大連紅堡營銷方案156p.ppt

“別墅有別”,翱鵬地產(chǎn)金石灘別墅項目營銷方案,中國博思堂機(jī)構(gòu)大連公司金石灘項目組,感謝翱鵬地產(chǎn)對博思堂的信任！ 基于這種信任與使命,讓我們對金石灘項目有了深入的思考,我們在面對一個怎樣的別墅市場？,項目思考一,讓我們看看大連別墅市場分布概況,大連別墅項目主要分布于旅順、市內(nèi)及金石灘三大區(qū)域，且呈現(xiàn)明顯的區(qū)域特征。,市內(nèi)兼顧工作和生活，同時吸引市內(nèi)與外地客戶; 近年來大連市內(nèi)別墅項目較為稀缺，且規(guī)模有限。但因可同時滿足居住及工作兩大要求，受到大連市內(nèi)客戶及外地旅游度假型客戶的青睞。 金石灘旅游度假氛圍濃厚，外地客戶最多; 金石灘區(qū)域以豐富的旅游度假資源和較為優(yōu)越的教育資源，吸引了大量度假、養(yǎng)老或陪同子女就讀的外地客戶。外地客戶對金石灘的追捧程度最大，因此外地客戶的比重也最高。 旅順居住氛圍最濃，主要為市內(nèi)及外地客戶; 旅順被譽(yù)為大連的后花園，具有豐富的山、海資源。同時因其較為濃厚的居住氛圍，特別受到大連市內(nèi)客戶以及外省市客戶青睞。,大連別墅市場區(qū)域特征分析:,大連旅順區(qū)別墅項目:,項目地址：旅順口區(qū)塔河灣浴場北側(cè)， 旅順南路和郭水路的交匯處 開發(fā)公司：大連圣北房地產(chǎn)有限公司 建筑形式：二層小獨(dú)棟 裝修狀況：毛坯 戶型面積：175-251平方米 開發(fā)體量：1期178套 開盤時間：2007年9月29日 入住時間：2008年4月 銷售均價：23000元/平方米,藍(lán) 灣,天成一灣 淡定大連,項目地址：旅順口區(qū)友誼路老虎尾 開發(fā)公司：大連合生興業(yè)房地產(chǎn)有限公司 建筑形式：聯(lián)排別墅、酒店公寓別墅、 小高層、高層 裝修狀況：精裝修 別墅戶型面積：160-200平方米 開發(fā)體量：500套（10萬平） 開盤時間： 預(yù)計2008年6月 入住時間： 銷售均價： ,江山帝景,項目地址：旅順口區(qū)白銀山下紅營子 開發(fā)公司：天津大眾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形式：疊拼別墅、聯(lián)排別墅 裝修狀況：毛坯 戶型面積：190-300平方米 開發(fā)體量：192套 開盤時間：未售 入住時間： 銷售均價：,融創(chuàng)風(fēng)華 傳奇在線,大眾開世嘉年,旅順別墅分析 戶型面積均不超過300，藍(lán)灣的熱銷也驗證了小面積 別墅比較受市場認(rèn)可； 建筑風(fēng)格均為西班牙風(fēng)格建筑； 建筑形式除藍(lán)灣為小獨(dú)棟之外，其余兩個項目有聯(lián)排別 墅和疊拼別墅產(chǎn)品； 產(chǎn)品形態(tài)在線產(chǎn)品無純別墅社區(qū)，均為復(fù)合型社區(qū)； 客群特征大連市內(nèi)消費(fèi)群為主、外地客群為輔； 潛在市場塔河灣西側(cè)，中庚拿地做純別墅項目； 塔河灣南側(cè)，日堃拿地做別墅項目。,大連市區(qū)別墅項目:,項目地址：甘區(qū)凌水橋 開發(fā)公司：友誼合升房地產(chǎn)公司 建筑形式：疊拼別墅 裝修狀況：毛坯 戶型面積：260平方米 開發(fā)體量：76套 開盤時間：2007年6月 入住時間：2008年5月 銷售均價：8800元,優(yōu)雅階層的慢生活,壹品漫谷,項目地址：沙區(qū)臺山北麓 開發(fā)公司：上海大華房地產(chǎn)公司 建筑形式：聯(lián)排別墅 裝修狀況：毛坯 戶型面積：220平方米 開發(fā)體量：100套 開盤時間：2007年5月 入住時間：2008年12月 銷售均價：19000元,城市山林 庭院生活,大華御庭,項目地址：中山區(qū)解放路與中南路圍合 開發(fā)公司：大連家園集團(tuán) 建筑形式：疊拼別墅 