石家莊縱橫國際地產冠邸項目定位報告.ppt

縱橫國際冠邸,項目定位報告,目錄,第一部分 項目區(qū)域市場分析 第二部分 宗地分析 第三部分 項目產品定位 第四部分 競爭市場分析 第五部分 產品策劃建議,第一部分 項目區(qū)域市場分析,為便于描述項目所在區(qū)域市場狀況，現(xiàn)將該區(qū)域按照區(qū)域環(huán)境、在售個案詳情、供應態(tài)勢、產品規(guī)劃、價格水平、營銷推廣、銷售績效、客戶分析等方面進行逐個市場描述和分析。,1、區(qū)域環(huán)境分析,a、區(qū)域范圍： 根據(jù)主力客戶群體的地理分布特征和項目所處行政區(qū)兩個重要劃分原則，現(xiàn)將區(qū)域住宅市場的研究范圍確定為長安區(qū)內，具體道路劃分為“和平路北東二環(huán)裕華路建華大街”，屬于省城東北區(qū)域。,1、區(qū)域環(huán)境分析,b、區(qū)域環(huán)境 項目所在市場區(qū)域位于石家莊市區(qū)東北的長安區(qū)內，是石家莊廠企最為集中的區(qū)域，綜合環(huán)境較差，改造潛力巨大，房價存在繼續(xù)上升空間。 區(qū)域內的較大房齡生活區(qū)較多，生活配套成熟，但因拆遷成本較高，新增商品房數(shù)量較少。 相比省會其他地產板塊，該區(qū)域近年商品房市場發(fā)展相比較慢，新增供應較少，最近一段時間，隨著長安區(qū)土地供應的不斷放量，上市項目的數(shù)量也有明顯增加，目前處于和將處于銷售階段的項目有：中鐵大廈、中景盛世長安、冀興尊園、簡筑等項目。,1、區(qū)域環(huán)境分析,c、交通環(huán)境 中山東路、和平路、裕華路為東西向主干道，東二環(huán)、翟營北大街、建華北大街構成南北向干道。 區(qū)域內有10余條公交線路通達全市各地和火車站。,2、區(qū)域市場總體評價,區(qū)域內的主要物業(yè)是房齡較大的廠企集中宿舍，是長安區(qū)工業(yè)布局的集中居民區(qū)，是省會計劃經濟和早年城市規(guī)劃的產物，雖然目前大多數(shù)物業(yè)的建筑形態(tài)、布局已經明顯落后于時下，但其便捷的出行和成熟的配套等先天條件，使得該區(qū)域的地段價值十分突出。 考慮到該區(qū)域人口密度較大，生活區(qū)眾多，拆遷成本和難度都較大，所以近年來區(qū)域內商品房開發(fā)緩慢，明顯落后于其他城市板塊，與之情況相近的還有省會西北聯(lián)盟路一帶，屬于舊城改造相對緩慢的典型區(qū)域。,2、區(qū)域市場總體評價,區(qū)域內主要市場交易為存量房產品交易，該類產品的最大賣點就是低總價，盡管單價不低，但市場交易頻繁，主要滿足了社會上中低收入人群的置業(yè)需求。典型產品是50-60平米/套，房齡在25年以上，總價在20萬左右，市場反應熱烈。另外，區(qū)域內的榮國花園的二手房價格水平屬于區(qū)域高點，主要原因是區(qū)域內新房供應長期處于一個較低水平，這與城區(qū)功能及建筑形態(tài)有關。 中鐵大廈是本案所在區(qū)域內重點參考個案，其產品參考價值不僅在于地段相近，而且在產品定位上也比較相近，該項目市場反映較好，去化比較順利，目前售樓處已經撤消。 距本案不遠的中景盛事長安、簡筑、冀興尊園等項目現(xiàn)均處于銷售階段，這些項目的供應，會對區(qū)域市場的價格水平和本案定價產生直接影響，而產品本身參考意義不如前述的中鐵大廈項目。,結論：,商品房（新房）供應較少，存量房交易頻繁，市場需求旺盛。 