武漢2008年xx區(qū)市場分析報告.doc

武漢2008年xx區(qū)市場分析報告一、xx區(qū)分析1.南湖新城簡介南湖新城位于武昌區(qū)南部，內(nèi)環(huán)與中環(huán)之間，東臨南湖、南臨二環(huán)線，西靠巡司河，北至楚雄大道，總面積13.1平方公里。目前，南湖地區(qū)還由665公頃土地可供開發(fā)，可新增21萬人，加上現(xiàn)狀10萬人，南湖新城31萬人。屆時，人均建筑面積將達到30平方米，人均公共綠地由現(xiàn)在的1.2平方增加到8.2平方米。2.交通規(guī)劃新城交通的主要道路分別是：5條南北向道路機場路、南湖新城路、丁字橋路、石牌嶺路、出版城路；6條東西向道路機場北路、機場二路、機場三路、機場四路、武梁路、溪北路。南湖新城交通以公汽為主，公汽站點間距到200米左右，減少居民步行距離。預留軌道交通站點位置，并與公汽交通站點結(jié)合，便于轉(zhuǎn)乘。此外，遠期規(guī)劃兩條軌道交通5、7號線將通過南湖新城，在輕軌建成后將大大改善該地區(qū)居民的交通出行條件。特點：設立濱水區(qū)專用步行道和自行車道，體現(xiàn)了小區(qū)規(guī)劃以人為本的理念。注重綠化更襯托南湖延湖美境的整體效果，串接綠化和公共空間、濱湖空間，讓人們在步行范圍內(nèi)生活。未來輕軌交通的方便快捷，可緩解陸路交通的壓力。該片區(qū)交通、配套等基礎設施現(xiàn)已基本完善，是四個規(guī)劃新城中最成熟的社區(qū)。大量開發(fā)商的入駐、規(guī)劃政策的導向以及社區(qū)內(nèi)的成熟配套吸引眾多中、高檔消費者來此購房，此片區(qū)的發(fā)展還有很大空間。3.公共服務設施商業(yè)及公建配套按四級分布，包括城市商廈次中心、居住中心區(qū)、居住小區(qū)、居住組團公建。居住區(qū)有4個特色服務中心。文化服務中心位于寶安花園內(nèi)；體育服務中心位于武梁路與機場路交叉口，與武漢理工大學體育場遙相呼應；醫(yī)療服務中心位于人工渠兩側(cè)；綜合服務中心位于武武梁路和石牌嶺路交叉口，形成商業(yè)、文化、娛樂、體育和醫(yī)療服務功能齊全設施晚上的服務中心。南湖通過水上公園、中心公園向西延伸至核心區(qū)。新增12所幼兒園、17所小學、7所中學，滿足了教育配套要求。突出的市民中心成為連接居住區(qū)、公園和大學校園的樞紐。4.生態(tài)建設規(guī)劃的居住山區(qū)公園與區(qū)域性的綠化相連，在街區(qū)范圍內(nèi)可形成臨近居民的游戲場和都市村莊公園；在區(qū)域內(nèi)恢復水道，強化人工渠，使之成為怡人的小溪。南湖沿線住宅由低到高，南湖沿線住宅由低到高逐級提升高度，使得多人可以觀湖；沿東西向渠道兩側(cè)布置低層別墅類住宅，創(chuàng)造優(yōu)雅的環(huán)境。按南湖新城的規(guī)劃，湖水將直接流入新城核心區(qū)，這里將建成讓更多居民都能觀景的濱湖綠地。這里將建人工河將南湖、巡司河東西連通，形成連續(xù)性的濱水自然景觀，并通過水渠將河、湖、塘、池連成一體，從而將南湖之水引入新城。讓大部分住宅置于園林景觀中，在高密度建筑區(qū)中充分保存自然要素。都市景園式學校，大學園區(qū)形成中部低四周高的布局，并在中心大規(guī)模公共綠帶上，創(chuàng)建園景特色鮮明的都市景園式學校。大學新校園、中心綠化與中心公園連成一體，并向北擴展將綠帶引入校園舊區(qū)，形成景觀體系。二、xx區(qū)房地產(chǎn)市場分析1、區(qū)域地理概述南湖新城是武昌近年來重點發(fā)展的大型居住組團，是武昌規(guī)模最大、配套較齊全的居住組團之一。組團東起南湖，南至二環(huán)線，西抵巡司河，北靠雄楚大道，總面積1310公頃。目前，南湖地區(qū)還有65公頃土地可供開發(fā)，可新增21萬人，那么南湖新城將31萬人。