200XXX市寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告【最新精品】.doc

專業(yè)好文檔200XXX市寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告總體判斷人行XX市中心支行貨幣政策分析小組近日發(fā)布上半年金融運(yùn)行報(bào)告。報(bào)告顯示：XX市金融平穩(wěn)運(yùn)行，XX市金融機(jī)構(gòu)存貸款小幅增長(zhǎng)，結(jié)售匯順差繼續(xù)擴(kuò)大，深港合作成效顯著，存貸款利率水平呈上升趨勢(shì)，貨幣市場(chǎng)利率持續(xù)走低。XX市貨幣市場(chǎng)交投活躍，證券市場(chǎng)繼續(xù)處于調(diào)整之中，保險(xiǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，外匯和黃金市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)。1貨幣信貸概況一、寫字樓宏觀市場(chǎng)環(huán)境200X前三季度XX市寫字樓市場(chǎng)成交統(tǒng)計(jì)套數(shù)建筑面積（）金額（元）均價(jià)（元）第一季度5157947093409863011754第二季度3857458386215801611560第三季度1532907234922425412012合計(jì)10531831252145480900117161.有效供給不足，成交量下降兩成指標(biāo)2004前三季度200X前三季度同比成交套數(shù)1922105345.2%成交面積23016318312520.4%成交金額2,199,934,3362,145,480,9002.5%200X前三季度XX市寫字樓市場(chǎng)累計(jì)成交1053套，總建筑面積183125，成交金額21.45億元，分別下降45.2%，20.4%，2.5%。200X年1-3季度新入市銷售的寫字樓僅中銀大廈、金潤(rùn)大廈、鼎城國(guó)際及華融大廈四個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)基本處于存量消化階段，上半年成交量與2004年同期基本持平，進(jìn)入第三季專業(yè)好文檔度受供給不足的影響，各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)迅速下挫，并為第四季度寫字樓市場(chǎng)的全面爆發(fā)積聚了能量。2.第四季度市場(chǎng)全面爆發(fā)，成交創(chuàng)歷史記錄進(jìn)入第四季度以后，卓越時(shí)代廣場(chǎng)、金中環(huán)、鳳凰大廈、新世界中心、星河世紀(jì)寫字樓、國(guó)際交易廣場(chǎng)、海岸城東座等項(xiàng)目集中入市，供應(yīng)總量超過50萬(wàn)，由前三季度的需求市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)入供給市場(chǎng)，潛在的購(gòu)買力得到了極大的釋放，受投資市場(chǎng)的帶動(dòng)，寫字樓銷售出現(xiàn)了罕見的搶購(gòu)現(xiàn)象，總建面12萬(wàn)多平方米的卓越時(shí)代廣場(chǎng)推出不足一個(gè)月銷售率就突破了40%。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，第四季度XX市寫字樓的成交量超過15萬(wàn)平方米，全年突破30萬(wàn)平方米已成定局，為1997年以來(lái)的歷史最高記錄。3.價(jià)格整體走高200X年前三季度XX市寫字樓市場(chǎng)整體成交均價(jià)11716元/平方米，與去年同期9558元/平方米的均價(jià)相比上漲幅度超過22%，進(jìn)入第四季度以后，以卓越時(shí)代廣場(chǎng)為代表的高端寫字樓物業(yè)成為市場(chǎng)的主力，在物業(yè)品質(zhì)及投資市場(chǎng)的雙重推動(dòng)作用下，市場(chǎng)成交價(jià)格進(jìn)一步大幅度提升，時(shí)代廣場(chǎng)、新世界中心、國(guó)際交易廣場(chǎng)的均價(jià)都突破了18000元/平方米。二、市場(chǎng)特征1.高端市場(chǎng)進(jìn)一步集中據(jù)同致行商務(wù)事業(yè)部的研究顯示，近兩年內(nèi)XX市寫字樓的潛在供應(yīng)量超過120萬(wàn)，而福田中心區(qū)將是未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的絕對(duì)主戰(zhàn)場(chǎng)，其寫字樓潛在供應(yīng)量超過80萬(wàn)平方米，約占全市供應(yīng)總量的70%，且主要為超高層高檔大開間寫字樓，相對(duì)于目前全市每年30多萬(wàn)平方的消化量，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。