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2019年設計開發(fā)項目建議書 中泰國際集團花都別墅項目 發(fā)展策劃建議書 輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司 一、項目概況及理解： 項目位于花都芙蓉嶂旅游風景區(qū)內，項目占地面積325.8畝，項目地塊現(xiàn)狀為兩個坡度相對平緩的山丘，東面為3200畝芙蓉嶂水庫，南面、西面為自然山體，北面接民航芙蓉山莊，目前有路通山前旅游大道(未擴整)。 通過對地塊現(xiàn)場的勘踏，本項目是一個資源優(yōu)勢明顯的別墅項目，雖然與周邊的金碧御水山莊、南航碧花園等相比規(guī)模不具優(yōu)勢，但目前停止審批別墅用地的政策提升了項目地塊的稀缺性(周邊大盤均已經(jīng)進入開發(fā)后期)。從以往所服務案例的操作經(jīng)驗以及對花都、廣州市場的把握和了解看，我司認為，此類郊區(qū)的中型項目(相對廣州的別墅盤而言)若要獲得開發(fā)的成功，關鍵在于研究透市場，利用差異化做精品樓盤，打造項目的核心競爭力(產(chǎn)品、附加值以及開發(fā)借勢等，因景觀資源同樣均等于其他競爭者)： 首先，深入研究廣州郊區(qū)各別墅板塊的市場構成(產(chǎn)品、客戶、資源等)，準確定位本項目板塊在整個廣州別墅競爭市場的地位、競爭力; 其次，研究花都區(qū)房地產(chǎn)市場的構成，在區(qū)域競爭中研究透產(chǎn)品的競爭水準，客戶的組成關系，從而從競爭市場找出本項目的發(fā)展出路; 再次，研究和借鑒廣州及周邊城市具有相似資源條件中型規(guī)模別墅項目成功開發(fā)的案例，為本項目的開發(fā)模式和運作帶來啟示; 最后，在以上各級市場的充分研究和經(jīng)驗借鑒上，形成本項目的精準定位體系、物業(yè)發(fā)展建議和開發(fā)模式，并在此基礎上給予項目成本的概算，收益預測，經(jīng)濟上反映項目開發(fā)價值。 二、項目策劃顧問咨詢費用及工作時間 l項目前期發(fā)展策劃工作費用共計人民幣伍拾伍萬元整(即￥550,000元) 1、委聘合同簽定后三個工作日內支付策劃費用的40%，即人民幣貳拾貳萬元整(￥220,000元); 2、發(fā)展策劃匯報結束，并獲得委托方認可后的五個工作日內支付策劃費用的30%，即人民幣壹拾陸萬伍仟元整(￥165,000元); 3、提交發(fā)展策劃報告(PPT文案)并開始規(guī)劃設計跟進后的五個工作日內，支付策劃費用的20%，即人民幣壹拾壹萬元整(￥110,000元)。 4、規(guī)劃設計跟進時間(三個月)內支付策劃費用的10%，即人民幣伍萬伍仟元整(￥B55,000元)。 l營銷策劃顧問公費用共計人民幣叁拾萬元整(即￥300,000元) l前期發(fā)展策劃工作時間45個日歷天 l營銷策劃顧問工作時間30個日歷天 三、前期發(fā)展策劃工作內容提綱 1、區(qū)域分析 目標：通過對花都區(qū)社會經(jīng)濟狀況、城市發(fā)展戰(zhàn)略及項目所在區(qū)域的道路交通條件、與城市中心區(qū)(主要商務區(qū)、居住區(qū)、商業(yè)區(qū))等要素的聯(lián)系等區(qū)位條件的分析，判斷項目地塊所具有的區(qū)位價值和輻射能力，為項目定位提供充分的依據(jù)。 