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物業(yè)工作匯報范文 尊敬的各位業(yè)主/住戶： 今年第二季度，是我管理部按照年初確定的“內抓管理，外抓服務，用行動提升形象”工作思路抓落實的關鍵時期，管理部全體員工以對業(yè)主、對小區(qū)、對公司認真負責的工作態(tài)度，扎實做好每一項工作。91天中，物業(yè)前臺接待業(yè)主來電來訪4088人次，受理重大投訴18件，安排工程維修2693單，維修公共區(qū)域316處。上半年接到業(yè)主贈送錦旗5面，收到表揚信21封，很多業(yè)主都在不同場合對今年物業(yè)工作的新變化給予了肯定和積極評價。 一、下大力解決歷史遺留問題 由于種種主客觀原因，綠洲有很多歷史遺留問題。今年一季度，在公司領導的直接參與下，我們將所有歷史問題梳理歸類，確定了“先易后難、先急后緩”的工作思路，從四月份起，對照“賬單”逐一解決、清理。 （一）工程類 1、按照“逐棟恢復，步步為營”的解決辦法，先后修復了6#、1#、7#、8#、9#樓門禁系統(tǒng)，使這些樓宇的安全系數有了一定程度的提高； 2、修復1#-17#樓電梯廳脫落的墻磚； 3、重新粉刷了小區(qū)四周圍欄和通道護欄； 4、完成了2#、5#樓無障礙通道改造； 5、重新制作并安裝了“珠江綠洲文化廣場”大幅牌匾； 6、修復了小區(qū)部分破損路面，完成了1#樓、超市后側、15#-17#樓前甬道改造； 7、重新安裝、修復了小區(qū)圍墻燈、柱頭燈，改善了小區(qū)夜間照明條件。 （二）安全類 1、車輛管理： （1）取消了15#樓前5個固定車位； （2）加強了對小區(qū)內停車管理，取消了所有長期占道停放的車輛； （3）對20#樓前停車場實行規(guī)范管理，劃線后按標識停放，正在調查車輛情況，實行發(fā)證管理，為最終實現收費管理創(chuàng)造條件。在最大限度利用現有場地的原則下，保證車輛能進得來，開得出； （4）為方便購買小件物品業(yè)主運送東西，購置了一批小推車； （5）選定了2處自行車停車場，建設用料正在車間加工，近期開工建設，15日內建設完成； 2、安全管理： 對引起新聞媒體熱議、政府部門關注的地下室出租問題、群租問題，通過加強消防檢查、摸清租住人員底數、簽訂安全協議、進行法制宣傳等辦法進行管理，最大限度地消除隱患。 3、清理違規(guī)飼養(yǎng)的大型犬： 在政府部門特別是公安機關的幫助下，6月28日，對小區(qū)內不按規(guī)定養(yǎng)犬戶進行了清理，沒收違規(guī)犬2只。 （三）綠化類： 1、與項目公司協商，根據現場情況和合同要求移栽、補種了樹木和毀損的草坪，解決了四期綠化補種問題； 2、已向法院提起訴訟，尋求解決業(yè)主占用綠地而引發(fā)的糾紛，法院已經受理，在等待開庭。 二、努力解決影響業(yè)主生活的現實問題 物業(yè)工作，不是轟轟烈烈的工作，沒有驚天的雷聲，但它卻緊連著業(yè)主的生活，影響著業(yè)主的心情。物業(yè)服務工作做得好，會象如絲般的細雨于無聲中滋潤著業(yè)主的心田。正是基于這種認識，今年以來，我們努力做好服務工作，于平凡之中體現精神。 1、注意做好保潔和綠化工作，為業(yè)主營造良好的生活環(huán)境。 （1）在全球防控甲型h1n1流感的大背景下，本著對廣大業(yè)主負責的態(tài)度，先后兩次召開保潔專項會議，對做好小區(qū)公共區(qū)域消毒殺菌工作提出具體要求；小區(qū)出現1例確診病例后，(推薦你關注：)負責任地向業(yè)主通報準確情況，做好宣傳解釋和安撫工作； （2）高質量地做好路面清潔、大堂結晶和日常保潔工作； （3）于5月份，安排專業(yè)人員先后3次對園區(qū)噴灑藥物，消滅蚊蠅滋生地； （4）在1#樓前水池放水養(yǎng)魚，恢復小區(qū)景觀； 2、做好防火知識宣傳和消防工作，保證業(yè)主生命財產安全。 （1）不定期發(fā)布通知、溫馨提示，向業(yè)主普及消防意識； （2）定期對樓宇消防器材進行檢查，使消防設備處于良好狀態(tài)； （3）今年6月2日，我小區(qū)5#樓發(fā)生一起因業(yè)主在床上吸煙導致的火災后，我們及時向廣大業(yè)主通報情況，告知業(yè)主增強防火意識； （4）加大對地下室、群租戶消防檢查力度，簽訂“消防責任書”。 3、與居委會、派出所一起，通過出通知、發(fā)提示、個別談話等方式，做好按規(guī)定養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬的宣傳解釋工作。 4、在市疾控中心、市衛(wèi)生局先后2次對小區(qū)水質突擊檢測時給予配合，檢測合格后及時將情況反饋給業(yè)主，消除部分業(yè)主對水質問題的擔憂。 5、想方設法，按規(guī)定檢測和維護設備設施，及時排除障礙，保證小區(qū)水、電、氣正常供應。 6、以積極、主動、負責的態(tài)度，認真解決業(yè)主戶內問題。人工費一律減免，材料費能免則免，全力保證業(yè)主生活不受影響，業(yè)主真切感受到了物業(yè)工作的新變化，多次寫信表揚和稱贊。 物業(yè)工作，說到底是代表廣大業(yè)主完成一家一戶無法完成的工作，既有代表業(yè)主對小區(qū)的公共設施設備進行管理的職責，也有為需要的業(yè)主提供服務和幫助的義務。