2.二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，空置率持續(xù)下降受供給市場(chǎng)不足及投資市場(chǎng)升溫的影響，福田中心區(qū)成為200X年度XX市寫字樓絕對(duì)的主戰(zhàn)場(chǎng)，成交量及成交價(jià)格均實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，同時(shí)南山商業(yè)文化中心區(qū)的海岸城東座、中心西區(qū)的金潤(rùn)大廈、華強(qiáng)北的鼎城國(guó)際表現(xiàn)依然搶眼，開盤一周內(nèi)基本售磬，在二級(jí)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用下，前三季度寫字樓三級(jí)市場(chǎng)成交面積超過20萬(wàn)平方米，首次超過二級(jí)市場(chǎng)，專業(yè)好文檔價(jià)格上漲幅度超過10%。二、三級(jí)市場(chǎng)的良好表現(xiàn)消化了大量前期空置物業(yè)，從2003年開始，空置率已連續(xù)11個(gè)季度保持下降的趨勢(shì)。3.供求結(jié)構(gòu)性失衡從全市寫字樓產(chǎn)品未來(lái)兩年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，高端產(chǎn)品的比例超過65%，且主要分布在中心區(qū)和華強(qiáng)北一帶，集中了卓越時(shí)代廣場(chǎng)、新世界中心、國(guó)際交易廣場(chǎng)、現(xiàn)代商務(wù)大廈、江勝大廈、財(cái)富大廈、經(jīng)貿(mào)中心、中航廣場(chǎng)、華強(qiáng)廣場(chǎng)等一批高端項(xiàng)目，且主要走大開間高檔寫字樓的路線，目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)具有較強(qiáng)實(shí)力的國(guó)際國(guó)內(nèi)大企業(yè)及投資客，產(chǎn)品、價(jià)格和目標(biāo)客戶的定位基本一致，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，而中端和中高端市場(chǎng)的供給則相對(duì)不足，存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。4.供求階段性失衡受城市總體規(guī)劃和政府土地拍賣節(jié)奏的影響，中心區(qū)寫字樓的入市相對(duì)集中，呈現(xiàn)出明顯的階段性失衡特征，200X年前三季度寫字樓供給嚴(yán)重不足，而第四季度突然放量，新入市項(xiàng)目體量接近50萬(wàn)平方米，盡管銷售場(chǎng)面火暴，但激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不可避免。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中心區(qū)寫字樓物業(yè)具有高度的稀缺性，雖然短期內(nèi)供求矛盾突出，但隨著XX市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展及國(guó)際影響力的逐漸擴(kuò)大，對(duì)中高檔寫字樓物業(yè)的需求依然旺盛，中長(zhǎng)期依然看好。5.寫字樓市場(chǎng)在200X-2006年達(dá)到階段性頂峰從XX市寫字樓市場(chǎng)的供求趨勢(shì)預(yù)測(cè)，在2004年實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，200X-2006年寫字樓市場(chǎng)將達(dá)到階段性頂峰，實(shí)現(xiàn)歷史性的突破，2007年整體寫字樓市場(chǎng)將開始逐步趨于平衡。6.市場(chǎng)細(xì)分主導(dǎo)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局專業(yè)好文檔盡管目前寫字樓市場(chǎng)交投活躍，價(jià)格仍處于新一輪的上升通道中，但供求的結(jié)構(gòu)性和階段性矛盾依然突出，投資市場(chǎng)的發(fā)展明顯快于自用市場(chǎng)，將在一定程度上影響寫字樓市場(chǎng)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。中端和中高端細(xì)分市場(chǎng)仍存在較大的市場(chǎng)空間，但高端寫字樓市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)不可避免，差異化的產(chǎn)品及形象定位將主導(dǎo)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)格局。