山東日照河山項(xiàng)目思考.pptx

山東日照河山項(xiàng)目 思考,謹(jǐn)呈：山東日照港信集團(tuán),綱要,旅游及其盈利模式,日照旅游及本案要點(diǎn),總體策劃思路,項(xiàng)目總體策劃,營銷推廣思路,旅游業(yè)是以旅游資源為憑借，以旅游設(shè)施為條件，通過旅游服務(wù)，滿足消費(fèi)群體的旅游需求，從而獲得效益的綜合性經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。,游客旅游的過程，就是動態(tài)消費(fèi)的過程，消費(fèi)的六個環(huán)節(jié)，構(gòu)成旅游業(yè)的六要素 產(chǎn)業(yè)鏈越長，企業(yè)盈利空間越大,旅游產(chǎn)品鏈整合能力強(qiáng)大。產(chǎn)品線長 首旅集團(tuán),旅游資源優(yōu)越 黃山 石林 九寨溝,利用旅游的溢出效應(yīng)，讓地產(chǎn)項(xiàng)目具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。 華僑城 宋城,引擎資源 旅游地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，包括自然景觀、名勝古跡、人造景觀、主題公園等等,客源導(dǎo)向 旅游地產(chǎn)成功的關(guān)鍵，準(zhǔn)確的客戶定位及設(shè)施，合理的客戶消費(fèi)習(xí)性引導(dǎo)，引導(dǎo)足夠的游客前來。,產(chǎn)品配套 旅游地產(chǎn)功能和盈利的載體，主要為酒店、別墅、商業(yè)街等各類產(chǎn)品。,國內(nèi)旅游市場業(yè)正在經(jīng)理歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級。但現(xiàn)實(shí)情況表明，國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡單升級,觀光旅游休閑旅游度假旅游,國內(nèi)趨勢,世界趨勢,日照旅游資源包含海、山、古、林兼?zhèn)?，也是龍山文化的重要發(fā)祥地，莒文化與齊文化、魯文化并稱山東三大文化。日照還是西周時期偉大的軍事家姜尚、南北朝著名文字評論家劉勰、諾貝爾獎獲獎?wù)叨≌刂械让说墓世铩?日照旅游發(fā)展以“陽光海岸”為品牌形象，建設(shè)世界一流的休閑度假旅游目的地。日照市旅游格局呈現(xiàn)濱海休閑旅游區(qū)、山岳生態(tài)旅游區(qū)以及莒文化旅游區(qū)等多元化多層次的發(fā)展面貌。,日照部門正在全國范圍內(nèi)招商打造國際水上基地，包括帆船俱樂部和游艇俱樂部，在萬平口和山海天區(qū)域興建4星級以上酒店，高爾夫運(yùn)動區(qū)，海洋博物館；在日照海濱國家森林公園開發(fā)建設(shè)水上娛樂設(shè)施和休閑度假設(shè)施；在五蓮山、浮來山、阿掖山建設(shè)山上娛樂項(xiàng)目、民居民俗項(xiàng)目及休閑度假山莊；打造東海峪龍山文化遺址公園、兩城部落等以以龍山文化為主題的休閑娛樂設(shè)施。,目前日照游客以海濱旅游度假為主，山地旅游僅僅占10%。但是政府正在考慮打造山景、民俗及文化旅游項(xiàng)目。 日照居民休閑/度假意識較為薄弱,引擎資源,河山風(fēng)景區(qū)旅游資源較差。 河山風(fēng)景區(qū)自然/人文風(fēng)光弱于省內(nèi)泰山/嶗山，連云港花果山。 日照市區(qū)域有太陽山、五蓮山、九仙山、浮來山等風(fēng)景區(qū)，競爭激烈。,客源導(dǎo)向,作為旅游項(xiàng)目： 本案參考其他山區(qū)景點(diǎn)，建成后年游客量20-30萬人，以本地人群為主，年收入1000-2000萬元。 需要20年以上時間收回投資，并需要持續(xù)性的資金投入。 日照居民收入快速增加，休閑度假需求不斷增長。 需要極強(qiáng)的富有經(jīng)驗(yàn)的營運(yùn)團(tuán)隊(duì)操盤。 