漢陰縣御景龍城廣場項目匯報.ppt

御景龍城廣場 項目匯報,漢陰縣商業(yè)布局的具體情況,縣城內(nèi)無大型商業(yè)（如主力店），存在較大市場空白； 商業(yè)集中度較高，各類商業(yè)主要集中于核心商圈，核心商圈之外的商業(yè)分布則較為散亂； 主體商業(yè)區(qū)基本上仍集中于老城區(qū)，鳳凰大道兩旁發(fā)展仍不成熟；,1、商業(yè)物業(yè)分布情況,沿街商業(yè)及小型商場約占總體比例的90%，為漢陰商業(yè)構成的主體； 商業(yè)步行街作為漢陰發(fā)展起步階段的商業(yè)物業(yè)，僅占總體比例的2%； 小型商場超市是目前漢陰最高級的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，典型代表為愛萬家超市、民生超市、好鄰居超市及睿正百貨商場；,2、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營面積情況,漢陰縣各類商業(yè)經(jīng)營商品基本上以中低檔商品為主； 相對各類商業(yè)物業(yè)，中小型商場、商業(yè)步行街經(jīng)營高檔商品的比例更高； 社區(qū)商業(yè)高檔商品比例最少，低檔商品比例最高；,3、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營商品檔次情況, 中小型商場內(nèi)以日用百貨類商品比例最高，約占70%左右，餐飲娛樂比例不足1%； 商業(yè)步行街、沿街商業(yè)中餐飲類、娛樂類比例最高；,4、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分類 情況情況,5、業(yè)態(tài)分布特征情況,漢陰縣商業(yè)業(yè)態(tài)十分匱乏，總體經(jīng)營檔次偏低、商業(yè)發(fā)展水平較低。由于缺乏集中化及規(guī)?；慕?jīng)營，導致各種業(yè)態(tài)分布散亂，目前只有少部分商業(yè)形態(tài)（如餐飲、娛樂、建材等）形成初步的集約經(jīng)營，典型代表為“小吃一條街”、及北城大道上的沿街建材市場。據(jù)調(diào)查結果認為，漢陰縣業(yè)態(tài)分布呈現(xiàn)如下特點：,6、經(jīng)營狀況情況, 漢陰縣各商業(yè)形態(tài)總體經(jīng)營狀況普遍維持于中等偏下的水平，大部分商家在微微贏利或收支平衡的狀態(tài)下經(jīng)營； 相對各商業(yè)形態(tài)，休閑娛樂類、餐飲類經(jīng)營狀況較好以上的商家所占比例最高建材裝飾類經(jīng)營狀況最不佳； 食品類、其他類大部分商家經(jīng)營狀況一般。,7、核心商圈,漢陰縣縣城規(guī)模較小，目前只形成以漢陰睿正商場為中心，四周輻射半徑約300米的核心商圈。范圍包括東城街、南街、后街、新街、馬道巷主干道。主營百貨、副食品、珠寶首飾、服裝鞋類箱包、小商品、餐飲等多種業(yè)態(tài)，是漢陰縣最大的綜合性商圈。 漢陰縣的商業(yè)中心自解放前即已存在，其輻射范圍不僅覆蓋整個縣城，同時輻射到漢陰周邊的各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在漢陰群眾中擁有較為廣泛的影響力。目前雖受到城區(qū)其它區(qū)域部分商業(yè)的沖擊，但仍然保持著漢陰縣商業(yè)的核心地位。新城區(qū)廣場的興建，原本是欲打造漢陰縣新商業(yè)中心，以取代老商圈的角色，但據(jù)目前人群的消費習慣，該項目雖對核心商圈的消費人群有部分分流，仍無法替代老核心商圈的地位。,8、區(qū)域商圈,漢陰縣城區(qū)內(nèi)還未形成綜合性片區(qū)型商業(yè)中心（如雙楠片區(qū)）和功能型商業(yè)中心（如羊西線餐飲一條街）。雖然餐飲、建材、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)開始集約經(jīng)營的形式，這是功能型片區(qū)商業(yè)中心雛形，但仍處在較為初級的階段，發(fā)展極不成熟。漢陰縣經(jīng)濟指標及人口數(shù)量，均制約著區(qū)域商圈的形成，因此，漢陰縣城區(qū)內(nèi)除核心商圈外，形成區(qū)域商圈是較為困難的。,漢陰縣商業(yè)環(huán)境總體評價,綜合對漢陰商業(yè)房地產(chǎn)市場、商業(yè)發(fā)展水平、商圈等各方面的研究，認為目前漢陰的商業(yè)環(huán)境存在以下顯著特征：,1、漢陰縣商業(yè)規(guī)劃落后,缺乏規(guī)劃指導，布局不合理。