裝修狀況：毛坯 戶型面積：200平方米 開發(fā)體量：一期56套，其他未規(guī)劃 開盤時間：2007年11月 入住時間：2008年12月 銷售均價：16000元,城市山谷 陽光人生,卡納意鄉(xiāng),項目地址：甘井子區(qū)華南廣場西側(cè) 開發(fā)公司：大連永高地產(chǎn) 建筑形式：聯(lián)排別墅 裝修狀況：清水 戶型面積：160-220平方米 開發(fā)體量：78套 開盤時間：2007年9月 入住時間：2008年5月 銷售均價：14000元,只有生活 只有加州,加州洋房,項目地址：甘井子區(qū)柳樹溝 開發(fā)公司：大連萬科地產(chǎn) 建筑形式：聯(lián)排別墅 裝修狀況：清水 戶型面積：220平方米 開發(fā)體量：220套，一期推出56套 開盤時間：2007年9月 入住時間：2008年5月 銷售均價：16000元,萬科能為你做更多,萬科溪之谷,項目地址：中山區(qū)海之韻廣場西側(cè) 開發(fā)公司：大連萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形式：獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅 裝修狀況：毛坯 戶型面積：260-400平方米 開發(fā)體量：108套 開盤時間：2008年 入住時間： 銷售均價：待定,一個不可能的別墅傳奇,托斯卡納,項目地址：甘井子區(qū)凌水河 開發(fā)公司：大連安達(dá)圣島房地產(chǎn) 建筑形式：一期為單體別墅，其他未定 裝修狀況：毛坯 戶型面積：300-600平方米 開發(fā)體量：一期26棟 開盤時間：預(yù)計2008年下半年 入住時間： 銷售均價：待定,假如大連沒有海,小平島,項目地址：星海灣 開發(fā)公司：華潤地產(chǎn) 建筑形式：聯(lián)排、雙拼別墅 裝修狀況：毛坯 戶型面積：380-500平方米 開發(fā)體量：一期16套，其他未規(guī)劃 開盤時間：預(yù)計2008年下半年 入住時間： 銷售均價：待定,星海灣壹號,市內(nèi)別墅分析： 宣傳方向打城市概念、生活風(fēng)情路線。 建筑風(fēng)格50%項目為西班牙風(fēng)格，星海灣壹號為英式風(fēng)格。 建筑形式少部分獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，其他均為聯(lián)排、疊拼別墅產(chǎn)品。 產(chǎn)品形態(tài)除東港托斯卡納為純別墅社區(qū)，其他均為復(fù)合型社區(qū)。 客群特征大連市內(nèi)及周邊城市、東北三省富人階層。 銷售情況開盤聯(lián)排別墅項目，銷售情況不理想，三層聯(lián)排空間 過于局促，室內(nèi)顯現(xiàn)擁擠情況，市場接受度不高。,金石灘別墅項目：,項目地址：大連開發(fā)區(qū)金石灘 開發(fā)公司：魯能置業(yè) 建筑形式：獨(dú)棟、疊拼、聯(lián)排別墅 裝修狀況：毛坯 開盤時間：預(yù)計2008年7-8月份 開發(fā)體量：183棟聯(lián)排疊拼別墅、15棟單 體別墅 銷售均價：未定,東北亞首席人居大盤,東方優(yōu)山美地,項目地址：大連開發(fā)區(qū)金石灘 開發(fā)公司：大連嘉富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑形式：獨(dú)棟別墅 裝修狀況：毛坯 開盤時間：2005年9月份 開發(fā)體量：19棟單體別墅 銷售價格：750-1500萬套,王子莊園,金石灘別墅分析 宣傳方向頂級別墅居住區(qū)域，國家旅游度假風(fēng)景區(qū)。 建筑風(fēng)格主要為西班牙風(fēng)格，魯能項目建筑過于粗糙，王子莊 園項目開發(fā)比較早。 建筑形式純獨(dú)棟別墅社區(qū)和符合社區(qū)聯(lián)排、疊拼別墅產(chǎn)品。 