區(qū)域交易狀態(tài)呈現(xiàn)高單價、低總價的特征。 周邊區(qū)域新房供應加大，市場價格急劇提升。,3、目前在售個案情況詳列,主要在售樓盤可供應總量約90萬平方米以內，處于開發(fā)銷售狀態(tài)量體（有效供應）約50萬平方米。將有約40萬平方米的后續(xù)開發(fā)量。將在未來1-2年內陸續(xù)供應上量。區(qū)域內的主流供應還是以普通住宅為主，與本案產品類型相近的小戶型公寓產品分布較為分散，在項目所在區(qū)域內供應比重較低。 2005年之前區(qū)域新增體量較少，樓盤品質普遍較低，多數(shù)居民的購買欲望不很強烈，因此蓄積了較大的購買力。2006年以后隨著交通狀況和生態(tài)環(huán)境的改善，一批中高檔項目陸續(xù)建設，如：中景盛世長安、簡筑、冀興尊園等項目為平淡的區(qū)樓市注入了新的活力，供應態(tài)勢逐漸上升。,4、產品規(guī)劃分析,中景盛世長安的主力戶型為三房100-145平米，戶型設計比較經濟，總價競爭策略十分明顯。 中鐵大廈的產品定位和設計上與本案最為接近，其主力產品就是小面積落點的普通住宅產品，如80-90平米/套的兩房和41-57平米/套的一房等，盡管是一梯8戶的設計，但其市場接受度還是比較高，突出表現(xiàn)出小面積落點的總價優(yōu)勢。 相比盛世長安，冀興尊園的面積落點明顯要提高一個區(qū)間，幾乎在功能相近的前提下，后者的單種戶型面積落點明顯要高于前者10-15平米。 簡筑目前尚在項目初期，許多數(shù)據(jù)還未公開，從目前了解來看，該項目是目前區(qū)域內第一個按照“70%、90平米”新規(guī)標準建設的項目，直接可以判斷出該項目的主力產品將是90平米左右的二居，是目前區(qū)域新盤當中，產品功能與本案競爭力（預期）最強的項目。,5、價格態(tài)勢分析,目前來看，區(qū)域內價格水平由高至低排序分別為：中景盛世長安、冀興尊園、簡筑及中鐵大廈，目前具體銷售均價為5500元/平米、5300元/平米、4800元/平米（圖紙認購）和4700元/平米。 區(qū)域內存量房交易價格上漲明顯，目前區(qū)域普通宿舍、居民樓、商品房社區(qū)的交易價格范圍為3700-5600元/平米，總價20萬左右的老宿舍最為搶手。,6、銷售績效分析,區(qū)域內住宅產品的銷售狀況普遍良好，幾乎所有的推出項目都能在有限時段內實現(xiàn)比較樂觀的銷售業(yè)績。 中鐵大廈目前銷售率為100%，大多產品力較差，采光通風均十分不理想，但該項目的主力去化較長，主要是期房圖紙階段面市，而且價格小幅頻提，屬于典型的人為拉長了銷售周期。 中景盛世長安則是在取得預售許可證后集中售賣的方式，所以經過前期細致的客戶儲備工作和相對較低的入市價格，使得該項目的銷售速度十分快，目前該項目一期已經售檠，而銷售價格也由最早的3600元/平直升5500元/平米以上。,7、客源狀況分析,購房客群的年齡層次較為明顯，和整個房地產市場特點相近，換房需求最為迫切的30-45歲層次人員，投資、置業(yè)比重較大。 購買力最強的45歲以上階層在該區(qū)域的需求旺盛，突出表現(xiàn)在普通住宅產品的消費需求上。 而首次置業(yè)人群則感覺普通住宅產品的總價門檻高，消費能力無法達到，而更多的考慮選擇低總價的二手房。,a、客源分布,b、客源階層分布,第二部分 宗地分析,宗地分析,s優(yōu)勢：,項目北臨中山路，藍天商廈西鄰，地段成熟、交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 項目中山路沿街商業(yè)體量較大，不僅提高了開發(fā)收益，也對商務產品提供了配套支持。 