物業(yè)工作做得好，完全可以讓業(yè)主的房產保值增值。在這方面，二季度我們做了以下幾項工作： 1、主動與三間房政府、社區(qū)黨委和居委會、公安、消防、城管、人防等部門取得聯系，匯報我們的工作，擴大綠洲的知名度； 2、支持、配合中國傳媒大學學生在綠洲小區(qū)組織的向四川災區(qū)兒童捐贈玩具、圖書、衣物的活動。發(fā)動物業(yè)員工今年先后2次向災區(qū)捐款xx余元； 3、在“五?一”、“六?一”期間，組織“與業(yè)主同樂”趣味賽，聯手有關單位共同舉辦“右腦開發(fā)，提高記憶”講座和“親子活動”； xx-xx物業(yè)年度中行大院物業(yè)管理 工作匯報 xx-xx物業(yè)年度在中行物管組領導下，在中行各部門的大力支持下，道博物業(yè)公司中行管理處認真對照合同項目條款，結合中行大院實際情況，堅持以“服務為主，管理為輔，扎實工作，周到服務”的企業(yè)理念服務中行機關，做了大量的工作，完成了年度計劃的各項工作和合同項目，具體情況如下： 一、中行物管項目質量提升的一年。在去年的基礎上，物業(yè)管理處強化了內部管理，先從基本制度、員工隊伍和服務質量入手，從嚴要求，正規(guī)管理，在提高自身管理水平的同時也體現出對中行物業(yè)服務管理項目整體質量的提升。（一）規(guī)范行為。管理處員工著裝、掛牌上崗、形象識別系統(tǒng)以符合業(yè)主合同要求；對業(yè)主服務按公司規(guī)程操作；員工崗位出勤率達100%。管理處每周召開一次例會，小結講評前一階段完成工作的情況，同時布置新的工作，提出明確要求，要求員工按崗位職責、工作標準、工作規(guī)程操作。（二）規(guī)范秩序。管理處的崗位職責上墻，辦公區(qū)域內整潔，各項工作日志、文件記錄清楚、有案可查，內容較為完整。（三）規(guī)范服務。管理處員工牢固服務理念，以“業(yè)主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點”為工作目標，每個員工各司其責、各盡其能，按合同項目規(guī)定進行各項服務管理工作，管理處根據管理服務質量（月、季度、年）為突破點，很抓落實；今年工作計劃完成率97%以上，整改合格率100%，全年1 業(yè)主的服務需求有效處理率100%。 二、安全保衛(wèi)工作。中國銀行機關大院及老行、城北支行、仙姬巷家屬區(qū)均地處市區(qū)中心繁華地帶，治安相對復雜，物業(yè)管理處把大院的安全保衛(wèi)工作作為“樹形象、保安全”的大事來抓。全年，大院安全無大的事故，保安精神面貌良好。（一）管理處保安隊23名安保隊員，嚴格按照公司制定的大院護衛(wèi)制度，履行防衛(wèi)職責。根據實際情況，每個班由一個班長負責，對大院的主入口均實行24小時值守，對窗口地帶精心挑選業(yè)務熟練的隊員值勤，各值勤點之間有專用的通訊對講機互聯確保暢通，發(fā)現突發(fā)事件值勤隊員均能及時趕到現場，進行前期處置。大院日常車輛進出管理制度、業(yè)主大宗物品進出登記制度、郵件報刊登記、遞送管理，來訪登記管理，電子巡邏管理系統(tǒng)的有效使用和認真的貫徹執(zhí)行。xx-xx物業(yè)年度是對金融系統(tǒng)較為特殊的一年，中行it藍圖從今年5月開始到月份結束，物業(yè)公司為此做了大量的配合工作，加強了人力配置維護秩序工作，均取得較好的效果。（二）強化保安訓練。管理處按照用什么、學什么、練什么的原則。制訂大院治安突發(fā)事件的緊急處理程序和消防應急處理方案。每季對隊員進行不少于一次消防和突發(fā)性事故演練，以規(guī)范動作和提高實際演練水平。（三）努力做到了方案中自我要求安全工作“四確定”。確定安保人員的數目；確定安保工作的時間和要求；確定安保工作無責任事故；確定安保巡邏的范圍和線路，這也是保證安全工作無事故的重要前提。 三、設備設施維修管理。管理處安排專職維修管理員及保安人員每天對大院進行巡檢維護，無論是主動發(fā)現或業(yè)主報修的事項，均要求小修要求不超過3小時，大修不過夜，并及時向主管部門匯報工作進展情況，以確保房屋外觀整齊，設備設施運行正常。經統(tǒng)計，xx年來對大院內燈具檢修更換354次/只；水閥22次/只；電器開關34只/次；更換門鎖、鎖芯19把/次，門及地板壓條30次，另外還配合專業(yè)部門對供水、供電、中央空調、電梯等系統(tǒng)進行100多次維修維護處理；特別是用電用水高峰，給用電安全保障帶來了很大的壓力，維修維護方面花費了大量時間和精力來保障了主要設備正常運行。xx年11月配合電業(yè)部門對中行大院變壓器進行增容更換；it藍圖布電話線、搬辦公桌、改造空調線路；金庫建設過程中配合建筑單位搬家、消防設施遷移、水電路線改造，行領導辦公室裝修時來回搬辦公家俱，620會議室反復擺放工作，對城北支行主電纜的搶修更換，主下水道、電子對講門的維修；環(huán)北家屬區(qū)主水管維修，仙姬巷門面水管改造。老行電路搶修和維護等等。這一系列的工作并不由一個部門安排，而是牽涉到多個部門和單位，不同的管理區(qū)域。 四、大院衛(wèi)生、消殺、綠化、會務工作。（一）管理處每天有保潔管理員對大院的保潔質量進行督促，對發(fā)現的問題及時處理，堅持每周1次按照保潔操作程序檢查保潔人員工作的具體落實情況，發(fā)現問題及時整改。