深中心區(qū)11月猛推寫字樓價(jià)格將大幅上升預(yù)計(jì)推盤超過35萬(wàn)平方米，將創(chuàng)全年寫字樓單月放量之最，價(jià)格也將再創(chuàng)新高10月29日，位于中心區(qū)的金中環(huán)商務(wù)大廈率先開盤，從而拉開了中心區(qū)寫字樓巨量投放的序幕。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，11月中心區(qū)將有超過35萬(wàn)平方米的寫字樓上市，為全年最集中的一個(gè)月。價(jià)格或?qū)⒋蠓仙浾攉@悉，在11月將要上市的這些寫字樓中，包括了已經(jīng)上市的金中環(huán)商務(wù)大廈，和已經(jīng)明確表示本月一定開盤的星河世紀(jì)、新世界中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)等項(xiàng)目。幾天前，卓越時(shí)代廣場(chǎng)以1.4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格起價(jià)，進(jìn)行整層內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一天銷售9層，創(chuàng)作了中心區(qū)寫字樓銷售的好成績(jī)；隨后，10月29日開盤的金中環(huán)商務(wù)大廈雖然沒有推出寫字樓單位，但是就其商務(wù)公寓銷售的情況看，市場(chǎng)反應(yīng)良好，目前推出的單位已基本售空。據(jù)了解，這一項(xiàng)目即將面市的寫字樓的價(jià)格將在1.5萬(wàn)元/平方米以上。卓越集團(tuán)總裁李曉平在接受記者采訪時(shí)表示，他對(duì)中心區(qū)寫字樓市場(chǎng)表示樂觀。他稱卓越時(shí)代廣場(chǎng)會(huì)堅(jiān)持按照預(yù)定的價(jià)格銷售。他同時(shí)還透露，卓越時(shí)代廣場(chǎng)的出售比例僅占6成。此外，據(jù)新世界中心策劃經(jīng)理劉清平介紹，新世界中心11月肯定會(huì)面市，而且價(jià)格會(huì)比現(xiàn)在中心區(qū)所有的樓盤都高。對(duì)于業(yè)內(nèi)傳言的2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，劉清平并未否認(rèn)，但他強(qiáng)調(diào)，目前價(jià)格還沒確定。市場(chǎng)需求已經(jīng)升溫200X年，寫字樓市場(chǎng)有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢(shì)頭才止住，重新表現(xiàn)出了活躍。據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心“200X年前三季度XX市寫字樓市場(chǎng)研究報(bào)告”顯示，在XX市GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)、新盤集中放量等眾多利好因素的影響下，預(yù)計(jì)第四季度市場(chǎng)需求會(huì)表現(xiàn)強(qiáng)烈，成交將大幅上揚(yáng)。而其中，現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)扮演著寫字樓市場(chǎng)需求的主角。專業(yè)好文檔在這樣的情況下，全市的寫字樓都出現(xiàn)空置率下降的局面，記者目前掌握到的數(shù)據(jù)顯示，南山的平均空置率在5%以下；羅湖人民南、蔡屋圍商務(wù)圈辦公樓空置率僅為3%。200X年XX市民置業(yè)調(diào)查報(bào)告普通白領(lǐng)階層為意向購(gòu)房主體，當(dāng)前樓價(jià)超出普通市民購(gòu)買能力從調(diào)查結(jié)果分析，意向購(gòu)房者的分布特征為：年齡介于26-35歲，學(xué)歷為大專及本科，家庭年收入介于6-12萬(wàn)元之間，由此可見，目前有購(gòu)房需求的市民大多為準(zhǔn)備結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，作為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄，以他們的購(gòu)買力所能購(gòu)買的是中檔房，而目前市場(chǎng)上推出的大多數(shù)樓盤價(jià)格遠(yuǎn)在他們的承受能力之上。從今年XX市推出的樓盤結(jié)構(gòu)看，中檔、高檔樓盤居多，而符合大多數(shù)人購(gòu)買能力的樓盤不多，故而他們能力所能及的樓盤無(wú)不出現(xiàn)一片火爆之景象。