行業(yè)經(jīng)濟論文-外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的成因、影響及對策建議.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的成因、影響及對策建議摘要本文針對近年來外資大量涌入我國房地產(chǎn)市場這一現(xiàn)象，深入分析了外資進(jìn)入的主要成因及其對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，并在此基礎(chǔ)上提出了加強對外資宏觀調(diào)控的有關(guān)對策建議。關(guān)鍵詞外資房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控近年來，隨著我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境的日益轉(zhuǎn)好和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場逐漸活躍,大量外資不斷涌入我國房地產(chǎn)行業(yè),并呈逐漸膨脹之勢。據(jù)有關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)市場已成為外商直接投資的第二大行業(yè)。2006年一季度，境外機構(gòu)和個人購買境內(nèi)房地產(chǎn)結(jié)匯12.49億美元，增長211.4%。外資已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)市場的重要參與者，其影響和作用不可忽視。一、外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的成因1.我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)政策的不完善和監(jiān)管不力我國目前對產(chǎn)業(yè)基金沒有明確的法律法規(guī)依據(jù)，因此無法以法律的形式對房地產(chǎn)基金的發(fā)起、設(shè)立、組織形式、治理結(jié)構(gòu)等重要原則做出明確的規(guī)定，房地產(chǎn)基金處于無法可依的狀態(tài),這為國外投資機構(gòu)大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)提供了便利條件。另一方面，我國各級政府和部門對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場監(jiān)管不力。例如，2004年11月我國發(fā)布的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄中，將普通住宅作為鼓勵類外商投資產(chǎn)業(yè)目錄,將土地成片開發(fā)、高檔賓館、別墅和高檔寫字樓等作為限制類項目。2.人民幣升值預(yù)期近幾年，由于我國對外貿(mào)易規(guī)模增長迅速和進(jìn)出口順差不斷擴大，使得我國成為貿(mào)易摩擦的“眾矢之的”。美國、日本等國家把本國的貿(mào)易逆差和失業(yè)歸罪于我國的外匯制度和貨幣政策，不斷對人民幣升值進(jìn)行施壓。因此，我國一直承受著較大的貨幣升值壓力,這給國際資本進(jìn)入我國提供了較好的獲利預(yù)期。對人民幣升值的預(yù)期使得國際資本源源不斷地進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場。3.我國國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和房地產(chǎn)業(yè)較高的市場利潤近年來,我國國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和穩(wěn)定開放的市場環(huán)境為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了極大的發(fā)展空間。同時,按照國家計劃2020年達(dá)到小康水平,人均住房面積達(dá)35平方米的基本目標(biāo)測算,到2020年我國房地產(chǎn)住宅市場平均每年增長速度至少應(yīng)在7%10%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也帶來了較高的市場利潤,在資本逐利本質(zhì)的驅(qū)動下，海外資本大量流入我國房地產(chǎn)業(yè)，并且集中投入熱點地區(qū)的房地產(chǎn)。二、外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場的影響1.有利的一面(1)彌補了我國房地產(chǎn)行業(yè)資金的不足,帶來了先進(jìn)的房地產(chǎn)金融運作理念長期以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資模式過于單一，資金來源渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中銀行貸款比重為30%，如果考慮住房消費貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款，這一比重將上升到80%，而其他融資渠道如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)股權(quán)融資、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，所占比例十分小。因此，海外投資者的紛紛進(jìn)入,尤其是具有金融投資性質(zhì)的海外投資機構(gòu)的進(jìn)入,不僅帶來了大量的資金，彌補了我國房地產(chǎn)行業(yè)資金不足的問題,也帶來了許多新的房地產(chǎn)金融理念和金融工具，有利于豐富和發(fā)展我國房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。(2)加劇了房地產(chǎn)市場的競爭，促進(jìn)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不斷提高競爭能力我國房地產(chǎn)市場是一塊巨大的蛋糕，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭十分激烈。但是多數(shù)企業(yè)規(guī)模不大，資金實力較弱，管理體制陳舊，營銷手段落后，企業(yè)活力和市場競爭力不足。而各方面實力雄厚的海外房地產(chǎn)企業(yè)的紛紛進(jìn)入無疑進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場的競爭，直接影響和沖擊國內(nèi)各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原有的利益分配。中小開發(fā)企業(yè)則面臨著更加嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為了提高自身競爭能力，必然會加快企業(yè)間的并購重組，同時不斷改進(jìn)技術(shù)和設(shè)備、強化創(chuàng)新及管理理論，降低開發(fā)成本、提高產(chǎn)品品質(zhì)，生產(chǎn)出更高水平的、更適合消費需求的房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而提升整個行業(yè)的發(fā)展水平。(3)提供了高品質(zhì)的房地產(chǎn)商品，滿足了消費者的需要隨著國民收入的不斷增加和人民生活水平的提高，人們對房地產(chǎn)商品的品質(zhì)要求也越來越高，不僅關(guān)注住宅或辦公的面積大小，也開始強調(diào)環(huán)保節(jié)能以及人性化設(shè)計等要求。