蜘蛛網每周清掃，生活垃圾由專人負責清運到存放點，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進行清運，確保大院干凈、整潔。（二）針對大院的蚊蟲較多，夏季每半月對大院內各部 門及生活場所進行進行打藥除蟲，消毒除害，全年共計消殺10余次。 （三）由于大院植物種植帶土質較差、土層薄，綠化人員將主要精力投入到拔草澆水上，根據季節(jié)、氣候的變化適時對草坪進行花草樹木培土、施肥、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，提高了大院綠化水平。 （四）會務工作。大量因地點、時間、規(guī)格不同的會務，給會務人員工作帶來了較大沖突（因合同項目中未設置專業(yè)會務人員），但物業(yè)公司均給予全力配合，確保每次會議不出差錯；受到行領導的肯定。xx年以來，為中行服務的會議223場/次，屬節(jié)假日加班或異地的會議有近46次，布置會場桌椅重新擺放的有36次。 五、物業(yè)管理工作的不足和存在的問題。 1、門衛(wèi)的來訪登記不全面，出現個別推銷人員入大樓推銷的情況。 2、物管中部分工作出現差錯，盡管有許多客觀原因，但我們應承擔監(jiān)管不到位的責任。 3、車輛管理：中行大院有統(tǒng)計的車輛有近110多臺，并在不斷的增加中。同時由于商業(yè)網點、辦公、租賃單位、大門控制和大量不確定停車等原因是門崗工作中的難點。 4、中行東側圍墻缺口安保工作造成很大影響。 5、中央空調維保，給中央空調管理工作造成疑惑。 六、物業(yè)管理工作的自我評價 我們認為，我們的服務達到了合同中所規(guī)定的各項條款要求。當然，所有的成績，離不開銀行物業(yè)主管領導的支持和信 任。這是我們能夠做好中行辦公大院物管服務的重要因素。在此，我們全體物業(yè)人員，滿懷熱情，一定會把大院的物管服務工作做得更好。 綜上，我們已將xx年銀行大院的物業(yè)管理工作如實匯報，請各位領導進行檢查、指正，并一如既往地給予關愛和支持。 致禮！ 衡陽市道博物業(yè)管理公司xx年8月2日 物業(yè)工作現行情況及困難匯報 一、物業(yè)管理中心現在的工作情況 物業(yè)管理服務中心現在是我場唯一的面向場區(qū)的專業(yè)化服務隊伍，負責范圍是我場的內圍（和泰家園小區(qū)）37棟樓、外圍22棟樓以及監(jiān)管有物業(yè)服務的樓房區(qū)，共計66棟樓。具體日常工作包括： 1、房屋建筑樓道部分的衛(wèi)生清潔工作。 物業(yè)管理服務中心依據良好的地域優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，對和泰家園小區(qū)37棟樓、外圍22棟樓以及監(jiān)管有物業(yè)服務樓房區(qū)物業(yè)保潔服務。特成立了專業(yè)保潔服務隊伍，招聘了20名保潔員對居民樓進行了環(huán)境保潔清掃,取得了業(yè)主的認可和好評。 2、各類小廣告的清理工作。 針對小區(qū)到處亂貼小廣告現象，物業(yè)管理服務中心轄區(qū)各類廣告進行了徹底清除，嚴格禁止粘貼各種裝潢類、家政服務類、上門維修服務類、醫(yī)療廣告類、小家電推銷類等，清除近萬張上述小廣告。 3、協助業(yè)主處理樓房如防盜門維修、車庫門維修、朔窗玻璃維修、陽臺漏水維修、緩臺防水疏通等工作。在和泰家園小區(qū)二期工程的開發(fā)商維修期內的樓房，物業(yè)管理中心在協助業(yè)主處理樓房在保修期內與開發(fā)商以和城建局之間產生的關于防盜門維修40余件、車庫門維修30 余件、朔窗玻璃維修500余件、陽臺漏水維修90余件、下水疏通20余件、緩臺防水疏通70余件。 4、在每棟樓的單元樓樓道內安裝便民聯系欄工作。針對突出便民管理及時聯系的特色服務我們物業(yè)管理中心在每棟樓的單元樓內安裝了便民聯系欄，所負責轄區(qū)66棟樓，共安裝便民聯系欄300余塊，取得業(yè)主的充分認可。 5、設立專人接待業(yè)主的來電咨詢和上門來訪工作。為了更加方便的服務業(yè)主特成立了物業(yè)辦公室，并且安裝了電話設立專人接待業(yè)主業(yè)主來電咨詢和上門來訪，專門負責業(yè)主與開發(fā)商之間關于房屋問題的溝通和協調工作，五月份開始至今接待并處理來電來訪問題760件。 6、物業(yè)檔案資料收集和管理工作。 物業(yè)管理服務中心在xx年正式成立以來，工作地點暫時定在和泰家園小區(qū)37號樓二單元，剛剛成立的部門各項內業(yè)管理都在不斷的借鑒和自我創(chuàng)新，分別建立了組織機構及職能、來電來訪登記、回訪記錄、保潔檢查記錄、公共設施檢查記錄、和泰家園驗收記錄、檢查記錄、物業(yè)法規(guī)與文件等15項物業(yè)內業(yè)檔案。 二、物業(yè)管理中心目前存在的工作困難 在我們物業(yè)管理服務中心開展實際工作中，卻經常因為各部門之間的責任不明確，以及我們物業(yè)資質的未取得時常出現下面這樣的問題： 第一，我們物業(yè)管理服務中心設有辦公室和專線電話，來接待處理業(yè)主的來電來訪，并及時登記和回訪。