可以這么認(rèn)為，目前XX市場(chǎng)火爆現(xiàn)象與供需結(jié)構(gòu)倒掛有一定的關(guān)系。商品房供應(yīng)與市民需求不符，引發(fā)市場(chǎng)局部火爆調(diào)查結(jié)果顯示，XX市民需要的戶型主要為2房及3房，分別占50.3%、40%，而所需的戶型面積集中在60-100平方米；市民計(jì)劃購(gòu)房的總價(jià)平均為64.1萬(wàn)元/套，主要分布于30-80萬(wàn)元之間，預(yù)期支付80萬(wàn)元以上購(gòu)房的不到兩成；市民能夠接受的單價(jià)平均為6408.4/平方，主要分布于4000-8000元之間，能接受8000元以上單價(jià)的不到20%。可見大多數(shù)市民需要的是滿足基本居住需要的普通住宅，不用多寬敞，價(jià)格也不能太高。反觀當(dāng)前市場(chǎng)上推出的樓盤，2房、小面積戶型比較少，單價(jià)在8000元以下的樓盤在關(guān)內(nèi)已難得一見，主流戶型的總價(jià)往往都在80萬(wàn)元以上。反差如此之大，關(guān)內(nèi)單價(jià)在8000元以下或小戶型樓盤剛推出，就被搶購(gòu)一空的景象就不難理解了。羅湖區(qū)淡出市民視野，南山區(qū)漸成置業(yè)新寵調(diào)查結(jié)果顯示，XX市民購(gòu)房首選區(qū)域?yàn)槟仙?，其次為福田；認(rèn)為房地產(chǎn)最具升值潛力的區(qū)域?yàn)槟仙?，其次是福田；羅湖區(qū)不論是市民的購(gòu)房選擇，還是升值前景已退居二線。隨著城市中心西移，南山配套不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)量集中，南山成為市民置業(yè)的熱點(diǎn)區(qū)域已是必然的趨勢(shì)。市民關(guān)注開發(fā)商誠(chéng)信，忽視市場(chǎng)、政策等潛在風(fēng)險(xiǎn)市民購(gòu)房比較重視風(fēng)險(xiǎn)，67.3%的被訪市民表示購(gòu)房時(shí)會(huì)重視風(fēng)險(xiǎn)，但關(guān)注點(diǎn)更多的在開發(fā)商，對(duì)政策、市場(chǎng)、收入變化等這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素則關(guān)注得比較少。市民購(gòu)房更多關(guān)注眼專業(yè)好文檔前看得見的風(fēng)險(xiǎn)，而忽視可能帶來(lái)更大傷害的潛在風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)市民自身利益，以及XX市樓市的健康發(fā)展都是大隱患。市民認(rèn)為明年樓價(jià)仍將上漲，對(duì)市場(chǎng)前景普遍樂觀大多數(shù)被訪市民看好XX市樓市前景，八成多被訪市民認(rèn)為明年樓價(jià)還會(huì)上升；近一半被訪市民認(rèn)為XX市樓市具有升值潛力?；趯?duì)樓市升值潛力的預(yù)期，樓市逐步成為市民投資追捧的對(duì)象；出于對(duì)樓價(jià)持續(xù)上漲的擔(dān)憂，市民不惜節(jié)衣縮食，提前購(gòu)房，以犧牲生活質(zhì)量為代價(jià)。當(dāng)前XX市樓市的火爆場(chǎng)面由此可見一斑，不理性的購(gòu)買行為推動(dòng)了當(dāng)前樓市的發(fā)展，但后續(xù)發(fā)展留下了隱患。市民認(rèn)為XX市樓市供不應(yīng)求，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡對(duì)于XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需現(xiàn)狀的看法，半數(shù)被訪市民認(rèn)為供不應(yīng)求，其中有28.1%認(rèn)為不平衡體現(xiàn)在商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面。多數(shù)市民所需的商品房供應(yīng)量不足，在市民心中形成供不應(yīng)求的印象，進(jìn)而產(chǎn)生“盲從”的行為，去追捧樓市；甚至有部分市民不得不突破風(fēng)險(xiǎn)線，購(gòu)買非自己能力所及的商品房。綜述超前消費(fèi)暗埋風(fēng)險(xiǎn)通過本次調(diào)查，可以看到，年齡在26-35歲的青年白領(lǐng)是商品房需求的主力群體，所能支付的購(gòu)房總價(jià)平均為64.1萬(wàn)元/套，上限不超過80萬(wàn)元/套，能接受的單價(jià)在8000元/平方米以內(nèi)，平均為6408.4元/平方米。想購(gòu)買的是滿足基本居住功能的普通住宅，戶型為2房或3房，面積控制在100平方米以內(nèi)，而當(dāng)前市場(chǎng)上供應(yīng)的樓盤與他們購(gòu)買能力及需求方向不盡相符。