緯聯(lián)認(rèn)為： 日照河山生態(tài)旅游區(qū)不具備短期盈利的條件。 項(xiàng)目需要借助地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資金快速回籠以及盈利。 做旅游的目的應(yīng)該是 1. 拿地取地，獲得稀缺資源的土地。 2. 吸引眼球，增加人氣，增加土地商業(yè)價值，催熟地區(qū)，盤活物業(yè)。 3. 成為日照景觀資源名片，獲得更高消費(fèi)價值。 4. 為地產(chǎn)作鋪墊，成為景觀配套，商服配套。,“搶占制高點(diǎn)、掌握話語權(quán)、勇當(dāng)領(lǐng)跑者” 日照河山風(fēng)景區(qū)在國內(nèi)景觀并不得天獨(dú)厚，在日照本地也并不突出，在打造時不應(yīng)與日照及附近區(qū)域已經(jīng)打造及規(guī)劃的“國際旅游度假區(qū)”相似，不能僅限于形式上趨同的設(shè)置一些旅游度假設(shè)施，而是從本地居民的實(shí)際出發(fā),設(shè)置能夠帶來人氣的設(shè)施,從而帶動商品住宅的開發(fā)銷售，完成總體開發(fā)。 港信集團(tuán)的開發(fā)與運(yùn)作，應(yīng)有獨(dú)特的競爭力，不僅要在具 體項(xiàng)目層面精耕細(xì)作，更需在項(xiàng)目全局高度，進(jìn)行高質(zhì)量 的謀篇布局。,縱觀國內(nèi)外眾多大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作實(shí)踐來看，本項(xiàng)目絕不是單單一個旅游產(chǎn)業(yè)就能支撐的，在區(qū)域市場有效需求不足時，亟需多產(chǎn)業(yè)有機(jī)配合，包括集高端制造 業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)于一體的2.5產(chǎn)業(yè)的有機(jī)組合），綜 合布局，互為支撐、共生共贏，充分發(fā)揮優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的集聚 效能，以形成驅(qū)動項(xiàng)目成功運(yùn)作的“核動力”，即“動力地產(chǎn)”開發(fā)模式。 項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)得益于各類產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，都 是通過產(chǎn)業(yè)集聚而實(shí)現(xiàn)中高端能量客源的集聚,港信在本案設(shè)立企業(yè)會所，將交易、展示、養(yǎng)生等業(yè)務(wù)可以放到本案。,盈利模式,存在模式,銷售核心式主題地產(chǎn)能為居住地產(chǎn)創(chuàng)造需求,經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)只能為居住房地產(chǎn)提供附加價值，而不能創(chuàng)造對居住地產(chǎn)的需求,1、經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)以出租物業(yè)或經(jīng)營為主要收益； 2、經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)能為居住地產(chǎn)帶來 - 提升區(qū)域形象/完善區(qū)域基本居住條件/形成生活休閑、娛樂、運(yùn)動設(shè)施上的競爭優(yōu)勢 3、經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)為居住地產(chǎn)所帶來的附加價值與競爭優(yōu)勢必須在市場需求產(chǎn)生后才能得以體現(xiàn),雙管齊下, 同時使用銷售核心以及經(jīng)營核心模式才能最大限度盤活本案. 