在來訪和回訪過程中我們卻發(fā)現業(yè)主對物業(yè)所負責的管理范圍、職責權限并不清楚，甚至當出現問題時便有“有問題，第一時間找物業(yè)！”觀念。發(fā)生這樣的情況，一方面是由于自身組織機構的不健全，工作人員少，沒有專業(yè)技術服務隊伍，另一方面時由于城建局（或開發(fā)商）的責任歸咎問題，在為業(yè)主與城建局（或開發(fā)商）進行溝通時，很多時候這些部門會以各種原因推遲或拖延為業(yè)主解決問題的時間，并且有些樓房問題并非物業(yè)中心管理范圍之內，但是當城建局（或開發(fā)商）不想處理問題時就推卸責任，將問題拋到物業(yè)來，事實上這樣類似的問題屢見不鮮。 第二，有關用電使用問題的處理方面的工作困難，有的個別業(yè)主因為電表卡拿錯而購買了電字不能正常輸入使用的情況發(fā)生時或者由于樓房建造時室內安裝墻壁電線存在不通的問題時，業(yè)主反映問題后，當發(fā)生需要我們幫助業(yè)主聯系城建局、供電局或者相關部門時往往發(fā)生推卸責任的情況，導致業(yè)主對物業(yè)管理中心服務不滿意的情緒增加。 第三，物業(yè)管理體制尚未完全理順，物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，有較強的區(qū)域特點，有時各種矛盾會交織在一起。因此，光靠行物業(yè)管部門難以協調各方。農場、業(yè)主在這方 面的綜合協調作用尚未充分發(fā)揮。物業(yè)管理中心的的協調工作能力和水平也有待在實踐中進一步提高。 三、針對上述為題的處理意見和解決辦法 （一）、成立專業(yè)服務隊伍，方便業(yè)主（沒有在開發(fā)商保修期內的廣大業(yè)主） 物業(yè)管理中心是新興部門，通過借鑒經驗和結合我們農場的實際情況，成立專業(yè)的服務隊伍為沒有在開發(fā)商保修期內的廣大業(yè)主服務已經成為發(fā)展的必然趨勢，在我們物業(yè)管理中心服務的我場的內圍（和泰家園小區(qū)）37棟樓、外圍22棟樓以及監(jiān)管新興家園小區(qū)7棟樓房區(qū)當中，除了二期工程和泰家園9號樓37號樓是在開發(fā)商的保修期內，其余樓區(qū)都沒有開發(fā)商保修。為此，當業(yè)主反應樓房的相關問題時，由于我們物業(yè)中心沒有專業(yè)的維修服務隊伍，所以服務工作開展起來服務范圍十分有限，并且還會給廣大業(yè)主造成管理服務上的誤解。 （二）、物業(yè)管理中心與居民委共同協作處理好驗收在開發(fā)商樓房建設完竣工后，業(yè)主入戶進住要進行裝修，為此物業(yè)管理中心將協同居民委對業(yè)主的裝修進行驗收，物業(yè)管理中心必須嚴格把關。物業(yè)管理中心在居民委配合驗收時要仔細檢查裝修情況，包括小區(qū)業(yè)主裝修時的房屋主體、裝修驗收單規(guī)定范圍內的一切細節(jié)等都拍攝照片，作為實物保留存檔，為日后業(yè)主在關于裝修保證金的處理情況 做到有據可尋。 （三）、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質和道德素質 在提高員工專業(yè)技能方面應重點做好以下幾方面工 1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理的服務水平； 2、制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經考試合格后持證上崗； 3、多渠道吸納有經驗的專業(yè)人才，與本地實際相結合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質。 在提高員工道德素質方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。因為在物業(yè)管理中心服務的轄區(qū)里，住戶人數多，人員素質參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對業(yè)主要求太高，應該多從自身找差距，擺正自己的位臵，工作中多一份耐心，用自己良好的服務態(tài)度和優(yōu)質的服務水平贏得業(yè)主的理解和支持。 （四）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境 深入細致宣傳物業(yè)管理條例，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對環(huán)境的重要性，也能在適當時候運用法律武器保護自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權利。同時通過宣傳，也要使物業(yè)管理中心進一步明確自己的工作性質， 更好地在法律和合同范圍內提供優(yōu)質的物業(yè)服務，物業(yè)管理中心提供服務與業(yè)主的信息反饋成為的互補狀態(tài)，促進我們前進農場住宅小區(qū)環(huán)境更加優(yōu)化，推動整個物業(yè)管理中心行業(yè)健康、有序發(fā)展，同時推進了我們前進農場的管理工作走向新階段。 xx物業(yè)管理中心從年初正式接管四方景園五區(qū)項目部以來，在村委會和開發(fā)商的大力支持和幫助下，根據年工作計劃，在全體員工努力下，使各項工作都有了長足的進步?