項目地塊方正，適宜規(guī)劃成院落布局，院落中部的景觀處理明顯提高了整個項目的綜合品質。,w劣勢：,項目產品類型過多，就單一產品類型而言的市場影響力比較有限，屬于體量不大的綜合項目體，推廣效率和操盤條件都不理想。 用地強度大，尤其是大體量商業(yè)、商務的產品會對停車事宜提出了較高要求。 項目所在區(qū)域多為普通多層結構民宅，且房齡較長，整個區(qū)域的品質感有待改善。,o機會：,中山路沿線新建房地產項目較少，本案屬于稀缺地段項目，區(qū)位特質突出。 項目所在區(qū)域的市場供應十分有限，在區(qū)域市場呈供小于求的市場格局，十分適宜本案的入市。 近幾年省會房地產發(fā)展迅猛，房地產項目的投資收益十分明顯。,t威脅：,項目商業(yè)體量較大，尤其是5f的商業(yè)布局對市場銷售變現(xiàn)的壓力巨大，對商業(yè)定位及運營模式要求極高，市場風險大。 金融政策的趨嚴對投資型產品的打擊十分明顯，對本案的需求會有一定消極影響。 目前整個省會房地產市場進入了比較明顯的觀望期，市場形勢不容樂觀，2009年的市場競爭將會十分激烈。,結論：,首先，考慮到該區(qū)域市場需求旺盛，應盡可能及早開工建設、銷售，目前市場供應不足的機會十分難得。 其次，考慮到本案物業(yè)品質一般，產品力受到局限，建議考慮將本案規(guī)劃為小戶型公寓產品，最大程度的滿足多元需求。 為了提高產品使用的便捷性，提升產品檔次，建議采用精裝修交房。,第三部分 項目產品定位,說到產品定位，我們必須先說明一個關鍵問題，那就是為什麼我們要做、而且只能做“小戶型公寓產品”，這樣做的客觀依據(jù)和市場結論是什麼？,首先，讓我們客觀的列舉我們項目的先天條件：,成熟生活區(qū)、生活便捷、周邊配套成熟 地幅小且臨中山路 商業(yè)用地，40年產權,其次，列舉出宗地可能的產品定位方向：,住宅產品（普通住宅、高檔公寓） 商業(yè)物業(yè)（寫字樓、商場、商業(yè)街區(qū)） 小戶型公寓（精裝修、毛坯）,再次，我們從產品方向競爭力角度進行分析,住宅產品競爭分析：,普通住宅產品競爭：相比區(qū)域內眾多普通住宅產品的綜合比較，我們在規(guī)劃體量、內部景觀以及土地性質和年限等諸多問題上存在先天缺陷，而土地代價又高于其他住宅項目，成本上也處于劣勢，因此沒有競爭獲勝的機會，屬于無競爭力狀態(tài)，所以在產品定位方向上給予否決。 高檔公寓產品競爭：首先地段上就決定了本案無法成為一個高檔公寓產品，周邊的綜合品質不高，也沒有名山、碧水等名勝古跡等先天資源，致使物業(yè)品質無法明顯超越整個區(qū)域的既定市場形象，其次就是受地幅大小局限，項目在停車和景觀等環(huán)節(jié)都是缺陷，根本無法滿足該層次客戶的底限需求。最后，高檔公寓產品的銷售周期往往漫長，而且目標客戶入市時點也大多是現(xiàn)房階段，這樣的開發(fā)模式并不符合市場現(xiàn)狀和公司戰(zhàn)略，因此，產品定位方向上不予考慮。,商業(yè)物業(yè)競爭分析：,考慮到宗地本身用地性質就是商用，并且結合區(qū)域商業(yè)配套機能的需求，我們得出結論是，一定體量的商業(yè)產品需求客觀存在，但如果項目全部規(guī)劃成商業(yè)物業(yè)，將不符合我們項目開發(fā)策略和利益取向，首先商業(yè)產品的變現(xiàn)能力差，回款時間滯后，資金需求量大，市場風險難以估量，因此給予否決。