新城將形成“一核”，“兩線”，“三片”，“四區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，并設文化服務，體育中心和綜合服務三大中心方便居民。新城建“五縱六橫”路網(wǎng)，形成通暢，便利的交通，并將南湖水引入新城。珞獅南路附近水域?qū)⒔ㄔO大規(guī)模水上公園。2.南湖板塊的歷史與現(xiàn)狀歷史：1)南湖板塊的成型得益于南湖機場的遷出，1992年3月，武昌區(qū)政府將機場搬遷后產(chǎn)生的4000畝土地出售給深圳寶安集團，購入成本價9.5萬元/畝，總地價不足4億元。2)98年福利分房政策結(jié)束后，武漢房地產(chǎn)市場迎來戰(zhàn)略發(fā)展期，南湖花園城定位與漢口的百步亭、常青花園相類似，以大規(guī)模開發(fā)低價位商品住宅為特征。3)南湖花園城建設迅速展開，4000畝土地在迅速升值的同時，也讓寶安集團承擔著巨額利息及各項開發(fā)費用，而開發(fā)能力及市場容量也讓其不能單獨吞下這塊巨大的蛋糕，寶安集團在大規(guī)模開發(fā)住址項目的同時，也采用轉(zhuǎn)讓及共同開發(fā)的方式降低持地成本.4)2000年6月，寶安集團將南湖花園城南側(cè)地塊777畝土地轉(zhuǎn)讓給武漢美洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，轉(zhuǎn)讓價格21.8萬元/畝，獲得轉(zhuǎn)讓金1.69386億元。在2003年轉(zhuǎn)讓價格已經(jīng)超過70萬元/畝。5)至此，南湖花園城內(nèi)的土地開發(fā)基本都采用寶安集團合作開發(fā)或者土地轉(zhuǎn)讓的形式進行，其土地交易價格基本與市場掛牌成交價格相持平?，F(xiàn)狀：1)目前南湖花園城內(nèi)幾乎沒有可開發(fā)土地。2)南湖花園城持續(xù)保持其中低層次居住板塊的形象，近幾年板塊內(nèi)土地及房地產(chǎn)開發(fā)項目持續(xù)低價位運行，區(qū)域價值沒有得到應有的提升。從2007年南湖新城土地市場成交價格來看，僅僅略高于青山板塊。3、樓市簡介南湖經(jīng)過10年的發(fā)展，已經(jīng)建成了160萬的大型居住社區(qū)，入住人口高達6.5萬人。在這十年時間內(nèi)，已有幾十家地產(chǎn)公司開發(fā)的30多個樓盤項目面世。這些樓盤可分成三大類，一類是1999年以前開發(fā)的以經(jīng)濟適用房為主導的項目，如寧靜苑，溫馨苑，康樂苑，祥和苑，頤和苑；二類則是2000年左右開發(fā)的項目，這段時間片區(qū)內(nèi)有大量樓盤面世，如果說xx區(qū)有百花齊放的年代應是指這段時期。其中有以綜合品質(zhì)取勝的寶安花園，也有以景觀見長的中央花園；有定位高端的千秋別墅，也有定點開發(fā)的張黃新村、軍區(qū)醫(yī)院住宅區(qū)以及用低價來搶奪市場的江宏花園、華錦花園；有包羅萬象各種住宅類型都有的松濤苑，也有僅幾棟多層的就號稱“經(jīng)典”的經(jīng)典家園；還有代表寶安江南情結(jié)在武漢首次體現(xiàn)的江南庭院，也有集合N多開發(fā)商力量開發(fā)的新大地家園、博雅苑等等。值得一提的是當時不僅項目眾多，各個樓盤之間的價差巨大，同一時期開盤相距幾十米均價卻可相差50%以上，真是八仙過海各顯神通。三類則是目前的在售項目，主要是指2004年后期開發(fā)的樓盤。價格較前幾年有了一倍的增幅，項目整體感覺雖有所提高，同質(zhì)化卻日漸嚴重，亮點鮮得一見。隨著政府對南湖的重新規(guī)劃，建設南湖新城，南湖新城中心板塊就成為了南湖新城的居住核心區(qū)。主要表現(xiàn)為引入金地和大華兩個品牌開發(fā)商進入，南湖公園世家和金地格林小城兩個項目的建筑面積達到了143萬，以這兩個項目為中心區(qū)域向外擴散。