河南濮陽房地產(chǎn)市調(diào)報(bào)告（59頁） .ppt

河南濮陽市調(diào)報(bào)告,營銷策劃中心,時(shí)間：2012.8.27,目 錄 catalog, 概述與城市位置及輻射圖 禹州房地產(chǎn)市場分析 土地市場 商品房市場 重點(diǎn)樓盤情況 重點(diǎn)樓盤分布 重點(diǎn)樓盤數(shù)據(jù)匯總 小結(jié),項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目地塊指標(biāo)及四周 項(xiàng)目swot分析 調(diào)研的目的 城區(qū)調(diào)研的重點(diǎn)區(qū)域 調(diào)研總況分析 總結(jié),二、項(xiàng)目區(qū)域分析,一、宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析,三 、市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析,濮陽項(xiàng)目區(qū)域分析, 禹州區(qū)位圖,河南省,濮陽,濮陽縣與濮陽市的區(qū)位關(guān)系,濮陽市與濮陽縣城區(qū)的關(guān)系圖,濮陽 市,濮陽 縣, 濮陽地圖,目標(biāo)地塊,長慶路,禹王廣場,濮陽 市,紅旗路,國慶路,平安路,軟件科 技園,大型居 住區(qū) （部分動工中）,商住,億豐 cbd,正佳,工廠,工業(yè)區(qū),2013年河南各縣gdp排名 禹州排名33/108,濮陽宏觀經(jīng)濟(jì)背景分析,濮陽縣位于魯豫兩省交界處，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈銜接融合的前沿、國務(wù)院確定國家級濮范臺綜合試驗(yàn)區(qū)核心區(qū)、省際交匯區(qū)域中心城市。gdp排名河南第33位，濮陽市第1位。 濮陽縣是一座歷史文化名城，歷史悠久、源遠(yuǎn)流長，是中華民族的發(fā)祥地之一，擁有50000年古老文明。濮陽是“顓頊遺都、帝舜故里”。1987年4月20日，國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷濮陽市郊區(qū)，設(shè)立濮陽縣，駐城關(guān)鎮(zhèn)；6月12日，正式撤銷市郊區(qū)恢復(fù)濮陽縣建置。濮陽縣城西南西水坡出土了距今6400多年仰韶文化時(shí)期的蚌塑龍虎型圖案，轟動中外考古界，被稱為“中華第一龍”，濮陽縣也因此被贊譽(yù)為“中華龍鄉(xiāng)”。 濮陽縣轄10個(gè)鎮(zhèn)、10個(gè)鄉(xiāng)?？?cè)丝?13.52萬，城區(qū)人口225萬（2012年）。城鎮(zhèn)化率19.82%。 2011年，累計(jì)組織國內(nèi)勞務(wù)輸出156.9萬人次，國外勞務(wù)輸出2500余人次，實(shí)現(xiàn)務(wù)工收入170余億元，農(nóng)民務(wù)工收入已占到純收入50%以上，被表彰為“河南省勞務(wù)輸出基地先進(jìn)縣”。 地理位置-南部及東南部以黃河為界，與山東省東明縣、鄄城縣隔河相望；東部、東北部與河南省范縣及山東省莘縣毗鄰；北部、西北部與河南省濮陽市、清豐縣相臨；西部、西南部與河南省內(nèi)黃縣、滑縣、長垣縣接壤。 2012年，全縣生產(chǎn)總值248億元，社會消費(fèi)品零售總額82.63億元，地方一般預(yù)算收入24.3億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19209元，農(nóng)民人均純收入7086元。