產(chǎn)品形態(tài)王子莊園為純別墅社區(qū)，魯能項目是復(fù)合型社區(qū)。 客群特征東三省、外籍人士、大連頂級富人階層。,我們能不能成為別墅中的代表作？,項目思考二,大連現(xiàn)在主要別墅項目代表：,金石灘 魯能優(yōu)山美地 度假型休閑別墅代表,東港 托斯卡納 地位型城市別墅代表,旅順?biāo)訛?億達(dá)藍(lán)灣 產(chǎn)品型風(fēng)格別墅代表,柳樹村 萬科溪之谷 風(fēng)情型山地別墅代表,分布概況：,金州 萊茵海岸度假村 生態(tài)型養(yǎng)生別墅代表,老虎尾 江山帝景 規(guī)模型精裝別墅代表,問題一 在產(chǎn)品上我們能不能超越藍(lán)灣？,消費(fèi)者最終購買的是產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)是最有效的促銷手段。億達(dá)作為大連本地開發(fā)商中的杰出代表，一直以品質(zhì)得到大連市場一致的認(rèn)可，所有億達(dá)產(chǎn)品均因億達(dá)品牌獲得溢價。 藍(lán)灣傳承了億達(dá)產(chǎn)品的優(yōu)良傳統(tǒng)，從最初的規(guī)劃到樣板間、示范環(huán)境均采用大手筆方式，所呈現(xiàn)的實(shí)景感染力足以讓每一位買家動心。雖然我們也崇尚以產(chǎn)品說話的風(fēng)格，但對于市場而言，如果把產(chǎn)品作為最核心的突破點(diǎn)的話，我們目前還很難突破藍(lán)灣的口碑效應(yīng)，最終難以建立項目的代表地位。,問題二 我們能不能成為風(fēng)情項目的代表？,先感受一下我們的產(chǎn)品：,想象一下在藍(lán)天、大海、山谷之間 擁有這樣的別墅該有多美？,本項目在建筑單體設(shè)計上采用浪漫的地中海風(fēng)格，采用淳樸、天然的材料，代表地域的色彩和風(fēng)格獨(dú)具的飾品、家具勾勒出一種親切、柔和的田園風(fēng)情。 在建筑與環(huán)境色調(diào)上采用“黃、白、藍(lán)紫、綠”的組合方式，這種組合會給人一種特別明亮的感覺，這種組合的生成源于意大利、法國南部成片的向日葵、薰衣草花田。地中海明媚的陽光會讓花田中的金黃和紫色很好的與綠樹相映，這樣一來，明亮便是手到擒來。 建筑細(xì)部上多采用拱門與半拱門、馬蹄狀的門窗，不僅通透，還能在走動觀賞中出現(xiàn)延伸般的透視感。寬敞的開窗，既能引入室外明媚的陽光，又為欣賞美麗的海景創(chuàng)造了條件。明亮的室內(nèi)空間配以返璞歸真的裝飾風(fēng)格，無處不在傳達(dá)著一個信息：她天生麗質(zhì)，所以無須矯飾。,于是，我們試著從產(chǎn)品的風(fēng)格上尋找突破點(diǎn),卡普里莊園、摩那哥新地、米蘭灣、馬耳他堡、帕夏公館、愛琴海、波西塔諾,我們幾乎找遍了整個地中海最具風(fēng)情的地方，企圖以此為突破點(diǎn)，讓項目的風(fēng)格通過案名直接地演繹出來，直到西西里莊園出現(xiàn)：,西西里莊園,西西里，地中海最大的島，那里有著豐富的葡萄園，盛產(chǎn)葡萄酒，全年氣候溫暖濕潤，自然環(huán)境優(yōu)美。 本項目位于山地之上，在高處可以觀望海岸線，良好的地域、環(huán)境特點(diǎn)與西西里島有著極大的共同點(diǎn)?！扒f園”，在歐洲通常是貴族生活的地方，是一種身份的象征。 整個案名將項目的建筑風(fēng)情與高端屬性良好的表達(dá)出來。,備選：,圣芭芭拉位于美國加州，長年私享加州橙色陽光沐浴，自然植被鋪遍每個角落，是悠閑與度假的旅游圣地。本案毗鄰金石灘黃金海岸，陽光、沙灘糅合精致的建筑形態(tài)，不僅擁有加州美韻的自然賜予，更造就了美景與風(fēng)物的相諧相融，整體風(fēng)情與圣芭芭拉有異曲同工之妙。,圣芭芭拉,至此，我們不停地反問自己： 我們能就此建立項目的市場地位嗎？ 我們最終能給目標(biāo)消費(fèi)者留下獨(dú)一無二的印象嗎？