；仡櫱捌诘奈飿I(yè)管理工作，成功與失敗、歡樂和苦惱、喜悅與憂患、酸甜苦辣交織在一起，令人感慨萬分。概括成一句話就是、成績不小、問題也不少?，F將前期物業(yè)管理如下。 一、前期物業(yè)管理工作指導思想 年對于“金九成”這個“年輕”的物業(yè)管理企業(yè)來說是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程?；厥走^去的管理工作，我們在逐步地適應村委會體制改革和開發(fā)單位對我們的信任。結合項目情況和借鑒均豪管理模式，努力探索項目內部的管理機制。強化項目的綜合服務能力和管理標志。堅持對客服務多種經營的思路，全面提高各級人員的思想素質和業(yè)務素質。在村委會的正確領導及開發(fā)商的親切關懷和鼎力支持下，充分調動職工積極性，以安全文明服務為基礎，以“業(yè)主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點、工程無缺陷”為工作標準，通過積極的探索和不懈的努力，我們在安全文明生產、提高服務質量、職工隊伍建設等方面取得了一定成績。 二、前期物業(yè)管理完成的主要經濟指標 1.辦理入?。鹤≌?09戶，底商8戶，物業(yè)管理費收入629958.37元。 2.辦理裝修494戶，裝修管理費收入xx00.00元。 3.停車場因價格及其他原因，出租情況不佳，故沒有收入。爭取后期加強租售力度，爭取有所突破。 4.提倡勤儉持家、降低成本、節(jié)約能源、提高經營效益，項目部將采取嚴格有效措施?？刂聘黜楅_支，積極想辦法擴大收入、力爭贏利，保障項目部的正常運營。 三、前期物業(yè)管理主要工作的簡要回顧 （一）物業(yè)管理情況 共辦理入住509戶，入住率99.99 完成了園區(qū)內保潔開荒，通過開荒、對人員進行了重新組合。 培訓了18名電梯司機，全部合格并持證上崗。 與保潔公司簽訂了園區(qū)內保潔服務合同，完成項目日常保潔服務。 針對裝修期間的施工垃圾、進行了專項治理，采取了一系列措施、取得了較好的成效，保持了良好的衛(wèi)生環(huán)境。 接待業(yè)主投訴80起左右，針對投訴內容、分類由相應部門處理。爭取最短時間內解決問題，杜絕“雞肋服務”。 配合其他部門、對突發(fā)事故的處理，積極協調、認真登記、調查分清責任主動解決賠償，讓業(yè)主感到滿意。 準備好一切相關手續(xù)、迎接底商的入住。 主動和開發(fā)商聯系，溝通、相關的銷售資料，移交給物業(yè)。 11隨著裝修高峰即將過去，如何開展深層次服務。我們正在制定服務內容和服務項目以滿足業(yè)主的需求。 12準備組織人員、了解、征詢，對物業(yè)服務工作有哪些意見或建議、并認真分析、改善服務工作中的不足，使業(yè)戶滿意率達到80%以上。 （二）安全管理措施 1、消防管理：火災是物業(yè)安全管理的最大“敵人”，一旦發(fā)生火災，人身和財產都會受到嚴重威脅，為此，我們采取了一系列的防范措施。 嚴格根據中華人民共和國消防條例的規(guī)定，建立健全了防火組織，并確定相應的防火責任人，將防火責任分解到各戶，由各業(yè)主、住戶、裝修單位等個人或團體負責所屬物業(yè)范圍內的防火責任。建立起了“一條龍”的消防管理體制。 每日進行防火檢查，根據檢查出的火險隱患制定和落實消防整改措施。 以保安部為中心組建義務消防組織，實施嚴格的消防監(jiān)督管理。 定期對消防設備設施進行巡檢和維護，對發(fā)現的問題及時進行處理和解決。 建立和健全防火安全制度，向住戶、員工落實應急疏散程序等消防常識。并即將對保安、車場管理員，消防中控人員及相關部門人員。進行消防演習，培養(yǎng)處理突發(fā)事故的能力。 組織消防中控人員外出參加培訓，并考核一次通過確保持證上崗。 請專業(yè)人員對消防中控人員進行培訓，并實地考察講解，進行一對一的交流，取得了一定成效。 2、治安管理：治安管理包括防盜、防破壞、防罪案等一系列管理活動，為此我部做出如下工作： 聘請了一支訓練有素的專業(yè)保安隊伍，進行24小時巡邏警戒。 加強對來訪客人和外來施工人員的管理，健全出入證、出入登記制度。對進、出小區(qū)人員進行嚴格管理，保證業(yè)主安全。 加強對員工進行安全管理，如突發(fā)事件的處理，報警、現場保護、急救、事故報告等。 對保安員、車場管理員、中控人員進行治安管理培訓，明確了各自的崗位職責。并逐一簽字確認，遵守并執(zhí)行。 3、內部管理 對警衛(wèi)人員進行了有針對性地培訓工作。 對警隊工作失職，進行了處罰、并引以為戒、教育隊員。 給保安公司致函，解決警隊問題、并對不稱職班長及隊員進行更換，保證園區(qū)內安全。 關心、愛護、保安、進行“人情化”管理，配置電視、vcd豐富了業(yè)余文化生活，暑天、準備防暑降溫藥品、購置遮陽傘，以保證他們的基本工作環(huán)境。 （三）工程管理工作 1、崗前培訓： 根據金九成物業(yè)管理中心員工的特殊性，進行了詳細的分析，制定了一整套培訓計劃，收羅了大量的培訓資料，從零開始對金九成物業(yè)管理中心員工進行全方位的物業(yè)管理知識的培訓，從物業(yè)管理初探到物業(yè)管理的基本概念,從物業(yè)管理的內容到物業(yè)管理的目標，生動深刻的列舉了大量的事例，將知識、能力、態(tài)度三位一體，以經驗開發(fā)為主，結合組織發(fā)展與個人發(fā)展進行開導，使員工受到了很大的啟發(fā)，很大程度上調動了員工的積極性，使其在觀念、思路、禮儀、心理、安全、服務意識等方面經歷了一個由悟到變的過程。 