, 概述,(濮陽縣交通便利，京港高鐵、鄭濟(jì)高鐵在境內(nèi)形成“十字形”客運(yùn)通道；中國第一條設(shè)計(jì)30噸軸重、開行萬噸大列的重載鐵路山西中南部鐵路橫貫濮陽縣全境，東連京九，西接京廣大動脈；106國道、大廣高速、范輝高速、德商高速穿境而過，距鄭州、濟(jì)南兩個(gè)國際機(jī)場均在200公里左右 。,鄭州機(jī) 場200km,濟(jì)南機(jī)場 200km,【 房地產(chǎn)市場分析】, 土地市場,第一地塊在項(xiàng)目意向地塊東側(cè)長慶路對面，意向地塊南側(cè)國慶路南側(cè), 濮陽各經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較,截止2014年4月10日濮陽縣共11個(gè)開發(fā)商，17個(gè)樓盤項(xiàng)目，共有2349套商品房屋可售。 截止2014年4月10日10時(shí)濮陽縣共成交4831套商品房，成交面積達(dá)500567.55平方， 截止下午15:13成交4861套，503685.99平方,【商業(yè)競品分析】, 2013年重要樓盤售價(jià),濮陽縣新建樓盤主要集中在京開大道（解放路）、鐵丘路、國慶路以及長慶路兩側(cè)； 京開大道（解放路）、長慶路作為濮陽縣前往濮陽市的主干道，目前解放路已開發(fā)殆盡，而長慶路周邊正在開發(fā)或待開發(fā)； 濮陽縣大力向東區(qū)發(fā)展，已有的工業(yè)企業(yè)即將搬遷，未來長慶路兩側(cè)將會使開發(fā)的重點(diǎn)。,住宅,商業(yè),安置房房價(jià)在2800元/平方左右,【住宅地價(jià)樓價(jià)分析】,新城區(qū),老城區(qū),平臺均價(jià) 35004200,平臺均價(jià) 3600-3800,【住宅競品分析】, 同行業(yè)商圈分析,小結(jié)：,2013年二手房轉(zhuǎn)移登記844件，面積約9 ，成交金額1.76億萬元，2013年公租房建設(shè)任務(wù)2222套，占地面積50畝，建筑規(guī)劃面積99945，而目前濮陽縣的住宅銷售量在2014年第一季度為45萬左右，這數(shù)據(jù)對比顯示濮陽縣住宅市場目前完全由健康的剛需市場作支撐。建議公司可介入濮陽縣住宅市場，只是政府謹(jǐn)規(guī)劃并已開工的十萬人大型居住區(qū)已經(jīng)在局部動工過程中，后期市場會有些影響，所以建議，如涉及濮陽縣住宅項(xiàng)目，宜快、項(xiàng)目體量不宜大； 城區(qū)經(jīng)濟(jì)優(yōu)越人群改善居住及鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工者為城區(qū)住宅購房的重要剛需消費(fèi)群體，120平米三房兩廳，購置總價(jià)在4560萬左右； 目前濮陽縣商業(yè)用房基本以沿街店鋪為主，就新建的大型專業(yè)化市場也遠(yuǎn)離城區(qū)億豐市場銷售率也非常高，銷售價(jià)格也比較理想（7000元/平方左右），隨著濮陽縣城人口快速增加，商業(yè)需求已經(jīng)迫在眉睫，開發(fā)商業(yè)用房有較大的市場空間存在，建議公司介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 建議：住宅及商業(yè)地產(chǎn)均可開發(fā),【項(xiàng)目地塊分析】,項(xiàng)目地,目標(biāo)地塊,長慶路,禹王廣場,濮陽 市,紅旗路,國慶路,平安路,軟件科 技園,大型居 住區(qū) （部分動工中）,商住,億豐 cbd,正佳,工廠,工業(yè)區(qū), 項(xiàng)目地塊指標(biāo)及四周, 南面為閑置地塊, 西面為張弓北路,北側(cè)為八車道 