,房地產(chǎn)項目的營銷最終是為業(yè)主營造一種特定的生活方式，而社區(qū)風(fēng)情就是突出生活方式的最常用手段。 大連作為中國北方最著名的海濱國際城市，在環(huán)境上和地中海有很多的相似之處，因此，各大樓盤紛紛采用歐洲最為經(jīng)典的地中海風(fēng)情與西班牙風(fēng)格營造社區(qū)感染力。 從壹品漫谷到卡納意鄉(xiāng)，從小平島到萬科溪之谷，各種以西班牙風(fēng)情為主題的樓盤早已充斥著整個市場，先入為主的心理因素會導(dǎo)致我們再以風(fēng)情作為核心主題的話，很難引起市場的關(guān)注點(diǎn)。 那么，我們需要重新尋找突破點(diǎn),問題三 能不能在區(qū)域價值上突圍？,金石灘國際旅游度假區(qū)，位于大連市區(qū)的東部，距老市區(qū)58公里，乘坐旅游快軌車52分鐘。1992年正式建區(qū)，被評為國家旅游度假區(qū)。2000年成為全國首家4a級旅游度假區(qū)。金石灘旅游設(shè)施配套完善。在黃金海岸，上千個防紫外線的沙灘涼亭、帳篷、陽傘全部由金石灘管委會統(tǒng)一管理，是大連地區(qū)唯一沒有個體經(jīng)營的海濱浴場。綠化覆蓋率46.2%，年平均空氣質(zhì)量指數(shù)20，黃金海岸被評定為全國15個健康型海水浴場之一，是國務(wù)院批準(zhǔn)成立的第一批國家級旅游度假區(qū)之一。,而我們的項目正位于金石灘龍灣廣場中心大街東北側(cè)。在規(guī)劃中保持原始山地地形，區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)到主入口處達(dá)24米的高差，創(chuàng)建最佳的觀海山居產(chǎn)品，是房地產(chǎn)項目中難得的寶地！,擁有金石灘如此稀缺的旅游和環(huán)境資源， 于是我們試著從區(qū)位上來重新定義項目案名： 金石灘壹號,通過“金石灘”來突顯項目巨大的環(huán)境價值與資源價值， 同時強(qiáng)化項目無可替代的區(qū)域價值。 以“壹號”來建立市場地位和打造居者的身份感， 整體案名訴求點(diǎn)明確， 旨在建立項目no.1的區(qū)域市場地位與高端價值認(rèn)知。,金石灘壹號是項目區(qū)位價值的直接體現(xiàn)。 我們不賣房子，賣資源， 直接運(yùn)用金石灘的資源打開項目的知名度到底行不行？ 但是，資源在稀缺的同時又是共享的，我們?nèi)绾螀^(qū)別于優(yōu)山美地與王子莊園？ 從之一到唯一，才是策略關(guān)鍵制勝的一步！,反思：,我們的賣點(diǎn)到底在哪里？,項目思考三,優(yōu)勢（strength）： 區(qū)域優(yōu)越：國家4a級風(fēng)景區(qū)，交通便利，擁有發(fā)現(xiàn)王國、黃金海岸、金石高爾夫等眾多旅游度假景點(diǎn)； 地段優(yōu)勢：金石灘中心景觀位置，在通往金石高爾夫、玫瑰園、龍宮奇石展區(qū)、金石夢幻居場、龜裂石的主要通道上； 景觀優(yōu)勢：半山坡地，天然山景、無敵海景； 產(chǎn)品優(yōu)勢：純別墅社區(qū)，典型的地中海建筑風(fēng)格和園林景觀； 規(guī)模優(yōu)勢：整個社區(qū)僅87席，數(shù)量稀缺。,賣點(diǎn)再次整合（swot分析）,機(jī)會（opportunity ）： 別墅用地日益稀缺：目前國家已經(jīng)停止審批別墅用地，地塊的稀缺性促使別墅市場需求持續(xù)高漲； 高檔物業(yè)開發(fā)受限制：目前大連市調(diào)整固定資產(chǎn)投資方向，鼓勵企業(yè)加大投資經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住房的力度，高端物業(yè)的稀缺性刺激了投資需求； 市場別墅需求旺盛：隨著中國經(jīng)濟(jì)多年的高增長和人民幣的持續(xù)增值，中國的富豪階層越來越多，來中國旅游投資的人也越來越多，造就奢侈消費(fèi)品需求的旺盛； 奧動機(jī)遇：8月奧運(yùn)會的召開將為整個中國市場帶來巨大的商機(jī),作為4a級國家旅游度假區(qū)的金石灘必然吸引更多的境外富豪。