俗話說：一個好的開始定會有一個不平凡的結果。在各方面的支持下，完善規(guī)范了授課內容，針對員工的特點首先從物業(yè)管理的服務意識入手，使員工明白沒有強烈的服務意識是無法從事物業(yè)管理行業(yè)的。 從3月11日起，為了結合物業(yè)交接驗收，在工程專業(yè)方面做了及時、全面、細致的培訓，交接驗收工作流程、房屋建筑基本知識、物業(yè)接管與驗收、以及驗收標準和方法、設備的管理等，為了對所學知加深印象，分階段進行考核，出題圍繞此次驗收的標準，例如：墻面，梁、柱、板、主體，頂棚，地面，門窗，樓梯、扶手，插座，接線盒，開關，照明，供水系統(tǒng)，排污管道，室內配電箱，水表、電表、天然氣表，這些項目的驗收標準作了考試，并隨即投入了驗收房屋的準備預驗工作中，使之學為所用。 居安思危，安全是我們今后工作中的重中之重，無論任何工作都要以安全為保障，安全兩個字滲透著血、滲透著淚、它牽扯著每個人、每個家庭，所以安全知識的培訓是必不可少的，在培訓中以大量有針對性事實教育大家并出相應考題，使大家在安全問題上有了高度認識。 2、物業(yè)的接管與驗收： （1）房屋的預檢： 住宅及設備的驗收交接是搞好物業(yè)管理工作的前提，交接過程的驗收直接關系到今后工作正常開展，也是在竣工驗收合格基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。 根據開發(fā)商要求，工程部于年3月10日與年3月15日會同建設方工程部、監(jiān)理公司、施工方對四方景園五區(qū)的室內結構及設施進行了一次預檢工作。 房屋的預檢驗收對我們前一段的培訓工作是一個很好檢驗，對我們每一個員工也是一個很好的實踐機會，在這次預驗過程中，每一個員工都以極其高度的責任心，在寒冷的樓內把所有房間的每一個角落和公共區(qū)域的每一個消防栓、每一個報警器、每一個聲控開關都檢查的仔仔細細，而且向開發(fā)單位提出了很多好的建議。并提出了下一次驗收中注意的事項。并將出現的問題匯總給開發(fā)單位及建設單位，要求其進行返修工作。 (2)交接驗收： 在交接驗收工作中，我們從物業(yè)的角度出發(fā)，站在產權人立場上代表產權人的利益，替產權人嚴把質量關。自年4月4日至年4月13日會同開發(fā)單位、建設單位、監(jiān)理單位對四方景園五區(qū)的房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、初裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供暖、供氣、電梯、附屬工程及其他項目和部位進行了質量與使用功能的檢查，對接管驗收中發(fā)現的質量問題，尤其是影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，由工程部進行監(jiān)督，責令建設單位及其他分包商于年4月14日起至年5月31日進行了徹底的返修。保證了鑰匙的順利發(fā)放。 3、住戶入住： (1)入住資料、裝修管理資料的準備工作： 在均豪總部的大力支持與幫助下，順利完成了相關入住資料、裝修管理資料的修訂、印刷，展板的制作等工作。 (2)入住辦理： 年5月19日開始布置四方景園五區(qū)業(yè)主入住現場，全體員工放棄休息，夜以繼日地開展工作，齊心協力對入住會場進行布置，年5月22日開始辦理業(yè)主入住手續(xù)。在此期間全體員工表現非常出色，全力保障了業(yè)主的順利入住。 4、多種經營： 自年4月底工程部即開始籌備物業(yè)多種經營，充分利用有限資源，面向社會，以市場需求為出發(fā)點，招募10多家裝飾裝修企業(yè)在5號樓地下一層開辟了物業(yè)家裝市場，為業(yè)主提供家庭裝飾裝修施工及裝飾裝修咨詢服務。 5、完善配套設施： 自業(yè)主入住之后，四方景園五區(qū)即暴露出施工質量問題和規(guī)劃得不盡人意之處，工程人員盡力協調各方進行處理，填補規(guī)劃設計和施工過程的不足，使轄區(qū)內保持著良好的環(huán)境和設施，贏取業(yè)主和住戶的信賴。如增設自行車管理處、安裝電梯機房及中控室空調、生活水箱間的改造、檢修供電線路及各類開關、增設各戶水路控制閥門、一層、二層增設防盜護欄、完善地下停車場配套設施、增設電力寬帶網絡等。 6、突發(fā)事件處理： （1）跑水事件：自業(yè)戶入住以來，自來水主管道發(fā)生先后發(fā)生3次滲漏，業(yè)戶室內發(fā)生7次跑水事件，其中一次特別嚴重，致使電梯被泡、業(yè)主裝修材料被泡，工程部在事件發(fā)生后及時采取有效措施進行處理，將損失降到最低。事后積極協調各方彌補各類損失。 （2）電氣故障：自業(yè)戶進入裝修期以來，用電負荷過大，臨時電源超負荷，從而導致多次全樓突發(fā)斷電事故，工程人員都能在第一時間趕到現場進行處理，解救電梯困人，恢復供電。 