市民對(duì)XX市樓市的發(fā)展持樂觀態(tài)度，認(rèn)為明年樓價(jià)還會(huì)上漲，樓市具有比較大的升值潛力?；谶@種樂觀的判斷，以及市場(chǎng)的引導(dǎo)，市民已將超前消費(fèi)或超能力購(gòu)買的理念付諸行動(dòng)。市民這種消費(fèi)行為及對(duì)樓市的樂觀判斷，加之商品房供需結(jié)構(gòu)的不平衡，給XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)留下的隱患及可能產(chǎn)生的傷害，值得思考！觀點(diǎn)之一供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡大戶型讓置業(yè)者躊躇不前王波同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問有限公司總裁房?jī)r(jià)居高不下，造成這種局面的主要原因應(yīng)該是XX市房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)失衡造成的。從XX市的土地供應(yīng)情況來(lái)看，去年XX市政府供應(yīng)了0.2到0.8平方公里，而以前是1.2到1.5平方專業(yè)好文檔公里，那么，相對(duì)于以前我們把土地供應(yīng)壓縮了30%40%，去年的土地供應(yīng)大部分集中在關(guān)外，由于關(guān)外現(xiàn)在整個(gè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)理念的變化，使原本可以在關(guān)內(nèi)建110平方米一套三房的，在關(guān)外就變成150、160平方米了，所以整個(gè)的面積又漲了20%30%，大戶型的住宅讓許多置業(yè)者躊躇不前。而且今年上半年XX市房地產(chǎn)投資下降了20%左右。按去年的商品房的銷售量來(lái)看，銷售量漲了，整個(gè)投資也漲了，由于土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問題，就產(chǎn)生了這樣的矛盾。在一定程度上有結(jié)構(gòu)失衡。關(guān)外房子檔次提高太快鄭叔倫中原地產(chǎn)副總經(jīng)理供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡可以從兩個(gè)方面來(lái)解釋，第一個(gè)是區(qū)域不平衡的狀況，我們發(fā)現(xiàn)很多樓盤都是在關(guān)外，都是由一個(gè)大的發(fā)展商或者品牌發(fā)展商去做，房子的檔次上都比較高，所以整個(gè)關(guān)外房子價(jià)格拉升比較厲害，像龍崗、寶安，整個(gè)上半年增幅是比較高的，估計(jì)在25%-30%。第二個(gè)是住宅的結(jié)構(gòu)不平衡，因?yàn)橥恋叵∪绷?，很多發(fā)展商開始會(huì)去做豪宅。原來(lái)是做一些比較中檔的樓盤，但是土地稀缺了，開發(fā)商想賺更高的利潤(rùn)，只有做豪宅。所以我們發(fā)現(xiàn)今年的豪宅供應(yīng)量比較多了，創(chuàng)了歷史的新高，這也使得普通置業(yè)者在看似大量的推盤量中很難找到自己的位置。房地產(chǎn)整體供應(yīng)緊張陳楓海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理依照現(xiàn)在的情況，房子的銷售，可能市場(chǎng)的供求關(guān)系矛盾比較突出，還不僅僅是一個(gè)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題。從剛剛公布的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，想買價(jià)格低的房子太缺了。不僅如此，那些高端產(chǎn)品，在開盤的那幾天賣完的也很多的。而且解籌率還非常高，這樣的情況來(lái)看XX市的供需矛盾非常緊張，高端產(chǎn)品也很短缺。這說(shuō)明XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)是整體供應(yīng)比較緊張。觀點(diǎn)之二：市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)投資節(jié)點(diǎn)深地產(chǎn)投資率僅次于上海陳勁松世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)一般來(lái)講，供給結(jié)構(gòu)不平衡應(yīng)該是高檔房子賣不出去，普通房子應(yīng)該有很多人買，可是市場(chǎng)沒有表現(xiàn)出來(lái)，高檔住宅不愁賣，普通房子也有不少人在觀望。