,劣勢（weakness）： 開發(fā)商知名度：這是翱鵬地產(chǎn)的第一個項目，因此項目的信心只有在產(chǎn)品呈現(xiàn)時才能建立； 季節(jié)因素:大連氣候決定金石灘的旅游旺季只在5月至10月，因此產(chǎn)品的主力銷售期很短，而平時金石灘的人氣不旺，房子的空置率很高； 配套因素:如果對于短期旅游而言，金石灘的配套基本完備；但對于長時間度假而言，其生活配套還不是很方便。,威脅（threats）： 國家政策調(diào)整：國家限制銀行向高端物業(yè)開發(fā)發(fā)放貸款，同時嚴(yán)格審批高端物業(yè)的銀行按揭手續(xù)。個人購房首付比例和貸款利率上調(diào)，都對于我們的開發(fā)和銷售造成不利的影響； 市場供給量過大：大連市場上目前別墅類物業(yè)的供給量相對充足，其他項目會分流客戶，這不僅對銷售帶來很大的壓力，也會影響開發(fā)商的利潤率； 觀望情緒籠罩樓市：從去年9月底的二房政策開始，整個房地產(chǎn)業(yè)的銷售均處于低迷狀態(tài),有些城市甚至出現(xiàn)房價下跌現(xiàn)象，市場的觀望情緒直接影響購房者的最終購買。,swot策略:,項目自身擁有多項優(yōu)越的自然條件，產(chǎn)品規(guī)劃和市場定位注定本案要成為大連的別墅樣板。如果只從單一特點(diǎn)出發(fā)，很難將項目的眾多優(yōu)勢概入其中。針對目標(biāo)客群所具有的高端屬性，我們可以從精神的層面去對話，將項目打造成別墅生活的符號。 在推廣上緊緊抓住難得的歷史機(jī)遇，把項目打造成全大連乃至東北三省的別墅標(biāo)桿。無論從案名體系、推廣表現(xiàn)，還是建筑品質(zhì)到銷售業(yè)績都必須成為豪宅別墅產(chǎn)品的代名詞，為開發(fā)商后續(xù)開發(fā)建立市場基礎(chǔ)和品牌知名度。 面對市場普遍的觀望情緒，更需要對目標(biāo)客群進(jìn)行針對性訴求，實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者內(nèi)心的溝通，制造“量身定做”的專屬感，并以產(chǎn)品實(shí)景直接促成銷售，同時努力完善生活配套和提升物業(yè)服務(wù)。,目標(biāo)客戶群定位,核心客戶,重要客戶,游離客戶,大連本地商人及企業(yè)主 東北三省成功人士,國內(nèi)成功人士、別墅投資客、 機(jī)關(guān)及事業(yè)單位高級領(lǐng)導(dǎo),外企高管、港澳臺及外籍人士,我們的客戶可以用“非富即貴”來界定。 他們位于社會財富的頂端，從事多種行業(yè)，但均為行業(yè)頂尖人物。 他們事業(yè)成功、財富豐厚、家庭生活穩(wěn)定。 他們希望別墅體現(xiàn)身份優(yōu)越感、追求尊貴成熟、厚重而不沉悶的生活品味。 他們屬于事業(yè)蓬勃發(fā)展的豪貴階層，重視生活方式與國際時尚的關(guān)聯(lián)。 他們渴望濱海居住，推崇海濱度假休閑方式。 他們社交圈子廣泛，商務(wù)活動頻繁。 他們多屬于二次置業(yè)或多次置業(yè)者。 他們具有較強(qiáng)的投資意識。 他們多為大連本地及東三省成功人士，也包括北京、上海等外埠客戶。,目標(biāo)客戶群特征提純,紅 堡,從字面理解上：“紅”，代表著熱情，在項目的形象上“紅” 表現(xiàn)了建筑視覺元素“紅頂白墻”的風(fēng)格；“堡”即城堡，象征地位，以歐式風(fēng)格凸現(xiàn)尊貴、奢華的建筑氣質(zhì)。 從精神溝通上：紅堡的“紅”不僅僅是一種視覺的元素，更是一種符號。這種符號包容了各個領(lǐng)域智慧沉淀的結(jié)晶：它可能是西班牙建筑與斗牛盛典的紅；它可能是波爾多年份久遠(yuǎn)的拉菲葡萄酒的紅；它可能是莫奈名作日出的紅；也可能是塔爾雷加絕世名曲紅堡日記中的紅至此，紅堡的“紅”，如同“中國紅”一樣，是包容層峰人士生活品位與價值觀念欣賞的符號表征。