7、裝修管理與服務： 自年6月1日起四方景園五區(qū)即進入裝修期，從6月1日至今已辦理裝修手續(xù)494戶，裝修手續(xù)辦理率高達97，在此期間先后出現30多戶未辦理裝修手續(xù)進行裝修的業(yè)戶，經工程人員多次協調溝通或采取必要的措施進行解決，現已全部解決。 8、環(huán)境秩序的管理： 主要是對房屋外立面、內部結構、室內裝修進行嚴格的管理和控制，維護環(huán)境的美觀，制止亂搭亂建、亂碼亂放、違章占用公共區(qū)域面積，保持優(yōu)雅寧靜的良好環(huán)境秩序。 9、節(jié)能管理： 針對樓內公共區(qū)域及地下停車場以及其他的能源浪費現象，工程部采取多項改良措施，不斷挖掘節(jié)能措施。 10、風險管理： 入住至今出現過多起跑水事件，給業(yè)戶的家庭財產帶來不少損失，購買之保險即相應生效，我部積極主動與保險公司進行聯系，辦理里賠手續(xù)，使業(yè)主損失降低為零。 （四）行政管理： 1、籌備工作： 在前期籌備工作中行政部在人手少工作急的情況下做了大量的細致工作，如各種資料的請示審核與印刷，各種標志、標牌、標識的制作，辦公用品的申報與購置及登記與發(fā)放，工作服的定制與發(fā)放等。 2、規(guī)章制度的建立： 物業(yè)管理企業(yè)成立開始就應該建立起一套健全嚴格行之有效的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有據可依，但這是一支由近80名社員組成的年輕隊伍，沒有經過全面系統(tǒng)的培訓就匆匆上崗?？紤]到現有人員的實際情況。從大家都能做到的地方入手逐步提高。 （1）建立考勤簽到制定。 （2）各部門負責人對本部門職工進行基礎性培訓。在全體職工對責任制度有初步認識的基礎上，制定了考勤管理制度、工資管理制度、獎懲管理制度、禮貌用語等規(guī)章制度，這些制度的出臺標志著企業(yè)將步入正規(guī)系統(tǒng)的管理體系。隨著企業(yè)的發(fā)展，制度還會有所刪除和增加。各項管理制度也將隨企業(yè)的發(fā)展而逐步完善，最終成為金九成物業(yè)管理中心的標牌。 3、檔案管理： 檔案是在物業(yè)管理活動中直接形成的文件材料，在形式上，留下了管理者的筆跡和簽名；在內容上，記錄著物業(yè)、業(yè)戶和管理過程的真實面貌。行政檔案管理已按期、細致的完成。 4、各部門的協調工作： 行政部的主要工作之一就是協助其他部門開展工作，對于其他部門需要打印的稿件和表格積極認真的完成。 5、后勤保障工作： 行政部順利的完成了入住期間及裝修管理期間的后勤保障工作。 四、接觸溝通用心與業(yè)主交流 新入住的業(yè)主們，在從四面八方聚集到一個新的生活環(huán)境下，開始肯定有很多的不適，特別是預期值很高的消費心理和幻想的房間雛形被很少接觸的毛坯房給打破后，產生極大的心理不平衡，這種不平衡會持續(xù)一段時間，裝修以后或者更久，如果在其這段時間或裝修中出現不理想或一些堵心事，其的心態(tài)會有更突出的異常現象，對物業(yè)不甚了解、誤解和怕被欺生而做出一些“不講理事情”、“我可不是好欺負的，對我.，你得小心點”的姿態(tài)，我看這是一種本能，除個別素質極低人外，有部分是在“店大欺客”傳統(tǒng)思想下的一種自我保護意識，怕吃虧，怕受騙，怕被宰，說明他們對我們的企業(yè)不了解，缺乏認知度；這要靠我們在實際工作中去感動靠我們日常的宣傳； 在物業(yè)管理這個事物或管理服務形式被全面認可接受前，要有一個較長的逐漸被認識、被接納的過程和過度期，在這個時期，方方面面都在做物質和經濟基礎方面的準備，在做思想、法規(guī)、理論、標準方面的準備、意識觀念方面的準備； 我們積極、主動的去做一些基本的宣傳工作，去與業(yè)戶、客戶作溝通工作，介紹我們的基本日常工作和基礎工作，使我們企業(yè)的管理服務理念深入人心，主動創(chuàng)造條件、機會，營造適合的氛圍；主動引導，去控制導向； 改變我們傳統(tǒng)的上班時間，將周六、日及每日的第二工作時間作為我們的工作重點，使我們的部分服務工作，能夠在業(yè)戶下班回家后的時間段完成；在“第二工作時間”內安排主要負責人值班，并定期走訪或接待和處理業(yè)戶的投訴，讓他們隨時可以感覺到物業(yè)公司服務的存在； 我們不做掩耳盜鈴的事情，不怕業(yè)主串聯，在一些具有廣泛意義的事情上，主動告之、廣而告之，并組織業(yè)主去深入探討、各抒己見；將一些大家困惑或者不理解的事情公布；將一些目前無法規(guī)可依，大家的見解不一樣的事情公布；同時將我們的解決辦法和理由公布，征求大家的意見；公布的目的是要統(tǒng)一思想認識，在正確的引導下，根據國家相關政策法規(guī)和市場經濟規(guī)律、規(guī)則，結合大多數人和服務企業(yè)的利益，絕大多數人會有一個共同的認識；有些需要時間去證明和方能解決的問題，向大家去解釋，讓大家耐心等待。 在中國這片古老的土地上，生存著善良的百姓，他們有著不與人爭、安穩(wěn)過日子的意愿，在小區(qū)里，他們是平民百姓、是弱者，他們需要物業(yè)的基本服務，需要物業(yè)對他們家園的管理，需要物業(yè)公司對他們的家園進行維護，他們生存需要的良好生活秩序。 我們敢于管理，敢于碰硬，敢于公正、公平的處理小區(qū)內的大小事情，勿以善小而不為，勿以惡小而為之；對于一些不遵守規(guī)矩的、帶頭的我們實施分化瓦解，抓住一點狠治理，并及時公布于眾；鋼柔互濟、恩威并施，樹立小區(qū)物業(yè)管理的權威。 