由于長期缺乏商貿(mào)服務業(yè)整體發(fā)展規(guī)劃的指導，規(guī)劃與人口增長脫節(jié)，建設者完全按照自己的意愿開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)設施，使商業(yè)設施開發(fā)建設與規(guī)劃脫節(jié)，商業(yè)設施開發(fā)建設與商業(yè)經(jīng)營脫節(jié)，導致漢陰縣商貿(mào)服務業(yè)布局顯得散亂、無序，網(wǎng)點設立隨意性較大，結構布局不合理，缺乏特色。低檔次的商場、專業(yè)店、專賣店、雜貨鋪重復建設，交通要道與重要商業(yè)街同一，居民居住區(qū)與市場混雜，對停車場、綠化、公共廁所、公共通道以及消防等配套設施建設不夠重視。,2、漢陰縣傳統(tǒng)商業(yè)比重過大,傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)態(tài)比重過大，現(xiàn)代業(yè)態(tài)發(fā)展不足。連鎖專賣店、便利店等新興業(yè)態(tài)處于起步階段，現(xiàn)代百貨、大型綜合超市處在空缺狀態(tài)。2011年，現(xiàn)代新型業(yè)態(tài)網(wǎng)點數(shù)只占不到5%，連鎖超市銷售額占社會消費品零售總額的比例不到8%。至今還沒有一家設施現(xiàn)代、功能完備的大中型百貨商場和大中型綜合超市。,整體層次偏低，縣域商貿(mào)文化中心的功能尚未形成。漢陰商業(yè)特色不明顯，街上店鋪大多以一間為主，少有3間以上，千篇一律， 沒有形成既體現(xiàn)都市商業(yè)形象，又符合規(guī)劃區(qū)域定位和適合不同消費群體的商業(yè)層面結構，整體層次偏低。,3、漢陰縣商業(yè)整體層次低,4、漢陰縣新老城區(qū)發(fā)展不平衡,中心城區(qū)內(nèi)部老區(qū)和新區(qū)發(fā)展的不平衡。由于歷史和人口等原因，老城區(qū)商業(yè)區(qū)相對成熟，商業(yè)業(yè)態(tài)比較齊全，市場密布，商家云集，而新城區(qū)，包括以西、東部分，到目前還未形成任何真正意義的商業(yè)區(qū)，許多街道門面空置，人氣冷清，交易清淡，商業(yè)發(fā)展速度遠遠落后于其他城市建設的速度。,4、漢陰縣服務業(yè)缺乏延伸度,服務業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合度較低，服務功能亟待放大。服務功能的放大與延伸，需要一定的前提條件，其中之一就是需要有特色產(chǎn)品、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐，且服務業(yè)與特色產(chǎn)品、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)具有較高的融合度。作為處于十天高速經(jīng)濟走廊的中間區(qū)域，大流通的功能和區(qū)域性的集散功能尚未充分發(fā)揮。,5、商業(yè)建筑落后,1、層高太矮，普遍在3米左右 2、進深窄 3、沒有規(guī)模 4、荷載小 5、立面形象太差 6、停車難 8、街道狹窄, 總體分布零亂，城區(qū)內(nèi)缺乏系統(tǒng)完整的商業(yè)規(guī)劃； 少量商業(yè)類別初步形成集約經(jīng)營模式，主要集中于核心商圈或縣城周邊地帶，核心商圈與城區(qū)周邊之間的中間區(qū)域并無集約經(jīng)營的商業(yè)形態(tài)存在； 餐飲類主要分布于沿街商鋪、社區(qū)商鋪； 娛樂休閑類主要集中于北城街兩旁； 日用百貨、服裝鞋類、食品類主要集中于核心商圈，部分分散在沿街商鋪、社區(qū)商業(yè)及北城街； 建材裝飾類主要分布在新區(qū)的沿街商業(yè)。,6、其他特征,結論,任何一個城市都有高檔消費群體 任何一個城市吃喝玩樂購永遠是消費的主題 漢陰缺乏一個吃喝玩樂購的高檔場所,漢陰縣的整體規(guī)劃,漢陰縣政府對商貿(mào)服務業(yè)的認識,商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展水平已成為衡量一個地方經(jīng)濟社會發(fā)展水平優(yōu)劣的重要指標， 已成為國內(nèi)外投資者最關注 的要素之一。