,于是我們從精神層面開始尋求突破：,紅 堡,從歷史源淵上：“紅堡”又名阿爾罕布拉宮（alhambrapalace），是西班牙現(xiàn)存古跡中的精華，有“宮殿之城”和“世界奇跡”之稱，位于西班牙安達(dá)盧西亞省北部，盤踞在三座小山之中，因其瑰麗的建筑藝術(shù)和華麗的中庭園林而聞名于世。阿爾罕布拉宮具有鮮明的色彩，摩爾詩人即用“翡翠中的珍珠”來描述其建筑明亮的色澤及其周邊豐饒的森林資源。本案濃郁的地中海式建筑風(fēng)情和半山臨海的稀缺資源與三山圍環(huán)的紅堡竟有異境同工之妙。遠(yuǎn)觀一片“紅堡”隱逸于半山蒼翠，胸懷壯闊而人生幾何。 從閱讀上：“紅堡”簡單易記，內(nèi)蘊(yùn)深沉。,“紅堡”與產(chǎn)品規(guī)劃的契合點(diǎn)：,“紅堡”與產(chǎn)品形態(tài)的契合點(diǎn)：,定位語 金石灘87席地中海風(fēng)情別墅 廣告語 我的名字叫紅,還有沒有更具影響力的方法？,項目思考四, 以紅堡的思路已經(jīng)能夠完勝項目了嗎？ 我們的價值是否已經(jīng)最大化？ 還有沒有什么更好的方式？ 我們還有什么更好的資源沒用到嗎？,再次反思：,項目競爭質(zhì)素對比, 山景 湖景 海景 高爾夫,決定別墅價值的四個因素：,我們的項目擁有山景、海景，也座落于前往金石高爾夫的主要通道上，那么高爾夫能否成為我們的另一個突破點(diǎn)呢？ 金石高爾夫球場占地面積1.75萬平方公里，三面環(huán)海、一面依山,球場中的36條球道中有7條球道被列為世界100個最佳球道之一，吸引著全國乃至世界高爾夫愛好者前往。同時，金石高爾夫俱樂部是美國高爾夫球協(xié)會和世界旅游協(xié)會會員。在胡潤排行榜“富豪最青睞的高爾夫球場”中，金石高爾夫和觀瀾湖高爾夫等十家品牌一起入榜。 機(jī)遇點(diǎn)：金石高爾夫本身沒有開發(fā)別墅物業(yè)，而沿途的高爾夫酒店和海景酒店并不能滿足富豪們的需求，我們能否把高爾夫作為切入點(diǎn)吸引高端人群呢？我們能否打造大連第一個高爾夫別墅項目？,打完一場18洞，想要獲得更少的桿數(shù)，不單只是打得越遠(yuǎn)越好，人們還必須考慮場上策略的運(yùn)用：必須選擇最佳的落球點(diǎn)，有進(jìn)有退，有時還必須以退促進(jìn)這與我們的生活又何其的相似，這個社會無時無處不充滿變數(shù)，需要人們?nèi)タ紤]各種情況，然后選擇合適的策略以獲得通向成功的最佳路徑，高爾夫運(yùn)動本就是生活的另一種縮寫，這也是高爾夫無限魅力的重點(diǎn)！,高爾夫文化聯(lián)想：,原來，忘掉桿數(shù)才是最大的贏家 人生的曲折，不比越過沙坑困難 “一桿進(jìn)洞”的可貴，在于它從不在預(yù)料之內(nèi),在了解高爾夫別墅之前， 我們先了解一下高爾夫文化 高爾夫通常被稱為“紳士的芭蕾”和“綠色鴉片”。,那么，高爾夫人群到底有多大？, 2007年09月24日 19:10 經(jīng)濟(jì),打高爾夫球不易，建高爾夫球場更是難，然而高爾夫的消費(fèi)人群在不斷擴(kuò)大。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中國的高爾夫愛好者超過1000萬人，自2004年以來，發(fā)展尤為迅猛，年均增長率接近三成。 2004年，觀瀾湖大宅帶著“我家住在觀瀾湖，來我家打高爾夫吧”的廣告語上市發(fā)售，在地產(chǎn)界引發(fā)了一場“地震”。當(dāng)時大宅均價在每平方米2萬元以上，最便宜的一棟也要1000多萬元，最高叫價高達(dá)3000萬元，這個價格在當(dāng)時的深圳算是天價。三年后，這些大宅的價格已經(jīng)翻了數(shù)倍，而且基本售罄。當(dāng)初的大宅投資者早就賺得盆滿缽溢。 