,小戶型公寓競爭分析：,若將本案規(guī)劃成小戶型產品，則可以最大程度的吸納居住、辦公、投資等諸多需求的置業(yè)者，而且小面積落點、低總價也十分符合目前市場的主流需求，在市場競爭層面是可取的。另外，從成本分析上將，公寓產品無論在采光、性能等產品設計要求上都大大低于住宅產品的要求，因此可以最大程度的提高土地使用效率，加大面積體量，攤平高額的土地成本，提高單位面積的利潤空間，使得開發(fā)收益得到保障。 目前省會小戶型公寓產品的去化狀況大體樂觀，該產品類型已被廣泛認可和熟知。,總結：,結合本案客觀條件和市場競爭分析，得出本案規(guī)劃方向和產品定位應該是高性價比的“小戶型公寓產品”，盡量縮短銷售周，走短、平、快的銷售思路，以降低市場帶來的風險，另外為滿足街區(qū)商業(yè)的客觀需求，可以適當增加底商體量。,第四部分 競爭市場分析,一、石家莊小戶型公寓市場回顧：,石家莊從04年出現(xiàn)的第一個小戶型公寓產品自由港到目前為止，樓盤位置基本上都比較優(yōu)越，銷售狀況良好，價位比同期大戶型樓盤要高，現(xiàn)均價5500元/平方米以上。這主要原因是小戶型公寓低總價、低首付、低月供，并且背后都有大的經濟商圈和消費群體做為其高單價的支撐點。,一、石家莊小戶型公寓市場回顧：,2003年9月13日開盤的自由港項目是石家莊小戶型公寓的開創(chuàng)者，憑借南三條商圈強大的人流優(yōu)勢，為本市居民及外來經商者在當時提供了良好的投資、居住選擇，而3300元/平米也高于當時房地產市場價格，屬于高價樓盤。 2006年9月份入市的樂模是依靠南三條商圈優(yōu)勢成功的又 一小戶型公寓。樂模位于當之無愧城市中心區(qū)域核心地段， 項目東側為市重點中學 石家莊市一中，南側緊臨交通 醫(yī)院，西側緊臨南三條市場的建國食品城，北側為石家莊市 商業(yè)銀行大樓。項目地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境成熟， 各種配套設施齊全，是投資、居住的絕佳位置。,一、石家莊小戶型公寓市場回顧：,2006年10月份紅人公館開盤。其在小戶型產品 方面進行了許多嘗試性創(chuàng)新，而且大部分創(chuàng)意 新穎，使消費者對小戶型產品的密度高、綠化 低、采光差等問題有了新的認識。同時依靠石 家莊市第二中學，以及人百商圈的支撐，使銷 售異?；鸨?。,一、石家莊小戶型公寓市場回顧：,2007年4月份中宏*匯景國際入市，項目 位于長安區(qū)中山東路與青園街交叉口東 北角，該位置屬絕版稀缺地段，不但交 通十分便利且周邊娛樂、休閑、購物、 金融、健身等配套設施一應俱全。依靠 完美地段和周邊配套設施成就了2007年 石家莊房地產市場8000元/每平米的天價 樓盤。,一、石家莊小戶型公寓市場回顧：,2007年8月份萬隆國際面世，項目由一棟20層住 宅樓和一棟29層寫字樓公寓級組成，是一個集居住、辦公、商業(yè)、酒店于一體的大型綜合物業(yè)，項目自身配套豐富，不但2號樓三星級酒店可以供業(yè)主享用，同時該項目還提供了7800平方米的商業(yè)會所，項目緊臨河北經貿，河北師范大學，河北科技大學。項目周邊集中大量寫字樓、銀行、賓館及辦事機關，并且與北國先天下購物廣場僅500米之隔，滿足了投資、自住、購物、休閑等需求。該項目地塊性質為軍用土地轉綜合用地，使用權為50年（包括住宅在內）。2007年8月8號，住宅開盤，僅2天就銷售完畢，寫字樓與小戶型公寓10月份面世。小戶型面積區(qū)間4090平方米，價格由開盤時的5700元/平方米漲到現(xiàn)在的6300元/平方米。