商貿(mào)服務業(yè)是 人力密集、知識密集的新興 服務業(yè)，對其他產(chǎn)業(yè)具有很 強的帶動力，因此 ，必須把其作為第三產(chǎn)業(yè)的重點來抓，加快發(fā)展步伐，全面提升發(fā)展水平，使之形成發(fā)展的新優(yōu)勢。漢陰加快發(fā)展商貿(mào)服務業(yè)正面臨著難得的機遇與挑戰(zhàn),漢陰縣商業(yè)發(fā)展的機遇,（一）新型工業(yè)化步伐加快，為商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展提供了更多的商機 （二）加快推進城市化，為商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展提供了更大的平臺 （三）漢陰交通區(qū)位優(yōu)勢突出，為商貿(mào)服務業(yè)發(fā)展提供了更好的基礎條件。,漢陰縣商業(yè)規(guī)劃要點,（一）“東拓西延”、“南擴北充” （二）重點培育發(fā)展特色商業(yè)街。 （三）精心打造北城街和鳳凰大道。 （四）規(guī)劃建設社區(qū)商業(yè)中心。,漢陰縣商業(yè)規(guī)劃要點,（六）加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐，構建現(xiàn)代物流中心。 （七）積極發(fā)展能增強輻射和服務功能的服務業(yè) （八）充分發(fā)揮在旅游資源方面的特殊優(yōu)勢，大力發(fā)展旅游休閑商業(yè)。大力推動主城區(qū)中心商業(yè)區(qū)、特色商業(yè)街及兩河片區(qū)的建設 ，在主城和新區(qū)新建一批星級飯店。,為什么漢陰縣需要都市綜合體？,從經(jīng)濟結構看，漢陰縣的需求相當龐大；大量的住宅興建，工業(yè)經(jīng)濟的建設，安康、石泉等地也帶來大量的家庭消費人群。 從經(jīng)濟模式看，漢陰需要以現(xiàn)代經(jīng)濟填補并融入大安康經(jīng)濟圈. 都市綜合體，是現(xiàn)代城市經(jīng)濟資源集約化的體現(xiàn)，是一個城市現(xiàn)代化的象征與標志。,為什么不在老城區(qū)新建商業(yè)中心,老城區(qū)地塊人口密度大 拆遷成本太高 地塊關系復雜 被拆遷人地位關系較高 釘子戶要價高 容易引起群體事件 地塊規(guī)模小 基礎配套不完善,沒有中心，何來城市？,城市需要一個中心，就像春熙路是成都的中心，建設路是城東的中心，雙楠是城西的中心。漢陰縣缺少的正是這樣一個中心一個靈魂。,漢陰缺少的正是矗峰建設的。 矗峰應該站在城市地產(chǎn)的高度來進行地產(chǎn)開發(fā)。 即站在城市運營的高度，以城市規(guī)劃建設者的姿態(tài)來主動把握地產(chǎn)方向，將其建設成為漢陰的地標。,項目介紹,地塊位置處于城區(qū)西北方向，屬城區(qū)未來發(fā)展區(qū)域； 依托老城區(qū)入口、必將成為未來城市的中心 周邊項目在三年內(nèi)將逐漸形成漢陰富裕階層居住地； 周邊配套將逐漸完善；完全有條件取代老城區(qū),在住宅競爭白熱化的條件下，開發(fā)商應另辟蹊徑尋找風險小、利潤大的發(fā)展方向； 本項目稀缺的地理位置，做商業(yè)開發(fā)可以做到利潤最大化； 本項目獨特的地勢條件，更有利于商業(yè)開發(fā)； 從區(qū)域發(fā)展來看，在項目交付營運時，周邊已有足夠的人氣來支撐他,綜上所述：個人認為，從地理條件，項目條件、未來發(fā)展趨勢本項目商業(yè)完全有條件成為漢陰未來發(fā)展的商業(yè)中心,御景龍城廣場的 經(jīng)濟效益和社會效益,為漢陰縣“建設兩個中心商業(yè)區(qū)”的戰(zhàn)略實施做出貢獻， 帶動漢陰縣新商業(yè)中心的發(fā)展,將極大增加國家和漢陰縣的稅收；御景龍城廣場投入營業(yè)后年營業(yè)額2個億，年營業(yè)稅等稅就可達1500余萬 可為社會提供近800個工作崗位，幫助政府分憂解難； 為滿足隨著經(jīng)濟發(fā)展而逐漸增長的市場需求做貢獻。,在產(chǎn)生社會效益的同時，投資方也將伴隨著御景龍城廣場的開發(fā)建設而贏得一定的經(jīng)濟效益：一是可以通過經(jīng)濟獲得利潤，逐步收回投資；二是御景龍城廣場地處漢陰未來商業(yè)中心和商務中心，投資方在這一地區(qū)擁有高檔物業(yè)，必將提高其市場竟爭力和企業(yè)的知名度，從而鞏固和擴大企業(yè)經(jīng)營范圍；三引進知名酒店管理集團，其對酒店建成后的經(jīng)營管理，必將推進漢陰縣酒店業(yè)經(jīng)營水平、服務水平及總體經(jīng)濟效益的逐步提高,推動漢陰縣城經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要 改革開放以來，漢陰城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)增長，目前已經(jīng)到了一個能否再上新臺階的關鍵時期。