鳳凰國(guó)際可行性分析（DOC 39頁(yè)）.doc

鳳凰國(guó)際可行性分析一、項(xiàng)目概況鳳凰國(guó)際位于大同市中心區(qū)城區(qū)西側(cè)的振華街，北至大同市教育學(xué)院，南至新開(kāi)西二路，東至育才南街，與新世紀(jì)小區(qū)隔街相望。南北長(zhǎng)226米，東西寬度126米，共占地26101平方米（不包括尚未取得的土地），整個(gè)項(xiàng)目地塊基本呈一長(zhǎng)方形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標(biāo)占地面積26101平方米總建筑面積142000平方米住宅面積110000平方米商業(yè)面積7000平方米會(huì)所面積3000平方米可銷(xiāo)售面積117000平方米配套公建含地下部分及地下車(chē)庫(kù)22000平方米容積率4.5綠化面積10000平方米綠化率38%總戶數(shù)550-600戶居住人口2200戶均面積190平方米人均居住面積50平方米主力面積200平方米主力戶型三室兩廳二、投資分析概述1、投資分析的目的本案投資分析的目的是在對(duì)大同住宅市場(chǎng)和本案所在區(qū)域市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評(píng)估，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可行性，以合理有效地利用資金，取得較高的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。2、投資分析的依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研及定位部分確定的相關(guān)指標(biāo)，如項(xiàng)目產(chǎn)品定位、價(jià)格、銷(xiāo)售計(jì)劃等；本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案（項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，資金投入情況）；行業(yè)一般獲利能力；國(guó)家及大同有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等資料；大同土地、城市建設(shè)、房管部門(mén)規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、投資分析的條件和范圍條件：本報(bào)告按照全部資金來(lái)源為自有資金的情況進(jìn)行計(jì)算，不考慮自有資金的機(jī)會(huì)成本。范圍：本報(bào)告研究的范圍主要側(cè)重于項(xiàng)目的成本測(cè)算和簡(jiǎn)單財(cái)務(wù)效益指標(biāo)等內(nèi)容。三、建設(shè)方案1、方案設(shè)想總體設(shè)想本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)及發(fā)展商自身情況，汲取其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，以較高的性能價(jià)格比吸引客戶，樹(shù)立物業(yè)的品牌形象。建設(shè)經(jīng)營(yíng)期本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為3年，即2004.2年2007.2年。開(kāi)發(fā)方案本項(xiàng)目以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)方式，建設(shè)工期為24個(gè)月；銷(xiāo)售進(jìn)度方案于開(kāi)工6個(gè)月后（2004年8月）開(kāi)始正式銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期為20-21個(gè)月，住宅結(jié)構(gòu)封頂前，完成銷(xiāo)售總住宅面積的35%（約38500平方米），住宅交付使用時(shí)，完成銷(xiāo)售總住宅面積的40-45%（約44000-49500平方米）。四、投資估算1、土地成本A、拆遷成本序號(hào)項(xiàng)目面積及造價(jià)1教委回遷住戶面積8750平方米2教委其余住宅面積6250平方米3教委辦公樓面積1000平方米4教委商業(yè)面積5000平方米5可銷(xiāo)售價(jià)格23125000元6住宅15000M2造價(jià)13500000元7辦公樓1000M2造價(jià)1000000元8商業(yè)5000M2造價(jià)6000000元9總經(jīng)濟(jì)造價(jià)2625000元B、土地成本分析以地上建筑面積約120600平方米計(jì)算（其中住宅面積約110000平方米，會(huì)所面積約3000平方米，商業(yè)面積約7000平方米，非配套公建600平方米），可銷(xiāo)售面積為117000平方米，土地成本55000000元，平均每平方米分?jǐn)偟貎r(jià)470元。2、住宅建安成本（參考北京方南家園建安成本）方南家園工程概況：該工程為方南家園為兩棟塔式住宅樓，位于北京市豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)橫七條44號(hào)；該項(xiàng)目平均售價(jià)6000元/平方米；工程總建筑面積54830.92M2；結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)其中一棟住宅樓為地下二層，地上23層，建筑面積27783.43M2；。我們就以方南家園這棟樓為例，其建安成本分析如下：方南家園5#樓建安成本估算序號(hào)項(xiàng)目名稱單方造價(jià)（元）1土建工程672.562裝飾工程413.153電氣工程136.874管道工程133.675通風(fēng)工程8.136合計(jì)1364.38注：此建安成本費(fèi)用中不包括電梯及安裝費(fèi)。工程三材匯總表序號(hào)工程名稱鋼材（t）其中：鋼筋木材（m3）水泥（t）1土建工程1086.181860.180.004971.932裝飾工程5.095.040.391793.443電氣工程8.971.504管道工程6.706.705通風(fēng)空調(diào)1.536合計(jì)1882.471865.220.396773.57說(shuō)明：土建工程土建工程內(nèi)容：序號(hào)12345陽(yáng)臺(tái)及凸窗內(nèi)欄桿陽(yáng)臺(tái)晾衣架78地下室基礎(chǔ)防水廚房地面防水衛(wèi)生間地面防水屋面防水模板工程腳手架工程大型垂直機(jī)械使用費(fèi)鋼筋工程構(gòu)建工程構(gòu)建制作安裝工程屋面工程子目名稱土石方工程現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土工程砌筑工程6910其他工程防水工程非實(shí)體消耗量土建工程造價(jià)：序號(hào)子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）合計(jì)1土石方工程7145743632436322砌筑工程1254044621582023現(xiàn)場(chǎng)攪拌混凝土工程379587274266334048634鋼筋工程321044484500251743795構(gòu)建工程2768837446其他工程6057306057307構(gòu)建制作安裝工程402366219714958屋面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非實(shí)體消耗量145301818495214236638合計(jì)23044341071360914766589綜合上述工程內(nèi)容后單方造價(jià)為672.56元/平方米。裝飾工程部分：裝飾工程內(nèi)容：序號(hào)子目名稱1樓地面2天棚3墻面外墻裝修底層為花崗巖，中部以上使用涂料內(nèi)墻裝修涂料4隔墻、隔斷和保溫板式隔墻隔斷墻體保溫保溫墻面外輕內(nèi)保溫墻面5門(mén)窗：塑鋼及鋁合金門(mén)窗，單層及雙層玻璃。6欄桿、欄板、扶手7裝飾線條歐式裝飾線外掛檐口板8建筑配件9油漆廁所隔墻鋼板網(wǎng)通風(fēng)道箅子屋面出氣孔排水溝、水泥面10非實(shí)體消耗量裝飾工程造價(jià)：序號(hào)子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）合計(jì)1樓地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墻面689214138305121629934隔墻、隔斷和保溫151117121134114041335門(mén)窗179892316030434664886欄桿、欄板、扶手152