由于海外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多具備雄厚的資金實力、先進(jìn)的技術(shù)和開發(fā)理念、成熟的管理體系，能夠在房地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計、開發(fā)、物業(yè)服務(wù)等各個環(huán)節(jié)做到更加科學(xué)合理，更富有人性化，從而能為國內(nèi)消費者提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)商品，滿足人們對優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境和住宅的需要。2.不利的一面(1)制約了我國宏觀調(diào)控政策的有效性,增大了調(diào)控難度改革開發(fā)以來，由于國民經(jīng)濟發(fā)展的需要，我國政府長期實行招商引資的政策，使得外資在外匯、信貸、土地和產(chǎn)業(yè)政策等方面具有相應(yīng)的優(yōu)勢,并且能夠有效逃避宏觀政策的制約。而國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒有同等的優(yōu)惠政策，還經(jīng)常受到國家各項宏觀調(diào)控措施的約束，例如當(dāng)前房地產(chǎn)“銀根緊縮”的信貸政策就加劇了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。這樣一來，許多國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)為了自身發(fā)展的需要紛紛尋求外資的合作，通過與外資的相互融資,逃避國家產(chǎn)業(yè)政策的限制和約束。因此，這就在一定程度上抵消了我國宏觀調(diào)控政策的實施效果，增大了調(diào)控難度。(2)加劇房地產(chǎn)市場價格波動,助推房地產(chǎn)價格上漲外資在投資市場中對國內(nèi)投資者的心理影響非常大。以股票市場為例，2002年以后，我國股票市場開始引入境外的合格投資者(即QFII)，到目前為止，QFII的資金總量只有60億美元，占流通市值的4%，但這4%的外資對我國股票市場的投資理念和投資行為產(chǎn)生了巨大影響。因此，外資大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場,也將推動非居民機構(gòu)和個人購房的比例不斷增加,形成較強的房地產(chǎn)市場“標(biāo)桿效應(yīng)”,促使國內(nèi)房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。另外,外資對高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)的炒作,也會由于交易活躍和利潤率攀高而擠壓中低檔房產(chǎn)的投資,造成中低檔住宅市場供求失衡,從而進(jìn)一步抬高其市場價格。(3)加大了國際收支失衡和人民幣升值壓力,增加了金融體系風(fēng)險只要國際資本對人民幣升值預(yù)期的存在，它們進(jìn)入我國投資的勢頭就不會減弱，而且會更加強勁。而隨著境外資本特別是國際游資的不斷增加,將進(jìn)一步拉大我國國際收支差額，加劇各國對人民幣升值的壓力。一旦對人民幣升值預(yù)期消失,大量投機性資金就會迅速撤離樓市,匯出國外,這樣一來不僅會對以銀行貸款為主要融資渠道的我國房地產(chǎn)行業(yè)造成致命打擊，也會嚴(yán)重危及到我國金融體系的安全，影響到整個國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。三、對策建議1.要充分認(rèn)識加強對外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的管制的必要性房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其產(chǎn)業(yè)相關(guān)性高，帶動性強，與金融業(yè)和人民生活聯(lián)系密切。根據(jù)國際貨幣基金組織2003年各國匯兌安排與匯兌限制，183個成員中，有137個成員對外資投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制，其中既有發(fā)展中國家也有發(fā)達(dá)國家，既有貨幣可兌換國家也有不可自由兌換的國家。而我國作為發(fā)展中國家，人多地少，土地資源十分稀缺是基本國情，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展又正處于初級階段，市場比較脆弱，法制還不健全。因此，加強對外資流入房地產(chǎn)的管制，不僅符合國際上大多數(shù)國家保證和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通行做法，更是維護(hù)國家經(jīng)濟安全防止國民財富外流的需要。2.改革現(xiàn)行的外匯管理體制,建立靈活的市場匯率機制穩(wěn)步推進(jìn)我國匯率制度改革，降低結(jié)匯的強制性,擴大售匯的自主性,形成相對中立的外匯管理政策框架,并采取較為靈活的浮動匯率機制。對人民幣進(jìn)行小幅升值是目前解決人民幣升值問題的最佳方案。因為這樣一方面可以增加國際游資的投機成本，另一方面也弱化了人民幣大幅升值的預(yù)期，從而在一定程度上抑制境外投機性資本投機“人民幣匯率”的意圖。3.綜合運用稅收、信貸等手段調(diào)控外資在房地產(chǎn)市場的投資在房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié),對于非居民購房,要以自用為基本原則，而對于購買多套住宅和短期內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的境外非居民,應(yīng)實施嚴(yán)格的管制措施,加大稅收征收力度，提高其投機成本；針對外資產(chǎn)業(yè)基金大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),應(yīng)及時制定針對外資進(jìn)入商業(yè)物業(yè)的調(diào)控政策,提高營業(yè)稅和收入所得稅的比例。同時，加強對房地產(chǎn)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理,提高境外投資者購買住房按揭貸款的比例,禁止境內(nèi)銀行為境外非居民個人和機構(gòu)在境內(nèi)購買商品房提供按揭購房貸款及外匯抵押人民幣購房貸款。4.建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系當(dāng)前，我國對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和管理手段仍相當(dāng)落后，為防止外資大量流入房地產(chǎn)而引發(fā)各種風(fēng)險，要加強對外資流入房地產(chǎn)市場的監(jiān)測和預(yù)警。例如，針對目前外資流入房地產(chǎn)市場底數(shù)不清等問題，要加強統(tǒng)計分析，建立外資購買房地產(chǎn)的登記體系，全程跟蹤資金的流動，防止外資對房地產(chǎn)進(jìn)行炒作；充分發(fā)揮專業(yè)統(tǒng)計部門的信息主渠道作用，根據(jù)外資流動和房地產(chǎn)交易的有關(guān)數(shù)據(jù)設(shè)計一套科學(xué)的、可操作性和定量化的風(fēng)險評價指標(biāo)體系，