,一、石家莊小戶型公寓市場回顧：,2007年10月份，金正締景城商住部分博客condo大歐洲城里的日記版小社區(qū)面世。給大歐洲城記錄心靈歷程的博客小社區(qū)，它巧居盛世歐洲城一角，默默地享受著歐洲城的繁華和便利，卻獨自地演繹著自己張揚的個性。商住樓規(guī)劃總建筑面積約4156，分為三個相連的區(qū)域，產品位于b1區(qū)三層，共計：80戶，戶型面積：20-69，其中20-46的戶型為一室公寓，70套；60-69為兩室公寓，約10套。公寓均價5000元/平方米。,一、石家莊小戶型公寓市場回顧：,2007年5月份金世界金裕公寓開盤，項目為11層精裝小戶型公寓，作為城市中央百萬平米恢宏建筑，金世界是石家莊重點招商引資項目，也是目前石家莊最大的舊城改造項目。項目共占地面積381畝，總建筑面積100萬平米，總投資39億元人民幣，是集住宅，商務、商業(yè)、公寓、寫字樓等多種物業(yè)形態(tài)于一體的多元復合地產。整體為南小街舊城改造，地理位置無以倫比，均價為5500元/平方米。,一、石家莊小戶型公寓市場回顧：,2007年9月份花香維也納華爾茲以準現(xiàn)房入市，項目四期總建筑面積約17萬平米，綠化率37.6%；項目總投資5 億元。 項目分四期開發(fā)，其中一二期為多層，三期為六棟花園洋房，四期為五棟精裝小戶型公寓，小高層。目前小戶型公寓均價：6400元/平方米，最高6700元/平方米?；ㄏ憔S也納地處市中心地段，交通便利。項目定位為石家莊首席音樂主題的高檔社區(qū)。在建筑立面及整體設計中以現(xiàn)代風格為主，并融入音樂元素、歐式建筑符號。小區(qū)內規(guī)劃了大型音樂噴泉、景觀水系、音樂小品和雕塑；小區(qū)配套設施齊全，規(guī)劃了多功能音樂會所、下沉式音樂廣場、幼兒園、小學、集中商業(yè)。,一、石家莊小戶型公寓市場回顧：,2007年10月份，尚乘源商住小公寓接受預定。項目位于建設北大街與豐收路交叉口。工程共一棟23層高層，共457套 戶型為：一室、兩室，面積區(qū)間40-86平方米，均價4600元/平方米，現(xiàn)優(yōu)惠價起價4290元/平方米，但必須是全款，貸款起價5100元/平方米，08年底入住。,一、石家莊小戶型公寓市場回顧：,2007年11月18日優(yōu)盤開盤，優(yōu)盤是現(xiàn)在小戶型公寓中唯一一個具有70年產權，配套天然氣的酒店式公寓。優(yōu)盤總占地15畝，總建設面積5萬平方米，是市中心集住宅、公寓、商業(yè)為一體的綜合性建筑，項目為板塔結合建筑。主要接受咨詢的為a座，b座和c座大部分為回遷戶。 a座公寓由地下一層地上28層構成，地下一層為車庫，14層為商業(yè)，528層為公寓，全部精裝修，每層5梯20戶面積區(qū)間4298平方米。項目地處中華街和工農路叉口，緊臨火車站，共享東購商圈的地理優(yōu)勢，使該項目在接受咨詢初期就備受關注。但在信息化的今天，各地樓市的風吹草動，都會立刻引起其它地方的關注，石家莊小戶型公寓市場同樣也受到10月份之后全國一線城市成交量和部分房價下降的負面影響，并且由于項目接受咨詢期過長，使大部分購房者對該樓盤失去了信心，致使樓盤銷售進度受到嚴重影響。雖然咨詢登記客戶達1300人左右，但開盤一個月僅銷售90套，與2006年9月份入市的樂模，2006年10月份入市的紅人公館的火爆銷售情況，形成巨大反差。,一、石家莊小戶型公寓市場回顧：,2007年11月份開盤的中心城，此為爛尾樓重新裝修定位啟動項目，由于項目現(xiàn)場形象欠佳和公眾對其信心不足，造成銷售并不樂觀。