總體上,港信可以采用 做莊 模式，借助 本案的土地整理權(quán)及開發(fā)用地優(yōu)先擁有權(quán) 的巨大資源和政府影響力先期建立一 個極具共贏效應(yīng)的運(yùn)作平臺； 然后，僅在項(xiàng)目前期投入部 分資金，營造并催熟商業(yè)氛圍，在建立盈利效應(yīng)，吸引各 類資本紛至沓來后， 聯(lián)合其他投資者在港信打造的平臺上實(shí)施投資開發(fā)。,我們可以把本項(xiàng)目在戰(zhàn)略規(guī)劃層面，分為 近、中、遠(yuǎn)期三個發(fā)展階段統(tǒng)籌考慮， 作出近期清晰、中期模糊、遠(yuǎn)期概念化的宏觀安排；在確保當(dāng)前項(xiàng)目落地建 設(shè)的同時，為未來產(chǎn)業(yè)布局與適時調(diào)整留下較大的彈性空間。,近期,中期,中期,遠(yuǎn)期,遠(yuǎn)期,近期規(guī)劃 與開發(fā)布局以盡快滿足政府要求、快出形象、催熟商業(yè)氛圍、營造賺錢效應(yīng)為主，實(shí)行一邊建設(shè)造勢、一 邊快速變現(xiàn)土地之原則，盡快實(shí)現(xiàn)投入產(chǎn)出的動態(tài)平衡。 中期規(guī)劃與布局可在初步總體規(guī)劃基礎(chǔ)上，精心策劃反復(fù)論證，精選出好的項(xiàng)目以備開發(fā)，并與近期計(jì)劃相互呼應(yīng)。 遠(yuǎn)期規(guī)劃與布局暫以“概念為主”，可在這些用地上先期布置高端的賽車場、高爾夫練習(xí)場等臨時性設(shè)施，利用并優(yōu)化原生態(tài)的自然景觀做其配套，實(shí)質(zhì)性的延緩地塊開發(fā)時間），預(yù)留一定規(guī)模的項(xiàng)目發(fā) 展備用地，不必細(xì)化；,項(xiàng)目分區(qū)分組團(tuán) 商業(yè)集中布局 配套設(shè)施集中 產(chǎn)業(yè)分散 祖宅按照組團(tuán)分散,集高端產(chǎn)業(yè)、商務(wù)會展、休閑娛樂、生態(tài)體驗(yàn)、養(yǎng)生度假于一體的綜合性區(qū)域，為都市中向往寧靜與繁榮，親近自然的高端人群的創(chuàng)造一片樂土。,在產(chǎn)業(yè)布局上，在項(xiàng)目中可借助 2.5 產(chǎn)業(yè) 布局，引進(jìn)高端的第二產(chǎn)業(yè)終端、高端服務(wù)業(yè) 作為重要的引擎，借力發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)。 通過產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，既能消化部分商業(yè)用房，又可實(shí)現(xiàn)本案配套不足的矛盾。一個具有成熟配套的樓盤可實(shí)現(xiàn)“出則繁華、入則幽靜”的現(xiàn)代都市人群的居住夢想，又可穩(wěn)定快速實(shí)施區(qū)域的城市化進(jìn)程。我們必須先期搶占存量市場、發(fā)掘潛在市場，開發(fā)并引導(dǎo)新的市場，才能真正實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。,以各類設(shè)施為載體，以歌舞娛樂、會議會展、文化傳播、運(yùn)動休閑為表現(xiàn)，以銷售和出租經(jīng)營為盈 利模式，快速營造高質(zhì)量的商業(yè)氛圍，催熟并提 升地塊區(qū)域的商業(yè)價值。 同時，各類設(shè)施及活動為地產(chǎn)項(xiàng)目銷售提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，對于塑造項(xiàng)目的高端形象意義重大。,近期,中期,遠(yuǎn)期,將花卉和非物質(zhì)遺產(chǎn)公園做為近期本案的近期打造項(xiàng)目，設(shè)置在規(guī)劃的巨書太陽文化片區(qū)。此外,利用會所及度假酒店展開會議接待. 