1.1花都區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及前景預測 1.1.1社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析 1.1.2居民生活水平與消費結構 1.1.3人口現(xiàn)狀分析 1.2花都區(qū)產(chǎn)業(yè)研究(空港、汽車、皮具、珠寶等，對區(qū)域房地產(chǎn)項目發(fā)展的影響) 1.2.1區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 1.2.2產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展 1.2.3產(chǎn)業(yè)人口 1.3城市規(guī)劃與城市發(fā)展戰(zhàn)略概述 1.3.1城市建設及規(guī)劃發(fā)展方向 1.3.2城市規(guī)劃對項目的潛在影響 1.3.3項目所在區(qū)域在城市中的地位分析 2、別墅(住宅)物業(yè)市場分析 目標：通過對廣州郊區(qū)以及花都區(qū)(住宅)別墅物業(yè)市場環(huán)境分析，對別墅(住宅)物業(yè)的發(fā)展前景進行預測，尋找市場缺口，為項目定位提供充分的市場依據(jù)。 2.1廣州市郊區(qū)別墅(住宅)物業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢 2.2廣州市郊區(qū)別墅(住宅)物業(yè)的供求與分布特征分析 2.3廣州市郊區(qū)別墅(住宅)物業(yè)客戶構成分析 2.4花都區(qū)別墅(住宅)市場分析 2.4.1花都區(qū)別墅(住宅)市場總體發(fā)展特征分析 l市場供求狀況分析 l市場競爭格局分析 l產(chǎn)品發(fā)展動向分析 2.4.2花都區(qū)別墅(住宅)市場競爭環(huán)境特征 l別墅(住宅)物業(yè)的市場發(fā)展現(xiàn)狀 l競爭市場產(chǎn)品特征(樓盤規(guī)模、物業(yè)類型、戶型供求、設計水平、生活配套、物業(yè)管理) l競爭市場別墅(住宅)發(fā)展趨勢及前景預測 2.4.3別墅(住宅)物業(yè)市場潛在需求調查研究 l潛在消費者的社會特征 l潛在消費者的購買需求特征 3、開發(fā)條件分析 目標：對項目自身開發(fā)條件進行分析，為項目的市場定位、開發(fā)模式及后期設計構思等提供基矗 3.1項目地理位置分析 3.2項目自然條件及景觀資源分析 3.3項目交通現(xiàn)狀及連接線分析 3.4項目所處區(qū)域配套情況分析 3.5項目所處區(qū)域人文環(huán)境分析 4、項目發(fā)展定位 目標：結合區(qū)域分析、市場研究和開發(fā)條件分析的結論，對項目的競爭力進行分析，提出項目的核心發(fā)展理念，形成發(fā)展定位體系。 4.1SWOT分析(優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅分析) 4.2項目發(fā)展定位 4.3項目發(fā)展理念與發(fā)展主題 4.4項目發(fā)展定位 4.4.1項目市場定位 4.4.2目標客戶群定位(核心客戶群與擴展客戶群的分析與確定) l社會特征 l需求特征 4.4.3產(chǎn)品定位 4.4.4價格定位 4.4.5形象定位 5開發(fā)模式建議 目標：通過對項目物業(yè)開發(fā)進度、規(guī)劃布局以及如何聯(lián)動發(fā)展的建議，提出項目聯(lián)動發(fā)展的策略與模式建議。 5.1總體開發(fā)策略 5.2項目開發(fā)模式及分期開發(fā)建議 6總體規(guī)劃設計建議 目標：對項目總體規(guī)劃提出建議 6.1項目資源利用及不利因素規(guī)避建議 6.2項目規(guī)劃設計及主題概念建議 6.3項目整體規(guī)劃設計建議 6.3.1規(guī)劃布局形態(tài)建議 6.3.2交通流線組織建議 6.4建筑園林設計建議 6.4.1建筑風格及形式 6.4.2產(chǎn)品設計亮點 6.4.3產(chǎn)品功能及其面積尺度配比 6.4.4環(huán)境及景觀(園林)設計建議 6.4.5園林風格及主題 6.4.6主題營造元素、手法 7經(jīng)濟測算分析 目標：