雖然位置地處東購對面，但價格寫字樓部分起價僅為3900元/平方米，精裝公寓部分為起價僅為4400元/平方米。主力戶型： 精裝小戶型公寓40平米-80平米。,二、小戶型公寓情況匯總,三、石家莊小戶型客戶需求分析,、購買原因與目的,以總價低和過渡需要作為兩大購買主因，占據(jù)了總數(shù)的66%； 小戶型客戶群普遍以投資為主；,三、石家莊小戶型客戶需求分析,、影響購買因素,小戶型客戶群最認可的依次是：價格、周邊環(huán)境、地段，合計61%； 戶型等產品因素合計為31%，在市場條件相近的情況下，產品自身的品質成為致勝的關鍵所在。 市場對開發(fā)商品牌的重視度僅為3%， “品牌效應”影響有限； 對升值潛力的關注程度僅為5%來，投資型需求已經逐漸轉淡，自住型需求已經成為市場主流。,三、石家莊小戶型客戶需求分析,、面積和戶型,市場上大部分小戶型項目以50左右為主； 5080的面積及二室一廳成為有部分需求； 當今的小戶型產品已經不再局限于一室一廳的單身公寓性質，而是越來越注重產品的品質和功能分區(qū)。在有限的空間內，追求更多更為合理的功能分區(qū)。,三、石家莊小戶型客戶需求分析,、精裝修,小戶型產品的主力客戶群相對年輕，追求省時省力。追求精致生活、希望即刻入住，而對裝修成本等問題并非特別在意。 作為另外15%的客戶，相對注重裝修成本、在生活品質上要求不高的人群，此外就是一部分個性群體，希望通過自己裝修體現(xiàn)自己的個性，拒絕統(tǒng)一模塊式的精裝修。,三、石家莊小戶型客戶需求分析,、開放式廚房,小戶型人群多是社交活動豐富的青年群體，其廚房使用率并不高，是否是封閉式廚房對其影響不大。 小戶型居住群體也很少是“家庭式、家族式”居住。其各功能分區(qū)的設計也不同于普通住宅?，F(xiàn)在的小戶型產品基本也都是以敞開式廚房為主。,三、石家莊小戶型客戶需求分析,、陽臺,陽臺已經成為重要的功能空間，因而，在做無陽臺設計的房產品時需要仔細斟酌。,三、石家莊小戶型客戶需求分析,、社區(qū)配套,生活的便捷度始終是客戶最為關注的。因此，小戶型產品不僅在品質上要做足文章，社區(qū)配套上也需待加強 。,三、石家莊小戶型客戶需求分析,、了解房產信息的主要來源,報紙、網絡、銷售中心、親友推薦是其獲得房產信息信息的主渠道，占了66%。而通過雜志、電視、房展會得知的并不多。,四、小戶型市場綜合分析,、市場供給分析,1、供給量大幅增加 根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計：石家莊房地產市場小戶型公寓總套數(shù)：12542套 其中07年以前清盤的項目有7500套 在售項目有1500套 即將開盤項目有3542套 石家莊市小戶型公寓市消化能力平均每年在4000套 雖然市場供應比較大，但是市場存在極強的消化能力,四、小戶型市場綜合分析,、市場供給分析,2、新增項目集中在火車站周邊一環(huán)以內區(qū)域 從新盤的規(guī)模來分析，橋西區(qū)集中了全市40%的新增公 寓，供應量達到13.3萬平方米。,四、小戶型市場綜合分析,、市場供給分析,3、公寓發(fā)展形式單一，應該趨向多元化。 客戶對住宅提出更高的要求，需求的多樣化，使產品功能增多形式多樣化。目前市場今年新推出的公寓基本上雷同，形式比較單一，缺乏具體分類，公寓常見有：老年公寓，青年公寓，商住公寓，服務式公寓，酒店式公寓等形式。