的紅旗路，紅旗路 為地方行政中心道路 今年十月份完全貫通,西側(cè)目前為規(guī)劃 的平安路， 預(yù)計(jì)24米車道,地塊南側(cè)為 八車道的國慶路， 今年十月份完全貫通,東側(cè)為八車道的 長慶路，縣與市 的快速通道,【地塊四至】,長慶路以西 西鄰待拆遷村莊,東面為縣規(guī)劃地新城區(qū),國慶路以北 南邊有待建的大型10萬人的社區(qū),紅旗路以南 北臨在建樓盤中信上景灣,宗地情況介紹,1）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 2）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)沒有水渠、較深的溝壑、池塘，沒有高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素存在，沒有明顯因素會導(dǎo)致?lián)p失實(shí)際用地面積； 3）地塊西側(cè)有少量農(nóng)民住宅住宅，西南側(cè)有一座醫(yī)院，地塊東北側(cè)有一加油站，目前適合開工的為東南地塊（長慶路國慶路交叉地塊）約，60多畝，加油站可在年內(nèi)搬遷，醫(yī)院在年底或明年可以搬遷，少量農(nóng)民房在項(xiàng)目落地后的一年內(nèi)（快可在今年十月份）可以搬遷完； 4）地下情況，原先為農(nóng)用地，無明顯地下構(gòu)建存在；土地完整性較高 5）地質(zhì)情況：, 項(xiàng)目swot分析,優(yōu)勢： 區(qū)位條件良好，地塊處于縣與市快速通道核心位置，西靠縣城，離縣府一公里內(nèi)，在同一大道上，離地級市距離三分鐘車程，后期潛力巨大；道路進(jìn)出方便，交通可進(jìn)入性強(qiáng)； 項(xiàng)目所在區(qū)域土地資源稀缺性，產(chǎn)品具有廣闊的市場空間和開發(fā)價(jià)值。 置，兩者對比產(chǎn)生的價(jià)值空間易體現(xiàn),機(jī)會： 縣城人口的快速增長及住宅的高業(yè)績銷售為本地的專業(yè)化市場需求提供了巨大的空家； 目前已入戶地方的億豐家具建材大市場距離縣城比較遠(yuǎn)，從區(qū)位的價(jià)值比較，對本案有價(jià)值提升作用； 市區(qū)目前中高端家居建材的消費(fèi)場所及不成熟，雖2013年有兩個(gè)紅星美凱龍項(xiàng)目已經(jīng)簽約落地，但因其地塊的拆遷工作在一年以內(nèi)無法交地開建，所以對公司落地?fù)屨枷葯C(jī)的有利,威脅： 在本項(xiàng)目地塊北側(cè)的正佳廣場，現(xiàn)因體量較大，開發(fā)商也同步在爭取紅星美凱龍合作,劣勢： 因土地拆遷成本較高，土地成本方面需要繼續(xù)斡旋，如項(xiàng)目確定，需密集性的開始溝通項(xiàng)目價(jià)格適宜。 離市太近，已無縫銜接，項(xiàng)目后期商業(yè)運(yùn)營會受到市區(qū)的部分沖擊。,濮陽市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析,【 調(diào)研的目的】,了解經(jīng)營者以及投資者對項(xiàng)目的需求，以便更好的為我們 產(chǎn)品定位服務(wù)。 通過全業(yè)態(tài)市調(diào)，為項(xiàng)目后續(xù)的招商與銷售做前期客戶籌備。, 第一節(jié) 調(diào)研的目的,調(diào)研目的,【 城區(qū)調(diào)研的重點(diǎn)區(qū)域】, 第二節(jié) 城區(qū)調(diào)研的重點(diǎn)區(qū)域, 濮陽部分商鋪照片,億豐開業(yè),【第三節(jié). 