遲福林預(yù)測，未來10年內(nèi)，區(qū)域不均衡發(fā)展仍然是中國經(jīng)濟(jì)的一個特點(diǎn)，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)其發(fā)展越快，而高爾夫人口也將快速增長。有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的腦力勞動者將成為利益主體，潛在的高爾夫消費(fèi)者現(xiàn)在是2000萬，2020年可能是5000萬。,高爾夫別墅的投資價值有多大？,當(dāng)牧童手里的木棒變成了昂貴的球桿時，當(dāng)無趣的綠野變成了專業(yè)的果嶺時，當(dāng)高爾夫從簡單的運(yùn)動項目變成了“紳士怡情”時，高爾夫就變成了一種象征，而高爾夫別墅隨之成為了人們從居住上逐漸融于終極幸福的夢想。在藍(lán)天之下昂首信步，在綠草之上怡然揮桿，那是一種灑脫的體現(xiàn)，是一種品味的提升。 今天的人們需要的已經(jīng)不再是簡簡單單的房子，也不再是單純的環(huán)境。房子只是居住的一小部分，更多的在于房子能夠和諧地共融于一個“均好”的生存大環(huán)境中，才能得到對于居住理念的最好升華。于是，便有了高爾夫別墅這個名詞，它滿足了“均好”的每一個細(xì)節(jié)：基礎(chǔ)的生活、濃厚的藝術(shù)、高尚的文化、深厚的人文,全搜索房產(chǎn)在線 2008年3月21日 1時45分,高爾夫別墅被喻為別墅中的勞斯萊斯和現(xiàn)代“黃金社交圈”，高爾夫別墅大多是居住休閑功能的豪華別墅，地產(chǎn)開發(fā)商在本質(zhì)上將高尚運(yùn)動與完美生活作了最和諧的聯(lián)合，即改善了生活環(huán)境，也提高了生活的品位和魅力。 從投資角度講，高爾夫別墅更具價值。在歐美等高度發(fā)達(dá)地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍，比普通別墅更具稀缺性。在我國，具備高爾夫球場的別墅比不具備高爾夫球場的別墅的價值至少高出20%到30%。加之現(xiàn)在國家已經(jīng)對高爾夫球場的建設(shè)采取了限制性政策，停批別墅用地、限制別墅供應(yīng)，對支持別墅價格總體來說是一個利好消息，這都使得高爾夫別墅具有極高的升值空間。畢竟可用來建高爾夫別墅的土地將越來越少，現(xiàn)有的高爾夫別墅將越來越珍貴，高爾夫地產(chǎn)的增值是必然的。,成功的高爾夫別墅案例：,“高爾夫+地產(chǎn)”獨(dú)樹一幟,焦點(diǎn)深圳房地產(chǎn)網(wǎng) 2007年07月13日09:58 深圳特區(qū)報 顧洪波,2006年4月，觀瀾湖翡翠灣103棟別墅一日售罄。 2006年12月，觀瀾湖長堤168套別墅在3個小時內(nèi)銷售一空。 2007年1月，觀瀾湖成功贏得20072018連續(xù)12屆高爾夫世界杯舉辦權(quán)。 2007年7月，觀瀾湖上堤在僅進(jìn)行了1個多月的宣傳推廣后低調(diào)推出224套單位，然而卻在短短1.5個小時內(nèi)被聞訊趕至的600多名誠意客戶搶購一空，再度創(chuàng)造了珠三角樓市開盤銷售速度、開盤成交率等多項紀(jì)錄。 觀瀾高爾夫大宅的價格驚人，大宅最便宜的也在千萬元以上，最貴的則達(dá)億元?，F(xiàn)在，觀瀾湖上堤的熱銷不僅再度延續(xù)了這一令人驚嘆的樓市神話，更證明了觀瀾湖“高爾夫地產(chǎn)”運(yùn)營模式的獨(dú)特價值和無窮生命力。,我們符合高爾夫別墅的要求嗎？,以球場和地產(chǎn)物業(yè)之間的地理位置關(guān)系為基礎(chǔ)依據(jù)，參照“級差地租”理論，可以把高爾夫地產(chǎn)分為五級： “一級”：球場內(nèi)球道景觀主題地產(chǎn)。一般是高爾夫球場球道景觀別墅，這類高爾夫主題地產(chǎn)，其量非常有限。 “二級”：與球場邊界緊密相臨的環(huán)球場概念地產(chǎn)。一般來說，18洞球場占地至少1000畝以上，不難想像其周長有多長。