,四、小戶型市場綜合分析,、市場供給分析,4、小戶型項目增多 從開始2004年開始推出的自由港、樂模、紅人公館等都是主打小戶型的公寓，多為兩居和一居室面積從49.28-56.99平方米不等，占市場總量的比例不斷提高；以前市場上很少見到純粹小戶型項目，如今小戶型受到購房者和發(fā)展商的共同關注，新項目層出不窮。小戶型以面積小，總價低，受到自住客戶和投資客戶的青睞。同時小戶型公寓的銷售速度快，發(fā)展商可以盡快回籠資金，降低開發(fā)風險，因此市場上在售的小戶型項目均取得較好的銷售業(yè)績。,四、小戶型市場綜合分析,、市場供給分析,5、中高檔公寓市場主力仍然以投資者為主 在中高檔小戶型公寓市場仍然以投資者為主，投資甚至占銷售量的一半以上，如2006年的樂模、紅人公館；2007年的中宏、匯景國際，財智西美、萬隆國際以及金裕公寓等。,四、小戶型市場綜合分析,、市場供給分析,6、性價比高的項目增多 石家莊的房地產市場已經邁入產品時代，產品的特點成為最大的賣點，客戶對產品細部的要求越來越多。智能化和優(yōu)良的配套設施，服務已經成為公寓必備的要素，而不再單單是賣點。房子作為特殊的商品，性價比高的項目頻頻出現(xiàn)，取得較好的銷售業(yè)績。,四、小戶型市場綜合分析,、市場需求分析,2007年公寓市場的總體需求狀況比2006年樂觀，市場對于小戶型公寓的消化能力很強，除u盤、中心城外，其它小戶型項目的銷售進度都非常快，基本上都是在短時間內消化完畢。,四、小戶型市場綜合分析,b、市場需求分析,（一）按客戶的構成來分析，公寓客戶分為以下五類： 1、投資客戶。這批客戶手頭資金充裕，消費能力強；看中樓盤的保值、生值潛力和投資回報；注重樓盤的品質和附加值，預計其所占比例將是本案目標客戶比例的40-60%。 2、城市精英階層。包括企業(yè)中高層管理人員，中高層公務員，私營業(yè)主，這類客戶年齡在30-45歲之間，有較高收入，注重身份和品位，注重商業(yè)區(qū)域氛圍，對商機把握能力很強，注重生活品質，對樓盤的功能和服務看重。,四、小戶型市場綜合分析,b、市場需求分析,3、小型企業(yè)。包括廣告公司、貿易公司、藝術工作室事務所、咨詢公司 這一類客戶是我們所說的商務中堅力量；具有較好的成長性，易接受新事物；其購買是在經濟承受力、利益分配點、產品形象之間權衡，追求高性價比。 4、 soho人群。it業(yè)、廣告、文藝從業(yè)者，自由職業(yè)者等。這類客戶年齡較輕，有較高學歷，收入穩(wěn)定，思想前衛(wèi)，崇尚超前消費的消費觀念，愛好soho，他們走在時尚的前沿，大多愿意選擇交通便利，有成熟商業(yè)氛圍的樓盤。 5、外地置業(yè)者。包括外地來石企業(yè)及其高層員工；長期來石進行商業(yè)、商務事務者；來自外地的新移民這類客戶長期租用寫字樓和酒店，由于租金昂貴，是本案潛在的購買人群，他們注重交通和商業(yè)氛圍，偏愛辦公與居住一體。,四、小戶型市場綜合分析,、市場需求分析,（二）從市場的角度來分析，公寓市場呈現(xiàn)如下需求特點： *小戶型公寓熱銷，成為公寓市場的亮點； *大戶型豪華公寓受到高收入人士追捧； *中檔公寓的特點不突出，難以在激烈的市場競爭中脫穎而出； *買房者對公寓的整體素質投以更多關注；多元化將成石家莊市 場小戶型公寓的發(fā)展趨勢； *市場上的小戶型產品無一例外在配套、裝修上作足文章，標榜自 己是高端產品； *買房者對價格低的高性價比產品有強烈需求；,四、小戶型市場綜合分析,、市場價格分析,公寓價格從2004年開始發(fā)展，從自由港，到樂模、紅人公館、萬隆國際，中宏匯景國際，價格始終穩(wěn)步上升，現(xiàn)在小戶型公寓市場均 價在6000元/