調(diào)查總況分析】, 第三節(jié) 調(diào)查總況分析,備注此次市調(diào)深訪商家 495 戶；,家居,休閑娛樂：酒店、美容、會所足浴等,家居：家具、家紡等,建材：五金電料、陶瓷、衛(wèi)浴、門窗、油漆、太陽能、裝飾等,餐飲：飯店、小吃、面包房等,時(shí)尚購物：服飾、箱包、鞋帽、化妝品等,生活配套：超市、美發(fā)、工藝品、鐘表、眼鏡、書店、電腦、家電、電動車、煙酒、藥店等, 第三節(jié) 調(diào)查總況分析,業(yè)態(tài)說明：, 1.目前商鋪結(jié)構(gòu)各行業(yè)調(diào)研結(jié)果,目前店鋪結(jié)構(gòu),家居,建材,生活配套,底層單鋪,一拖二,一拖三,大賣場, 2.目前店鋪權(quán)屬,店鋪權(quán)屬,家居,建材,生活配套,自有,租賃,針對當(dāng)?shù)叵M(fèi)者喜歡租賃經(jīng)營的消費(fèi)習(xí)慣，可以考慮采 取售后返租政策，吸引商家及當(dāng)?shù)赝顿Y客進(jìn)行投資。,小結(jié), 3.您對商鋪購買的選擇主要取決于以下哪些要素,購買要素,家居,建材,生活配套,市場繁榮、商業(yè)氛圍、地段位置及升值潛力是決定商家選擇商鋪的重要因素，其中塑造地段價(jià)值和市場期望值來吸引人氣及造勢尤為重要。,11000-12000, 5.您對商鋪購買意向價(jià)格,50007000,7000-9000,9000-11000,小結(jié),按當(dāng)?shù)刈》績r(jià)格及調(diào)研結(jié)果上表反映了當(dāng)?shù)厣碳业纳虡I(yè)意識不成熟，利用品牌、項(xiàng)目設(shè)計(jì)來引導(dǎo)客戶的商業(yè)潛在價(jià)值及地塊的升值潛力表述達(dá)到項(xiàng)目銷售高溢價(jià)。,意向購買價(jià)格,家居,建材,生活配套, 8.您意向購買的商鋪價(jià)格（大賣場）,6000-8000元,8000-10000元,10000-12000元,小結(jié),意向購買價(jià)格,家居,建材,時(shí)尚購物,生活配套, 9.您是否聽說過紅星美凱龍？,是,否,小結(jié),是否聽說過紅星美凱龍,家居,建材,生活配套, 10.您覺得我公司項(xiàng)目地段如何？,很好,好,一般,不行,小結(jié),地段如何,家居,建材,生活配套, 11.您是否愿意進(jìn)駐乾北-紅星美凱龍？,愿意,不愿意,目前來看，濮陽商家的消費(fèi)觀念還沒開發(fā)，對于商家入駐后的市場 氛圍渲染是提升入駐率的核心工作,小結(jié),進(jìn)駐意向,家居,建材,生活配套, 12.您會選擇租賃還是購買（愿意進(jìn)駐前提下）？,租賃,看情況,購買,建材商家購買意識比較強(qiáng)，后期在銷售與設(shè)計(jì)上要多考慮到適合 建材五金類商家商鋪需求核心店,小結(jié),購買意向,家居,建材,生活配套, 13.如果您入駐此項(xiàng)目，您認(rèn)為適合自己的理想面積是,30-50,50-80,80-200,200以上,20以下,20-30,小結(jié),店鋪理想面積,家居,建材,生活配套, 14.您對倉儲的需求面積,100-200,200-300,不需要,50以下,50-100,小結(jié),倉庫面積,家居,建材,生活配套, 15.您認(rèn)為合理的租金價(jià)格？,15元/月以下,15-30元/月,31-60元/月,61-90元/月,小結(jié),90元/月以上,理想租金,家居,建材,生活配套, 17.有意入駐商戶對乾北-紅星美凱龍商貿(mào)城的要求有哪些？,小結(jié),客戶關(guān)注,家居,建材,生活配套, 18.您對我項(xiàng)目是通過什么途徑獲取的,朋友介紹,地方廣播,網(wǎng)絡(luò),廣告牌,小結(jié),獲取途徑,家居,建材,生活配套, 19.