我覺得如果再出政策的話，有可能很快就進(jìn)入樓市的敏感期了，就是震動(dòng)摩擦。而在前期市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)亢奮狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)就是投資過熱。上海投資的買房者占總成交量的25%-30%，所以此次宏觀調(diào)控對(duì)它影響非常大。從XX市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，XX市就僅次于上海，大概是在17%，如果17%的投資率是真的，那么專業(yè)好文檔警戒線就在20%。我們真不希望這樣。說(shuō)老實(shí)話，這只能是提前消費(fèi)透支，整個(gè)行業(yè)處于一個(gè)亢奮的狀態(tài)，與上海目前的情況開始接近了。關(guān)內(nèi)炒房嚴(yán)重李洪偉普通置業(yè)者冠上了豪宅的名義，然后以豪宅的價(jià)格出售，你現(xiàn)在是不是真的就達(dá)到了豪宅的等級(jí)呢？我們中國(guó)人講究的就是生活越來(lái)越好，但是現(xiàn)在目前看來(lái)是無(wú)底洞，房子是中國(guó)人衣食住行的根本需求。特區(qū)內(nèi)的住房供應(yīng)，我覺得只有少數(shù)人在受益，少數(shù)人其實(shí)大部分都有房了。用二次置業(yè)來(lái)形容他們我都覺得不準(zhǔn)確，他們?cè)诔捶康禺a(chǎn)、貨幣投資，說(shuō)得不好聽點(diǎn)叫投機(jī)。市場(chǎng)承受能力較大鄭叔倫中原地產(chǎn)副總經(jīng)理對(duì)目前XX市房地產(chǎn)的價(jià)格來(lái)說(shuō)，今年很多媒體也報(bào)道，今年上半年上升12%，我們也做了調(diào)查，今年提升12%，到底能不能接受呢？我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)比較有趣的事情，客戶還是覺得6584元的價(jià)格還不是很離譜，還是可以接受。所以我們目前可以說(shuō)，XX市的樓市還比較健康。我們做了一個(gè)區(qū)域方面的調(diào)查也發(fā)現(xiàn)有50%左右的客戶，覺得福田區(qū)的樓市價(jià)格偏高，另外有些人覺得最合理的價(jià)格地區(qū)是南山，雖然南山今年有很多豪宅，但我們發(fā)現(xiàn)南山的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很多人都覺得比較合理的，這說(shuō)明XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)承受能力還是比較大的。觀點(diǎn)之三：房?jī)r(jià)今年漲20%，危險(xiǎn)！XX市欲實(shí)現(xiàn)整體增值國(guó)世平XX市大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)以前XX市以賣土地獲取資本，現(xiàn)在不能這么做了，而是要使整個(gè)XX市土地全部升值。整個(gè)城市升值的話，消費(fèi)者可能要支付高房?jī)r(jià)，所以未來(lái)XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不會(huì)太低，因?yàn)閄X市政府的決策，使整個(gè)XX市整體實(shí)現(xiàn)增值，那么它的地價(jià)肯定要高，高地價(jià)在提高開發(fā)商成本的前提下也使房?jī)r(jià)產(chǎn)生增長(zhǎng)。上漲過速帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)王波同致行（中國(guó)）地產(chǎn)顧問有限公司總裁專業(yè)好文檔去年我預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)會(huì)提高5%，結(jié)果漲了5.4%，今年政策也很敏感，我預(yù)計(jì)XX市的房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)會(huì)在20%左右，能不能到30%不知道，我預(yù)計(jì)20%出頭一點(diǎn)就不得了了。XX市的房?jī)r(jià)這么漲，我突然想起了在前年的時(shí)候請(qǐng)教劉洪玉教授(清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng))有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的問題。他提出房地產(chǎn)泡沫有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一個(gè)，房?jī)r(jià)迅速上漲。第