御景龍城廣場的建設將成為漢陰周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，乃至全縣經(jīng)濟建設起到推動作用,實施行業(yè)精品戰(zhàn)略，進行結構的調(diào)整,目前漢陰縣各類酒店數(shù)量并不少，但軟硬設施堪稱一流、服務水平今消費者滿意的精品中高檔酒店并不多、經(jīng)營結構不盡合理的問題。彭都名人大酒店的建立將對緩解此類矛盾起到應有作用（填補了漢陰縣五星級酒店為空白的狀況）。,進一步推動對外開放，完善城市的功能,御景龍城廣場適時建設，對增加新城區(qū)商業(yè)區(qū)和漢陰商務中心服務設施、完善城市功能；對進一步推動天府新區(qū)等各方面的交流，進一步鞏固和擴大漢陰經(jīng)濟發(fā)展成果，具有重大意義。,推動商務活動的發(fā)展,御景龍城廣場位于漢陰縣未來商務與商業(yè)中心，建成后可為周圍各大商務及其他機構公務人員提供商務活動、商住用房和休閑、娛樂場所。,優(yōu)化土地資源配置，確保土地的增值,城區(qū)是漢陰縣的未來政治、文化、商業(yè)中心地帶，也是建設中的商務中心所在地。御景龍城廣場建設所處商業(yè)中心地帶，對于帶動周邊物業(yè)價值起到重要作用，也會對地價起到提升作用。御景龍城廣場的建設，有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，有利于房地產(chǎn)業(yè)的流動開發(fā)和確保土地更大增值。,能進一步推動旅游業(yè)的發(fā)展,漢陰是一座擁有悠久歷史的名城，旅游資源也極其豐富。目前，但欠缺開發(fā)。興旺的旅游業(yè)將帶動各種政治、經(jīng)濟文化活動，也會為漢陰酒店業(yè)提供了充分的發(fā)展機遇。反之，建設管理、服務、設施一流的高檔酒店對旅游業(yè)的進一步發(fā)展也會起到應有的推動作用。,御景龍城廣場 的設計思路,御景龍城廣場，將以一種全新的商業(yè)模式，在漢陰縣打造風行中國的休閑商業(yè)新模式、高品質(zhì)的原味新都市，同時御景龍城廣場將根據(jù)地方特色，融合周邊配套、小吃文化、等自然、人文景觀，打造全新的、多業(yè)態(tài)并存的城市新中心。,總體設計思路,御景龍城廣場是將城市中的商業(yè)、辦公、酒店、會議、餐飲、娛樂和休閑等各個功能復合、互相作用、形成價值鏈的高度集合化超市、百貨、 休閑、美食、娛樂、酒店綜合體,御景龍城廣場薈萃陜南一流餐飲、休閑、娛樂品牌精華；不僅在城市發(fā)展中起到改善人居環(huán)境、形成城市新中心，推動漢陰縣城市化進程的作用，同時其商業(yè)集群效應更可形成集多元業(yè)態(tài)于一體的強大產(chǎn)業(yè)鏈條，有效提升漢陰縣現(xiàn)代服務業(yè)水準，促進產(chǎn)業(yè)升級,御景龍城廣場 的業(yè)態(tài)規(guī)劃,單層面積：5000平方米,單層面積：4000平方米,單層面積：4000平方米,單層面積：4000平方米,單層面積：4000平方米,單層面積：4000平方米,單層面積：12000平方米,建筑設計目標,1、創(chuàng)造三線城市商業(yè)中心、開放式內(nèi)街、零售主力店為一體的多物業(yè)形態(tài)的現(xiàn)代型購物中心。 2、將“多業(yè)態(tài)集約化一站式消費”理念引入三線城市以“購物中心-shopping mall”作為項目的總體形象和靈魂促進中心縣級商業(yè)中心的商業(yè)改造和土地重新規(guī)劃利用。 3、賦予項目“都市休閑生活商業(yè)中心品牌薈萃潮流制造地”鮮明生動的人文個性與目標消費群建立心理認同和情感聯(lián)系形成精神共鳴促成消費行為,建筑設計要點,1、地下商城。力求通過高差、出入口、局部廣場下沉營造負1層商業(yè)門面的價值最大化。御景龍城的出入口可以考慮重商業(yè)體兩邊走 2、內(nèi)街系統(tǒng)沿景觀軸線東西向依次布局主要設計為16層建筑裙樓4層形成傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的現(xiàn)代化提升和升華