路人購置商鋪意愿度,40以下,40-70,70以下,70-100,濮陽縣居民目前對商鋪的投資欲望不是很強(qiáng)烈，多數(shù)處于觀望 狀態(tài)，項(xiàng)目價(jià)值塑造是關(guān)鍵，怎么樣將觀望群體變?yōu)橘徺I力是 工作核心之一,小結(jié),商鋪面積,很強(qiáng)烈,想看看,100-200,200-300,其他,近期沒有打算,沒有, 23. 住宅需求統(tǒng)計(jì),一年內(nèi),兩年內(nèi),三年內(nèi),濮陽住宅購買意愿度比較高，住宅需求期望90120平方左右為主,小結(jié),面積,二室 8090,二室 90100,三室 90115,三室 115125,三室 125140,四室 130144,四室 144155,四室 155165, 總結(jié),1、家具類商家搬遷意向度大于55%，品牌價(jià)值訴求等本地上級入駐是后期運(yùn)營的重點(diǎn)工作方向。 2、沿街租金視地段不同在1.26.67元/月/平方不等，家居建材市場0.51.6元/月/平方不等。 3、禹州商博城二樓商家搬遷可能性兩年內(nèi)幾乎為零（商家的店鋪裝修成本較高），兩三年后應(yīng)是商鋪重裝高峰期，商鋪搬遷可能性極大；豫華、建材大市場商家因市場管理無序、雜亂差現(xiàn)象短期搬遷可能性比較大；項(xiàng)目地塊豫龍家居市場因地塊拆遷因素，短期內(nèi)搬遷可能性較大。 4、禹州商家不喜歡一拖三的商鋪建筑結(jié)構(gòu)； 5、建材五金類對店面要求主要集中為：底層單鋪、一拖二形式的，其中90%熱衷于底層單鋪，面積在80200平米。,家居、建材類總結(jié)：,5、家居類對店面要求主要集中為：底層單鋪、一拖二形式的，其中90%熱衷于租賃，面積需求在200平米或以上。 6、主要配套設(shè)施為倉儲、物流及停車場，因當(dāng)前建材經(jīng)營商戶都為臨街形式，以上因素都對當(dāng)前銷售產(chǎn)生影響。（可在附近或禹亳鐵路南側(cè)租賃一用地建倉儲租賃） 7、在給予政策優(yōu)惠的情況下，為吸引目標(biāo)客戶，建議在市場培育前期租金不宜過高，吸引商家入駐，形成群聚效應(yīng)。 8、規(guī)范化統(tǒng)一管理運(yùn)營是我們建材類目標(biāo)商戶（也是最大商鋪購買群體之一）的最大期望。 5、家居（非家居）建材類商戶購買比例是14%，租賃意向是85%左右。整體進(jìn)駐意向較濃。, 禹州家具市場, 濮陽建材市場,【第四節(jié). 總結(jié)】,濮陽城區(qū)給人總體的感覺是人流量較大，老商業(yè)街區(qū)的商業(yè)氛圍較濃，但多處于建筑和設(shè)備都處于陳舊的狀態(tài)，濮陽縣目前好點(diǎn)的消費(fèi)都往市區(qū)流失，濮陽的城鎮(zhèn)化速度處于快速增長過程中，因城市擴(kuò)容等各方面利好因素，縣需要有良好的商業(yè)氛圍來滿足城鎮(zhèn)化的配套需求，所以商業(yè)市場發(fā)展的空間廣闊。 我們的總體建議是： 房地產(chǎn)： 商品房市場可介入； 原因： 1.濮陽原先基本依賴于油田經(jīng)濟(jì)，目前正逐步擺脫這種依靠，濮陽縣規(guī)劃了大片高新工業(yè)區(qū)，目前已經(jīng)有相當(dāng)多的國內(nèi)著名品牌廠家已經(jīng)入住，這為濮陽縣可持續(xù)發(fā)展提供了保障； 2.濮陽城鎮(zhèn)化比例原先比較低，至目前城鎮(zhèn)化比例才19%多，隨著濮陽縣工業(yè)的快速發(fā)展，后期人口城鎮(zhèn)化速度將會得到顯著提升，這為濮陽縣的商住市場開發(fā)提供了充足的市場空間； 3.濮陽縣在前幾年土地推廣過程中的量控制的