中期以茶園和溫泉為主線,進(jìn)軍養(yǎng)老和度假地產(chǎn), 遠(yuǎn)期打造日照的北部總部基地以及會展產(chǎn)業(yè).,迎賓花毯,水中觀賞花卉/植物,岸邊海棠/桂花,櫻花/郁金香/牡丹/玫瑰,/桃花溝/櫻花/茶花/丁香等花卉,溫泉搭配梅花,濕地觀賞植物,山間步道旁杜鵑長廊,在入口、池邊、水中、綠道、岸邊、山里布置不同種類的花卉，做到四季有景、四季花開。可以分期打造。,溫室熱帶花卉,由音樂廣場、非物質(zhì)遺產(chǎn)館、非物質(zhì)遺產(chǎn)長廊3個部分組成。 引入麥田圈、巨石陣、八陣圖、 ufo 等世界非物質(zhì)遺產(chǎn)，增加趣味性和獵奇性等。,非物質(zhì)遺產(chǎn)長廊,非物質(zhì)遺產(chǎn)館,音樂廣場,通過組織賞花、文化、娛樂等活動，為本案制造人氣，促進(jìn)商業(yè)的繁榮，使得河山項(xiàng)目成為日照的文化標(biāo)桿，為住宅和商業(yè)地產(chǎn)銷售打下基礎(chǔ)。 一個具有旺盛生命力的文化旅游產(chǎn)業(yè)對于土地價值提成意義重大，港信可以進(jìn)行二級土地開發(fā)、資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)置換等資產(chǎn)運(yùn)作。,客戶主體為日照本地人群，少量附近其他地區(qū)外來人群。 本地人群做為第一居所，而外地人群做為度假和投資。 部分企業(yè)客戶用于招待和員工療養(yǎng)。,托斯卡納是意大利一個大區(qū)，其首府為佛羅倫薩。托斯卡納以其美麗的風(fēng)景和豐富的藝術(shù)遺產(chǎn)而著稱，它被認(rèn)為是文藝復(fù)興發(fā)端的地方。托斯卡納建筑是意大利建筑的代表，它讓人想起沐浴在陽光里的山坡以及富足的田園生活。 托斯卡納意式風(fēng)格外立面層次豐富、材料多樣，色彩絢麗等。絢麗的立面與多姿的園林，共同構(gòu)成了五彩斑斕、移步異景、曲徑通幽、鳥語花香的居住環(huán)境。,托斯卡納是意大利一個大區(qū)，其首府為佛羅倫薩。托斯卡納以其美麗的風(fēng)景和豐富的藝術(shù)遺產(chǎn)而著稱，它被認(rèn)為是文藝復(fù)興發(fā)端的地方。托斯卡納建筑是意大利建筑的代表，它讓人想起沐浴在陽光里的山坡以及富足的田園生活。 托斯卡納意式風(fēng)格外立面層次豐富、材料多樣，色彩絢麗等。絢麗的立面與多姿的園林，共同構(gòu)成了五彩斑斕、移步異景、曲徑通幽、鳥語花香的居住環(huán)境。,合院別墅 總價控制 回避戶與戶干擾 營造多從院落空間,應(yīng)用現(xiàn)代先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)、采用系統(tǒng)的家居設(shè)備集成方案，以環(huán)保節(jié)能的方式，從多方面提高人們生活的舒適程度；從而使舒適家居系統(tǒng)滿足舒適生活三大要素，符合世界衛(wèi)生組織who關(guān)于健康住宅標(biāo)準(zhǔn)的15項(xiàng)要求,非法闖入時，移動門窗磁報(bào)警 非法闖入時，幕簾門窗磁報(bào)警 非法闖入時，玻璃破碎聲感報(bào)警,火災(zāi)報(bào)警 燃?xì)庑孤毒o急報(bào)警,無線遙控鑰匙扣緊急救助,別墅生活是人生的一種精神需求，對居所的要求脫離了遮風(fēng)擋雨，而是借居所寄情山水，在享受人生輝煌，保持生活的寧靜，山居的價值。 本案擁有日照第一高峰，住在期間，一種“會當(dāng)凌絕頂，一覽眾山小”的感覺油然而生，人生成功的標(biāo)簽。 本案位于城市邊緣，離塵不離城，在享受人生輝煌，依然保持生活的寧靜，稀缺的景觀資源和山水別墅盡顯業(yè)主的尊貴，然業(yè)主享受物質(zhì)與精神的雙重貴族生活。 完美的歐洲小鎮(zhèn)，周到的物業(yè)服務(wù)，異國風(fēng)情使得本案成為業(yè)主個性喜好的展示。,核心價值體系,核心競爭力宣傳,裕景灣 “?！贝碇辉?、繁榮 “景”寓意著大自然的美好生活 “灣”象征著項(xiàng)目位于山水之間的坳處 該案名與香港著名高檔社區(qū)“愉景灣”相類似，讓人群容易聯(lián)想到本案的旅游地產(chǎn)高端定位。 案