4.區(qū)域發(fā)展機遇政府規(guī)劃指引,確保板塊和諧開發(fā)根據(jù)政府規(guī)劃，南湖居住新城規(guī)劃總面積13.1平方公里，可容納居民25萬至31萬人，新城中公共綠地面積達140公頃。南湖新城的規(guī)劃目標，是建立起一個全新的兼有居住、商貿(mào)、文化、體育等各種現(xiàn)代化設施的“都市村莊”。使區(qū)內(nèi)居民不但能享受到安靜、悠閑的生活環(huán)境，同時又能感受到都市便捷的交通及商業(yè)服務交通路網(wǎng)改造解決最大發(fā)展瓶頸，促進區(qū)域與傳統(tǒng)城市中心融合根據(jù)武漢有關的市政規(guī)劃，目前武漢二環(huán)線東段規(guī)劃基本敲定，連通東湖和南湖、縱貫武昌的珞獅路將變身成“立體”主干道，這里建設超過3公里的高架橋以及長2公里的下穿隧道，珞獅路將變成第二條“解放大道”同時珞獅南路延長線通車后，可南達江夏紙坊，成為江夏和中心城區(qū)連接的必經(jīng)之地，南湖西珞南路區(qū)域?qū)⒊蔀槲鹘幽虾▓@城，東連光谷腹地，北通武昌中心地帶，南達江夏紙坊的樞紐之地，屆時居民出行將更加便利，珞獅路的主干道效應將帶動整個區(qū)域的良性發(fā)展，這里的新城將更快完全成型在橫向路網(wǎng)上，橫貫武昌東西的南湖南路已貫通，路寬30米，為雙向4車道，從南湖新城到兩開發(fā)區(qū)之間的車程都縮短在20分鐘內(nèi)，將成為城市拓展過程中新的區(qū)域中心兩條軌道交通通過南湖將從另一個方面提升南湖板塊居住價值，一條從武昌新火車站直達南湖花園城，另一條從南湖新城經(jīng)漢口市中心到達古田。直通三鎮(zhèn)的交通優(yōu)勢十分明顯區(qū)域中高端市場發(fā)展后勁乏力，板塊再次定位面臨契機武昌區(qū)域中高端房地產(chǎn)板塊市場發(fā)展歷來與水有不解淵源：東湖、沙湖及長江南岸一環(huán)段區(qū)域均為武昌區(qū)域的傳統(tǒng)中中高端區(qū)域。受該傳統(tǒng)區(qū)域土地發(fā)展空間的制約，目前區(qū)域中中高端市場開始尋求新的發(fā)展板塊，近幾年最大熱門的積玉橋板塊便是新興高端板塊之一。但是僅僅一個積玉橋板塊顯然無法滿足區(qū)域中高端市場的要求，新的中高端板塊即將應運而生。景觀資源支持，本應卓而不凡作為武昌湖概念炒作最為重要的源泉，沙湖與東湖各執(zhí)一端，而南湖相對前兩者卻異常失落。不爭的是，東湖的優(yōu)勢明顯高于沙湖和南湖，這一點也意味著東湖板塊將成為武漢中高端住宅的標桿區(qū)。但自本土巨頭福星惠譽進入沙湖之后，沙湖從此風生水起。對于相對失落的南湖，其在房地產(chǎn)市場中一直都沒有寂寞。隨著東湖保護力度的加強,其周邊房地產(chǎn)可開發(fā)土地資源基本絕跡；而沙湖由于其面積較小,周邊發(fā)展非常成熟,潛力有限；南湖當仁不讓的成為武昌區(qū)域最具開發(fā)潛力的城市中心水域板塊,后發(fā)優(yōu)勢有明顯,前景注定卓而不凡作為武昌中央商務區(qū)、中心商業(yè)區(qū)及武漢大學城的核心輻射區(qū)，憑借南湖本身優(yōu)秀的自然景觀資源和政府城市發(fā)展功能布局規(guī)劃的支撐，南湖的發(fā)展?jié)摿ξ阌官|(zhì)疑。相對于東湖的神秘、高貴和沙湖的繁華、靈秀，南湖板塊更多的表現(xiàn)為美麗、和諧、內(nèi)斂、鋒銳、親切和溫馨。南湖板塊的將來應該是武昌中心區(qū)域最大的，高檔高知山水生活之城而南湖由于歷史上非市場化的發(fā)展模式和地理位置的相對弱勢，而一直被定位成了平民區(qū)。