開發(fā)商環(huán)周長向外延伸一定深度，以“a”型伸展土地占地進(jìn)深，領(lǐng)地面積自然龐大。這類高爾夫地產(chǎn)開發(fā)量不小，是高爾夫地產(chǎn)的主流，主要是別墅和公寓等產(chǎn)品。,高爾夫別墅的五種形態(tài),“三級”：球場外圍與“二級”直接相鄰的概念地產(chǎn)。由于市場對高爾夫別墅的需求擴(kuò)大，高爾夫地產(chǎn)概念領(lǐng)地得到不斷擴(kuò)展。因此，“三級”比“二級”的領(lǐng)地面積、物業(yè)體量更大。 “四級”：練習(xí)場周圍的概念地產(chǎn)。由于練習(xí)場一般建在市區(qū)內(nèi)或城市的近郊，有相對比較成熟的社區(qū)環(huán)境和現(xiàn)成配套，將可能得到一定的發(fā)展。 “五級”：借用外部高爾夫概念來進(jìn)行概念附加與捆綁促銷的概念地產(chǎn)。這是主要由營銷要素催生而新近發(fā)展起來的概念地產(chǎn)。,建立本案的高爾夫價值點(diǎn),價值一：項目相臨的高爾夫球場； 價值二：項目的高爾夫園林； 價值三：項目的高爾夫樣板間； 價值四：項目的高爾夫會館； 價值五：高爾夫體驗營銷中心； 價值六：專業(yè)的高爾夫銷售員；,一、高爾夫球場：,由于項目距金石高爾夫五分鐘車程，距金灣高爾夫球場十分鐘車程，因此我們可以與高爾夫球場聯(lián)動： 有專門接送高爾夫會員到現(xiàn)場的看房車； 在球場設(shè)置項目廣告和物料； 和球場共同舉辦、承辦各種高爾夫比賽；,二、高爾夫概念園林：,由于項目的主體概念是高爾夫，因此項目的園林一定要更改為高爾夫主題： 在園林內(nèi)設(shè)置小果嶺； 在私家花園內(nèi)設(shè)置推桿練習(xí)場；,概念高爾夫：高爾夫果嶺與園林的結(jié)合,概念高爾夫：高爾夫果嶺與社區(qū)活動,概念高爾夫：趣味高爾夫,三、高爾夫概念樣板間：,由于愛好不同，生活方式肯定也不同，所以項目的樣板間也一定要是高爾夫風(fēng)格的樣板間： 樣板間內(nèi)一定有高爾夫的球具； 樣板間內(nèi)一定有高爾夫的服飾； 樣板間內(nèi)的壁畫一定是高爾夫主題； 樣板間內(nèi)的書桌上一定有高爾夫雜志；,四、高爾夫概念會館：,項目業(yè)主主要為高爾夫愛好者，決定項目會所也一定是高爾夫風(fēng)格： 會所內(nèi)一定有高爾夫的練習(xí)場； 會所內(nèi)一定有高爾夫風(fēng)格的交流室（如椅子高爾夫外形）； 會所內(nèi)的壁畫、雜志一定與高爾夫相關(guān)； 會所內(nèi)有關(guān)于高爾夫球賽的預(yù)告海報；,概念高爾夫：高爾夫果嶺室內(nèi)展示中心,五、高爾夫概念營銷中心：,要獲得高爾夫愛好者的認(rèn)可，我們營銷中心是第一形象點(diǎn)： 會所內(nèi)的所有物料一定是高爾夫風(fēng)格； 會所內(nèi)的戶型展示臺、沙盤及形象墻等一定是高爾夫風(fēng)格； 會所內(nèi)一定有很多的高爾夫雜志，有高爾夫的活動海報； 營銷人員的服裝一定是高爾夫風(fēng)格； 項目的禮品一定與高爾夫相關(guān)；,六、專業(yè)的高爾夫概念銷售員：,銷售人員是項目的形象大使，是買家了解項目的第一溝通點(diǎn)，因此項目的銷售人員一定要能與買家在高爾夫主題上進(jìn)行直接對話，因此 必須對銷售人員進(jìn)行高爾夫文化、歷史的培訓(xùn)； 必須對銷售人員進(jìn)行高爾夫基礎(chǔ)訓(xùn)練； 銷售人員必須了解當(dāng)代高爾夫名人及球場； 銷售人員必須了解即時的高爾夫比賽及賽況；,我們的目標(biāo)消費(fèi)者：,主：大連及東三省高爾夫愛好者， 國際高爾夫發(fā)燒友； 次：大連及東三省高端人群， 大連及東三省實(shí)力企業(yè)。,他們大多是具有較高學(xué)歷的人，他們有的是高球愛好者，有的愛好其他。 他們有點(diǎn)錢、有點(diǎn)閑、有點(diǎn)愛好、有