勇于經常對我們自己的工作進行全面總結、檢討和發(fā)現不足，發(fā)揮優(yōu)良作風和專業(yè)管理的長處。 聞過則喜。我們敢于正視現實，在工作、服務中，可能會有這樣的、那樣的缺點、毛病、漏洞，甚至是失誤、是錯誤，我們只要認識就積極地去改正、去彌補，去把工作做的更好，讓業(yè)主更信任、更支持我們！ 五、前期物業(yè)管理工作的基本體會 前期物業(yè)管理是金九成物業(yè)管理中心成立啟動，與管理探索的階段，在接管驗收辦理入住四方景園五區(qū)的實踐中得到了鍛煉，雖然各方面工作完成的不盡人意。但在管理模式上有一定的突破。鍛煉了隊伍、增長了知識，提高了扎根物業(yè)，迎接挑戰(zhàn)的認識，回顧前期管理有以下幾條基本體會。 一是村委會的關心支持是金九成物業(yè)管理中心，發(fā)展進步的基本前提。企業(yè)要發(fā)展進步，離不開適宜的環(huán)境和土壤，金九成要發(fā)展需要村委會的政策保障，也需要“開發(fā)單位”方方面面的協調和配合。更需要領導的關心和支持，雖然我們在實踐中，某些方面還不盡如人意。但凡事都有第一次、摔倒了，爬起來繼續(xù)前進，無論客觀上還是主觀上我們都取得了經驗和教訓，樹立了明天會比今天好，把工作做精做細，做大的發(fā)展發(fā)展思路。為今后的工作奠定堅實的基礎，把握好發(fā)展方向。 二是團隊工作作風建設是提高企業(yè)戰(zhàn)斗力的基本保證，人是企業(yè)的靈魂。干任何工作，做任何事都離不開人的因素。怎樣把干部員工的思想統(tǒng)一到金九成的工作上來。統(tǒng)一到“一心一意搞物業(yè)、專心致志謀發(fā)展”上來。遺忘過去，融入團隊，樹立良好的服務思想及意識，關鍵在于抓好團隊的工作作風建設。團隊工作作風關鍵在領導作風。因此，我們帶頭講正氣、講貢獻，凝聚人心，增進團結，加強內部成員和員工的交流溝通。就員工的思想動向、村委會體制的改革，自己的位置、學好技能把握未來。把主動權留給自己，工作安排等交換意見、取得共識。堅持“走動式管理”深入基層崗位，掌握第一手情況，加強調查研究。在決定一件事前，都要反復征求意見、反復論證，穩(wěn)步推進、減少失誤、強調集體貢獻。逐漸樹立起“凡是對企業(yè)發(fā)展做出積極貢獻的就表揚，有損于企業(yè)發(fā)展和企業(yè)形象的就批評處理，凡是要求員工做到的，領導一定先做到，要求員工遵守的，領導必須模范遵守”的良好作風。 三是抓住重點客戶（開發(fā)商）和項目是金九成保持持久生命力的有效措施。開發(fā)商和項目是整個金九成業(yè)務開展鏈中最為重要的一環(huán)，是關系到金九成發(fā)展壯大的命脈，也是實現經營目標的終端。是我們最寶貴的市場“資源”，掌握好“資源”通過優(yōu)質服務，才能在市場中生存，提高“資源”對我們最大信任度。構筑合理的管理模式是金九成建設必須完成的任務。所以我們要重點放在管好四方景園五區(qū)這個項目，讓業(yè)主滿意、并得到開發(fā)商的認可，樹立我能行的堅定信心，改變開發(fā)商對我們的誤解。用實際行動在個性化服務和差異性管理上進行深層次思考。抓住開發(fā)與物業(yè)一家人的優(yōu)勢。實現與“開發(fā)”的雙贏，從而形成長期穩(wěn)固的合作伙伴關系。才能保證金九成的持久的生命力。 六、管理正常期的六項準備工作： 1、端正思想、改變認識，與開發(fā)商保持統(tǒng)一的思想，樹立“本一家”的理念，勇于承擔責任，為了共同的利益，不計得失，做好全方位的服務贏得業(yè)主對我們的信任，通過我們的言行讓開發(fā)商和業(yè)主了解、理解、肯定、選擇金九成。 2、做好專業(yè)化物業(yè)管理流程的準備。使金九成管理的項目，都能夠通過規(guī)范的作業(yè)流程，確保實現在事先設定的品質目標、成本目標和時間目標。 3、做好新項目接管的準備工作。 4、做好業(yè)績考核與激勵機制的準備。依據職責和計劃客觀評估工作業(yè)績，并以此為基礎公正確定職務晉升和利益分配，讓利益差別與業(yè)績差別成比例，保證團隊持續(xù)的工作熱情。 5、要做好多區(qū)域、多級分權管理架構的準備，要使整個體系的運轉高效且風險受控。 6、要做好核心管理和團隊建設的準備。 七、管理正常期的六大希望 1、個人要在持續(xù)反思中去強化責任心、熱情和對人的尊重。 2、有意識去感受工作樂趣，追求大家合作成就一番事業(yè)的幸福感。 3、對自身能力要揚長補短，將自己不足之處列成清單，逐項改進。 4、重視工作的模式。注意總結改進工作方法，把成功做法形成模式，運用到同類問題的處理。 5、樹立經營意識，珍惜資源，要患得患失，重視投入產出關系。 6、強化項目管理能力。 明年是金九成物業(yè)管理中心，提高整體服務水平和服務質量最關鍵的半年，如何適應市場，得到業(yè)主認可,關鍵在“轉變觀念、樹立服務意識”做好各項基礎工作，充分利用現有資源及開發(fā)與村委會提供的平臺。認認真真、扎扎實實地做好每一件工作。增加“金九成”的知名度，讓開發(fā)和村委會感到“我們行、我們一定行”！ 幾年來，物業(yè)中心在縣委、縣政府的正確領導下，堅持以科學發(fā)展觀為指導，全面貫徹黨的十七大會議精神及省、市、縣經濟工作會議精神。以推進縣城集貿中