)性較低。 分析與結(jié)論 別墅市場(chǎng)：以?shī)W園項(xiàng)目為參考，當(dāng)?shù)貏e墅產(chǎn)品購(gòu)買人群從地域分布而言，清遠(yuǎn)本地客較多，包括清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)毓賳T和周邊街鎮(zhèn)私人