在已有的歷史基礎上改變形象往往要比從零開始的樹立形象要困難的多，盡管南湖注定要卓而不凡知名地產(chǎn)巨鱷進駐，以行動彰顯板塊價值多家房地產(chǎn)開發(fā)巨頭進入南湖新城開發(fā)，繼金地、大華之后，2005年9月，深圳泰然集團繼大華和金地后再次出手南湖新城，拿下臨湖400畝土地，總建面50萬平方米；2006年，保利在“南湖農(nóng)業(yè)園”掛牌上也大顯身手，最終經(jīng)過84輪競價，戰(zhàn)勝萬科、金地等多家巨鱷。以10億3千萬拿下，超出起始價近一倍。隨著這些中高端樓盤的面世，對南湖新城發(fā)展前景的再認識將逐步涌現(xiàn)。區(qū)域產(chǎn)業(yè)支持，有力支撐板塊崛起隨著中南總部經(jīng)濟區(qū)的迅猛發(fā)展，大量知名企業(yè)入住，將產(chǎn)生新的住宅需求，由于南湖新城做為中南尚圈的核心輻射區(qū)域，必將成為中南總部經(jīng)濟區(qū)的居住配套板塊之一南湖新城緊鄰為中國光谷及武漢大學城的，眾多的高科技產(chǎn)業(yè)群也相對的繁衍出大量高收入人群，為板塊崛起提供了市場支持武昌作為高校聚集區(qū),高校畢業(yè)后駐留武漢工作者，從置業(yè)傾向上來看，離學校不遠的xx區(qū)是其購房首選區(qū)域，著也注定了南湖新城在武漢高知白領中具備先天心理慣性優(yōu)勢5、區(qū)域配套建設教育：武昌實驗寄宿小學，南湖小學，南湖中學，武漢大學、華中師范大學、華中農(nóng)業(yè)大學醫(yī)療:陸軍總醫(yī)院、省婦幼保健院、中建三局醫(yī)院商貿(mào):中商平價,中百倉儲,中百超市,南湖生鮮市場金融：建行,招行,民生,信合交通：59，74，543，561，573，609，908等公交線路直達三鎮(zhèn)可見區(qū)域內(nèi)的基本設施已經(jīng)成形，但中高檔餐飲及休閑文化場所相對缺乏，這也與區(qū)域內(nèi)居民整體文化水平不高有一定關系。隨著本地塊周邊的小區(qū)吸引了大量優(yōu)秀客戶，相信以后在這些方面應能得到明顯改善。三、xx區(qū)樓市運行情況分析2007年xx區(qū)商品住房成交均價為4282.59元/平方米，較去年上漲1011.29元/平方米，漲幅為30.91%。商品住房共成交3970套。從區(qū)域位置上來說，南湖區(qū)域內(nèi)原機場部分的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨近尾聲，目前在售的項目更是屈指可數(shù)。而以珞獅南路為界的南湖新區(qū)，則呈供銷兩旺的市場狀況。金地格林小城、大華南湖公園世家、保利淺水灣、水域天際等項目撐起了整個片區(qū)銷量。臨近歲末，寶安璞園也應勢推盤，主打“校園文化”，為該區(qū)域的銷售找到新的熱點。憑借中心商業(yè)區(qū)及武漢大學城的核心輻射區(qū)，憑借南湖本身優(yōu)秀的自然景觀資源和政府城市發(fā)展功能布局規(guī)劃的支撐，南湖的發(fā)展?jié)摿ξ阌官|(zhì)疑。相對于東湖的神秘、高貴和沙湖的繁華、靈秀，南湖板塊更多的表現(xiàn)為親切和溫馨。南湖板塊的將來應該是武昌中心區(qū)域最大的，高檔高知山水生活之城。四、xx區(qū)綜述xx區(qū)隨著交通問題的逐步解決、配套設施的逐步完善，社區(qū)成熟度不斷提高，而與武昌其它區(qū)域相比樓盤價格上的優(yōu)勢還是比較明顯。正是這種環(huán)境下，看似競爭激烈的xx區(qū)其實有在售項目的開發(fā)商壓力并不大。從片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品創(chuàng)新度不高、宣傳投入不大、促銷活動偏少、各種銷售方式并存的情況下，銷售進展依然不錯足以證明。1.南湖區(qū)域地理位置較好，處于內(nèi)中環(huán)線區(qū)域，距離武昌區(qū)中心區(qū)域較近，道路通暢。同時，南湖擁有豐富的自然景觀資源，居住環(huán)